深圳某地塊宗地投資評估報告書

深圳***B303－0041宗地投資評估報告書編制人：***二零零四年四月十一日目錄1.0研究結(jié)論…………….11.1宗地基本情況………..…….….11.2地價范圍………….……….….11.3地塊投資價值………………..12.0研究方法……..…………………...22.1剩余法求地價……...………..22.2運用《建設項目投資經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價……………………..….….22.3研究依據(jù)……………….……33.0宗地最佳利用方式構(gòu)思……..…….43.1宗地總體規(guī)劃方案設計……………...………………..……43.2最佳開發(fā)建設方案設計……………...………54.0宗地地價測算……………………...64.1地價之外的成本測算………………...……..6銷售收入測算…..………………….……..…7地價成本測算……………..…………..………..….………7獵5.庸0青項目繞財務評價靈細………………扛………………購………………舉……安.初..7程5.1錘項目盈利能力須分析傷………………表………………止………………大…撕.牲…盜.膜.翼…培…鏡7尤福稅金計狐算緒踢………………膜……………嘴…乏.?！?頭.抗…艦.幫……萍…帥8嬌損益悅表培頁………………罰……………渣…頓.悠………………錫…膚.吉.雜…菌…排.之……愁…命8泛過宗地現(xiàn)金流量秘表與動態(tài)盈利米分析洲銳.踢………………騾…摩.斥.嗽…腦…叢.歉……榆..蓋…仇8豆5.2丹找脹項目不確定性臥分析殲………………青………………親………股…樸.碗…………健…朝..10常5.激2洗.1奇恥項目盈虧平衡似分析嚴……………領(lǐng)…翅.瓜.針…泛…乎.仆………………涉…償…鬧.肝……溝…聚10車敏感性分析猛………………幣………蛇…里.謊…救.誦.孝………………流…限…敞.末……味…階10材5.鼓2壤.3窄概率分析帆牢宰………………舉………握…牧.秒………………訪……禾…僵.輕……夸..恢…誰11活6.0郊項目綜合經(jīng)濟秋評價與建議駝刊贈………………蝦………………扭……壘.牛1斬2大6透.1習項目綜合經(jīng)濟撲評價違………………仁………………促………………防…壤.誤……膚…個12梅6胃.狐2隱有關(guān)說明及建岡議盲鼻………………翻………………催………………刃…………救…榆12附表、附圖服附表昂一靠喊宗地地價測算頓表炮炊………………價………………以………………挑…………眨..萍14盆附術(shù)圖一項目生概率分析欄圖前梳止………………廊…批…廈.廈.健………………酒………………瓜…被..鷹16研究結(jié)論散1.1巖用宗地基本情況嘩宗地編號杏為摟B303-0歲04鴉1艘，地塊位于窯***豈，土地用途為晌住宅用假地握;瘋土地面積為背9354英4贈平方米爬，建筑容積達率橫≤拳1.腿4益；可建設總建弓筑面積為鏈13100聰0轉(zhuǎn)平方米陶,漁其中：住宅尋12765普0忙平方米輝（高層住裝宅笨8盒5執(zhí)％，低層住宅著占剖1緊5知％，但最終比羅例按報建實施此方案確定）；雖幼兒園蓋300闖0貫平方米信，垃圾站夫5范0布平方米暈，社區(qū)管理中酷心葛30悅0箱平方米位；土地使用年罷期顛7怪0滲年，自滑200幸3韻年膠8喪月福2形5叉日起矩到諸207倉3糕年火8脖月陳2填4璃日倡止。速競投中標方應錫在宗地使用權(quán)擱轉(zhuǎn)讓合同簽訂貓后霞5溫個工作日內(nèi)一噸次付清地價款恨。術(shù)涉及交易標的文物轉(zhuǎn)讓應交的導稅費中，依法禿屬轉(zhuǎn)讓方應交紫納的均由甲方替承擔；依法屬住受讓方應交納威的由乙方承擔襯。如轉(zhuǎn)讓合同袋按規(guī)定需要公吹證的，公證費渴用甲乙雙方各盒承往擔鐘50網(wǎng)%非。政1.2球速地價范圍項經(jīng)測算，本地乎塊的正常地價師范圍應在蔑7493棒1丹～悶8741萌6點萬獨元人民幣之間勒，其中市場正欠常價位點應在噸8091俊3拔萬遣元，扣除土地賣轉(zhuǎn)讓契汽稅知3絲％，則得競標漁報價范圍應令在鉆7274油9膝～筑8487瓶0讓萬元人民幣之洽間，市場正常埋競標價位點爭在階7855馳7棋萬元人民幣。剝對應市場價位浸點火8091榮3辟萬元，則得相賊應樓面地價臉為宅633鋒9紡元瞎/當平方米銹.普1.3成分地塊投資價值襪對應以上地價脈范圍，測得相偉應的投資財務染效果指標如漏表呢1崇－猜1越所示。贈綜上，當?shù)貎r滴在浸7493饒1徹～欠8091比3轎萬元人民幣之腔間時，屬于投屢資安全區(qū)；當汁地狂價信在癢8091細3污～之8741抖6曲萬元人民幣之旅間時，即進入蛙投資風險區(qū)；搖超席過桌8741事6煌萬元后，將進礎入高風險職區(qū)洋,默投資者需慎重治考慮。及表塞1奮－瞇1烤掙宗地投資財務辮效果指標枕項目粥地價鈔為猶7493葡1制萬元流地價宋為壯8091惡3理萬元致地價刷為應8741濟6冒萬元妙投資利潤率（好％）該25朝20屋15劣稅后利潤（萬孟元）織24050哪20042依15684綱內(nèi)部收益率蠶（退IR毫R蒼）粱（祖%怨）豬20.08鋪16.24化12.48饒財務凈現(xiàn)值竭（物FNP幸V駐）（萬元）格20760舌15221撒9199.8縣7箭投資回收期（若靜態(tài)）（年）搬2.95舞3.0綠3.12吊投資回收期（厲動態(tài)）（年）扛3.1理3.2慕3.4殖2.0炎歇研究方法訊2.1之塵剩余法求地價設運用剩余法來紫確定宗地的最房高限價，其基伙本思路為：戲地阻價稍=歇繞房地產(chǎn)建成價尋格－（建筑費化＋專業(yè)費＋租揪售費用＋稅費無）－利潤例該方法的操作驗程序如下：概研究待估宗地也的基本情況葵選擇最佳開發(fā)滑利用方式被估算開發(fā)后的遷房地產(chǎn)價格撥估計建筑費、糊專業(yè)費、利息螺、稅費、租售礦費用和開發(fā)商湖應得的利潤求地價棚2.2銀絮運用《建設項設目經(jīng)濟評價方皆法與參數(shù)》進舅行宗地的財務職評價舊建設項目的財柿務評價一般分僻兩個層次，即泡：全部投資的鷹財務效果評價扭和自有銷（權(quán)益）資金避的財務效果評派價。店全部投資的財綁務效果評價栗，即排除財務救條件的影響，傍將全部資金（陜包括全部借貸鑒資金和權(quán)益資最金）作為計算匪基礎，考察項檢目的盈利能力誰。由于它不考姿慮投資資金的犯來源構(gòu)成，以廳及借貸還本付知息和所得稅的臉問題，所以它喬實際上是一種田簡化了的、投描資項岸目砌“帶息、稅冰前挺”蓬的盈利能力分巖析，借此可以影在各個投資項宣目或方案間建攤立相互比較的效共同基礎，以劫便考察項目是光否有投資的價育值，在分析是惰否可行的同時捉，進行方案的始選優(yōu)。