成都市某地王項目全程策劃建議報告

謹致——尊敬的客戶：****（成都）發(fā)展有限公司您好！受貴公司委托，我司對〖****·國際小區(qū)〗項目進行了較全面的評估和有關(guān)的市場調(diào)研工作，旨在對〖****·國際小區(qū)〗項目的整體定位、開發(fā)、規(guī)劃、營銷策略、配套開發(fā)運作，以及總體營運策略等關(guān)鍵性問題做出戰(zhàn)略性的建議。按照貴司提供的〖****·國際小區(qū)〗策劃顧問競答任務(wù)書要求，本次報告的主要目的是通過市場競爭形態(tài)分析和消費群細分，論證〖****·國際小區(qū)〗的整體發(fā)展策略，從成都區(qū)域、西南地區(qū)、乃至全國的層面，深入剖析項目目前和未來所面臨的問題，制定針對性、前瞻性策略，解決從開發(fā)到營銷方面的全局性課題。本建議重點在于宏觀策略的分解與論述，是〖****·國際小區(qū)〗項目開發(fā)思路的集合，關(guān)于具體的開發(fā)方式及營銷方式，有待雙方作進一步深入磋商，屆時我司將提出一套更具體，更適合〖****·國際小區(qū)〗項目的開發(fā)策略及營銷推廣思路。同時，也會動用我司國際知名建筑設(shè)計師雷納多·羅西（RenatoRussi），對項目整體規(guī)劃設(shè)計，提出具體的建議?，F(xiàn)將“****成都地王項目全程策劃建議報告”交予貴司，請收閱！順頌商祺，并致禮！二OOX年X月X日第一篇項目宏觀政策環(huán)境背景一、宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將進行有效調(diào)控近一段時間以來，國家先后頒布了121檔、18號令及提高固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、深入開展土地市場治理整頓工作等政策行為，意圖通過宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，從國家統(tǒng)計局最新公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，今年前4個月，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落，“國房景氣指數(shù)”呈“幾”字形，升降明顯，已經(jīng)回落到2003年以來的最低點。這表明，年初以來國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣水平趨向正常。(一)金融緊縮政策------中國房地產(chǎn)業(yè)二次提升的動力源中國房地產(chǎn)業(yè)的第一次提升是從1998年的房改釋放了住宅市場當中的商品房開始的。在接下來的5年中，中國的房地產(chǎn)業(yè)每年以平均22%的速度在增長，2003年更是達到了32.5%的增速。但中國人民銀行2003年發(fā)布的121號檔（《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）抑制了房地產(chǎn)的大規(guī)模信貸行為，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)而尋求其它方式的地產(chǎn)融資。世界經(jīng)濟發(fā)展的歷史證明，房地產(chǎn)市場和資本市場的結(jié)合是地產(chǎn)發(fā)展的拐點，那么，中國房地產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)繁榮在某種程度上將取決于中國的金融體制改革。我們有理由相信，隨著金融政策的正確調(diào)控及導向作用，房地產(chǎn)行業(yè)將進入持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。（二）土地規(guī)范政策-----中國房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的助推器違規(guī)操作、屯地待漲的極端投機行為嚴重干擾了中國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。國家近日啟動《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》。政府意欲通過調(diào)節(jié)土地供應總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資、消費的方向和水平，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟運行的目標。以目前情形來看，政府正在以高壓態(tài)勢開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經(jīng)合法批準可以分期建設(shè)的項目外，其它建設(shè)項目用地一律不得分期辦理建設(shè)用地審批，否則按騙取批準、非法占地論處，追究分拆項目的審批機關(guān)的責任。另外比如控制土地供應、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權(quán)、整頓土地市場秩序等措施，都直指目前土地市場的軟肋，尤其對于以前通過邊緣行為所圈下地皮的方面來說，關(guān)于收回開發(fā)權(quán)、嚴格控制土地交易貸款這些措施無異于土地市場整頓的最后通牒。可以看到，國家對土地市場的整頓力度正在不斷加大，積極通過土地政策為行業(yè)健康發(fā)展保駕護航。結(jié)論：面對中國房地產(chǎn)正處于高位盤整期之現(xiàn)實，政府已經(jīng)堅決啟動宏觀調(diào)控機制，中國房地產(chǎn)將“軟著落”。軋房地產(chǎn)企業(yè)面壓臨全新一輪大久洗牌，資源整閃合力強、資本墨雄厚、行業(yè)背瞎景深及市場創(chuàng)趣新力強的地產(chǎn)墳企業(yè)恰逢市場頌發(fā)展的良機，疼中國房地產(chǎn)將販真正走企進改“膨大象游聯(lián)戲傭”帥場。剩中國房地產(chǎn)市杰場將更加健康種持續(xù)地發(fā)展，猛房地產(chǎn)行業(yè)有挑機會將整體再貫度提升。旁二、宏觀政策元背景下項目發(fā)么展驅(qū)動因素血（一）釀****香地產(chǎn)種----朱品牌實力型房野地產(chǎn)開發(fā)商面愿臨宏觀政策利憑好象****冒地產(chǎn)為國內(nèi)知辣名品牌地產(chǎn)公擠司，以強噴調(diào)悅“暴過程精綠品荒”粒并在國內(nèi)成功辛打造多個地產(chǎn)努樣板而享譽華賺夏。襪****看地產(chǎn)資金充裕將，行業(yè)背景深抹厚，同時具備扶較強的資源整融合能力，而目些前的宏觀政策營面對享****囑地產(chǎn)的再度提漂升賦予了極好貌的時機，本項配目的成功運作乘必將樹立腸****碑地產(chǎn)在大西南完地區(qū)的王者風蕩范。盈（二）成都賭****搞----猾打造大成都城銷市發(fā)展余的?！斑f新名暑片水”蕩（政府支持）秤“載成都善****諸”字從醞釀到拍賣哭，以至于目前血引起的多方爭展議，已經(jīng)搶盡陵眼球。這都基抽于該項目所潛寶伏之極高社會舍及商業(yè)價值。慮該項目的成功給啟動并運作成劉功，將對區(qū)域青的經(jīng)濟發(fā)展和步社會影響力是課不言而喻的。哪政府將視之為寸城市形象工程響而極其關(guān)注，最成都將誕生新醉的抹“蘭名慨片銀”愁。彩（三）大盤小律區(qū)扔----遍城市運營背景掏下更具彈性的員操作空間孟130稠多公頃的超級濫大盤在城市運稍營的背景下橫渠空出世，該項謙目規(guī)模大，用膠地條件佳，不辮論是項目定位棄還是產(chǎn)品建造拴等方面都存在見非常大的彈性呼空間。鄙（四）高新產(chǎn)鉤業(yè)偽----鍵項目資源整合漂具備優(yōu)良的契嘉入通道譜項目近鄰成都萬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)罷園區(qū)，房地產(chǎn)香業(yè)與高新技術(shù)易及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)旦資源將進行卓惜有成效的深度煤整合，由此而院產(chǎn)生聚變，釋拍放出更大的能勸量。禮第二篇項目鬼SWOT繁及核心競爭力辯分析幅一、項目腎SWOT優(yōu)分析岡（一）項目概寬況疼1偽、專案基本背膛景爸地塊位于成都摘市焰****賭區(qū)愉****支鄉(xiāng)、郫縣段****鍛鎮(zhèn)，規(guī)劃用地凱范圍北至羊西沈線南側(cè)規(guī)劃道厚路中線，東至危****羊路東側(cè)規(guī)劃道口路中線，西接劈規(guī)劃陣25叼米道路中線，籠南以摸底河河徐道中心線為界含。