年西安某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商執(zhí)行策略文本

***國(guó)際旅游廣場(chǎng)招商執(zhí)行策略文本陜西***事業(yè)發(fā)展有限公司【2004年11月23日***國(guó)際旅游廣場(chǎng)全國(guó)招商策略文本】前言是誰(shuí)將來(lái)為***國(guó)際旅游廣場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)？是誰(shuí)將來(lái)讓***國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為一個(gè)永遠(yuǎn)不滅的傳奇？是誰(shuí)將來(lái)支撐***國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為旅游商業(yè)王國(guó)的一面旗幟？毫不致疑，是商戶(hù)！***國(guó)際旅游廣場(chǎng)即將于2005年5月1日開(kāi)埠迎賓，無(wú)論對(duì)中國(guó)旅游、對(duì)陜西旅游來(lái)說(shuō)，還是對(duì)***企業(yè)投資集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這都是一件意義深遠(yuǎn)而又重大的事情，因?yàn)樵谶@一天，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的***國(guó)際旅游廣場(chǎng)將接受全球游客的檢閱，我們所倡導(dǎo)和弘揚(yáng)的“秦文化”將走向世界。***企業(yè)集團(tuán)向著遠(yuǎn)方，沿著已經(jīng)確定的目標(biāo)，一路奔跑、一路高歌，在全世界吹響“秦文化”樂(lè)章。***國(guó)際旅游廣場(chǎng)站在歷史文脈最為深厚的古都——長(zhǎng)安，沿著絲綢之路的歷史痕跡，跨越2300年的歷史歲月，跨越亞洲、跨越大洋州，把中華民族五千年的文明精髓帶給全世界。***國(guó)際旅游廣場(chǎng)用“秦文化”的真誠(chéng)吸引八方來(lái)賓、用“秦文化”的大氣架構(gòu)商業(yè)價(jià)值鏈條、用“秦文化”的誠(chéng)信修煉自身品格。來(lái)自世界各地的朋友，這里將為你開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點(diǎn)，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。***國(guó)際旅游廣場(chǎng)帶給你的不僅是一種象征，同時(shí)也將是一種榮譽(yù)，愿您帶著這份榮譽(yù)收獲成功、收獲喜悅，走向明天、走向未來(lái)。[壹]招商戰(zhàn)略一、招商目標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)效益（1）通過(guò)招商是項(xiàng)目獲得更多的品牌支撐，保持項(xiàng)目品牌的長(zhǎng)期發(fā)展。（2）通過(guò)招商為眾多經(jīng)營(yíng)商搭建經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，激發(fā)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的激情。（3）通過(guò)招商吸收和借鑒全國(guó)旅游產(chǎn)品及相關(guān)商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。（4）通過(guò)招商活動(dòng)在全國(guó)進(jìn)行項(xiàng)目品牌宣傳，為項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)。2、社會(huì)效益（1）提升完善博物館館前商業(yè)、文化、旅游配套設(shè)施，重塑陜西旅游大省的國(guó)際形象。（2）改善臨潼區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，拉動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)健康有序的發(fā)展，并輻射全國(guó)。（3）為中外游客提供一個(gè)公平、合理、舒適、休閑的旅游購(gòu)物環(huán)境。（4）對(duì)世界重大歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)和利用、弘揚(yáng)中華民族先進(jìn)的歷史文化將產(chǎn)生極大影響。二、招商條件1、行業(yè)環(huán)境論（扛1斑）肥1真0化月帳2舟9才日央行提高存概貸款利閉率苗0.2派7網(wǎng)，表明政府已鳥(niǎo)開(kāi)始嚴(yán)格控制昂土地與資金，侮項(xiàng)目是國(guó)務(wù)院宿發(fā)改委和陜西瞧省人民政府正蘆式批準(zhǔn)立項(xiàng)的帥關(guān)于世界文化票遺產(chǎn)保護(hù)和利鳥(niǎo)用的重點(diǎn)項(xiàng)目董，是秦始皇陵金遺址公園皇和宮***羨*莖博物院的重要糖組成部分。愿（俘2挽）舟邀隨依著曠200渡5憑年中國(guó)全面加布入貴WT揉O躺組織雄和警200殼8系年北京奧運(yùn)會(huì)囑的盛大開(kāi)幕，直以及上海世博亂會(huì)的成功舉辦炮，旅游將成為扁人們生活中的鍛主要內(nèi)容多，敲***御*垂作為世界旅游段王牌的地位將清進(jìn)一步得到提慨升。孤（敞3月）車(chē)腿全國(guó)商業(yè)房地從產(chǎn)銷(xiāo)售將面臨洪困境，明年上鼻半年是政府宏帽觀調(diào)控房地產(chǎn)臂關(guān)鍵性的半年嚴(yán)，商業(yè)項(xiàng)目的穩(wěn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將姑愈嚴(yán)愈烈，樓理盤(pán)因價(jià)格存在肺剛性將面臨整怎體性銷(xiāo)售困境鑰，特別在投機(jī)步性很強(qiáng)的商業(yè)逃房地產(chǎn)市場(chǎng)，辯銷(xiāo)售和招商將義面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)警。茶神飲（裹4疏）揀互每膚年粥23險(xiǎn)0轟萬(wàn)游客的整體悶消費(fèi)支出，不爐能支盾撐鹿4200貝0茶平方米巨大體尚量的商業(yè)服務(wù)旱內(nèi)容，并對(duì)租洲金回報(bào)造成較航大壓力，從而承會(huì)影響到項(xiàng)目眠投資回報(bào)周期替，加大項(xiàng)目后謙期的運(yùn)營(yíng)管理鞭難度，因此如嗚何作好項(xiàng)目前縫期的商業(yè)規(guī)劃砍和業(yè)態(tài)分布是絲關(guān)系項(xiàng)目未來(lái)畜發(fā)展的一件大臂事。2、項(xiàng)目特性蟲(chóng)1瘦）跨且配套性：刪項(xiàng)目的本質(zhì)白是旅**貞*服博物館館前商祖業(yè)配套產(chǎn)品，初在項(xiàng)目發(fā)展初搞期，大量游客較是通過(guò)游莊覽控**余*敗來(lái)了解項(xiàng)目，鏈傳播項(xiàng)目品牌拌，項(xiàng)目自身不請(qǐng)會(huì)超滋越享***連*晉的國(guó)際地位，惹只能從屬肥于析***扎*捕，不會(huì)引來(lái)大芒量中外游客。留2越）獨(dú)立性：豐項(xiàng)目距離西安片市芽3授5某公里，使項(xiàng)目勺獨(dú)立于西安城伴市傳統(tǒng)商圈，舌同時(shí)項(xiàng)目又依伸附于西安旅游示圈。西安城市女人口和臨潼區(qū)赤域居民很少來(lái)潛項(xiàng)目消費(fèi)，外促地游客又不會(huì)餐在項(xiàng)目所在地方過(guò)夜，因此所卸有商業(yè)活動(dòng)只聚能白天經(jīng)營(yíng)。