洪自有（權(quán)益）胃資金的財務效罩果評價粘，即從企業(yè)的祖角度出發(fā)，分雙析包括財務條些件在內(nèi)的兩類阿因素對項目的鑼影響，以企業(yè)猜投入的權(quán)益資逢金為計算基礎緒，而所謂考察味企業(yè)投入所投鎖入的權(quán)益資金儀的盈利能力，算實際上是對項肯目息、稅后的醬盈利能力的分海析。同時，還敵考察企業(yè)的生郵存能力、償債研能力、利潤及如其分配，以及終各方投資者的牲盈利能力等。豪盒娃在本宗地評估寄報告中，選用騙全部投資的財貸務效果評價法辰，分析該地塊飼的投資盈利能漫力副—還—少通過全部投資擾的現(xiàn)金流量表腰，得出項目內(nèi)熱部收益率頓（滲FIR頁R犁）、投資回收圣期碧（倦P罵t鮮）、財務內(nèi)部餐凈現(xiàn)值訂（倘FNP攜V仰）以及投資利扁潤率等指標。炮由此來判斷該剝宗地投資在財書務上的可行性左。繳2.3退爭研究依據(jù)湯***醫(yī)B303-0綢04鋤1幟宗地規(guī)劃指標確國務院發(fā)展研尿究中心數(shù)據(jù)庫男《廣東省房地匙產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》豆廣東省房地產(chǎn)店開發(fā)各類管理伸費用標準波中國人民銀行斬存、貸款利率燦《廣東統(tǒng)計年鐮鑒》站搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)溪據(jù)鐵中國人民銀湖行細12區(qū)1蒙號文件托廣州市建安工倚程定預、決算喜定額隆3.0依抗宗地最佳利用壽方式構(gòu)思腔根據(jù)該宗地位妥于深圳市福田績區(qū)封***嗎地段、且建筑虧容積灌率驗≦巷1.洲4足，可以確定，摔該地塊要想獲常得最大收益，喪就必須按高尚渣住宅區(qū)規(guī)劃，嫩定位于高端客援戶，確保以優(yōu)湊美的景觀環(huán)境盞和國際性的配廊套設施來贏得萌市場。除3.1親責宗地總體規(guī)劃快方案設計煮饅爸總基底面煎積森93544增×2漏2絡％＝蕩20580勻m唐2倚，用地平衡表談及項目主要經(jīng)賓濟指標分別見起表矩3招－盞1瓜和擊表俯3警－防2灑。高層住宅步總建筑面交積兇12765視0×0.8育5端＝必108威,堤503蹄m筍2褲住宅規(guī)劃秘為純12育0掛～躬180m吳2創(chuàng)/賀戶，平均每套孝面積為它150m攔2仔左大右殼,鄰規(guī)劃戶嶼數(shù)燙72蓋0物戶。計劃規(guī)劃些為住1傅2唱～遺1濁4直棟杰1禮1黎層住宅（其中違首層架空綠化堵），住宅總基懲底面積計病11050您m寒2淋。別墅宿總建筑面劈積赴12756間0×0.1駐5脾＝居19控,閃148朽m改2脊別墅規(guī)劃步為欠25建0羽～鬧350m刻2令/崖棟，平均每棟甩面積為漆300m炎2鞭，占地面積計哲120m科2祖，規(guī)劃總棟數(shù)籠為值6冒4儀棟。總計占地閣面積驅(qū)為丹64×1倉20=屑7680m窮2公建配套旺幼兒園昌3000m浙2假，按兩層考慮暫，其占地計拼1500m臉2薯，總社區(qū)管理中漿心彈芒300m嚼2渡，垃圾站純50m蔑2青，均按一層考農(nóng)慮，占地計老350m籌2管。停車位們基于該地塊未次來將規(guī)劃建設夜成深圳的豪宅塞區(qū)，故應至少筋考慮每戶一個疫車位（不含別未墅用戶車位）抗，建議車庫集成中設置，規(guī)糧劃攀72童0犬個車位，每個販車位按娃3劇5稀平方米魔考慮，車庫規(guī)吧劃面積位們?yōu)榛?20起×3頃5損＝杰25200鼠m習2梳。約園林、綠化及蠶道路士為體現(xiàn)高尚住逼宅區(qū)的品味感阿，建議該住宅因區(qū)的綠地覆蓋茶率不低驕于略6飯5議％，可考慮將賄高層建筑的首證層架空綠化。啟則貸楚有綠地面積爺為鋒93544慧×0.65×巖m閱2斧＝擴60803戀m滋2舅道路規(guī)劃占地逼面積雖為會9354亦4×0.1奏5左＝俗14031貍m雞2百表直3尼－殖1壟志用地平衡表堵項目討用地面積（結(jié)m2鞋）眉所占比重劫(纏%)超人均面積（姻m2/俱人）辨?zhèn)渥ⅧP規(guī)劃總用地隔93544水窩34.09糠守一、居住用地恨18730從20孩菜膨高層住宅用地耍11050寬11.81券拼首層架空綠化腦低層住宅用地箏7680惡8.21梳羞壩公建用地岡1850喝1.98滑脊致道路用地死14032午15漢沸豆公共綠地委60803壤65乎22.15甩島二、其他用地旁9176布求乓滔表咳3常－挺2植擊項目主要技術(shù)聽經(jīng)濟指標懸項目研數(shù)量致單位竟總戶數(shù)手784幕戶執(zhí)居住人口斑2744子人今總建筑面積觀156200鳳M變2纖至1.譜高層住宅建筑侵面積標108503覽M鉆2雜2.妨低層住宅建筑素面積辮19148妻M獸2回3.夜公建配套建筑恢面積釘3350西M昂2終4.梯地下車庫建筑朱面積挽25200通M勉2階車位數(shù)狠720暖個若人口密度歸293督人城/芳公頃遍綠化率它65情％擴容積率站1.4辮絞3.2約懸最佳開發(fā)建設蝴方案設計施建議分期滾動蘿開發(fā)，首期開鼠發(fā)別墅及整個蘆住宅區(qū)的配套孝規(guī)劃建設，通虎過別墅的市場原推廣來打造項隔目的品牌，提貨升項目的品位背，從而帶動其涌后的高層銷售床。卷計劃整個地塊付的開發(fā)建設周吐期肝為泛3量0喪個月，銷售周沃期只為叮2冰4詢個月。其中可桑行性研究及規(guī)槽劃報批等前期攻準備階段忍為奪6薯個月，宗地競衛(wèi)買鉤后戒1羞8喉個月時推出首訊期別墅，終高層住宅分兩傷期推出，計劃中至頸4吊2儲個月時完成全寇部銷售。猶與此對應的項遇目投資與融資肆計劃如下廳表范3到－限3聚所斧示秩.跪表固3糖－某3漿繩項目投資與融樂資計劃表甩序號義項目林建設經(jīng)營期放合計顫1鈴～憂6夠7拖～萄12著13綠～稱18票19勻～可24織25僚～倡30印31每～殃36芬37豆～慮42慧1誦投資總額睬劍終烘支秩季內(nèi)劃1.1巖建設投資止汽粱描食軍嚇敏表土地成本覺街80913.稈86光鈔釋萍爭餡露前期工程費襯朵755.00處以393.00歐執(zhí)污微甲哥歲建安成本費岡34000.擔70誓核2913.7析0潔11113.唐00慣11802.逼00茶8172.0群0瘋誓爐基礎設施費文2292.5劉6巖撐林1145.7裝8唐687.47封盤459.31水伴想蜜公建配套費怠1185.1遍6拐未474.06陸后355.55過林355.55坊纏短滾妄不可預見費周3589.5份8甩897.39糖荷538.44顏嫩430.75作節(jié)430.75鍵熊430.75猴財430.75我球430.75銅灌管理費右3590.0宅0盛512.80盒嚴512.80黃哨512.80組昏512.80朋闖512.80淡嚇512.80屢介512.80姨羞銷售費用氏5384.3危6宴譜授807.65隨霸1076.8哭7鐘1615.3黎1詠1346.0段9跟538.44稍南利息費用竊柜償盜莊哈哄任退1.2科流動資金恭0.00安0.00餅0.00嬸0.00牛0.00穩(wěn)0.00腸0.00滿0.00造2申資金籌措請飛引駐周考雪猛清2.1歉自有資金盯壺急宏唐脈姑街雷2.2華借款雪愈遼按亦秋生旱蠟2.3報銷售收入再投絕入厚婦喇紫叛況汪壟拖說明：因利息甲費用取決于投吊標公司的融資鑼結(jié)構(gòu)，而融資冬結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又宅取決于公司在贈資本市場的能廚力高低。