規(guī)劃總面積腹約明132.42提公頃（陪1986伯畝）。土地用途：目公共服務(wù)設(shè)施格用地、居住用寇地、市政設(shè)施攏用地及綠地；土地使用年期堆商業(yè)用地滿40縫年、住宅用地蕩70很年。臨地塊定位為高民標準的國際小初區(qū)，政府因此蝕設(shè)置了許多細腥致的硬性指標螺，規(guī)劃用地范舞圍內(nèi)綜合開發(fā)復區(qū)應滿足容積女率椒0.9攤，可上下浮動完0.5%燃，建筑密度不聲大于皆20%船，綠地率不小澡于扭35%窮。柏2喂、項目規(guī)模及死用地狀況雞項目地塊規(guī)劃連總面積為錫132.42泉公頃（訊1986雙畝），其中尚漸未完成征用土惡地席11.67升公頃，為度175捐畝。周邊四條默道路將地塊圍搞成一個不規(guī)則謝的菱形。躲地塊現(xiàn)狀為荒意蕪空地，視野倉開闊，西面為撞大片的農(nóng)田和說農(nóng)莊，緊鄰摸今底河，生態(tài)環(huán)免境較好。中間相現(xiàn)有兩條高壓剖走廊。檢3堪、項目區(qū)位特飼征分析持（棗1遠）地塊片區(qū)屬頑于城區(qū)概念流根據(jù)成都市的浮總體規(guī)劃，成巡都中心城區(qū)以濤后的發(fā)展機會寫在三環(huán)到外環(huán)刷路之間，即環(huán)肺城區(qū)。從位置踩看，項目處于升中心城的大區(qū)飯中心內(nèi)，是完浪整的城區(qū)概念嫩。距加上未來地鐵糧二號毗鄰項目惜，從城市規(guī)劃揚看，成都的城舍市化運動剛剛渡起步，因此本鍵項目還具有未緒來升值潛力。獄（財2白）區(qū)域升值潛收力巨大胸項目處于城西諒生態(tài)旅游黃金旱通道上，連接掘著風景優(yōu)美的怒城西生態(tài)景觀詠走廊帶，良好介的生態(tài)為項目悅提供了優(yōu)美的薯旅游資源。城追西上風上水的演區(qū)位概念已深億入人心，區(qū)域屑認知度較高。醬本項目區(qū)域承漢接城西眾多著泰名的高尚小區(qū)絕，加新上問“蓬南富西父貴倡”軟的城市區(qū)位概徒念，居住于城單西是財富和身使份的象征，是甘成功人士首選奇區(qū)域之一，加宿上未來地鐵二次號毗鄰項目地四塊，因此未來箭升值潛力較大量?；\（窄3自）具備打造高根質(zhì)量生活小區(qū)拘的條件無城西生態(tài)圈良惠好的區(qū)位條件竄和自然生態(tài)環(huán)呢境為項目營造穗高質(zhì)量的高尚戀生活提供了基他礎(chǔ)，羊西延線續(xù)餐飲休閑一條專街又為項目打紫造閑適生活情予調(diào)提供了可能鑄，因此本項目水可以充分利用直其區(qū)域優(yōu)勢，癥整合周邊旅游塞資源，立足中索國，打造西部監(jiān)國際性的生態(tài)影人文小區(qū)。累（層4乎）高新西區(qū)的運發(fā)展使國際小格區(qū)名副其實喘項目所在的高咳新區(qū)西區(qū)，初妥期規(guī)劃面積排20鈴平方公里，是頓四川省量“松一號工程釘”監(jiān)的重要載體，行重點發(fā)展電子殘信息和現(xiàn)代中賄藥產(chǎn)業(yè)。國家使軟件成都基地堤、國家信息安妨全產(chǎn)業(yè)化基地膽、國家現(xiàn)代中特藥產(chǎn)業(yè)化基地嫂均位于區(qū)內(nèi)。村已完成起步區(qū)飛開發(fā)面積刪10盤平方公里，以驟20域公里道路為骨采架的市政設(shè)施籠全面形成承載焦能力。僅該片區(qū)的發(fā)展式目標是：建成誠國內(nèi)一流、西怕部第一的左IC訂研發(fā)生產(chǎn)基地品、軟件研發(fā)生專產(chǎn)基地、光通圍信研發(fā)生產(chǎn)基煉地、無線電子萬信息產(chǎn)品研發(fā)庭生產(chǎn)基地、電喪子信息材料與筒元器件研發(fā)生昌產(chǎn)基地和現(xiàn)代櫻中藥研發(fā)生產(chǎn)蠅基地。屆時，叨項目所在高新嗓西區(qū)將發(fā)展成譯為國際化制造禁基地，為本項劍目提供大量的北國際化目標客貞戶。供4從、項目周邊環(huán)貸境肥項目地塊片區(qū)潑屬于城市未來拒規(guī)劃的發(fā)展新羽城區(qū)，上承羊橋西餐飲一條街到，下啟高新西返區(qū)，目前周邊苗配套尚不完善章，地塊周邊商體業(yè)以經(jīng)營餐飲賢、汽車永4S浸店為主，生活巷設(shè)施和商業(yè)活掉動極不便利，姐因此項目可利運用的周邊城市慚資源極其有限棗，商業(yè)、購物偉、酒店、醫(yī)院遣等尚須依賴主盼城區(qū)。由于交殲通的便捷性，船加上上風上水蠢的自然欺環(huán)境，因此片扛區(qū)居家環(huán)境相無對成熟。磚（二）項目囑SWOT悉分析刊1食、崗SWOT販矩陣跑優(yōu)勢（禽S娛）獅劣勢（畝W射）利區(qū)位優(yōu)勢禍區(qū)域優(yōu)勢宵用地優(yōu)勢白規(guī)模優(yōu)勢拌品牌優(yōu)勢的目前項目周邊掙生活配套不完卷善銀地塊內(nèi)缺乏可胞利用的自然資付源徐目前有三條高栗壓走廊穿過地飯塊中間蔬目前交通成本賭高持區(qū)域房地產(chǎn)市過場不夠成熟沃機會（箏O新）芽威脅（租T列）壞市政支持源規(guī)劃中高標準善國際小區(qū)啄項目所在片區(qū)沉是成都市近期撐規(guī)劃發(fā)展的重解點區(qū)域核項目目標客戶眼群輻射面廣，必市場前景樂觀篩各區(qū)域大盤及位品牌樓盤的威境脅嫌本項目開發(fā)周綿期相對較長，智不可確定因素益多們2易、爭SWOT帽分析要點（1）優(yōu)勢：=1\*ROMANI、區(qū)位優(yōu)勢俱該地塊位于嗽****蝴區(qū)（貪****罩街道辦事處轄陰區(qū)）和郫縣網(wǎng)****央鎮(zhèn)，東至闊****獅路，北至羊西景線，南至摸底軍河，傍依高新搜西區(qū)，市場潛隨力巨大。而隨什著進駐園區(qū)的駁高新企業(yè)和科否研院校增多，蘿高新西區(qū)近兩億三年的人口猛維增，目前已接德近魚10翁萬人，需要大肚量的高質(zhì)量生飲活居家小區(qū)，謹正是日益顯現(xiàn)例的巨大市場需機求，為本地塊兇提供了良好的包開發(fā)前景。=2\*ROMAN咽II烘、區(qū)域優(yōu)勢繪項目所在的高藏新區(qū)西區(qū)，初屯期規(guī)劃面積勁20殃平方公里，是熊四川省芒“擱一號工程蕉”躺的重要載體，承重點發(fā)展電子井信息和現(xiàn)代中校藥產(chǎn)業(yè)。屆時膏，項目所在高紗新西區(qū)將發(fā)展擠成為國際化制韻造基地，隨著觀國家對高新產(chǎn)黃業(yè)發(fā)展的重視伍，該區(qū)域的區(qū)你域優(yōu)勢將越發(fā)窯明顯。=3\*ROMAN角III惡、用地優(yōu)勢棄該項目所處地表段地勢平坦，援視野開闊，道啄路完善，是不奉可多得的住宅觸開發(fā)用云地。整個地塊各方正，非常適邀合開發(fā)大型住僵宅小區(qū)。=4\*ROMAN始IV秀、規(guī)模優(yōu)勢紡項目占地標1986弓畝，在成都開每發(fā)的用地規(guī)模禮中具有獨特的聽大盤效應，從字目前成都的消家費者對大規(guī)模鍋開發(fā)項目的認算識程度來看，碑大盤開發(fā)一方矮面是開發(fā)商實拉力的象征，另榆一方面也是小慨區(qū)生活配套齊倦全，舒適居家目的象征。吩此外，根據(jù)成置本遞減規(guī)律，俱規(guī)模越大，成誠本越小，本項錄目如此規(guī)模，售還可以大量的劫節(jié)省開發(fā)成本脫，同時還能給毀市場上造成重捷大影響。因此諷，本項目具有倆很強的規(guī)模優(yōu)債勢。=5\*ROMANV、品牌優(yōu)勢奔****萍公司開發(fā)該地捷塊有著兩種優(yōu)議勢：=1\*GB3脆①者精品路線的品分牌優(yōu)勢：雪****樹公司以開發(fā)精吼品樓盤而聞名君于中國地產(chǎn)業(yè)衰，遭****舞名城的成功開廈發(fā)，給本公司忌在精品路線上輕又增添了厚厚漲的光環(huán)，本地梅塊開發(fā)完全可立以借鑒以前的距開發(fā)模式，再挑造精品樓盤。=2\*GB3梁②示成本控制力優(yōu)惑勢：牽****謹公司自營建筑尖公司，因此，積具有無與比擬韻的成本控制優(yōu)迅勢。（2）劣勢：=1\*ROMAN孩I盈、目前項目周兇邊生活配套不郵完善垮目前項目周邊孤生活配套、教誕育配套、娛樂木配套、體育休保閑配套奇缺，享尤其是高檔配墻套，基本上是雷空白，如果不童能及時將這些夢配套設(shè)施準備撫齊備，對于目斑標客戶的吸引柔力將會大打折脈扣。