年安徽宿州房地產(chǎn)市場報告

安徽宿州房地產(chǎn)市場分析報告目錄前言第一部分：宿州市城鄉(xiāng)基本狀況人口+面積等名勝生活習(xí)慣第二部分：宿州市宏觀市場經(jīng)濟(jì)2005年上半年人均“GDP”2005年上半年人均消費(fèi)水平城市化進(jìn)程狀況第三部分：宿州市城市規(guī)劃（區(qū)域分析）第四部分：前三季度房地產(chǎn)交易情況分析前三季度房地產(chǎn)交易狀況前三季度房地產(chǎn)價格增長狀況二手房交易狀況第五部分：宿州市房地產(chǎn)發(fā)展水平總平規(guī)劃水平價格水平戶型水平景觀水平配套水平物業(yè)水平推廣水平營銷水平外立面水平弦第六部分：項(xiàng)他目分析周邊配套分析基地評估優(yōu)劣勢分析么項(xiàng)目競爭對手韻分析趨第七部分：項(xiàng)臉目產(chǎn)品建議窗及產(chǎn)品定位勁項(xiàng)目市場定位咐思路幻項(xiàng)目市場定位胡建議筐項(xiàng)目總體市場踢概念和主題定搖位篩項(xiàng)目文化定位蹄建議項(xiàng)目案名定位項(xiàng)目客戶定位總評規(guī)劃戶型建議餓景觀、配套建材議物業(yè)建議外立面建議前言樓本方案主要針掩對九中項(xiàng)目，逆將從市場研究記、價格、營銷肚、推廣、銷售鑒等方面進(jìn)行探肥討，并在整合友相關(guān)的人力、霉物力資源，兼映顧提升房地產(chǎn)篩開發(fā)公司品牌膝的策略思想指始導(dǎo)下，拿出一槐套本部門認(rèn)為單可獨(dú)立操作項(xiàng)暫目的行銷策劃踩方案，一來可湖通過公司全員蘿群策群力的努額力，盡可能期妙望的時間內(nèi)，駁實(shí)現(xiàn)預(yù)期的市瓜場效果，二來噸該方案可作為型本部門操盤的詳主導(dǎo)思想，宏禍觀把控項(xiàng)目的炕進(jìn)度。最終的盆目的，還是要瓦實(shí)現(xiàn)預(yù)期可觀論的利潤，進(jìn)一那步打響公司在劃宿州的品牌第織一戰(zhàn)。做書為級鑒，謹(jǐn)依之，尊長謀力行，循掩序漸進(jìn)。雪第一部分：宿灶州市城鄉(xiāng)基本宵狀況人口、面積等閣安徽的北大門雞宿州市，位于鏟黃淮平原南端躁，與蘇、魯、增豫憲3私省氣1趕1因縣接壤，北鄰及江蘇徐州市和驟山東菏澤市，教西接河南商丘瓶市，東連江蘇按淮陰市治。偶199撥9歲年春，撤地建愁市，設(shè)立省轄己宿州市，轄碭界山、蕭縣、靈葉璧、泗縣和悠埇金橋區(qū)色，下11賣0姐個鄉(xiāng)鎮(zhèn)觸和繡8閘個街道辦事處執(zhí)，丈291食6拳個行政村，總綿人集口衛(wèi)59催3賊萬人，總面嶺積墳978短7艇平方公里。名勝液宿州市有著悠歇久的歷史。距角今一萬年前，軍人類就已在此己生息繁衍。至晴秦漢時，已相為樣“籠舟車會聚、九裂州通衢之影地冊”旗。隋鑼開尋“幫通濟(jì)酬渠武”譽(yù)，遂響成筍“書扼汴控淮、當(dāng)窄南北沖記要羅”源的軍事重鎮(zhèn)。體公銷元濟(jì)80菌9就年，唐始詳置碧“弱宿換州糟”管。優(yōu)田宿州文化積淀煎豐厚，名勝古冷跡眾多。比較奪著名的有涉故餓臺、皇藏峪、瞎虞姬墓、九女摟墳、林探花府萬、閔子騫祠及貧墓等。公元前芳２０９年，陳厘勝、吳廣領(lǐng)導(dǎo)叫的中國歷史上周第一次農(nóng)民起頂義就發(fā)生在宿爛州境內(nèi)，至今脅仍留有盟誓誅厭暴的涉故臺。拍國家森林公想園陰—非—外皇藏峪，曾是勒劉邦避秦兵之商地。以盛產(chǎn)玉銜石得名的靈璧斬縣，是楚漢相淹爭時垓下戰(zhàn)場象，留下半了坦“訊霸王別燙姬音”針的百世美傳。座古往今來，吸終引了眾多的墨鑒客騷人緬懷憑情吊，吟詠酬唱受。生活消費(fèi)習(xí)慣段粗獷、豪爽的訊性格，生活務(wù)品實(shí)，不喜浮夸咸。燕戶型朝向消費(fèi)悄習(xí)慣：喜好東陡西方向，其次爽就是中間戶型籃樓層消費(fèi)習(xí)慣牛：購買二、三牽房的客戶多為筐剛結(jié)婚或準(zhǔn)備望結(jié)婚的年輕人梅，其樓層喜好量由高至低。購怎買一、二房的評客戶多為年輕堤人或中老年人翻為主，老年人跑喜歡由低至高姿而年輕人則喜捎歡由高至低。災(zāi)宿州市的中老朗年人更多的是旅喜歡一層帶落骨地花園的。牽購買習(xí)慣：實(shí)斬在，有多少錢蔬買多少東西。士資金來源：宿遷州的購房置業(yè)抹者主要以年輕確人為主，資金惰來源多由家人雜合力出資，自辭己積蓄為輔。摧當(dāng)?shù)叵M(fèi)力：渾當(dāng)?shù)夭蝗鄙俑吆啓n消費(fèi)品，對行中低檔的消費(fèi)懲有著驚人的消最費(fèi)能力。牢第二部分：宿南州市宏觀市場某經(jīng)濟(jì)慈200男5喂年害“巧GD早P便”辭國民經(jīng)濟(jì)快速湖增長。初步核突算，全年全市各生產(chǎn)總易值懷279.1棚2估億元。人均國賊內(nèi)生總樸值蔬479防6喊元（按常住人購口計算），比告上年增敘加就90是9喚元。全社會勞須動生產(chǎn)綱率哨874船3柏元畜/諒人，比上年增斜加丹184且2森元。產(chǎn)業(yè)增長：棍產(chǎn)業(yè)凱增長值到增長比例謹(jǐn)三次產(chǎn)業(yè)比例節(jié)第一產(chǎn)業(yè)頸125.0飽1蟲億繪20.2%睬44.8亦第二產(chǎn)業(yè)貧68.3摘3憑億肆11.7%乞24.5叢第三產(chǎn)業(yè)傻85.7忙8包億閥8.8%貫30.7腥勞動力結(jié)構(gòu)：驟勞動力結(jié)構(gòu)繼牽續(xù)調(diào)整。年末繳全市從業(yè)人員粥達(dá)河到芹320.悶8拾萬人，比上年岸增豈加茄3.織2返萬人。年末城唱鎮(zhèn)人口登記失憶業(yè)飲率席4.扇2黃％。調(diào)產(chǎn)業(yè)膛勞動力人口只增減值川第一產(chǎn)業(yè)倘208.盞3榴萬人謎減莖少薪6.蠢1搞萬人勇第二產(chǎn)業(yè)蛾41.素1宜萬人久增煉加盒4突萬人撤第三產(chǎn)業(yè)野71.摸4所萬人輕增珠加斬5.鮮3均萬人首在崗職工陪23.3券2盡萬人勸增循加貧2.6桶3到萬人余物價總水平上番漲：全年居民沖消費(fèi)價格總水堤平比上年增靈長哭4.榆3輛％。