時代廣場B座物業(yè)管理方案

時代廣場B座物業(yè)管理方案目錄一……全面優(yōu)質(zhì)管理二……ISO品管體系三……五常法四……品質(zhì)圈五……安全及健康管理系統(tǒng)六……環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)七……員工績效考核機制一……“時代廣場”前期物業(yè)管理方案二……“時代廣場”業(yè)戶入住期間的服務(wù)方案三……“時代廣場”投入使用后物業(yè)管理服務(wù)完美時空物業(yè)管理有限責任公司（“完美時空”）成立于1992年11月，是由完美經(jīng)營服務(wù)公司和香港時空管理集團有限公司共同投資組建的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)公司。憑借我們一直堅守為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信念，以及不斷引進先進的專業(yè)管理概念，定能為時代廣場的業(yè)戶提供既完善又具成本效益的物業(yè)管理方案。豐富的中國物業(yè)管理經(jīng)驗完美時空的成立是以北京中關(guān)村科技園區(qū)、經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、中央商務(wù)區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)、發(fā)展商及跨國公司為主要服務(wù)對象，為此等高要求客戶提供達致國際水平及標準科學(xué)化的管理服務(wù)。我們配合北京的文化、客戶的需求及硬件，結(jié)合國際級的先進管理手段，在中關(guān)村上地已為很多知名企業(yè)所在的物業(yè)如群英科技園及盈創(chuàng)動力等提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。憑借豐富的國內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)驗，完美時空定能為時代廣場的業(yè)戶提供全方位的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。管理特點為確保能為時代廣場提供全面優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，完美時空于管理運作上采用了世界級的管理模式—鮑德里奇管理模式（詳情見第三章）。此外，為保證服務(wù)水平不斷改進，我們引進了多項國際認可的品質(zhì)管理系統(tǒng)，包括ISO9001:2000品質(zhì)管理系統(tǒng)、品質(zhì)圈、安全管理系統(tǒng)、環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)及五常法等，并引用到日常的管理運作上，以便為時代廣場的業(yè)戶提供卓越的管理服務(wù)。精心設(shè)計的管理服務(wù)完美時空為時代廣場的業(yè)戶精心設(shè)計了一套管理服務(wù)計劃，除度身訂制完善的保安、清潔、維護及保養(yǎng)服務(wù)外，更將以業(yè)戶的需要為出發(fā)點，提供全面之改善方案建議，藉以提升物業(yè)價值。浮幣無高效益的服務(wù)仗表現(xiàn)管理系統(tǒng)夕st喊ron樹g記時空為實踐給懇業(yè)戶提供最稱框心滿意的服務(wù)抵之承諾，特別仇引進了「服務(wù)霞表現(xiàn)管理系統(tǒng)炒」，讓業(yè)戶根專據(jù)我們的服務(wù)昂表現(xiàn)作出評核晌，藉此不斷改短進服務(wù)質(zhì)素。殲而透過「管理簽服務(wù)標準」，筍業(yè)戶可根據(jù)標杠準來量度及監(jiān)堪管服務(wù)質(zhì)素。悅此外，透過「屋年度管理服務(wù)料意見調(diào)查」、疾「服務(wù)調(diào)查」斯及「定期會議戰(zhàn)」等渠道，業(yè)慌戶可隨時與我且們溝通，表達歡對服務(wù)表現(xiàn)的紙意見，確保我滑們的服務(wù)水平昂不斷提升。坦格澇完美時空擁有睡豐富的經(jīng)驗及扭完善的品管系熄統(tǒng)，且是一間圖具規(guī)模及信譽附優(yōu)良的專業(yè)物渣業(yè)管理公司，蔑是時代廣場業(yè)得戶的最佳選擇克。利富輛我們會竭誠為狠時代廣場業(yè)戶虎提供全面優(yōu)質(zhì)線的管理服務(wù)！派鉆攜完美時空物業(yè)曾管理有限責任錘公司（以下簡稅稱菌“架完美時只空項”距），于貓199桃2陸年瘋1紛1放月瑞2漂5抽日漿正式掛牌成立裕，是由完美經(jīng)青營服務(wù)公司和忠香港時空管理舟集團有限公司修共同投資組建錫的物業(yè)管理公鄰司。其經(jīng)營的緩主要目的是引踏入先進的國際膠管理技術(shù)和經(jīng)掠驗，再配合國居內(nèi)實際情況和冶法規(guī)，為國內(nèi)住物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)搏的管理服務(wù)。良鄙許完美經(jīng)營服務(wù)磨公司，是服務(wù)營于票*稻*莖信息產(chǎn)業(yè)基地撒，為實現(xiàn)科技政園區(qū)生態(tài)化，魂創(chuàng)建一流國際逝知名科技園區(qū)互，做出了重要喇貢獻的知名企界業(yè)。并先后通肚過究了懸ISO900脖2計國際質(zhì)量管理句體系認證柄及遣ISO140灶0見1銳國際環(huán)境管理猛體系認證。么們茶時空管理集團上有限公盲司卷等(濕以下簡執(zhí)稱馬“珍時芝空論”居)美遷成立緊于胳197粘8本年，是香港首倆屈一指的物業(yè)拼及設(shè)施管理公設(shè)司，提供全面榆優(yōu)質(zhì)的物業(yè)及帖設(shè)施管理服務(wù)懲。時空管理于嘗二零零三年進深行了品牌變革統(tǒng)，創(chuàng)立了全新夾的品零牌型錢–翁漲「時空整全管慚理」，配以獨伯特的品牌標語殿「無限思維、菊深遠成果」，度體現(xiàn)了以客為哄本、不斷追求裕卓越、提供創(chuàng)郊新及具效益的鄙整全物業(yè)及設(shè)痕施管理服務(wù)的貫承諾。此外，致在日常的管理播運作上亦全面核應(yīng)用多項國際湖認可的品質(zhì)控裳制系統(tǒng)，包活括役ISO90天01:200耕0冤寒品質(zhì)管理系統(tǒng)鏟、截ISO14代001:1磁99燦6娘環(huán)保管理系統(tǒng)姿、安全管理系觸統(tǒng)及五常法系眾統(tǒng)，務(wù)求為業(yè)絞戶提供卓越的硬管理服務(wù)。時刮空先進的物業(yè)永管理手段除連穗續(xù)跡1仿0丈年獲得香港房瓜屋委員會頒孔發(fā)發(fā)“互最佳物業(yè)管理逝公條司墻”魚獎外，巨在醫(yī)200悅1績年，更獲得香鉗港管理專業(yè)協(xié)兆會頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)寶管理大獎。在扎人力資源方面墓，時空更在由男翰威特咨詢有屆限公司在亞洲搖地區(qū)主辦的評聞選中獲得素「溜200貿(mào)3群年香港最優(yōu)秀驅(qū)雇主」第一名蛇及十大須「板200借3甘年亞洲最優(yōu)秀恭雇主」之一鋼雜刺完美時空集合素了以上這兩家訂公司的優(yōu)勢資宗源，即：將完撤美經(jīng)營服務(wù)公掠司的地域優(yōu)勢舅、市場資源和傅優(yōu)秀的員工隊艘伍及時空管理截集團有限公司浮擁有給的經(jīng)2蘭6波年豐富的、專暢業(yè)的物業(yè)管理肅經(jīng)驗，和先進古的技術(shù)資源、端管理模式等結(jié)猛合起來，充分弓利用雙方的優(yōu)緩勢互補，使之干發(fā)揮最大效能思。此外，完美珍時空在成立僅李一年多的時間聲，已通穴過雞ISO900書1敬：單200歐0飄國際質(zhì)量管理理體系認睛證左(惹附件畏一富)岔，并通過一年椅的運作，使之袍不斷完善。為羨我們服務(wù)的標宜準化提供了強歉有力的支持。滴儉蔥目前我們管理碗的項目總面積壟為聾：析26000徒0泳平方米投秒處四個項目部：碌科技綜合樓東惜區(qū)棕、度***恐*樹科技園符、味**河*辟公寓舉、趨**傍*童科技園美吳謙東區(qū)管理面積膽：幫20,338刷王平方米，建筑沃類型：甲級寫恨字樓，引肝黎其入住的知名命公司診：鍬*縱*備景觀設(shè)計彎、蟻*秒*撥鑫公司共、壽*辰*屠達公司容、匙*流*款恒訊視它、畫以世宮紀朝*妻*月公司團、史第瑞威世紀公司勸、中國石油天浪然氣豆（未**悔*叫）技術(shù)開發(fā)公拼司等揚**憤*萄*戲管理面積桐：伙155,00纏0漏茶平方米，類緞型蘿:槐覺巨守型淹I苦T由辦公空間，共稼分淡為績A盟、拴B醉、棉C比、斜D槐、刺E夜五座鄰胳插入住的知名公擊司誠：或*培*基電腦統(tǒng)、償IB村M給、底*押*倡電信、華喘夏爺*自*呢、清魯華揀*對*他、聯(lián)道合畢*聾*駝、棟*鉗*隸時代岔、瘋*隨*庸時空撈、書*駛*庭現(xiàn)代深、栽*財*琴集團弟、醒*&膠*糖國際賞、屈*崇*忘科技、輩萬真*盲*欠科技等麥*艱*墊公寓管理面積眾：錯26,498蜓富平方米，類型叢：商住兩用式驟公寓，一、二告層為底商，三預(yù)層以上為公寓刮，共紡計錯18災(zāi)0狐多戶異述吵入住知名公司括有：中國銀行貍、斬框興業(yè)銀行等允**滅*冶科技園管理面乎積援：酸57,000蓬孩平方米，類型沃：廠房，跡擁房共計五棟樓，粘一、二號樓（款聯(lián)想全等國煌**咬*隆中心），三、獅五號樓為多產(chǎn)騎權(quán)（清殊華冊**文*豐、生污命邪**袋*游、在華禿*助*變、華慨北終*得*際、抬華購**揚*喉、科?。?，四填號樓為明咱天洪**魄*絮控股有限公司砌。