五星酒店投資籌建設(shè)計(jì)施工概要

/·籌建高層建筑類五星級酒店的客房設(shè)計(jì)細(xì)微環(huán)節(jié)在北京看的幾家五星級酒店，如金融街的威斯汀酒店（美國喜達(dá)屋）、麗思卡爾頓酒店（美國萬豪集團(tuán)）、萬達(dá)索菲特酒店（法國雅高集團(tuán)），其服務(wù)、管理方面是一流的，無愧是世界頂級品牌，但是，就單獨(dú)從平面功能布局、設(shè)計(jì)方面來看，其很多細(xì)微環(huán)節(jié)地方也多有改進(jìn)之處！當(dāng)然，這其中有很大程度的中西方文化理念、消費(fèi)方式差異等緣由。結(jié)合目前國內(nèi)高星級酒店投資特點(diǎn)，尤其是二、三類城市，從投資者投資目的、目前酒店市場需求、發(fā)展、酒店投資籌建過程中常出現(xiàn)的問題、如何較好地限制投資成本等等方面，個(gè)人認(rèn)為，設(shè)計(jì)五星級酒店，尤其是客房部分，設(shè)計(jì)必需做到以下幾點(diǎn)：1、符合五星級硬件要求；2、好用、便利、舒適、耐用、符合國人消費(fèi)心理；3、裝修上沒必要鋪金堆銀到處閃金光，細(xì)微環(huán)節(jié)上限制裝修成本；現(xiàn)在小結(jié)了一下有關(guān)五星級酒店客房方面從各位前輩那里學(xué)習(xí)到的精髓以及自己幾年的心血，以供同行共同探討。一、客房結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)：1、客房柱網(wǎng)設(shè)計(jì)尺寸是：長9.9m×寬4.2m(軸線)，建筑層高做到3.9～4.2米，客房內(nèi)裝修后凈高2.9—3.1m，長方形；面積最少不要小于36㎡，能增加到42㎡就更好，將衛(wèi)生間的運(yùn)用面積做到8㎡以上，以滿足星級評定的硬件要求，同時(shí)提高舒適感；2、客房的整體結(jié)構(gòu)最好設(shè)計(jì)成長方體型，很多的酒店為追求建筑整體藝術(shù)效果而將酒店設(shè)計(jì)成弧形、圓形、橢圓等異型，客房也基本是扇形平面，由此而帶來以下的巨大弊端：①土建成本增加：土建時(shí)因?yàn)橐谱骰⌒文０濉⒓庸Щ《蠕摻疃黾淤M(fèi)用；②裝修成本增加：裝修時(shí)鋪設(shè)地毯不得不運(yùn)用邊角料填補(bǔ)而造成日后因地毯洗滌縮水而出現(xiàn)的接縫處開裂、因衛(wèi)生間內(nèi)異型洗面臺(tái)及過廊區(qū)地面異型的石材而帶來增加的加工費(fèi)用和施工難度、頂棚處弧形的陰角線條帶來增加人工及材料費(fèi)用；③增加監(jiān)控成本，同時(shí)帶來平安隱患：弧形建筑不行避開地造成客房過道也成了弧形，這樣，除了按常規(guī)在客房樓層的出入口處安裝監(jiān)控探頭外，另外在樓層的中間位置還要增設(shè)2～3個(gè)監(jiān)控探頭，增加成本，在過道上行走也會(huì)出現(xiàn)“只聞其聲不見其人”；3、建筑結(jié)構(gòu)柱盡量不要設(shè)計(jì)在客房室內(nèi)，否則，在削減了室內(nèi)運(yùn)用面積的同時(shí)還給室內(nèi)設(shè)計(jì)和功能劃分帶來麻煩；二、客房在酒店功能區(qū)域布置中的位置：1、最好將客房考慮在主樓體的上部，餐飲、消遣、休閑等功能區(qū)考慮放在裙樓部分，尤其是易帶來巨大振動(dòng)源的夜總會(huì)、迪吧，必需和客房區(qū)域嚴(yán)格分別，不得放置在客房所處的主樓范圍內(nèi)；如無法避開，應(yīng)做好相應(yīng)的樓板、墻體的隔音處理；2、餐飲廚房的排煙管道的位置在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮風(fēng)向的關(guān)系，避開油煙排出后飄向客房；3、從風(fēng)水的角度講，客房所在樓層中及屋頂最好不考慮放置游泳池；三、客房交通流線的考慮：1、電梯的位置：①客梯：應(yīng)集中放置在樓梯的中間位置，削減客人到達(dá)最遠(yuǎn)處房間的距離②觀光電梯：依據(jù)樓梯結(jié)構(gòu)考慮放置在樓體的端側(cè)；③員工電梯（兼貨梯）：盡可能考慮放置在便利員工運(yùn)用的位置，不和客人流線交叉，遠(yuǎn)離客梯；2、電梯的數(shù)量：①主要承載客梯：電梯數(shù)量和客房總數(shù)之比為1：70；②觀光電梯：千萬不能作為主要承載的客梯！在高層建筑的酒店中，必須要有足夠的主要承載封閉式客梯！觀光電梯只能作為附加的客梯出現(xiàn)，數(shù)量也可以限制在1～2部。本人在河北邢臺(tái)籌建一家五星級酒店就遇到了這個(gè)問題：建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的客房區(qū)域主要承載客梯為3部觀光電梯！客房最高是23層，高層建筑配制電梯要求是高速的，但又因?yàn)槭怯^光電梯，電梯速度快了會(huì)造成客人因視覺而帶來的眩暈！于是就只能配置中速的了，但又因只有3部，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（原設(shè)計(jì)客房為330間，后被我調(diào)整到266間），勢必又增加了客人等待電梯的時(shí)間?、蹎T工電梯：可考慮為2～3部；四、客房過道的設(shè)計(jì)：1、過道寬度要求：單面過道1.55米以上，雙面過道在1.8米以上，建議做到1.89～1.98米；2、過道吊頂后層高為2.5米～2.6米，頂棚盡量不要做得太困難，中國移動(dòng)及中國聯(lián)通的信號增加設(shè)備不要采納吸頂外露式，考慮放置在頂棚內(nèi)部，過道的監(jiān)控探頭也盡量做成隱藏式；3、客房過道要考慮設(shè)置中心空調(diào)風(fēng)口；4、過道燈光要柔軟并且沒有眩光，亮度適中但必須要保證監(jiān)控畫面清晰。建議采納壁光或墻邊光反射照明，在門的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開門燈，便利客人；5、過道盡量不要選用淺色的地毯，要考慮耐臟耐用；6、過道墻邊的踢腳線可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?0㎝高度左右，以免行李推車的邊撞到墻紙；7、過道轉(zhuǎn)角處墻壁陽角裝飾時(shí)考慮內(nèi)嵌鋁合金防撞條或外貼木質(zhì)防撞條；8、過道每隔10米在墻壁上距地35cm處考慮設(shè)計(jì)一不間斷電源插座，供員工做衛(wèi)生用；9、過道管道井：①最好設(shè)計(jì)成縱向形式，以便衛(wèi)生間內(nèi)的分區(qū)布置；②管道井門考慮裝修成可活動(dòng)的壁嵌式，頂部設(shè)置兩只射燈，面上張貼裝飾品或畫，將管道井門裝飾成一藝術(shù)品；③若管道井為貫穿式，則管井門應(yīng)采納防火門；10、設(shè)計(jì)中盡可能做到過道兩側(cè)的客房門不要正對；11、過道裝修可張貼墻紙或刷漆或考慮其他材料，盡量不采納局部鏡面及玻璃；12、客房門入口處墻壁上需考慮設(shè)置請勿打攪、門鈴、請稍候、請即打掃、插電顯示（以便利服務(wù)員知道房間有無人）等功能五、客房門的設(shè)計(jì)：1、客房走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450㎝左右；2、客房門尺寸為：880～900mm（寬）×2110～2190mm（高），此處是綜合考慮到客人個(gè)子較高以及魯班尺中較為祥瑞的數(shù)字；3、客房門不能中空，門和門框之間須有防撞膠條，保證隔音良好；4、門上安裝貓眼，距地1.5m；5、門鎖為感應(yīng)門鎖（不采納插卡感應(yīng)）；6、閉門器、防盜鏈、消防疏散圖（用熒光涂料處理）等皆按星級評定要求進(jìn)行安裝；六、客房室內(nèi)過廊設(shè)計(jì)：1、過廊寬度最好做到1.2～1.4米，過廊頂棚層高不少于2.4米；2、過廊地面采納石材；3、過廊靠近床的一面墻上要考慮留有足夠的位置可以安裝全身鏡；以免全身鏡安裝在過廊斜對床的一面墻壁上時(shí)，人站在門口就能通過全身鏡反射而看到臥房里床上場景；4、衣柜若考慮在過廊位置時(shí)，門上建議不要安裝整扇的鏡面，有的酒店竟然接連安裝了三面！其弊端是：①簡潔暈頭；②造成臥房床上走光；③做成平開門時(shí)因增加門扇重量而造成損壞；5、衣柜：①進(jìn)深不低于550mm，寬度不低于1200mm，內(nèi)凈高度1800mm；②內(nèi)部保證至少1000mm的吊掛空間；③保險(xiǎn)箱及其電源插座位置考慮在1330mm高度處，以便利客人運(yùn)用；④客房的強(qiáng)弱電限制箱設(shè)置在衣柜上層，便利修理；（以前常常采納的是放置在過廊頂棚內(nèi)檢修口旁邊，易弄臟檢修口且不便利修理）。但須滿足以下要求：A、電箱箱體接地必需做好；B、箱體和衣柜的木質(zhì)結(jié)構(gòu)必需用防火墊或防火巖棉隔離；C、箱體最好選用帶平安操作窗的塑料箱門的箱體；D、箱體最好采納暗裝箱體；E、箱體安裝高度最好不低于1.80米（客人不會(huì)輕易觸及）；F、箱體安裝必需留有可修理的空間；G、箱體有通氣孔；6、過廊和臥房之間的墻壁轉(zhuǎn)角，安裝木質(zhì)防撞線條或內(nèi)嵌式鋁合金防撞條；7、過廊頂燈設(shè)置為感應(yīng)式照明燈；8、將夜燈設(shè)置在過廊墻面距地300mm處，不要設(shè)計(jì)在臥房墻面上；9、過廊墻壁距地300mm處考慮設(shè)置一不間斷電源，主要供員工做衛(wèi)生時(shí)用；七、客房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：1、至少考慮50%的豪華客房衛(wèi)生間干、濕區(qū)分開，且運(yùn)用面積不少于8㎡，其他樓層一般客房衛(wèi)生間運(yùn)用面積至少6㎡，至少淋浴和浴缸必需分開單獨(dú)設(shè)置；2、高檔豪華的衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)為3個(gè)分隔獨(dú)立的空間：盥洗間為一獨(dú)立空間，靠近入口，恭桶及婦潔器單獨(dú)放置在一獨(dú)立空間，淋浴及浴缸單獨(dú)設(shè)置在一空間；3、衛(wèi)生間和臥房之間的一面墻，可采納“鋼化玻璃+窗紗或卷簾”，新奇、增加情調(diào)，同時(shí)可節(jié)約衛(wèi)生間照明電耗；4、衛(wèi)生間天花板建議選用鋁板或其它表面防水防銹的金屬材料，建議不要運(yùn)用暗龍骨鋁板天花，拆裝修理時(shí)易變形。如做防火板材吊頂，應(yīng)和墻面保留10mm的縫隙；5、選用抽水力大的靜音的恭桶，恭桶翻蓋口內(nèi)圈凈長要在300mm以上，婦潔器旁要放置運(yùn)用說明；6、淋浴設(shè)施應(yīng)簡潔、好用，建議采納“固定大花灑+手持噴頭”，給水管道做成入墻式，做好相應(yīng)的防陋、保溫處理；7、洗面盤水龍頭要選用溫柔出水、出水面較寬的類型；8、衛(wèi)生間內(nèi)需運(yùn)用防霧鏡；9、衛(wèi)生間防滑地磚及墻面磚均應(yīng)選用淺色調(diào)，地磚和墻磚的收邊處應(yīng)打上白色防水膠。高檔客房內(nèi)的衛(wèi)生間均采納花崗石及大理石分別做地面和墻面；10、洗面盆上方考慮選用防眩光的鏡前燈或采納日光燈槽加燈箱片，浴缸正上方及恭桶上方設(shè)置防霧筒燈；衛(wèi)生間的門套離地200mm位置設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面以防止門套浸蝕發(fā)霉，頂部做封漆處理；12、淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選擇有防滑型；13、浴缸區(qū)域考慮增加壁掛液晶電視；14、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴香機(jī)；15、衛(wèi)生間采納管井集中排風(fēng)方式，降低噪音。若仍采納各衛(wèi)生間單獨(dú)安裝排氣扇的形式，則分別在浴缸區(qū)域及恭桶區(qū)域各安裝一排氣扇，且選用排風(fēng)面罩和機(jī)身分別安裝的方式(面板在吊頂上，機(jī)身在墻體上)，可大大削減噪音；16、衛(wèi)生間門下沿距地保持20mm距離，取消門下部安裝透氣百葉柵格的形式；17、座便區(qū)考慮煙灰缸和書報(bào)架；18、在浴缸區(qū)域考慮設(shè)置一緊急呼救按鈕，另一終端設(shè)置在客房中心；19、在浴缸旁墻面及淋浴墻面分別安裝不銹鋼（304）拉手及扶手；20、洗面盆墻面上設(shè)置：帶放大效果的扮裝鏡、110～220v轉(zhuǎn)換電源插座（帶防水罩）、干發(fā)器、干發(fā)器電源插座（帶防水罩）；21、恭桶及洗浴區(qū)域分別在墻面上設(shè)置“請稍候”按鈕，另一端在門外顯示給仿客；22、恭桶區(qū)域墻面上設(shè)置電話副機(jī)；23、恭桶背靠墻面上掛一幅小裝飾畫；八、客房內(nèi)臥房區(qū)、休閑區(qū)等等的設(shè)計(jì)：1、空間：★設(shè)計(jì)柱網(wǎng)尺寸時(shí)就要考慮客房臥房的面積，最少不得低于24㎡，裝修后的層高不得低于2.8米，否則實(shí)難談什么舒適感。