克類別裝增長比例此食品野11.1%愚居住形9%乓煙酒及用品、片醫(yī)療保健闊1.7%貫個人用品挺0.2%榜200覽5紋年上半年人均經(jīng)消費(fèi)水平折居民壘人均支配收入面收入增長固消費(fèi)性支出貿(mào)消費(fèi)增長鋼城鎮(zhèn)居民溝7013奴13.2%爬4852暫13.8%蹈農(nóng)民孝2130方24.9%周1292眨12.3%倉在崗職工平均砌年工瘦資贏1057喊2援元異,潛比上年增窩長俯29.8偶%腿。掏城市化進(jìn)程狀速況翼城鎮(zhèn)化是未來微宿州現(xiàn)代化建輩設(shè)的重要任務(wù)攜，也是擴(kuò)大內(nèi)史需、刺激經(jīng)濟(jì)圈增長的有效途姻徑。未來五年刻，將是宿州城堤鎮(zhèn)化在面的擴(kuò)灘張基礎(chǔ)上向規(guī)那模聚集轉(zhuǎn)變的夢重要時期硬，嗓“素十鐵五珠”娃期間要初步建擠成以宿州市為捷中心，四個縣開城為次中心，魔以中心建制鎮(zhèn)霸和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所像在地為依托的罪城鎮(zhèn)化網(wǎng)絡(luò)，膽城鎮(zhèn)化水平將槍大幅度提高，書城鎮(zhèn)功能將由痛以滿足自我需閉求為主的內(nèi)向翠型服務(wù)向積極孩輻射周邊地區(qū)唱的開放型服務(wù)憑轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步拾把宿州市建設(shè)征成具有一定特巨色的皖東北中拆心城市。販第三部分：宿騎州市城市規(guī)劃漫（區(qū)域分析）著宿州市的房地腦產(chǎn)版塊主要分葡為三大版塊：掌市中心版塊、渾南部版塊、北蔬部版塊。唉市中心版塊：申宿州市的城區(qū)裳相對較小，但央是從人流的分千布情況來看，出市中心的人口冊密集度相對比扎較高，配套設(shè)弦施也相對集中拿。目前在售的胖項(xiàng)目有裕城花姓園、中煤大廈怪；產(chǎn)品的緊缺長，造成了市中易心項(xiàng)目價格與尸邊緣地區(qū)項(xiàng)目哥價格的差異性蠶不是很大。從策市調(diào)中不難發(fā)屈現(xiàn)宿州市民偏隆好于向市中心壓購置房產(chǎn)，而師明年即將推出知的產(chǎn)品也較為趙緊缺。（同精科糟·璃城市廣場項(xiàng)目痰）。購北部版塊：縱老觀宿州，城市撇的北部還比較山荒蕪。雖然北深部的各個項(xiàng)目叔相隔太遠(yuǎn)，無承法相互呼應(yīng)，東配套設(shè)施無法垂達(dá)到基本的生匆活要求，但是醋市政府辦公場載所的遷移，也湯表明了市政府囑對開發(fā)北部區(qū)溫域的決心。我蔽們有理由相信弟在未來幾年內(nèi)喉北部將會迎來處高速發(fā)展的時男機(jī)。（如銀河確綠苑、錦繡江筋南等都屬于大區(qū)項(xiàng)目）餡南部版塊：俯膜瞰宿州市南部眨區(qū)域，會發(fā)現(xiàn)認(rèn)該地區(qū)住宅密拍集（如：水木省華庭、怡?；◥簣@、現(xiàn)代嘉苑共、溫馨花園等厲），各個樓盤批的開發(fā)都集中缸于此。未來擔(dān)的藝[氧紡織獵路煉]允的建成將連接挖西昌路與淮海易路這兩個城市鼻交通要道，使蛾得該區(qū)域的交等通更加四通八零達(dá)，而南部版近塊也是宿州市丈民公認(rèn)的富人肝區(qū)。梢第四部分布：名200庸5橋年房地產(chǎn)住宅貝交易情況分析薦前三季度房地嫌產(chǎn)交易狀況聯(lián)時間遮成交套數(shù)叮成交面積形成交金額停成交平均價決第一季度尺449常3.4秋3罵萬平方米勝4316.0時2輸萬元蔽1259.0立5勸元讀/閱平方米托第二季度聽629仍7.4館8慰萬平方米猶11296.泡1想5份萬元生1510.鉆8呆元狂/政平方米規(guī)第三季度鬧868卡19.6議1織萬平方米延34711.低7笨6俯萬元圍1770.旁1漲元薄/業(yè)平方米礦結(jié)論：由上可裕以看電出察200掌5聰年房地產(chǎn)交易蔬量在不斷的增糧大，每個季度宮的交易量平均棵上歉升測39楚%它，平均交易價丹也隨著市場的隱需求呈明顯上牧升勢頭屈。脈200剪5晃年平均價格上嫁漲水至顯177辣0渴元助/庭平方。穗前三季度房地猶產(chǎn)價格增長狀徒?jīng)r霜宿州市前三季餐度房產(chǎn)價格增繪長迅速，從第氏二季度至第三墾季度的房產(chǎn)在荷售項(xiàng)目的成交鑒價格走勢上看通，代200曉5冷年是一個價格浪增長年，當(dāng)年軋價格上膽漲延20腔0灣元。盟二手房交易狀蟻況艷宿州市二手房迅交易市場屬于忽起步階段。目鷹前還不存在正片規(guī)的二手房交初易公司，而更載多的二手房交嬌易，都是在親販朋好友之間進(jìn)截行，還沒真正軌走向市場化與剖商業(yè)化。施第五部分：宿點(diǎn)州市房地產(chǎn)發(fā)膨展水平總平規(guī)劃水平扎產(chǎn)品形態(tài)：當(dāng)碗地的主要需求械以多層為主。析小高層也可接帳受但是對于高巡層部分的需求車并不強(qiáng)烈。主冠要原因還是高黨層部分的價格語難以接受，總翅價偏高?？麡情g距：在該演市政府的強(qiáng)制圓要求下，該市柿各項(xiàng)目的樓間鍬距由之前的短緩間距轉(zhuǎn)變?yōu)榇筘傞g距。現(xiàn)推出驚的產(chǎn)品的樓間感距蒜以記1所：漸1.育6稈為主。煎交通動線：各進(jìn)項(xiàng)目的規(guī)劃中泛還沒有人車分筆流的概念。婦建筑結(jié)構(gòu)：安潔徽地區(qū)不屬于促地震帶，當(dāng)?shù)匕缦M(fèi)者并沒有賠框架結(jié)構(gòu)的搞脅震性與耐久性課的產(chǎn)品意識。挪美廬花園中臨赴中央花園幾幢憑框架結(jié)構(gòu)戶型子與旁邊混合結(jié)樹構(gòu)戶型價格相廳差無幾，市場出的認(rèn)可度及認(rèn)廉知度不是很高尼。袍中央景觀：當(dāng)陪地各個項(xiàng)目對愉于中央景觀還芹不是很重視，盛據(jù)我們調(diào)查得杰知，各個樓盤冶靠近景觀部分秩的住宅是各項(xiàng)詞目最先銷售的煎產(chǎn)品。2、價格水平辜項(xiàng)目名稱籌平均價格（夠元笨/點(diǎn)平方米）盾相對平均價（劃元豪/妖平方米）反恒馨水木華庭腰1550弊1697歐光彩美廬花園紋1500璃環(huán)宇銀河綠苑借1780遠(yuǎn)溫馨花園聽1500甩怡?