往3冶）此柴壟斷性：洪在中短期內(nèi)，延項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)覽爭(zhēng)產(chǎn)品，且項(xiàng)即目位碰于湖**角*多博物館館前，蠅屬串于勁**啦*票博物館的配套發(fā)項(xiàng)目，園與命***姑*蓋唇齒相依，具嫌有絕對(duì)的壟斷吹性。對(duì)項(xiàng)目而詳言避免了市場(chǎng)板同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的冤不利局面。絞4蔬）攪游復(fù)雜性：宣項(xiàng)目不是一般績(jī)意義上的地產(chǎn)撲項(xiàng)目，而是旅賠游和文化項(xiàng)目去，具備改善區(qū)壺域旅游形象的界功能，因此招局商和經(jīng)營(yíng)管理訊不能輕易脫離丑，前者要為后村者留出一定的礙盈利空間，兩稻者的關(guān)系復(fù)雜營(yíng)化。討5歐）文化性：援項(xiàng)目比鄰世界上性的歷史文化慮遺效產(chǎn)鋸“彼世界第八大奇隸跡康”詠***艦*記博物館館前，猾其文化屬性異鎖常明顯，且項(xiàng)脈目建成以后主仰要以文化產(chǎn)業(yè)鴉為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。舌文化既是容易違駕馭的產(chǎn)業(yè)，暴同時(shí)又是很難勉駕馭的產(chǎn)業(yè)，類(lèi)這對(duì)我們的招繩商工作提出了蹤更嚴(yán)格的要求甚。銹6刻）政策性：括項(xiàng)目是國(guó)務(wù)院械發(fā)改委、陜西呆省人民政府正援式批準(zhǔn)立項(xiàng)的額關(guān)于世界文化夾遺產(chǎn)保護(hù)與利部用的重點(diǎn)項(xiàng)目福，元是秦始皇陵遺誓址公園帶和會(huì)**倚*拌博物館建設(shè)的萍重點(diǎn)項(xiàng)目之一少；同時(shí)也是西真安市政府建設(shè)脹旅游都市，發(fā)漿展秦文化旅游婚板塊的重點(diǎn)項(xiàng)寫(xiě)目之一，項(xiàng)目堪發(fā)展受到各級(jí)豎政府的關(guān)注。三、招商戰(zhàn)略襯1輩、戰(zhàn)略環(huán)境：聲項(xiàng)目招商工作老正逢全國(guó)商業(yè)炸房地產(chǎn)發(fā)展最累為迅猛時(shí)刻，公各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目挑在全國(guó)普遍具炭有營(yíng)銷(xiāo)和招商炊戰(zhàn)略部署，但產(chǎn)景區(qū)旅游商業(yè)臂項(xiàng)目在全國(guó)招橡商屈指可數(shù)，填項(xiàng)目招商工作鍬面臨的是在房撲地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整變時(shí)期的壟斷市怕場(chǎng)。2、招商戰(zhàn)略鹿參照項(xiàng)目自身蓬特性，招商戰(zhàn)戰(zhàn)略是：融面向全國(guó)，圍頑繞旅游，集中渠攻擊，吸納中靈外。鷹面向全國(guó)坑—醉—略項(xiàng)目具備國(guó)際拆化屬性，必須惹高舉面向全國(guó)想、走向世界的哲旗幟，招商要賠為后期營(yíng)銷(xiāo)、雷運(yùn)營(yíng)管理做鋪瞎墊。竭圍繞旅游蒜—蓮—姑在文化旅游環(huán)乏境中進(jìn)行大面繁積、大規(guī)模招翁商，始終以文僑化旅游產(chǎn)業(yè)為窩招商主線，符司合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特餅質(zhì)。由重點(diǎn)攻擊滿(mǎn)—宇—進(jìn)針對(duì)大客戶(hù)、籮大品牌、大城赴市、優(yōu)勢(shì)行業(yè)堅(jiān)展開(kāi)招商，集浸中主要力量攻吐?lián)粲刑匦缘钠废蹬?，選擇有經(jīng)故營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)說(shuō)能力的商業(yè)成隔功人士加盟本犧項(xiàng)目。權(quán)吸納中外雞—隨—畫(huà)挖掘本地客戶(hù)老資源的基礎(chǔ)上略，注意拓展國(guó)室外市場(chǎng)，吸收錢(qián)國(guó)外的品牌和江客商。四、招商模式冷1片、主要模式舞—莫—圣直接招商，面鍬對(duì)全國(guó)廣大經(jīng)挨營(yíng)商及投資客描商，實(shí)施大范唯圍招商行動(dòng)。金2政、從屬模式究—凳—蠟經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣(mài)，忍項(xiàng)目具有絕對(duì)扒的壟斷優(yōu)勢(shì)，朝在進(jìn)行招商活圈動(dòng)之前，使用鳳拍賣(mài)方式，面慶對(duì)大經(jīng)營(yíng)商，皇對(duì)項(xiàng)目涉及的泡廣告發(fā)布、主不題劇場(chǎng)冠名、蝶主題廣場(chǎng)冠名估、旅游文化紀(jì)王念品冠名等進(jìn)置行拍賣(mài)。聾3握、返租模式愧—敏—忌針對(duì)中小投資莊客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)客亭戶(hù)實(shí)施投資返相租策略，降低售投資和經(jīng)營(yíng)門(mén)食檻。步4踏、免租模式屬—巖—腔實(shí)者施視“陰放水養(yǎng)通魚(yú)逢”衰的招商策略，婚對(duì)加盟本案的炊投資客戶(hù)和經(jīng)書(shū)營(yíng)客戶(hù)提供一總定時(shí)間的免租父期限，是他們沒(méi)能夠安心在本趣案自主經(jīng)營(yíng)，麥從近期來(lái)看，在加大了我們的蓮經(jīng)營(yíng)成本，降克低了商戶(hù)的經(jīng)饞營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但從遣長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則縱降低了我們的膜經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)簽。亮賓縱觀中外，商覺(jué)業(yè)地產(chǎn)基本都坑采用此法。五、招商風(fēng)險(xiǎn)幅1技、策略風(fēng)險(xiǎn)：輕任何不當(dāng)策略巧，都有可能招秤致招商工作的爬失敗，因此招闖商前期一定要位作好風(fēng)充分準(zhǔn)備，充貿(mào)分宣傳，要研蹤究招商地區(qū)的幅商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高和走勢(shì)，準(zhǔn)備宅一手資料。臂2督、制度風(fēng)險(xiǎn)：切因招商工作面鞋對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，寧各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)耗發(fā)展水平和客冬商的經(jīng)營(yíng)思路厚又千差萬(wàn)別，碑因此對(duì)招商工辱作將帶來(lái)很大示的風(fēng)險(xiǎn)。要針弓對(duì)不同市場(chǎng)制奏定不同的招商流制度，對(duì)投資斯較大和經(jīng)營(yíng)規(guī)壓模、經(jīng)營(yíng)范圍芳有特點(diǎn)的商戶(hù)狠可根據(jù)怨招商實(shí)際情況偵區(qū)別對(duì)待。達(dá)3茫、資金風(fēng)險(xiǎn)：閣招商工作對(duì)項(xiàng)讓目發(fā)展而言，路是一個(gè)長(zhǎng)期而治又異常艱巨的抖任務(wù)，在前期慮實(shí)施招商工作瓦中，往往有很朗多客戶(hù)的資金島很難到位，這倡對(duì)我們而言也自有一定風(fēng)險(xiǎn)，速因此在招商活益動(dòng)中要盡量和知有實(shí)力的客商望保持洽談合作候的關(guān)系。謎4樣、周期風(fēng)險(xiǎn)：充招商工作是一鏟個(gè)長(zhǎng)期的工作存，好多客商并紋不會(huì)立即簽約毯，而是要經(jīng)過(guò)反一個(gè)非常漫長(zhǎng)底的洽談程序，砍才會(huì)考慮投資向的方向。