★以標(biāo)準(zhǔn)雙人間為例：客房若是采納長9.8m×寬4.2m(軸線)的建筑柱網(wǎng)，衛(wèi)生間按8㎡、過廊寬度按1.4米來算，則客房除開衛(wèi)生間和過廊的面積為長6.2m×寬4m=24.8㎡。從星評得分要求及舒適感方面來說，最好選用1.35米寬的臥床，依據(jù)兩張床中間放一床頭柜、床和衛(wèi)生間玻璃墻面距離300mm、床和床頭柜距離50mm、床頭柜寬600mm來計(jì)算，則臥房區(qū)域（行李柜、電視柜等）所占面積為：（長=0.3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7m）長3.7m×寬4m=14.8㎡,余下的休閑區(qū)域面積為長(6.2-3.7)m×寬4m=10㎡。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置1個(gè)休閑躺椅沙發(fā)+1個(gè)方型沙發(fā)凳+1個(gè)三人沙發(fā)+1個(gè)長方茶幾+1組辦公桌椅，這樣就可以談得上真正有舒適度了。★客房在相鄰分隔時(shí)，會(huì)造成客房一端的結(jié)構(gòu)梁懸露過多，裝修時(shí)或采納全吊頂，或采納局部吊頂來遮住該梁。若實(shí)行全吊頂，那什么都解決了：煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。若想降低該處成本，就得采納局部吊頂：在該梁下做局部吊頂，或在吊頂上裝筒燈，或做成燈槽形式。煙感、吸頂燈的管線埋設(shè)較麻煩，噴淋可采納側(cè)噴形式。床頭一側(cè)設(shè)計(jì)在未吊頂?shù)牧硪粋?cè)，以削減頭頂?shù)膲浩雀校?、照明：★增加整個(gè)客房內(nèi)的照度，除常規(guī)的臺(tái)燈、落地?zé)簟⒋差^燈、廊燈、夜燈、吧臺(tái)燈外，另外再增加吸頂燈，分組限制，客人可隨其喜好和要求進(jìn)行限制；★吧臺(tái)處運(yùn)用射燈，房間內(nèi)除床頭上方，其他位置的墻面掛畫上方頂棚均要考慮設(shè)置一可旋轉(zhuǎn)45度角的射燈，直射掛畫；★床頭上方頂棚堅(jiān)決杜絕運(yùn)用射燈：第一，擔(dān)憂全，射燈爆炸時(shí)易損害客人；其次，無多大實(shí)際用處，設(shè)想，你住店時(shí)會(huì)半躺在床上開著頭上的射燈看書？？僅僅是外觀效果好點(diǎn)而已。一些設(shè)計(jì)師往往只重視視覺效果而忽視實(shí)際運(yùn)用及影響。若換成一般筒燈，又體現(xiàn)不出所謂的效果了。★床頭燈實(shí)行固定在墻面或用床頭臺(tái)燈形式，搖臂式床頭燈因易損壞而已經(jīng)被淘汰；★客房除衛(wèi)生間的鏡前燈外，都應(yīng)采納暖光源；4、強(qiáng)弱電端口：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）★不間斷電源插座考慮設(shè)置3處：小冰箱位置后一處，距地300mm；過廊墻面一處，距地300mm（供員工做衛(wèi)生用）；床頭柜（高450mm）上方一處，高出柜面100mm，距地550mm（供客人手機(jī)充電用）。過廊及床頭柜處的不間斷電源插座需帶異型插孔或另配異型轉(zhuǎn)換插座；★寫字桌面上50mm（距地810mm）處并排齊布4個(gè)面板：電源插座（1個(gè)）、網(wǎng)絡(luò)端口（1個(gè)）、電話端口（2個(gè)，電話+傳真機(jī)，設(shè)置為不同的兩個(gè)號）；★電視柜位置距地810mm處（電視可遮攔?。⑴琵R布5個(gè)面板：電視光纖端口（1個(gè)）、電源插座（2個(gè)，一用一備）、音頻輸出插座（1個(gè)，連到衛(wèi)生間）、RJ45數(shù)據(jù)端口（1個(gè)，作為備用）；★床頭柜背后距地300mm處設(shè)置電話端口（1個(gè)，和寫字桌上電話同號）；★支配放置落地?zé)舻奈恢茫ㄒ话阍诳拷蓍e沙發(fā)處）距地300mm處設(shè)置電源插座（1個(gè)）；★吧臺(tái)位置距臺(tái)面100mm處設(shè)置電源插座（1個(gè)）；★另在靠窗合適位置的墻面距地300mm處設(shè)置電源插座（1個(gè)），以備用；★床頭柜上方齊布四個(gè)面板：床頭燈調(diào)光開關(guān)（1個(gè)，兩只按鍵分別限制兩只床頭燈）、總控開關(guān)（1個(gè)）、吸頂燈及夜燈開關(guān)（1個(gè)，兩按鍵，分別限制吸頂燈和夜燈）、不間斷電源插座（1個(gè)）。★過廊靠近進(jìn)戶門的墻面距地1300～1330mm處，并排齊布三個(gè)面板：插卡取電開關(guān)（1個(gè)）、房燈總控開關(guān)（1個(gè)）、請勿打攪開關(guān)（1個(gè)）；★過廊衛(wèi)生間門口，距地1300～1330mm處，布衛(wèi)生間照明及排氣扇開關(guān)（1個(gè)，三極按鍵），空調(diào)調(diào)速開關(guān)（1個(gè)）；5、家具：★考慮到投資成本上的限制，一般現(xiàn)代派酒店客房較少采納全實(shí)木家具，建議運(yùn)用表面為自然材質(zhì)的人造板結(jié)合實(shí)木制作或人造板結(jié)合金屬、石材、玻璃等材料。寫字臺(tái)、電視柜、行李柜、床頭柜、茶幾等平整的臺(tái)板和立面部分的表層主要運(yùn)用人造板，收邊和腳、腿等支撐或獨(dú)立部分運(yùn)用實(shí)木；★切忌再在臥房中運(yùn)用化妝鏡，試問：按以往設(shè)計(jì)的昏暗的客房里，有哪位女士會(huì)坐在臥房的化妝鏡前化妝而不到光明的衛(wèi)生間里的大面鏡子跟前？另外，從風(fēng)水的角度說，中國人是最忌諱鏡子對著床的；★全身鏡也不要設(shè)計(jì)在臥房中；★有相當(dāng)數(shù)量的五星級酒店，其客房床頭一面的墻壁上也對稱型地設(shè)計(jì)了局部鏡面，有的是靠近頂棚的一塊長方型，有的是分立兩床頭柜上方。本人建議不行取，第一：按風(fēng)水講，臥房有鏡面不利；其次：簡潔讓人產(chǎn)生幻覺受驚嚇；第三：簡潔損壞不便利修理；第四：可能會(huì)對客人造成人身損害；★全部家具的角都應(yīng)做成鈍角或倒成圓角；★床靠背不做成固定軟靠式，否則不易清洗；6、飾品：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）★一般酒店客房內(nèi)的裝飾品基本是以掛畫為主，而且為數(shù)不少的酒店客房內(nèi)的掛畫是抽象派的，入住客人極少有能弄懂是要表達(dá)什么意思的，建議不要采納。掛畫內(nèi)容可采納自然、植物、人物、書法等題材；★建議不要將掛畫掛在床頭正上方，那樣總讓客人感覺畫會(huì)脫落掉在頭上之嫌；★掛畫最好選用原創(chuàng)的國畫、油畫或書法作品，相比印刷品類掛畫更有檔次些；九、客房用電負(fù)荷的考慮：1、標(biāo)準(zhǔn)客房：不超過1.8kw；2、帶簡易廚房的套房：不超過3kw；十、客房隔音的處理：1、樓板:★隔音效果和其質(zhì)量成正比,建議采納厚度為120mm的混凝土樓板（表面為水泥砂漿墊層）；★客房過廊處：在石材下加上10mm厚的軟墊物做避震處理，以削減撞擊噪聲；2、相鄰客房間墻：★建議采納四層石膏板做間墻，實(shí)踐證明效果較好。切忌：千萬不能采納150mm厚的加氣混凝土砌塊或加氣石膏砌塊！其隔音效果是一塌糊涂！若已經(jīng)采納了該材料做隔墻，無論是正在施工中還是已經(jīng)投入運(yùn)用中，都建議進(jìn)行改造：依依次在加氣混凝土砌塊表面層+一層隔音氈+吸音棉及龍骨+第一層石膏板+其次層石膏板。這樣達(dá)到的效果是：隔壁電視開到最大音量時(shí)（80～90分貝），牽強(qiáng)能聽到但無法完全聽清晰；★相鄰房間相同位置埋裝強(qiáng)弱電線盒時(shí)，肯定要錯(cuò)開位置，避開將墻體鑿穿而影響隔音效果；★間墻上，全部板和板間，地臺(tái)及吊頂接口之間都應(yīng)當(dāng)加上連續(xù)性的填縫膠。全部電線管道、線槽等等通過間墻及電力插座邊緣，都應(yīng)當(dāng)加上隔聲填縫膠以及擠滿在全部形成之空隙里?！锛偃缡嵌鄬邮绞喟鍓?，全部石膏板之間應(yīng)為交織連接。石膏板墻上的檢修口位必需以發(fā)泡膠密封。因穿孔造成的縫隙，在25mm以下的，可運(yùn)用玻璃棉或防火涂料密封。3、電梯豎井和客房之間墻：在客房內(nèi)增加獨(dú)立的100厚輕鋼龍骨雙層15mm石膏板隔墻，內(nèi)填充吸音棉。五星級酒店籌建的要點(diǎn)目前，全國各地的高星級酒店興建熱始終持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)當(dāng)對高星級酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助，有懷疑之處愿和大家共同探討。一、建立五星級酒店的目的：1、平臺(tái)和橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是和政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有勸服力的窗口來呈現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都相識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很簡潔形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級酒店。3、投資新建高星級酒店還有其他的好處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來說風(fēng)險(xiǎn)相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最終是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使短暫虧損也要接著經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、依據(jù)建筑單位面積的價(jià)格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為：9000—10000元/m2，（四星級酒店一般為：7000—9000元/m2；）2、依據(jù)客房總數(shù)計(jì)算：五星級總造價(jià)=房間數(shù)×150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2～180m2，（四星為90m2～110m2）4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國的五星級酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為15-20年。三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類別各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲消遣休閑會(huì)議會(huì)展住宿商務(wù)酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商務(wù)會(huì)議酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商務(wù)會(huì)展酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、選址——可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請酒店專業(yè)人士做，然后對比）——酒店建立成本的大致分析五、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)——請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要具體分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)建利潤、最科學(xué)地限制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期將來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院依據(jù)此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會(huì)審——酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案——會(huì)審——將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）——起先施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，剛好解決問題。