；▓@植1650管裕城花園讓1900擾中煤大廈賀2000戲目前在宿州市究城東、城西、島城中、城北４購區(qū)中，中心區(qū)零的房價居高，酸南區(qū)和北區(qū)的地房價相對較低稿。水木華庭一脆帶的房價每平致方米在當(dāng)1550間元左右，在中蠅區(qū)誘6聽層以下的商品亡房最高售價已閥達(dá)到每平方米熊1800放元。位于宿州添市城中心區(qū)中該煤大廈等樓盤能，售房基價每屆平方米東1880陰元，在北區(qū)銀滋河綠苑一帶，命有些樓盤的房敲價每平方米已最摸高到尚1780卵元。而如今在被這兩個區(qū)域內(nèi)潑頗為引人注目柔的中煤大僚廈娛1拔5簡層以上的高層率商住樓，最高滅房價大多達(dá)到稼了每平方米晚2000從元。至于新興時起的城北新區(qū)由，房在宗200盜3凱年還高舉著每判平方米千元以侄下住房的誘人兵牌子，眼下也西隨波逐流抬高屠了身價，每平跌方米千元以下芝的住房已經(jīng)難顏以尋覓，該區(qū)原的房價目前都吩基本在每平方賄米鷹1697叫元左右。戶型水平戶型點(diǎn)評：戶型一鞠建筑面積：耍113.6奮3堅平方米獲戶型優(yōu)勢：南旺北通透，形成駐一個通風(fēng)、采矩光、采景俱佳鄉(xiāng)的高貴布局沙各大功能分區(qū)委自然分割，布懲局合理，客居山分離，干濕分搶離羅二進(jìn)深設(shè)計，喇室內(nèi)動線分明預(yù)，無浪費(fèi)空間孝。孟以人為本，戶阻型方正合理。高戶型劣勢：缺彼少工作陽臺彩客廳的景觀陽繼臺也是生活陽閥臺，不利使用樸。戶型二潮建筑面積：砌9鋤5滑平方米啞戶型優(yōu)勢：三協(xié)房、二房自由喉調(diào)配。滿足業(yè)溫主不同需求端戶型劣勢：暗廢廳設(shè)計?？蛷d交無采光設(shè)堡閣追鎮(zhèn)三進(jìn)深設(shè)計。戶型三葬建筑面積：達(dá)16未5賣平方米娛戶型優(yōu)勢：框兵架結(jié)構(gòu)土打破傳統(tǒng)的建左筑格局，獨(dú)享時一梯兩戶尊貴嫁空間雷全明通透，主燕次分明賊動靜分離，干臘濕分離努獨(dú)特的圓弧形凳陽臺設(shè)計，視攻野開拓。漲戶型劣勢：客補(bǔ)廳太狹長。戶型四肺建筑面積：積87.騰6愛平方米煌戶型優(yōu)勢：二基房二廳一廚一巡衛(wèi)番全明通透，主讓次分明愧動靜分離，干添濕分離污戶型劣勢：客鉛廳的景觀陽臺植也是生活陽臺蒸，不利使用。坊產(chǎn)品分析滔：件8背0粱—腫9示0窮平方米（表一）瞧項(xiàng)目名稱響光彩美廬花園奸現(xiàn)代嘉苑獻(xiàn)怡海花園代溫馨花園解水岸華庭緒裕城花園脹面積胸87.值9瘋平方語87.6臉4黑平方偉9張5呼平方冰/拋9股2滿平方傳/島戶型功能賢二房二廳一衛(wèi)炕一廚霧二房二廳一衛(wèi)客一廚給二房二廳一衛(wèi)得一廚押三房二奪一衛(wèi)楚一廚陶客廳私面積炒2添5優(yōu)平方勿19.術(shù)6討平方俊15.2燦1敵平方推明獵/券暗它明腰明扇暗腰明暑開間運(yùn)4.悼2航米板4猴米遇3.形9糞米胞進(jìn)深毛5.元6誤米詞4.悄9裝米栽3.誤9踩米幅陽臺囑個數(shù)導(dǎo)一個叫一個芝一個沃二個半寬敏長停4.祖2敢米浮4郵米超4.渣2紅米（表二）兩項(xiàng)目名稱鹽光彩美廬花園砌現(xiàn)代嘉苑終怡?；▓@臘溫馨花園聚水岸華庭迅裕城花園縱梯戶數(shù)耕一梯二戶俊一梯二戶速一梯二戶噸一梯二戶繡結(jié)構(gòu)渠混合駛混合脫混合結(jié)混合者公攤樓衛(wèi)膏生黨間賺明健/覺暗得明俯明龍明宰明御個痰數(shù)伶/東面積香1脫個隸/5.丑4巡平方毀1綠個愈/5.淡4邊平方長1勤個襲/4.航3聞平方皮1丸個警臥室基面積滾16.3事8直平方蔬19.1梯1眾平方歡18.圈9宣平方寒開間際3.更9測米仁3.堤9犧米眼4.頂2俱米求進(jìn)深贈4.挽2指米飛4.甜9兆米酬4.塊9耀米獲衛(wèi)生間雙無退無號無捆無繪窗戶思外飄窗妖外飄窗遙外飄窗哲9酒0身—湖11道0煎平方米：（表一）腳項(xiàng)目名稱葡光彩美廬花園震現(xiàn)代嘉苑炕怡海花園客溫馨花園勿水岸華庭蘇裕城花園澇面積拋/焦107.1豪1弓平方瀉10蘿4建平方蛋100.5里8頸平方相11毫0知平方繼/瞞戶型功能絮三房二廳一衛(wèi)規(guī)一廚葛三房二廳一衛(wèi)躬一廚網(wǎng)三房二廳一衛(wèi)鞠一廚欠三房二廳一衛(wèi)餡一廚懷客廳鹿面積鼻18.7柴2猛平方切15.1化2忘平方書明漏/穩(wěn)暗遺明激明災(zāi)暗乏明延開間拘3.邪9使米奶3.黑6其米損進(jìn)深然4.倉8織米顆4.勇2準(zhǔn)米角陽臺噸個數(shù)促一個拜一個摩二個部二個號寬菌長貴3.咬9叢米擋3.悉6羽米店3暑米（表二）罩項(xiàng)目名稱融光彩美廬花園元現(xiàn)代嘉苑蛛怡?；▓@厚溫馨花園法水岸華庭強(qiáng)裕城花園普梯戶數(shù)券一梯二戶足一梯二戶冰一梯二戶價一梯二戶君結(jié)構(gòu)誦混合立混合益混合罰混合遼公攤浩衛(wèi)萍生艷間澇明已/綱暗熟明臨明床明燙明懇個且數(shù)芒/絮公衛(wèi)面積積1塌個兆/6.4牛8辜平方誼1卷個雷/4.6柳2隆平方偷1失個牽臥室嗽面積金17.2祝8飽平方積15.1做2曾平方焰16.3市8暫平方起開間灣3.版6踩米宇3.芒6攀米會3.迎9避米盆進(jìn)深彼4.伯8命米象4.日2串米宋4.惠2浮米意衛(wèi)生間坊無診無汗無爪無卡窗戶毫外飄窗飲外飄窗已平窗餡14際0宅平碌方形—消16蹦0妄平方：（表一）泳項(xiàng)目名稱輕光彩美廬花園鑼現(xiàn)代嘉苑球怡?；▓@弄溫馨花園眠水岸華庭煌裕城花園連面積斷16面1鍬平方筒143.8據(jù)5找平方覺14鎮(zhèn)3孩平方在153.8全9在平方鎮(zhèn)15臂2喊平方丈戶型功能漆四房三廳二衛(wèi)稀一廚一傭人房害四房二廳二衛(wèi)軟一廚雅三房二廳二衛(wèi)湯一廚夜三房二廳二衛(wèi)酷一廚毅三房二廳二衛(wèi)蔽一廚感客廳虛面積火3匙6爹平方量21.虎6葵平方反25.字2鋪平方沿20.1形6舊平方很明芹/淡暗慧明珠明劣明投明詳明胖開間腸4.零8跪米勾4.否5吹米態(tài)4.誤5百米蕉4.假2尿米瑞進(jìn)深歸7.惰5范米士4.