年安徽宿州某住宅小區(qū)可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目名稱：“**花園”(暫定名)（二）、項(xiàng)目投資商：（三）、項(xiàng)目開發(fā)商：（四）、項(xiàng)目地點(diǎn)：宿州市**東路與**交叉口東南側(cè)（五）、項(xiàng)目背景：安徽的北大門宿州市(舊稱宿縣)，位于黃淮平原南端，與蘇、魯、豫3省11縣接壤，北鄰江蘇徐州市和山東菏澤市，西接河南商丘市，東連江蘇淮陰市。1999年春，撤地建市，設(shè)立省轄宿州市，轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣和埇橋區(qū)，99個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和11個(gè)街道辦事處，2626個(gè)行政村，124個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?04萬人，總面積9787平方公里。本項(xiàng)目所在的埇橋區(qū)面積2868平方千米，人口172萬，是全國最大的縣級(jí)區(qū)，安徽省宿州市埇橋區(qū)。埇橋城區(qū)是宿州市政府所在地，是宿州市政治、文化、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心。埇橋區(qū)地處蘇豫皖三省交界處，交通十分便利。京滬鐵路縱穿南北，新**橫肉貫東西，公路四通八達(dá)，郵電通訊迅猛發(fā)展，現(xiàn)代化的通訊設(shè)施使埇橋區(qū)與全國及世界各地的聯(lián)系極為便捷。本項(xiàng)目用地位于**東岸，本項(xiàng)目用地**兩岸已建成**公園，北臨宿州市埇橋區(qū)**東路，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目對(duì)面即是城東街道辦事處，周邊有城東小學(xué)，城東中學(xué)，城東醫(yī)院，城東鳳凰大酒店、城東長途客車總站、大學(xué)城、宿州學(xué)院等。生活、教育、醫(yī)療配套齊全。項(xiàng)目占地120畝，**公園進(jìn)一步的建設(shè)更是給項(xiàng)目帶來了無限的增值空間。（六）、編制可行性研究報(bào)告的依據(jù)（1）根據(jù)目前國家出臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)文件精神和宿州市政府規(guī)定的政策條件。（2）宿州市規(guī)劃局關(guān)于該項(xiàng)目地塊的規(guī)劃條件要求。（3）宿州市埇橋區(qū)人民政府2007年9月0839號(hào)**項(xiàng)目開發(fā)文件。（4）四川省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的總平方案圖和建設(shè)工程概（預(yù)）算定額及相關(guān)文件。二、建設(shè)場(chǎng)地與建設(shè)規(guī)模（一）、建設(shè)場(chǎng)地本項(xiàng)目工程位于宿州市**東岸，北臨**東路，屬拆遷部份居民區(qū)與新開發(fā)用地，交通方便，便于施工。（二）、建筑條件（1）道路財(cái)項(xiàng)目拼緊靠市區(qū)，交艙通便利，周邊燒環(huán)境優(yōu)美象。奏30股3體省道橫貫東西飲，東臨鳳凰大貪道及化**垂中學(xué)，南臨宿跪州市最大的花縣園加——湯**揚(yáng)景觀帶肯。凳1敏路丘、曬1功5剝路公交車途經(jīng)高該項(xiàng)目，為居佛民進(jìn)入繁華商箏業(yè)區(qū)帶來方便殺。該住宅陵小區(qū)處于城市早的上風(fēng)向，空喪氣清新，給人陳以回歸大自然候的感受。（2）供水泡本項(xiàng)目封用地為拆遷部喉份居民區(qū)和橡新征地地塊，牧自來水管道接督市政自來水供蔥水管網(wǎng)。敏（茅3滴）污水排放材小區(qū)內(nèi)大部分今流域的污水排煉放需新建化糞桶池，經(jīng)處理后根進(jìn)入城市污水率排放系統(tǒng)。駁（禮4緞）雨水排放帳小區(qū)雨水要修跨建雨水排放管劣道進(jìn)入城市排床水系統(tǒng)。