一般振而言，招商的吊周期云在罩6徹—瓣2惹年之內(nèi)，因?yàn)榭菲放啤⑵髽I(yè)各泄有特點(diǎn)，因此保招商工作存在魚(yú)周期風(fēng)險(xiǎn)。拍3箏、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：晴適度增加特色謎經(jīng)營(yíng)，商業(yè)規(guī)為劃要按照游客撲、消費(fèi)者、投單資者、經(jīng)營(yíng)者孟以及開(kāi)發(fā)商的段具體要求進(jìn)行霧商業(yè)布局，這波樣可以降低客欺商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勉。調(diào)[嗓貳席]炎著招商策略一、招商定位栽1洋、本質(zhì)定位：哪秦始惕皇伯**市*泊博物館前的文過(guò)化旅游配套設(shè)射施稀2陵、核心定位：換博物館前集餐捷飲、購(gòu)物、住裂宿、休閑、娛堂樂(lè)、展覽展示兆、演藝等為一鞠體的文化旅游呈廣場(chǎng)熊3吳、形象定位：寇中國(guó)第一文化廁旅游廣場(chǎng)籍4葛、招商概念：儲(chǔ)以碧“銀文化旅游體編驗(yàn)嘩”感為核心，突出永文化、生態(tài)、親休閑、娛樂(lè)四園大特色賓5彎、招商主題：沿**獵*擁國(guó)際旅游廣場(chǎng)滾全國(guó)招商盛大項(xiàng)啟幕二、招商推廣件1勤、招商標(biāo)識(shí)與黎招商推廣主題貧語(yǔ)描1陜）共牢標(biāo)識(shí)：殊以項(xiàng)子目液LOG百O丈為所有招商活文動(dòng)的行動(dòng)標(biāo)舅志田麥2弦）寬腔主題推廣語(yǔ)：高**鄰*廟國(guó)際旅游廣場(chǎng)蹦全國(guó)（？）地傻區(qū)招商盛大啟毀幕躲2位、招商宣傳工創(chuàng)具社1皂）招商手冊(cè)（隙業(yè)態(tài)分布和功忠能配套等）門(mén)2睡）項(xiàng)目中英文賤介紹（把含醬***遵*笛、胃**等*塊企業(yè)投資集團(tuán)封、兄**叼*閑投資集團(tuán)、項(xiàng)垂目夢(mèng)之隊(duì)組合推等介紹）備3刑）項(xiàng)房目裙3型D坑片暫4笛）項(xiàng)目商業(yè)規(guī)跳劃分布圖（一竟樓平面分布圖收、二樓平面分達(dá)布圖、地下室惕分布圖）濫5期）招商政策說(shuō)矛明文件缺6譯）客戶(hù)登記本宿等相關(guān)資料。超7攤）電子版樓書(shū)需（旅游環(huán)境、賞世界旅游業(yè)趨橋勢(shì)；西安歷史提、甚**喂*頓魅力、產(chǎn)品形尖象、開(kāi)發(fā)理念績(jī)等等）耕8軟）投資指南：躲國(guó)曲內(nèi)外傾同類(lèi)宏產(chǎn)品沖的成功案例介登紹；未來(lái)大**蠟*課旅游聽(tīng)發(fā)展的升值預(yù)尿估；投資回報(bào)盤(pán)率分析說(shuō)明如等等9）贈(zèng)品10）手袋邁1扔1譜）兩書(shū)：商品呼房租賃合同書(shū)夫和物業(yè)管理契脈約書(shū)出12跟)鼻項(xiàng)目網(wǎng)站拿三、影響招商睛的幾大因素1、主要因素燭1變）運(yùn)營(yíng)管理機(jī)脊構(gòu)及管理模式序2道）投資回報(bào)年曉限及投資回報(bào)洋率朱3濃）租售價(jià)格及練升值潛力拔3考）建筑規(guī)劃及群商業(yè)規(guī)劃（如糧建筑風(fēng)格、面塌積大小、業(yè)態(tài)巷分布、燈光系宣統(tǒng)、安全系統(tǒng)宗等）荒4躍）項(xiàng)目功能配嚼套（如住、行塵、物流等）2、次要因素但1舅）開(kāi)發(fā)商實(shí)力辨2駐）開(kāi)發(fā)商商業(yè)駱管理能力角3頌）項(xiàng)目品牌長(zhǎng)雁遠(yuǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)弟[片叁往]興疏客戶(hù)群分析奸一、目標(biāo)客群敵分析查1碑、確萍目標(biāo)客群比例涼分析殺區(qū)域根百分比分析仙備注獸臨潼區(qū)犬25譽(yù)%渾—拼—灶30%師主要是區(qū)政府恒所在咱西安市代30抹%懷—各—汗45%沒(méi)集中在西安城題區(qū)垮習(xí)語(yǔ)陜西二線城市訓(xùn)10%豐寶雞、榆林、鬧延安，安康、傘鄭州等地誦西部地區(qū)段10%忙新疆、青海、省河南、甘肅等長(zhǎng)地以國(guó)內(nèi)地區(qū)弟10%瓦上海、北京、兇福建、浙江、擦江蘇等槽海外地區(qū)醫(yī)5%腫香港、臺(tái)灣、濤新加坡、馬來(lái)催西亞、日本等泊其它瓜2泳、目標(biāo)客群偏筑好及能力分析1）臨潼區(qū)撈[瀉群體特華點(diǎn)芹]雞臨潼區(qū)目標(biāo)客皂群主要以經(jīng)營(yíng)賠和投資為主，種他們攝對(duì)行***贈(zèng)*魚(yú)博物館的文化勝歷史地位以及燈在旅游界的地愿位比任何人更暗了解，劈對(duì)結(jié)**鎖*豆旅游廣場(chǎng)的投負(fù)資和經(jīng)營(yíng)熱情禾也比其它地區(qū)撇的人要強(qiáng)烈的咱多。閣[目經(jīng)營(yíng)偏后好趴]離經(jīng)營(yíng)投資較為吩謹(jǐn)慎，往往是壓先看后投。主味要經(jīng)營(yíng)以餐廳途、旅游紀(jì)念品罵、百貨為主。啦他們對(duì)文化產(chǎn)判品不感興趣。汁[包經(jīng)營(yíng)能托力須]均具備一定的經(jīng)沃營(yíng)管理和投資鴉能力，但基本備上為短期投資筆和經(jīng)營(yíng)，小商腹戶(hù)偏多。2）西安市竭[垃群體特剃點(diǎn)腰]親在該群體中多皇為商鋪投資者抽，經(jīng)營(yíng)者較少碰，能看到項(xiàng)目蘭發(fā)展的潛力，墾投資較為成熟流，有一部分具例備多年的行業(yè)熔經(jīng)驗(yàn)，在不動(dòng)類(lèi)產(chǎn)投資方面有祥自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)鵝劃。王[景經(jīng)營(yíng)偏潑好嗓]箭這個(gè)群體在投旅資和經(jīng)營(yíng)上很意實(shí)際，他們希塊望在投資和經(jīng)屯營(yíng)方面有較大神的升值空間，談且投資和經(jīng)營(yíng)淋較為筆迅速。白致[頸經(jīng)營(yíng)能誕力務(wù)]筋他們有穩(wěn)定的慈收入和產(chǎn)業(yè)，決部分可以動(dòng)用背公款經(jīng)營(yíng)。這泛個(gè)群體的經(jīng)營(yíng)悄屬于理性經(jīng)營(yíng)乞。天3緒）尿偵陜西二線城市擱[核群體特丙點(diǎn)嬌]蕩本省二線經(jīng)營(yíng)綢者在項(xiàng)目投資峰上的比例要大尚于自主經(jīng)營(yíng)，塵他們大都選擇想投資收益穩(wěn)定領(lǐng)，長(zhǎng)期回報(bào)率季較高的項(xiàng)目。文[批經(jīng)營(yíng)偏宰好藍(lán)]電由于飲食習(xí)慣慣的差異，這個(gè)助群體可能愿意重在西安經(jīng)營(yíng)陜默西的飲食產(chǎn)品辭。破倦[頁(yè)經(jīng)營(yíng)能舞力悔]胡他們收入相對(duì)布穩(wěn)定，這個(gè)群戴體的經(jīng)營(yíng)也屬異于理性消費(fèi)，灣絕大多數(shù)可以獨(dú)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)槳。唱4）西部地區(qū)紙[訊群體特蔽點(diǎn)渡]煎這個(gè)群體來(lái)源爐很復(fù)雜，各經(jīng)誰(shuí)營(yíng)背景的經(jīng)營(yíng)潤(rùn)者較多，有成屋熟的投資理念年。芳[子經(jīng)營(yíng)偏攏好鵝]外對(duì)文化產(chǎn)品感趙興趣，可以確牢定的是他們主臥要以餐飲、旅腎游紀(jì)念品、特近色民間小吃為挑主折。幣棗[貪經(jīng)營(yíng)能你力疾]賓這個(gè)群體收入憐差別較大，表饑現(xiàn)出來(lái)的經(jīng)營(yíng)彼模式相差較遠(yuǎn)落。這個(gè)群體的泡經(jīng)營(yíng)屬于理性疫消費(fèi)，部分屬留于感性消費(fèi)；胡5怪）國(guó)內(nèi)地句區(qū)械召[假群體特偶點(diǎn)寇]倚這個(gè)群體來(lái)源戰(zhàn)也很復(fù)雜，各抵經(jīng)營(yíng)背景的經(jīng)鴨營(yíng)者都有，經(jīng)劃營(yíng)風(fēng)格也各有爬不同，有成熟趨的投資理念。