棋8朋米稿5.揭6州米蜜4.獵8癢米聚陽臺稼個數(shù)沙二個器一個道一個搜二個深二個挑寬游2.慘4設(shè)米棍長淋7.召4潔米盛4.旅5劇米欄4.鈔5葡米課8.糧1塑米巖4.亦2礙米（表二）搶項(xiàng)目名稱束光彩美廬花園粘現(xiàn)代嘉苑榜怡?；▓@匠溫馨花園憲水岸華庭綱裕城花園攔梯戶數(shù)仔一梯二戶嫂一梯二戶捐一梯二戶將一梯二戶爛一梯二戶鏡結(jié)構(gòu)很框架悟混合框混合工混合初框架蒜公攤誰衛(wèi)伸生餅間影明伶/場暗吳明咱明也明議明俱/巧暗總明泡/浩暗雪個游數(shù)故/違公衛(wèi)面積魯2浙個殖/5.7抗6時平方影2狠個串/7.米4節(jié)平方頂2起個襪/8.紐6還平方靠2梅個即2衣個潤/5.稱4偏平方善臥室驅(qū)面積面15.1嚴(yán)2支平方按17.2扣8榆平方梁17.2紅8補(bǔ)平方準(zhǔn)17.1方8忌平方罩開間訂3.菜6氧米湊3.啄6北米密3.蔥6前米蘋3.恰6題米缸3.振6犁米竄進(jìn)深騾4.姿2衣米艙4.咽8飽米頂4.錢8斃米家4.末8芝米中衛(wèi)生間亮4.6幟8蠶平方叔5.9傲4接平方耽4.3綁2匹平方張6.2栽4啞平方炮窗戶條轉(zhuǎn)角窗飯外飄窗管外飄窗濁外飄窗油陽臺總結(jié)主臥分析：禾所設(shè)計的戶型裹產(chǎn)品的主臥室捧均安排在南向伶各面積段的主弓臥室面積設(shè)計大均偏大，面積畜范職圍賓15.1得2筋—烈18.7禮2筒平方米枯。主要尺寸（膚3.絞9愁米話×蔑4.浩8州米慘）（離3.洗9呀米孟×側(cè)4.怒5敏米談）（象3.倆9痛米淺×盈4.肉2奉米座）（但3.宇6尖米更×俘4.叫2匪米詠）春次臥、書房分友析：舍次臥的分布無男規(guī)律日次臥的大小發(fā)從朗1盈1掃——門1戀5磚平方米佳不等慘書房的面積宿從窗9島——矩1勿1懼平方米擠不等售傭人房分析：破當(dāng)?shù)剡€沒有傭饑人的概念和設(shè)超計。伶廚房分析：面退積吹從蝶3冠—猶8滴平方米責(zé)不等，主要面造積集中在猶7桿平方米詳。除美廬花園館項(xiàng)目設(shè)計的戶碌型中有工作陽訂臺外，其它項(xiàng)聰目設(shè)計的戶型聚均沒有設(shè)計工塞作陽臺。衛(wèi)生間分析：階宿州當(dāng)?shù)馗鱾€秤項(xiàng)目的戶型只醒有刮12絨0翻平方以上的戶歲型才設(shè)計二個濫衛(wèi)生間，枝各項(xiàng)目對于衛(wèi)你生間的采光與獨(dú)通風(fēng)比較重視位，各項(xiàng)目設(shè)計偽的戶型衛(wèi)生間稈均有采光點(diǎn)每面積鎮(zhèn)：接4既—背6賓平方米漲不等戲功能分區(qū)：宿盆州幾個新項(xiàng)目觀（如銀河綠苑追、錦繡江南、愁水岸華庭等）餡對于衛(wèi)生間的搶功能化與分區(qū)遼比較重視，戶經(jīng)型中出現(xiàn)了三滋進(jìn)深衛(wèi)生間，綢使用更方便。籌也首先提出了助洗衣間的概念饞?？蛷d分析：俘分布分析：目恰前市面上客戶洗的分布有南廳喊、北廳、邊廳議的分布戶型，疊其中南廳占其布主導(dǎo)地位。市寸面上也有北廳夏的產(chǎn)品，研究泰發(fā)現(xiàn)，北廳均泊屬于大進(jìn)深的東戶型，開發(fā)商敵也是出于無奈棄才設(shè)計了此種澡戶型，雖然北輪廳也得到了市維場的認(rèn)可，但潮在中原或北方私地區(qū)北面在冬巖天是非常寒冷誼，而且市場還挑不成熟，消費(fèi)贊者還看不到其扁中的利害關(guān)系奇。所以在設(shè)計脫北廳的戶型上赴，必須謹(jǐn)慎。速開間：客廳的餃開間從嶄3.丈9鞏米竭——抄4.百5逮米驅(qū)，其中大部分續(xù)開間在冷4.疲2糖米盾進(jìn)深：客廳的積進(jìn)深從演4.胃5潤米鉆——道7故米鋼，其中大部進(jìn)于深在榨5螺米砍。驗(yàn)8撲0嫂—殊—胡10麥0膨平方米的客廳斜面積萌：撕1型8及—誦—俱2洽5芝平方米臘11黑0鞠—版—誼13兄0今平方米的客廳遇面積農(nóng)：顆1犧9宜—卡—攜2炊6震平方米青陽臺分析：陽域臺從功能上區(qū)上分為生活陽臺別，景觀陽臺，梯工作陽臺個南向的陽臺為剪生活陽臺，南漠向雙陽臺設(shè)計起只有裕城花園刪項(xiàng)目，將景觀警陽臺與生活陽挽臺區(qū)分。石工作陽臺：裕常城花園與美廬鮮花園有設(shè)計部琴分帶工作陽臺錢的戶型，其余意各項(xiàng)目的戶型誤均不設(shè)計工作唱陽臺。跡北面設(shè)計：北四面封閉式陽臺渾，南面非封閉只式陽臺。房型分析：撲市調(diào)后發(fā)現(xiàn)二卸房、三房是目向前市場的主流延產(chǎn)品，購買者著較多是準(zhǔn)備結(jié)餡婚的年輕人，冶有小孩的購買拴三房，沒有小嫁孩的購買兩房蟻，銷售速度也肉比較理想。單聽身公寓是市場咳的空白點(diǎn)，目誓前市場的單身輸公寓只有現(xiàn)代庭城市花園才有食設(shè)計此種戶型惡，其體量較低泳，單身公寓此迫房型市場空間羅是值得研究的脹，其面對的主遍要客戶群可以刺面對（資金不隱足的剛結(jié)婚的膚年輕人）。四負(fù)房的產(chǎn)品在市蓋場上體量較少攏，并且區(qū)域也迎有針對性，市腎中心大面積房熟型在銷售上比寄較理想，周邊妹地區(qū)的銷售不秘是很理想。戶型趨勢：燭市場上的戶型振在這兩年中得匹到了長足的發(fā)盾展，戶型也呈諸多元化路線。攔外飄窗、轉(zhuǎn)角頑窗、突窗、六迫角窗、小錯層堪、大寬度陽臺娃、孤形陽臺）裂一一浮出水面抱，消費(fèi)者也慢溉慢的接受了這工樣戶型。全明晉結(jié)構(gòu)、干濕分初離、獨(dú)立客戶顆、大開間短進(jìn)區(qū)深、第三廳戶魯型上也得到優(yōu)微化。景觀水平眠該市的景觀還威處于初級階段優(yōu)，有項(xiàng)目大小軋之分。小項(xiàng)目碗景觀上還是以漫綠地與硬景為技主。大項(xiàng)目因宴其占地的優(yōu)勢命，景觀上的發(fā)娃揮空間更大（星如水景觀概念抽）。市場對景賢觀的變化還沒沖有出現(xiàn)大的反曬應(yīng)，但是隨著益錦繡江南一期括的落成，會讓查更多人發(fā)現(xiàn)景歇觀帶來的改變乖，我相信隨著暗市場的成熟，篩景觀將也是該追市消費(fèi)者選房縮的其中一個標(biāo)常準(zhǔn)。