=2\*ROMAN拖II椒、地塊內(nèi)缺乏須可利用的自然晶資源特項目地塊平整挪，但內(nèi)部缺乏脊可利用的自然賠資源（如山景張、水景），本己項目旨在打造姐高端產(chǎn)品，內(nèi)填部環(huán)境的營造慮必不可缺，地脂塊內(nèi)可利用自煎然資源的缺乏注，加大了環(huán)境雅營造的成本和愛難度。=3\*ROMAN垂III況、目前有三條慣高壓走廊穿過嘉地塊中間臨項目中間有三聯(lián)條高壓走廊，銜在高壓電線的頑輻射范圍之內(nèi)忽，對產(chǎn)品的類輩型有所的限制逐，而對于在該承范圍內(nèi)生活的罷居民來說，也承存在一定的心朱理抗性。=4\*ROMAN刻IV頃、目前交通成旬本高定目前項目地段欠已開通城區(qū)至隱高新西區(qū)的城討市公交，但從蠶城市的可達性筐看，進城主干返道只有一條羊典西沿線，而此全條線路為城西鮮的快速通道，秩上下班時常交尖通擁擠，將消越耗大量的時間詢成本，降低了僚項目的交通價推值。=5\*ROMAN份V娛、區(qū)域房地產(chǎn)勉市場不夠成熟須項目所在片區(qū)倘雖然發(fā)展?jié)摿﹄A巨大，但目前歡該片區(qū)房地產(chǎn)敏市場屬于起步固階段，房地產(chǎn)些市場發(fā)展不夠始成熟。（3）機會：=1\*ROMANI、市政支持螺根據(jù)政封府扇“缺抓好成都國際當小區(qū)建字設(shè)施”題的政府工作報爐告指導思想，瞎隨著對高新西謝區(qū)市政建設(shè)大靠規(guī)模投入，交占通逐步完善，跨目前該片區(qū)發(fā)雙展苗頭甚好。=2\*ROMAN秧II述、規(guī)劃中高標正準國際小區(qū)堂這一地塊要求租建設(shè)慰“勁高標準國際小棄區(qū)究”碌，這意味著可議以開發(fā)低密度美住宅，如聯(lián)體捕別墅等。該項赤目的興建，標扶志著一個巨大垃的公“愿國際新城及”噴將崛起。對開余發(fā)商努來說，開發(fā)這亭一項目，可以戀大大提升公司掏的影響與實力廳。=3\*ROMAN打III購、項目所在片劫區(qū)是成都市近煉期規(guī)劃發(fā)展的鋪重點區(qū)域?qū)鶕?jù)成都市近港期建設(shè)規(guī)劃，自將以中心城范程圍為重點，即振五城區(qū)和高新神區(qū)，郫縣睬****端、新都大豐及朵龍泉驛區(qū)洪河夏、十陵外環(huán)路征以內(nèi)區(qū)域；外究環(huán)路外含高新購西區(qū)西片區(qū)、翼高新南區(qū)大源順組團。=4\*ROMAN換IV嘴、項目目標客紋戶群輻射面廣胳，市場前景比暢較樂觀唇成都市氣候環(huán)郊境、歷史文化爹等適合居住，湖經(jīng)濟輻射能力互強，對周邊城堆鎮(zhèn)居民具有吸膀引力，西藏、餃新疆等邊遠地獵區(qū)干部也有部粱分在成都置業(yè)葉需求；川內(nèi)其糟它市縣、外省普、外國致富了避回蓉安家創(chuàng)業(yè)學或設(shè)立辦事機閱構(gòu)的也有一定牙需求，本項目棕定位國際化小梢區(qū)，目標客戶捏群層面廣闊，賀市場前景比較央樂觀。（4）威脅：=1\*ROMAN嘗I斜、各區(qū)域大規(guī)者模項目及品牌辰樓盤的威脅品從目前成都房慮地產(chǎn)市場發(fā)展娛的狀況來看，討越來越多的具拔備一定規(guī)模的春項目已經(jīng)推出碧或即將推出，卸在這些項目都柔具有大規(guī)模，幣產(chǎn)品類型豐富醉，針對目標客隨戶群體較廣的撞特點，并且有頃的已經(jīng)在市場勝上樹立了一定展的市場知名度誕和較好的口碑譜，與本項目目懶標客戶群體特暫點具有一致性帳。這些綜合競赤爭力較強的項爭目無疑會對本歐項目的目標客恐戶群體產(chǎn)生一死定程度上的影劣響。=2\*ROMAN吩II坦、本項目開發(fā)重周期相對較長劉，不可確定因轟素多描由于本項目規(guī)峽模較大，開發(fā)叛資金要求較多丸，開發(fā)周期相狹對較長，不可捐確定因素更多情（比如非典型遼性肺炎等），闊因此，開發(fā)過裁程中，風險相浴對加大了。如脊何規(guī)避這些風慨險，在短時間盆內(nèi)取得成功，躲使本項目制勝玩的一個重要方薄面。替3迅、疼SWOT資總結(jié)省總體思路：發(fā)循揮優(yōu)勢，把握蛇機會，消除、絞弱化威脅及劣更勢=1\*ROMAN嫌I族、把握政策支耽持，實現(xiàn)互動屑推廣課本項目旨在打爆造左“宰主題化城市地桌產(chǎn)先漁鋒掘”景，政府對本項賓目的發(fā)展給予惑很多政策上的脅支持，本項目責可作為成都市磁的形象工程，城在更好利用政欄策支持的同時尋，與城市推廣盛同時展開，實眾現(xiàn)城市營銷與躬項目營銷相結(jié)鋼合，達到雙贏敵的目的。=2\*ROMAN擴II攤、充分發(fā)揮項恢目的規(guī)模優(yōu)勢橡項目占地近伶2000皇畝，總建筑面蠟積逾岡130東萬平方米，因熟此較大的規(guī)模物可以在規(guī)劃設(shè)探計上可以是自衣成完善的體系寇，有營造獨特商小區(qū)形象的條骨件。=3\*ROMAN藝III苗、延伸驢****臥公司品牌授本項目在延伸促****貍公司的品牌效石應，可以借此殲輕易讓消費者獸認識到本項目逃的生活配套將個是為中高端客歇戶群體所營造軋中高檔配套，豐從項目配套的塔檔次延伸到項都目居家的生活凝檔次，同時也鍋一定程度上減抵小了項目周邊銜生活配套較差步的影響。=4\*ROMAN謀IV應、結(jié)合規(guī)劃中擋高標準國際小德區(qū)證在規(guī)劃中，本趕區(qū)域是真正意踢義上的規(guī)劃中重高標準國際小敵區(qū)，在經(jīng)過炒伐作后，讓中高瞧端客戶群體認仿識到高標準國勝際小區(qū)是一個揀生活配套完善洗的家居生活的堡集中區(qū)域，本姑項目在宣傳過薯程中可以以區(qū)剪域結(jié)合該概念非進行宣傳，讓秀人們認識到本暑區(qū)域的生活配妹套將是一個使識區(qū)域升值的有粘利因素和價值慘標桿，同時弱奉化目前生活配肯套極不完善的陡弱勢。=5\*ROMAN涌V茫、宣傳上突出臟未來規(guī)劃中交姐通條件的便利推性搭區(qū)域的發(fā)展在宵一定程度上受傾到交通條件的冶限制，而未來顧規(guī)劃中交通將覽會使本區(qū)域未渡來的發(fā)展前景芬看好，突出本秋項目的未來交餐通優(yōu)勢將使消朵費者認識到本鈔項目日后便捷淡的生活方式及遙未來的升值潛到力。然按照成都近期給規(guī)劃，將以三瓶環(huán)路、外環(huán)路蜜為快速轉(zhuǎn)換環(huán)把，強化放射道摸路（形三成曉23棗條放射狀干道踐，包括雹9認條高速路）。查實施重點：對渠老成灌路、川夜陜路、解放路戶、牛龍路、老塵川藏路、華僑扛大道、草金路相、九里堤路、喂元華路等進行壯改造建設(shè)。同產(chǎn)時，未來地鐵外二號線緊鄰小每區(qū)，開通后會等提升項目交通煮價值。擇二、項目核心冷競爭力素（一）核心競哀爭力說明飛核心競爭力是蜜在眾多競爭力喊中篩選出的區(qū)暈別于競爭對手葡的獨有優(yōu)勢，搜核心競爭力能惕夠作為主導樓挨盤對外推廣的孕亮點，而在表奇述樓盤整體質(zhì)途量方面，核心織競爭力可以聯(lián)既合其它競爭點罵互為補充，經(jīng)狂整合后使自身澆的形象更加豐創(chuàng)滿。運用核心睛競爭力為主導閥，輔以外延競鋪爭力的支撐，初在推廣中有利遣于迅速提高市取場認知度。蔽（二）核心競家爭力曉結(jié)合本項目的詢自身狀況來看茶，對于外部資絲源如相關(guān)配套古、交通條件等役，對比于項目爽周邊的競爭對汗手還略顯劣勢旗，區(qū)位優(yōu)勢等慢硬件指針暫不包成為項目競爭次有力的支撐，策而嬌****蜜企業(yè)形象與項眨目所在區(qū)域的塑產(chǎn)業(yè)背景、政國策背景、消費津背景等是本項積目獲取市場認睡可的主要機會誤點。脹因此，本項目序的核心競爭力姨在于田****飯品牌與國際小撤區(qū)定位（背景科支撐）的整合進和延升，通滔過睛“洪****譽·逐國憤際稀”虹的熄雙重品牌澆所形成的核心可價值主張為載適體，輔以項目占的產(chǎn)品設(shè)計、校建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)榨品施工、價格顫體系、管道服綁務(wù)、物業(yè)管理霸等若干價值體邀系，形騰成席“幕****周·喜國榴際陡”狹雙重品牌唯一滅性、排他性、戴權(quán)威性較強的爛核心競爭力和桌外延競爭力。還核心競爭力所廣建立的墨品牌聯(lián)想陷（關(guān)于佛****逃的聯(lián)想和關(guān)于顧國際的聯(lián)想）未將直接與同區(qū)煉域項目、成都膜市場之同類型僑項目、大西南活領(lǐng)先品牌項目先等產(chǎn)生較強的免識別性，即雙邁重品牌價值的污識別性，實現(xiàn)墨項目核心價值月主張－耐****拍的、國際的，弦成就為西區(qū)板惠塊之領(lǐng)導品牌藝、成都市場之蠟領(lǐng)導品牌。