工廠物業(yè)管理公司公共事務(wù)管理制度

工廠物業(yè)管理公司公共事務(wù)管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度公共設(shè)施維護(hù)管理制度臨時(shí)用電、用水管理規(guī)定投訴處理和分析制度意見(jiàn)調(diào)查和回訪制度維修管理制度垃圾收集與處理管理制度衛(wèi)生消殺管理制度受傷/急癥等緊急救援措施火警應(yīng)急措施停水/停電的應(yīng)急措施物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作本驗(yàn)收管理制度是指由長(zhǎng)興網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項(xiàng)目招標(biāo)組向深圳市光彩物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗(yàn)收和移交工作。光彩物業(yè)組織項(xiàng)目專業(yè)人員組成驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收工作。驗(yàn)收小組根據(jù)提供的圖紙，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報(bào)告等進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的實(shí)施驗(yàn)收小組在驗(yàn)收過(guò)程中，可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，然后再進(jìn)行綜合驗(yàn)收；實(shí)物的驗(yàn)收，主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號(hào)、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。驗(yàn)收后的處理工作驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收評(píng)定意見(jiàn)書，呈交項(xiàng)目組。對(duì)存在問(wèn)題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報(bào)告，上報(bào)項(xiàng)目組。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要會(huì)同項(xiàng)目招標(biāo)組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。驗(yàn)收后不合格的處理工作對(duì)在驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的設(shè)施、設(shè)備，管理處制訂整改落實(shí)措施，并報(bào)項(xiàng)目招標(biāo)組和光彩物業(yè)審核。設(shè)備驗(yàn)收驗(yàn)收的條件是設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。對(duì)移交的竣工圖，在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。公共設(shè)施維護(hù)管理制度管理處負(fù)責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護(hù)，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無(wú)誤。廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時(shí)修理和更換。市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。臨時(shí)用電、用水管理規(guī)定臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)施工前，由施工單位或根據(jù)施工項(xiàng)目和用電量大小，向管理處遞交“臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)表”?！芭R時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)表”中，應(yīng)列明所使用電動(dòng)設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。管理處派技術(shù)人員對(duì)其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實(shí)。申請(qǐng)人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無(wú)證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請(qǐng)。臨時(shí)用電管理規(guī)定凡施工所使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。在管理處技術(shù)人員指定的地點(diǎn)接線，并安裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)、用電計(jì)量表、施工配電盤（箱）。電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。臨時(shí)用電施工限制不影響廠區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作。不超出供電負(fù)荷量允許范圍。噪音很大的電動(dòng)工具，嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。禁止以下行為：亂拉亂接電線。超出設(shè)計(jì)負(fù)荷的臨時(shí)用電，未經(jīng)申請(qǐng)用電計(jì)劃的用電。直接將電線插入插座的用電行為。管理處管理權(quán)限有權(quán)勸阻或制止違章操作。有權(quán)對(duì)業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。有權(quán)對(duì)所使用的電動(dòng)設(shè)備工具隨時(shí)進(jìn)行檢查。對(duì)不聽(tīng)勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。臨時(shí)用水管理施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項(xiàng)目和用水量，向管理處預(yù)先申請(qǐng)臨時(shí)用水。使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。禁止任何亂接水的行為，不聽(tīng)勸阻管理處可采取停水措施。投訴處理和分析制度凡業(yè)主對(duì)管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，同時(shí)應(yīng)做好相應(yīng)記錄。管理處接到投訴后，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補(bǔ)救處理措施，答復(fù)時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)一天。管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問(wèn)題，并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。對(duì)重大問(wèn)題的投訴，相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問(wèn)題，直接報(bào)管理處主任。由管理處主任作出處理決定。客戶服務(wù)中心應(yīng)通過(guò)電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。對(duì)業(yè)主的投訴，應(yīng)即時(shí)作出分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問(wèn)題。意見(jiàn)調(diào)查和回訪制度公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查。