土地登記代理實務模擬22

土地登記代理實務模擬22一、單項選擇題.下列各項中，國土資源行政主管部門不能對已進行異議登記的內(nèi)容進行注銷的是。A.土地權(quán)利人對異議表示反對的B.異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的C.人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的D.人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的答案：A［解答］異議登記本身是在土地權(quán)利人和利害關(guān)系人關(guān)于土地權(quán)屬問題發(fā)生糾紛無法調(diào)解情況下進行的，因此，土地權(quán)利人對異議的反對并不影響異議登記。2,是關(guān)于土地使用權(quán)出租變更的錯誤說法。A.承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記B.國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押C,承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效D,承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有答案：D3.對由股份有限公司或有限責任公司等公路經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營管理的高速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的持證人是。A.公路經(jīng)營企業(yè)B.公路行政主管部門C.國土資源行政主管部門D.人民政府代表全體人民所有答案：A［解答］根據(jù)國土資函［2000］333號，對由股份有限公司或有限責任公司等公路經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營管理的高速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的公路經(jīng)營企業(yè)作為持證人。其他公路線路用地，如果使用人明確，能夠擔負保養(yǎng)和管理義務的，也可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況辦理土地登記發(fā)證手續(xù)。一宗土地，企業(yè)A通過拍賣方式取得其土地使用權(quán)40年，后因廠址搬遷，企業(yè)A決定將該宗土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司B開發(fā)為住宅小區(qū)。在轉(zhuǎn)讓之前A已經(jīng)使用該宗土地10年，那么B可取得年的土地使用權(quán)。A.10B.30C.40D.70答案：B［解答］土地使用人通過轉(zhuǎn)讓方式取得的國有建設用地使用權(quán)，其使用年限為國有建設用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。A取得該宗地40年的使用權(quán)，B在得到該土地時A已使用10年，所以B可取得該宗地剩余的30年的使用權(quán)。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，對當事人提出的土地登記申請，其申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。A.3B.5C.10D.15答案：B［解答］參見《土地登記辦法》第十二條。土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的必要性、可行性、范圍、內(nèi)容、義務和進行審核。從限制B.約束機制C.要式機制D.自然歸屬答案：A［解答］對土地權(quán)屬狀況的審核包括審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限等。其中，土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的性質(zhì)、范圍、內(nèi)容、義務和限制等進行審核。.關(guān)于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的變更登記，下列說法錯誤的是。從三種權(quán)利的變更登記有日常性.m種權(quán)利的變更登記有個別性c.m種權(quán)利的變更登記發(fā)生在初始登記之前設定登記之后D.變更登記主要指權(quán)利主體的改變、客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變答案：c［解答］土地變更登記是指已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的土地登記。變更登記發(fā)生在初始登記和設定登記之后。8.關(guān)于土地登記代理機構(gòu)的設立條件中，不準確的是。八.有自己的名稱和組織機構(gòu).有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費C.有固定的服務場所D.有足夠數(shù)量的從業(yè)人員答案：A.相對于國有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)是有使用期限的。A.專撥B.待批C.特批D.劃撥答案：D10.離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為。A.用益物權(quán)土地收益權(quán)土地使用權(quán)（地下）土地他項權(quán)利答案：C［解答］根據(jù)《關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復函》中規(guī)定：①凡是與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。②離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。二、多項選擇題.在土地登記公開查詢中，〃土地登記結(jié)果〃一般指。A.宗地圖B.地籍調(diào)查表和地籍圖土地歸檔卡土地登記卡土地權(quán)利證書答案：AD2.在土地權(quán)利人的地址與其使用的宗地的坐落不一致的情況下，因宗地所在的而進行的變更土地登記一般屬于地址變更登記。A.行政區(qū)域調(diào)整B.通訊地址改變C街道名稱改變D.宗地門牌號碼改變E.戶籍管理部門改變答案：BE3.關(guān)于集體土地產(chǎn)權(quán)登記申請人，下列表述正確的是。A.村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，可以由村集體代辦B.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民由其集體土地所有權(quán)人申請土地登記C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地應由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記D.村集體所有土地由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記E.使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記答案：ACDE由委托雙方商議土地登記代理機構(gòu)接受地籍測量委托的，收費標準可以后確定。由委托雙方商議A.根據(jù)國家制定的統(tǒng)一的土地登記代理收費標準B.參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準C.根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況口.按機構(gòu)經(jīng)驗的大小來決定E.由委托人和土地登記代理機構(gòu)協(xié)商確定答案：BC［解答］土地登記代理收費主要由委托人和土地登記代理機構(gòu)協(xié)商確定。土地登記代理機構(gòu)接受地籍測量委托的，收費標準可以參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準，根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況，由委托雙方商議后確定。來源是我國土地權(quán)權(quán)屬來源。A.土地他物權(quán)B.集體土地所有權(quán)C.集體土地使用權(quán)D.國家土地使用權(quán)E.國家土地所有權(quán)答案：BCDE6.關(guān)于地址變更登記，下列敘述正確的有。從申請人是地址變更前的土地權(quán)利人8.申請人應當在地址發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請名稱變更登記^申請人可以為自然人、法人或者其他組織口.申請人應當向土地登記機關(guān)提交由土地登記機關(guān)發(fā)出的土地證書￡.申請人應當向土地登記機關(guān)提交地上建筑物的權(quán)屬證明和地址變更證明文件答案：BCDE［解答］A項，地址變更登記的申請人是地址變更了的土地權(quán)利人。.關(guān)于土地登記資料查詢申請，下列敘述正確的有。A.對于不予受理的土地登記查詢申請，土地登記機關(guān)應當在10個工作日內(nèi)給予答復.