配套水平驗(yàn)在配套方面，飼該市的配套理襖念還不成熟，躍配套也僅限于鼻幼兒園、老人兇活動中心，戶壩外簡易健身器者材等。大多數(shù)撒的項(xiàng)目對配套敗的概念也比較富模糊。配套對柴于消費(fèi)者而言過不是選擇該樓豆盤的首要標(biāo)準(zhǔn)正。但是在強(qiáng)大蹤的市場引導(dǎo)下遣，完善的配套爛設(shè)施會慢慢的犁被人所接受。物業(yè)水平割物業(yè)：目前該任市各項(xiàng)目對物走業(yè)的投入并不化是特別看重，棕保安的工作也頌只是僅限于站森崗、巡邏。建逢議我們位于衛(wèi)街校的項(xiàng)目可以謝從物業(yè)著手，閑打造宿州市第擱一物業(yè)品牌。仔首先衛(wèi)校的項(xiàng)心目不大，投入治的不多，但可迫以為后期的項(xiàng)安目打好基礎(chǔ)。推廣水平饒因該市地域較晉小，并且人流點(diǎn)比較集中，所波以該地區(qū)主要迫的宣傳手段是皇戶外廣告。如躁圖：營銷素質(zhì)水平嶄通過宿州市房失地產(chǎn)各個項(xiàng)目鼠售樓部的暗訪干后得出，屬于冷當(dāng)?shù)亻_發(fā)商自件行銷售的項(xiàng)目旋，售樓人員的引個人素質(zhì)并不膛是很專業(yè)。對紙于外地的代理飼公司所代理的棉項(xiàng)目營銷水平關(guān)已經(jīng)達(dá)到了相惠當(dāng)?shù)母叨??？偤弩w而言，目前張該市各房地產(chǎn)抖開發(fā)商對于售腸樓部這個對外嘩的形象部門，堆并不是特別的頂重視；銷售人蘇員對于樓盤的灶講解、銷售道秘具的運(yùn)用、保后護(hù)、專業(yè)形象材的建立還未達(dá)潔到基本的要求踏。外立面水平嚴(yán)縱觀宿州各個矛項(xiàng)目的房產(chǎn)，宣你會發(fā)現(xiàn)江南絕一帶的立面風(fēng)立格，已經(jīng)潛移濾默化的影響了喊當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商得與建筑商，這希與江南一帶開子發(fā)商不斷介入爪投資有關(guān)。券第六部分：項(xiàng)洽目分析周邊配套分析翻文化：市重點(diǎn)煮中學(xué)第九中學(xué)阿、宿州第一中撒學(xué)、十二小學(xué)要（南校）制購物：五洲超蓬市飛交通烈：抹8壞路公交車債公共配套公園休：運(yùn)糧河公園基地評估被南區(qū)項(xiàng)目所在畝區(qū)域進(jìn)行描述疤、分析有利于孫宏觀把控項(xiàng)目夠，站在區(qū)域板向塊的角度對項(xiàng)醉目進(jìn)行市場競季爭定位，以下?lián)尀樵搮^(qū)域的特枯征描述：不南區(qū)項(xiàng)目處在川宿州南部地帶脈，已經(jīng)形成新蒜居住區(qū)和學(xué)習(xí)賞文化結(jié)合區(qū)緊。耕2004-2葬00血5誰年，在附近的閱幾個樓盤開發(fā)扭的轟轟烈烈，佳從專業(yè)的角度炊來看，這說明陜了本區(qū)域的地屋產(chǎn)發(fā)展到了新走的階段。栗本區(qū)域真正意論義上的高檔項(xiàng)愁目相對缺少。括因?yàn)槭袌鲂枨螽a(chǎn)量較大，市場耗對項(xiàng)目的開發(fā)員要求不是很高屈，整個市場上象處于賣方市場儉向買方市場轉(zhuǎn)銜換時期。優(yōu)劣勢分析排項(xiàng)封目諸S符（訂Streng比t鋼h稿強(qiáng)勢）曠、瞧W(Wea顏knes吳s費(fèi)弱王勢星)虛，傳O(Oppo括rtunit饒y陜機(jī)藍(lán)會六)命，擺T(Thr籮ea陷t糟威爆脅柄)匪分析有助于對抖項(xiàng)目的整體把丘握，認(rèn)清項(xiàng)目庫自身特點(diǎn)以及問外部環(huán)境對項(xiàng)錦目的影響，從述而可以制定較皇有效的市場戰(zhàn)醋略。優(yōu)勢（S）區(qū)域優(yōu)勢泛多路公交車經(jīng)堤過，上班、購餃物、休閑、探宗友很方便。芝周邊大配套齊問備，第九中學(xué)廟、二中、宿州促醫(yī)院等都是步斗行獨(dú)2--1脖5捏分鐘左右路程赴。嚇南北視野良好球，改造后周邊柳環(huán)境清靜舒適核。鞏本項(xiàng)目處在城內(nèi)中與城東結(jié)合皺部，隨著城市獻(xiàn)建設(shè)發(fā)展方向概向東西移，本蜓位置生活、工晶作兩相宜。拆優(yōu)勢提升策略麗：境可舉挺辦侍“騾購物我最字近運(yùn)”傾購物競速活動蝶，讓客戶切實(shí)胞感覺到交通的倆便利。母與周邊學(xué)校建賠立起“漁教育直通段車獨(dú)”惜，本社區(qū)業(yè)主過的子女每年可籠以享受一定限偉額的教育培養(yǎng)液金。番強(qiáng)化社區(qū)風(fēng)景撿優(yōu)美，戶型設(shè)酬計合理、居住顆條件良好，空嘉氣和綠化都是尚宿州其他樓盤友無法比擬的優(yōu)憑勢。規(guī)劃優(yōu)勢誤1.劣7彈—來1.馳9沈左右的容積率毒獲得了更多的姨建筑面積，時搶尚與傳統(tǒng)相結(jié)滅合的風(fēng)格建筑刑和多節(jié)點(diǎn)景觀丹也使之成為地瓶標(biāo)性建筑，從蝦而利于知名度椒的傳播。死有住有商的物叔業(yè)組合，一方圣面滿足社區(qū)內(nèi)剝配套，另一方葉面為部分業(yè)主燥提供經(jīng)營機(jī)會瘦。姥優(yōu)勢提升策略牢：略將地標(biāo)性建筑啊的形象進(jìn)一步思傳達(dá)到大眾心考里，形成開發(fā)約區(qū)域的精神象駝?wù)鲬涢_柴展它“主創(chuàng)業(yè)基紹金家”費(fèi)大競?cè)』顒?，乖使更多具有?chuàng)攔富精神的人們懷慕名而來。產(chǎn)品優(yōu)勢杠本項(xiàng)目是目前呢宿州市場開發(fā)艷力度比較大一販個大規(guī)模項(xiàng)目柄，起綠化和多丑節(jié)點(diǎn)景觀水景蝶的設(shè)置是宿州剃絕無僅有的白“污五個一粉流是”欄：一流規(guī)劃設(shè)迅計，一流景觀窗設(shè)計，一流施嗽工質(zhì)量，一流建形象工程，一咬流生活品質(zhì)。睛目前的省內(nèi)檢鑼查也取得了好霸評，在宿州市獵屬于對外招商橡引資項(xiàng)目，得粗到省領(lǐng)導(dǎo)和市瞞領(lǐng)導(dǎo)的大力支暮持。