輕同時，我們可遷以運用多種營陰銷思路將此一席核心競爭力進撓行多元推廣，趴即項目營銷與欲城市互動、項尤目營銷與板塊劑互動、項目營姑銷與產(chǎn)業(yè)互動靠、項目營銷與庭品牌互動。訓第三篇項目生沙活模型構(gòu)建嗓一、國內(nèi)同質(zhì)綢房地產(chǎn)項目生亡活模型調(diào)研分笑析蠶（一）全國大渴型同質(zhì)樓盤生釣活主題開發(fā)模袋式伸(琴參見附件一沾)研房地產(chǎn)市場營膀銷競爭已經(jīng)進涉入白熱化階段午。近十年來，帖房地產(chǎn)營銷從障價格、戶型、誘配套、主題的么競爭進入復合艘概念地產(chǎn)的時犁代。從價格戰(zhàn)子、地段戰(zhàn)、功倉能戰(zhàn)發(fā)展到品缸位之爭，板塊撫之爭和生活方誕式之爭：除1噴、對于侵****香成都項目龐大辨的體量，以及蝴龐大的資金實時力，不存在板研塊競爭的問題拋，生活方式導柜入是競爭核心庭關(guān)鍵，即推銷曾一種理想的生諸活方式；蔬2民、推銷一種理籃想生活方式，財已成為房地產(chǎn)觀營銷致勝法寶粘。作為房地產(chǎn)胡營銷最高境界許，推銷理想生罰活，是一種非倡常系統(tǒng)、科學飽的推銷方式。穗該思想是對特餅定目標人群綜犧合欲望的全方焰位實現(xiàn)，它不轎是高高在上、烈虛無縹渺的，喘而是只需稍稍辨加以努力，便吩可以實現(xiàn)的；頭3秘、生活方式引巨入之前必須創(chuàng)奸建一個生活模參型，作為生活鳥方式的取向原趣點。綠生活模型的創(chuàng)治建為項目引入磁一種生活方式餅，它包括建筑架特色、小區(qū)氛獨圍、鄰里關(guān)系財、配套設(shè)施等莊方面。拴（二）成功引喜入生活模型的漢項目的主要借栽鑒點肆1濫．引入的生活封模型符合目標繡客戶群的文化增價值取向，對押客戶具有強烈艇吸引力；回2鉆．疏對忽“亭生活模腳型逮”盾代表的生活方山式的成功宣傳區(qū)與推廣；貴3傭．不僅僅在概駐念上，而且在臉項目的建筑設(shè)糕計、配套、等絞產(chǎn)品實質(zhì)方面哨打造一種生活晝模型。蠶（三）全國著漢名暢銷大盤的惰生活主題調(diào)研見總附件1萄經(jīng)以上分析，朝可以看出：圾以上項目都具氣有一個共同點棚，即引入的生促活主題與建筑娛環(huán)境、配套設(shè)匆施等協(xié)調(diào)一致樣，在小區(qū)氛圍衣方面，充分提尾煉和融洽了本覆土的鄰里關(guān)系隸，強調(diào)西方生嚷活格調(diào)與本土膠風俗，而并非宋單一的概念營測銷。由此，可哪以看出成功引犯入生活主題的朵核心模式：生活本土化生活本土化居住國際化環(huán)境人性化成功引入生活主題的核心模式鎖二、項目生活右模型的構(gòu)建?。ㄒ唬╉椖可w活模型的闡述積方式綠房地產(chǎn)賣的是嬸一種生活方式膠，這種生活方京式是消費者與采產(chǎn)品的媒介。張為突出項目核絨心競爭力，樹豬立項目排它性特，在項目銷售壩中注入一種區(qū)饑別于其它樓盤鞠的差異化生活吳方式，引導消悟費者預先體驗英項目所提供的表生活方式，將串從感性層面最燦大限度的調(diào)動量消費者的購買暈熱情，我們認她為：為項目尋控找一個生活模鼠型將會是這種乎房地產(chǎn)體驗消砌費的最好道具麥。激（二）項目尋遺找生活模型的萍依據(jù)頓1朱、建立項目的旦差異化和核心贈競爭力的平臺秋；坊2紋、產(chǎn)品需要生混活理念去塑造陽和支撐，以完古善產(chǎn)品的設(shè)計凍；賣3棒、生活模型的構(gòu)建立為項目的數(shù)開發(fā)、銷售、劍宣傳等確立策狐略方向；元4憶、為項目的品突牌規(guī)劃提供依窗據(jù)；賭5胖、生活模型建鍬設(shè)對提升小區(qū)芝居民素質(zhì)，增砍強凝聚力有十古分大的作用，猴是民族、地域媽人文精神的載樹體和優(yōu)化人群愁生存質(zhì)量、維孫護居住人權(quán)的鵲根本體現(xiàn)。輝（三）項目生筒活核心體系譯項目的生活概是念系由項目的塞優(yōu)勢及競爭力暮構(gòu)成衍生，經(jīng)顏過感性化與具幻體化推劉導，項目的生醫(yī)活核心體系構(gòu)迎成如下：人文舒適健康智慧進步多彩的生活狀態(tài)人文舒適健康智慧進步多彩的生活狀態(tài)人文舒適健康智慧進步多彩豐富的社區(qū)生活功能寬松生活空間生態(tài)公園旁低密度住宅人性化智能環(huán)保居室與時俱進的生活社區(qū)高品質(zhì)生活完善的、齊全的多期開發(fā)、可持續(xù)的復合、創(chuàng)新、智能生態(tài)的、綠色的國際化的可雕造的規(guī)劃規(guī)模環(huán)境產(chǎn)品開發(fā)配套合（四）項目生膽活模型構(gòu)建騙承接以上生活認核心體系構(gòu)成鋼，項目的生活喊模型為：中?！緡H社區(qū)】中?！緡H社區(qū)】生活是健康的生活是進步的生活是多彩的生活是人文的生活是舒適的生活是智慧的蠟、生活模型釋宜義敬（準1墨）生活是人文渠的：引入國際回文明居住標準京國際文明居住夢標準的基本準導則：=1\*ROMAN痕I露、更適宜的居荒住面積；=2\*ROMAN梨II服、更完善的居值住功能；=3\*ROMAN汁III菊、更現(xiàn)代的生逗活設(shè)施；=4\*ROMAN自IV語、更科學的建幻筑構(gòu)造；=5\*ROMAN至V熱、更多樣的建敬筑形態(tài)；=6\*ROMAN源VI腫、更適度的規(guī)扛模配套；=7\*ROMAN淺VII宏、更文明的小的區(qū)環(huán)境；=8\*ROMAN筆VIII亡、更全面的小構(gòu)區(qū)服務(wù)。貸（偉2塘）生活是舒適孔的：強調(diào)居住昂空間舒適性和虧環(huán)境景觀的均圈好性發(fā)地塊的容積率糠在炒0.9街左右，具有空錯間環(huán)境均好性聽。環(huán)境的均好愉性是提高商品恩化住區(qū)的特征哲，強調(diào)住區(qū)環(huán)當境資源的均好崗與共享，在規(guī)妖劃設(shè)計時要盡攀可能讓所有住貪戶均勻享受小漢區(qū)的園林景觀獲。其次，強調(diào)最居住物理環(huán)境撇的均好，要使搖每戶都能獲得爺良好的日照、蔑采光、通風、蝕隔聲和朝向，談創(chuàng)造具有溫馨罰和親切的視覺仆和生活環(huán)境。頑（增3溉）生活是健康炮的：強調(diào)小區(qū)昆低密度低綠化朋率與城市生態(tài)辟公園相互作用式，締造優(yōu)質(zhì)居穗住環(huán)境號項目綠化率高護于值38%嫁，完全有能力女營造一個健康棟的居住環(huán)境。棉健康住宅要以鵲人為本，在環(huán)柿境保護、資源綱節(jié)約的同時，馬考慮生態(tài)平衡題，與旁邊的城尾市生態(tài)公園充圈分融洽。另外檔，要求滿足居糟民的健康和心灑理需要，體現(xiàn)槽社會適應能力芽，小區(qū)要保證書居民能隨時得記到健康的知識堵，保持一個健俊康的心態(tài)。項（閣4橫）生活是智慧勻的：強調(diào)人性貌化的居住規(guī)劃刻與智慧化結(jié)合描對人的關(guān)懷爛規(guī)劃人性化智挖能化住宅產(chǎn)品剩，要針對目標潛消費群生活習價俗進行設(shè)計，著布局要切合當萄地人實際需要麗，同時項目位觸于高新西區(qū)，偶面向大量的微IT的白領(lǐng)、工程技狠術(shù)精英置業(yè)群中體，該群體對捐居家智慧化要賭求必然較高，姑項目要吸引此玻類置業(yè)者，必含須在智慧化上烏下工夫?？蛑腔刍谛^(qū)濾文化建設(shè)中，靈可以針對業(yè)主朗工作繁忙，生參活節(jié)奏快，沒監(jiān)時間參與小區(qū)序活動的特點，橫通過小區(qū)智慧仆網(wǎng)加強業(yè)主之奧間交流互動，厲推廣小區(qū)居住捏文化理念。盆（逐5亮）生活是進步比的：小區(qū)人文宵發(fā)展與居民增當加形成與日俱牽進的文化氛圍賊隨著項目滾動籃開發(fā)，小區(qū)成聞型，新業(yè)主不虹斷加入，項目廟居住文化的導帶入是創(chuàng)辨造社會效應與雷經(jīng)濟效益的源攀動力，強調(diào)小盾區(qū)智能化加強呈業(yè)主之間交流稼互動，形成健勵康、與時俱進覆的人文小區(qū)氛忽圍。同時強調(diào)蹈人以群分，擇領(lǐng)鄰而居的居住興理念，對經(jīng)濟過社會發(fā)展和小葉區(qū)人群素質(zhì)的猶提高起到了根脾本的保障作用舅。牙（他6降）生活是有多達彩的：強調(diào)生燥活需求的全面帥滿足、小區(qū)文緞化的參與性烏按照項目規(guī)劃畢配套，商業(yè)、工娛樂、學習、弦醫(yī)療、服務(wù)、扮生產(chǎn)、消費完嘉全可以在規(guī)劃霜范圍內(nèi)循環(huán)，孕小區(qū)生活是互考動的，一方面真，配套設(shè)施完排善與相關(guān)的服凍務(wù)設(shè)施滿足居盼民方便與舒適且生活的需要。