（5）供電津小區(qū)周邊有供徑電干線，只需棒增設(shè)變電設(shè)備怪，便可解決項(xiàng)輸目工程施工和踏小區(qū)居民的生住活用電。（6）供氣駁本小區(qū)周邊已歐有城市供氣管健網(wǎng)，只需安裝從部份管道就可穗直接使用。（7）供暖懼本小區(qū)周邊已勢(shì)有城市供暖管閘網(wǎng)，只需安裝撿部份管道就可嫂直接使用。憲（妖8眼）電信、網(wǎng)絡(luò)罩本小區(qū)位于城歡市電信網(wǎng)絡(luò)的刺覆蓋范圍，小猛區(qū)內(nèi)的電信通蓮訊、智能化管跌理將是十分方阿便浙。（9）其它脆本云項(xiàng)目樓前樓后遮的道路、綠化爆以及所需的各穴種市政條件及值基礎(chǔ)設(shè)施配套謹(jǐn)，均已開發(fā)完永成，合各種設(shè)施接口武均至本項(xiàng)目紅室線內(nèi)。給目前，第一步棍實(shí)施工程項(xiàng)目某的土地征用、涌拆遷安置工作奸已基本完成，搶資金基本落實(shí)肯，場(chǎng)地已平整熟，基本達(dá)到了菠開工修建的條猛件，其它配套景設(shè)施均可與建綁設(shè)同時(shí)進(jìn)行。愧（三）、建設(shè)哲規(guī)模等本項(xiàng)目總計(jì)劃發(fā)征用土地狠面箭積判80052.軌7斧㎡宇。根據(jù)畫宿州競市愧埇橋區(qū)人民政同府尸200鹽7猶年較9謊月隆083細(xì)9祝號(hào)師**狠項(xiàng)目開發(fā)文件芳要求溫，計(jì)劃修建營敵業(yè)用房和住宅顆共淘134094滲平方米北，其中修建領(lǐng)商業(yè)備用房淺11318豎平方米蘇，沾小高層住宅房兩屋榮24300湊平方米擠；悔多層住宅房屋冰97747挎平方米掏，快物管休用房靠729哭平方米莖。湯（四）、建設(shè)慰標(biāo)準(zhǔn)茄根據(jù)城市規(guī)劃懶要求，市場(chǎng)發(fā)妄展趨勢(shì)以及公匆司的實(shí)際情況磁和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際地圖形，該項(xiàng)目設(shè)肥計(jì)方案中小區(qū)固環(huán)境，計(jì)劃按旨中檔的建設(shè)標(biāo)盛準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，皮小區(qū)內(nèi)房屋建者筑以多層和小濤高層的小戶型脊為主，總體布錢置房屋的朝向釣為南北向。規(guī)微劃方案中，容肢積率僅為惕1.68匪，建筑密抵度貢25.溉7艘％，總綠化面蓬積達(dá)雕26864著平米，綠化率花達(dá)貍33.5譯％，幢與幢主旬要朝向之間最勸小距離也在拉22轉(zhuǎn)米排以上，小區(qū)內(nèi)配設(shè)地面停車場(chǎng)仙、會(huì)所、各種修體育設(shè)施和休滋閑場(chǎng)所。其各備部份標(biāo)準(zhǔn)如下僅：霸（查1鑰）設(shè)計(jì)臨有盒二至六境層復(fù)的多層建筑詢33盒棟僻，冤15袍層的小高層電仆梯公寓梢2笑棟嚷。所有住宅層均高設(shè)計(jì)為眾3為米養(yǎng)，矮設(shè)有機(jī)動(dòng)車停攜車椅共綿87巴0抵個(gè)其中地上車寒位猶63地0啞個(gè)，地下車庫聰車下位票24介0避個(gè)。欲營業(yè)用房層高特設(shè)計(jì)薦為部3.胃6酬～謀4籃.豈5海米鞠；住宅結(jié)構(gòu)采致用磚混、全現(xiàn)境澆鋼筋砼樓板慘，營業(yè)房為全騰現(xiàn)澆鋼筋砼框全架結(jié)構(gòu)，小高晉層電梯公寓為急框架剪力墻結(jié)蛛構(gòu)。柜（比2下）主力戶型設(shè)沈計(jì)以三室二廳永二衛(wèi)一廚和二租室二廳一衛(wèi)一桿廚為主，面積哄分別隸在臥120~睡13考0刮平方米騰和算8角0右～思95越平方米夢(mèng)左右，同時(shí)，皺在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)勉設(shè)會(huì)所和綜合立服務(wù)的商業(yè)用沈房等。居（轎3搖）外觀采用高拉級(jí)外墻涂料，迎客廳設(shè)弧形觀辱景窗，再配新鴨潮時(shí)尚實(shí)用的魄飄窗，葡客廳前設(shè)觀景野陽臺(tái)花園，惕使整個(gè)外觀豐霜富多彩。斤（借4析）室內(nèi)清水房陷設(shè)計(jì)，以滿足蟲不同用戶個(gè)性輛的需要，同時(shí)允也為用戶節(jié)約慧開支。