該宗冠地地價需在成匯交討后斃5吳日內(nèi)一次繳清銀，故對競投人膝的資金壓力很仰大?？梢钥紤]暗競得土地后全堅部建設缺口資該金從銀行借貸蒸。因為項目的庸融資結(jié)構(gòu)不明剝，且項目全部態(tài)投資的財務評腸價又與融資結(jié)運構(gòu)無關(guān)，故此應表中的利息費工用計算和資金父籌措計劃都暫柄沒計算。呼4.0慨巷宗地地價測算務4.1答潑地價之外的成珍本測算歇參考目前建筑鼓市場及房地產(chǎn)狗開發(fā)市場的基氏本行情，估算壓出該宗地開發(fā)永項目的總成本蠅費用乘為鉆68651.眨4笑3彈萬元。具體測栽算詳見附出表炎1老。嘆誼4.2范我銷售收入測算辮參考目前龍***翠地段的住宅市卵場行情，高層歷為早1100旦0充元骨/霞m丑2狂，低層蔬為牛2200鎮(zhèn)0鉤元檔/追m朵2硬,洲停車位（為便瓣于計算，全部論按銷售考慮）扛為途25000酬0軟元厘/鋪個，則測算出以總銷售收入夫為燦17947非8.3佛5圾萬元。具體測取算詳見附?jīng)Q表篩1術(shù)。若4.3淚陳地價成本測算級乳息根據(jù)目前國內(nèi)哲房地產(chǎn)市場投見資回報基本現(xiàn)花狀，并綜合考舊慮深圳房地產(chǎn)責市場的競爭程另度，取定開發(fā)侍商投資該宗地菠的可承受回報蘇率極限振為促1襖5偷％，正常期望置投資回報率窄為狂2刷0坐％，市場投資繩回報率的上限樹為銹2誤5帶％。排則該宗地的地凍價范圍侮為排7429內(nèi)1勾～遍87416舍材萬元，正常市巾場期望地價母為劉8091虜3滋萬元。冠扣除宗地轉(zhuǎn)讓瓜契術(shù)稅駛3勇％，則得該宗北地的競投報價并范圍為餐7274怕9匯～取8497糟0粱萬元，正常市晨場水平競投報員價僅為要7855益7染萬元厘。具體測算詳鈴見附抱表廈1編。自5.鐘0睬項目財務評價紗由于貨***壘B30緩3任－糊004銀1城宗地的最終中蘆標地價尚處于槳預測階段，因剩此選取該地塊愚的市場期望價及作為計算基礎那，來測算該宗亭地的投資價值涌?？h5.1穴學項目盈利能力鮮分析售居稅金計算（見促表刊5疲－望1勻）貪因為首期發(fā)售仗計劃在宗地接帶手后饒第協(xié)1嗓8需個月時，故前召一年半內(nèi)無銷縣售收入。而越土地增值稅權(quán)是自按照納稅人轉(zhuǎn)綿讓房地產(chǎn)所取戶得的增值額和灌稅法規(guī)定蒼的元4小級超輛額朗累進稅率饑來計算征收的味，增值額是納他稅人轉(zhuǎn)讓房地曾產(chǎn)所取得的收否入減除稅法規(guī)編定扣除項目金縮額后的余額。燥根據(jù)房地產(chǎn)行委業(yè)的一般收益籃水平，土地增商值稅應繳額基葵本在銷售收入械的葡1吩％左右。振蝦損益表（見燈表蘇5腐－梁2繭）假由損益表可以那看出，公司在星第一年內(nèi)利潤心為負，這主要滴是因為支付巨龍額地價所致。橡第二、三年內(nèi)愈盡管有利潤，亡但仍不足以彌橋補第一年的虧萄算。直到最后要一年才發(fā)生所織得稅的繳交。打古宗地現(xiàn)金流量每表與動態(tài)盈利麻分析（見薯表酒5炮－己3尋）儉由現(xiàn)金流量表坑和動態(tài)盈利分茫析可以看出，作項目的累計凈辛現(xiàn)金流和累計扮折現(xiàn)現(xiàn)金流由春負變正均要發(fā)字生在最后一個乖年度。但項目秀的內(nèi)部收益率毛為布16.2察4疏％，凈現(xiàn)值仰為味1522密1祖萬元，均處于顯較高水平。原忌因在于地價要艦在中標后一次線繳交完畢，造驚成巨額現(xiàn)金流割流出，而項目惹的開發(fā)建設、博銷售要滯后一歌段時間，不過遞該宗地規(guī)劃建顛筑面積不大，土建設周期相對舍較短，故投資欲回收期指標也償較為理想。犁相應的地價趕在宏7429挑1座萬元辛和企8741乓6改萬元時的投資酷回報指標如久表紅5糊－清4知所示。腫哀表鑰5襲－址1植漿銷售稅金及附掃加探表羞揚聲令質(zhì)抓討（單位：萬元戶）計椅淹建設經(jīng)營期話合計秩序號帳項目志1驗～虧6保7炸～刑12某13匹～荒18嫌19斯～命24塑25我～乘30短31欄～日36敬37嶄～次42質(zhì)1袋銷售收入信孕杠哄42125.師60徑41205.等83省54941.蝶10迅41205.儉83牌179478冰.36酬2飼銷售稅金及附考加末攪駐學2624.4寄2俱2567.1也2巨3422.8誰3開2567.1帶2精11181.拘50殲2.1慎營業(yè)稅星艙稿下2106.2斜8昌2060.2譯9搶2747.0辯6承2060.2去9油8973.9阻2定2.2葉城市維護建設帥稅爺構(gòu)寶滴147.44圣途144.22態(tài)咬192.29陸艷144.22倆天628.17民輩2.3認教育費附加開杜慮停63.19院61.81塘82.41貞61.81甩269.22幼蛇2.4抄防洪工程維護暑費授翼甜壞75.83吼74.17霉98.89季74.17瞧323.06摸姿2.5鞏交易管理費熟權(quán)灌步210.63悟康206.03胞蹤274.71曠夕206.03姓右897.39炒稀2.6梯印花稅送把歷投21.06抽20.60油27.47當20.60再89.74翠3紐土地增值稅揪燦驢海421.26伏可412.06漏必549.41侵礎412.06留陰1794.7姨8省奮心灌舒符她塔表腔蟲5姑－賀2鄭資損益表逗弱廈愧砌岸造（濱單位：萬元）志序號隸項目嘆合計蜜1拜～陳12齊13膛～滾24支25融～寧36鎮(zhèn)36犧～亞42撕1忍銷售收入肚179478廁.36欲0.00愁42125.過60減96146.隨93孕41205.勝83妖2局總成本費用稅149565飾.29順89962.套23細33906.鼓57寨21520.朋94活4175.5的5詞3減利潤總額預29913.據(jù)07草-89962護.23刑8219.0標3偉74625.桶99裁37030.吳28餅4浪所得稅俯9871.3廈1事0.00喪0.00襪0.00喊9871.3昆1憑5高稅后利潤捆20041.鴨76牧0.00急0.00昨0.00桶20041.旬76殼6習盈余公積金攪2004.1撈8兇0.00惱0.00牛0.00窄2004.1胡8妨7言可分配利潤誕18037.服58帆0.00巴0.00倦0.00漂18037.診58筑表單5掌－煮3基禁宗地現(xiàn)金流量型表與動態(tài)盈利淋分棗析盆繪兵敲（單位：萬元炮）崖序號李項目仙建設經(jīng)營期井1迎～倉12句13賺～旋24搖25汁～四36播37燃～演42露1辣現(xiàn)金流入塊0.00獸42125.纖60吵96146.氧93傻41205.桂83驗1.1咐銷售收入且0.00踢42125.沿60宮96146.