猛腳濾管理項目圖片宏白愈憑著二十六年紹豐富的物業(yè)及跨設(shè)施管理經(jīng)驗就，狀蠟香港母公司時昂空管理已成功挖創(chuàng)制一套結(jié)合箱全面優(yōu)質(zhì)管理將及符合國際標能準的完善品質(zhì)殘管理系統(tǒng)，為甜業(yè)戶提供既完搬善有效又具成星本效益的全面貝優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而弊此等系統(tǒng)已全帥面在完美時空劍所有在管的項誘目內(nèi)執(zhí)行。領(lǐng)術(shù)隸一械、蝶怎全面優(yōu)質(zhì)管細理鋸(牧TQM)潛田爪為確保我們能公為時代廣場提蓋供優(yōu)質(zhì)的管理躬服務(wù)，我們特也為時代廣場度主身定造一套務(wù)必實并切合所需戀的「全面優(yōu)質(zhì)傘管理」方案，穴以全面提升服淚務(wù)質(zhì)素及提高易運作效率。腳企沉為實踐全面優(yōu)湯質(zhì)管理，我們刺于管理運作上姻采用了世界級伍的管理模槽式店宋─傷跡鮑德里奇管理襖模式。卸（異Baldri夾geMan利agemen疼tMode愧l耍）這個模式為旅員工定下清晰倆的工作指引及劃程序，以激發(fā)焦員工朝著完美淚時空的理想、圖信念、價值及熔目標而努力。弟1男斤、鮑德里奇管歲理模式主要分稅為七個部分，藍分別為：●領(lǐng)導(dǎo)才能揚●竿蔑策略性規(guī)劃撿●閑路客戶及市場焦費點鴉●趕醬量度、分析、號知識管理摘●段蔑人力資源焦點●程序管理●業(yè)績寧a眨.積領(lǐng)導(dǎo)才能雷循乞在這一方面，弟我司的架構(gòu)主潮要該由警3棄個部分組成塌：乞頓即業(yè)務(wù)拓展，職總部支援及管浮理運作（見圖惑示一）。這個搜架構(gòu)主要的特薪點是不像過往炸的由上到下的拋領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)，而云是需要所有高爸層部門經(jīng)理在剩執(zhí)行其本身的有功能之同時，煙還要結(jié)合成一蛋個團隊去完成恥公司的目標。晴角照圖示霜一返:黨沃捆此外，總經(jīng)理啄及高級行政人肺員會組成一個召優(yōu)質(zhì)推進委員私會，負責計訴鏈紡劃整體的公司頃策略（包括未茂來主3加年目標和每年穴目的）及定期網(wǎng)檢視整俱貍部體表現(xiàn)。同步嫁各部門及項目愚經(jīng)理會按照公鋸司的每年目的否去制定本的慚窮死目標及行動表勾。章撞歲提供以客為本廢的全面優(yōu)質(zhì)服客務(wù)是我司的使徹命，當優(yōu)質(zhì)推普進委員會制鑼壯輛定泥了純3孕年目標及每年聰目的后，我們閘會透過員工通涌訊，海報及會犁議等犬捏己令所有員工對救公司的遠景，演使命，核心價癥值和目標清楚押了解及形成制工蘭習(xí)慣。竿b拿.剛策略性規(guī)劃煤吃曬策略性規(guī)劃是租我司在公司目念的，技能，資橡源和業(yè)務(wù)各方笛面發(fā)展及維護絕的一個重要過像程，透過策略揭性規(guī)劃，我司恰能經(jīng)常地調(diào)整冷業(yè)務(wù)方向而達振到不斷增長的莖成效。爬正份總經(jīng)理及各部生門經(jīng)理會在每桃年的業(yè)務(wù)策略晉發(fā)展及計劃工因作會上，修訂補未將來夢3篩年目標和制定勾來年計劃。并具由各功能小組信制定工作計劃癢行動時間表，率來確保所有目藥標能按時完成翠。此外，我們倆還會定期檢視艷工作計劃及做趨出相應(yīng)的修訂完。篩c站.揪客戶及市場焦滋點封析望明白客戶需要娘及提供它們所零期望的服務(wù)是外十分重要，在招這一方面，我財公司已建立一乖個完善的調(diào)查似系統(tǒng)去收集顧透客的意見。賠?詳兇初期管理服務(wù)訪調(diào)踏查鈔管—甘晌在所有新接管隨的項目進行，朵主要目的是了運解顧客對服務(wù)齡標準的要求。樸?搖最每年管理服務(wù)膏調(diào)誓查道—蹈在所有管理的狡項目進行，主太要目的是檢視黑服務(wù)表現(xiàn)。稻?葡馬調(diào)查后的拜趣訪暴—太—男在每次調(diào)查后販，項目經(jīng)理將捐會直接拜訪客窩戶榨僑崇并聽取他們的崖意見。速層薦除此之外，客素戶還可透過電淘郵，意見表及撈定期會議來反俯映他們的需要培及意見，我公判司會將這些意墻見收集分析后縱為客戶度身制殘訂其所需要的法服務(wù)。沫d蠻.屢量度、分析、鋸知識管理即拼通我司已建立一寇套特定的主要凡表現(xiàn)指標來量缸度公司的達標克情況坊。校證此外，我們會梯從顧客及內(nèi)部巧兩方面收集有嬌關(guān)顧客滿意，醉員工態(tài)度及業(yè)爭務(wù)利潤增長的玉數(shù)據(jù)來支持公制司的運作及策猜略性目標。顧跌客方面包括顧蛛客滿意度、投善訴及贊揚的統(tǒng)刪計，季度的表胖現(xiàn)評眾核獨,夫市場占有率及蚊續(xù)約率等。而敗內(nèi)部方面包括晉服務(wù)承諾、財頓務(wù)狀況、員工海表現(xiàn)評核，員斥工滿意率及員瓜工培訓(xùn)需求等歪。我司也制定含了一些機制來各分析收集回來凡的數(shù)據(jù)，并會洞將此類訊息透濾過不同的渠道番下傳到有關(guān)部兩門及人員，使并他們能根據(jù)分蘋析結(jié)果制定行叮動計劃表，來尸改善未符合要羞求的地方。明e眨.悶人力資源焦點忠個咐員工是一間公劑司發(fā)展的支柱太，因此，我公疊司視員工為公抹司的重要資產(chǎn)灌，為使員工能增提供優(yōu)質(zhì)的顧行客服務(wù)，公司傘必需創(chuàng)造一個元令員工引以自毒豪和滿意的工昆作環(huán)境。要維丑持公司在市場捐的領(lǐng)導(dǎo)地位，粥我們相信品質(zhì)存和員工的承擔爸是一個十分重把要的因素。為品此理念，我們改發(fā)展了以下六鷹個人力資源管益理方針：夕?奶頁發(fā)掘人才書?竿嬸吸引人才坡?扁器善用人才偵?電政獎勵人才脫?檢維栽培人才肆?遮危維系人才僑佳奴此外，公司還歐設(shè)計了一套全凳面的人力資源擦管理計劃及其泛相應(yīng)政策，與稿此同時，也設(shè)墊定迫“壁所有前線經(jīng)理挪均為人力資源脫經(jīng)核理窩”殘為主題，它需掌要所有經(jīng)理在碰日常的運作上首實行人力資源偏管理的職責。旁飾早在溝通方面，宮我們?yōu)閱T工建賞立不同的溝通寄渠道，為確保辭公司與員工間堆的有效溝通，訂我們透過電腦括網(wǎng)絡(luò)建立了一扶個雙向的溝通信網(wǎng)。對于表現(xiàn)怠優(yōu)秀的員工，幅我們還建立了筆一套獎勵機制非。至于怎樣評街訂員工的表現(xiàn)魚，在高層和中量層的管理人員罵，我們采用鍵了殺“鐮平衡計分透卡提”負的方法肌，兼“棗平衡計分種卡哈”疲主要分為四個祝部分：分別為印財務(wù)、顧客、庸過程和員工方唇面；對于一般阿員工，我們則污采用雙向的表掌現(xiàn)評核方式，丘并且透過此方檔式，員工不但司能清楚了解自稀己的表現(xiàn)，同央時也可向我們狡反映他們的意肯見及需求。贊題垂為配合整個人炊力資源計劃，啟一系列的在職立培訓(xùn)將會提供嚴給各層員工。旅我們會透過調(diào)他查了解員工的慈需要而制定全桐年的培訓(xùn)計劃戲，除內(nèi)部培訓(xùn)婦之外，我們還殘鼓勵員工報考下各種的專業(yè)資薦格。我們會提泉供學(xué)費資助給燭那些成功取得怪專業(yè)資格的員非工。從f.恰腐程序管理害?掛升產(chǎn)品和服務(wù)管駕理程序遙曲撲我們考慮到向濁顧客提供服務(wù)叛應(yīng)該由一個符鴨合客戶要求的省產(chǎn)品計劃過程芽開始，以下圖金表展示出我們誕的程序管理的替主要方面。☆設(shè)計過程艇棒堂在設(shè)計過程中奮，我們承諾提夕供以客為本的研優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因投此，我們的承刮諾是我們設(shè)計稅如何為客戶服崖務(wù)的基礎(chǔ)，并誠且會透過一些講調(diào)查和會談收各集客戶對服務(wù)魚需求的意見，柳也會借鑒一些棋其它先進項目胡的特點來設(shè)計治一些新的服務(wù)齒給客戶。最后玩，也會透過一酷些服務(wù)后的反國饋訊息重新修哭訂我們的服務(wù)嗎以達至完全符歐合客戶的要求和?！顐鬟_過程籍餃吸為確保設(shè)計出岡來的服務(wù)能滿救意的傳達給我幼們的客戶，我香們采用了以下限的程序及最終暢檢測：懲您邁我們會組織不蹈同的內(nèi)部培訓(xùn)握給與我們的前漢線員工，為使堅他們能按照我脂們的服務(wù)標準徑來提供服務(wù)，夏我們也采用了桐世界認可的品沖質(zhì)管理系路統(tǒng)駁—深—隆ISO900啟1墓，來制定優(yōu)質(zhì)像的服務(wù)程序，絡(luò)同時利用品質(zhì)洋圈為出現(xiàn)問題番時尋求解決方挖法。并實施五干常法，維持我昂們的良好工作姑環(huán)境。此外，管我們也會成立爽一個業(yè)務(wù)過程偏委員會去檢討傲和改善我們的問過程設(shè)計和運應(yīng)作。我們也會文設(shè)立些有形的覆指標來衡量我箭們的服務(wù)表現(xiàn)繳，包括客戶服紀務(wù)調(diào)查，客戶木滿意率調(diào)查，著定期與客戶溝圣通，業(yè)績和外朽界的認同。這闖些結(jié)果提供有茂效框架來量度痛我們的傳達過鈴程。吊?陳普支持程序烘勉所當所有前線員鉆工在提供核心唐管理服務(wù)給客四戶的同時，總護部也會提供支槍援服務(wù)作為他籃們的支柱如財陸務(wù)及人力資源縱管理。道g蒼.匪業(yè)績犁殺咬作為一間管理萍服務(wù)公司，要我持續(xù)公司的業(yè)縮務(wù)發(fā)展，客戶跟滿意率的高低陪是十分重要的澡，為取得一個鑒全面的服務(wù)表扶現(xiàn)，我們會使籃用不同的方法渾來量度客戶滿雄意的程度。包生括每年管理服注務(wù)調(diào)查，服務(wù)植大使調(diào)查，管覆理服務(wù)的表現(xiàn)墾評核，客戶投粒訴及贊揚記錄每，服務(wù)后的調(diào)啄查及由客戶轉(zhuǎn)士介的業(yè)務(wù)等。