七、具體的操作：★施工總體支配的制定：☆土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；☆封頂后，按先后依次，起先是中心空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最終才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右；★土建施工隊(duì)伍的選擇：☆資格預(yù)審——具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會(huì)嚴(yán)峻影響施工進(jìn)度的；☆甲方在和乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，肯定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必需按和建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利短暫中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到剛好支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，依據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了工程進(jìn)度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補(bǔ)其他的窟窿，反正就沒有剛好給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事務(wù)。一時(shí)間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有問題或是老板心太黑，著實(shí)把老板給氣得夠嗆！目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必需按肯定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)憂出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事務(wù)發(fā)生。在這個(gè)問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！★土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：☆要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否依據(jù)支配實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)覺問題剛好反饋；☆甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)當(dāng)針對施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰；☆甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)當(dāng)針對監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：細(xì)致履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)覺問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決懲罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)?！罟究偛恳乐构粳F(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行?！锿两ń⒊杀痉治觯骸罱荒陜?nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在1400—1800左右了；☆確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特殊留意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的看法，若遇到學(xué)究類的，沒有實(shí)踐閱歷，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕?lián)?dāng)?shù)哪欠N，設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！☆土建的建立成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系：①酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采納圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本；★裝飾成本分析，限制：☆一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；☆酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必需分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有實(shí)力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法：①專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，和其所采納的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無干脆經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本限制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)實(shí)力。②裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)微環(huán)節(jié)處理完備，能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。③由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個(gè)問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能不遺余力地將成本限制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？？原來這個(gè)點(diǎn)就是不簡潔量化的，即使業(yè)主方聘請專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。現(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是150元/㎡—200元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是味道嗎？于是，設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采納高檔材料（材料費(fèi)增加了），可以簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避開的施工變更，表面上看是沒有什么問題，但今日牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。☆反對一昧地遮天蔽日般采納“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法：五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計(jì)成本般的到處運(yùn)用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，信任是大多數(shù)投資方所不情愿看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)微環(huán)節(jié)處理，同時(shí)還要奇妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)約一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立即就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的色調(diào)基調(diào)等綜合氣氛。有誰會(huì)立刻端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的？☆在酒店大堂、餐廳及消遣場所通道、豪華的餐廳及消遣包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)運(yùn)用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！☆酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、貯存間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采納成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不行?！钪饕b飾材料進(jìn)行把控：一般實(shí)行甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場調(diào)查?！飳I(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇：☆首先主設(shè)計(jì)師必需是要懂酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范；☆設(shè)計(jì)之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面：①當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣?huì)酒樓、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、消遣、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)；②本地市場餐飲、消遣、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；③精確了解當(dāng)?shù)爻鞘袑?-10的規(guī)劃，預(yù)料酒店將來5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計(jì)方案必需是具有前瞻性的；④對主要裝飾材料的市場價(jià)格必需熟識(shí)以及新型裝飾材料的選擇利用實(shí)力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；⑤能夠供應(yīng)切實(shí)可行的裝飾成本限制方案；⑥各服務(wù)場點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲得經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中；⑦設(shè)計(jì)中必需滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必需保證“私密性”：從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或消遣或會(huì)議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)微環(huán)節(jié)都必需充分地考慮周全。