貼93術(shù)41205.醋83挽1.2堪其他現(xiàn)金流入寨0.00賄0.00多0.00漁0.00祝2內(nèi)現(xiàn)金流出擋87911.鞏05肯32276.櫻65物20431.銹23擋4461.1識7誕2.1攻建設投資房87911.渡05擇29230.架97酒13479.磚81委1481.9紅9模2.2凳土地增值稅其0.00敵421.26懂肉961.47神帖412.06棉壩2.3享銷售稅金及附口加婚0.00悄2624.4雖2貼5989.9野5逢2567.1鍋2渾3睡凈現(xiàn)金流棵-87911蹦.05洲9848.9顏5距75715.岔70將36744.染66男4陸累計凈現(xiàn)金流炒-87911沈.05糞-78062鏈.10距-2346.唉40港34398.遷27沫5陰折現(xiàn)現(xiàn)金流萬-81399天.12春8443.8甲9柏60105.藝56頸28070.昆79魂6漲累計折現(xiàn)凈現(xiàn)謝金流課-81399叉.12鍬-72955俗.23嶺-12849伐.67棗15221.織12寒評價指標倚鄰孕摔蹦FNPV(I偶=8%)濤15221.暴12茂財務內(nèi)部收益灌率火IRR鏡16.24%杰投資回收期（芹靜態(tài)）緩3.03常投資回收期（蹈動態(tài)）等3.狡20洪軋表仍5爭－份4銜俯財務效果指標業(yè)比較些項目鄰地價烤為淺7493襪1散萬時廁地價挑為障8741妖6盜萬時敏內(nèi)部收益率合（腹IR謀R真）素（看%斜）瓦20.08律12.48捷財務凈現(xiàn)值貿(mào)（摸FNP野V野）（萬元）敞20760澇9199.8取7查投資回收期（漫靜態(tài)）（年）濕2.95嗽3.12鉤投資回收期（剃動態(tài)）（年）裕3.1罷3.4犯5.2盯迎項目不確定性共分析旦冷盈虧平衡分析煌假定本宗地開肉發(fā)建設投資不犬變，且售價和付回款速度如基勞準方案所設，斯則由計算可得改，當銷售率制為住花（厚80913.已8燙6炊＋紙68651.啞4驢3津）香/17947價8.35*1怠00%=83驢.33%灶時，宗地全部攝投資利潤率為具零。一般認為渾，當盈虧平衡李點的銷售賽率星≦款7晝0朱％驢鳴時，項目風險模較小。本宗地吹投資盈虧平衡堪點的銷售率排為柱83.3四3灰％，可見其風依險較高。敏感性分析純影響本宗地投次資財務效益的坡主要不確定因說素為宗地獲取段價格、售價水杠平、建設成本赤的高低、建設機經(jīng)營期的長短釀、銷售稅率等狹。根據(jù)宗地目色前狀況可知，障以上諸因素中濱最有可能發(fā)生算變化的是宗地舞獲取價格的高擺低和未來銷售竄價格的變化。寶因而，本宗地在敏感性分析主魯要針對全部投近資的評價指標忍（欄FIRR,F疲NP必V侵和投資利潤率抵），分別計算菌售價上下波識動瞇5怨％寨、牢1和0蜻％和宗地獲取頓價格上下波默動懲5超％爆、噸1像0著％時，對經(jīng)濟廉指標的影響?？溆嬎憬Y(jié)果詳見栽敏感性分析波表積5捕－驅(qū)4做。嗓表夕5亡－膚4拒商項目敏感性分售析表崖全部投資徹基準方案巷地價變動私售價變動燭-10%漁-5%犧5%潤10%鈴-10%賤-5%容5%隨10%用FNPV洽15221.樂12蝦22713.答15益18967.純13篩11475.術(shù)11毅7729.0痰9貴829.2流8025.1河6繁22417.懂1幅26913.狡7舊FNPV稿升降幅度粗49.22%帆24.61%譽-24.61產(chǎn)%葬-49.22希%箱-94.55搖%陽-47.28甩%群47.28%異76.82%再IRR捆16.24%賀21.54%裕18.79%賺13.85%習11.63%拴7.93%抖12.13%褲20.27%煮24.24%焦IRR悲升降幅度層32.64%蹄15.70%蹲-14.72肆%躬-28.39惹%鋤-51.17早%桃-25.31送%衛(wèi)24.82%趟49.26%榴投資利潤率狼20%說26.86%雀23.34%榮16.84%培13.84%贊8.00%借14%糟26%揪32%渴投資利潤率升壟降幅度冬34.30%芒16.70%秒-15.80末%率-30.80固%豆-60.0%慰-30.0%固30.0%幟60.0%墻由表中數(shù)據(jù)可懷得：躬（織1紹）地價、售價貸變動對財務凈樹現(xiàn)值的影響全當宗地價格上廚升土到斑20.肢3戰(zhàn)％時，項目的耀凈現(xiàn)值等于零懇，到達臨界點扣。此時，如果辯地價繼續(xù)上升虜，則財務凈現(xiàn)樓值小于零，出屆現(xiàn)虧損?？鲜蹆r下吼降驢5勉％馳、栽1劣0乖％時，財務凈暑現(xiàn)值分別下盆降貼47.2卡8理％擠、鐮94.5準5今％。當售價下褲降痛至車10.5弊7生時，該項目的祖財務凈現(xiàn)值等魔于零，達到臨冷界點，此時，紡若售價再下降絡，口則財務凈現(xiàn)值仔小于零，出現(xiàn)映虧損。收（爐2屢）地價、售價芹變動對財務內(nèi)爸部收益率的影革響柱地價上艱升鳳5蠅％重、誦1代0持％時，將引起部該宗地的財務嚷內(nèi)部收益率分晃別下煩降嘗14.7族2證％接、煮28.3討9警％；當?shù)貎r上賴升盒至域13.6宴7遲％時，該項目鼻的財務內(nèi)部收兄益率等于基準賽收益率趴（鳴I艙c應=8網(wǎng)%拆）騾,柜到達臨界點，業(yè)此時，如果繼經(jīng)續(xù)上升，則財先務內(nèi)部收益率燈將達不到預期源的基準收益率慎。盒售價下關(guān)降僚1枯0?。r，項目的沸財務內(nèi)部收益聯(lián)率已下降醉到簽7.9僚3定％，不能滿足舒預期的基準收孤益率。受（且3辟）地價、售價氣變動對投資收冒益率的影響幸當?shù)貎r上庭升康1鼠0衣％時，項目的恥投資利潤率將仍下降靈至抖13.8杠4串％，已不能滿大足預期的投資礎利潤飾率腫1蠟5壁％。當售價下忘降險5娘％時，項目的眨投資利潤率也曬將不能滿足預棍期的投資利潤惜率要求。團從上分析可以霉看出，對財務蒸凈現(xiàn)值來說，料地價獲取價格陳和售價都是敏舉感因素，相比寶之下，售價更部為敏感。原因勻在于該宗地地膛價要一次性繳磁清，宗地獲取篩價格的變動數(shù)陪值等于全部投農(nóng)資的凈現(xiàn)值變寫動值。茶對于內(nèi)部收益揉率來說，地價刃比售價更為敏周感。對于靜態(tài)車的投資收益率譽來說，售價是閱更為敏感的因概素。移除了地價和售煤價對本項目的歐影響較大外，巖開發(fā)周期和銷校售率對本項目趣的影響也值得耍注意。開發(fā)周色期拖長除了導惕致資金不能及柜時回收再投入蝴，玉NP臨V置和哈IR釣R角也會下降，投徹資回收期將延之長外，還會加貸重資金的使用濫成本。而銷售撥率低下，即意壤味著投資資金色不能快速回收侵，這樣將使整霉個項目陷入僵驗局。概率分析蒸為了更精確地壤預測該宗地投剪資地風險程度直，下面用決策驅(qū)樹來進行計算權(quán)，詳看附睜圖擦1洲。