（此處可倚大力吹噓）哪優(yōu)勢提升策略壽：廈■問進(jìn)行項(xiàng)目全過壤程營銷，從項(xiàng)腹目開發(fā)的各個屬過程和角度，督挖掘每步的亮守點(diǎn)。使消費(fèi)者溉形且成變核“笑一流項(xiàng)目，一峽流居稠住湖”奴的觀念。劣勢（W）歸周邊生活配套璃，尤其是大型再購物中心還不某完善。個雖緊鄰主干道男，卻與城中距義離相對較遠(yuǎn)。炭項(xiàng)目地段相對棟市場競爭，樓其盤眾多，人氣上雖旺，卻選擇輩眾多，在吸引立目標(biāo)客戶方面排難度相對要大卸。暢按規(guī)劃處要求牛要打造開發(fā)區(qū)翅域東部顯著性委建筑，但是樓情層出于總體房舌價考慮，不能械過高。暗劣勢規(guī)避策略荷：堤以社區(qū)會所名漸義，做好本項(xiàng)幻目裙樓的配套本招商或經(jīng)營，情不僅要滿足業(yè)慎主日常生活消叔費(fèi)，還要提升盞他們的生活品舊質(zhì)。饒項(xiàng)目緊鄰開發(fā)賭區(qū)域主干道，夜可在建設(shè)開發(fā)禽區(qū)域檔次最高礙的售樓處的同覽時，做好周圍芝景觀，給予來篇訪客戶第一上惕佳印象。（可孩學(xué)習(xí)美廬樓盤凳）途可通過大型、尖有效的活動吸黃引目標(biāo)消費(fèi)群壯體前來銷售現(xiàn)懸場參觀，同時徑可增加人氣。惕（銷售現(xiàn)場要股保持客戶長時噴間逗留現(xiàn)場）庸現(xiàn)在消費(fèi)市場辟不是目標(biāo)客戶脹群買不起樓，否而是沒有適合分他們的房子，氣總價高一點(diǎn)對秤他們來說算不斷了什么，關(guān)鍵讓是你給他們建滿設(shè)生活氛圍是揮否能得到他們干的認(rèn)可？因此岡有必要從生活眉方式角度，多仔多闡述我們項(xiàng)懼目未來倡導(dǎo)的顧生活方式。焦我們在一開始菌，就必須明確旦該項(xiàng)目不正是姨“部平民生活趨區(qū)敘”庫，而是高品質(zhì)不高舒適性的人減文居住區(qū)。機(jī)會點(diǎn)（O）欄開發(fā)區(qū)域土地訪供應(yīng)很高，樓名盤眾多，人民絲素質(zhì)的日益提裳高，高品位，金大型城中城性捉質(zhì)居住區(qū)當(dāng)前階入市必成熱寵薪。許開發(fā)區(qū)域總體潤發(fā)展方向隨城籠市開發(fā)環(huán)境的潮日益緊張和開夫發(fā)區(qū)域的偏移芒，必為本項(xiàng)目鼻增加市場契機(jī)防。挑可以借助開發(fā)薯區(qū)域東部第一星高品質(zhì)樓盤進(jìn)幟行造勢，合理嶼引導(dǎo)市場潛在惜目標(biāo)客戶進(jìn)行星投資購買。痛開發(fā)區(qū)域缺少吉精品項(xiàng)目，缺賴乏高檔定位項(xiàng)案目。紛開發(fā)區(qū)域的項(xiàng)踏目基本都沒有峽社區(qū)會所，目恢前生活水平較讓為低下。威脅點(diǎn)（T）絲活躍的購買市蘇場，勢必引起兆眾多開發(fā)企業(yè)墻進(jìn)入，潛在住鼻宅供應(yīng)量會隨膠之增加。辮現(xiàn)有的地產(chǎn)項(xiàng)鳳目其品質(zhì)提升津的周期較快，私開發(fā)商明確通溜過產(chǎn)品品質(zhì)取銷得市場競爭優(yōu)洋勢，宣傳推廣擠的投入也加大訪，競爭的激烈示程度只能是日膀趨嚴(yán)重。歷政策面因素的爺潛在危險：平叫抑房價一直是御國家宏觀調(diào)控昌房地產(chǎn)市場的箱目標(biāo)；人民幣鈔加息的壓力日鋤益增加。通貨仆膨脹的速度反備映出政府對銀牌根緊縮的不力薄，按揭門檻的笨提高，開發(fā)區(qū)嗽域土地供應(yīng)的叨無計劃性等都頃會對房地產(chǎn)市嚷場產(chǎn)生較嚴(yán)重戶的不確定性因偶素。國八條的芝實(shí)施，一方面芬打壓高檔項(xiàng)目倆的開發(fā)，另一胡方面引起的全宮國房價小幅度苗微調(diào)使一些消套費(fèi)者開始持幣帖觀望。綢目前消費(fèi)者對離我區(qū)域的心理奏認(rèn)同感較差。株威脅規(guī)避策略鐵：組針對現(xiàn)有市場壯的競爭情況，插我們必須打出艙項(xiàng)目鮮明的特痰點(diǎn)，大打差異色化戰(zhàn)略，同時動要先入為主，欺搶占市場。券如果在宣傳項(xiàng)泉目的同時，做噸好宣傳工作，倆讓公司在短時感間內(nèi)建立品牌央優(yōu)勢，同時獲滑得行業(yè)和消費(fèi)番者的認(rèn)姜可讓,敏同時做好廣告豪費(fèi)用預(yù)算和成雙本控制，多花貿(mào)一點(diǎn)錢可以取片得意想不到的排結(jié)果。掙國家宏觀政策掃對房地產(chǎn)的控造制，我們的項(xiàng)貢目預(yù)計二月份兇開始啟動，既轟占得先機(jī)又心釋中有數(shù)，在國淡內(nèi)相關(guān)政策允遵許的前提下，捆盡最大可能實(shí)怪現(xiàn)我們的開發(fā)革預(yù)期。當(dāng)然，踩我們還要時刻鉤關(guān)注地產(chǎn)政策掌動向，預(yù)測政皆府行為，隨時灶進(jìn)行宿州地產(chǎn)枯市場研究，設(shè)狠立地產(chǎn)預(yù)警系豆統(tǒng)。競爭對手分析項(xiàng)目分析：嗓項(xiàng)目名稱鍋占地規(guī)模司(椅平方盞米凱)縣價格薦（印元霜/放平方米）逮物業(yè)費(fèi)礎(chǔ)（湯元混/碗月祥·蓮平方米）開面積段拳（平方米）源主力面積均（平方米）欄層高冶（米）哭恒馨水木華庭兇17000佩1550拖0.些2飄—們0.3暫87--17描0淚8惡7蠢、劇10擺7江、停118擋2.8宜光彩美廬花園購180000端1500議0.3糧89--16腔0另8惠9春、粱120教2.8寬環(huán)脈宇傻·福銀河綠苑頃330000電1780熟0.3章/盜/網(wǎng)2.8挪溫馨花園槳/聯(lián)1500喜0.3蓬100--2顏60買10笑0個、宇12右0廣、咽130哈2.8擺現(xiàn)代嘉苑送/負(fù)/蔥/則/譽(yù)8散7座、徹11行3浸、啞107技2.8首怡?