影[沫經(jīng)營(yíng)偏濤好梳]策對(duì)文化旅游產(chǎn)標(biāo)品很感興趣，臺(tái)經(jīng)營(yíng)上主要以爆餐飲、旅游紀(jì)吸念品、特色民天間小吃為主。者他們更多的會(huì)灰對(duì)經(jīng)營(yíng)高檔紀(jì)島念品、現(xiàn)場(chǎng)加等工工藝品，以見(jiàn)及親身體驗(yàn)中哈國(guó)文化藝術(shù)感制興趣。自[障經(jīng)營(yíng)能誠(chéng)力亦]線這個(gè)群體收入蘋(píng)差別較大，表贏現(xiàn)出來(lái)的經(jīng)營(yíng)蜂模式相差較遠(yuǎn)呆。這個(gè)群體的害經(jīng)營(yíng)屬于理性鍬消費(fèi)，部分屬允于感性消費(fèi)；6）海外地區(qū)紀(jì)[記群體特帶點(diǎn)蚊]齊這個(gè)群體大多乏對(duì)中國(guó)文化較穗為感興趣，有悔成熟的投資理允念，在海外有悟成熟的經(jīng)營(yíng)品灘牌。雙[噴經(jīng)營(yíng)偏菜好案]刊對(duì)中國(guó)文化旅陶游產(chǎn)品極為感群興趣，可以確招定的是他們主鍛要以中、高檔浙餐飲、旅游紀(jì)柱念品為經(jīng)營(yíng)方役向布。例定[您經(jīng)營(yíng)能力句]斧這個(gè)群體收入啦較為穩(wěn)定，經(jīng)復(fù)營(yíng)理念也要比缸國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者超督前。足二、經(jīng)營(yíng)商分幕析裝1景、經(jīng)營(yíng)商分類(lèi)計(jì)（基本分為七述大類(lèi)）饑1杏）怨攝主力集群商食：根據(jù)游客特域點(diǎn)及消費(fèi)偏好爛分析，在餐飲租行業(yè)中，廣場(chǎng)傘需要引進(jìn)代表沃中、西餐較高偶水平的主力經(jīng)飄營(yíng)須商；在工藝品黑行業(yè)中，也需嘗要引進(jìn)多個(gè)主煩力經(jīng)營(yíng)商。貼2亡）去煎特色集群商掏：根據(jù)游客潛絨在的偏好，我母?jìng)兛梢砸M(jìn)以桌經(jīng)營(yíng)酒店、展役廳、演藝、洗毅浴中心等特色來(lái)經(jīng)營(yíng)商。作3戲）私皇普通集群商芒：作為配套項(xiàng)頓目，必須有部寺分專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)商習(xí)進(jìn)行有效填充壩，如銀行、郵蹤局、超市等。麥4曠）跳藝中小集群商熟：旅游紀(jì)念品遣、手工藝品、襲特色民間工藝欺品、一般文物北復(fù)制等均可劃粒分為中小經(jīng)營(yíng)伍戶(hù)。廈5仗）流動(dòng)商集群累：我們可以把她書(shū)報(bào)廳、花店輩、電話廳、卡使丁車(chē)、馬車(chē)、巾廁所等作為景隱觀流動(dòng)性經(jīng)營(yíng)羊商。殊6踢）廣告商集群茂：我們要把項(xiàng)杏目周遍的廣告滴資源加以整合珍，對(duì)廣告經(jīng)營(yíng)纏進(jìn)行招商。守7劫）制作商集群叮：把旅游產(chǎn)品窗研發(fā)、游戲開(kāi)牙發(fā)商、特色旅禿游工藝品研制齒也可以進(jìn)行招徑商另。注排2話、經(jīng)營(yíng)商特點(diǎn)番分析慚1夕）查主力集群商：握它們?cè)诘貐^(qū)乃床至全球享有極博高的品牌知名訪度，輻射能力睛強(qiáng)，消費(fèi)群體您覆蓋面廣；謙A賭、規(guī)模大，所盤(pán)需要的建筑面虜積寶在全500-20賞0管0鋪平方米之間；企B助、租賃時(shí)間長(zhǎng)午，一般功在泊8憂—徑—哨1曲0管年，有的長(zhǎng)酷達(dá)肉1飄5意—便—慢2盈0判年，但對(duì)租賃漸條件的要求十指分嚴(yán)格；咐C卸、主力集群店借應(yīng)占有整個(gè)項(xiàng)丘目綁的故30冶%宴—真—保50怠%瞎的經(jīng)營(yíng)面積；照D票、主力集群店膏能起到聚客的仿作用，能保持廢一定的客流量通，有良好業(yè)績(jī)的的主力店集群態(tài)是項(xiàng)目整體經(jīng)屈營(yíng)更加穩(wěn)定。榆2析）仇悟特色集群商煎：它們地方文匙化特色突出，呀對(duì)特定消費(fèi)群像體具有強(qiáng)烈吸腰引力；規(guī)模較戀大，所需要的雖建筑面積責(zé)在頃200頸0俊—誤—?dú)g500恩0另平方米之間，覺(jué)租賃時(shí)間依照健經(jīng)營(yíng)效果確定披。祖3它）群勺普通集群商：笑它們只提供普才通服務(wù)，滿(mǎn)足秀游客普通的基盤(pán)本需求；規(guī)模頑不大，經(jīng)營(yíng)方參式穩(wěn)定，租賃洋時(shí)間較長(zhǎng)。取4計(jì)）縫且中小集群商：引他們?cè)诮?jīng)營(yíng)風(fēng)便格上各有所長(zhǎng)墨，規(guī)模較小，熄經(jīng)營(yíng)方式靈活頌，租賃時(shí)間在補(bǔ)三年左右。檢5駕）流動(dòng)商集群缸：柄基本屬于景觀輩性流動(dòng)小商鋪錫，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格較負(fù)為單調(diào)，經(jīng)營(yíng)岔品種單一。端6違）廣告商集群挺：悼項(xiàng)目將來(lái)匯聚躲眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外客知名品牌加盟播，錫且疫**民*叫博物館每年的耐客流數(shù)量和客恰流質(zhì)量是最好浪的。戶(hù)外廣告島的經(jīng)營(yíng)空間很谷大。余7洗）制作商集群這：頁(yè)項(xiàng)目建成以后恭是文化旅游產(chǎn)愧品的研發(fā)和集弄散中心，產(chǎn)品沒(méi)千差萬(wàn)別，制醉作商在產(chǎn)業(yè)鏈你上也意義重大枕。遮3探、主力經(jīng)營(yíng)商利推介責(zé)1污）飲食類(lèi)經(jīng)營(yíng)餅項(xiàng)目喂：亦（邀1嫂）老孫家泡饃瑞、同盛祥、德仿發(fā)長(zhǎng)、春發(fā)生隨、小六湯包、腥坊上人、西安港飲食、永明岐癥山面等就（晉2殺）茶、飲料、敗咖啡等、糕果有點(diǎn)心店等線（卸3此）麥當(dāng)勞、肯津德雞、漢堡等那快餐、羅杰斯茶、比薩、日本播料理、韓國(guó)料膝理等。體2親）手工藝品經(jīng)梯營(yíng)項(xiàng)目桂（爪1欣）中國(guó)民間藝鋤術(shù)經(jīng)：年畫(huà)、木版堂年畫(huà)、面具、歷臉譜、剪紙、曲刺繡、雕刻、聰古代雕塑、手溫工精品、燈籠搞、宮燈、草編懲布繡制品、陳膏設(shè)等搜（掙2家）娛教類(lèi)桿：泥玩具、木撓玩具、陶塑、立皮影木偶、婚冬紗影樓等鉗（咽3粒）穿戴類(lèi)牢：鞋花、服飾城、銀飾品、手霉工布鞋、布繡奶制品奪（麥4痛）用品類(lèi)介：盤(pán)、器具、雕碗牙（杠5促）祭祀類(lèi)和：神像、供品本3零）中國(guó)傳統(tǒng)文只化藝術(shù)通：書(shū)法、篆刻時(shí)、玉器、陶瓷曬、哲學(xué)、刺繡鐵、酒、飲食、涌文房四寶、服烏飾、文字、舞舉蹈、中國(guó)結(jié)、皆民俗版畫(huà)、皮斥影戲及偶戲、艷民俗游藝、建爬筑、茶藝、音辯樂(lè)、青銅、景曲泰藍(lán)、剪紙、驚繪畫(huà)、家具、吹京劇、節(jié)慶、揪功夫、漆器、兵書(shū)籍、戶(hù)縣農(nóng)輔民畫(huà)、風(fēng)翔泥春塑、千陽(yáng)刺繡甩、陜北剪紙、督手工布鞋、燈灘籠、皮影、中根國(guó)結(jié)、服飾店豐、珠寶玉器、團(tuán)煙酒專(zhuān)賣(mài)、百殃貨超市、照相柜店穗、克**劣*蹦店等料4奏）紀(jì)念品類(lèi)柿：線旅游產(chǎn)品、特生色工藝美術(shù)品革。敵5慨）娛樂(lè)演藝：野雜耍、雜技、詢(xún)表演、娛樂(lè)、鍋洗浴浩6崗）金融服務(wù)腎：工商銀行、倡招商銀行、民舅生銀行、交通型銀行、百貨、載美容美發(fā)廳、奇書(shū)店、連鎖醫(yī)突藥超市、照相獄館等鵝7灶）中西醫(yī)藥揮：藻露堂、老綢百姓大藥房、丹北京同仁堂大姓藥房等奇4隸、行業(yè)比例的惱建議我1幕）餐飲行業(yè)總稻面積可旬在信1.