懷經(jīng)計算僅，哀E(FNPV青)=20訂228.44雄誠萬元讀風險標準偏差哥＝逗9949.1金0穗凈現(xiàn)值變異系黨數(shù)含＝火49.1右8竄％爭＜霜70%浸計算結(jié)果表明錄，本地塊的期家望折現(xiàn)凈現(xiàn)金春收入這為殺20228.料4缺4辭萬元，處于較清高盈利水平，瓦而凈現(xiàn)值變異膛系數(shù)灰為紛49.1饒8幟％，遠低稱于鳥7尊0畢％，說明其風物險程度在合理癢的范圍之中。村6.0嬸斯項目綜合經(jīng)濟級評價與建議腦6.1光呢項目綜合經(jīng)濟貓評價和上述財務效益工評估的結(jié)果說愁明，本宗地作碗為面向高端客可戶的豪宅開發(fā)釣用地是有較好偽投資前景的。占但由于地價較班高，且要一次演性繳交完畢，渴故對開發(fā)商的揉融資、高端客辟戶開發(fā)、市場尋運作、房地產(chǎn)頑大勢把握、政閃策研判等能力蜘要求很高。且姨該地塊將是以徒公開競拍方式園獲取，市場的辨炒做、競拍現(xiàn)剃場的緊張氣氛年、競投者的不雀同戰(zhàn)略導向等踩都會影響到該黎地塊的競買價狀格，所以是否香投資該項目不伴能僅僅依靠對謊財務指標的分鹿析，還要做充升分的風險分析軋。辮6.靈2籮允有關(guān)說明及建描議廊本報告是在未抱有投資方具體戒融資方案的前稈提下進行測算臺的，僅反映地候塊本駁身的投資收益約情況，待確定剛投資方具體的黎融資方案后，繡才能測算出投觸資方的實際投膽資收益情況。巡為便于計算比張較，本報告中領(lǐng)的車庫全部按槽銷售處理，不量考慮租賃經(jīng)營翁。同豈時，財務年度傍以受讓到該宗付地的第一個月愈開始，截每其1江2守個月為一財務喊年度。歉本報告是基于利財務分析的角戚度來思考問題關(guān)的，一個項目靈投資與否，財任務指該標是很重要的形，但卻不是唯秀一起決定作用怠的。如果公司碰是基于戰(zhàn)略方抄面的考慮，想纖通過對該地塊育的競買與開發(fā)陪來樹立公司品細牌，那么財務務指標在決策中薦所占權(quán)重將會救下降，競買的猴價格將會躍上帶一個新的臺階哈。駝宗地價格的評蛙估應是建立對侵市場的充分調(diào)您查研究，包括頸競爭對手的可瞎能競散投策略、目標往客戶的消費心湊理、宗地的優(yōu)昌劣勢分析等基榨礎上來綜合進更行的。顯然，拐本報告缺乏充柳分的市場調(diào)查確支持。揚在本報告相關(guān)奇測算數(shù)據(jù)的選嚇取是基于筆者僑對廣州市場的蔬了解并考慮了榮廣、梯深兩地房地產(chǎn)地市場差異的基廈礎上確定的，將由于對深圳市購場沒有深入的寫了解，所以測填算結(jié)果難免存歷在偏差。奇本報告剪中的最佳土地騾開發(fā)利用方案絡設計是基于筆洞者既往工作經(jīng)夫驗來考慮滅的，尚缺少專羊業(yè)上的深度思走考，且筆者未迫踏勘過宗地現(xiàn)知場，因此方案案設想不一定是勿最優(yōu)的。原則灰上此步應進行謀多方案的比較凝、評估及選優(yōu)孤。問鑒于拍賣公告酷中提及高層和維低層的最終比始例按報建實施井方案確定，建凳議開匙發(fā)商在此處多譯加研究，充分綿用活、用好相案關(guān)政策規(guī)定。益筆者認為最好悶是低層的比例列調(diào)高些，且低秩層的設計式樣疊、戶型等要多籮樣化，以充分評滿足目標客戶樓的多樣化需求民。昨由于該地塊將肯用于開發(fā)面向日高端客戶的豪翼宅，購買者更怕看中的將是項味目的寧檔次感，建議旗開發(fā)商在項目桶的規(guī)劃設計上塔給予高度重視捐，一定要聘請快一流的規(guī)劃設賺計機構(gòu)來擔綱病項目此項工作消，包括對項目嬸風水問題的綜排合研究，這一樂點在粵港房地還產(chǎn)市場尤其要導受到重視。庭為保證該地塊話投資決策的準拼確性，降低投目資風險，建議巷開發(fā)商在開發(fā)非前期羨投資論證過程貿(mào)中，盡可能地且讓公司項目一峰線實施人員參三與進來，充分炊聽取各方面的塌意見，集思廣值益，精益求精圖。銜隨著通貨膨脹沃的確認，未來舊銀行利率調(diào)整穗已經(jīng)在所難免震，利率調(diào)整對容于資恭金密集的房地永產(chǎn)企業(yè)來說，渣影響是巨大的筍。本宗地的競語買企業(yè)很難想莖象完全依靠自殿有資金來開發(fā)尚，而競到土地設到開發(fā)銷售之闊間將毅有錘1崇8絮個月以上的時蘿間，建議開發(fā)岔商要密切關(guān)注卵國家的信貸政洲策和利率政策充，并做細、做弓好項目的融資撕計劃。研究結(jié)論排1.1營肢宗地基本情況桌宗地編號探為詳B303-0烏04險1目，地塊位于穴***拴，土地用途為炮住宅用放地奴;絮土地面積為步9354削4侄平方米泊，建筑容積擾率遲≤肌1.遵4探；可建設總建欣筑面積為烘13100創(chuàng)0里平方米毯,貫其中：住宅株12765嘗0戀平方米奏（高層住省宅聰8稍5衣％，低層住宅轉(zhuǎn)占閃1仙5搶％，但最終比致例按報建實施光方案確定）；虛幼兒園命300俘0拆平方米絨，垃圾站劣5莊0圍平方米侍，社區(qū)管理中泡心擇30鍬0伏平方米鼠；土地使用年葬期少7聞0師年，自揪200能3員年吐8摧月源2奏5法日起受到煩207俱3蔥年倍8脂月用2場4捐日舌止。淋競投中標方應宰在宗地使用權(quán)溜轉(zhuǎn)讓合同簽訂欺后廉5榮個工作日內(nèi)一壇次付清地價款卡。水涉及交易標的昂物轉(zhuǎn)讓應交的市稅費中，依法起屬轉(zhuǎn)讓方應交患納的均由甲方默承擔；依法屬梅受讓方應交納置的由乙方承擔釀。如轉(zhuǎn)讓合同承按規(guī)定需要公冰證的，公證費尸用甲乙雙方各寸承填擔則50責%枝。蝦1.2太頭地價范圍關(guān)經(jīng)測算，本地暖塊的正常地價劇范圍應在蒜7493印1記～食8741像6鏟萬腳元人民幣之間旬，其中市場正衰常價位點應在浸8091膀3駕萬送元，扣除土地誤轉(zhuǎn)讓契箭稅澆3辟％，則得競標猜報價范圍應崇在膽7274毒9油～悠8487彈0造萬元人民幣之植間，市場正常箭競標價位點慘在農(nóng)7855秀7果萬元人民幣。身對應市場價位湯點趙8091獨3距萬元，則得相詳應樓面地價沫為護633腿9鄭元執(zhí)/帥平方米服.趕1.3扇激地塊投資價值藝對應以上地價馬范圍，測得相射應的投資財務襲效果指標如既表曬1蓮－矩1劑所示。童綜上，當?shù)貎r畫在首7493漿1越～陡8091射3兼萬元人民幣之頭間時，屬于投意資安全區(qū)；當員地勒價席在迎8091仔3知～襲8741舉6裕萬元人民幣之嫌間時，即進入甚投資風險區(qū)；恰超湊過擴8741蔬6脈萬元后，將進扎入高風險陸區(qū)浪,繪投資者需慎重注考慮。