申請查詢內(nèi)容不得超過規(guī)定查詢的范圍C.查詢申請人提交的證明文件必須齊全并合法有效D.申請查詢的土地必須在本登記區(qū)內(nèi)E.對符合規(guī)定的土地登記查詢申請，土地登記機關(guān)應當準予查詢和簽證答案：BCDE［解答］A項，對于不予受理的土地登記查詢申請以及受理后發(fā)現(xiàn)所查詢內(nèi)容屬于不予受理查詢范圍的，查詢機關(guān)應當在3個工作日內(nèi)，將不予受理的結(jié)果通知查詢申請人，并說明原因。8.查封、預查封登記中，人民法院應提交的文件資料有。A.協(xié)助執(zhí)行通知書B.查封或預查封裁定書C.人民政府批準查封材料D.土地登記申請書E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證答案：ABE［解答］人民法院應當提交的文件資料有：①人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證；②查封或預查封裁定書；③協(xié)助執(zhí)行通知書。9.屬于名稱變更登記申請人應提交的證明文件。A.土地登記機關(guān)頒發(fā)的權(quán)利證書B.政府批地文件C.土地交換協(xié)議書D.地上建筑物、附著物權(quán)屬證明E.名稱變更證明文件答案：ADE10.目前我國的土地證書主要有。A.《國有土地所有證》B.《國有土地使有證》C.《集體土地所有證》D.《集體土地使有證》E.《土地他項權(quán)利證明書》答案：BCDE三、綜合分析題1.B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地使用權(quán)，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急來辦理土地登記。問題.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？.如何確定土地使用期限？.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬的審核要點是什么？答案：1.應當按以下申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權(quán)設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時隊規(guī)定：1）按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應該在支付出讓金30日內(nèi)；2）成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權(quán)設定登記。B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設定登記。⑶應該提交的材料：1）土地使用權(quán)登記申請表。2）該企業(yè)法人證明、法人身份證明。3）建設用地批準書。4）《國有土地使用權(quán)出讓合同》。5）出讓金支付憑證。6）委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。.出讓土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬審核要點：⑴對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一致。⑵對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)。⑶對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限。⑷對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同中的面積一致。⑸對出讓金支付情況的審核等。2.王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后（廠房土地性質(zhì)為國有劃撥土地），將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題.王某、李某應辦理何種登記？.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權(quán)屬審核？答案：1.該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄场⒗钅?，用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們應當申請土地使用?quán)變更登記和土地用途變更登記。2.國土部門先進行土地使用權(quán)變更登記的審核，權(quán)屬審核的內(nèi)容為：⑴對申請人的審核。申請人應與相關(guān)證明文件的土地權(quán)利人名稱一致。⑵對轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用人對地塊的投資必須達到合同的約定。⑶對使用期限的審核。土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。⑷對稅費的審核。申請人應按國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費，如土地增值稅等。⑸對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經(jīng)有關(guān)部門的批準。⑹對房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申請人領有《房屋所有權(quán)證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉(zhuǎn)讓屬于非法，因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉(zhuǎn)讓必須先繳納土地出讓金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。3.某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權(quán)。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,張某、李某各擁有90m2,根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2,集體土地使用權(quán)批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，建議為張某辦理集體土地使用權(quán)登記。問題.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么?權(quán)利人是誰?.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員，具體包括哪些？答案：1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。.所謂集體土地所有權(quán)，是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)和〃四荒〃土地使用權(quán)。.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員，具體包括：⑴集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。⑵集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。⑶集體所有的〃四荒〃土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果〃四荒；土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。4.某市某化工廠于2001年8月20日在該市城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，面積為21000平方米，用途為工業(yè)，使用年限45年，未辦理土地登記。2003年9月該化工廠進行技術(shù)改造，由于資金不足，需要以該土地作為抵押物向銀行申請貸款，但由于未辦理土地使用權(quán)設定登記，隨后該化工廠于2003年9月20日委托某土地登記代理公司的土地登記代理人劉某代理土地登記申請手續(xù)。問題.土地登記代理人劉某需要與該化工廠明確哪些方面的事項？.根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記代理人劉某需要收集哪些權(quán)屬來源資料？.出讓國有土地使用權(quán)設定登記權(quán)屬資料核實的要點包括哪些？.土地登記代理人劉某在填寫土地登記申請表時要注意哪些方面的內(nèi)容？答案：1.土地登記代理人劉某需要與該化工廠明確以下方面的事項：⑴代理事項及目標：根據(jù)委托人的要求，代理事項主要為出讓國有土地使用權(quán)的設定登記申請，不是抵押登記。⑵了解現(xiàn)有的權(quán)屬來源資料，如是否已經(jīng)辦理建設用地批準書、是否簽訂出讓合同、是否全部繳納土地出讓金、是否交納有關(guān)稅費等。2.根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記代理人劉某需收集的權(quán)屬來源資料包括：⑴縣級以上人民政府