悟小區(qū)商業(yè)服務(wù)杰應呈多樣化，降即既有購物中封心與超級市場壽，也有便民店評與專業(yè)店，其聲布局應為集中塌與分散相結(jié)合著的形式，以方翻便居民。另一層方面，小區(qū)文啄化活動了豐富給業(yè)主生活，推陸動了業(yè)主之間僑的交流，令小羞區(qū)生活更加祥涌和。呼（五）項目六新大感性生活形層態(tài)范生活模型是一粒種格式，在這居個格式里面有全更為人性的生喜活全釋，通過芬我們對成都置針業(yè)者的生活調(diào)穿查，我司認為綿項目具有六大蹈感性生活形態(tài)栽，這幾種形態(tài)泛既是置業(yè)者對熊自我生活方式漏的反映與對接樣，也是未來宣殊傳推的策略之枝一：與世界同步的生活與世界同步的生活回家就是享受的開始享受5分鐘的購物快感我們家有很多博士有智慧的家每天與清風、鳥兒一起健身六大感性生活型態(tài)瞎第四篇項目總引體市場定位非一、項目定位牌的戰(zhàn)略思考閣（一）項目開軋發(fā)戰(zhàn)略定位揀中國主題化城作市地產(chǎn)的先鋒理由：幅1墾、大型、綜合驟性地產(chǎn)項目的跳生命力在于有缸無個性鮮明的浙開發(fā)理念。偶2宿、中國主題化濕城市地產(chǎn)為全匯國首創(chuàng)，主題絮化城市地產(chǎn)即券成都主題城市穩(wěn)地產(chǎn)。蛋3楚、成都是個性蓮化鮮明的城市御，成都是很休梳閑、很文化、累很生態(tài)的城市米，符合項目特達點。態(tài)4警、項目規(guī)模大智、類型多、功你能齊備、具備士小城特性，可丹體現(xiàn)成都文化此的精華。倍5拌、西部新區(qū)已本成氣候，同時但西部代表成都勺的發(fā)展和未來業(yè)。贏6唇、項目市場關(guān)刊注度高。本項蜘目以競拍方式就取得，抬是剪“扯成都壤****菠”遺項目，受省內(nèi)牢外關(guān)注。蜻（二）項目戰(zhàn)稱略定位封項目戰(zhàn)略定位狹為成都及中國給西部的四個工盲程：城市形象慧工程、城市樣禿板工程、城市流人居文化再造訓工程、城市土插地增值工程。腫1粥、城市形象工外程：項目體現(xiàn)限超前的開發(fā)理綢念，一流的建強筑設(shè)計，生態(tài)惰的環(huán)境景觀營勢造、精湛的物荷業(yè)質(zhì)量、精細智的物管和服務(wù)粗，使項目成為豬城市的標志工歇程。左2盡、城市樣板工島程：通過構(gòu)造澤完整的國際繁化孝“敲新市洗鎮(zhèn)慨”錢，成為中國城雪市小區(qū)的最新己樣板。慚3腐、城市人居文冒化再造工程：坐本項目開發(fā)不懲僅滿足人居簡鳴單要求，更追森求城市人居文辦化小區(qū)文化的貌再造，形成傳共統(tǒng)與現(xiàn)代、西才方與東方、老昆成與新城文化燕的和諧與統(tǒng)一換。礙4它、城市土地增濤值工程：本項影目的開發(fā)將引仔導、帶動區(qū)貪域卡“將形絕象童”均提升，使片區(qū)另乃至城市土地俊增值。宏二、開發(fā)一座膠主題化城市侮將項目作為一準個城市進行項裕目營運，即需咱要解決項目的具城市定位、城丈市發(fā)展戰(zhàn)略、商城市主導產(chǎn)業(yè)襖、城市空間布南局和城市經(jīng)營研推廣五個方面繭的問題。玉（一）項目城毛市定位：厭集居住、消費終、娛樂、辦公陣為一體的國際支化小區(qū)。棕（二）項目城嫌市發(fā)展戰(zhàn)略：艱通過城市標志書性工程的啟動王拉動居住、休尚閑、娛樂、辦鄭公等相關(guān)產(chǎn)業(yè)蜂發(fā)展，城市標論志性工程包括壤城市規(guī)劃、城堵市廣場建設(shè)、鏟城市格VI堤體系、城市色有彩等城市發(fā)展始規(guī)劃。璃（三）項目城牲市主導產(chǎn)業(yè)：服務(wù)業(yè)。策（四）項目城易市空間布局：亡要求城市內(nèi)具貴備國際化生活玉、學習、工作論、娛樂、商務(wù)欣的消費功能，罷要求城市具備吸國際化保安、混保潔、消防、異公交、醫(yī)院等鮮服務(wù)功能。煎（五）項目城昂市經(jīng)營推廣：缺建設(shè)和規(guī)范城珍市標志、城市笑名稱標準字、鉤城市標準廣告甲語、城市發(fā)展貴使命、城市行策為規(guī)范、城市剪吉祥物、城市礙代言人等靜態(tài)添規(guī)劃，形成主蛾題化城市的鮮推明個性。同時伏通過城市招商戲、城市論壇、甲城市對話等管婦道將城市推出跡成都，走向全聞國。糾三、改寫城市捆格局劃分標準俯（一）新成都富與老成都蒼作為大型主題壁化城市地產(chǎn)，番項目的推出，滋從城市重心來置看，以天府廣壁場為核心區(qū)域灣，城南副中心繳、項目副中心買的城市格局將煙悄然形成，通飽過狐****炸國際的打造，冷改寫成都人對片成都消費、居崖家范疇的厘定買。芽（二）洋成都范與土成都青項目的市場定灘位，從城市形戶象來看，以全堅新的產(chǎn)品形態(tài)撓、居家主張、零服務(wù)模式及營愛銷表現(xiàn)為支撐恐，刷新國際小腰區(qū)居住定義及差國際文明居住弱標準，建立成豪都房地產(chǎn)行業(yè)標的新標桿，建示立西南地區(qū)城本市居住標準的品新標桿。長（三）西成都看與中心城永從城市結(jié)構(gòu)來亂看，通過項目邪小區(qū)的建設(shè)開晝發(fā)，帶動并領(lǐng)咐先整個高新西腿區(qū)的區(qū)域形象堅，以全新的平金臺和開發(fā)標準胡參與到成都諸最多板塊的競爭浩中，包括與溫羽江板塊、華陽復板塊、龍泉板辨塊和都江堰板婚塊等區(qū)域之間宰的競爭，通過瓜主題化城市的峽開發(fā)優(yōu)勢，將窮西貴的幅射力膠強化和擴大化蠟。與四、項目定位鈴于品牌形象管（一）政府形顧象工程，城突市杯“夫新名牌片泉”救將成都政府已非有的國際化行好為，如與境外鋼機構(gòu)、境外組旬織、駐川大使椒館、各友誼城醫(yī)市等的交流行頂為引入項目，慶或項目參與其震中，從行政的救角度支撐項目卷總體定位，讓膨國內(nèi)外人士對爆成都城市的聯(lián)竭想從大熊貓、常火鍋、茶、休努閑等元素逐漸凳轉(zhuǎn)移到項目小苗區(qū)上，形成項音目與成都同步衡。求（二）大西南色首席國際化主腎題小區(qū)艦以成都、重慶蘆、西安等西部里城市房地產(chǎn)領(lǐng)棗先品牌為競爭登對手，以大西緣南首席國際化止主題小區(qū)的品皂牌形象，通過授成都城市競爭練力的訴求提升乓城市形象、通綁過項目規(guī)模優(yōu)望勢提升首席形捆象、通過項目敗功能定位及產(chǎn)蝴業(yè)背景提升國恢際化形象、通平過東方主流建狠筑文化的表現(xiàn)厘提升主題化小壓區(qū)形象，卻以振“肺城市競爭力＋赤項目規(guī)模力＋披產(chǎn)業(yè)背景＋主術(shù)流建諒筑紫”般形成項目跨區(qū)環(huán)域的個性品牌饅。匆五、專案定位態(tài)于土地資源翻（一）定位提么升土地價值性通過項目小區(qū)賓的高標準開發(fā)拖，將使高新西穴區(qū)的居家氛圍樂更加成熟，以氧小區(qū)醫(yī)院、商匪業(yè)、學校等產(chǎn)咽業(yè)配套的幅射平半徑，將帶動嫁周邊土地的成坡熟度，從拉動尖高新西區(qū)的土業(yè)地成本。直（二）規(guī)模開飾發(fā)引發(fā)土地價宰值的聚變圖在項目的大規(guī)廈模高標準開發(fā)哨中，必將有更或多的開發(fā)企業(yè)貞參與其中，土跨地的統(tǒng)一出讓雖將使本區(qū)域土坊地的價值最大高化，前期客戶首置業(yè)的增值心嫩理得以保證，稠同時大量開發(fā)摟企業(yè)將支撐高預新西區(qū)在成都封房地產(chǎn)市場的葵行業(yè)地位。號六、項目整體儉定位夏本項目為面向帥成都高新區(qū)、朗成都、中國西袍部及海內(nèi)外人午士的中高檔次箏的成都主題新威城。優(yōu)成都主題新城速打造六個成都釋概念。宇（一）國際成梨都：陜本項目要通過賄國際化的規(guī)劃頓標準、設(shè)計標培準、環(huán)境標準菊、服務(wù)標準及筍國際化的消費奪群體，來體現(xiàn)訊國際成都的追步求、該項目要肅打造成市民國縫際交流的平臺屬，與世界同步煤的生活方式，摸體現(xiàn)國際化成捧都標志性小區(qū)奏。復（二）現(xiàn)代成岔都：乖通過給項目引旺入現(xiàn)代規(guī)劃的勸風格、科學的閉設(shè)計、高科技黨的配置、環(huán)保欺質(zhì)量控制、安邊全防范措施等初方面，全面體恥現(xiàn)一個現(xiàn)代化戲的成都所具有蘋的超前的生活華理念，現(xiàn)代的影生活方式和現(xiàn)坦代的生活標準切（三）生態(tài)成蠟都：婚本項目要通過窩高生態(tài)環(huán)境的瓜營造，觀賞性院與參與性均好向的景觀布局、哄協(xié)調(diào)處理園林去環(huán)境與建筑格澡局的比例關(guān)系態(tài)和空間感，注如重環(huán)境的建設(shè)拉和維護，充分嘴利用局部空間但，在細節(jié)處理撒上體現(xiàn)專業(yè)，錯打造一個生態(tài)隆意識與生態(tài)環(huán)括境現(xiàn)成都天然快的生態(tài)之都相導融合的高生態(tài)介小區(qū)。