握表尾1擇－競1依汁宗地投資財務柄效果指標唉項目顯地價米為獻7493籮1良萬元賀地價祝為展8091冬3六萬元添地價盼為牢8741管6乘萬元傳投資利潤率（博％）喇25多20普15頌稅后利潤（萬炮元）女24050煎20042遞15684院內(nèi)部收益率索（公IR輪R硬）按（浩%綁）犬20.08釘16.24散12.48腥財務凈現(xiàn)值耕（俊FNP泉V逐）（萬元）務20760蜓15221卸9199.8況7摟投資回收期（她靜態(tài)）（年）鄉(xiāng)2.95值3.0劈3.12負投資回收期（旦動態(tài)）（年）并3.1派3.2平3.4預2.0黎兄研究方法站2.1族娃剩余法求地價渡運用剩余法來憤確定宗地的最傷高限價，其基愧本思路為：贏地喂價鈔=沉促房地產(chǎn)建成價驚格－（建筑費什＋專業(yè)費＋租哲售費用＋稅費系）－利潤禮該方法的操作住程序如下：關(guān)研究待估宗地賺的基本情況呼選擇最佳開發(fā)娛利用方式澇估算開發(fā)后的觸房地產(chǎn)價格米估計建筑費、妨專業(yè)費、利息侍、稅費、租售鏡費用和開發(fā)商門應得的利潤求地價鏟2.2霞憶運用《建設項自目經(jīng)濟評價方感法與參數(shù)》進盜行宗地的財務悉評價慢建設項目的財頓務評價一般分輔兩個層次，即堡：全部投資的洞財務效果評價樓和自有爬（權(quán)益）資金大的財務效果評近價。選全部投資的財性務效果評價鏟，即排除財務診條件的影響，寬將全部資金（鵲包括全部借貸涉資金和權(quán)益資以金）作為計算猜基礎，考察項體目的盈利能力斜。由于它不考丘慮投資資金的泉來源構(gòu)成，以李及借貸還本付茅息和所得稅的舅問題，所以它妖實際上是一種緣簡化了的、投局資項番目涉“搖息、稅輕前翼”粥的盈利能力分訪析，借此可以工在各個投資項散目或方案間建價立相互比較的被共同基礎，以手便考察項目是臥否有投資的價裕值，在分析是腰否可行的同時箏，進行方案的墨選優(yōu)。朝自有（權(quán)益）倚資金的財務效窯果評價服，即從企業(yè)的惡角度出發(fā)，分艦析包括財務條方件在內(nèi)的兩類憂因素對項目的肆影響，以企業(yè)獎投入的權(quán)益資圈金為計算基礎技，而所謂考察養(yǎng)企業(yè)投入所投恢入的權(quán)益資金飯的盈利能力，碗實際上是對項敞目息、稅后的文盈利能力的分服析。同時，還晨考察企業(yè)的生世存能力、償債探能力、利潤及衰其分配，以及雜各方投資者的補盈利能力等。縫女詢在本宗地評估嫁報告中，選用嘉全部投資的財雄務效果評價法悅，分析該地塊巾的投資盈利能毯力棗—蜜—編通過全部投資約的現(xiàn)金流量表偏，得出項目內(nèi)某部收益率抖（患FIR充R撐）、投資回收問期兩（伙P被t煙）、財務內(nèi)部明凈現(xiàn)值凱（方FNP床V墾）以及投資利派潤率等指標。嚇由此來判斷該掃宗地投資在財市務上的可行性滴。皂2.3哨西研究依據(jù)峽***躁B303-0坦04體1纏宗地規(guī)劃指標搬國務院發(fā)展研件究中心數(shù)據(jù)庫緣《廣東省房地雙產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》睛廣東省房地產(chǎn)方開發(fā)各類管理掘費用標準閘中國人民銀行球存、貸款利率灑《廣東統(tǒng)計年捧鑒》巴搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)企據(jù)彩中國人民銀黑行并12帳1痕號文件皂廣州市建安工候程定預、決算室定額燒3.0克帶宗地最佳利用故方式構(gòu)思緩根據(jù)該宗地位愈于深圳市福田芬區(qū)獨***民地段、且建筑雁容積暴率扣≦適1.置4顫，可以確定，反該地塊要想獲兩得最大收益，茶就必須按高尚塞住宅區(qū)規(guī)劃，繭定位于高端客條戶，確保以優(yōu)排美的景觀環(huán)境惡和國際性的配寧套設施來贏得禿市場。甲3.1到盲宗地總體規(guī)劃緩方案設計哥唉紋總基底面妙積估93544著×2脾2袋％＝翁20580芳m共2躁，用地平衡表快及項目主要經(jīng)蕉濟指標分別見駛表媽3渣－沫1啄和墳表質(zhì)3葡－洗2頭。高層住宅眾總建筑面蚊積杜12765距0×0.8泊5喝＝刺108殼,騾503朱m湖2旅住宅規(guī)劃追為縱12蝴0廟～巴180m時2專/券戶，平均每套牲面積為妄150m琴2撲左祖右講,疑規(guī)劃戶賞數(shù)聯(lián)72儀0唯戶。計劃規(guī)劃五為協(xié)1伶2霸～貪1邊4保棟與1萌1宋層住宅（其中兇首層架空綠化夏），住宅總基述底面積計己11050平m場2釀。別墅扭總建筑面結(jié)積升12756林0×0.1框5慕＝王19何,調(diào)148肯m鋒2屈別墅規(guī)劃咐為均25鉤0婚～勒350m妹2偶/垮棟，平均每棟琴面積為被300m腰2架，占地面積計泡120m撿2蕉，規(guī)劃總棟數(shù)炮為精6糟4迫棟。總計占地裝面積畢為嚼64×1爸20=談7680m甲2公建配套墨幼兒園纖3000m犬2技，按兩層考慮缺，其占地計己1500m援2亮，但社區(qū)管理中聯(lián)心墓皮300m撈2頂，垃圾站晉50m趕2磁，均按一層考曠慮，占地計競350m麻2沸。停車位隙基于該地塊未嗎來將規(guī)劃建設音成深圳的豪宅庭區(qū)，故應至少扎考慮每戶一個乓車位（不含別嚇墅用戶車位）帶，建議車庫集佳中設置，規(guī)嗽劃拔72幸0餐個車位，每個賊車位按納3做5疾平方米伙考慮，車庫規(guī)充劃面積位拆為洽720在×3拖5糧＝街25200困m西2晨。軍園林、綠化及垂道路弦為體現(xiàn)高尚住丙宅區(qū)的品味感躍，建議該住宅規(guī)區(qū)的綠地覆蓋雅率不低堤于唐6筒5自％，可考慮將橋高層建筑的首詠層架空綠化。側(cè)則淺漂喊綠地面積盯為到93544鏡×0.65×伶m羽2鐵＝思60803眉m禾2西道路規(guī)劃占地全面積汽為朵9354側(cè)4×0.1遲5志＝贈14031綁m毯2鄭表蔑3染－摩1靜被用地平衡表涉項目胞用地面積（階m2稠）皂所占比重偵(云%)沖人均面積（毅m2/搶人）浪備注良規(guī)劃總用地租93544寨艱34.09童粗一、居住用地油18730革20逼留曾高層住宅用地傍11050鄰11.81照炊首層架空綠化刃低層住宅用地題7680速8.21雷頌毅公建用地逗1850仰1.98否攻哭道路用地揪14032面15童脈帽公共綠地浙60803晴65承22.15鑼捉二、其他用地頓9176拳割合膀表巧3番－博2機另項目主要技術(shù)綁經(jīng)濟指標戀項目健數(shù)量味單位紛總戶數(shù)腦784冬戶屋居住人口勒2744野人革總建筑面積雀156200燕M報2批狀1.臭高層住宅建筑騾面積尊108503云M衣2曾2.蹲低層住宅建筑強面積弦19148慚M純2鑼3.甘公建配套建筑襲面積欄3350房M京2達4.陪地下車庫建筑回面積謠25200陰M眨2雜車位數(shù)除720呆個盜人口密度爭293駛?cè)诵?鞏公頃秘綠化率防65筍％面容積率摸1.4漏院3.2為賭最佳開發(fā)建設鋒方案設計截建議分期滾動祝開發(fā)，首期開錢發(fā)別墅及整個心住宅區(qū)的配套廳規(guī)劃建設，通層過別墅的市場址推廣來打造項虧目的品牌，提渾升項目的品位約，從而帶動其摩后的高層銷售段。鬼計劃整個地塊椅的開發(fā)建設周穴期斜為噴3懸0早個月，銷售周勺期搭為煙2姥4預個月。其中可漸行性研究及規(guī)蝶劃報批等前期私準備階段惠為洋6熊個月，宗地競拜買襖后袍1亂8昆個月時推出首交期別墅，弦高層住宅分兩恥期推出，計劃橫至飛4睡2微個月時完成全押部銷售。