脫此外，在服務(wù)禁及市場占有率供的增長也是表浴現(xiàn)業(yè)績的一種番情況。由于管柏理服務(wù)是以人他為主，所以員春工對公司的滿逐意率也是考核救業(yè)績的其中一跟種因素。最后孕，當然是外界涉對公司的認同醫(yī)，如市優(yōu)、挪國優(yōu)級文明企減業(yè)等。券罩稠二雷、悠IS帶O姐品管體系膽IS涂O9001深:200妥0駝品質(zhì)管理系統(tǒng)灣園企１、憑著香港矛母公司多年來嶄致力推行優(yōu)質(zhì)撒管理的經(jīng)驗，棚完美時空已順遼利把整班套爸ISO90假01:200畫0幸品質(zhì)管理系統(tǒng)艷與全面優(yōu)質(zhì)管闊理模式結(jié)合起被來，確保完美斷時空的品管系冶統(tǒng)能不斷改進鉤，為業(yè)戶提供駁高質(zhì)素的管理嫩服務(wù)。窄脅嶺２、于接管物長業(yè)的初期，我?guī)X們會先為時代怠廣場制定一套克完善的品質(zhì)管妥理計劃，訂明國運作要求及品探質(zhì)目標，讓駐剃守時代廣場的漠員工能更有效圾地遵照所訂立道的服務(wù)準則執(zhí)憂行日常管理工尊作，從而提高翻服務(wù)質(zhì)素。貓生肥３、我們會定唉期檢討和修訂浪品質(zhì)目標，藉五以不斷改進服餅務(wù)質(zhì)素。裁際析三、五常法戲然牲１、完美時空丙于去年開始推薯行五常法，目蜂的是透過執(zhí)行譯「常組織、常博整頓、常規(guī)范值、常自律、常茶清潔」，以加陰強員工的自律咽性，為業(yè)戶建蕉立一個優(yōu)美的陷環(huán)泡境壺(剛附件斜五棟)用。蘇辱劣２、透過推行恩五常法，定能氏為時代廣場建賀立一個安全、肅舒適及整潔的厲工作環(huán)境。驕添圓四、品質(zhì)圈講辭們１蘿、吸海完美時空糾于餓200克4春年初引進「品共質(zhì)圈」作為不舒斷改善服務(wù)的復(fù)輔助工具。市獄殲２、我們積極己鼓勵前線員工襯自發(fā)組成品質(zhì)腳圈，主動提出易改進服務(wù)的建兵議，并將具建滿設(shè)性的建議制扶定為政策。娛溜陪五、安全及健盛康管理系統(tǒng)競遇蝴１、香港母公疼司時空管理于著二零零零年成奔立安全及健康挺委員會，藉此懲加強員工對職紹業(yè)安全及健康既的認識。湯很材２、于二零零舅一年，更建立懸了安全及健康寒管理系統(tǒng)，進圖一步提升公司恰職業(yè)安全及健懶康的水平，并狠為員工、承判桑商及業(yè)戶建立慨一個符合工廠影及工業(yè)經(jīng)營條構(gòu)例的安全及健煩康的工作環(huán)境榆。均栽靠３、憑著多年取來致力推行優(yōu)維質(zhì)管理的經(jīng)驗姑，我們已成功您把安全及健康戴管理系統(tǒng)融入者我們的品質(zhì)管脖理系統(tǒng)。吐梁男六、環(huán)境衛(wèi)生取管理系統(tǒng)唇渡鬧１、一般物業(yè)允大部份只著重葉清潔，而忽略帥了衛(wèi)生之標準竿?！阜堑湫头喂S炎」之爆發(fā)，市使大眾對環(huán)境帳衛(wèi)生的問題更險為關(guān)注。抄北器２、推出「環(huán)抹境衛(wèi)生管理系丸統(tǒng)」，目的是傳確立居住及工漏作環(huán)境之衛(wèi)生速管理流程，從墾而推廣物業(yè)的屢環(huán)境衛(wèi)生文化游，并為業(yè)戶提染供一個安全及夸健康的居住及悠工作環(huán)境。變更皂３、「環(huán)境衛(wèi)頃生管理系統(tǒng)」候是一套完善的朋環(huán)境衛(wèi)生管理往流程，當中主擔要包括兩個方主針：降3.族1肚啊嚴格執(zhí)行環(huán)境根衛(wèi)生管理流程篩；過3.嗎2嗽袖推廣衛(wèi)生文化禮。鴿3.擴1量爹嚴格執(zhí)行環(huán)境患衛(wèi)生管理流程娛●堂緒內(nèi)部環(huán)境管享理鄭-扎療是指管理物業(yè)豆及設(shè)施內(nèi)的一有般環(huán)境衛(wèi)生程夏序，包括消毒納、滅蟲、設(shè)施清保養(yǎng)及廢物收展集等。拌●鑰棋外在環(huán)境管理怨a.魂床旱透過評估周邊串地區(qū)的環(huán)境因銜素，例如鄰近清之建筑地盤、咬管理物請告養(yǎng)業(yè)及設(shè)施之內(nèi)映部環(huán)境、公共劍地方及其它設(shè)撞施等，對管理饞物業(yè)及設(shè)施所府產(chǎn)生之影響，妻繼而作出最恰勿當?shù)奶幚?。雞b.恥伶由于此系統(tǒng)強瓶調(diào)流程管理，影我們建立了十賊三項完整的程蕉序，以飽咬跪協(xié)助清潔服務(wù)右承辦商及員工簡徹底執(zhí)行每個芽清潔步驟，務(wù)鑄求提升管理物窄業(yè)及設(shè)施的衛(wèi)畢生水平，讓業(yè)蹦戶擁有一個空法氣潔凈、食水被優(yōu)質(zhì)及害蟲絕礦跡的健康居住輸及舒適工作的恭環(huán)境。廚3.室2景觸推廣衛(wèi)生文化鋸●渣凡借著物業(yè)期刊揮、小冊子及講兩座等活動，向弊公眾宣傳環(huán)境數(shù)衛(wèi)生的重要，舊以加強大眾對胡這方面的社會富責任。味●閱隔此外，時空管胞理亦會在管理注物業(yè)及設(shè)施內(nèi)案舉行不同的推譜廣活動，以及當不時與政府部罵門合作舉辦區(qū)慨域性講座活動侍。爬草辱我們深信透過療嚴格執(zhí)行環(huán)境劣衛(wèi)生管理流程偽及積極推廣衛(wèi)利生文化，定星匯休能為業(yè)戶提供移一個優(yōu)質(zhì)健康盈的居住及工作產(chǎn)環(huán)境。贈皇擺七、員工績效著考核機制墨線1屆、錄用機制份生泄管理人員錄用小依據(jù)項目特點鹿，項目經(jīng)理由批公司總經(jīng)理任合命，各部門主言管由項目經(jīng)理曾提出人員需求甘及建議報予人惑力資源部運作若，人力資源部債從人才貯備庫精調(diào)配或從社會快招聘，經(jīng)人力橋資源部初駛試通過，進入煌該項目人力資飄料備選庫，由貪人力資源部組擦織第二次面試循，面試人員由旗項目經(jīng)理、公鮮司各專業(yè)骨干爐組成，以案例服為主測試其專駐業(yè)素質(zhì)，解決落實際問題的能驅(qū)力和服務(wù)意識澡。定叼2奏、考核機制耗舌仍項目經(jīng)理業(yè)績壽由公司考核，弄依據(jù)項目經(jīng)理茂業(yè)績審核表，捆從公司、業(yè)鳴戶挑/施開發(fā)商、員工汗及管理外包商腿等各角度評析崖，各項分數(shù)累貧積，每半年考聰核結(jié)果與項目憑經(jīng)理的待遇互控動。拋敵比各主管及員工歲的考核由項目遙經(jīng)理組織實施瓶，分日?？荚u斥和集中考評，典日?？荚u包括素：辟2.座1尺通過每月一次壇的答卷考評其濟業(yè)務(wù)技能，對即大廈系統(tǒng)的了既解程度，對項悔目工作流程、嫂工作標準的熟養(yǎng)悉程序，記入凈員工考核登記涂表。吧2.德2煉通過服務(wù)反饋小單的反饋情況愉進行統(tǒng)計分析睜，綜合考慮員省工工作量及業(yè)艙戶皂/吐開發(fā)商滿意度欲情況，記入員報工考核表。籍2.確3否通過綜合管理怎部、部門經(jīng)理握對員工服務(wù)情榜況的回訪、日聲常投訴情況獲踐取業(yè)煮戶翻/北開發(fā)商滿意度桌，記入員工考養(yǎng)核登記表。悅2.庭4瞧嚴格落實監(jiān)督壤檢查機制，對弱員工工作成果比進行抽查，抽元查結(jié)果記入員堂工考核登記表監(jiān)。找2.握5抬組織員工互評描，保證部門之佛間、員工之間金溝通順暢，并聰將結(jié)果進行客戀觀分析，記入事考核登記表。雙2.拘6角進行客戶滿意貫率調(diào)查，記入地考核登記表。鐘庸壓通過以上辦法偏綜合考評，對溫各級員工服務(wù)憐情況進行量化替記錄，結(jié)果與努員工浮動獎金哄掛鉤。不返3明、淘汰機制網(wǎng)框纏根據(jù)公司統(tǒng)一領(lǐng)制定的考評細眉則由公司監(jiān)督資實施，集中評島審每半年一次彩，與日常工作尚的考核登記表加、過失單，嘉畝獎單綜合評判三，量化評測其速工作成效，決扁定員工的職位測、薪酬和去留魚，分數(shù)較低的反員工將給予警括示，情況嚴重禿者，平時過失碑單累計三張者癢，由于個人原磨因造成重大責測任事故者將予枝以除名，反之鍋，將予以表彰域、加薪和升職堤。潛煩境一辰、孕“礎(chǔ)時代廣同場錢”前前期物業(yè)管理跌方案柳舉1相、前期物業(yè)管逐理工作的實施置程序帝灣牌自接受委托管汗理之日起，組慈織成立工作小音組，針對時代刻廣場的具體問切題提出相關(guān)的寨服務(wù)計劃書，皺并按雙方認可初的計劃書進行飯實施，定期派故有關(guān)人員參加識各項工程會議遞。喪歉主動和建筑公饞司承包商及顧橡問公司溝通，妹同時按計劃書甲和相關(guān)標準對過大廈進行監(jiān)理朽，并以物業(yè)管密理角度提出建室議，提供每周下工作報告，經(jīng)偵業(yè)相戶壓/百開發(fā)商同意后沉和建筑公司溝錦通，解決現(xiàn)實側(cè)問題并保持相你關(guān)記錄，建立友前期物業(yè)管理鍋檔案。概輛2活、前期物業(yè)管砌理工作內(nèi)容逢2.剖2茶催參瘡加棉“炭時代廣哲場哥”握建筑期間的各帆項專業(yè)工程會店議，提出專業(yè)讀意見和建議；缺2.啟3漫昆參訓(xùn)加搏“引時代廣鳥場那”燙前期機電設(shè)備樣、各類建材的鳥招投標工作，智參與供應(yīng)商合廊同的評審，特傳別是質(zhì)保條款刑的評審和跟進罷工作；信2.撕4免篇跟進設(shè)計變更吹和施工圖紙的新變更，并作詳傾細的記錄；曲2.建5編稅參與指導(dǎo)各項輛工程的驗收，碗特別是隱蔽工閣程的驗收。茄2.剝6狗綁收集整理各類岔圖紙、設(shè)備及嘉建材的資料，矩包括：封樣、誘產(chǎn)品來源證、均原裝保修書、螞使用說明書、顆環(huán)保認證書及仔建立設(shè)備臺社帳省,麥孕跟進建筑施工貫和設(shè)備安裝過潤程確;驗副庫存必需的配真件配料，為日近后的維修保養(yǎng)錯工作作好充分聰?shù)臏蕚?；?.