現(xiàn)2輝萬(wàn)平方米左右臥，品牌店和特爺色店的比例吼為購(gòu)1芬：逼1芬。及2誰(shuí)）午工藝品行業(yè)王總面積可視在筍1.減8訂萬(wàn)平方米左右昌，品牌店和特價(jià)色店的比例毛為紐1狹：區(qū)3蒜。判3然）其它行業(yè)總敵面積詠在嚷1.谷2慌萬(wàn)平方米左右回。營(yíng)4目）總體比例約填為陳：令1匆：刻2斥：莊1嫌5遇、商業(yè)業(yè)態(tài)定趕位篇1辟）綜合性朗：項(xiàng)目是一個(gè)向多業(yè)態(tài)組合的葵綜合性很強(qiáng)的陷國(guó)際商業(yè)旅游有項(xiàng)目桿，撞因此保持一定租程度上的多樣斗性業(yè)態(tài)混合分雜布，把不同的贏業(yè)態(tài)在空間上伶進(jìn)行合理安排皇，對(duì)項(xiàng)目的招貸商和后期經(jīng)營(yíng)欺管理意義重大誕。族2趨）主導(dǎo)性臥：主力店招商貨要提前進(jìn)行，套在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)維劃和建筑設(shè)計(jì)盯的時(shí)候就讓主繭力店參與進(jìn)來(lái)彩，可以發(fā)揮項(xiàng)洋目經(jīng)營(yíng)的作用罩，并為項(xiàng)目營(yíng)寄造必須的商業(yè)你潛質(zhì)和商業(yè)氛未圍，使項(xiàng)目具效備一定的商投業(yè)范“混基比調(diào)畜”保。環(huán)3弦）互補(bǔ)性余：把利潤(rùn)高的想商鋪和客流量蘇大的商鋪盡量弱放在一起，形揪成互補(bǔ)，是客項(xiàng)流和消費(fèi)保持版相對(duì)一致。通4暗）獨(dú)立性網(wǎng)：最好不要把丙同種業(yè)態(tài)安排減在一起，避免多造成很大程度守上的惡性競(jìng)爭(zhēng)邪。想6凍、招商人員定挺位色1該）有豐富的零腳售行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和異服務(wù)知識(shí)。誓2觸）了解物業(yè)租朝賃、消費(fèi)、產(chǎn)抖品、銷(xiāo)售等相北關(guān)法律法規(guī)。報(bào)3夾）掌握市場(chǎng)學(xué)抵、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管雄理學(xué)等學(xué)科的興一些基本原理厲4低）具備較強(qiáng)的級(jí)招商技巧和談?chuàng)P判能力鞋[涼肆例]昂閃招商推廣組合一、推廣方式詠1蘿、廣告訴求秩：招商像2付、媒體計(jì)劃彼（異地推廣模攀式）室表辟4-1示辣媒體特點(diǎn)分析遭表蕉媒體虜重要程度喂特點(diǎn)竭報(bào)紙哲主要方式滲價(jià)格相對(duì)低廉掀，接觸面廣，制傳達(dá)內(nèi)容豐富添，時(shí)效性短鳴雜志瞇次要方式裳價(jià)格相對(duì)較高思，特定人群接猜觸，傳達(dá)內(nèi)容糞一般，時(shí)效性擾較短。事招商發(fā)布會(huì)身主要方式非價(jià)格一般，接柔觸面集中，傳概達(dá)內(nèi)容直接仆。源電項(xiàng)目網(wǎng)站陣主要方式秀特定人群接觸亞，傳達(dá)內(nèi)容多觀，時(shí)效性較長(zhǎng)知手機(jī)短信鼓次要方式敵價(jià)格相對(duì)較高休，接觸面廣，疾傳達(dá)內(nèi)容少，撲時(shí)效性長(zhǎng)牲招商手冊(cè)敢主要方式鎖價(jià)格低廉，接拼觸面廣，傳達(dá)輕內(nèi)容多，時(shí)效和性長(zhǎng)二、招商方式耳1怨、直接攻擊式佩：面對(duì)大的主田力店我們要上川門(mén)服務(wù)，直接致和經(jīng)營(yíng)者面談?lì)D，并保持溝通叉，詳細(xì)記錄客兼戶(hù)資料。臥2恩、媒體攻擊式秧：主要針對(duì)一聰些中小商戶(hù)，撞可以利用媒體盆發(fā)布招商廣告見(jiàn)，做好客戶(hù)登碰記工作，隨后叔登門(mén)服務(wù)。架3看、新聞發(fā)布會(huì)磁模式賤1鋒）發(fā)布招商廣葡告鬧2蒼）新聞發(fā)布會(huì)符形式但表塘4-2龜云新聞發(fā)布會(huì)形賭式權(quán)主題昌**闊*斜國(guó)際旅游廣場(chǎng)昌隆重招商右時(shí)間姻200擔(dān)4舌年？月？日匹地點(diǎn)塑？酒店？廳息參加人扁公司領(lǐng)導(dǎo)、各態(tài)商戶(hù)代表、新寄聞?dòng)浾叩群瞿繕?biāo)使通過(guò)招商新聞旋發(fā)布形式宣傳偷項(xiàng)目形象，引工到市場(chǎng)關(guān)注笑內(nèi)容意領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、雙抹方簽字、舉辦永酒會(huì)蟻3教、招商價(jià)格策極略瓜1貴）祥項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本州分析雹（瞧1定）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)根嚇據(jù)用地總體規(guī)烈劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)青研、功能分區(qū)迎，結(jié)合開(kāi)發(fā)的貞總體策略，初駐步擬定為一期鋼開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)抱發(fā)地塊規(guī)劃為猾地上二層，建伴筑總面積禽為朽4200嚷0飲平方米。位（蹤2懼）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成窄本構(gòu)成由土地潛成本、前期開(kāi)斷發(fā)費(fèi)用、建安狗工程成本費(fèi)、窄公建配套建設(shè)語(yǔ)費(fèi)、管理銷(xiāo)售踩費(fèi)用、設(shè)備以姑及消防工程費(fèi)秒、投資利息構(gòu)旅成等。鑒于前男期費(fèi)用、公建場(chǎng)配套建設(shè)費(fèi)、撐房地產(chǎn)稅費(fèi)是綢根據(jù)土地成本戰(zhàn)、建安工程成臘本的基數(shù)作為鑄成本統(tǒng)計(jì)和計(jì)鉆算的基礎(chǔ)。因重此以下將會(huì)具搖體細(xì)述在項(xiàng)目卸開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉捆及到的土地成堆本、建安工程棋成本等有關(guān)各錯(cuò)項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算過(guò)記程和前提依據(jù)擾。孟（殊3驢）項(xiàng)目前期開(kāi)慮發(fā)成本投入較怠大，因此項(xiàng)目蹄在招商期間主犧要是作好資金爽回收工作，以焦減輕開(kāi)發(fā)壓力皮。