往與此對應的項勞目投資與融資妄計劃如下嶼表宗3悶－憶3魚所繡示物.孔表乏3家－尿3堅收項目投資與融跨資計劃表站序號化項目央建設經(jīng)營期離合計工1豪～悲6咽7育～鍵12憶13呀～毯18除19玉～燦24嶼25包～渴30脂31悔～且36街37永～辜42躍1潔投資總額遣匠皇故宜鈴標聯(lián)議1.1辱建設投資修勾宮孫快肉替僚疑土地成本扔刮80913.缺86雙圖獎青攪序么前期工程費低艇755.00贈鄭393.00史揚婆濾不飾疼建安成本費勉34000.鴨70瞎析2913.7躺0鉛11113.公00乖11802.矮00已8172.0胃0羊腰效基礎設施費胖2292.5蜻6石夸市1145.7演8多687.47游絮459.31綠笑絹慰公建配套費術(shù)1185.1畢6客族474.06針宏355.55洽鳥355.55點怪鳥友背不可預見費腹3589.5距8渾897.39摘紫538.44圍挑430.75敲倚430.75螞斑430.75陪宏430.75丘孟430.75賠深管理費轉(zhuǎn)3590.0禮0且512.80害等512.80背志512.80然煙512.80療創(chuàng)512.80曬令512.80臘它512.80器省銷售費用趣5384.3享6位花魯807.65哨姜1076.8深7胡1615.3窄1看1346.0齡9助538.44燒鉤利息費用斤賢忍寄委脅來歸生1.2奉流動資金毅0.00塵0.00直0.00卵0.00涌0.00閣0.00盛0.00悄0.00倘2煤資金籌措墓華疤逃美聚嬌銹昂2.1踢自有資金痕貍河司亞覽確護章2.2叮借款遷碰色慕席捷憐吧大2.3傘銷售收入再投豪入渣匹壟膠鍵渴喂芬荒說明：因利息球費用取決于投詞標公司的融資餅結(jié)構(gòu)，而融資欺結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又訓取決于公司在季資本市場的能別力高低。該宗傻地地價需在成鳥交雷后譯5謊日內(nèi)一次繳清損，故對競投人布的資金壓力很虛大?？梢钥紤]椒競得土地后全曠部建設缺口資歇金從銀行借貸楚。因為項目的執(zhí)融資結(jié)構(gòu)不明剝，且項目全部易投資的財務評齡價又與融資結(jié)槐構(gòu)無關(guān)，故此包表中的利息費揪用計算和資金餅籌措計劃都暫球沒計算。罰4.0嶄叛宗地地價測算破4.1反竟地價之外的成悄本測算敞參考目前建筑士市場及房地產(chǎn)鐘開發(fā)市場的基艦本行情，估算喉出該宗地開發(fā)驗項目的總成本按費用漂為飲68651.姻4任3肺萬元。具體測互算詳見附銳表逃1券。么限4.2雜聰銷售收入測算束參考目前休***北地段的住宅市叔場行情，高層挖為倒1100艷0唯元菠/累m毛2闊，低層蛾為俯2200扒0慨元渣/傅m白2侵,扒停車位（為便以于計算，全部敞按銷售考慮）腎為絡25000咬0燙元分/哥個，則測算出周總銷售收入豈為黨17947搶8.3捧5捆萬元。具體測斬算詳見附拉表宰1早。絞4.3全尚地價成本測算氣咬蜂根據(jù)目前國內(nèi)桶房地產(chǎn)市場投挺資回報基本現(xiàn)驕狀，并綜合考狐慮深圳房地產(chǎn)帽市場的競爭程霉度，取定開發(fā)序商投資該宗地鐘的可承受回報尊率極限抬為杯1剝5錘％，正常期望毫投資回報率運為而2玉0坦％，市場投資王回報率的上限鬧為非2鼠5炕％。絨則該宗地的地眠價范圍課為卸7429播1怖～炮87416枝犁萬元，正常市饞場期望地價衰為言8091壇3內(nèi)萬元。換扣除宗地轉(zhuǎn)讓墓契填稅閑3避％，則得該宗釀地的競投報價眨范圍為安7274箱9土～葬8497眉0閑萬元，正常市遣場水平競投報辱價姿為幼7855閑7意萬元羨。具體測算詳箱見附儉表福1款。杯5.全0嫁項目財務評價菜由于釀***屠B30配3氏－盜004縮1漲宗地的最終中拿標地價尚處于里預測階段，因旺此選取該地塊秘的市場期望價魔作為計算基礎愁，來測算該宗榨地的投資價值鍋。仰5.1竊隆項目盈利能力探分析值悼稅金計算（見子表屠5荒－前1綁）潮因為首期發(fā)售旋計劃在宗地接感手后壁第朽1面8冷個月時，故前葛一年半內(nèi)無銷大售收入。而凱土地增值稅傍是雜按照納稅人轉(zhuǎn)價讓房地產(chǎn)所取販得的增值額和芽稅法規(guī)定取的刷4藥級超也額妻累進稅率豈來計算征收的雞，增值額是納膀稅人轉(zhuǎn)讓房地位產(chǎn)所取得的收破入減除稅法規(guī)座定扣除項目金羽額后的余額。貴根據(jù)房地產(chǎn)行結(jié)業(yè)的一般收益窄水平，土地增為值稅應繳額基鍬本在銷售收入從的摘1系％左右。應匹損益表（見肥表捷5馬－乘2犁）兔由損益表可以該看出，公司在顧第一年內(nèi)利潤局為負，這主要奏是因為支付巨衣額地價所致。油第二、三年內(nèi)搞盡管有利潤，秘但仍不足以彌竿補第一年的虧甩算。直到最后憶一年才發(fā)生所第得稅的繳交。率陽宗地現(xiàn)金流量森表與動態(tài)盈利涌分析（見蘿表討5歇－慣3截）田由現(xiàn)金流量表困和動態(tài)盈利分館析可以看出，鞭項目的累計凈慕現(xiàn)金流和累計族折現(xiàn)現(xiàn)金流由僻負變正均要發(fā)心生在最后一個頃年度。但項目指的內(nèi)部收益率脅為痛16.2尤4務％，凈現(xiàn)值季為嶼1522驚1抵萬元，均處于北較高水平。原寫因在于地價要燭在中標后一次撞繳交完畢，造尿成巨額現(xiàn)金流貝流出，而項目揉的開發(fā)建設、嚷銷售要滯后一竟段時間，不過毒該宗地規(guī)劃建或筑面積不大，許建設周期相對凈較短，故投資特回收期指標也胞較為理想。瓶相應的地價住在拴7429寺1壘萬元逆和掛8741挑6薪萬元時的投資獎回報指標如居表匆5骨－誘4凝所示。附棵表史5蠢－冒1閑屢銷售稅金及附瞞加抗表捷唱冊澤胞察棍（單位：萬元景）柏灣駐建設經(jīng)營期偏合計厭序號荷項目殼1商～杯6盜7忙～團12濃13蠅～虹18穗19蹦～清24謝25睛～錢30帽31阿～俗36濱37惠～妹42蚊1辦銷售收入咽圍準顫42125.繁60男41205.床83曲54941.船10茅41205.僅83趣179478尾.36軍2集銷售稅金及附漢加異營嘉峰2624.4種2糧2567.1疼2饅3422.8芬3墨2567.1膚2腦11181.洪50證2.1頃營業(yè)稅理康桑濱2106.2淋8惜2060.2除9閱2747.0咬6叉2060.2憂9縮8973.9隔2猶2.2滿城市維護建設鹽稅純奸瞧他147.44桿議144.22覆褲192.29枯泡144.22齒犧628.17心拐2.3敏教育費附加仔搏桶浪63.19頑61.81鄰82.41甚61.81徹269.22紅挪2.4返防洪工程維護扶費買核賞飄75.83踢74.17咐98.89鋼74.17英323.06濤拳2.5幻交易管理費我掘航溜210.63抗劣206.03費盟274.71菜損206.03抱警897.39魄男2.6倚印花稅大胸蓄壤21.06停20.60棵27.47鋸20.60領(lǐng)89.74障3鑒土地增值稅欠育榮老421.26戚膚412.06剝暫549.41按潮412.06赴倉1794.7譜8魂肯售僵例應穩(wěn)板表悲幕5昆－述2瞇蛙損益表悔膠翠槍隨托涂（退單位：萬元）豈序號萌項目警合計興1浮～慘12鋤13紅～咽24惡25玉～遞36黨36賣～紛42支1祖銷售收入飲179478棍.36擾0.00梳42125.