匯（四）人文成廳都：裕成都有著厚重已的歷史與文化悠，蜀文化在中嫩國歷史上源遠小流長，是中華偽民族歷史文化總的一個重要組伶成部分，有眾勉多的歷史人文也題材和故事。場這是成都的一啄大特色，作為百成都具有標志槽性和代表性的往大規(guī)模住宅項跟目，其文化內(nèi)昂涵與文化氛圍譽的營造直接影久響項目的品牌項形象和美譽度族。在項目的建就筑風格、環(huán)境奪特色、景觀節(jié)泥點處理等方面晝都應充分融合浩成都上千年的揪文化特征，同男時更應注重一森個新成都的文乏化特征的表現(xiàn)引和營造。既承脾接成都傳統(tǒng)的厭文化底缊，又猛能體現(xiàn)一個現(xiàn)蚊代化成都卵的新文化特點蝦。滲（五）休閑成犬都：缺休閑文化是現(xiàn)料代成都時尚文鉗化的一個重要您組成部分，近帝年來，成都也恢以獨具特色的片休閑生活方式票而獨具城市消降費特色，成都桌幾乎成為了休酒閑的代名詞煎，茶、火鍋、蚊夜市、評深書圾…惜…券構(gòu)成了成都城暢市消費的休閑腳特征。因此，友本項目的商業(yè)幻業(yè)態(tài)分布、街瘋區(qū)布局以及賣抬點構(gòu)造、賣場換氛圍營造、都醉要多維表現(xiàn)休客閑消費特征，管使項目與成都媽的休閑特色相考吻合。動（六）西成都萍：烘目前成都房地剪產(chǎn)市場的板塊撇認知已形成所佳謂摧的堆“慰南富西杏貴開”肥、件“承東貧北者匪細”安的民間概念。吉本項目地處市矛政府規(guī)劃的高盡新技術(shù)開發(fā)西辭區(qū)，成都西部宗也是目前成都共房地產(chǎn)投資最福熱的區(qū)域之一棍，從房地產(chǎn)板贏塊的概念來講幻，本項目不但湯要能夠使周邊銷土地的價值得憑到有效的提升限，同時，本項莖目的開發(fā)建設(shè)織也能夠使整個堂成都西部成為愈新成都的象征菊，成為一個嶄患新的西成都板霜塊的標志。蒙七、項目宣傳患定位環(huán)（一）項目區(qū)隸域戰(zhàn)略定位軍項目區(qū)域戰(zhàn)略烈定位為立足成傾都，面向西部謎，走向海內(nèi)外六。本項目主力衰、前期的消費還群體以成都為輝主，中后期擴凍大到西部地區(qū)臨和海內(nèi)外推廣妥。怕西成都時代天琴府稻城蠢或西部時代天換府稻城釋義：西成都時代：尋隨著人類的發(fā)紡展進步，人們反愈來愈追求近憲郊的自然生態(tài)面生活，愈來愈佳追求國際化生況活。西部使其噴得以實現(xiàn)。西部時代：萍成都的西部時狀代：成都高新老區(qū)全面城市化泄的開始賀中國的西部時襯代：中國的經(jīng)私濟潛力已從東幣部沿海走向西帥部。錘（二）專案概歪念定位1、城外之城蹤本項目占地為肝1896鑼畝的大規(guī)模小廟區(qū)，可按城市枕規(guī)劃功能配套季進行小區(qū)的居播住功能設(shè)置。截發(fā)達的交通網(wǎng)晶絡(luò)，居住區(qū)、順教育區(qū)、休閑需娛樂區(qū)、商業(yè)敬區(qū)、運動區(qū)等唐各項生活功能沫配套齊全。本餓項目是城市中禮心以外暫的田“唐城蔽市涉”編。睡2飲、國際化之城洞項目位于高新張西區(qū)國際化區(qū)席域，項目開發(fā)色管理、項目規(guī)詠劃、產(chǎn)品設(shè)計銀、營銷手段、默物業(yè)管理與國熊際接軌，按國箭際標準提高項談目檔次。頃3臉、高生態(tài)之城姨根據(jù)本項目的縫地理位置、地潑塊的自身特點經(jīng)、周邊區(qū)域環(huán)娘境等特點，營沒造水、綠地、疾森林等自然生錦態(tài)環(huán)境。幣本項目以水為依重要景觀，外痰圍的摸底河、秤小區(qū)人工河等惡。流動的水，件歡快的心情。且流動的水，使傻小區(qū)富樂于會“煌靈葵性歡”翁?？?薄．低密度之城毫本項目開發(fā)面擊積較大，容積耗率為去0.9熟。按樓盤開發(fā)傾的實際戶數(shù)、尖入住人口計算面，密度相對較斤低，自然環(huán)境顆、配套設(shè)施的在人均占有率相登對較高。5、休閑之城殃本項目低密度里，周邊良好的得自然環(huán)境，豐氏富的配套、濃墓郁的文化氛圍拼營造等假宜建設(shè)休閑之丹城。6、運動之城嗽本項目在自然假和人文生態(tài)環(huán)昨境下，配置合匆理的體育、娛冒樂、保健設(shè)施借，以運動健康銳和娛樂休閑為介主題，營造健充康住宅小區(qū)。7、科教之城全國際雙語名校課、周邊高校、寒高科技園區(qū)等薄構(gòu)成科教之城灣。8、文化之城校本項目注重文罰化內(nèi)涵挖掘，代提出了城市新賴移民文化概念牲，并注重成都改文化主題的挖痛掘和在現(xiàn)。普（三）項目形傲象定位頁天府稻項城區(qū)—竹—巨天堂人間伊甸唉之都賽天府稻城將在須成都營造一個遺最具成都文化流和最具成都精謙神的新市鎮(zhèn)形密象。攔（四）項目文賭化定位起城市新移民運阻動煤—調(diào)—牧住在西成都芽城市新移民運烈動：求（即）住在西爪成都。纖城市新移民運攻動是倡導城市制新移民的居住錘文化，回歸自頸然、崇尚高生逢態(tài)、低州密度、大空間牧、休閑性、國吐際化居住方式意。居住區(qū)域由愁城市中心向西擊部近郊轉(zhuǎn)移。都市自然去從追求都市的坦繁華到追求自核然的舒適；工作生活殺從工作是生活索的全部到工作內(nèi)與生活并重；高度綠度芹追求高密度的華城市居住到追什求高綠化度的抹自然生態(tài)居住驟；居住享受著居住已不是簡焦單的擁有一套盤房，而是擁有證一個更充分享池受自然、享受邀生活的愜意空云間；都心花心襖生活方式已不吐是城市的緊張仗、壓抑、沮喪鏈，而是一片可及以充分參與的頓陽光燦爛、四援季芬芳。肢（五）項目主臂打廣告語根一座人人向往都的城艦市長—無—悅天府稻城鍬人類在蘆20棋世紀的城市化設(shè)已產(chǎn)生臭了頓“諷城市翠病墻”觸，產(chǎn)21兆世紀中國正在齡重復西方的城涌市化模式。因塞此，以自然、汗生態(tài)和諧為追言求里的路“縱稻逢城層”吧將是現(xiàn)代都市偶人的夢想之城扣。慮八、項目目標選客戶群定位英（一）國際性椅市場恰職業(yè)類型：海干歸派精英人士證、境外華人；仍購房特征：度點假型，以創(chuàng)業(yè)搖基礎(chǔ)及商務(wù)接掛洽為主要購買涂動機。汗（二）全國性刷市場通職業(yè)類型：文鉤體界知名人士江、國外及海外倡投資企業(yè)主、盜各地駐成都辦齒事機構(gòu)、國內(nèi)煎及沿海經(jīng)商打往工歸來者；細購房特征：長犯住兼度假型，召以創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)及超商務(wù)接洽型為紀主要購買動機舒。熟（三）大西南辯市場畢職業(yè)類型：中貨高級公務(wù)員、開大中型私營企漫業(yè)主、外地在膊蓉經(jīng)商人士乎購房特征：長梨住兼投資型避（四）成都市摘場華職業(yè)類型：大柳中型私營企業(yè)龜主、新興新旺襲行業(yè)的金領(lǐng)白答領(lǐng)、中高級公彈務(wù)員、高級醫(yī)鈔生、大學教授編、高級律師、鏟證卷商、少數(shù)環(huán)自由職業(yè)者、織文體界知名人寸士、省內(nèi)其它購地區(qū)新貴（經(jīng)燈商或從政的）春購房特征：長仍住居家型挨九、主要公建散物業(yè)的市場定堡位：具類曾紅別糧定多崇位彩功泛鬼能豬對呼萍象厘商業(yè)錫國際化區(qū)域性紹中型尖SHOPPI式NG-MAL扭L待一次性滿足生修活購物需要練面向區(qū)域及本姨小區(qū)居民喝酒店峰國際五星級旅喉游商務(wù)酒店咳滿足成都旅游奪、高新區(qū)商務(wù)覺需求，集餐飲鏟、娛樂、美容土、健康等綜合鹽功能努面向來世界各史地的旅游人士璃、商務(wù)人士；壓周邊高級員工腦公寓居住。兵學校竭國際標準雙語午（中英文）學將?？挂雵H教育峰模式，兼營各郊種技術(shù)辦學。徑面向西南地區(qū)轟移民，和成都桌居民。時醫(yī)院晴區(qū)域性醫(yī)療配帖套彼實行市一級中寺西醫(yī)結(jié)合服務(wù)紛面向本小區(qū)及趁區(qū)域居民何寫字樓攪國際甲級辦公虜物業(yè)娃智慧化、生態(tài)車化商務(wù)辦公雄面向西南地區(qū)解高新企業(yè)及周罷邊高級白領(lǐng)辦寫公需求產(chǎn)附：配套設(shè)施珠的運營模式襪鑒于目前項目父規(guī)劃尚未具體公化，不確定因王素較多，所以灑我司依據(jù)曾經(jīng)僚操作商業(yè)項目顯經(jīng)驗，建議運娛營策略：高起讓點，高標準運塞營模式：遠類辱滲別貓運營模式慮運營策略筑商邁姨業(yè)謝總策略：銷售酸為主，招商和簡租賃為輔耗合作資引進商業(yè)經(jīng)營抬管理公司投資把經(jīng)營，以減低藥經(jīng)營風險。例紅如引入深圳友扶誼城、廣州百橫貨公司、上海討第一百貨等。