躺7舒借對步“斯時代廣謝場嘴”永公共區(qū)域裝修瞞裝飾日后不利握于維修和清潔短的裝修裝飾工期程以及管理用盲房、垃圾房、翠信報箱等管理撫配套設(shè)施合適燙的位置提出意多見和建議；頓2.鉤8昏遣對獨“固時代廣佛場響”股的樓宇自控系恩統(tǒng)和智能化系泡統(tǒng)提出意見和燒建喘議謎匠；仗2.歇9忍墊交付使用前先座行驗收，向業(yè)增戶壁/礦開發(fā)商匯報驗救收中發(fā)生的問刻題，包括未達事設(shè)計要求的問內(nèi)題以及各項遺梨漏工挨程井,聞為日后正式驗吵收創(chuàng)造條件歌2.嬌10鉛困對不利于日后前維修、保潔的洞工程提出增減模建議，以便于私后期工程維修鳥、養(yǎng)護、管理忍；迷2.困1賤1偏按照工程進度卡要求逐步接管伴大廈的設(shè)備，革開展管理和運獅行工作；漢2.國12量刷對安全保證系聽統(tǒng)的設(shè)計，并里配合照明系統(tǒng)斃以使用角度提償供專業(yè)建議。肅2.賤13囑午對垃圾的處理慣方式提供建議潤，以保證在各妹種天氣情況下妨的衛(wèi)生清理。槽2.曾14刑伏協(xié)助業(yè)慰戶握/壤開發(fā)商做好驗第收和接管工作描，制定驗收表杜格，清點物品完數(shù)量，檢查施鹽工質(zhì)量。庫2.配15磁脅定期向業(yè)厘戶傭/余開發(fā)商提交工紹作報告。磚預(yù)3心、管理服務(wù)標隔準逃3.褲1膝院參加各專業(yè)工錯程技術(shù)會議，黑工程協(xié)調(diào)會議題，從保修的角番度、物業(yè)管理抗的角度，提出姓書面意見和建繞議；陳3.們2迎釋對逐步接管的盤共用設(shè)施設(shè)備程及區(qū)域、房間栽實施鑰匙管理針，成品保護管線理；撿3.弄3刮絲建立機電設(shè)備羅檔案（設(shè)備臺諷帳），設(shè)施設(shè)似備的運行、檢升查、維修、保展養(yǎng)及大、中修泄時間計劃等記膝錄齊全；欺3.沒5吉檢查消防滅火喜設(shè)施、器材，筆確保完好，消饒防通道暢通；騎3.原6蹈況設(shè)備及管道保連持整潔、通風昆，無跑、冒、己滴、漏和鼠害震現(xiàn)象；使3.糊7捏相設(shè)施設(shè)備標志碗齊全、管理規(guī)議范，安全操作艇程序、責任人遠明確，運行人港員持證上崗；鷹3.希8蛋并對容易危及人繩身安全的設(shè)施政設(shè)備應(yīng)有明顯騎的警示標志和浸防范措施；對妄可能發(fā)生的各蛋種突發(fā)性設(shè)備先故障有應(yīng)急預(yù)促案；床3.且9詢控制定健全的房末屋裝飾維修管章理服務(wù)和計劃但。查檢裝修公輸司的裝修方案撤，審查裝修圖聞紙，與施工單按位簽訂裝修管峽理協(xié)議及防火傲責任書；免3.助10誘下裝修期間，對惕裝修現(xiàn)場進行追巡視與檢查，個加強施工用電突和動火管理。鞠及時清運裝修茅垃圾；蘆3.叢1蟻1蔑對進出的裝修我車輛、裝修人訴員實行出入證顧管理，調(diào)解因灑裝修施工引發(fā)遵的糾紛；逗3.需12索侄裝修結(jié)束后，欲對違反裝修協(xié)已議的施工單位堤與業(yè)戶方溝通拉后進行處理；頂3.塞13球庸主動與業(yè)戶方筑聯(lián)系、溝通信驅(qū)息，確定接管桿驗收的原則、驢時間和程序；拼3.伴14山排制定健全的接寄管驗收方案，濾確定接管驗收葛日程表；番3.丈15捆旺制定出各專業(yè)覆（單項工程）咽接管驗收的明找細單和各類接捆管工作表格；但3.拔16獨禍跟蹤能源消耗講實況，詳細記套錄，并提出節(jié)樣能方案。臉己3虹．默1蘿7搏對前期項目交杏接中出現(xiàn)的工柿程遺留問題，精與開發(fā)商、各表施工方通過會萄議溝通、文案華跟進，盡快完檔善解決，減少屆開發(fā)企業(yè)的后企繼之憂。頂勸4抖、人員進場的怖安排弓4.蠶1致合同鑒定后派廉駐工程工作小狠組，實施前期拾介入工作。跡4.大2飽依照工程進度鍛和開發(fā)商要求語，提出合理的墳相關(guān)專業(yè)人員銜的進場時間，泳經(jīng)開發(fā)商同意驅(qū)后進場工作。粥鳥5其、前期檔案的猛建立勒還批按前期物業(yè)的嫌實施方式，前貪期物業(yè)管理工吊作實施程序及子前期檔案索引痛要系求情,暗建筑公司承包宇商須提供相關(guān)菠資料。并按前慰期工作小組提次供的建議，做蓄好相關(guān)會議記鎖錄及每周工作首報告。建議的緊跟進結(jié)果、設(shè)朗計的修改及隱軌蔽工程男等禍,病由專人負責建再立前期物業(yè)管埋理檔案。黎薪6譯、物業(yè)的驗收膊管理看6.的1玩廢驗收前的準備沙工作逐碰研驗收小組根據(jù)疤建筑公司提供撈的圖紙，按設(shè)愛計和施工要求釣編制驗收計扶劃絨,獎按國家標準《承建筑安裝工程聲質(zhì)量檢驗評定興標準》驗收；爽驗收小組編制田驗收計劃和標侵準，驗收小組胡按承建商提供揪的竣工圖，設(shè)臣備清單級，杜撿所有設(shè)施、設(shè)片備出廠合格證榆書罷，棒襯設(shè)備調(diào)試運行譽記錄、試驗報查告等，在業(yè)料戶蛋/鍋開發(fā)商的協(xié)調(diào)許下進行驗收。驟6.扔2嚼歡驗收的實施多鄭央驗收小組在預(yù)批驗收過程中，輩按專業(yè)分工及津標準、計劃、男設(shè)備清單進行四預(yù)驗收；對實呈物的驗收為主斧要驗收的設(shè)備潛和材料的規(guī)格張、型號、制造繼廠，并清點數(shù)杠量、安裝位置煎等。在預(yù)驗收湖過程中，驗收字出未達到標準窗的設(shè)備及與設(shè)瓜計要求不符的副設(shè)備，提出書皮面《整改報告階》提交業(yè)肯戶忌/喚開發(fā)商，經(jīng)業(yè)貓戶皮/季開發(fā)商同意或膠返回。朝6.雙3麥歷驗收后的處理繳工作庸旁鍛驗收小組專業(yè)純?nèi)藛T根據(jù)分工從寫出單項的驗敏收報告，驗收患小組負責人根住據(jù)全部單項驗琴收報告，寫出山物業(yè)的綜合性泥驗收報告的評落定及意見書，鼠呈交公司總部諒。西無對不合格的設(shè)槽備、設(shè)施，寫扮出書面報告，昏上呈業(yè)慢戶壺/執(zhí)開發(fā)商及監(jiān)理竊公司，項目經(jīng)悼理代表驗收物探業(yè)管理接收單匹位同物業(yè)的交濱接單位進行正暮式移交，并辦高理有關(guān)手續(xù)。頑驗收小組要填基寫物業(yè)竣工資征料驗收記錄，逼填寫物業(yè)的交角接記錄。物業(yè)急部辦理正式物指業(yè)驗收移交手揀續(xù)時，會同業(yè)布戶蠟/核開發(fā)商、施工慰單位簽字生效額，將全部檔案厭資料移交檔案猾室存檔。灣6.底4滋大驗收后不合格近的處理工作屢玩補對在預(yù)驗收中擴未達到要求的瞇設(shè)備，整改落異實實施后，驗匹收小組進行檢備查，驗證并在個《整改報告》辛中記錄結(jié)果，巨整改合格后進貨行正式的驗收慶。對監(jiān)理公司亞移交的竣工圖去，在《交接記舉錄》中記錄。域6.潮5巾腫設(shè)備驗收謊臉徑設(shè)計圖紙與設(shè)炎備的規(guī)格型號唱、數(shù)量符合；宮主要設(shè)備、設(shè)幻施的安裝位置咳與安裝質(zhì)量符圣合；設(shè)備與連釋接整個系統(tǒng)的姻技術(shù)性能，應(yīng)旗與設(shè)計要求符驢合，檢查結(jié)果服記錄在《驗收溜交接記錄表中然》；對物業(yè)的往其他配套系統(tǒng)鞠、設(shè)施進行驗燈收，驗收結(jié)果約記錄在《驗收版交接記錄表》賠中。棗親7堵、物業(yè)交接管睛理勿7.暴1逗唉建筑公司應(yīng)按驗接管驗收應(yīng)具陸備的條件和應(yīng)嗚提交的資料提等前做好房屋交乞驗準備，房屋矮竣工后剖，甩旦及時提出接管臭驗收申請。接金管單位應(yīng)馳在嚷1訪5凳日內(nèi)審核完畢概，及時簽發(fā)驗全收通知并約定屯時間驗收，經(jīng)符驗收符合要求零，接管單位應(yīng)嚷在置7腹日內(nèi)簽署驗收其合格憑證，并胸應(yīng)及時簽發(fā)接關(guān)管文件。央7.它2控漫接管驗收時，經(jīng)交接雙方均應(yīng)保嚴格按照標準捏執(zhí)行異。那旁驗收不合格時讀，雙方協(xié)議處送理辦法，并商侵定時間復(fù)驗。襪7.壁3綿這房屋接管交付京使用后，如發(fā)她生隱蔽性的重速大質(zhì)量事故，歸應(yīng)由接管單位焦會同開發(fā)商和壯設(shè)計、施工單柿位，共同分析罪研究，查明原桃因；如屬設(shè)計紫、施工、材料在的原因應(yīng)由設(shè)歐計及建筑公司名負責處河理；如屬使用將不當、管理不眠善的原因，則奸應(yīng)由接管單位規(guī)負責處理。收7.華4眼鳳從驗收接管之便日起鍛，葬踢應(yīng)執(zhí)行建筑工伍程保修的有關(guān)粉規(guī)定，由建筑圾公司負責保修稍，個黑接管單位在需陡要時用于代修床。保修期滿，杰按時結(jié)算。種爬飛二并、惠“嫩時代廣崇場遭”缺業(yè)戶入住期間怕的服務(wù)方案奔河1冠、客戶現(xiàn)場看極房的物業(yè)管理摧配合方案：拖1.楚1酒確定客戶看房蘭專用路線垂種底在大廈招租過瞎程中，由于施擊工整改、客戶先裝修、客戶看碗房、業(yè)戶自用孫辦公有可能會毛同時進行，為稠了保證看房客不戶的人身安全頂、入住客戶的別辦公環(huán)境、成掉品的保護工作鍛，物業(yè)對此提降出可行性建議蟲，并與開發(fā)商億共同協(xié)商確定洋一條路線，供向看房客戶專用喚，避免造成交膛叉影響。筆1.怖2找租售過程中做攏好物業(yè)管理相貍關(guān)事宜的咨詢惠工作舉頃迅在租售過程中太，客戶若想了殃解物業(yè)管理服心務(wù)相關(guān)事項，趁如：物業(yè)管理鬼服務(wù)委托事項楚及范圍、房屋獎各項技術(shù)指標班、能源費收取靜標準（水、電右、蒸汽、天然串氣）等，物業(yè)較會派專業(yè)人員階對開發(fā)商提出貪的事項提供數(shù)安據(jù)和相關(guān)資料屢，解答物業(yè)相釋關(guān)問題，以保駐證房屋合同的屋順利簽訂。儲1.緊3闊向業(yè)戶提供物耍業(yè)各項收費標副準及大樓技術(shù)午數(shù)據(jù)，圖紙等安?？?.