；▓@食20161翅1650少0.3屑95--17粥0伏9減5額、快110喪2.8鵲裕城花園內(nèi)85000錄1900居0.3滿94--15鏟2廳9授4懷、娘110鎖2.8禽中煤大廈碧/污2000橋/貸88--14低0瞞8烘8玉、警10劃0刮、冶140食2.8恒馨水岸華庭炭項(xiàng)目位置血宿州市中軸淮舌海南路縮開發(fā)商托皖北煤電集團(tuán)蝕、恒馨房地產(chǎn)聚開發(fā)公司知占地面積對1700嗽0渡平方勾物業(yè)性質(zhì)均9鐘幢僵6+牧1胡多層住宅、沿李街店面燈總戶數(shù)銜162掏主力面積量8歐7叉、幟9據(jù)2晴、泳10低7登、掩118服銷售均價獅155渠0芳元榜/m戰(zhàn)2壟主力總價掀14.饒3煮萬標(biāo)銷售狀況龍一期只余四套徹工程狀況戰(zhàn)封頂違物業(yè)管理干人和物業(yè)（開闊發(fā)商自己的物伴業(yè)）莊社區(qū)配套盆臨九中屬聯(lián)系電話光彩美廬花園厚項(xiàng)目位置杠張仙廟路禽開發(fā)商忍江西民生集團(tuán)賠宿州生生置業(yè)塞占地面積就1扛8活萬平方頸物業(yè)性質(zhì)荒3艙4卻幢多層拔、橋7象幢小高層共、缸4轉(zhuǎn)幢聯(lián)排別墅此總戶數(shù)鉆一蘆期毛43屑2挪套檔主力面積蓄8剃9她、晴120帖銷售均價醫(yī)150籮0櫻元割/褲平方米叢主力總價舞13.探4澇萬筑、鉆1玻8陜?nèi)f訓(xùn)銷售狀況斷一期交房，余軌中心花園框架校房三幢航工程狀況撐準(zhǔn)現(xiàn)房哭物業(yè)管理的社區(qū)配套釣幼兒園、老人領(lǐng)活動中心等府聯(lián)系電話刮環(huán)愈宇評·革銀河綠宛紫項(xiàng)目位置設(shè)銀河路烈開發(fā)商永宿州市環(huán)宇房鴿地產(chǎn)開發(fā)有限異公司茄占地面積劑50潛0唇畝劍物業(yè)性質(zhì)濤總戶數(shù)沖主力面積帽銷售均價粥178忙0喝元塊/轟平方米抬主力總價踐銷售狀況霞工程狀況皮物業(yè)管理開淅江新這物業(yè)考管理有限公司挑社區(qū)配套桃會所、幼兒園換、小學(xué)、菜市六場、超市等每聯(lián)系電話溫馨花園瞧項(xiàng)目位置矛淮河中路顯開發(fā)商爪宿州市勤業(yè)建而設(shè)開發(fā)有限公姻司泉占地面積勞物業(yè)性質(zhì)逆5偷幢多層允、螞2修3銀間沿街店鋪哭總戶數(shù)演20躺6精套床主力面積鍋10眠0午、鑼12宇0帽、銜130旦銷售均價隆150認(rèn)0冷元名/嘗平方米上主力總價周1潑8嶄萬莊銷售狀況射只余部分店鋪調(diào)工程狀況陸現(xiàn)房船物業(yè)管理轉(zhuǎn)宿州市廣信物昨業(yè)管理有限公捎司騙社區(qū)配套商無返聯(lián)系電話現(xiàn)代嘉苑索項(xiàng)目位置嘆西昌路與淮河疤路交界處響開發(fā)商發(fā)浙江診占地面積槐物業(yè)性質(zhì)匹8熟幢多層擇、踏1幫幢小高層兩、踐1標(biāo)幢高層訂總戶數(shù)駐主力面積隱8找7臺、川11憶3銜、撓107事銷售均價腸主力總價贊銷售狀況蠢未開盤杠工程狀況梨地基測物業(yè)管理忙社區(qū)配套榆聯(lián)系電話怡?；▓@覺項(xiàng)目位置醋西昌南路與紡香織路交叉口生開發(fā)商威安徽省宿州市翠信城房地產(chǎn)開跌發(fā)有限公司光占地面積年2016秘1亂平方米獸物業(yè)性質(zhì)述9畫幢多層、沿街祥店面菠總戶數(shù)獎334幣主力面積每9捷5芝、縫110省銷售均價頂165屢0貞元其/忍平方米概主力總價睜15.只7塊萬吵銷售狀況斥只余四套雁工程狀況眨現(xiàn)房歸物業(yè)管理潮社區(qū)配套高臨九中儉聯(lián)系電話裕城花園伶項(xiàng)目位置子汴河中辦路追46謀8境號娘開發(fā)商癥浙江裕城實(shí)業(yè)裹投資有限公司努占地面積途8.劇5符萬平方米辦物業(yè)性質(zhì)燙2婚5拳幢多層天、間2妄幢高層冊總戶數(shù)邪主力面積這銷售均價都190秋0薦元潔/屯平方米除主力總價碰銷售狀況透余部分尾房誦工程狀況油現(xiàn)房沿物業(yè)管理碌社區(qū)配套插市中心待聯(lián)系電話中煤大廈潮項(xiàng)目位置驢汴河路與大澤足路交界處皆開發(fā)商怠安徽金裕房地掠產(chǎn)開發(fā)有限公慕司胞占地面積怖物業(yè)性質(zhì)醒1盤幢狼1考7卷層高層辨、運(yùn)1駝幢薦6+敘1截層多層、沿街興兩層商業(yè)與內(nèi)帥街商業(yè)街乘總戶數(shù)爬34饑7差套搜主力面積朝8澤8設(shè)、抓10皂0合、菊140斗銷售均價南210并0守元拼/放平方米斜主力總價房18.分5案萬妖、侍2母8差萬充銷售狀況液1口4始層以上的余較述多夾工程狀況植封頂壤物業(yè)管理準(zhǔn)社區(qū)配套雄市中心垂聯(lián)系電話總結(jié)分析解宿州市周邊地環(huán)區(qū)的價格與市奴中心的銷售價涌格相比差距不斯大，平均價差倘在炮20生0淹—繼30鎖0秘元很/幻平方。牛宿州市各項(xiàng)目鋼的主力面積與霸暢銷面積均落在畢8早7亮—秩11賀0院平方米遙，二房、三房艘戶型。托消費(fèi)者在購房舅中層高并不是燭首選條件。僻根據(jù)售樓小姐抖所述，目前消四費(fèi)者對物業(yè)水徒平的要求不高嫩，對物業(yè)的收震費(fèi)的高低也有計一定的抗性。況第七部分：項(xiàng)推目產(chǎn)品建議齊及產(chǎn)品定位拉只有做好宏觀妙把控，中觀分針析，以及市場渡細(xì)分，才可以短對項(xiàng)目做到有輝的放矢，控放主自如。正是在安此基礎(chǔ)上，我嫁們花大功夫?qū)r項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致齡入微的深入研崖究和分析，隨于后結(jié)合項(xiàng)目自剝身的規(guī)劃優(yōu)勢芹（規(guī)劃設(shè)計方拜案），在項(xiàng)符目禽SWO統(tǒng)T油分析基礎(chǔ)上，戲廣開思路，歸叢納總結(jié)并形成涼本項(xiàng)目的綜合擔(dān)性定位。在項(xiàng)筆目的定位策略領(lǐng)中，我們策略蠅主張采把取供“捷揚(yáng)長避短，放廉大優(yōu)勢，提煉痰賣點(diǎn)，大膽創(chuàng)束新兼”抱的方針，用定癢位策略宏觀把楊控項(xiàng)目走勢和血方向，同時盡顛量保證項(xiàng)目在輪運(yùn)作過程中形僅成和保持其獨(dú)坡特的核心競爭啄力。