室內(nèi)每烘戶設(shè)計(jì)四～五負(fù)個(gè)供電回路，節(jié)容量燦在崇4~6K轉(zhuǎn)W跪左右，并設(shè)單否獨(dú)的給水和天嗚然氣管道，并看采用統(tǒng)一鋪設(shè)丟地暖方式供暖墾；每戶哨設(shè)較2董個(gè)電視光纖斷接口博和臭1灰個(gè)電話接口杜、送1濃個(gè)網(wǎng)絡(luò)寬帶接祖口。蹄（所5啦）地上機(jī)動(dòng)車熔、地下車庫及跟非機(jī)動(dòng)停車位酸按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，狀保證小區(qū)管理希有序。綱（當(dāng)6雕）小區(qū)主要道放路鋪設(shè)圖案別些致的高級(jí)道路軟磚，大門入口掛處設(shè)假山、艦水池及噴泉，乒在小區(qū)中心地吸帶設(shè)兒童活動(dòng)狐場(chǎng)及老年休閑壘樂園，小區(qū)還宏配備了網(wǎng)球場(chǎng)束、游泳池等體課育活動(dòng)場(chǎng)所。稱（豆7免）小區(qū)綠化。杯小區(qū)周邊種植眉高大喬木為主價(jià)，區(qū)內(nèi)則以草淺坪、列栽觀葉印植物為主，配趴部份名貴花木幫點(diǎn)綴，構(gòu)成氣肌派大方的觀賞真圖案，主要觀遙景點(diǎn)，再配以使四季花卉，雕虜塑小品等。巧（扮8藏）配備完善的抱安全保衛(wèi)設(shè)施蛇，在小區(qū)入口占處設(shè)監(jiān)控報(bào)警謹(jǐn)系統(tǒng)，小區(qū)周喇邊設(shè)置遠(yuǎn)紅外每線防盜系統(tǒng)，筍單元門設(shè)置樓落宇可視對(duì)講系勿統(tǒng)，另外，小爪區(qū)內(nèi)還按規(guī)定憑要求設(shè)置一定段數(shù)量的防火消測(cè)防設(shè)施和設(shè)備青。須三蠶潮、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)執(zhí)劃掃（一）、施工分計(jì)劃提本項(xiàng)目工程計(jì)固劃谷在逼200留8彈年損6作月底前開工包，啊20塞1街0日年猾2服月全部舅竣工，在工程篩施工同時(shí)，完竄成各期的相應(yīng)劑配套設(shè)施，使鼠工程邁完工便可交付軍使用恒。本項(xiàng)目進(jìn)度違計(jì)劃詳表一：孝痰撇鼓慌汽泡谷項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃議表誼阿拒罰慧建裁表一襯序號(hào)避分項(xiàng)工程名稱女完成起始日期著1憂項(xiàng)目用地的土愁地征用物200屈7齊年翠1述2寶月慚至翻200蛇8無年厘3武月上旬完成項(xiàng)似目的土地征用牽2味項(xiàng)目的規(guī)劃方榮案走200恒7掩年叔1足2趨月倚至沸200趁8符年偷3檔月完成項(xiàng)目的晌規(guī)劃方案黑3愁項(xiàng)目用地的三懇通一平、地質(zhì)吩勘察突200線8悄年奇3節(jié)月塌至鳴200絹8斃年字5夫月下旬完成項(xiàng)胳目全部的三通利一平、地質(zhì)勘響察姑4書項(xiàng)目工程施工塔圖設(shè)計(jì)好200壇8紡年昂4惹月中旬梯至副200謎8閣年合6燕月下旬完成項(xiàng)奏目全部的施工爸圖設(shè)計(jì)濟(jì)5脈項(xiàng)目工程前期菊施工準(zhǔn)備記200角8臥年蔽5國月仇至繁200波8茄年猾6扶月下旬完成項(xiàng)舅目全部的前期舉施工準(zhǔn)備集6針本項(xiàng)目工程開智始施工勵(lì)200憐8幸年遮6皇月靠至符201輛0傲年錄2肉月完成全部工擱程的施工購7海綠化、配套設(shè)嶼施犧200策8貌年挪1薄0貓?jiān)麓渲磷?01漲0腹年嗎3浩月完成綠化及濟(jì)配套設(shè)施怪8承前期銷售絹200惕8嚷年口1解0唯月鼻至魯201短0遣年皮3倉月完持成丑60晝%稻房屋的銷售工索作壽9鎖全部房屋銷售伶收尾工程到201塞0攪年牧3帶月屆至曾201水1網(wǎng)年僚7稼月前完成全部俯房屋的銷售胞（二）銷售計(jì)叨劃漲本項(xiàng)目采用預(yù)便售方式，邊施委工、邊銷售進(jìn)雙行滾動(dòng)開發(fā)，竊預(yù)計(jì)四年銷售希完畢。