癢4遇制定業(yè)戶公約孝、服務(wù)指南及派裝修手冊。虹線2員、業(yè)戶的入住憑管理方案哭2.窗1俗業(yè)戶入住辦理慌：晃賀領(lǐng)物業(yè)根據(jù)大廈吃的具體使用情棕況，將制訂《助業(yè)戶公約》。個對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)坐利與義務(wù)、物搶業(yè)管理企業(yè)的州權(quán)利與義務(wù)、攝房屋的使用與都維修、能源費習(xí)收費標準與代碑收代繳協(xié)議、逢違約責任做出錘明確規(guī)定，與周業(yè)戶簽訂承諾乓書，以保證遵申守公約規(guī)定的倒內(nèi)容。攜2.笨2葬裝修管理：蛛?毫孫由于裝修涉及橋到噪音、粉塵驅(qū)、刺激氣味，錫如果沒有一套記切實可行的裝蜻修制度和強有液力的監(jiān)管措施旺，勢必會對業(yè)總戶及客戶的經(jīng)胳營活動產(chǎn)生一荷定程度的影響板，引起業(yè)戶的崗?fù)对V。良好的鐘裝修管理可以瞇將裝修帶來的濕影響降低到最遼小程度。語?彎敵裝修手續(xù)辦理牧所需提交的資稿料：民a苦粉裝修施工方案小及裝修平面圖購。花b塞饞公安分局消防堅管理處的消防慧審批手續(xù)。蹲c堆秩施工方營業(yè)執(zhí)吐照復(fù)印件、資莊質(zhì)證書復(fù)印件勇，需加蓋紅章父。百d禾聞施工方簽訂《酬裝修管理協(xié)議悟》及《治安消抖防責任書》。零e呼師進場施工人員富的身份證復(fù)印群件。蟲●顏糾刑施工方與物業(yè)烏簽訂《裝修手淚冊》，手冊中寇對裝修注意事游項及要求、消矮防管理要求、飛各項登記表（弊裝修項目登記召表、房屋裝飾桃裝修平面圖、瘡裝修日常巡查吩登記表、裝修菜前驗收單、裝噸修后驗收單、托裝修方案審核件表、精裝修相拔關(guān)方案備案表泉）等做出具體鐘規(guī)定。明確裝謎修公司的責任雕。慰●怎剪暖做好施工方案凍和圖紙的審批夫、存檔工作，澇以便日后查詢題。衛(wèi)●殲扁粒收取裝修押金嗎，這是施工方緞保證遵守裝修例規(guī)定的有力約橋束。本●哭慣石加強裝修監(jiān)管晨力度，避免出漁現(xiàn)違規(guī)操作，覆如隨便動火、垂正常上班時間天制造噪音等。悼●純盜失裝修施工監(jiān)管古流程圖（見下吧頁）：尖●輸左剪房屋裝修驗收三內(nèi)容包括房屋屋本體、圖紙及績相關(guān)資料，如櫻：使用說明書侄、合格證、檢粥測報告、保修成協(xié)議等祥。誦刺驗收結(jié)果填寫裂《驗收一覽表獻》。錫●擋坊簽訂接管驗收場協(xié)議，協(xié)議中寄對交接各方的尤權(quán)利和義務(wù)、魚保修時限、保怨修責任做出相宋關(guān)規(guī)定。壽詳溪裝修監(jiān)管流程飲楊炒三、投入使用屑后物業(yè)管理服射務(wù)捆躁1放、房屋建筑本鳴體共用部位的辮維修、養(yǎng)護和徐管理態(tài)1.換1落必房屋本體共用媽部位的維修與剃保養(yǎng)可分為計久劃性和突發(fā)性右兩類，一套全先面及完善的維霞修保養(yǎng)方案是仆將突發(fā)性故障蹲減至最低并加莊以控制的最有罩效手段。明1.庫2慣效計劃性維修與袋保養(yǎng)一般可分趨為短期、中期誰及長期，不同濾的保養(yǎng)及維修匪是根據(jù)不同的鹿需要，因此在嚼安排上亦有所應(yīng)不同。勉●央糾彩短期性保養(yǎng)及現(xiàn)維修銳沉麗這是指每月或兄每月所進行之隱經(jīng)常性維修及摸保養(yǎng)，這些工狡作能確保物業(yè)察之各設(shè)施設(shè)備啟能正常良好地混運作。醬●餃萬腹中期性保養(yǎng)及腥維修綢助恰這是指每年或份半年所進行之鎖維修保養(yǎng)，這取些是比較長遠俘之工作。主要晴是對房屋及設(shè)財備進行一些較爹大型維修、保耀養(yǎng)及一些在平愈日不能進行之童工程。掙●廉斬慨長期性保養(yǎng)及脂維修蛾蒙造這是指蘋每浙3-1殲0姓年或更長時間渡才進行的維修高及保養(yǎng)，這包賤括大型的維修凱、翻新、改造萍或更新。帶鉛擁進行計劃維修彎保養(yǎng)的次序和奉期限是根據(jù)房軟屋的作用、狀匠況、特點、使膛用條件來進行園安排，物業(yè)管第理部門每年根港據(jù)有關(guān)維修保怎養(yǎng)工作的內(nèi)容豬和要求，編制妹預(yù)防性維修保爛養(yǎng)計劃，分期腫分項下達給維醫(yī)修的人員或?qū)獦I(yè)公司予以實童施。歲奉2墊、房屋建筑本躁體共用設(shè)施設(shè)樹備覽2.腰1磚恩給排水系統(tǒng)，肥包括共用的上栽下水管道，雨火落管，加壓供農(nóng)水設(shè)備，中水油系統(tǒng)。秘●炒倡給排水管理人潑員必須了解、冬熟悉樓宇內(nèi)的依供水系統(tǒng)，如?。核堋⑺氐?、水箱、水泵枝，開關(guān)節(jié)門及膊閥門位置。拖●采鑼定期巡視水泵鬧操作是否正常件，供水系統(tǒng)有船無損壞或滴漏撥，悉發(fā)水箱是否清潔骨，定期安排清信洗水池，使水親箱每年清洗一動次，以保持衛(wèi)邀生。竿●昆釘經(jīng)常檢查溝、嚴渠及污水管道半是否暢通，及傷時清理渠道蓋侄上的垃圾，以構(gòu)防止下雨時渠辯水受阻而水浸嘆。窩●升狹樓宇外墻的公播用下水管發(fā)生脈破裂，應(yīng)立即泡維修，以免污之水流出影響環(huán)弄境衛(wèi)生。粗●迎朗水泵房內(nèi)所有榮設(shè)備在正常運栽轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)菊放在自動位置傻，所有操作標巨志簡單明確，槍主接觸器開關(guān)焰每兩個月檢查較清洗一次。柳●毛繩管理處每半年郊度應(yīng)對各種水需池（箱）清洗桃、消毒一次，震并取水樣送檢倉，如有特殊情世況可臨時增加貓清洗次數(shù)。是●證木清洗、消毒、款檢修等工作由船取得健康合格膚證的管理處技層工進行。斧2.壩2啄中央空調(diào)系統(tǒng)沙●驕扣空調(diào)主機的維批修保養(yǎng)惜a.屋辱中央空調(diào)機組猾必須每書隔伏1陜5拿分鐘巡餅查暴1垮次。并對冷媒略壓力、電壓、銷電流作記錄，粉在運行中發(fā)現(xiàn)仔屬于不正常的戶現(xiàn)象應(yīng)及時匯戴報給空調(diào)主管孩作出處理。迷b.廉某在巡查空調(diào)主梁機、風機、風句柜、盤管風機盲時，注意過濾楚網(wǎng)、過濾器、余翅片是否清潔筆，以及地漏排擠水情況，皮帶補和機械轉(zhuǎn)動部爸分是否需加油于或調(diào)整。組c.蒸慘巡查水塔、水極泵、膨脹箱時圣，注意水塔以妙及水箱的水位樓、水泵出入水蚊壓力表是否正鄭常，風扇皮帶綿及轉(zhuǎn)動部分是狹否需加油或調(diào)缺整。桿d.暫刮按照保養(yǎng)規(guī)程它及巡查制度，覆必須定時做好慶空調(diào)主機及所寺分管設(shè)備的日牽常巡查、保養(yǎng)濕工作，拿確保設(shè)備處于鋸良好的性能狀瀉態(tài)，并按設(shè)備匠的安全操作規(guī)鴨程操作，嚴防軌人為事故發(fā)生戒。女e.贏予保持設(shè)備房的覆清潔和通道暢稼通，嚴禁堆放唱易燃易爆物品男以及其他脖志窄雜物，提高警劑惕，注意防火榨工作。煮f.英鉤空調(diào)機組實行予定人、定崗負允責維修保養(yǎng)臘，礙據(jù)按安全技術(shù)規(guī)伴程、保養(yǎng)規(guī)程低進行操作，做朽好日常、月、沾季保養(yǎng)工作，尸保證維修、保奏養(yǎng)質(zhì)量，確保逢重點設(shè)備經(jīng)常提處于良好狀態(tài)皺，并記入檔案呆。輩g.姜霧發(fā)現(xiàn)如下情況平之一，均必須布停機查明原因村，進行及時修補理或更換墳季雹機件：害?情率發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)授出嗡嗡的響聲吉。腎?濕栗壓縮機發(fā)生敲滔擊聲和雜音。容?躺儀發(fā)現(xiàn)因負荷過盈大而發(fā)出劇烈祝震動。兆?甩開電動機、壓縮鞠機轉(zhuǎn)速明顯降慰低。拿h.桃爛冷凍機、空調(diào)魄設(shè)備運行正常三無重大事故?？h款嚴格按照操作爺規(guī)程操作，做海到冷凍機運行鞭穩(wěn)定無液擊、知咬缸、喘慢送耽振、超溫、超巾壓、泄漏等異污?，F(xiàn)象；油壓拳、油溫、油位蠶、冷卻水走逼奪進出水溫度及嚴壓力，冷媒水哄進出口溫度及蜘壓力、吸排氣巡溫度及壓檢俊簽力、電壓、電穴流、冷媒量均治應(yīng)在正常范圍肚內(nèi)。保證無重纖大事故發(fā)生。鳥i.原良保持潤滑油、和冷媒、傳熱面輔的清潔翼眼記按要求定期清去潔各過濾器視，郵冤更換潤滑油、命冷媒；定時清奶潔冷卻水、由柿忽冷媒水質(zhì)的受流污傳熱面并保惹持良好的傳熱拼效果。總j.呀腰做好經(jīng)濟運行旱假仰定期分析冷凍潑機運行情況和跑能耗指標，搞變好合理供冷，聾發(fā)現(xiàn)問題飲碎同及時解決，使斷機器始終保持錯良好的經(jīng)濟運末行狀態(tài)。預(yù)k.恢柔對冷凍水系統(tǒng)性水質(zhì)每季度、思對冷卻水系統(tǒng)宗水質(zhì)每半個月廉化驗一次科隱把運行人員對照電以上數(shù)值進行支驗收，化驗單任應(yīng)與工作單一為同保存，該降笨并在監(jiān)督記錄隆上做好記錄。創(chuàng)l.擴壘運行人員每月刮自取水樣檢查宇，使具用小P增H均試紙測試輛其局P陰H較值褲，南鎖并靜咳芹淺置池2敏4垂小時，觀察其恰色度冒，起些做好記錄。若送發(fā)從現(xiàn)摘P來H稠值超標或水樣靈紹澤濁或有明顯銹刺色（微紅），拍應(yīng)馬上通知主胡管并由主管通非知承辦單位雪剝礎(chǔ)工程維修部主枕管，水樣保鏟存亦5抓天。饑●養(yǎng)悄空調(diào)主機的操融作：瘡a.乘哥啟動前的準備籌?南糧檢查配電是否所正常，抄讀各賭相電壓。停?答餃啟動風柜、新桃風機及風機盤焰管，最低要有戶一臺以上冷凍物水泵的庸大閣水流量。旋?銀折檢查油溫度是公否達到要求。江?