吧60賣96146.孕93罩41205.皂83氏2聞總成本費用甘149565獨.29坊89962.上23爽33906.票57終21520.俊94索4175.5斑5溝3趙利潤總額斃29913.亦07著-89962漠.23畝8219.0究3攀74625.品99財37030.坡28童4劉所得稅軌9871.3挑1鴨0.00標0.00撿0.00鈔9871.3澇1欺5劃稅后利潤械20041.墨76族0.00閱0.00裕0.00秧20041.稠76竄6后盈余公積金鎮(zhèn)2004.1位8便0.00滑0.00少0.00踐2004.1浸8限7丹可分配利潤刻18037.螺58憶0.00導0.00每0.00童18037.盯58垃表曾5尿－原3浸刻宗地現(xiàn)金流量槳表與動態(tài)盈利撥分芽析礎繞懇酬（單位：萬元鳳）葛序號結(jié)項目冬建設經(jīng)營期奴1鵲～乏12忌13急～饑24價25灘～投36享37草～介42雷1先現(xiàn)金流入傷0.00輸42125.驟60乘96146.推93慧41205.漢83悄1.1吸銷售收入晌0.00貨42125.俘60綠96146.兄93段41205.玻83堡1.2未其他現(xiàn)金流入垃0.00餃0.00掌0.00純0.00回2墓現(xiàn)金流出澆87911.戴05謀32276.筋65斧20431.座23逐4461.1晃7濁2.1粱建設投資余87911.日05吐29230.例97藥13479.舟81昏1481.9竹9患2.2貿(mào)土地增值稅晌0.00扮421.26列殘961.47相芳412.06袍肢2.3尚銷售稅金及附節(jié)加呢0.00竄2624.4搏2盛5989.9凡5快2567.1旦2安3開凈現(xiàn)金流于-87911趨.05謙9848.9纏5豬75715.羊70執(zhí)36744.爺66弱4源累計凈現(xiàn)金流忠-87911督.05曉-78062炕.10估-2346.疼40環(huán)34398.隔27易5沒折現(xiàn)現(xiàn)金流朱-81399薪.12聞8443.8址9宣60105.劉56妹28070.妄79巖6生累計折現(xiàn)凈現(xiàn)墊金流膛-81399血.12凳-72955物.23營-12849狠.67中15221.良12猜評價指標社竊勇鑰顫FNPV(I好=8%)針15221.囑12鼓財務內(nèi)部收益密率羽IRR搭16.24%慎投資回收期（瘦靜態(tài)）勻3.03廈投資回收期（秘動態(tài)）旁3.襪20肺志表丹5再－賽4擔量財務效果指標謹比較誘項目野地價稅為花7493繩1渠萬時珠地價芒為燙8741貝6店萬時拆內(nèi)部收益率脖（桌IR姓R翻）胸（療%娃）關(guān)20.08桐12.48拆財務凈現(xiàn)值原（氧FNP把V膜）（萬元）杜20760抹9199.8書7欲投資回收期（其靜態(tài)）（年）驅(qū)2.95脆3.12充投資回收期（飾動態(tài)）（年）院3.1植3.4碑5.2肝霞項目不確定性溉分析光徹盈虧平衡分析利假定本宗地開挨發(fā)建設投資不架變，且售價和勵回款速度如基撫準方案所設，譽則由計算可得鄭，當銷售率惕為田攔（夢80913.鄭8罩6貢＋電68651.麻4瞞3隊）喬/17947卸8.35*1譜00%=83胸.33%兔時，宗地全部斧投資利潤率為糾零。一般認為趙，當盈虧平衡廣點的銷售暗率積≦柔7壽0叼％逐蓮時，項目風險甘較小。本宗地財投資盈虧平衡混點的銷售率具為墊83.3貸3杏％，可見其風耽險較高。敏感性分析饞影響本宗地投駱資財務效益的燙主要不確定因奴素為宗地獲取捕價格、售價水帶平、建設成本扶的高低、建設吵經(jīng)營期的長短板、銷售稅率等飾。根據(jù)宗地目癢前狀況可知，啟以上諸因素中所最有可能發(fā)生幸變化的是宗地蠅獲取價格的高沙低和未來銷售借價格的變化。偵因而，本宗地策敏感性分析主蠻要針對全部投錯資的評價指標杠（永FIRR,F啞NP榆V星和投資利潤率錘），分別計算忽售價上下波許動雪5鼓％朵、丸1鄭0肺％和宗地獲取刺價格上下波漁動癥5餅％跳、炭1網(wǎng)0客％時，對經(jīng)濟腔指標的影響。軟計算結(jié)果詳見持敏感性分析損表廊5李－觀4垃。裙表凡5般－炒4河客項目敏感性分慌析表苦全部投資絹基準方案竿地價變動晃售價變動蠅-10%監(jiān)-5%軋5%興10%遲-10%骨-5%陳5%嘉10%徒FNPV允15221.也12嘩22713.玉15倡18967.隊13肉11475.瘡11缸7729.0高9冒829.2偶8025.1范6單22417.撥1穩(wěn)26913.每7挪FNPV傻升降幅度挎49.22%益24.61%勿-24.61希%桃-49.22痛%蘋-94.55賓%建-47.28帆%宏47.28%溉76.82%膜IRR網(wǎng)16.24%夢21.54%紡18.79%讀13.85%園11.63%吊7.93%直12.13%絞20.27%日24.24%梅IRR臟升降幅度興32.64%井15.70%紅-14.72谷%陷-28.39岔%貨-51.17豪%攤-25.31眠%省24.82%膨49.26%慘投資利潤率及20%麗26.86%煤23.34%放16.84%沒13.84%刮8.00%減14%奔26%涂32%衣投資利潤率升神降幅度藝34.30%已16.70%么-15.80望%嬌-30.80葡%毀-60.0%泄-30.0%衛(wèi)30.0%捉60.0%處由表中數(shù)據(jù)可搏得：刪（紡1梨）地價、售價跪變動對財務凈挽現(xiàn)值的影響縮當宗地價格上嶺升威到持20.償3王％時，項目的隊凈現(xiàn)值等于零誕，到達臨界點柱。此時，如果王地價繼續(xù)上升此，則財務凈現(xiàn)幻值小于零，出悔現(xiàn)虧損。饞售價下牌降塔5塵％階、仔1姑0肥％時，財務凈險現(xiàn)值分別下鏡降云47.2理8鵲％償、棄94.5啞5目％。當售價下飲降蹦至薄10.5淚7閑時，該項目的仍財務凈現(xiàn)值等河于零，達到臨退界點，此時，集若售價再下降惕，嫁則財務凈現(xiàn)值練小于零，出現(xiàn)充虧損。隸（窄2功）地價、售價傭變動對財務內(nèi)嫩部收益率的影潛響冰地價上淘升絲5餃％遺、醬1付0烏％時，將引起話該宗地的財務進內(nèi)部收益率分餡別下友降垮14.7柏2花％涼、河28.3倡9悔％；當?shù)貎r上螞升仍至胳13.6懂7或％時，該項目森的財務內(nèi)部收真益率等于基準三收益率粘（樣I喪c羊=8友%爺）漲,佩到達臨界點，蘇此時，如果繼障續(xù)上升，則財向務內(nèi)部收益率巴將達不到預期蠻的基準收益率農(nóng)。比售價下鳥降蠟1伐0腫％時，項目的饞財務內(nèi)部收益占率已下降次到黑7.9尸3幻％，不能滿足兵預期