試想，一個(gè)政府要員想要到你的酒店洗個(gè)桑拿放松一下，若像一般客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺(tái)，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人望見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，假如是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費(fèi)開心了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個(gè)平臺(tái)，在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn)，能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少！其次，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都簡潔做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人運(yùn)用便利。如開會(huì)，貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道干脆到主席臺(tái)上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會(huì)場的通道；☆因?yàn)槿藛T流淌的緣由，在看其勝利案例的同時(shí)，必需落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司；★酒店主要設(shè)備的選型、成本限制以及其他留意事項(xiàng)：1、酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中心空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛?。須要留意的是酒店的電力容量的考慮，肯定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所須要的電力增容問題，修建的時(shí)候肯定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機(jī)本已經(jīng)是在救命的時(shí)候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌，從實(shí)際了解到的狀況，國產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機(jī)，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、中心空調(diào)系統(tǒng)：①主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè)，建議選擇時(shí)先分個(gè)檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺(tái)灣臺(tái)佳、上海瀚藝等。②不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)肯定是不會(huì)有什么問題的，但要想5年、6年以后仍舊如初，就不現(xiàn)實(shí)，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。③若酒店采納了水源熱泵或地源熱泵，要留意，不是全部品牌的主機(jī)此方面都有成熟技術(shù)的；④對于進(jìn)口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種狀況，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來的，另外，別幻想著買原裝進(jìn)口的機(jī)子，現(xiàn)在都是在國內(nèi)組裝的；4、給排水系統(tǒng)：①一般是交給土建完成。要留意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)便利性等綜合指標(biāo)；5、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：①施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要留意在簽訂合同時(shí)，細(xì)致劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，和裝飾、弱電施工須要協(xié)作的工作等等。②仍舊要實(shí)行招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)：①要留意鍋爐的燃燒機(jī)肯定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后修理件要便利購買；②從能耗角度，最好是采納燃?xì)忮仩t，但購買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)：①在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)當(dāng)先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；②高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)輸客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X的緣由速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了則會(huì)感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那肯定會(huì)常常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺(tái)的萬峰國際酒店（五星級）就出現(xiàn)了這個(gè)問題，當(dāng)時(shí)因?yàn)闃痘家汛蚝茫瑳]法改了。應(yīng)當(dāng)做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。③考察過很多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的；④對于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑?，不能乘人，很多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗(yàn)證明。這種“省錢”的做法不行取。8、弱電系統(tǒng)：①須要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必需有的、國家強(qiáng)制性要求必需有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最終，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗限制）+品牌宣揚(yáng)②最為關(guān)鍵的是酒店客房智能限制系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人干脆感官面對的，這方面的錢是不能省的；③須要留意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場還不是很透亮化，弱電公司在介紹須要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。甲方要細(xì)致對市場價(jià)格進(jìn)行了解對比。9、游泳池設(shè)備：①全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)當(dāng)上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)當(dāng)考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采納原裝進(jìn)口產(chǎn)品；②要充分考慮修理的便利性，修理配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：①要考慮采納部分舒適性、消遣性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；②還要考慮平安、機(jī)房設(shè)置合理，修理易操作、修理配件易購；11、洗衣房設(shè)備：①首先要依據(jù)酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實(shí)是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？②選購洗衣房設(shè)備者自己必需熟識(shí)酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致狀況，如全自動(dòng)立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動(dòng)洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；③要明確高壓蒸汽的供應(yīng)來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；④考慮修理配件的通用性或可替代性；★目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價(jià)，投資返金的政策）①對于采納地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有肯定的補(bǔ)貼政策，如河北省，對于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的15%-25%。②對于運(yùn)用太陽能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如河北邢臺(tái)市2007年出臺(tái)了政策：依據(jù)審核后的太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總造價(jià)的10%賜予補(bǔ)貼；★節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：☆外墻隔熱：①盡量不采納整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差；②采納外墻加隔熱材料方式；☆門窗隔熱：窗戶采納中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；☆內(nèi)墻全部采納輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；☆屋面采納加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采納太陽能：3、采納中水系統(tǒng)：留意：采納太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實(shí)際的目的是獲得良好的社會(huì)效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇限制進(jìn)行節(jié)能：①建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、限制和管理，使機(jī)電設(shè)備平安、牢靠、高效地運(yùn)行，同季節(jié)約能源、削減維護(hù)人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計(jì)量器：6、經(jīng)營管理上的節(jié)能措施：①用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，限制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)限制水流量就可以節(jié)約1/3。對飯店的各個(gè)部門各個(gè)區(qū)域分別用水表計(jì)量。