莖康啟動冷凍泵及開冷卻水、冷卻格水塔風扇。設(shè)?唯頑視察冷凍機冷揉卻水流量及出溜入水壓是否正騎常。值b.傍叨啟動程序鑒?姜陰如以上設(shè)備工顧作正常，可按脹動吳“打自動逆（傻A(chǔ)UT限O布）說”熟按鈕。蛇?分去主機內(nèi)的電腦貸將探測各自控五連鎖冷凍、冷瑞卻水流開關(guān)等服，勁犧如果電腦探測勵的各連鎖無誤梯，主機將正常同運轉(zhuǎn)。矩c.較鞠運行時的正常械數(shù)據(jù)臭?賓查冷凍油壘溫汁5躁5姓—狗60°C扣。謀?騰容冷凝器壓夸力至79席6賣—弱1250KP燈a若。不?螞戰(zhàn)蒸發(fā)壓礎(chǔ)力潮25戚0舅—務(wù)270KP其a帥?？蚫訪.償停機程序價?亭桿按操作屏賠上兇誓“貌STO楚P授”亦鈕一次，請不買要按兩膨次糟“恐STO殲P配”趨來停機煉，揪羽否則機組將認徹為是緊急停機宿而停機前不卸嘗載。委?唇她冷凍水泵應(yīng)持剖續(xù)動達作塞1漿0凝—代3急0尤分鐘才可按停猛，冷卻塔風扇劍可在停機后數(shù)開分鐘按停。孩?鉆縫停機后應(yīng)繼續(xù)暫保持主機油箱竿處于預(yù)熱狀態(tài)璃，以便再次啟民動，嚴禁將配宿電開關(guān)打寒向血“圾OF存F購”漏。紐●兔弱風機盤管的維圣修保養(yǎng)儉a.什桶制冷技工每隔縣半年對風機盤破進行一次清潔瞎、保養(yǎng)。燥b.選乎檢查風機是否雕轉(zhuǎn)動靈活，如絕有阻滯現(xiàn)象，窩則應(yīng)加注潤滑叫油凳;伯如有異常摩擦儉響聲，則應(yīng)更告換風機軸承。輸c.衰垃用時500芒V蠢兆歐表檢測風噸機電機線圈絕其緣電阻應(yīng)不低深于杠0.5瘋M姑Ω咳,賊否則應(yīng)整修處連理。檢查電容束有無變形、鼓慮脹或開裂，如摧有則應(yīng)更換同注規(guī)格電容；檢繡查各接線頭是巧否牢固，是否堵有過熱痕跡，摔如有則作相應(yīng)誤整修。甘d.五稍清潔風機風葉蓮、盤管、積水袍盤上的污物。振e絕.圣用鹽酸溶液（筒內(nèi)加緩蝕劑）等清除盤管內(nèi)壁瘦的水垢。畝f.郵崇擰緊所有緊固頸件。鎖g.務(wù)茄清潔風機盤管閉外殼。●配電系統(tǒng)叢a.搬弦建立運行記錄渴，每小時至少已巡查一次，每燭月組織檢查一但次，每年槽礙牧檢修一次，查敞出問題及時修姐理，不能解決忌的問題及時報總告物業(yè)部和工簡程部。每班巡曉查內(nèi)容：房內(nèi)處是否有異味，閘記錄電壓、電程流、溫度、電床表讀數(shù)、檢查抖屏上指示燈、梁電器運行聲音販、補償柜運行用情況；發(fā)現(xiàn)異湊常，及時修理杏與報告。尖b.最焦電器線路操作慰開關(guān)設(shè)明顯標號志，停電拉閘貝；停電檢修，盼掛標志牌。朵c.肢液變壓器在運行濤中觀察其聲音抗、溫度是否正佩常，電壓電流疫的測量讀數(shù)。頃d.傲慣所有計量儀表偷的測量讀數(shù)及申指示燈、信號輔裝置等是否正鏡常工作。埋e.挪檔運行中的開關(guān)齊、母線、接頭絮等一切截流導(dǎo)滾體有無跳火、嘩冒煙、燒燒勤湖焦、發(fā)熱、變待色等現(xiàn)象。畝f.綿豈各開關(guān)回路需丑標明供電范圍采，以便工作，映每星期檢查開額關(guān)一次，唇譽匙每天檢查電表峰一次，發(fā)現(xiàn)問捎題及時處理。轟g.哭娃變壓器外殼及犁電纜系統(tǒng)有良批好的接地，接尚地電阻每年測驚一次。壟h.求輩配電室做好通束風和降溫工作頁，一般室內(nèi)溫驟度不超喚過欠40借石攝氏度為宜。葬i.虧嶺檢查電纜坑有冠無積水，如發(fā)已現(xiàn)積水應(yīng)及時捎清除。赴j.押屋配電室每月吸歌塵一次，保持裂室內(nèi)清潔、干境凈。習(xí)k.庸和有檢修記錄和裝測試紀句錄紙恭，試驗有效期羞為壇2產(chǎn)年。磁l.比棉每年對接地網(wǎng)賤檢查、測試一粱次。據(jù)m.止報功率因素補償僅低融于榴0.鍛9備時，應(yīng)及時修睡復(fù)?！耠娞菁筧.穩(wěn)改電梯值班員須壺每天對所轄電悼梯進行巡視檢芽查，巡視檢查忠內(nèi)容包括：寒?珍逢電梯運行過程太與正常狀態(tài)有文無差別。熟?邪魯電梯的配套設(shè)治施是否齊全完鎮(zhèn)好。發(fā)?險秤電梯機房減速礙箱是否正常片?藍劈電梯鋼絲繩外荷觀是否有斷絲巴斷股現(xiàn)象。踏?盲頃電梯制動區(qū)是槳否可靠，制動鷹、禁錮件是否劑松動。頃?兄拋電梯維修保養(yǎng)囑工作是否留有莊缺陷。采?稍扔電梯機電運轉(zhuǎn)串是否正常。聚?目柴各外呼、選層肉、指示裝置、柏對講電話是否編正常。劉?巾葬減速箱油位、包溫升是否正常糕。益?遲捆有無異聲、異咱味現(xiàn)象和地坑稱水浸現(xiàn)象等。伶b.偷辜電梯機房要求宰罵李機房應(yīng)有通排域風、防潮、防誕塵、防小動物閱等措施；地面煉、門窗、役爺幅設(shè)備完好清潔景；通道暢通；第維修工具、備輝件固定存粘放諷于；定人定時痰誠芝清掃，保持清敬潔整齊；機房侄不準堆放雜物姓和易燃易爆物蚊品；要有愿肺梳消防措施。機雨房照明和維修墳電源插座及電畫源開關(guān)應(yīng)符合勤要求。機呢硬摔房門要加鎖襯，孕磁門上應(yīng)葛有線“著機房重地閑人棄莫鋒入爛”撈的標志，機封房頂忍紡等應(yīng)裝置金屬吊命鉤，指明最大宏允許負荷量標霞志。沾c.孝襲電梯地坑要求門臥絕地坑要保持清慣潔，安裝照明民裝置，無積水百、滲水現(xiàn)象，譜定期檢查條筍糊安全開關(guān)是否軌有效。溉b.細姿電梯控制屏用臂吹風機或用漆江刷輕撣，做到塊無灰塵，磁鐵局接觸開關(guān)氏鄙濁無銹蝕、無油臟垢。如有油垢壩，用酒精棉花詠擦凈，以防被估粘結(jié)吸住不放勉，造成電動機猾連續(xù)運轉(zhuǎn)。價e.投投曳引電動機全歸部外形要擦凈乳，做到無油垢潔、無黃油，底割盤無積油。診f.繭衡各層廳門及地殿坎槽要經(jīng)常清毒潔，以防門腳霧阻塞而影響廳辮門暢通。廳門傘外要定期擦凈娛，保持整潔衛(wèi)配生。寧●繩以樓內(nèi)消防設(shè)備餃設(shè)施吸a.患跳每月隨機抽取嘗不低于５％的錘煙感，檢驗煙究感報警是否正狗常。宏b.蘿均手動報警按鈕咱，檢查安裝是釀否牢固，有無晉破損及丟失。幻c.申火任選手動報警濃按鈕，進行模株擬報警，測試缺報警功能是否多正常。按d.撕尼室內(nèi)消防栓每盼月逐個檢查一對次。檢查栓門酸關(guān)閉是否良好撇；鎖、玻璃有棄無損壞；箱內(nèi)峰元件是否良好股，有無脫落；潛栓內(nèi)水槍頭有拴無滲漏；水帶非仔細檢查有無現(xiàn)破損，如有，黨應(yīng)立即替換。千e.廣獨隨機抽取消火奮栓破玻測試，鈴消防中心應(yīng)有俊正確的報警顯還示。猛f.蟲亦定時檢查出口博指示燈，玻璃勒面板有無劃痕屠或破裂現(xiàn)象。盆g.聾辯出口指示燈、要電源指示燈是續(xù)否亮，如不亮雷，應(yīng)立即修理物。鉤h.待掛檢查出口指示熊燈安裝是否牢東固。莫i.滲釣定時進行一次露備用電池亮燈劇，使電池放電碗后再充電，延寧長電池壽命。唱j.鮮甲每半年進行一委次風機啟動試象驗，消防泵定頃期保養(yǎng)檢修。通k.賓驕每半年進行一唇次噴淋報警閥欠門、壓力表檢捎查。仇慕3照、物業(yè)管理范呈圍內(nèi)市政公用雄設(shè)施管理澤3.種1浸伍綠化識●供型綠化管理方案彈槍曲大廈區(qū)域和周法邊綠化是大廈勤環(huán)境及其功能頭與美觀相結(jié)合擊的整硬嚷工體，針對具體遺情況，我公司眠接管后將安排井專業(yè)綠化隊進抵行養(yǎng)護、沿寇焰管理。棄a.哀遭制定全年綠化燭養(yǎng)護管理計劃告b.嶄裕建立健全綠化胳養(yǎng)護人員崗位瞞職桿責噸,移完善管理制度綠。平c.昌撇綠化養(yǎng)護工程殺程序鄙?拴講物業(yè)園藝師根涂據(jù)實際情況和杰業(yè)戶需求，制黑定綠化改造方財案和每月綠化謹工作內(nèi)容，并似定期檢查工作填的落實情況，然報業(yè)戶和物業(yè)己項目負責人。尸?搞親項目負責人根綠據(jù)園藝師制訂兄的綠化改造方福案和每月綠化坡工作內(nèi)容，安亂排綠化維護員榨開展工作。乘d.魚忌室外綠化養(yǎng)護秧?蔑略嚴禁踐踏草坪設(shè)，保證草坪生多長良好。料?遙組搞好綠地的環(huán)超境衛(wèi)生工作。助?滔上花木的死株、援病株及時清除賺，缺株補植。記?慧甜發(fā)現(xiàn)病蟲害進諸行捕捉或噴藥淘消滅。鍋?餅憑花木、草坪根見據(jù)季節(jié)調(diào)整澆忠水時間。保證賠不出現(xiàn)翹邊焦差干跡象。犁?辦泉草坪的除雜工周作要定期進行淺，保持草坪的爺純凈。愈?祖崇花木每周除草鞭、松土二次以盯上，并進行施春肥。者?炭鷹草坪要經(jīng)常扎劫剪，草高控制嬌在緒5鼠㎝以下，每季彩施肥一次。銳?碗諷每可3尖個月對喬、灌蒜木做一次綠化女養(yǎng)護，每隔一褲周澆灌一次，丈對俘支緊高度超過銹5m閘的喬灌木實行莖修剪，及時剪偉掉枯葉殘枝，傅使高低日別悔錯落有致，外捎形美觀。春秋尺兩季施肥，肥概料不透出地面嚇。有?串斑綠化帶和扭2m孝以下的花木，猾每月要修枝整式形一次。訪e.騰爪室內(nèi)綠擺音糠固色彩艷麗的花測卉和碧綠青翠朋的植物，通過撥藝術(shù)的處理，喉裝點大廈磁缸壞室內(nèi)空間，綠嬌化美化環(huán)境，爭給人們以清新經(jīng)、高雅的美好捕享受。斗?廊沉綠擺管理標準擦☆唇轟搬運花卉時，驚要注意保護花限卉的形態(tài)不被權(quán)扭曲和損傷，申注意結(jié)半劈放置場地的衛(wèi)搏生，盡量減少擔花泥及污物的率散落。跨☆廚潛大廈內(nèi)擺放的效花卉要經(jīng)常檢肝查，相互調(diào)劑萬，在檢查時要弄及時清除黃葉括、枯葉，對已奶枯萎的花卉要推立即更換。柜☆疊雖保持花卉的正北常生長，與葉聲面清潔，按規(guī)工定擦凈葉上的濃灰塵及淋水。蔑☆勾尋花卉品種配置匹和擺放位置適旗當，構(gòu)圖合理尾。殘☆孩灰建立花卉養(yǎng)護什管理檔案，制量訂各類花卉樹炎木標志牌，將望品種、數(shù)量、南擺放位置、編拴號等項目逐一面列出。聚☆忘揭定期注意綠擺挺動態(tài)，提供管香理依據(jù)和參考跨。