楓橋麗舍營(yíng)銷(xiāo)方案

楓橋麗舍營(yíng)銷(xiāo)方案第1頁(yè)/共41頁(yè)本案項(xiàng)目方位項(xiàng)目位置：新區(qū)長(zhǎng)江路與何山路交匯處，屬于新區(qū)成熟地塊，獅山路CBD輻射核心范圍內(nèi)。緊鄰輕軌1號(hào)線與3號(hào)線，5分鐘內(nèi)步行至輕軌站點(diǎn)。長(zhǎng)江路為新區(qū)主干道，交通條件暢通無(wú)阻。3號(hào)線1號(hào)線第2頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目配套——景觀何山公園楓橋風(fēng)景區(qū)第3頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目配套——商業(yè)大型購(gòu)物超市大型商業(yè)綜合體綠寶廣場(chǎng)第4頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目配套——交通主要公交線路：301路303路304路

308路321路324路325路333路主要輕軌線路：輕軌一號(hào)線（塔園路、蘇州樂(lè)園站）輕軌三號(hào)線（何山路站）主要地面道路：何山路長(zhǎng)江路鄧蔚路獅山路華山路主要環(huán)線道路：西環(huán)高架補(bǔ)充：項(xiàng)目距離汽車(chē)西站約1公里第5頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目配套——其他（楓橋中心小學(xué)）（新區(qū)高級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)）（蘇州樂(lè)園）第6頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目總結(jié)

項(xiàng)目地塊位于蘇州高新區(qū)核心地段，屬于新區(qū)CBD輻射范圍內(nèi)，內(nèi)部市場(chǎng)需求旺盛。

項(xiàng)目周邊交通便利，多類(lèi)型交通設(shè)施可供選擇，方便導(dǎo)入豐富客源。

項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，方便各類(lèi)人群生活所需。

周邊景觀情況優(yōu)良，多處景點(diǎn)和娛樂(lè)設(shè)施。

緊鄰兩條城市主干地鐵，未來(lái)升值空間巨大。第7頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品（1）第8頁(yè)/共41頁(yè)Yimudesign項(xiàng)目產(chǎn)品（2）第9頁(yè)/共41頁(yè)

產(chǎn)品主要包括“一室一廳”“一室兩廳”“二室二廳”三種戶(hù)型，面積區(qū)間為43.5—105.5㎡

利多:戶(hù)型整體方正、功能齊全、動(dòng)靜分離、區(qū)域劃分細(xì)制、大面積落地窗、衛(wèi)生間大、每個(gè)功能區(qū)都相互獨(dú)立、功能區(qū)互相之間搭配合理、空間利用合理、沒(méi)有浪費(fèi)面積

利空:衛(wèi)生間、廚房采光差；南北不通透；客廳正對(duì)衛(wèi)生間；客廳采光差主臥面寬窄產(chǎn)品研讀第10頁(yè)/共41頁(yè)蘇州全市酒店式公寓每月成交穩(wěn)定，大體上能體現(xiàn)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的整體走勢(shì)。目前蘇州在售的酒店式公寓項(xiàng)目大概有20個(gè)，其中大部分以小戶(hù)型為主，其中戶(hù)型較大的項(xiàng)目有環(huán)球188、白領(lǐng)公寓等高端項(xiàng)目。供應(yīng)情況：近兩年酒店式公寓供應(yīng)相對(duì)集中，主要供應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供應(yīng)量普遍較小。供求比：2008年供求比為1，供求平衡；2009年供求比為0.83，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。

2008年至今蘇州酒店式公寓供銷(xiāo)走勢(shì)第11頁(yè)/共41頁(yè)區(qū)域供應(yīng)：2008年-2010年2月，吳中區(qū)供應(yīng)酒店式公寓最大，為33%，其次為工業(yè)園區(qū)20%，第三為高新區(qū)為19%。區(qū)域銷(xiāo)售：2008年-2010年2月，吳中區(qū)酒店式公寓銷(xiāo)量最大，為33%，其次為相城區(qū)20%，新區(qū)酒店式公寓銷(xiāo)售占比僅為9%，其中與產(chǎn)品總價(jià)與面積有著很大關(guān)系。