計(jì)劃念2008徒年挨1顆0岡月狹至朗201航0鉛年夫9郊月完成項(xiàng)目的切房屋銷拿售鏈60%氧，軟201鉗0嗚年戚1器0斜月欠至勝201獵1撲年刺7散月完成錄房屋圓銷售嶄4忍0基％，完成整個(gè)南項(xiàng)目銷售工作粗。屢四、市場(chǎng)、技念術(shù)分析蒙（一）、市場(chǎng)候需求分析壺（艦1急）窩宿州市埇橋區(qū)池有著極豐富的籮物產(chǎn)資源，是闊一塊蘊(yùn)藏著巨秋大潛力而亟待器開發(fā)的黃金寶旨地。煤炭儲(chǔ)藏口量有近百億噸稿，地處黃淮平把原腹地，氣候營溫和，四季分尼明，土壤肥沃鑼，日照雨水充座足，被列為全細(xì)國糧油棉百強(qiáng)柄縣袍(籌區(qū)則)團(tuán)。妨隨著近年來返住房制度的改隱革，糖埇橋區(qū)蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)燦呈現(xiàn)出購銷兩宋旺的健康發(fā)展隸態(tài)勢(shì)。召作為宿州市行晨政區(qū)所在地也虹吸引不少周邊于縣城的消費(fèi)者診到埇橋區(qū)購房聞置業(yè)，誼因此貴宿州雪市的房地產(chǎn)市棒場(chǎng)正處于上升炸期，前景樂觀屈。閥（晴2降）本項(xiàng)目地處捏宿州市為城東，緊靠飯宿州市最大的紫公抹園串——讓**渠景觀帶帳，雞北面即是宿州污市主要道路剖**瓦東路父，距市中心車呆程也不足十分發(fā)鐘，附近學(xué)校羞、醫(yī)院、餐飲狂娛樂、銀行、犁購物等生活配玩套設(shè)施一應(yīng)俱耽全。如此環(huán)境爹優(yōu)美，交通便桑利，生活配套飼成熟的居住型叫社區(qū)是置業(yè)居煮家的首選，其扣優(yōu)越的基礎(chǔ)條先件也是房地產(chǎn)掩開發(fā)的黃金地曲段。翠（權(quán)3嫌）小區(qū)以中票高軍檔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，姿以北方民居風(fēng)肉格與現(xiàn)代風(fēng)尚憶質(zhì)感相結(jié)合的躬外觀，主力戶絲型評(píng)在胡9愚0兇㎡漫—廉12肝0掛㎡之間，項(xiàng)目睡容積率控制鋒在貞1.捷68甜左右，綠化率騙達(dá)到堂33.5樹％以上。小區(qū)械內(nèi)保安監(jiān)控、斧地上曬地下衛(wèi)停車位等物管悠設(shè)施齊全，本噴項(xiàng)目的商業(yè)房碑屋不僅保證了縱小區(qū)的生活配際套，同時(shí)也給霞這個(gè)區(qū)域帶來著了逝商機(jī)。雄怕綜合以上分析岸，本項(xiàng)目開發(fā)流潛力巨大，市宋場(chǎng)前景看好，點(diǎn)必定能夠取得絮較高的經(jīng)濟(jì)效殺益和社會(huì)效益盜。熊（二）、技術(shù)筆分析出本公司從事房慈地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)輸已有十余年，壟經(jīng)驗(yàn)豐富。同隨時(shí)，公司技術(shù)診力量雄厚，配接有各種專業(yè)技叮術(shù)人員，其中允：高級(jí)工程飽師寫3黨人，工程洗師航1吩6盈人，會(huì)計(jì)師經(jīng)虜濟(jì)寒師由2戀人，專業(yè)評(píng)估熱師和經(jīng)紀(jì)殲師辯2劈人，項(xiàng)目經(jīng)理扎、技術(shù)員等有效職稱的工程技沾術(shù)人粗員株2騾0丈多人，并有獨(dú)含立的施工處和旨物業(yè)管理公司克，對(duì)工程的施客工、管理有相享當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)曉。因此，對(duì)該皇項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量潑、社區(qū)管理具封有絕對(duì)的保證禿。另外，對(duì)該倉項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、粥監(jiān)理，公司將附聘請(qǐng)有相應(yīng)的兄資質(zhì)和有經(jīng)驗(yàn)蠅的且認(rèn)真負(fù)責(zé)倡的設(shè)計(jì)師和監(jiān)艱理人員，以保版證產(chǎn)品的高品絕質(zhì)、高質(zhì)量。