愿銷售駝采用直接銷售注、帶租約銷售懸、返租銷售、系以租代售等銷紛售形式。面向勇國際品牌連鎖暖店；企業(yè)投資抽；專業(yè)投資個做體；個人投資彈；長期租賃商該戶。仇招商勤引入國際性連鈴品牌百貨狼租賃倚面向國際品牌股連鎖店殼酒基椒店歪總策略：銷售束為主，招商和澡租賃為輔鍬合作飲引進專業(yè)酒店鋸管理公司投資外經(jīng)營，以分擔就經(jīng)營風險。例統(tǒng)如引入國際假炊日酒店集團等網(wǎng)類型專業(yè)投資滲機構(gòu)。吼招商溫引入國際化專撥業(yè)商業(yè)物業(yè)經(jīng)鑒營管理公司秒銷售侮采用直接銷售施、帶租約銷售泳、返租銷售、狹以租代售等銷產(chǎn)售形式。面向渾國際性集團公普司；企業(yè)投資嚼；專業(yè)投資個悉體；長期租賃泥商戶。他租賃趙引入餐飲、娛愧樂、美容、健牌康等配套性經(jīng)蓮營。資寫字樓米總策略：銷售演為主，租賃為衫輔初合作前引進商業(yè)經(jīng)營鉗管理公司投資薦經(jīng)營，以減低情經(jīng)營風險。例先如引入深圳友停誼城、廣州百捆貨公司、上海晴第一百貨等。休銷售菜采用直接銷售丑、帶租約銷售麥、返租銷售、煎以租代售等銷跑售形式。面向爛國際企業(yè)，如旋科技、游戲企輩業(yè)等變租賃醋面向國際科技憶企業(yè)，旅游，挑商務(wù)辦公浴學卻餃校久總策略：提供鞠國際化教育方縱式伶合作聾引進外資專業(yè)恒辦學機構(gòu)投資劣經(jīng)營，提高師腐資質(zhì)量。例如滑引入加拿大雙高語國際學校等城類型機構(gòu)。愧招商謠引入發(fā)達國家大專業(yè)辦學團體叮醫(yī)院繳總策略：提供都國際化醫(yī)療服四務(wù)別合作棒引進外國醫(yī)療耕機構(gòu)投資經(jīng)營維，全面提升區(qū)減域醫(yī)療水平。顆招商蔬引入具有國際乳水平的醫(yī)療開膠發(fā)團體窯附項:幅物業(yè)管理建議磁物業(yè)管理名稱種：膽“吳鄰里中峽心釋”經(jīng)居住模式冷物業(yè)管理定位傾：以城市經(jīng)營棗者的角度進行頌項目管理棄客戶管理定位幅：建立轉(zhuǎn)****亭全國性漫CRM勢客戶管理體系察，通過客戶資辯源的統(tǒng)一管理聯(lián)建立削****夢文化稻第五篇項目產(chǎn)取品規(guī)劃發(fā)展建估議闊一、原規(guī)劃方?jīng)Q案評價及調(diào)整股建議嗎（一）規(guī)劃方圈案對項目的價持值挖掘欠佳坑1夠、項目組團布野置過碎，不利渣于小小區(qū)環(huán)境滿營造及管理。料調(diào)整建議：央適當合并組團鄰，減少組團數(shù)都目飄。敢2柄．學校及停車落場均布置在主享要臨街道路沿拜線，地塊商業(yè)絕價值不能最大姥化。儀調(diào)整建議：汪學校南移，停象車場內(nèi)移，避得免占據(jù)太多臨禮街用地仇。動3悶．小高層和別竹墅組團布置位耗置牽強，產(chǎn)品網(wǎng)價值難以實現(xiàn)橡預期目標。采調(diào)整建議：點小高層集中布腦置在小區(qū)西側(cè)宇，呈南北線形儀布局驢。公（二）規(guī)劃方搭案的路網(wǎng)布局想結(jié)構(gòu)欠合理織1諒、區(qū)內(nèi)主要干驚道的走向及線燥形布置不合理隱。衣調(diào)整建議：歉改變兩條豎向博小區(qū)主干道走售向，并且拉直串其線形雀。臂2苗、區(qū)內(nèi)缺乏有逼效的動、靜態(tài)孤交通組織體系豪。遇調(diào)整建議：悄停車場除了組換團和公建集中禍布置外，可以剪考慮在小區(qū)內(nèi)租外環(huán)布置室外肅停車場。怒（三）規(guī)劃方擱案對區(qū)內(nèi)綠化嶼及景觀營造不快足菜1酷、區(qū)南側(cè)的兩夕個公園沒有有王效的和區(qū)內(nèi)的膏綠化有機聯(lián)系販成一體。駐調(diào)整建議：堂將中部的步行魚走廊連接到小鼓區(qū)南側(cè)的公園孔，同時小區(qū)中顛軸線水體相連絲并延伸至南側(cè)判公園，使區(qū)內(nèi)蛇水體相連。妖2傻．區(qū)內(nèi)東西兩宇側(cè)的綠化布置匯形態(tài)不好，功投能也交待不夠噴清楚。哄調(diào)整建議：凡適當調(diào)整小區(qū)吉東西兩側(cè)路網(wǎng)搜結(jié)構(gòu)，調(diào)整兩公塊綠化用地的涼布局形態(tài)鵲。要二、項目產(chǎn)品訪概念性規(guī)劃方饑案建議宵（一）指導思疤想情1殖、國際化思路籌是本項目的總同體規(guī)劃基調(diào)堅（位1鍬）規(guī)模國際化批（侵2袋）標準國際化勾（些3婚）設(shè)計國際化帖（參與設(shè)計公刃司的水平）箱2江、鮮明的主題熱是本項目總體榆規(guī)劃的精神內(nèi)尖核宋（勝1吩）東方風格的毀（亞洲）（2）文化的（3）人本的（4）休閑的豆3域、具備前瞻性喊是本項目總體旱規(guī)劃可持續(xù)發(fā)蹄展戰(zhàn)略重點舉（狠1穩(wěn)）超前的規(guī)劃并主題及理念羞（儲2助）適當降低小設(shè)區(qū)開發(fā)強度眾（鞋3遍）規(guī)劃設(shè)計科識學合理并留有分彈性插4丸、挖掘、提升培項目價值最大躬化是本項目總羞體規(guī)劃的首要黑利益點倚（勵1若）規(guī)劃的科學鎮(zhèn)合理性煤（欺2絨）規(guī)劃的成本條效應堆（期3保）物業(yè)對地塊的價值的提升驕（二）概念性殃總體規(guī)劃布局必總體布局西北素高、南北低整脾個小區(qū)向南側(cè)膽公園敞開，充沈分利用小區(qū)南揀側(cè)生態(tài)景觀及響水體資源。廣1態(tài)、總體布局之這功能結(jié)構(gòu)（參傅見附件：功能促分區(qū)圖、功能求結(jié)構(gòu)圖）諒“概三軸三區(qū)九拼片符”視“澡三否軸驅(qū)”撐------辟三大走廊（商銜務(wù)、商業(yè)街區(qū)廳步行走廊與綠嚴化及景觀休閑沒走廊）賤“掘三服區(qū)僑”稱------角三大功能區(qū)（同多層洋房住區(qū)趙，別墅住區(qū)、壟小高層住區(qū)）槍“隸八湖片悉”窄------挖八大組團（由榆小區(qū)內(nèi)主要干孕道分割而成的國住區(qū)組團）急2草、道路交通布孔局結(jié)構(gòu)（參見祝附件：路網(wǎng)結(jié)膊構(gòu)圖）“三縱三橫”故區(qū)內(nèi)干道網(wǎng)絡(luò)鐘布局呈三縱三普橫格局澡3使、園林景觀布恐局（參見附件慨：綠化景觀圖垮）“兩帶一區(qū)”姥“勝兩箱帶區(qū)”艙----薯“祥水景主客題些”賞的縱向商業(yè)步綿行街區(qū)帶和沿吊著區(qū)內(nèi)東西向褲次干道的綠化鄰帶。貫“駁一薪區(qū)美”布----籍小區(qū)南側(cè)兩個圖公園所組成的椅休閑、游憩綠孤化景觀區(qū)。膀4煎、主要經(jīng)濟指忠標民（費1歉）項目占地面延積：逼132.42拔公頃濫（尿2豐）總建筑面積隔：佩119召萬平方米懇其中：住宅建罪筑面積：咽100膏萬平方米看其它類建筑面牙積：蜻19墨萬平方米屑（勸3飲）建筑密度：萬19.8%緞（盾4窩）綠化率：龍45%碗（三）概念性殖總體規(guī)劃布局泊核心價值提煉稻點（參見功能勺結(jié)構(gòu)圖）平1岡、打造新興街盆區(qū)蛋-----止-賴兩大核心區(qū)域殃項目新興街區(qū)哈不僅是項目功淺能配套上的滿躍足，更是項目在形象及項目整登體價值的提升酷。虜（尾1拳）本規(guī)劃強調(diào)殊兩大街區(qū)正:擇第一街區(qū)：商急務(wù)及服務(wù)街區(qū)秧即項目沿羊市傻街西延線沿線圖，近路側(cè)布置徹商務(wù)酒店，寫鈴字樓，銀行、唯科技廣場等商楚務(wù)類及關(guān)聯(lián)項卸目，內(nèi)側(cè)布置欲醫(yī)院、學校、幣小區(qū)公建等服鍬務(wù)類項目，具河體見圖所示。扔第二街區(qū)：商切業(yè)及休閑娛樂獄街區(qū)捕與商務(wù)及服務(wù)暖街區(qū)競呈召“嫂T賺”偽字形格局，垂考直于羊市街西按延線。唯從項目主入口買進入商業(yè)及休嘉閑娛樂街區(qū)，斯主要布置商業(yè)鉛物業(yè)、休閑、守文化娛樂等設(shè)燙施。刃（切2覆）強化公共空蜜間威-----咸-數(shù)一大廣場及兩鐵大視覺走廊丹公共空間充分替尊走崇袍“參以人為達本差”團并體現(xiàn)小區(qū)活灌動境界駝的薄“敞大舞艇臺趨”檔。是整個項目綱內(nèi)部公共空間販布局的靈魂所各在。一大廣場熄即主入口廣場財，這里是項目層門面，考慮用扔水景烘托生氣冒及形象。浸街區(qū)步行走廊雙（強調(diào)人文本戚性）鋪商業(yè)及休閑娛哈樂街區(qū)內(nèi)通道懼，這里以水文嚇化為主題，大丘量的綠化景觀枯帶為輔托，強亞化小區(qū)內(nèi)人類捉活動的有序和勻暢然。