2008年至今蘇州酒店式公寓區(qū)域供銷(xiāo)情況第12頁(yè)/共41頁(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)存量銷(xiāo)售情況已推出的去化率環(huán)球188116套/15800平米340套/48000平米75%樂(lè)嘉服務(wù)大廈/沸騰CBD238套/13900平米282套/28000平米66%新地國(guó)際公寓46套/7400平米326套/44600平米85%上城21套/1151平米282套/13089平米92%星城銘座227套/11887平米1010套/50700平米81%飛凡第五街27套/9822平米286套/12615平米57%永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)461套/23641平米433套/19718平米46%蜜蜂城459套/30000平米650套/43000平米60%閱城新尚廣場(chǎng)168套/9000平米438套/18500平米67%從銷(xiāo)售情況來(lái)看，蘇州酒店式公寓在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況良好，從已經(jīng)推出的房源的統(tǒng)計(jì)，去化率普通集中在70-80%，整體銷(xiāo)售情況良好。

在售酒店式公寓典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況第13頁(yè)/共41頁(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格描述環(huán)球188園區(qū)20000-30000元/㎡輝盛閣酒店公寓樂(lè)嘉服務(wù)大廈/沸騰CBD園區(qū)均價(jià)15000元/㎡5-28層由70-140平米的自由SOHO空間和酒店公寓組成，廚衛(wèi)裝修新地國(guó)際公寓新區(qū)20000元/平米精裝酒店公寓/雅園物業(yè)上城新區(qū)9500元/平米精裝修復(fù)式小戶(hù)型挑高4.95米星城銘座吳中區(qū)11000元/平米精裝修復(fù)式公寓飛凡第五街吳中區(qū)8500-10000元/平米精裝修酒店式公寓永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)吳中區(qū)7500-9500元/平米朝南戶(hù)型8500-9500元/平米，朝北戶(hù)型7500-8000元/平米，精裝修蜜蜂城吳中區(qū)均價(jià)5800元/㎡精裝修小戶(hù)型，創(chuàng)意SOHO空間/位置較偏，且無(wú)挑高等優(yōu)勢(shì)閱城新尚廣場(chǎng)相城區(qū)8000元/平米精裝修單身公寓蘇州市場(chǎng)上的酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案價(jià)格集中在8000~11000元左右。而新區(qū)新地國(guó)際公寓售價(jià)高達(dá)20000元/平米，主要是該項(xiàng)目的地標(biāo)性、優(yōu)越的地段以及高端服務(wù)式物業(yè)等附加因素，也導(dǎo)致了其去化速度較為緩慢。在售酒店式公寓典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析第14頁(yè)/共41頁(yè)