蠢(造三音)堅(jiān)、價(jià)格預(yù)測(cè)分壓析記（為1追）根據(jù)國家目矮前的政策及房積地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展份方向，公司對(duì)撿項(xiàng)目周邊乃至副整個(gè)釀宿州吐市的開發(fā)項(xiàng)目僅進(jìn)行了廣泛的吸調(diào)查，對(duì)其開捉發(fā)規(guī)模、地段味位置、房屋結(jié)息構(gòu)及套型、社盼區(qū)配套設(shè)施、鉗小區(qū)環(huán)境、工拌程質(zhì)量、售后孕服務(wù)、物業(yè)管滿理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)燃等內(nèi)容進(jìn)行了元實(shí)地綜合調(diào)研餓考察，并進(jìn)行辨了比較分析。理周邊項(xiàng)目價(jià)格鋸見表二：飽宿州市各主要指樓盤亞項(xiàng)目銷售價(jià)格田表饑表二早項(xiàng)目名稱照銷售價(jià)格傘建設(shè)情況襖備注姓美廬花園全2600-鞭2800痰元票在建個(gè)總建端面蘋3迎0嘩萬㎡象鴻儒世家醫(yī)2700-杠3000紅元市在建衡總建咱面藥8著0手萬㎡猾明日世紀(jì)花園渴2750-桂3000鏡元?dú)q在建蜂總建聲面詠2炒0褲萬㎡完環(huán)宇銀河綠苑逗2800-橋3著1榮0宇0紫元婆在建襖總建摘面粒2望0鬧萬㎡女錦秀江南敗2650-2綁9遼0配0俊元看在建假總建訪面飽2萌0頌萬㎡蕩同科城市廣場(chǎng)暮2850-且3塘2也0乓0縱元寫在建敬總建弓面漆1您5認(rèn)萬㎡表（逆2牽）參照以上項(xiàng)晶目的價(jià)格，在礦充分考慮市場(chǎng)賞及項(xiàng)目自生的克優(yōu)越性后太進(jìn)行本項(xiàng)目的螞定價(jià)：預(yù)計(jì)助多層尸住房均價(jià)均2850外元慕/蓮㎡，貴小高層住矛房魔290忠0袖元奏/訪㎡，寄商鋪均價(jià)蠻50收0燈0熊元玉/特㎡南。以上價(jià)格是扒經(jīng)過充分考慮覆了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因輛素和正常的市院場(chǎng)發(fā)展，并作哭出保守估計(jì)而倚得出的，是符恥合產(chǎn)品定位的尚。詳細(xì)的銷售蘆收入預(yù)測(cè)見表絞三：叉項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)里表拒表三勉序號(hào)叼年份沸項(xiàng)目翠建筑面積（㎡寫）堪銷售比例（％役）滑劑銷售面積（㎡繁）手銷售單懼價(jià)顏(珠元梳/嶼㎡）賺合計(jì)（萬元）批1逆2008罷刪詢靜14056.弦50經(jīng)產(chǎn)4164.3掉9區(qū)1.1姨戚一二層營業(yè)用泛房鄉(xiāng)11318.啊00顯10艷1131.8共0匙5000.0祝0咽565.90甲雙1.2臨多層住宅用房券97747.豬00揭10時(shí)9774.7桑0裂2850.0年0鞏2785.7壁9鳥宗小高層住宅用第房仗24300.賽00賓10陶2430.0俊0叫2900.0作0紹704.70族記神會(huì)所等配套設(shè)奪施白729.00能寒汗0.00抗1500.0秒0在0.00乏1.3穿地下車庫菜7200.0鋪0無10隆720.00劃犬1500.0城0埋108.00連自2曬2009傻圓活塞56590.見50斤舒17535.匹34夜岡一二層營業(yè)用拉房徹11318.倡00志40回4527.2虧0喚5250.0玩0慎2376.7矩8糊談多層住宅用房夸97747.盟00放40嶺39098.疾80循2990.0模0修11690.引54想津小高層住宅用趟房本24300.悅00綁40閑9720.0賭0講3045.0某0浩2959.7紡4抓左會(huì)所等配套設(shè)揭施榨729.00隆彈50移364.50憂電1500.0脊0低54.68留搶地下車庫凈7200.0毫0疼40域2880.0徹0于1575.0發(fā)0闊453.60槍負(fù)3娛2010夠珠敲狡56590.套50拖銅18409.化37衛(wèi)一二層營業(yè)用潤房知11318.浸00招40按4527.2錫0潔5512.5優(yōu)0獻(xiàn)2495.6廁2葵多層住宅用房辟97747.授00撓40任39098.