情☆腰我向業(yè)戶宣傳注評意事項，爭取生客戶配合，共用同做好養(yǎng)護工叉作。律?饒執(zhí)綠擺擺放方案朋☆方夾建筑物的空間午與植物擺放的桃關(guān)系：植物大到小、高低、姿濃態(tài)與擺放位置霞空間大小比例蓋適當。植物擺深放位置多考慮旬在出入口、凸豆凹處、柱前及濁大面積硬質(zhì)墻眉前。并根據(jù)甲琴方要求力求做辨到線條簡單明階快，樸素大方腦而不奢華，以購精巧的擺放和右各具特色的風岡格，體現(xiàn)不同院業(yè)戶的企業(yè)精戴神和文化內(nèi)涵焰；橋☆心德建筑物的色調(diào)滔與植物擺放的聲關(guān)系：植物色苗調(diào)將以淺綠、梳深綠為基調(diào)，撿配以高檔優(yōu)質(zhì)家套盆，使植物隱擺放的色彩與寫建筑物色調(diào)既歉有變化又協(xié)調(diào)榴統(tǒng)一；輕☆鮮揉建筑物與植物技擺放的主次關(guān)群系：植物的種哀類和數(shù)量要精退益求精，不宜蔑過多、過濫，蓬做到既有氣氛鋼又不顯得雜亂帖；既能彌補硬瘋質(zhì)裝修材料的雅缺點又不喧賓曠奪主。既營造槐出良好的辦公獅環(huán)境，又不能飽影響正常的辦亭公活動。動?似疑日常的租擺管營理方案違☆析雞每周末租擺人拋員更換老板間扔及大廳前臺的爐鮮花，并將花恢泥交足水，花暖葉用噴壺噴水何，使鮮花的葉成子保持鮮亮。斬☆敞盤租擺人員每天富對綠色植物澆早水時，避免將臨水澆多，水流遷到地上將地毯勒弄臟。腸☆駝初租擺人員每天壘用剪枝工具對炭形狀不美觀、懇個別葉子發(fā)黃當?shù)木G色植物進運行修剪工作，論以保證每盆綠卡色植物沒有黃姓葉，形狀符合扎要求，保持整染體性。呢☆蓄啦租擺人員差每次3尖—草6腫個月對綠植施躍肥一次，應(yīng)根臂據(jù)綠植的品種吧不同制訂施肥我的具體時間和劑頻次，并將工視作內(nèi)容填寫工亞作記錄。此☆夜態(tài)如有須調(diào)整或娘更換的綠植，麥租擺人員應(yīng)向端客服主管匯報扒，經(jīng)同意后方幫可實施。請?撲勸重大節(jié)日的租萄擺管理方案族☆駱慢租擺人員應(yīng)提譽前一周按業(yè)么戶窄/桃開發(fā)商要求將廊花壇布置完畢京。串☆鍵只租擺人員每天僵對花壇內(nèi)的花叼卉澆水，澆水麻要均勻，使每栗盆花卉都能吸腰收足夠的水分左。麻☆籮嬸租擺人員每天失對花壇內(nèi)的花艦卉進行檢查，誠發(fā)現(xiàn)有損壞或更不符合要求的棵花卉，及時向叔項目經(jīng)理報告鈔，項目經(jīng)理給娃予協(xié)調(diào)解決。米?訪啦租擺管理服務(wù)畝的監(jiān)督與檢查趁☆倍會租擺人員每天咱對綠植進行巡碗視，發(fā)現(xiàn)不合浩格的綠植隨時玩進行修剪或更招換。奉☆晉胖客服人員每天括對綠植進行抽但查，發(fā)現(xiàn)的輕紙微問題填寫《受服務(wù)質(zhì)量檢查辱考評表》可責星令租擺人員進壟行糾正，發(fā)現(xiàn)慶的一般問題應(yīng)嶺立即向客服主艦管或部門經(jīng)理譯報告。舞f牛.全綠化改造方案侮和每月綠化工乘作內(nèi)容糞?門早工作原則綱裁河保持良好的綠爐化效果，在現(xiàn)桶有基礎(chǔ)上有所知提高并不斷完樹善，保伐文售證現(xiàn)有綠化不腐改變使用用途申，綠地面積不鬧會減少，花草抓樹木生肅穿企長正常，節(jié)約稱水資源，盡量況使用環(huán)保型農(nóng)連藥化肥，減少睬對環(huán)境丟匙門的污染，逐年罷增加垂直綠化掠面積，優(yōu)先選住用抗蟲性好的刃園藝植物。助?拾盛工作程序叢☆石儲園藝師根據(jù)實甘際情況負責制熊訂綠化改造方咱案和每月綠化嚼工作內(nèi)容，并自定期檢查工作戰(zhàn)的落實情況，密報物業(yè)項目負胃責人?？儭蠲岔烅椖控撠熑烁O據(jù)園藝師制訂伶的綠化改造方獻案和每月綠化挽工作內(nèi)容，安巖排綠化維護員幕開展工作。嘗3.鏡2紛化糞池蜓●及頭與有資質(zhì)的專赴業(yè)清淘公司簽泡定服務(wù)合同。跡●喬甘化糞池每季度飽清理一次。瓣●桃遵作業(yè)操作時做棟好保護，防止慨弄臟工作現(xiàn)場蹤。臨●些襖因作業(yè)時會產(chǎn)析生噪音，故避隱開業(yè)戶的工作照時間。鬼●遮教擱揭開井蓋后，前要有專人看護別，應(yīng)配備相應(yīng)窯標識，清理后渠蓋好，以防行訊人跌溜落延坡。悼●預(yù)塵省化糞池內(nèi)的沼痰氣有毒且易燃斜，故應(yīng)將充分辦散發(fā)后，才能冶作業(yè)。動●養(yǎng)灘作業(yè)時，周圍熱不得有任何明釀火。弦眾4窯、公共區(qū)域內(nèi)棟的清潔衛(wèi)生、桑垃圾的收集、韻清運工4.艦1越保潔管理方案焦●唐認建立健全《保灘潔管理制度》纖對大廈實施全棄方位保潔，保叮證清潔衛(wèi)生。壁a.猶姜制定《保潔工掠作標準踢》嫌,角確保各區(qū)域的淡清潔質(zhì)量達到胸業(yè)戶要求。的b.估慣制定符合大廈孩清潔標準的《哭保潔工作流程雹》，從而保證訪保潔部順暢的溝工作程序。遮c.水另制定《保潔培栽訓(xùn)方案》，不勒但要求外包保赴潔公司對新上凝崗員工、層長冷、領(lǐng)班等制定蛾相關(guān)知識的實行操及理論培訓(xùn)作，物業(yè)部還專恩門制定針對不揉同業(yè)戶專項服喇務(wù)的培訓(xùn)，以北提高技術(shù)技能緣，尤其須加強燥其服務(wù)意識。專d.茂繭制定《保潔員開工作手冊》將煌保潔員的工作蘇區(qū)域、具體區(qū)鍵域的工作頻率煮、每個時間段米的工作內(nèi)容做肉出明示，以確遠保提高保潔員血的工作效率和倒最優(yōu)化的人員臟管理，減少人道員，提高清潔沉質(zhì)量。災(zāi)e.曾誤建立完善的監(jiān)法管體系。除物舊業(yè)部管理人員粒層層監(jiān)督檢查么工作外，客服光部還增設(shè)一名搖質(zhì)檢人開員專門檢查工耗作質(zhì)量，如有弄不合格區(qū)域，聚在最短時間內(nèi)童改正。匹f.偏才建立與其他部秤門的溝通合作舞。建立快速有涼效的信息傳遞然機制，除本部嬸門檢查自己的脆工作外，還協(xié)嗽助其他部門的住相應(yīng)工作。如懇工程的報修、濕綠植檢查、大訓(xùn)型會議的輔助售工作等。探g.紹摧建立健全激勵哄機制和約束機罪制。將保潔員浪的工資中劃分楚出一部分獎懲衫工資，根據(jù)保烘潔員的工作量羨大小、工作質(zhì)塘量好壞、工作鄰時的蝦旺賄表現(xiàn)及出勤情黑況等多種因素四實行獎懲分明嗓，多勞多得的傾獎懲制度。宇h.虎未制定各種應(yīng)急執(zhí)程序以應(yīng)對突華發(fā)事件。呼●蘆末駛大廈區(qū)域內(nèi)統(tǒng)怖一放置垃圾筒濾，生活辦公垃壺圾日產(chǎn)日清，抖對業(yè)戶生活辦嘗公垃圾實繳施刷“填三泥化效”蠶管理，即垃圾失收集袋裝化、甘垃圾回收資源廟化、垃圾處理泳無害化。坦a.愧望垃圾收集袋裝鑼化：業(yè)戶生活凡垃圾的收集，求統(tǒng)一采用標準普的垃圾袋進行績袋裝清運。夫b.否唐垃圾回收資源很化：通過垃圾級的分類收集，疊從中分撿出可綁回收物品進行叛回收利用，避兵免資源浪費?；╟.礙淚垃圾處理無害衰化：再次分撿身后出現(xiàn)的有害真垃圾可統(tǒng)一交信給環(huán)衛(wèi)部門進渴行集中處理，紐無害垃圾則委匪托環(huán)衛(wèi)部門運賞出大廈。膚4.色2呼套保潔工作程序懸標韻準外<兇見附表譜一躍>坡4.年3拖保潔工作安排豬（例，可根據(jù)肯實際情況調(diào)整宇）悠●希東每日保潔安排感：敵a.愚7:00-啞9:0依0薪：集中垃圾、男地毯吸塵、做但兩個衛(wèi)生間的迷清潔、打掃樓榨梯（扶手、立順柱、地面）、效電梯間和電梯狐廳的清潔、擦宴辦公區(qū)隔段、漂清潔煙灰缸。結(jié)b.刻告經(jīng)理室、會議轉(zhuǎn)室饒[橋門（門框、門折面、合頁、門罷把手、門軸）病、窗（窗框、幻玻璃窗臺）、這桌（桌面、桌摘腿）、椅（椅俘腿、扶手、靠亡背、椅座）、要地面、桌上物思品規(guī)]秤全面清潔雕c.蚊9:00-油12:0陡0兇：清潔窗臺、快窗框、玻璃、吃開關(guān)、插座、畢文件柜（柜緩慌患面、柜頂、把幼手、滑軌、隔蝦板）、飲水機籠（滴水盒、機川體、飲水桶）紀、踢角線、消奶防栓、工程門茄、衛(wèi)生間維護劉。冷d岡.謀下午：巡視保黨潔（會議室、燙衛(wèi)生間、飲水鎖機、地面維護超、飲水機旁垃幻圾筒、煙灰缸沫）、綠擺清潔茄e.焦16:00捏-19:0鷹0境：收垃圾、擦亡拭標牌、宣傳范欄框丙f.越18:00珠-19:0拍0彩：吸地毯。合●莫者每周清潔二次貝：管道、布告蓬欄頂遙●胸藍每周清潔：倆顫河徹底清潔所有狡玻璃、鋁塑墻鋪面（整體）、殃清洗衛(wèi)生間磁粘磚墻、衛(wèi)肅向拳生間隔段頂、者工位隔段縫、使屋頂抽風口、踐壁燈、工位椅甚子（椅腿、扶戀手、椅背、椅雨座）、地下車侄庫沖洗斧●許槳半月清潔：鋁刑塑墻頂葬術(shù)5早、保安、消防景管理巡視方案窯；芽5.擠1不神保安管理方案●人員管理陶累嚇對保安員實行圣半軍事化管理魄，所有保安員臨均在物業(yè)區(qū)域革內(nèi)集中住宿；胳為應(yīng)付突發(fā)事城件，非在崗位家保安員談的螺70勝%掛承聲擔氏“伍應(yīng)急分傳隊兔”恒任務(wù)在保安員盛宿舍休息待命慰，外出人數(shù)控臺制職在受30稿%者。應(yīng)急分隊的壺主要任務(wù)是在哥可能發(fā)生各類鄭刑事、治安案違件、火險和其碰他自然災(zāi)害事室故時，有足夠曲的力量應(yīng)付和掃處理，使影響粒和損失降到最卸低。踏●落棒建立完善的激劫勵機制。閃a區(qū).記定期與保安員季舉辦座談會，錄分組進行討論齡工作、生活中認的難點，并由洞最高組織者進豐行現(xiàn)場解決。冒b識.泊根據(jù)保安員的穿工作情況，以坐獎分的方式對切保安員進行獎填勵，并根朽據(jù)囑稼屋其陽姻績疲效據(jù)哀挎（獎分）值進去行日評、周評憂、月評最終來癥體現(xiàn)個人所得千。從而激發(fā)工占作熱情。疾c渣.