蘇州酒店式公寓區(qū)域分布圖本案區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品分布較少，新地中心公寓面積150-310平米。對(duì)于新區(qū)CBD而言，小戶(hù)型酒店式公寓是一塊相對(duì)空缺市場(chǎng)。第15頁(yè)/共41頁(yè)新區(qū)酒店日租租賃情況第16頁(yè)/共41頁(yè)楓橋麗舍周邊酒店情況酒店名稱(chēng)區(qū)位地址房間數(shù)量戶(hù)型預(yù)定價(jià)格/天入住率錦江之星高新區(qū)長(zhǎng)江路418號(hào)82標(biāo)準(zhǔn)房RMB18975%名城萬(wàn)麗商務(wù)酒店高新區(qū)玉山路名城花園南苑78商務(wù)經(jīng)濟(jì)房18885%標(biāo)準(zhǔn)雙床間268標(biāo)準(zhǔn)大床間328商務(wù)大床間368商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間388如家快捷酒店高新區(qū)玉山路80號(hào)125大床房18085%標(biāo)準(zhǔn)房199商務(wù)大床房199香格里拉大酒店新區(qū)塔園路168號(hào)390豪華客房126575%超豪華客房1380豪華閣1610蘇州海上城市酒店新區(qū)獅山路75號(hào)102標(biāo)準(zhǔn)間14875%大床房168三人間228蘇州桃園度假村新區(qū)金山路68號(hào)245商務(wù)間32070%豪華間468景觀間498行政大床房588商務(wù)套間688行政家庭房718第17頁(yè)/共41頁(yè)楓橋麗舍周邊酒店情況酒店名稱(chēng)區(qū)位地址房間數(shù)量戶(hù)型預(yù)定價(jià)格/天入住率書(shū)香世家會(huì)所酒店新區(qū)玉山路60號(hào)95豪華房40880%豪華陽(yáng)臺(tái)房438會(huì)所大床房508會(huì)所雙床房508會(huì)所套房688蘇州世豪全套間酒店新區(qū)獅山路88號(hào)200商務(wù)大床套房63085%商務(wù)雙床套房630商務(wù)大床套房680行政商務(wù)套房930至尊套房1098亞致酒店新區(qū)長(zhǎng)江路379號(hào)139精致客房68870%景致客房788亞致客房888新城花園酒店新區(qū)獅山路1號(hào)185標(biāo)準(zhǔn)房（西翼）49875%豪華房（東翼）798日式房（東翼）698景觀房（東翼）898佳麗房980豪華套房1880蘇州金龍大酒店新區(qū)玉山路28號(hào)124雙標(biāo)24865%豪華大床房298行政標(biāo)間358第18頁(yè)/共41頁(yè)新區(qū)目前各類(lèi)酒店平均入住率在70%-90%之間，其中商務(wù)酒店的入住率還保持了相對(duì)較高的入住率。第19頁(yè)/共41頁(yè)新區(qū)精裝公寓月租租賃情況第20頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目周邊公寓租金情況項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)權(quán)年限租金情況嘉業(yè)陽(yáng)光假日新區(qū)玉山路與珠江路交接處單身公寓70年1500元獅山麗晶新區(qū)獅山路單身公寓70年1600元匯豪國(guó)際新區(qū)獅山路單身公寓70年1500元時(shí)代晶華石路步行街公寓70年1800元新地國(guó)際公寓新區(qū)塔園路公寓70年88平米租金7500元，120平米租金9000元，140平米租金10000元錦麗苑新區(qū)獅山路公寓70年58平米租金2500元第21頁(yè)/共41頁(yè)新區(qū)目前周邊主要的單身公寓檔次相對(duì)較低，租金保持在2000元以下。第22頁(yè)/共41頁(yè)定位新區(qū)中央首席地鐵物業(yè)山水景色高端酒店式公寓高升值潛力第23頁(yè)/共41頁(yè)客戶(hù)定位同類(lèi)型產(chǎn)品客戶(hù)研究項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)租金項(xiàng)目特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)特性上城8200元/平米1000元/平米1400-1600元/平米商辦產(chǎn)權(quán)，普通住宅水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小戶(hù)型4.95米層高，南北通透；僅提供普通物業(yè)服務(wù)自住型需求客戶(hù)占到相當(dāng)一部分，新婚夫婦以及年輕白領(lǐng)為主，投資性購(gòu)買(mǎi)占比較少長(zhǎng)江壹號(hào)8300元/平米1200元/平米1300-1500元/平米大型商業(yè)配套，商辦產(chǎn)權(quán)，普通住宅水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小戶(hù)型5.2米層高；僅提供普通物業(yè)服務(wù)由于大型商業(yè)的帶動(dòng)，因此投資型客戶(hù)為主，自住型占比較少今創(chuàng)啟園8400元/平米1000元/平米1500-1700元/平米公寓產(chǎn)權(quán)，小戶(hù)型，擁有軌道、學(xué)校、創(chuàng)業(yè)園等優(yōu)勢(shì)支持，僅提供普通物業(yè)服務(wù)投資性客戶(hù)為主，通過(guò)軌道交通優(yōu)勢(shì)吸引外區(qū)客戶(hù)，周邊學(xué)校以及創(chuàng)業(yè)園成為其自住及投資的主要客戶(hù)；御景新地20000元/平米3000元/平米8000-9000元/平米公寓產(chǎn)權(quán)，豪華大戶(hù)型，地標(biāo)建筑，與香格里拉聯(lián)動(dòng)，獨(dú)用會(huì)所,物業(yè)費(fèi)包含基本打掃服務(wù)自主型客戶(hù)為主，投資占比較少，客戶(hù)主要來(lái)自與蘇州有一定地緣關(guān)系的外區(qū)域客戶(hù)，如上海、浙江以及江蘇其他地區(qū)，部分蘇州人也是該項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源之一第24頁(yè)/共41頁(yè)自住型客戶(hù)投資型客戶(hù)此類(lèi)客戶(hù)因購(gòu)買(mǎi)力和區(qū)域來(lái)源的限制，無(wú)法提供足夠的客源支持。主要方向兩類(lèi)客群第25頁(yè)/共41頁(yè)本地資源客戶(hù)上海地區(qū)投資客浙江地區(qū)投資客價(jià)值地域現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客戶(hù)客戶(hù)延伸（及分布比列）放眼長(zhǎng)三角地區(qū)，隨著地域性購(gòu)買(mǎi)障礙被打破，呈現(xiàn)出地域越遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)勁狀態(tài)20%20%30%30%第26頁(yè)/共41頁(yè)1本地戰(zhàn)場(chǎng)針對(duì)新區(qū)小戶(hù)型公寓市場(chǎng)空白契機(jī)，以新區(qū)為中心區(qū)域向周邊輻射，主要推廣以新區(qū)核心區(qū)域?yàn)橹?。外圍客?hù)通過(guò)中原客戶(hù)數(shù)據(jù)篩選2上海戰(zhàn)場(chǎng)上海市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格高昂，主打蘇州小總價(jià)，大回報(bào)訴求點(diǎn)。通過(guò)中原于上海200余家二手門(mén)店資源，渠道推廣，現(xiàn)場(chǎng)帶看，完成迅速出貨。3浙江戰(zhàn)場(chǎng)以蘇州市場(chǎng)價(jià)格洼地以及規(guī)劃地鐵房較高升值空間為主訴求通過(guò)中原浙江異地分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)完成房源推廣，現(xiàn)場(chǎng)帶看，展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)等方式，完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。三大目標(biāo)戰(zhàn)場(chǎng)第27頁(yè)/共41頁(yè)蘇州新區(qū)唯一高性?xún)r(jià)比精品酒店公寓