枕80也3139.5血0東12275.堤07責(zé)小高層住宅用紙房致24300.魚00盲40虎9720.0匹0戚3197.2饞5表3107.7買3晝會(huì)所等配套設(shè)仁施媽729.00膨卡50紋364.50牙極1500.0膚0踩54.68削地下車庫遵7200.0警0飼40臘2880.0翼0逐1653.7擴(kuò)5妻476.28駛陸4卵2011座廁堂援14056.返50膊印4818.1魂1茅4.1畢一二層營業(yè)用渣房斷11318.襖00存10連1131.8膜0過5788.1住3皺655.10塌染扛多層住宅用房頂97747.窩00屆10沿9774.7觀0芬3296.4麥8余3222.2極1勤越小高層住宅用廣房戀24300.慕00俗10作2430.0程0洽3357.1乳1射815.78成疼4.2居會(huì)所等配套設(shè)鼓施蒜729.00海意簽0.00苦忌0.00秋4.3展地下車庫哀7200.0粘0待10謠720.00所姿1736.4振4零125.02旅饑蠶合計(jì)悶贈(zèng)141294濁.00投斷141294補(bǔ).00茫覽44927.督20外郊其中觀一二層營業(yè)用保房于11318.點(diǎn)00晝紐11318.除00碼膛6093.4謹(jǐn)0嶺賣多層住宅用房凈97747.不00臣遵97747.刑00菜觸29973.概60肝左小高層住宅用帝房腹24300.趕00球鴨24300.脊00早終7587.9蛾5云賣會(huì)所等配套設(shè)捐施局729.00飛境習(xí)729.00謝額叛109.35茂陽哨地下車庫字7200.0弊0增血7200.0禽0健齊1162.9貼0錢弄平均售價(jià)亞衡臣濾睬3179.7尼0模甜奸其中濁一二層營業(yè)用支房或喜掏糞5383.8徑1形擴(kuò)弱多層住宅用房糧給漁削3066.4抱5遞輔箏小高層住宅用館房春閣備衫3122.6針1釣抄肌會(huì)所等配套設(shè)化施廣麻吃傾1500.0方0幸肌古晉地下車庫詳伴挺憐1615.1柜4岸五、經(jīng)濟(jì)分析投資估算為本項(xiàng)目投資為翠29,548巷.81度萬元，詳見表墾四，其中：練建安工程費(fèi)：摘9,839.醫(yī)55漸萬元屬配套工程餡：絡(luò)1,383.蘋73泰萬元盲工程建設(shè)其他暈費(fèi)：吹14,973鹿.53耀萬元襖獵其中土地使用組權(quán)費(fèi)條：豆毫6000瓣萬元鎖預(yù)備費(fèi)：蠻1252害萬元長建設(shè)期利息嫂：久莖2100都萬元（詳見表蠶五靈）卸資金籌措驢本項(xiàng)目采用預(yù)今售方式籌措資鄉(xiāng)金滾動(dòng)建設(shè)，恢因此，只需在絲第一年貸款銹10500供萬元，自籌資釀金更1000揚(yáng)0棟萬元，以后每就年均可使用房深屋預(yù)售款。項(xiàng)天目貸款利率鵝為蝶1燭0席%接（詳見表四）豎總投資估算表悔表四（單位：杰萬元）盡序號(hào)備項(xiàng)目名稱美單位裕數(shù)量朱技術(shù)指標(biāo)（元話/縮㎡）世合計(jì)：（萬元鄭）冷備注背一例建筑安裝工程包萬元記巨啄9,839.婆55停渣1昏住宅修建費(fèi)狠㎡拆140,56斑5.00瞞700.00巾濤9,839.畫55濃紫二害配套工程衛(wèi)萬元晴漢孝1,383.繡73燕避1齡綠化費(fèi)匙㎡儉33,735膝.60體80.00臣269.88衣陶夠2慶小區(qū)道路建設(shè)頑㎡濁29,518唉.65貢80.00病236.15授蕉團(tuán)3古室外排污管道細(xì)、化糞池度㎡唉140,56微5.00博20.00犧281.13借沸伴4屆供水、供電、妥通訊等配套系娘統(tǒng)騰㎡替140,56予5.00憤30.00霧421.70也腹針5農(nóng)大門、物管用橋房及安防系統(tǒng)林㎡華140,56報(bào)5.00只15.00但174.87瘦括莖三喬工程建設(shè)其他偉費(fèi)灑萬元確溪壁14,973牽.53冬導(dǎo)1矮還甲方土地費(fèi)燭畝碌120.00喜要500,00灌0.00難6,000.逮00彼包括提34竊畝代征地在內(nèi)被2揭丑廉登蜂羊請(qǐng)3授前期修建報(bào)建掠費(fèi)（未減免部趙分）肯㎡饅140,56潛5.00奶115.00瘡汁1,616.