蓋（誓4籠）什卸由于采用一期某開(kāi)發(fā)，因此土調(diào)地成本的構(gòu)成聚是按照土地用綁地面積和建筑鍬面積，再提取追本期開(kāi)發(fā)應(yīng)繳歐納土地費(fèi)用的守金額總數(shù)，扣抬除本期開(kāi)發(fā)實(shí)爬際發(fā)生的無(wú)償膛提供的公建成扇本，除以該期親總建筑面積，折并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)揭字，按比例進(jìn)遵行調(diào)節(jié)和分?jǐn)偺啤Ｄ唬〝U(kuò)5螺）項(xiàng)目單方土種地成本的基本杠計(jì)算和分?jǐn)倶?biāo)濾準(zhǔn)詳見(jiàn)如下：欠4精—炸3周項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本裂分析表良序號(hào)巧項(xiàng)目名稱(chēng)斗工程量搶總投資勵(lì)單方成本盒1陡土地成本斥4200傍0照平方米渡998勝0境萬(wàn)元鵝237倉(cāng)6圾元領(lǐng)/聞平方米常2槍前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用鼠4200挑0囑平方米務(wù)138撲6策萬(wàn)元講33平0獵元浙/密平方米叉3羨建筑工程安裝長(zhǎng)費(fèi)刃4200完0染平方米曾561甲2熔萬(wàn)元駝133害6鎖元井/螞平方米午4盈土方工程費(fèi)用秘4200警0咽平方米泊42鍋0勢(shì)萬(wàn)元呈10衣0騙元漆/糖平方米則5成室外工程費(fèi)嚇4200溪0薯平方米痰161慎2渠萬(wàn)元寧38春4辮元上/背平方米奶6睬管理及銷(xiāo)售費(fèi)猜用疲4200熔0藍(lán)平方米友100徑0芬萬(wàn)元慣23圣8涌元?jiǎng)h/客平方米念7辦室內(nèi)外裝修費(fèi)租用司4200接0醬平方米凳210棚0葛萬(wàn)元彈50書(shū)0跟元蓮/獻(xiàn)平方米室8載不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用綁4200種0陡平方米舊84壞0勉萬(wàn)元震20撫0三元托/洲平方米槐9頓財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀托行）匹4200助0副平方米序42庭0翻萬(wàn)元撥10拉0張?jiān)?沿平方米撥合計(jì)庫(kù)2337及0逼萬(wàn)元咸556割4嘗元恐/辦平方米置綜上所述，項(xiàng)猶目開(kāi)發(fā)的靜態(tài)議投資成本訊為妖2337副0畢萬(wàn)元，按照本韻項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)租面遭積超4200肅0忘平方米分?jǐn)傆?jì)才算，則靜態(tài)投卡資單方成本睛為挑556聯(lián)4糠元確/功平方米。去2濱、游客消費(fèi)力饒分析討表宣4-4洽悉游客消費(fèi)力分恒析表鷹游客葵學(xué)生冬機(jī)關(guān)干部錢(qián)外國(guó)游客恨其他忍百分比卡30%演15%解25%昨30%伍消費(fèi)能力模較弱案一般斬較強(qiáng)偽一般隙人均消費(fèi)額（析元）節(jié)20否40作80價(jià)30玻合計(jì)（元）軍41宵2賽）博物館消費(fèi)夏分析步（宵1寫(xiě)）截撒止勇200擋1謠年扭，漂**株*愁博物館共接待全游客驅(qū)36,545選,013穴人次，年平均性接待游攪客稈1毛,延646食,讓33嘩5萍人次，日平均煌接洋待松4停,勵(lì)51裳1鼠人次嬌。肌200請(qǐng)3詳年博物館接待冷了哪23價(jià)0鞠萬(wàn)人次，日平他均接錘待武638壓0揀人次；以上歷胳史數(shù)據(jù)不存在銅明顯的線性關(guān)膝系與周期性，傾不可能用數(shù)學(xué)下方法預(yù)測(cè)以后痰的客流總量變鍛化。任何人對(duì)煮未來(lái)提出的量塘化數(shù)據(jù)只是依茫據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的波判斷。碗（舒2核）震**辯*意博物館年接待蛾游客相對(duì)穩(wěn)定之。擦199陸4展、大199味7鮮、多199術(shù)8服年三次大幅提筆高票價(jià)，并未為明顯影響游客假總量變化，說(shuō)短明票價(jià)不是影扎響游客的主要慌原因，可能影漫響筋**駕*辛客流的主要因悶素包括：游客浪的意愿及空閑寸時(shí)間，博物館簽接待能力，地局區(qū)接待能力，辛地區(qū)交通運(yùn)輸情能力。旋3罪）項(xiàng)目未來(lái)收婚益預(yù)測(cè)裙1勿）伍以已200虎3槐年秦始薦皇脹**沾*站博物館游客總鄉(xiāng)量真23膠0凍萬(wàn)人次為基數(shù)飼，如紙果貼202內(nèi)0勇年游客總量穩(wěn)翠定上升服到托30宗0摘萬(wàn)人次，則未婆來(lái)撞1腎5罩年內(nèi)，年平均扶游客總量大約釋在隆26喜5罰萬(wàn)人次。懼2塞）禮哭如果按照人均圖購(gòu)物消架費(fèi)柜4屋1府元計(jì)算，那么牛未食來(lái)逮10-1眠5丙年勇，悉**涉*趴國(guó)際旅游廣場(chǎng)偷平均年收益大賢約奉為俱1.086臣5抹億元。宗二、租售價(jià)格矛定位嫌1般、價(jià)格定位原遭則逐：在項(xiàng)目具有壟斷斜性，沒(méi)有市場(chǎng)滴價(jià)格可以參考等。定價(jià)可以先丙預(yù)期未來(lái)的收應(yīng)益，適當(dāng)給出制經(jīng)營(yíng)者投資禍回報(bào)的空間，館折合成租金推頓算合理的定價(jià)怎區(qū)域，再用成艱本分析計(jì)算得魯盈利空間。2、收益推導(dǎo)殃1治）投資回報(bào)周錫期酒為仇10-1鞋5藝年。兇2煎）消費(fèi)總額按滴年游客總孫量督26花5運(yùn)萬(wàn)人次，人均步購(gòu)物消教費(fèi)恩4域1賭元計(jì)算。卻3奏）單個(gè)商鋪?zhàn)馀拷鹫际找娲宓臄n35蠻%權(quán)作為正常盈利價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。某4德）保持一定的歡投資回報(bào)率是蠻項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)柱展的關(guān)鍵。豆3效、售價(jià)推算虹：項(xiàng)目單方開(kāi)邀發(fā)成本千為江556掙4色元剩/貍平方米，加防上葬50砍%睛的利潤(rùn)率，可救以估算得出項(xiàng)盡目起步銷(xiāo)售價(jià)首格，起步銷(xiāo)售去價(jià)格可定為校：想5564+5長(zhǎng)564*50堆%=834肉6風(fēng)元賞/云平方米。以后也按縮照替“平低開(kāi)高喉走置”戲的原則，可進(jìn)膨行價(jià)格調(diào)整。斬4乞、租價(jià)推算位：余1千)層（兔1.086涼5捐億?！?200費(fèi)0似）惹÷12=21槍5死（元）（每平尤方米每月成本醉價(jià)負(fù)格考+扔利潤(rùn)價(jià)格）曾2)21促5配—近215×35傘%=14堵0孟（元）（每平蝕方米每月成本恥價(jià)格）三、招商政策1）基本政策法（三1醫(yī)）主力店租：擺租金可以在租葬賃年限內(nèi)保持按不變，但必須急在國(guó)家中央銀捆行利率保持不牌變的條件下進(jìn)子行。牽（屆2垮）中小商鋪：招租金可以以三裕年為期限，三淘年后可以適當(dāng)開(kāi)增加。例（豎3絹）其他費(fèi)用：倒水費(fèi)、電費(fèi)、祝物業(yè)管理費(fèi)用愚（含綠化費(fèi)用粘）、電視入網(wǎng)伸費(fèi)、寬帶費(fèi)等汁（浩4紅）保證金繳納音：履約保證金吉繳納可以按防照胡“格交一押蒜三漠”冤的原則進(jìn)行，株可以作為招商懼營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)促悄銷(xiāo)方式。竟（施5蹈）免租期：前韻期簽約的可以魚(yú)享受免租半年炎的優(yōu)惠政策，偷以保證主力店家放心進(jìn)入。每2瞧）價(jià)格執(zhí)行政湯策蘭振腸不雄畢蘭邪表放灶3拿—緣1萬(wàn)找商價(jià)格執(zhí)行懸政策一覽表極招商經(jīng)營(yíng)類(lèi)別充履約金籌租金牢水費(fèi)叛電費(fèi)謠物業(yè)管理費(fèi)蜜寬帶漿閉路費(fèi)嘩垃圾費(fèi)元合計(jì)窄主力店集群歌3哨個(gè)月護(hù)14省0約元壞/榮月、屈M早2痛待定全待定性待定襪待定封待定登待定凳特色店集群盆3扯個(gè)月孤14碑0辱元盈/層月、蓮M極2浪待定弓待定眉待定用待定飄待定遍待定絹普通店集群干3觸個(gè)月訂14廳0值元刷/論月、郵M深2萄待定走待定凱待定正待定堤待定均待定擺中小店集群溜3驗(yàn)個(gè)月披14父0帖元指/吵月、芝M脫2庫(kù)待定魔待定跌待定陣待定浴待定佩待定龜流動(dòng)店集群施針對(duì)不同的行怎業(yè)另行制定政瞧策。讀廣告商集群慣利用拍賣(mài)方式晌，進(jìn)行廣告經(jīng)菊營(yíng)權(quán)拍賣(mài)。輩制作商集群蛙集中幾個(gè)文化卻旅游產(chǎn)品，進(jìn)雨行商標(biāo)注冊(cè)，鉛隨后加緊商標(biāo)差權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵婆鳈C(jī)構(gòu)大膽參腥與。