楓橋麗舍-銷(xiāo)售方案第28頁(yè)/共41頁(yè)按單套50平米，單價(jià)12800計(jì)算，總價(jià)640000元首付320000元，10年等額月供3600元，前兩年客戶(hù)需支付86400元第三年起每月租金收益5000元，扣除月供尚余1400元每月則前十年凈收益為1400*8*12-86400=48000元32萬(wàn)元投入=前10年最低4.8萬(wàn)元凈收益+10年后價(jià)值150萬(wàn)元房產(chǎn)+每月5000元永久性租金收益。性?xún)r(jià)比分析第29頁(yè)/共41頁(yè)月份5月6月7月8月9月10月套數(shù)100套90套60套60套90套100套楓橋麗舍銷(xiāo)售計(jì)劃六個(gè)月完成售罄！第30頁(yè)/共41頁(yè)渠道才是王道channel第31頁(yè)/共41頁(yè)代理優(yōu)勢(shì)搶占蘇州客戶(hù)資源共享市場(chǎng)信息共享營(yíng)銷(xiāo)渠道共享聯(lián)合推介展出為王為王上海第32頁(yè)/共41頁(yè)產(chǎn)品定位項(xiàng)目建議延安高架路A9內(nèi)環(huán)中環(huán)中環(huán)200多家二手門(mén)店成為我們?cè)诖笊虾５诙蹣翘帲瑒?shì)力就是實(shí)力第33頁(yè)/共41頁(yè)2010年，中原在上海二手成交數(shù)據(jù)排名中穩(wěn)居第一位，無(wú)論是成交套數(shù)還是成交金額均遙遙領(lǐng)先于第二名，其市場(chǎng)份額可與第二、第三名相加后抗衡！可以說(shuō)中原一家之勢(shì)相當(dāng)于兩家、三家中介公司的資源，其資源的超值性可見(jiàn)一斑。中原地產(chǎn)漢宇21世紀(jì)5.28%8.18%3.21%4.68%2.03%3.62%成交套數(shù)市場(chǎng)份額成交總金額市場(chǎng)份額中原即是一二手聯(lián)動(dòng)的首創(chuàng)者，也是一二手聯(lián)動(dòng)的最佳合作伙伴聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)勇冠上海強(qiáng)大的市場(chǎng)占有率資源為王為王第34頁(yè)/共41頁(yè)浙江分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)浙江20個(gè)城市分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，5萬(wàn)余有效客戶(hù)資源。萬(wàn)溫州臺(tái)州紹興嘉興杭州寧波六大城市資源聯(lián)動(dòng)第35頁(yè)/共41頁(yè)客源導(dǎo)入模式截流客周邊客現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心中原各門(mén)店或網(wǎng)點(diǎn)市區(qū)客市區(qū)客中原客戶(hù)資源中原渠道帶來(lái)的客戶(hù)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)勇冠上海第36頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)