解50傷即4磁設(shè)計(jì)、勘查、搬監(jiān)理費(fèi)陶㎡峰140,56山5.00筋12.00析168.68拉搭油5適技術(shù)資料、廣兔告、接待費(fèi)等沿銷售費(fèi)用示㎡冊(cè)449,27朋2,000.課00疾0.02天898.54賽悟總收入的坦2冶％狡6帽項(xiàng)目開發(fā)管理君人員的工資、奸管理費(fèi)漫㎡樓449,27轉(zhuǎn)2,000.品00捉0.05點(diǎn)2,246.爸36勻總收入樂的情5叛％沈7瓦銷售稅金院㎡日449,27漠2,000.登00凍0.09蓬4,043.良45弓總收入西的位9謹(jǐn)％告四偽貸款利息夾萬元衛(wèi)洋華2,100.傭00毯忍五么預(yù)備費(fèi)股萬元塘襯溉1,252.語00千無宋合需惱計(jì)兇萬元到嫁貫29,548豎.81建圈還本付息計(jì)算盆表至表泥五員寬浩（單位：萬元采）料息序號(hào)項(xiàng)障楊年份源項(xiàng)目通2008輪2009直2010氧2011泡合計(jì)里備注荒1臂年初借款累計(jì)鈔10500端0吳2懶當(dāng)年借款王10500似0蹦0罵10500怎3撓本年應(yīng)計(jì)利息汪1050憤1050販0廁2100窗4額本年還本付息殿1050每1050諒0檔2100發(fā)4.1疲還本膊0譽(yù)10500雷0皮10500甜4.2膽付息兄1050歉1050姑0款2100捏5屋年末貸款累計(jì)駐10500明0鋪0物注在貸款利率察：挺1附0舅％倍貸款當(dāng)年計(jì)全晴息喚當(dāng)年付息用款計(jì)劃表炎蠟庫表六（單位：漿萬元預(yù)）況饑活序號(hào)凱胞苗年份眼項(xiàng)目則2008換2009輸2010跨2011緞合計(jì)上備注或1邊建安工程費(fèi)底277峽3蕩．縫54近446音0亡．怒64血260哪5摧．傅37邁983凱9供．津55多2匠工程項(xiàng)目分?jǐn)偺淤M(fèi)忘0近0獲0斧0蠢3偏土地使用權(quán)費(fèi)杠6000系6000宅4娘工程建設(shè)其它堂費(fèi)用些10357.校26針5,212.耐81凝5填預(yù)備費(fèi)鎮(zhèn)450冠450恥352辜1252務(wù)6杰小計(jì)肅19580.償80葵491全0如．云64雨295雪7貓．技37心26,356睛.54騙7可建設(shè)期借款利披息賤1050難1050勢(shì)0望1800在合計(jì)攔（貞6+耕7英）悶20630.雪80貿(mào)5960.6飼4貍2957.3妄7味29548.膊81闖8鼻資金來源稼20630.槐80帝5960.6鏡4便2957.3示7醒29548.磨81贈(zèng)8.1顯自棒籌酒1000沫0油萬咽元，其余分期縣投入釘9048.8霧1幣8.2提貸款欺10500恐10500印8.3解房屋銷售收入銷售利潤礙本項(xiàng)目銷售利汪潤肉為宗9660.0紐3娘萬元，繳納所綠得唱稅湊3187.8清1罩萬元，稅后利災(zāi)潤浩6472.2電2全萬元，投資總礎(chǔ)回報(bào)率為稅具前時(shí)34伸%舌，稅獨(dú)后尼23耍%蜘，自籌資金回照?qǐng)?bào)率為稅哀前怕:42世%墾，稅襲后朋:30愁%俗，詳見表七。躺銷售利潤預(yù)測(cè)懇表蹲表七（單位：犁萬元）喝序號(hào)憐項(xiàng)目泳2008關(guān)年連2009門年丈2010弄年潮2011拳年富合計(jì)努1蓋銷售收入柿4,164.紅39次17,535煮.34姐18,409圍.37旦4,818.有11滅44,927存.21全2你銷售稅金基229.04崗廢964.44績予1,012.賀52勿265.00深怨2,471.域00士3懂總成本攝18,243路.09傲6,311.謙34砌3,325.色56紙96.36曉27,976格.35儀3.1騎建設(shè)投資崇17,109龍.80孤4,910.口64晉2,957.染37蔑枕24,977祥.81也3.2吃建設(shè)期利息孩1,050.維00鐵1,050.按00仗疊私2,100.瓜00巴3.3菜銷售費(fèi)用查83.29阿350.71賠橋368.19享揀96.36懇898.54福替4桂銷售利潤價(jià)-14,30案7.74培10,259魄.56既14,071探.29壞4,456.座75塔14,479點(diǎn).86疏5請(qǐng)累計(jì)利潤猜-14,30橡7.74究-4,048仗.18栽10,023物.11沫14,479偵.86選賣6互應(yīng)納稅額古0.00值0.00晨10,023靜.11飄4,456.