宋3型）流動(dòng)店集群既招商策略朱（旦1偉）經(jīng)營(yíng)形態(tài)篩：書(shū)報(bào)亭、花均店、電話廳、酸卡丁車(chē)、馬車(chē)馳、廁所、照相旅館等棵（蒼2尖）招商策略蠟A肆、書(shū)報(bào)亭經(jīng)營(yíng)炭策略肆表設(shè)4-5潑緊書(shū)報(bào)亭招商方絕案悟名稱(chēng)玻書(shū)報(bào)亭價(jià)面積疲專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)制按作始6犁個(gè)聲5那平方米左右的歇書(shū)報(bào)亭虛地點(diǎn)懲書(shū)報(bào)亭具體位孟置分布在人流聚主要?jiǎng)泳€和庭需院入口處尊經(jīng)營(yíng)期限單三年表經(jīng)營(yíng)權(quán)限征3縮年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷熱買(mǎi)斷價(jià)格帆50占0份元嬌/足月漆價(jià)格依據(jù)岡商鋪?zhàn)饨鸢稙榇?4雖0立元晨/禍月、嗽M化2否。兇考慮書(shū)報(bào)亭的決利潤(rùn)相對(duì)較小辜。平書(shū)報(bào)亭的設(shè)計(jì)雙制作成本相對(duì)猶較小。釣三年時(shí)間是項(xiàng)慨目商業(yè)氣質(zhì)培捷育期，建議價(jià)鞭格不要定得太木高。暮B善、卡丁車(chē)經(jīng)營(yíng)盜策略武表貿(mào)4-6市爸卡丁車(chē)招商方盤(pán)案本名稱(chēng)迫卡丁車(chē)考個(gè)數(shù)放6究個(gè)嫂地點(diǎn)波主要人流動(dòng)線志進(jìn)行觀光休閑鍵經(jīng)營(yíng)期限霸三年景經(jīng)營(yíng)權(quán)限類(lèi)3朋年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷趴（線路買(mǎi)斷，沒(méi)卡丁車(chē)由經(jīng)營(yíng)介者自己購(gòu)買(mǎi)）簽買(mǎi)斷價(jià)格柏500史0駝元傍/籍月噴價(jià)格依據(jù)扇1會(huì)、卡丁車(chē)鹽為紋6廟座，每肌座炮1雜0餃元，六座討為煌6匠0射元。嬸2灰、以每天承戴載貝5雖0裹人計(jì)算，平均私每月收入告為附1500磚0蜓元。鷹3至、讓商家自己退掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)卡丁能車(chē)，我們僅僅喊出售線路權(quán)。鬼4乓、三年經(jīng)營(yíng)線俗路權(quán)出售我們桂可以獲秧得忘1淺8概萬(wàn)元。渡C甚、廁所經(jīng)營(yíng)權(quán)餓招商策略桿表既4-7態(tài)溝廁所招商方案獸名稱(chēng)患廁所殲面積屆項(xiàng)目共計(jì)脖有船3紗0袋平方米的公共廊廁券所羨4腎個(gè)。營(yíng)地點(diǎn)冰分布在項(xiàng)目偏耕僻地方。朱經(jīng)營(yíng)期限凝三年頸經(jīng)營(yíng)權(quán)限蠢3效年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷軌買(mǎi)斷價(jià)格亦200脅0徒元寒/駁月洞價(jià)格依據(jù)炊1框、麥**芒*萄國(guó)際旅游廣場(chǎng)誦每天人流量估饒算為賠451附1遲人次，入廁費(fèi)號(hào)每嬌次沈3嫁角。尾2尾、項(xiàng)目工作人償員估算共計(jì)臘有震200鑰0仆人左右。參3痛、按雹照浙300膝0筍人每日入齡廁細(xì)1幟次計(jì)算，四個(gè)伍廁所共計(jì)每天蒸收入腔為衰90權(quán)0芳元。胳4風(fēng)、每月每個(gè)廁腥所的收入絲為降675資0謊元。壁4斥）廣告商集群貞（哄1搜）南面戶(hù)外廣緣告牌子可以利解用拍賣(mài)方式，手進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)功權(quán)拍賣(mài)。碌表憂4-8俱昌戶(hù)外廣告牌子創(chuàng)招商方案研名稱(chēng)桌**心*除國(guó)際旅游廣場(chǎng)攝戶(hù)外廣告牌冊(cè)面積弊南面可以?xún)?yōu)由球24材0嗓平方米的戶(hù)外懇廣告喘牌催7禽塊。何地點(diǎn)城廣場(chǎng)南面團(tuán)經(jīng)營(yíng)期限號(hào)5城年驗(yàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)限仰5卡年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷勇買(mǎi)斷價(jià)格紡每年每塊經(jīng)營(yíng)康權(quán)買(mǎi)斷價(jià)格租為挽5甜萬(wàn)元。底價(jià)格依據(jù)證1筋、戴**特*役國(guó)際旅游廣場(chǎng)絕每天人流量估賠算為免451棍1誰(shuí)人次，每年曉在吹23泥0晃萬(wàn)左右。腸2嗎、項(xiàng)目將來(lái)薈脊萃國(guó)內(nèi)外知名摟品牌近百個(gè)。爆3著、肢**醋*懂國(guó)際廣場(chǎng)建成巷后將改變周邊融環(huán)境，人流數(shù)蹈量和質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)命高于機(jī)場(chǎng)客流灣質(zhì)量。名4桃、按照目前博癥物館的戶(hù)外廣辮告發(fā)布價(jià)達(dá)格選4且0壁—背5本0沫元計(jì)算，每塊逝每年總價(jià)禾為貼11120豐0奔元。乓4陶）招商促銷(xiāo)策牽略昆先租后膛買(mǎi)虧:改如果項(xiàng)目開(kāi)業(yè)侄時(shí)招商數(shù)量大潔于銷(xiāo)售數(shù)量，荷則可選擇部分普經(jīng)營(yíng)商簽訂合俯同，并施以?xún)?yōu)精惠租金期一年掛。合同到期后蜜，如果商家不驅(qū)愿意購(gòu)買(mǎi)，則懸補(bǔ)足正常租金挖與優(yōu)惠租金間褲的差額。如果局商家愿意購(gòu)買(mǎi)幼，則按總價(jià)減渾去正常租金來(lái)咳購(gòu)買(mǎi)商鋪，正獵常租金與優(yōu)惠厚租金間的差額堂作為優(yōu)惠。戚這種方法在開(kāi)墻業(yè)后使用。殼[咬伍五]除摟招商推廣策略一、招商理念會(huì)1按、理念的延伸蛙1禮）項(xiàng)目推廣理者念寨：招商推廣的哥過(guò)程實(shí)質(zhì)就是站項(xiàng)目理念推廣攀的過(guò)程，營(yíng)銷(xiāo)崖概念中的文化故體驗(yàn)式旅游，蠢西安地區(qū)的大叮眾并不了解，耍應(yīng)該將營(yíng)銷(xiāo)概填念有效的延伸禾。首先建立大悲眾理解的平絞臺(tái)腦—膀—療旅游的黃金時(shí)店代。然后介紹帥外國(guó)的旅游發(fā)席展過(guò)程，引導(dǎo)獨(dú)出體驗(yàn)式旅游膏的概念。接著蹤將文化、生態(tài)訓(xùn)、休閑、娛樂(lè)望、演藝、餐飲桶等有機(jī)的融合鉛，引導(dǎo)大眾進(jìn)棉入新的理解平尖臺(tái)毀—毛—誼文化體驗(yàn)式旅授游。最后再告酸訴大眾，蘇在渴**堤*勢(shì)博物館旁，一山個(gè)文化體驗(yàn)式破的廣場(chǎng)即將出弊現(xiàn)。通過(guò)推廣灑理念的延伸，侮就可以使大眾凱易于理解和接堤受項(xiàng)目推廣主絮題。即使他們烤將來(lái)不購(gòu)買(mǎi)商征鋪，也抱有進(jìn)驗(yàn)行體驗(yàn)消費(fèi)的散欲望。冶2泡）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理娃念秩1急、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)燦是豐***盞*泊博物館有效保宵護(hù)和利用世界記文化遺產(chǎn)的需飄要，對(duì)人類(lèi)文揪明延續(xù)發(fā)揮著新至關(guān)重要的作戀用。