積累數(shù)據(jù)依據(jù)運(yùn)用率額定合理的用水量。酒店中心空調(diào)的冷卻塔會(huì)形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水。可以安裝收水器，大大降低水霧損耗。②采納新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采納智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。依據(jù)日照條件和須要營造的氛圍調(diào)整電壓和照耀度。可節(jié)電20%左右。提倡采納LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。③將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28℃。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。④不供應(yīng)一次性物品，如塑料袋、餐具、臺(tái)布。節(jié)約紙張。采納無紙化辦公。⑤不激勵(lì)客人過度消費(fèi)。提倡適度消費(fèi)，激勵(lì)打包。⑥用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。⑦單層窗可貼透亮反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采納淺色涂料，提高陽光反射率削減能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比一般墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采納天幕智能限制。依據(jù)氣溫柔光線改變自動(dòng)調(diào)整。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采納屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升的水。⑧洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既簡潔洗凈又節(jié)水省電。⑨餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。⑩采納鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一般可供應(yīng)十幾噸約70℃的熱水?！镅b飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲得最大額的利潤？下面分別從餐飲、消遣、會(huì)議等三方面來說明。①餐飲：第一，設(shè)計(jì)上必需保證私密性：現(xiàn)在一般請客吃飯都情愿坐包房，豪華包房的飯桌一般是不正對包間門的，要設(shè)置單獨(dú)的傳菜窗口供服務(wù)員運(yùn)用，避開房門頻開讓樓道路過的客人望見里面。更要設(shè)計(jì)一些4-6人的小包房，裝修設(shè)計(jì)突出細(xì)膩、品位、舒適度和私密性，特地接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類請客或赴宴的一般都是人物，消費(fèi)較高，不愿熟人見到，所以肯定要保證私密性，進(jìn)出通道最好和其他包房相分隔。其次，針對不同的客源群，裝飾上對每個(gè)包房要賜予寓意：比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為"得舉軒"，取范進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計(jì)為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就特殊寵愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采納純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采納漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采納目的性照明，直射餐桌，使菜品和配用的金餐具色調(diào)斑斕，氣氛濃烈。主子坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費(fèi)還爆滿。②消遣（OK廳包房和桑拿包房）：第一，最重要的還是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽(yù)及人身的平安是至關(guān)重要的。要考慮幾個(gè)豪華包房，其進(jìn)出通道另外專設(shè)，不須要經(jīng)過服務(wù)臺(tái)，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店派專人干脆負(fù)責(zé)；其次，肯定要設(shè)計(jì)考慮一個(gè)隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打電話。很多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想在電話里說自己不在OK廳都不行能；第三，肯定要考慮設(shè)計(jì)歌手及按摩技師的緊急疏散通道，從容應(yīng)對各種緊急狀況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問題是不用說都必需考慮的。③會(huì)議：第一，要考慮高科技設(shè)備的運(yùn)用，猶如聲傳譯（至少四聲道）、自動(dòng)升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會(huì)議系統(tǒng)、會(huì)議的攝錄象系統(tǒng)、中心限制系統(tǒng)、手拉手會(huì)議系統(tǒng)、自動(dòng)升降會(huì)標(biāo)桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動(dòng)升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動(dòng)音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。很多的政府會(huì)議及高等級專業(yè)會(huì)議，要的就是高性能的會(huì)議硬件設(shè)施來體現(xiàn)酒店檔次，以此爭光添彩。其次，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺(tái)的通道、從主席臺(tái)撤離會(huì)場的專用通道；第三，目前會(huì)議室都是依據(jù)多功能設(shè)計(jì)，既可開會(huì)、表演，也可舉辦大型宴會(huì)、小型商務(wù)展示，提高利用率。設(shè)計(jì)時(shí)就必需考慮相應(yīng)足夠的貯存間、工作間、化妝間及相關(guān)通道。第四，現(xiàn)在會(huì)展的市場越來越大，若有條件，可以考慮一些大型網(wǎng)架式層高較高的會(huì)議室，設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮會(huì)議室的面積、地處位置、門前廣場面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、電話等綜合布線的設(shè)計(jì)、相關(guān)停車場面積等等因素。4、客房門：★客房進(jìn)戶門至少運(yùn)用厚度為45mm的實(shí)心木門，并裝有門框和底門隔聲門條。★客房和客房之間的連接門：建議雙層實(shí)心木門。盡量增加門和門之間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾。5、幕墻結(jié)構(gòu)——目前的玻璃幕墻結(jié)構(gòu)為6mm玻璃+9mm空氣層+6mm玻璃，客房受交通噪聲影響約為35dB?！锬粔蜆前逯g——幕墻和樓板連接處均加填30mm厚保溫隔音棉?！锬粔ωQ框——必需在豎框內(nèi)填充吸聲物料，豎框兩面則以石膏板遮蓋并以密封劑密封?！锓彩禽p鋼龍骨和梁、柱、地壟、幕墻接口的地方均填充一層8mm厚橡塑隔音軟墊，緩解對接口處的振動(dòng)以及對縫隙進(jìn)行隔音。6、衛(wèi)生間恭桶的沖水噪音：選用靜音恭桶；7、空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤管：★選擇低靜壓的風(fēng)機(jī)盤管;★在長度不少于1.5m的送風(fēng)管內(nèi)貼25mm厚的吸音棉。五星級酒店籌建設(shè)計(jì)施工的總體規(guī)劃一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：1、投資方不懂酒店，所聘請的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍舊不懂酒店，酒店整個(gè)籌建就是在一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！2、投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍舊似云似霧；3、投資方和酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性探討報(bào)告、提出酒店籌建總體支配，前期因?yàn)橘M(fèi)用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，和投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參和進(jìn)行酒店建筑及裝飾施工設(shè)計(jì)。前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設(shè)備特別清晰，強(qiáng)項(xiàng)應(yīng)當(dāng)是設(shè)備的選型、修理、保養(yǎng)、運(yùn)行成本限制方面，但對于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計(jì)等具體細(xì)微環(huán)節(jié)，如廚房協(xié)作餐飲接待量須要多大面積、廚房和餐廳流線怎么考慮合適、用電負(fù)荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶須要多少口才夠，協(xié)作著會(huì)議接待規(guī)模，其餐飲大廳須要多大面積、餐飲包房須要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場、營銷辦公室，KTV及桑拿吧臺(tái)、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計(jì)多少間等等具體細(xì)微環(huán)節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、消遣總監(jiān)的看法了。因此，在前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，在前線的工程總監(jiān)還得和家里的管理公司親密協(xié)作。籌備階段：由酒店管理公司增派管理團(tuán)隊(duì)，一般規(guī)模為：帶隊(duì)總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、消遣總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。投資方一般需支付給酒店管理公司的費(fèi)用：①籌建期間（18個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用：一般10萬/月，派駐工程總監(jiān)10000元/月的工資，吃住700元/月，通訊500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，該工程總監(jiān)個(gè)人小計(jì)費(fèi)用為：20.16萬元，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費(fèi)用合計(jì)為：200.16萬元。