業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對(duì)以下方面的滿意程度：安全管理綠化管理清潔服務(wù)“四害”消殺服務(wù)投訴或意見(jiàn)處理停車場(chǎng)管理設(shè)備設(shè)施管理電梯管理維修服務(wù)服務(wù)態(tài)度品質(zhì)管理部對(duì)回收的意見(jiàn)表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項(xiàng)滿意率、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)、建議（共性、個(gè)性的意見(jiàn)）等書面交給管理處。對(duì)存在的問(wèn)題，管理處主任提出整改意見(jiàn)，責(zé)成有關(guān)人員限期解決。對(duì)業(yè)主的誤解，應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。相關(guān)職能部門應(yīng)定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，做好回訪記錄?；卦L中，對(duì)業(yè)主單位的詢問(wèn)、意見(jiàn)，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。業(yè)主意見(jiàn)評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)計(jì)算方法統(tǒng)計(jì)計(jì)算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。統(tǒng)計(jì)計(jì)算符號(hào)Ｎ－發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)Ｈ－回收的調(diào)查表總數(shù)Ｘ－調(diào)查表的調(diào)查項(xiàng)目數(shù)Ｙ－每份調(diào)查表評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)數(shù)Ｏ－評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)目總數(shù)Ａ－回收率：％；Ｋ－滿意率：％；統(tǒng)計(jì)計(jì)算公式Ａ＝Ｈ÷Ｎ×100％Ｏ＝ΣY＝Y(jié)1+Y2+Y3+……+YNＫ＝Ｏ÷Ｘ×Ｎ×100％維修管理制度管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修。維修工到現(xiàn)場(chǎng)后，要做到：自覺(jué)維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。不要不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決。維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)，應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。維修工進(jìn)行維修時(shí)，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復(fù)各物品的原貌（位置）。全部工作完成后，維修工要試驗(yàn)維修后的效果給業(yè)主看，試驗(yàn)次數(shù)不少于3次，同時(shí)要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開(kāi)業(yè)主單位現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。垃圾收集與處理管理制度垃圾的分類處理工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅(jiān)硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運(yùn)工具運(yùn)送到指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。生活垃圾：清潔工清潔時(shí)的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運(yùn)送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時(shí)，可增加清運(yùn)次數(shù)。清潔人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無(wú)散落的垃圾。負(fù)責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。每天應(yīng)對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)散落垃圾，無(wú)污水，污漬；墻面無(wú)粘附物，無(wú)明顯污跡；垃圾做到日產(chǎn)日清；所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散積垃圾；可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放；垃圾站應(yīng)保持清潔無(wú)異味，每天應(yīng)定時(shí)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；按要求做好垃圾袋裝化。垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運(yùn)人員負(fù)責(zé)掃凈。綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況，并記錄。衛(wèi)生消殺管理制度綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。消殺工作計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容；消殺對(duì)象；消殺區(qū)域；消殺方式藥物計(jì)劃；消殺費(fèi)用預(yù)算。消殺區(qū)域包括：樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺(tái)、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時(shí)掛上明顯的標(biāo)識(shí)。消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。消殺工作標(biāo)準(zhǔn)檢查倉(cāng)庫(kù)或廠區(qū)生產(chǎn)車間，目視無(wú)明顯蚊蟲在飛。檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無(wú)蒼蠅滋生地。檢查樓內(nèi)和污水井、無(wú)害蟲出現(xiàn)。抽檢樓道、綠化地、排污渠無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò)1%，鼠洞每2萬(wàn)平方米不超過(guò)1個(gè)。消殺工作的管理與檢查消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項(xiàng)。綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。綜合管理員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。受傷/急癥等緊急救援措施若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細(xì)心呵護(hù)。管理處在救援傷者時(shí)，同時(shí)撥打“120”尋求援助，說(shuō)明具體方位。管理處應(yīng)派護(hù)管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來(lái)?；鹁瘧?yīng)急措施發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話“119”。緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。擊破安裝在樓道里的報(bào)警按鈕。遇到濃煙，應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。用滅火設(shè)備撲