鋪2損、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是焦西安體現(xiàn)先進(jìn)致文化，再現(xiàn)中芝華民族復(fù)興的冤需要，對(duì)華夏買(mǎi)民族復(fù)興大業(yè)富將產(chǎn)生極大的介影響。蹈3送、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)憤是炕**乘*也博物館改變周親邊旅游環(huán)境的句需要，將為中常外游客提供一漠個(gè)體驗(yàn)中華千茂年文明的文化光旅游環(huán)境。兆4辨、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是餅臨潼區(qū)打尺造論***辨*富文化旅游板塊賞的需要，向全族球傳播和展現(xiàn)社秦文化的無(wú)窮嚼魅力。章5紅、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是糖臨潼區(qū)拉動(dòng)經(jīng)涂濟(jì)增長(zhǎng)，壯大竟旅游產(chǎn)業(yè)鏈的情需要，建成后柴勢(shì)必為臨潼區(qū)金經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出收巨大貢獻(xiàn)。傾6蹤、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是狐陜西旅游業(yè)重邁修廟宇再塑金廣身、探索新的串發(fā)展模式的需鄙要，為陜西乃耕至全國(guó)旅游產(chǎn)看業(yè)升級(jí)換代產(chǎn)蝦生滋深遠(yuǎn)意義。愛(ài)2辮、招商階段劃某分?jǐn)?皇）、招商階段頂：輛整個(gè)招商推廣華的過(guò)程可以分向?yàn)檎猩糖埃ɑI憂備期）、招商哀期（實(shí)施期）途、開(kāi)業(yè)期（管值理期）三個(gè)階沒(méi)段，在這三個(gè)跪階段中圍繞不殃同的側(cè)重點(diǎn)開(kāi)冠展招商推廣工公作。怨2鼻）、招商籌備朵期券：的特點(diǎn)是熟拉悉市場(chǎng)和收集興資料階段。這抽個(gè)階段我們要司盡可能的分析索市場(chǎng)，了解市萄場(chǎng)，取得市場(chǎng)董一切可以取得肚的資料，盡可纖能的是我們掌退握的信息和資謊料更加全面；運(yùn)同時(shí)也希望他停們接受我們這呢個(gè)項(xiàng)目。在招壘商籌備階段這課個(gè)過(guò)程中，我勾們?cè)谡猩逃谜Z(yǔ)顏上要含蓄懇切破，具有一定的裳引導(dǎo)性和煽動(dòng)各性。我們希望鋤這個(gè)階段的推疫廣重點(diǎn)豈為暫“餓掌握市屈場(chǎng)蝴”辛。次3及）招商實(shí)施期振：招商實(shí)施期醉的主要特點(diǎn)是撈重點(diǎn)攻擊和強(qiáng)牲招，需要通過(guò)趙一系列促銷(xiāo)手鑄段和強(qiáng)招方式毫，促使經(jīng)營(yíng)者編接受產(chǎn)品。這損個(gè)過(guò)程中招商酒用語(yǔ)要霸氣十救足，富有煽情踏性，做到一擊究即中的效果，望我們希望這個(gè)煉階段的推廣側(cè)胃重點(diǎn)陰為傲“尋掌握客霸戶(hù)記”知。跑4給）招商管理期忠：項(xiàng)目開(kāi)業(yè)期域的主要特點(diǎn)是黎按照商業(yè)規(guī)劃音布局進(jìn)行調(diào)整棟和管理。這個(gè)削階段要通過(guò)管津理機(jī)構(gòu)的具體熄介入，對(duì)市場(chǎng)顫大眾形成強(qiáng)烈禽的吸引力，同磨時(shí)也是項(xiàng)目上殃也氣質(zhì)和商業(yè)豐氛圍出現(xiàn)雛形況，形成項(xiàng)目未夕來(lái)商氣辟的全“絨基柔調(diào)培”故。扇我們希望這個(gè)悼階段階段的推攪廣側(cè)重點(diǎn)嘩為蘋(píng)“港掌握前捧景兇”毫。二、招商周期磚1御、招商推廣周處期腔項(xiàng)目將餓在香200達(dá)5野年粘5欄月像1痰日前開(kāi)業(yè)，因妖此招商任務(wù)特甘別緊張，為了筒不斷提升本案稿的招商效率，照我們可以把整詠個(gè)招商周期劃塵分為若干個(gè)小民周期，以保證旋項(xiàng)目招商工作昂有計(jì)劃、有條瓦理的進(jìn)行。目蘭前我們可以按豪照前面劃分的快幾個(gè)階段區(qū)進(jìn)雖行細(xì)渾分癥,旨具體可以分宏為躲:收招商策略制定互期壽,疫招商概念引導(dǎo)私期、招商洽談收期、招商攻堅(jiān)拳期、招商強(qiáng)勢(shì)瘋售期五個(gè)階段博。率表躺5-1筍柱招商推廣周期運(yùn)表哄招商周期梢時(shí)間安排低工作內(nèi)容雹招商籌備期敲租售文件、租滔售價(jià)格、招商棗手冊(cè)、招商英妹中文資料、商北業(yè)規(guī)劃、招商棉指標(biāo)等沸招商引導(dǎo)期用商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理冶機(jī)構(gòu)確定、招烘商廣告片、確忘定招商城市、稼制定招商宣傳脆方案等言招商洽談期泳物業(yè)管理服務(wù)泡手冊(cè)、商鋪?zhàn)庖糍U管理合同、葵確定主力店、宮制定促銷(xiāo)策略欄等扭招商攻堅(jiān)期京大客戶(hù)、大品票牌、重點(diǎn)行業(yè)落供給策略等，古招商節(jié)奏感強(qiáng)潤(rùn)化，拍賣(mài)商鋪妙、軟招商強(qiáng)勢(shì)期擴(kuò)深度挖掘客戶(hù)兵資源，進(jìn)行異段地市場(chǎng)招商、系現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)接待股等御招商管理期宇保持招商節(jié)奏當(dāng)、試營(yíng)業(yè)儀式轎、總結(jié)前期招谷商經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整技招商重點(diǎn)等間2交、招商宣傳方煙案經(jīng)由于本案招商渣工作是一個(gè)千三頭萬(wàn)緒的工作附，他所涉及的脫工作內(nèi)容很多成，因此前期的晚招商推廣方案訴的制定是一項(xiàng)抵極為重要的工灶作，特別是宣迫傳方式是招商悄成敗的一個(gè)重欲要因素。本案研的目標(biāo)客戶(hù)有擊好幾個(gè)層面，梳因此我們的宣胳傳策略、宣傳世方式也是多樣她的，不能停留刷在一種形式之籌上。必表涌5-2穗閘招商推廣階段膏宣傳重點(diǎn)閱招商推廣周期蹲宣傳重點(diǎn)挺招商主題勝?gòu)V告雪促銷(xiāo)駛公共關(guān)系運(yùn)招商籌備期仇掌握市場(chǎng)亦電視廣告、戶(hù)銅外廣告等僅展銷(xiāo)會(huì)京新年音樂(lè)會(huì)醉招商引導(dǎo)期粉電視廣告、報(bào)摸紙廣告、戶(hù)外汪廣告等螞新聞發(fā)布會(huì)錄招商洽談期易掌握客戶(hù)濃電視廣告、戶(hù)羽外廣告、廣播統(tǒng)廣告勸客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)掏首屆秦文化藝旱術(shù)節(jié)硬招商攻堅(jiān)期飯電視廣告、廣伍播廣告、報(bào)紙兔廣告等未拍賣(mài)許招商強(qiáng)勢(shì)期增掌握前景款電視廣告、報(bào)范紙廣告（密集座）定試營(yíng)業(yè)儀式踐世界遺產(chǎn)大會(huì)棒贊助單位踢招商管理期疼電視廣告載先租后買(mǎi)逝三、招商推廣廉控制侄1欺、招商推廣節(jié)添奏無(wú)1霉）招商時(shí)機(jī)選騙擇轟：考慮到本案煙要在短期內(nèi)推駝出大面積商鋪豆進(jìn)行招商的事蝦實(shí)，這對(duì)招商窯工作勢(shì)必造成聚極大的挑戰(zhàn)，皇在一定程度上輪會(huì)加劇招商工圣作的難度，但螞同時(shí)我們不能澡因?yàn)檎猩坦ぷ鳟€任務(wù)艱巨而倉(cāng)京促招商，不能農(nóng)打沒(méi)有準(zhǔn)備的身仗，要做到一兩戰(zhàn)而勝，因此零要對(duì)招商商鋪兔進(jìn)行有節(jié)奏的卡招商。我們希原望將本案劃分妄為三部分漸次種推廣。賽2舉）佛禽招商節(jié)奏控制燃：鈴在招商推廣工純作中，招商節(jié)睬奏的控制很重嗽要，我們一定飄要有重點(diǎn)有計(jì)乒劃有節(jié)奏的做封作招商工