催項(xiàng)目市場定位來思路基本思考點(diǎn)別地產(chǎn)政策和輿作論導(dǎo)向，使得孔市場存在變數(shù)仿。嶼開發(fā)區(qū)域高品逼位項(xiàng)目市場競準(zhǔn)爭激烈（現(xiàn)代場嘉苑，溫馨苑秧，水木華庭等病），同板塊已販（或?qū)ⅲ﹩犹┑捻?xiàng)目彼此間勵存在（或潛在層）著激烈的市槐場競爭。送偏南的位置，益使得其與開發(fā)流區(qū)域紡織路兩逃側(cè)的同類產(chǎn)品漁競爭中處于較革為有地位。再開發(fā)區(qū)域的開圾發(fā)項(xiàng)目普遍缺充少樓市精神，期營銷推廣純粹笑是商品的叫賣無。委開發(fā)區(qū)域的樓販?zhǔn)姓巹钣诒熬G賣方市育場音”躺向揭“析買方市擊場辜”酷的轉(zhuǎn)型期。未6啟、消費(fèi)者市場資的細(xì)分是否可劍以重新制定新蟲的劃分標(biāo)準(zhǔn)和綠依據(jù)。蛙客戶的產(chǎn)品認(rèn)脈可度和歸屬感肺到底在哪里？悅是價值觀？是上人生觀？抑或耍世界觀？市場判斷蓋項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該本面對多元化市賤場和不同消費(fèi)拾需求，為客戶邁進(jìn)行產(chǎn)品量身呢打造，或者進(jìn)烈行引導(dǎo)性消費(fèi)展。仿消費(fèi)群產(chǎn)生購謙買的動機(jī)，應(yīng)張不少于兩種物層業(yè)功能，或商棕或住或投資，拐或三功能隨意兆組合。貞項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該膽具有極高的實(shí)警用性和收益性脹，使客戶較容腫易產(chǎn)生購買決孕策。悅項(xiàng)目形成自己矛一種獨(dú)特的精罵神，這種精神鏡甚至可以代表度一個區(qū)域或者所一個時代的精愁神，成為社會判焦點(diǎn)。和我們要用超前處的服務(wù)（銷售濃服務(wù)、物業(yè)服盈務(wù)、環(huán)境等）享，形成開發(fā)區(qū)但域樓市轉(zhuǎn)型標(biāo)地桿。戲市場目標(biāo)：在拿盡可能短的時全間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)利薪潤和收益，主坦要依靠項(xiàng)目自伸身品質(zhì)優(yōu)勢的延塑造和宣傳。躬現(xiàn)代人缺少自激己的生患活脹“悄信虧仰飾”猶，我們的項(xiàng)目候?qū)⑹逵昧弧安葑谡斫萄病蹦厥刮{眾多門挺徒膜頂朝拜。丈項(xiàng)目市場定位臨建議葉項(xiàng)目市場定位暴建立毅市場定位指導(dǎo)緣原則：細(xì)分市癥場，實(shí)行市場劉差異化戰(zhàn)略。宴近幾年宿州項(xiàng)銅目建設(shè)主要以罪開發(fā)為住，當(dāng)嬌地的開發(fā)公司士對于自主開發(fā)繁的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不劍足，配套設(shè)施紗的管理和建立抄、軟環(huán)境的建匹立和維護(hù)是一座個弱點(diǎn)。所以紋，以更好的產(chǎn)習(xí)品，更高的檔政次，更優(yōu)的管號理服務(wù)，打造將特定的具有市臥場差異性、創(chuàng)天新性、長久競功爭能力的產(chǎn)品芒，針對某一特踢定的消費(fèi)群體暑，實(shí)淘行搭“渠殲滅兔戰(zhàn)予”斤。項(xiàng)目形象定位赤如果說一個項(xiàng)飾目就是一個人油的話，那么當(dāng)族它第一次出現(xiàn)新在大眾面前應(yīng)留是怎樣一個形椒象呢？是風(fēng)情廣萬種演繹暮在讓<<2046抱>幻>編里的上海小資倉？還是婉約清隊秀的江南女子舞？還是身價百劈萬香車美女相亞隨認(rèn)的搶“看大葬佬有”瓦？還是山水間鼠淡泊名利的大宇智大儒？抑或服其他布？恰…援…蓋該項(xiàng)目自有它默的形象：緊鄰溫九中，一墻之紙隔，得天獨(dú)厚僵，沉思與智慧含并存，俯瞰眾附生的眼神與氣塵勢，超然物外窄的冷靜與沉季著級…種…店他的形體俊朗必大氣（設(shè)計風(fēng)啦格），他的衣都著打扮沉穩(wěn)內(nèi)厚斂（標(biāo)準(zhǔn)用色?。?，他的語言斧智慧精彩（文伍案），他的氣祝質(zhì)攝人心魄（找項(xiàng)目精神）。覆項(xiàng)目總體市場衛(wèi)概念和主題定幸位鵲本項(xiàng)目集居住留、辦公、學(xué)習(xí)浙、購物、休閑揪、娛樂、為一厘體，而又超乎暮大眾生活消費(fèi)違層次，以獨(dú)特舍的差異化產(chǎn)品旨和市場細(xì)分，洽在宿州開發(fā)區(qū)玩域首次集中展螺示獨(dú)特生活。寸該項(xiàng)目的出現(xiàn)倒，將真正為宿鏡州地區(qū)的高品陶味生活者們樹掘立新生活標(biāo)準(zhǔn)迎。因此，在此檔基礎(chǔ)上，我們驅(qū)不妨這樣表述候本項(xiàng)目的主題期定位：中國（冒宿州）首座。帆1初、主題定位關(guān)彈鍵詞延伸宏：送寇宿附州盡—涂—擊安媽徽伙—繪—剪中原開發(fā)經(jīng)濟(jì)拿圈忠首擔(dān)座喊—個—識前無僅厭有涉—貨—哲隨后的第二座牽、第三座恢態(tài)辯度就—衛(wèi)—令品位態(tài)遭度褲—事—郵高品位態(tài)賴度忌—羊—不高品位生活態(tài)耗度店城微市甚—柏—東開發(fā)區(qū)磨域錘—吵—惠發(fā)展的中竄國尺—楊—兇發(fā)展中的宿州絡(luò)2信、關(guān)于主題定蠢位的說明：贊中國：只有高擺起點(diǎn)，站得高領(lǐng)，才可能獲得飄別人的關(guān)注。核宿州，只是產(chǎn)蟻品的所在地，本但產(chǎn)品和開發(fā)及商由此而知名爺中國。我們的殲?zāi)繕?biāo)鎖定全國漠，我們不做井賊底之蛙。品位愧生活者：改變斃穩(wěn)重和勤勞的效傳統(tǒng)觀念，眼鹿光、雙手和信扶念開創(chuàng)生活新況品質(zhì)的人們?？鹕钐貐^(qū)：有欲獨(dú)自的生活標(biāo)瞎準(zhǔn)和法則，不尿以財富衡量身體份層次，崇尚壘智慧的非法曉定樣“熔社掛會復(fù)”獎。雨項(xiàng)目文化定位填建議開一種追求完美氣的心態(tài)，可以杏改