②籌備期間（5個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用仍按10萬元/月收取，各總監(jiān)8000元/月，經(jīng)理5000元/月，則前期的工程總監(jiān)加增派人員的工資為：4.4萬/月，吃住3200元/月，通訊3000元/月，則人員小計(jì)費(fèi)用：25.1萬元，則籌備期間投資方需支付的費(fèi)用合計(jì)為：75.1萬。③投資方需支付給酒店管理公司的總費(fèi)用為：275.26萬元。分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。作為投資方來說，唯一弊端就是須要花費(fèi)不少的錢。4、投資方不聘請酒店管理公司，自己聘請專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。這里就要具體說明一下對組成人員的要求了：★籌建總經(jīng)理（籌建部負(fù)責(zé)人）：①懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專業(yè)對口環(huán)節(jié)；②做過酒店工程修理管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場狀況（中心空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強(qiáng)電、弱電、配發(fā)電、消防限制等系統(tǒng)）；③做過酒店全面的經(jīng)營管理，知曉餐飲、消遣、客房、會(huì)議等經(jīng)營管理細(xì)微環(huán)節(jié)，明白酒店經(jīng)營管理者的需求，明白客戶的各種消費(fèi)需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計(jì)；④懂酒店的人力資源管理及財(cái)務(wù)管理，能很好地限制人力成本、酒店經(jīng)營成本（餐飲原料、工程修理材料、能耗、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他辦公費(fèi)用等等）；⑤精通酒店星級評定標(biāo)準(zhǔn)；⑥懂酒店基本設(shè)計(jì)，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計(jì)院及裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計(jì)圖紙；⑦能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營預(yù)算、酒店投資回報(bào)分析；⑧能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度支配、各專業(yè)工種施工進(jìn)場時(shí)間，各專業(yè)間的交叉協(xié)作、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場工程問題的處理方法，施工變更處理，施工成本限制等等；★籌建部組員：①土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工閱歷，能夠處理現(xiàn)場施工問題；②結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工閱歷，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地限制鋼含量，對建筑設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議，③給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工閱歷，熟識(shí)酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場施工問題；④暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工閱歷，熟識(shí)中心空調(diào)各類品牌，熟識(shí)管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場價(jià)格，能夠處理現(xiàn)場施工問題；⑤電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工閱歷，熟識(shí)配發(fā)電、中心空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會(huì)議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際需求的差距閱歷等等；⑥弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工閱歷，熟識(shí)高星級酒店的弱電項(xiàng)目配置，熟識(shí)綜合布線、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)、樓宇自控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)、平安監(jiān)控報(bào)警、客房RCU智能限制（含VOD點(diǎn)播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會(huì)議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價(jià)比。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別希望找一個(gè)既懂強(qiáng)電又精通弱電的工程師。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑；二、酒店籌建的基本工作依次：★酒店圖紙?jiān)O(shè)計(jì)確定階段：1、投資方聘請確定籌建總經(jīng)理（暫定為A）；2、確定酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司（暫定B）；3、投資方需依據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃中針對建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由A負(fù)責(zé)出具《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》；4、由B參照《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》完成《酒店概念設(shè)計(jì)》；5、確定建筑設(shè)計(jì)院（暫定為C）；6、甲方A選定“地質(zhì)勘察”單位，針對酒店所處地理位置進(jìn)行地質(zhì)勘察，獲得相關(guān)地質(zhì)資料；7、甲方A選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定為D）；8、甲方將《酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《酒店概念設(shè)計(jì)》交給B、C、D，由C制作出《酒店方案設(shè)計(jì)》。該階段要求C需和B、D親密協(xié)作，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通。該《方案設(shè)計(jì)》應(yīng)包含的內(nèi)容有：①酒店項(xiàng)目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項(xiàng)目、客房預(yù)料房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等；②酒店整體外觀效果圖、造型、景觀；③酒店平面功能布局圖；9、《方案設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定后由C接著進(jìn)行《初步設(shè)計(jì)》；10、同時(shí)B也同步起先進(jìn)行《室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)》，B和C要親密協(xié)作，由A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；11、《初步設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定修改后，由C接著進(jìn)行《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》，該階段仍舊須要B、D和C的親密協(xié)作，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；12、由D起先進(jìn)行《酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計(jì)》,該階段仍須要和B、C進(jìn)行溝通，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；13、《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定；14、甲方A將地質(zhì)報(bào)告、甲方和市政部門《對擴(kuò)初設(shè)計(jì)看法和批復(fù)》、市政配套的具體條件等資料遞交給C作為《酒店施工圖設(shè)計(jì)》的依據(jù)。15、C起先進(jìn)行《酒店施工圖設(shè)計(jì)》工作；16、甲方A選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中心空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到須要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都須要通知設(shè)備廠家剛好將圖紙、數(shù)據(jù)交和建筑設(shè)計(jì)院C；17、C完成酒店施工圖后，由甲方A將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，并要求對施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。然后再由甲方A組織第一次施工圖紙會(huì)審，參與單位為：甲方酒店籌建部、建筑設(shè)計(jì)院C、酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司B、酒店系統(tǒng)集成公司D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司；18、施工圖紙第一次會(huì)審后，C出具修改后的施工圖紙，和甲方A共同將施工圖紙送當(dāng)?shù)貙張D中心進(jìn)行審圖；19、審圖合格后，由C出具至少8份以上圖紙送至甲方；20、甲方A將施工圖紙發(fā)放給乙方相關(guān)施工單位；★施工階段：21、由甲方A牽頭制定酒店整體施工進(jìn)度支配，各專業(yè)施工進(jìn)度支配；22、土建起先施工，出正負(fù)零時(shí)必需考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶；23、B完成《酒店裝飾施工圖》，D完成《酒店弱電系統(tǒng)施工圖》；24、甲方A組織進(jìn)行其次次圖紙會(huì)審，參與單位及人員依據(jù)實(shí)際需解決問題而定；25、土建施工過程中，建筑設(shè)計(jì)院C須至施工現(xiàn)場解決技術(shù)問題（每周兩次或現(xiàn)場派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問題）；26、土建封頂；27、消防、暖通、給排水、強(qiáng)電等按支配起先施工，該階段甲方A負(fù)責(zé)現(xiàn)場各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；28、按支配進(jìn)行幕墻施工；29、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強(qiáng)電施工完畢。初驗(yàn)收；30、地下層設(shè)備進(jìn)場安裝，其他設(shè)備按支配進(jìn)場安裝；31、幕墻施工完畢；32、弱電施工按支配起先、裝飾施工起先，二者施工需保持同步；33、室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。