政根據(jù)工作中三險種人述員逢(驕分別為工作積值極的、工作消另極的、工作一撈般會)亭的情況，定期成舉辦學(xué)習(xí)互勉她工作，激發(fā)與秤帶進每一位員蛋工。河d框.芽定期組織娛樂速活動，專人負瞧責落實，讓每諷一位員工都能野享受到大家庭乏的溫暖。倍e盞.蘭針對每次進行周的工作都進行飛摸底評估，并膀建立相關(guān)檔案撿，來進一步完辦善吧啊鋤管理工作。鍬?敲丘保安員的選擇五：墳店鄉(xiāng)如：身高、體據(jù)重、業(yè)務(wù)、會法話、處事能力躬、資歷、外語釀程度，工作業(yè)病務(wù)熟練程序，滴建立專用相關(guān)院表格保存?zhèn)€人動檔案作為今后輪培訓(xùn)的依據(jù)。洪?鼠紛保安的入職流抄程和辭職流程惰：蔬測及為了更好服務(wù)鷹于各業(yè)戶，完餃全控制保安的副入職和離職不屋至使各業(yè)戶的殲工作正常運行嫩受到影響，特舊制定了相關(guān)入量職、離職流程友。既?銹字培訓(xùn)制度碎a屬.森制訂培訓(xùn)計劃矛；爺b.掛卸分級分批對保撒安負責人和保沉安員進行專業(yè)中培訓(xùn)；竿c.泄貓對每個人培訓(xùn)矮情況和進度，蹲以及培訓(xùn)后的魔結(jié)果都以表格呈的形式體現(xiàn)；仗d.嫁瓶以報告的形式屈總結(jié)培訓(xùn)受益塘情況并列入個起人的檔案，依記此作為建議保壁安塌啟躁公司升職或增偏加獎金的參考袋；隔?批順完善的信息反棟饋機制孩a嚷.裁日?；卦L及以資問卷的方式來努向業(yè)戶調(diào)查保兄安的滿意度，呈做好相應(yīng)統(tǒng)攝計指佳訂并分析解決問匯題。我b程.覽對業(yè)戶的特約杜服務(wù)做到有記手錄單、有責任賄人，有落實人伴，及時反饋業(yè)逢戶滿意的情況匙。社?鹿喝建立嚴密監(jiān)督身機制漁a.梨斬依員工總?cè)藬?shù)桂確定有效管理尾人員的人數(shù)原礙則，設(shè)立各管交理層。中b.娘蔥依據(jù)不同的管吸理層建立各自棕職責與職能。命c.敞朱不同方式不同習(xí)部門進行互相奶監(jiān)督并做出監(jiān)扶督內(nèi)容標準、拒流程、計劃贏表境思碰格，相應(yīng)資料風進行存檔。竄d.破炕對查出的問題犬有跟進、有落把實、有反饋、鳳有工作計劃、遲有責任人。財e.巴究消防督察鴿員棕2迫4陵小時對大廈消嶼防和保安工作座進行監(jiān)督檢查亂。塌?嬌趁保安工作程序狀躬唇在屬地公安機勻關(guān)和相關(guān)工作希的政府監(jiān)管部濾門的指導(dǎo)下開鞭展物業(yè)安全保圖衛(wèi)工作，配合辮公安機關(guān)完成捎所交辦的工作翅任務(wù)。挺a.碰阿對所轄區(qū)域進益行安全防范檢鄙查、發(fā)現(xiàn)隱患門、漏洞，提出袖整改措施。對裂可抱須午能發(fā)生問題的蓄部門、部位，示提出具有前瞻貓性和可行性的賞防范措施。根慢據(jù)公安機關(guān)文曬件規(guī)定審核，崗確定重點防范蓬部位；建立重則點防范部位檔顆案。每季及重皂大節(jié)日前，對芒重點防范部位閃進行一次安全尋檢查并記錄，濱寫出重點防范放部位安全檢查誕報告，建立《慢重點防范部位柔登記制度》和斧《重點防范部敏位安全保衛(wèi)制卸度》。訴上報項目經(jīng)理棄和保安主管，磁并抄送有關(guān)部石門支.土b.裁愈發(fā)生一般治安朵問題，情節(jié)特嘆別輕微、尚不危夠治安處罰的爺，參照有關(guān)規(guī)暮定嚷膚處理；做好訪渾問筆錄，填寫起《處理治安問爆題登記表》。蚊c.碌抵發(fā)生治安、刑框事案件后，應(yīng)算立即報告項目釋經(jīng)理或值班人伯員和保安負責遺人，當班人員誦迅速調(diào)集警力尤趕赴現(xiàn)場，控膚制事態(tài)發(fā)展；謊留住雙方當事歲人、扣留犯罪極嫌疑人、留住遣見證人；做好堵訪問、詢問筆胳錄、查清基本村情況；由項目除當班最高一級共負責人決定是頁否向公安機關(guān)姐報案，需要保扎留現(xiàn)場的，由琴保安部負責人封派人對現(xiàn)場進再行保護胞d.蒜蜜受理業(yè)戶、客琴戶丟失投訴：騰業(yè)戶、客戶、粗客人在物業(yè)區(qū)企域內(nèi)丟失物品孝，物業(yè)保安人登員首先保護好吹現(xiàn)場、訪問情芹況后作為線索悅存檔備查。業(yè)頂戶、客戶、客癢人需要報案的吸，應(yīng)首先向?；藏撠熑藞蟀傅?，由保安負責柔人協(xié)助其向所躬屬公安機關(guān)報扎案。永e.就乓對管理區(qū)域內(nèi)撓撿到的物品及蒜時填寫《撿拾紀物品登記表》決、《收存撿拾獄物品回執(zhí)》，仙根據(jù)線索積極徐查找失主。對尺查找失主未果硬的物品，進行宜分類收存，每款半年向公司財款務(wù)部上繳。胳f.取妄制定《危險品頁管理規(guī)定》、首《緊急情況處選理預(yù)案》、《誓保安重要設(shè)備早啟用程序》等澆，并與相關(guān)政嫩府監(jiān)管部門建我立綠色通道，顫以備處理緊急律情況。稍g.委榮對員工進行培此訓(xùn)（按《培訓(xùn)坊控制程序》執(zhí)引行），應(yīng)本著末預(yù)防為主的原裳則；對新入職揪員工進行安全壽常識培訓(xùn)；結(jié)作合社會治安形惰勢，經(jīng)常進行咐培訓(xùn)，填寫《殃員工培訓(xùn)簽到站表華/豪考核成績單》音?？?飾蘿警員備勤要求聽a.驟威警員備勤期間啟，不得隨意離路開備勤區(qū)，在海大廈內(nèi)臨時有腰事需刪離塌凱攔開備勤區(qū)，應(yīng)霸告訴其他備勤胖警員自己的去塑向，長時間應(yīng)豆向隊長請示。啞b.遣枝在宿舍備勤警聲員不得大聲喧譯嘩，不得影響瑞夜班人員休息燥，應(yīng)保持好宿跑舍衛(wèi)生及公用贈設(shè)備設(shè)施，時壩刻準備應(yīng)付各僅種突發(fā)情況。手?搜賺車場的管理浮a.岡弟在車場出入口鹽，保安員對出漫入車庫的車輛選均要嚴格檢查拉登記核實后施傳行。桿b.監(jiān)揪巡邏人員每一爪小時對存放的母車輛進行巡查攏，并做好巡查穗登記，如發(fā)現(xiàn)鞠不同的問題應(yīng)壤根據(jù)各自的工此作流程進行解競決匯報。田c.撓填當車場車位停老滿時，當值保負安員應(yīng)在車庫屑入口放演置違“炊車位已解滿溉”遷的標識牌，以泥提醒前來停車觸的客戶。騰d.明貧根據(jù)業(yè)戶要求撥對部分停車位癢進行收費管理束。溫?都昏首先根據(jù)車型走、停放時間確啦定收費標準。鴨?拜虧當車進入停車翁場，車輛入口罪保安根據(jù)車型萍確定收費標準路，并向來賓發(fā)讓放計時卡。指宋導(dǎo)車輛進入停讓車場，同時用澡對講機通知巡樓邏保安打開地與位鎖，指揮車賭輛入位。寬e暫.桃巡邏保安接到寄入口通知后，粱按停車場相關(guān)怒規(guī)定引導(dǎo)車輛懷停放入位，并疫提醒客戶帶好咽自己的貴重物嶺品鎖好車門，頃并時時看管好呢客戶車輛不被洽偷盜?；@f己.辭對多家業(yè)戶的珠車輛為了便于蝴管理，制定不妻同顏色不同規(guī)廢格的停車證，仗并對車輛必要土的資料進行存真檔，比如車型王、顏色、車牌絹號、車輛歸屬送性質(zhì)、聯(lián)系方距式、完損情況性。固爛脾若遇一家業(yè)戶惠有重大接待時割，可與其他業(yè)減戶協(xié)調(diào)預(yù)留停鐵車場，保證接紅待的順利進行慚。斗?璃肆物資的管理拔劑a民．匯困建立保安系統(tǒng)語設(shè)備檔案鐘?該鉆建立消防系統(tǒng)羽和保安系統(tǒng)及全防衛(wèi)器具、通眾信器具低值易夢耗品的管理臺狼帳。吐?戚鍋物品管理應(yīng)有玩相應(yīng)責任人去待落實維護，必緊要時簽訂管理蛙協(xié)議，收集使魚用方法、使用尸注意事項維護達保養(yǎng)方法等相獅關(guān)資料。柱?前遼定期對所有設(shè)蠻備物品進行測舟試盤點，統(tǒng)計莊，并做出相應(yīng)唇總結(jié)報表，發(fā)照現(xiàn)問題及時糾橡正做好記錄并搏存檔。鍋b拆.吼通過各種方式男對保安、消防繪系統(tǒng)維保商進束行監(jiān)督，必要啟時簽訂相關(guān)協(xié)裕議進行約束。彎?探飯物業(yè)相關(guān)部門虜前期應(yīng)對各設(shè)紋備系統(tǒng)熟悉，于并能保證在非虧維保期內(nèi)有效真維修。糊?河赴對維保期內(nèi)的桿設(shè)備運行狀況孩詳細登記，做紋好相應(yīng)的表格勾建立專項檔案額。諒?區(qū)新統(tǒng)計并建立維竿保公司的相關(guān)依資料如營業(yè)執(zhí)三照復(fù)印件、單鐮位概況、信譽匯度等進行存檔蛋。為今后的維知保商的選擇提語供參考。糞c朝.謝空間的管理眠?室早合理利用現(xiàn)有桶的空間，配合把監(jiān)控與門禁系膽統(tǒng)，優(yōu)化人力妄資源，降低成壟本，保障大廈孩安全。鬧?芬贊確定監(jiān)控盲區(qū)喂、重點部位、揉要害部位、機陰密部位、易燃案易爆部位等制謹定相關(guān)措施進曉行保障。子5.鄰2躲消防管理方案搶?復(fù)錘管理計劃：臘a唯.赤消防管理就是盒預(yù)防物業(yè)管理和區(qū)域內(nèi)的火災(zāi)摩發(fā)生，貫皇徹邪“盜預(yù)防為主，防謙消結(jié)鉗合抱”視的方針，最大劍限度的使用合途理的應(yīng)急措施真，減少火災(zāi)帶答來的損失。畜b營.德保安部下設(shè)消攝防控制中心，展消防控制中心篩由狡6影人含2喂4釀小時值機，保梢證消防監(jiān)控中恩心處帽于苦2婦4休小時監(jiān)控狀況提，以保證業(yè)戶才的安全。飯c.執(zhí)疲建立健全防火術(shù)檔案制度尊d.拌把物業(yè)部根據(jù)消遙防局下發(fā)的防述火檔案，結(jié)合差時代廣場的實信際情況，建立稅防火檔案，并元上報的安全主朝管部門。防火炭檔案對火災(zāi)隱飛患、消防設(shè)備槍狀況（位置、加功能、狀態(tài)等亡）、重點防火拼部位、前期消劉防工作概況等并記錄在案，以很備隨時查閱。賄物業(yè)安全負責滋人會根據(jù)記載刪的內(nèi)容，每月孔研討，不斷提魄高防火、滅火辦的水平和效率鷹。炊e.畢向按照《中華人