巨75凡14,479位.86耀7撿所得稅奏0.00罰0.00艙3,307.晌63顆1,470.維73龜4,778.宣35鍵8雁稅后利潤良0.00疏0.00填6,715.量48附2,986.換02槽9,701.究50析診稅前（％）呼稅后（％）儀投資總利潤率拖0.49機(jī)0.33鵲投資總利稅率甘0.57蔥0.41賊自籌資金總利隔潤率伯0.76巡0.51騙房屋銷售稅金謎及附加哀表八（單位：禾萬元）縣序號(hào)拜項(xiàng)目錢2008調(diào)年溫2009烘年特2010百年粘2011姻年聲合計(jì)臘1戶經(jīng)營收入脖4,164.芝39紐17,535寬.34盛18,409通.37奔4,818.壩11盼44,927血.21超1.1營房屋銷售收入梅4,164.塵39健17,535袍.34恰18,409桂.37晚4,818.躁11英44,927析.21傲2奔銷售稅金及附艙加砍229.04著咱964.44芽昏1,012.越52噸265.00餓償2,471.盤00罪2.1蚊營業(yè)稅葉208.22廉盟876.77帆且920.47雜溜240.91女?dāng)?,246.聚36軌房屋贏208.22背媽876.77融臺(tái)920.47蒼喇240.91停中2,246.截36慰2.2兩城建稅及教育蹈附加糠20.82榆87.68盲92.05號(hào)24.09按224.64而詳房屋邀20.82廈87.68鄉(xiāng)92.05黃24.09絮224.64柳開財(cái)務(wù)內(nèi)部收益由率污財(cái)務(wù)內(nèi)部收益咱率為稅洗前膛43.8尊%辟，稅弦后療36.11議%衣。詳見表九。溫現(xiàn)金流量表財(cái)表九（單位：自萬元）跌序號(hào)鴿項(xiàng)目并2008細(xì)年婚2009拉年量2010秋年法2011宇年過合計(jì)工1蠅現(xiàn)金流入頑4,164.懂39叢17,535舞.34籌18,409慕.37域4,818.綱11趁44,927歉.21殃1.1叼銷售收入捷4,164.仰39閑17,535懂.34命18,409淹.37盈4,818.間11加44,927穿.21紙1.2賭回收固定資產(chǎn)恒余值誓0.00桿0.00稈0.00罷0.00新0.00豬1.3攏回收流動(dòng)資金視0.00火0.00街0.00故0.00堪0.00敗2辣現(xiàn)金流出搬18,472蔬.13榆7,275.捐79熟7,645.蝴71華1,832.處09叛35,225占.72貿(mào)2.1擠建設(shè)投資絮17,109云.80徑4,910.擠64亂2,957.搖37脹土24,977宏.81涂2.2察建設(shè)期利息仇1,050.北00嗎1,050.手00課訊彎2,100.榆00跡2.3爬銷售費(fèi)用挪83.29雀350.71林嗚368.19燕具96.36眼898.55捐悼2.4先銷售稅金他229.04屢懸964.44挪醒1,012.削52艘265.00娛往2,471.陰00右2.5敲所得稅社0.00暮0.00艇3,307.貸63堡1,470.需73方4,778.駛36走3勺凈現(xiàn)金流量扒-14,30蹲7.74怨10,259熱.55泥10,763混.66濱2,986.罷02答哥4俗累計(jì)凈現(xiàn)金流針量鞠-14,30樂7.74茄-4,048較.19檢6,715.球47濾9,701.奏49抹邪5度稅前凈現(xiàn)金流妨量確-14,30毛7.74線10,259啞.55隨14,071奏.29梳4,456.角75寨灣6舍稅前累計(jì)凈現(xiàn)外金流量墨-14,30樸7.74皂-4,048蒼.19診10,023咐.10骨14,479珠.85繡喊評(píng)價(jià)指標(biāo)儲(chǔ)怨稅前芽稅后成財(cái)務(wù)內(nèi)部收益根率族43.88%俱36.11%搖財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值械(現(xiàn)I=32%)孔2,634.維76蝶712.15冒六、風(fēng)險(xiǎn)分析各（一）盈虧平漂衡點(diǎn)扯鼠低繪綁青尺輕總成本肌銷售面積盈虧鴉平衡停點(diǎn)約=俱緩纖箱劈時(shí)窩平均銷售單價(jià)循（逝1馬-舉稅金）此27976.艦3占5×1000洲0=坡3179.