說明：1、施工中還有很多的細(xì)微環(huán)節(jié)過程就不一一列舉了；2、這里我沒有談到工程監(jiān)理，按國家強(qiáng)制規(guī)定，必需簽訂一家監(jiān)理公司，甲方籌建部中也應(yīng)當(dāng)有自己的監(jiān)理工程師，對施工過程的監(jiān)督，別希望別人，要靠自己。關(guān)于新建高星級酒店的投資成本限制、設(shè)計(jì)的一點(diǎn)感悟本人做酒店有8年了，籌建、籌備、經(jīng)營管理了4家包括三星、四星及五星級的酒店，且大多是私企，在酒店的投資、設(shè)計(jì)、施工、籌備等方面都頗有感受！一、酒店的投資：中國90%投資酒店的私人老板都不真正懂酒店，現(xiàn)在房地產(chǎn)慢慢在退燒了，興建高星級酒店已經(jīng)成為一個(gè)多數(shù)人看好的投資方向。本人剛起先做酒店時(shí)只以為，開酒店嘛，就是為了賺錢啊，做到3年后才明白酒店最重要的作用：首先是重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，通過它，可以完成一些“高難度”的工作，可以融資等等；稍其次，才是肯定要賺錢。一些國內(nèi)較出名氣的大型企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有勸服力的窗口來呈現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。對于高星級酒店的投資預(yù)算，多數(shù)私企老板是這樣概算的：先把土地成本暫放一邊，參照相同規(guī)模星級檔次的已建酒店的實(shí)際建立成本，在其基礎(chǔ)上適量削減一部分來作為自己的投資概算值，心里底線應(yīng)當(dāng)是：在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)淖芳映杀径_(dá)到的一個(gè)數(shù)字。所請的酒店管理公司所做的投資概算分析等等僅僅是做為參考，究竟多少是最為合適？這個(gè)答案，投資人只信任自己的推斷。二、設(shè)計(jì)：這一點(diǎn)上，很多的投資人都走了錯(cuò)路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)：1、酒店管理人員到位時(shí)間太晚。50%的業(yè)主都是在酒店土建施工完畢，裝修進(jìn)行到尾聲時(shí)才起先聘請酒店管理人員，讓這些專業(yè)的酒店管理人員到現(xiàn)場就傻了眼：夜總會(huì)離客房太近，其低頻的振動(dòng)必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠(yuǎn)，廚房地溝位置不對，客房樓層布草間太小或就沒有，沒有總庫，沒有工程加工場地，大堂吧吧臺(tái)沒有設(shè)洗杯池，沒有大堂PA工作間，沒有員工餐廳……很多已經(jīng)是處于無可奈何的境地了!2、設(shè)計(jì)程序錯(cuò)誤。90%的業(yè)主是先找設(shè)計(jì)院進(jìn)行酒店的結(jié)構(gòu)、建筑等土建設(shè)計(jì)，然后再找酒店裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行二裝設(shè)計(jì)，或者是圖便利、省錢，把二裝設(shè)計(jì)和裝修施工同時(shí)交和裝修施工單位進(jìn)行。大錯(cuò)特錯(cuò)！本人目前在河北籌建的一家五星級酒店就出現(xiàn)了這個(gè)問題，在聘請我到位之前老板就已經(jīng)找了天津天友建筑設(shè)計(jì)院完成了酒店的土建設(shè)計(jì)。表面上看，天津這家設(shè)計(jì)院也是很牛的了：甲級資質(zhì)，14年的設(shè)計(jì)閱歷。但其設(shè)計(jì)強(qiáng)項(xiàng)不在酒店呀，里面幾乎是100%的設(shè)計(jì)師沒有經(jīng)營管理過酒店，對酒店也談不上精通和理解，目前在酒店設(shè)計(jì)項(xiàng)目上也只是停留在“你須要什么我就設(shè)計(jì)什么”的階段。讓其設(shè)計(jì)一個(gè)讓業(yè)主、酒店管理方、客人都滿足的酒店，就真的很“難為”對方了！設(shè)計(jì)中很多不合理的地方由于時(shí)間等綜合因素不能改了：整體結(jié)構(gòu)框架不能改動(dòng)了，柱網(wǎng)也不能改動(dòng)了。萬幸的是客房面積太?。ㄔO(shè)計(jì)的衛(wèi)生間僅4㎡，臥房區(qū)面積約24㎡）的問題，在本人劇烈的要求下，通過客房兩側(cè)各懸挑1.5米終于稍解決了一下。其他的，就只能通過考慮平面功能布局的調(diào)整，由裝飾設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)了。正確的程序應(yīng)當(dāng)是是：確定酒店立項(xiàng)——聘請酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司——參和進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計(jì)——裝飾設(shè)計(jì)方案確定——選擇酒店土建設(shè)計(jì)單位——結(jié)合裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)行土建設(shè)計(jì)——選擇土建及裝飾施工單位——會(huì)審圖紙——土建施工及裝飾設(shè)計(jì)圖紙確定——起先土建工程——起先裝飾施工工程你可以放眼看看有幾家酒店是這么執(zhí)行的？3、對“裝飾設(shè)計(jì)”的理解錯(cuò)誤。80%的業(yè)主對于五星級酒店的裝飾設(shè)計(jì)，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特！其實(shí)，裝飾設(shè)計(jì)最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營服務(wù)的！當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不行少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季?、服?wù)項(xiàng)目及各占的比例上面來。我曾經(jīng)遇到一些可笑的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，曾干脆對業(yè)主提出：“請盡快確定酒店管理公司，我們好和他們溝通，管理公司提出餐飲、消遣、客房、會(huì)議等等方面的功能規(guī)模檔次要求，我們就好照此設(shè)計(jì)方案了?！毕胂肫鋵?shí)這些裝飾公司也不行笑，現(xiàn)在很多都這樣。我當(dāng)時(shí)就想，那還要請你們所謂的“酒店裝飾設(shè)計(jì)公司”來干什么？設(shè)計(jì)什么？就只考慮哪地方用什么裝飾材料，配什么顏色，燈光怎么打。通過和深圳、廣州的幾家出名的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司接觸，我個(gè)人感覺目前中國市場上的專業(yè)精通酒店的裝飾設(shè)計(jì)公司實(shí)在太少，和國內(nèi)的市場需求不匹配。個(gè)人認(rèn)為專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司是這樣操作的：首先是市場調(diào)查：對項(xiàng)目所處城市及周邊區(qū)域進(jìn)行市場調(diào)查了解，充分了解本地的文化特色，高星級酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務(wù)項(xiàng)目及經(jīng)營特色，市場現(xiàn)有客源，市場餐飲消遣會(huì)議等消費(fèi)特征、喜好等等，獲得第一手重要數(shù)據(jù)。其次是規(guī)劃預(yù)料：通過該城市規(guī)劃局了解該城市將來5—10年的總體規(guī)劃來預(yù)料將來10年內(nèi)市場需求發(fā)展走向。最終是引導(dǎo)消費(fèi)：考慮將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的一些消費(fèi)項(xiàng)目引領(lǐng)到該五星級酒店中，通過五星級酒店來“引導(dǎo)”客人消費(fèi)，在創(chuàng)收的同時(shí)，形成五星級酒店另類的高消費(fèi)特色。通過以上工作，再來對應(yīng)當(dāng)推出的服務(wù)項(xiàng)目及各占比例進(jìn)行確定。當(dāng)然，酒店裝飾設(shè)計(jì)公司還必須要懂常規(guī)五星級酒店應(yīng)設(shè)置的服務(wù)項(xiàng)目、客人流線和服務(wù)流線的的考慮、電梯和客房數(shù)量的比例，附屬功能項(xiàng)目區(qū)域的設(shè)置等等酒店的專業(yè)學(xué)問。通過以上裝飾設(shè)計(jì)公司的工作再加上業(yè)主聘請的專業(yè)酒店管理人員的參和指導(dǎo)，這樣設(shè)計(jì)出來的酒店，讓業(yè)內(nèi)人士來打分，想不及格都難??！三、酒店投資成本的限制1、土建成本的限制：關(guān)鍵在于要選擇一家好的土建設(shè)計(jì)單位，很多設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的工程師思想比較保守，更不情愿擔(dān)當(dāng)一丁點(diǎn)的設(shè)計(jì)責(zé)任，在鋼材選型及用量的選擇運(yùn)用上，實(shí)在是太“萬無一失”了！可以想像：現(xiàn)在的鋼材價(jià)格從以前的3000—4000元/噸飚升到5000—6000元/噸，再加上加工費(fèi)用，要達(dá)到8000元左右/噸，增加的成本就是個(gè)天文數(shù)字！因此，選擇一家土建設(shè)計(jì)公司，肯定要先看其是否擁有一位具有現(xiàn)場施工閱歷的、有責(zé)任心的、能夠和甲方及施工單位主動(dòng)協(xié)作的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師！此點(diǎn)尤為關(guān)鍵！2、裝飾設(shè)計(jì)成本的限制：①建議裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工肯定分開。A：裝飾設(shè)計(jì)就是由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司來做。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司必需清晰地了解目前國內(nèi)的裝飾材料市場價(jià)格，國產(chǎn)的，進(jìn)口的，差價(jià)多少，哪些進(jìn)口材料可以由國產(chǎn)材料替代。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，其掙的是設(shè)計(jì)費(fèi)，和其供應(yīng)的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系?？傃b飾成本限制得越到位，越能體現(xiàn)其設(shè)計(jì)實(shí)力。而施工單位，有施工資質(zhì)、實(shí)力的一抓就是一把?，F(xiàn)在很多大型的施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門，設(shè)計(jì)室或設(shè)計(jì)院。表面看，這種集設(shè)計(jì)和施工于一體的單位高大全，包治百病。但就我個(gè)人而言，現(xiàn)在市場上很少很少有設(shè)計(jì)師既能將辦公寫字樓、住宅、商城等設(shè)計(jì)得特別優(yōu)秀又能比較好地進(jìn)行五酒店的裝飾設(shè)計(jì)，除非這個(gè)設(shè)計(jì)師在酒店工作過多年，懂酒店的組織構(gòu)架、各部門經(jīng)營管理特征需求及酒店的星級評定標(biāo)準(zhǔn)。B：設(shè)計(jì)和施工合二為一后，業(yè)主方是省心了，還省了筆設(shè)計(jì)費(fèi)。但最為關(guān)鍵、最為頭疼的是：施工單位在設(shè)計(jì)時(shí)，是否將裝飾成本限制到最為合適的一個(gè)點(diǎn)了？？原來這個(gè)點(diǎn)就是不簡潔量化的，即使業(yè)主方聘請專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。表面上，設(shè)計(jì)和施工合二為一，承接裝修施工的單位進(jìn)行免費(fèi)設(shè)計(jì)，但“羊毛”終究還得出在“羊”身上：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的，現(xiàn)在五星級酒店的設(shè)計(jì)單價(jià)是120元/㎡—150元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是味道嗎？于是，在施工中就會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以不出現(xiàn)的施工變更單，表面上看是沒有什么問題，于是你就簽吧，今日8000，明天12000，業(yè)主呢心里還挺美：這下合算，省了幾百萬的設(shè)計(jì)費(fèi)！在不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。②反對采納“堆金砌玉”般一味運(yùn)用價(jià)格昂揚(yáng)的進(jìn)口高檔裝飾材料的裝飾設(shè)計(jì)。A：酒店內(nèi)的前廳大堂、餐廳、消遣場所等等主要公共區(qū)域的裝飾效果的體現(xiàn)最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配，最關(guān)鍵是要將酒店的主題文化融入到其中，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，能節(jié)約一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立即就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是巴西美國的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具，窗簾及整個(gè)房間的色調(diào)基調(diào)等綜合氣氛。有誰會(huì)立刻端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的？B：在酒店大堂、餐廳及消遣場所通道、豪華的餐廳及消遣包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)運(yùn)用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果也不是不行以，總之：好鋼要用在刀刃上！C：在一些不是很重要的區(qū)域，采納成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不行，如大堂背后的一些客用通道、主樓至?xí)h區(qū)域通道等地，在其距地2.5以上部分都采納仿制品以替代該處的石材,由于距離緣由，客人直觀是不易看出來的，信任也沒有哪位客人說要借把梯子上去摸一下，看一下的。D：主要裝飾材料進(jìn)行把控：如業(yè)主方親自對國內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場調(diào)查，了解行業(yè)價(jià)格。由業(yè)主方進(jìn)行主要裝飾材料的種類、品牌、規(guī)格及單價(jià)的認(rèn)定。酒店籌建施工中甲方的支配、管理的一點(diǎn)建議1、土建單位照著設(shè)計(jì)院出的施工圖紙埋頭苦干，待已出正負(fù)零時(shí)，甲方酒店方管理人員被聘請進(jìn)場才發(fā)覺在地下設(shè)備層中應(yīng)考慮預(yù)留、預(yù)埋的套管等預(yù)埋件沒有剛好下埋！沒方法，打吧，地下基礎(chǔ)鋼筋密布、剪力墻的水泥標(biāo)號是C55的！不說打幾個(gè)洞要花多少錢，就是給錢也沒有幾個(gè)人情愿做這活，施工難度大，造成的振動(dòng)影響更大！影響工期、勞神費(fèi)財(cái)?shù)群蠊潜囟ǖ牧恕?、設(shè)計(jì)中“遺忘”-1、-2層預(yù)留大型設(shè)備吊裝口！土建施工已經(jīng)封頂待進(jìn)大型設(shè)備時(shí)，才發(fā)覺中心空調(diào)主機(jī)抬不進(jìn)去！變壓器也弄不進(jìn)去！設(shè)備又沒有方法化整為零，就只有又拆吧！大家可以想像其難度！3、給排水、消防還沒完成打壓試水，二裝就起先進(jìn)行了，結(jié)果一試壓，爆管的地方墻紙報(bào)廢、吊頂被浸……，還導(dǎo)致幾家乙方之間的爭吵，索賠。4、施工中因?yàn)橐曳绞┕と藛T到位數(shù)量不夠或甲方監(jiān)管不到位或甲方撥款不剛好等等緣由，造成整個(gè)工程工期前松后緊，緊的時(shí)候也就太“緊”了：一天至少要干正常狀態(tài)下兩三天的活！在這種狀態(tài)下，工程質(zhì)量得不到保證就是必定了：墻體還沒完全干透就起先帖墻紙、做木質(zhì)墻裙，半年后發(fā)霉、起拱變形也是必定的了；衛(wèi)生間地面也沒有找好坡度，水總是不能自動(dòng)流向地漏；墻面帖的瓷磚縫隙也不勻稱等等。5、由于部分項(xiàng)目施工圖紙變更，因甲方信息傳遞不剛好而使和其相關(guān)聯(lián)的其他專業(yè)施工圖紙沒有剛好相應(yīng)變更，造成施工中乙方不同專業(yè)之間設(shè)備及管道安裝空間相互侵占而無法施工等等問題；追究緣由的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)或老板就要喊：怎么回事？設(shè)計(jì)院是怎么設(shè)計(jì)的？我們自己的工程師怎么沒提前發(fā)覺問題？監(jiān)理方在做什么？等等。其實(shí)，出現(xiàn)的這些問題的根源在于甲方自身。本人在學(xué)校的專業(yè)是機(jī)電一體化，數(shù)控機(jī)床，沒有學(xué)習(xí)過工民建，在工程籌建過程中因涉及到酒店功能布局的實(shí)現(xiàn)及對現(xiàn)場工程的監(jiān)督工作，我也不得不消化著“筏板”、“沉降縫”、“后澆帶”、“剪力墻”、“配筋”、“C50、C55”等等生硬的詞語，依據(jù)對幾個(gè)酒店的籌建閱歷總結(jié)，個(gè)人小結(jié)了一下酒店籌建工程管理中應(yīng)提示留意的幾處，以供參考：一、總體工程施工支配的制定：1、依據(jù)甲方的竣工時(shí)間支配，要求土建、裝修方做出具體的、切實(shí)可行的施工支配橫道圖，并做出獎(jiǎng)懲約定；2、要求以下乙方：消防、給排水、強(qiáng)電、弱電（含樓控、平安監(jiān)控、客房智能限制、會(huì)議設(shè)備、綜合布線等）、暖通末端安裝等，依據(jù)甲方要求的竣工支配及土建、裝修的施工支配做出自己的具體可行的施工支配；3、要求設(shè)備廠家，如中心空調(diào)、電梯、鍋爐、水蓄冷設(shè)備、游泳池、桑拿、洗衣設(shè)備等等，做出設(shè)備安裝預(yù)埋、到場、安裝、調(diào)試的支配；4、由甲方召集全部乙方，統(tǒng)一依據(jù)其各自制作的施工支配，綜合進(jìn)行調(diào)整，最終制定出一份統(tǒng)一的工程施工時(shí)間支配表，同時(shí)附帶獎(jiǎng)懲內(nèi)容，并由各相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，復(fù)印分發(fā)；二、要求施工監(jiān)理方制作出其施工監(jiān)理工作支配表，由甲方工程部嚴(yán)格監(jiān)督其實(shí)施狀況；三、甲方工程現(xiàn)場管理人員的配置：1、甲方現(xiàn)場工程部各專業(yè)工程師需配備齊全：土建、設(shè)備安裝、暖通、水電、弱電等，若不能100%地完全成專業(yè)配置，至少也得明確有某工程師兼管某一項(xiàng)；2、必需明確的一點(diǎn)：對工程質(zhì)量、進(jìn)度等的監(jiān)督，不能全部倚靠監(jiān)理公司方，要有甲方自己的人同時(shí)來操勞負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，同時(shí)也對監(jiān)理公司的工作進(jìn)行督促；四、甲方對本公司工程現(xiàn)場管理人員的監(jiān)督管理：因目前社會(huì)的普遍現(xiàn)狀，乙方通過“攻關(guān)”，使監(jiān)理公司方、甲方部分現(xiàn)場工程管理人員，放松對乙方工程的監(jiān)管，睜一只眼閉一只眼，所以建議實(shí)行對自身人員工作的監(jiān)督管理：1、由酒店項(xiàng)目部總監(jiān)（酒店的設(shè)計(jì)、籌備、管理方）帶隊(duì)進(jìn)駐工地現(xiàn)場，對乙方施工質(zhì)量、進(jìn)度等等進(jìn)行檢查、監(jiān)督，發(fā)覺問題剛好反饋解決，根絕乙方、甲方現(xiàn)場管理人員、監(jiān)理公司等三方坑瀣一氣的惡瘤；2、針對本公司現(xiàn)場管理人員及監(jiān)理公司方制定具體、可行的獎(jiǎng)懲制度并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)覺問題，堅(jiān)決撤換；五、甲方對乙方的協(xié)調(diào)工作：1、乙方之間就用水、用電、用提升機(jī)、臨時(shí)占用堆放地等等問題和總包方之間有關(guān)配套設(shè)施費(fèi)問題的協(xié)調(diào)無法達(dá)成一樣時(shí)，甲方要?jiǎng)偤脜⒑蛥f(xié)調(diào)；2、乙方至少定期（每周）召開一次協(xié)調(diào)會(huì)，全體乙方參與，針對在施工過程中出現(xiàn)的種種問題，進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，狀況較緊急的，需由甲方當(dāng)天現(xiàn)場解決；六、對于搶工期而不得不在土建未封頂時(shí)安裝及裝修就介入的需交叉施工項(xiàng)目，肯定要留意土建和安裝，安裝和裝修之間的連接：土建部分完工，甲方、監(jiān)理方、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格，起先安裝（給排水、消防、暖通、強(qiáng)電、弱電、大型設(shè)備，甲方、監(jiān)理方、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格起先進(jìn)行二次裝修，甲方、監(jiān)理方、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格；一段一段的施工、驗(yàn)收、再進(jìn)行下道工序的施工、再驗(yàn)收。目前常見的幾個(gè)易造成返工或延誤下道工序的工程問題有：1、土建時(shí)衛(wèi)生間地面未100%蓄水做防水滲漏檢查，以至于裝修完畢運(yùn)用時(shí)樓下的頂棚在滴水了才發(fā)覺防水有問題；2、衛(wèi)生間地面未留意保證適當(dāng)?shù)钠露龋荒茏詣?dòng)流向地漏；3、墻面抹灰后的平整度太差，以至于貼墻紙前做基層處理要花費(fèi)大量的人工和精力；4、地面的水泥疙瘩沒有清理干凈，鋪設(shè)地毯前要多余花費(fèi)人工；5、安裝施工中暖通風(fēng)管先安裝并做好保溫了，消防、給排水等施工才起先，不行避開地又造成了風(fēng)管保溫層的破壞，幾個(gè)乙方之間就又起先了賠償?shù)臓幊常?、給水管和消防水管沒有100%的打壓試水，隱藏工程完成后全線通水才發(fā)覺又有滴漏的現(xiàn)象，將裝修好的吊頂浸泡破壞；七、針對易出現(xiàn)問題，建議甲方實(shí)行如下管理手段：1、甲方在對乙方提出施工工期要求的同時(shí)，須細(xì)致審核其所報(bào)施工進(jìn)度支配，依據(jù)其施工實(shí)力、材料、自然因素（天氣、溫度）的影響等客觀條件，權(quán)衡該支配是否符合實(shí)際、是否可行，是否會(huì)出現(xiàn)乙方為爭取時(shí)間而減偷工序或不按規(guī)定施工？2、甲方各專業(yè)工程師依據(jù)各乙方施工支配，比照檢查其施工進(jìn)度、質(zhì)量。依據(jù)各專業(yè)施工工序的要求，限制相關(guān)專業(yè)的乙方隊(duì)伍進(jìn)場施工依次；3、在乙方交叉施工過程中，由甲方現(xiàn)場工程師巡察監(jiān)控，剛好協(xié)調(diào)出現(xiàn)的乙方之間的工程糾紛問題五星級酒店設(shè)計(jì)概要聞名的現(xiàn)代建筑先驅(qū)勒·柯布西耶曾經(jīng)說：“房屋是居住的機(jī)器。”盡管這句產(chǎn)生于特定時(shí)代的設(shè)計(jì)宣言在現(xiàn)在看來些許有些偏頗，但是假如把一座現(xiàn)代的酒店比方為一部高速運(yùn)行的機(jī)器的話還是比較貼切的。近日相繼調(diào)研了北京、上海、深圳等三地的8家5星級酒店，本文是在此次調(diào)研的基礎(chǔ)上就酒店設(shè)計(jì)應(yīng)留意的一些事宜做概念性的整理。一、酒店概述：酒店設(shè)計(jì)應(yīng)以交通組織為切入點(diǎn)。功能不同的交通組織方式又將