這里更悠多強調(diào)人文本冷性。討綠化及景觀休隊閑走廊呀位于項目南側(cè)勞的兩個公園，劉這里不但富裕損了項目很高的堵附加值，更為替重要的是它構(gòu)聯(lián)成了小區(qū)內(nèi)的多公共空間體系扮。這里更多體感現(xiàn)的是自然的情本性。熟（度3腥）營造特色住救區(qū)睡住區(qū)是整個小楚區(qū)構(gòu)成的主體弊，本規(guī)劃有三龍類住區(qū)組成，室產(chǎn)品以花園洋出房為主，配以親少量小高層、秤別墅、參TOWNHO顆USE您。=1\*ROMAN覆I貫、多層洋房住菌區(qū)紅占據(jù)小區(qū)內(nèi)住脖區(qū)之導地位，撒主要分布在小懸區(qū)中部，強調(diào)泥住區(qū)主題的差羊異性和豐富性描。=2\*ROMAN帥II叮、別墅住區(qū)鎖主要分布在小卸區(qū)南側(cè)，提升市項目整體形象田檔次及整體價采值，強調(diào)住區(qū)端的生態(tài)和親和件性。=3\*ROMAN勵I(lǐng)II跳、小高層住區(qū)惱主要分布在小諷區(qū)的西側(cè)，總方量少，作為項羨目產(chǎn)品類別的降重要補充，同擴時形成小區(qū)的演一道天際線。譯小區(qū)共分為八輩個主題組團：麥（參見功能結(jié)顫構(gòu)圖）云組團科風格主題過建筑風格廁組團一轟巴利島主題風應情正泰國建筑風格謠組團二項中國江南主題替風情嘆中國蘇杭精華歐建筑風格閣組團三蹤日本主題風情銷日式建筑風格腫組團五陣馬來西亞主題伯風情為馬來西亞吉隆季坡建筑風格緞組團四驢嶺南主題風情嘩廣東南越民居易建筑風格慰組團六重新加坡主題風你情滲后現(xiàn)代建筑風醬格買組團七代南亞主題風情貍印度建筑風格認組團八稍巴利島主題風接情持泰國建筑風格石第六篇項目分群期開序列及策奉略促一、分期開發(fā)框可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)曠略紫—趟—鐮將項目發(fā)展置滋于城市整體營今運環(huán)節(jié)保證驗—鄰—裙項目分期發(fā)展疼的連慣性與持維續(xù)性窯（一）項目發(fā)槳展作為支撐區(qū)螺域城市發(fā)展發(fā)的樣“垮強力引歷擎夾”扮1臣、支撐、完善攝高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)素的功能及產(chǎn)業(yè)紛配套堪2棍、吸引跨區(qū)域性商務(wù)、度假旅瘋游及投資活動槽對區(qū)域發(fā)展的后反作用力泉3死、推動區(qū)域城禁市化及關(guān)聯(lián)產(chǎn)禿業(yè)的發(fā)展確（二）項目打羅造成大成都房同地產(chǎn)發(fā)展新究的辭“燕樣板擋房啊”鬧1將、全新的生活棚理念及文化的蹈引導羊2級、居住環(huán)境及提健康小區(qū)示范顏效應旗3拖、區(qū)域新形象龜?shù)奶嵘巴顿Y坡環(huán)境的改善倒二、分期開發(fā)榨序列（參見附兼件：分期開發(fā)已序列圖）爆（一）項目總就體分六期開發(fā)集（二）先期開亡發(fā)小區(qū)中部步舊行軸線景觀、搬兩側(cè)多層洋房輪住區(qū)及其配套猶，憤（三）中期開總發(fā)小高層住區(qū)干及商務(wù)街區(qū)賄（四）最后開棗發(fā)別墅及匯TOWNHO嚇USE光區(qū)搭為豐富建筑類匙型歐,碑每期可兼輔助葡開發(fā)其它類型鞋.誕期那門目露位滴怎置蒼產(chǎn)燒攏品聯(lián)比獵慈例蝶第一期冰中東區(qū)市多層花園洋房取，部分生活（伯商業(yè)）配套，鴿中軸線園林綠親化帶僑約占總建筑面燭積：達17%銅；名建筑面積約：塌22.44女萬平米；樂第二期絡(luò)中西區(qū)軟多層花園洋房匹中軸線園林綠籠化帶版約占總建筑面制積：團17%惰；罩建筑面積：葡22.44正萬平米；矛第三期緞東區(qū)財多層花園洋房患，城市生態(tài)公爆園熄約占總建筑面偶積：測15%厲；制建筑面積：推19.8鹽萬平米；委第四期象西區(qū)外小高層，多層格，花園洋房卷約占總建筑面懲積：購25%忌；福建筑面積：斑33疾萬平米；彈第五期層北區(qū)碗商務(wù)街區(qū)及服饒務(wù)配套鋪約占總建筑面夏積：胸15%醬；命建筑面積：播19.8胡萬平米；拒第六期針南區(qū)廟別墅，姐TOWNHO敏USE還約占總建筑面而積：罰11%際；繳建筑面積：置14.52送萬平米；寇三、分期開發(fā)鞠策略要點宣策略一：先造霜環(huán)境再行入市封，晃2005遠年之前啟動扭盡快入市是化毛解社會性不明允朗因素的最佳膏方法。在營銷掛方面，地塊缺育乏環(huán)境支撐，爽前期必須營造援一部分完美的碧硬件環(huán)境，才瘦能更好的啟動義營銷。而且照5訴年開發(fā)期限，認使時間更為緊虜迫，因此我司迷建議：蹤2005罰年前啟動項目歡入市。否策略二：六期螺開發(fā)，每笨10疑個月為一周期我經(jīng)整體分析，邁考慮每期供應音量的合理性，夕我司建議分成予六期開發(fā)，每榴10鹽個月為一個期植。晴每期住宅供應傾量平均約錫18僅萬平米，共跑5言年開發(fā)完畢。區(qū)（具體見后面離規(guī)劃部分）端策略三：首期湊現(xiàn)樓啟動，園介林生態(tài)走廊配分合優(yōu)化環(huán)境逝1蝴、首期現(xiàn)樓入強市；因2御、在項目正門祝建設(shè)一個高尚釣的小區(qū)入口廣大場；踏3多、在中軸在線足建造園林生態(tài)赤走廊，貫穿地裝塊南北，與現(xiàn)訂樓、正門廣場抄共同營造優(yōu)質(zhì)絕生活環(huán)境；淹4鄰、配套方面，球建議盡快配置照小量商業(yè)設(shè)施旺，例如凈菜市弟場、公交車總?cè)勒镜壬畋匾驹O(shè)施。鳳策略四：一期店一個主題園林蚊，生活性商業(yè)居配套同步進行孟園林方面，項菠目面積大，邊鐮距離較遠，單虛一功能園林規(guī)牽劃會導致后期檢開發(fā)的產(chǎn)品無截法分享園林景耀觀，因此每期猴配套設(shè)置一個飼園林是不斷優(yōu)勾化整體環(huán)境，擦提高居住質(zhì)量簽，提升項目品沖牌最佳策略，曠同時也有利于拴周期性營銷；野策略五：保持喊整環(huán)境延緩性框，不同風格建草筑既獨立又相嘴融創(chuàng)項目的建筑風氣格與主題會因抹周期開發(fā)而有眼所異化，在一堤個大環(huán)境下，剛不同的園林，堪不同的樓體的桂格調(diào)，應做到湖既相對獨立又基保持融洽，小行園林是大園林辦風格的延伸，欣也是不同格調(diào)績樓體之其的過烏渡，樓與樓之昌間相同又差異容?？喜呗粤籂I造擺項目公眾美譽血度，促進開發(fā)裙?jié)L動肢公益活動與品貨牌結(jié)合是目前溝最佳的營銷方辣式，例如深圳環(huán)著名樓盤世紀裹村，在其2000血年奧運會舉行達之初，公開獎花勵中國首名金鐮牌得主，為促賄進中國運動事地業(yè)做出貢獻，地案例在當時引遙起社會強烈反森響，世紀村銷妻售業(yè)績多次排曬名深圳房地產(chǎn)馬銷售冠軍。項融目作為在中國插西南地區(qū)具有屢的影響力，充蹈分發(fā)揮矮****浩品牌優(yōu)勢，利循用目前媒體注遲意力，打造高類尚的國際小區(qū)黎形象。味策略七騾:誠針對不同的消鉛費群體度身定賭做產(chǎn)品姓本項目應根據(jù)蜘不同的目標客錄戶群體度身定娃制產(chǎn)品液,乘如給境外人士雙/謙高新園區(qū)特定衣企業(yè)慶/彩度假人士賽/慣商務(wù)人士等度曾身定造堂.從四、產(chǎn)品開發(fā)慕策略要點愛策略一：引入危摸底河水源，麗活化園林水體恩園林規(guī)劃中，嶺人工水體是景潛觀精華亮點，柱且占面較大，乘存在維護成本頓大，自然性較您差等缺點，我逃司建議，引入委旁邊的摸底河陣水源，活化園晶林水體，減低扯維保成本。丑策略二：利用目南面生態(tài)景觀蹦優(yōu)勢，開發(fā)高浸端產(chǎn)品貿(mào)南面的城市生繩態(tài)綠帶是最好州的景觀資源，偶具有開發(fā)高端蘭產(chǎn)品的良好環(huán)災境，所以建議兇北面以開發(fā)別箏墅、鑼TOWNHO州USE側(cè)等為主。供策略三：整體隨格局北高南低眨，可以最大限增度利用景觀資購源謝為保持小區(qū)南艱北通透性，最煌大限度利用景尖觀資源，建議郵項目整體呈北令高南低格局，肺即北面以小高趕層為主，中間檔多層為主，南上面以別墅、紹TOWNHO金USE槳、花園洋房等疊低矮產(chǎn)品為主此，可讓更多業(yè)表主享受綠化帶園景觀。國策略四：中軸獻線園林與城市覺生態(tài)公園相互季協(xié)調(diào)麥項目中軸在線淘以園林為主，燈應考慮造園風蟻格與城市生態(tài)菠公園的協(xié)調(diào)與嗽延伸，以景借獲景，強化景觀昂層次。蹦策略五：將羊壇市街西延線創(chuàng)螺建成成都樣板朗路、風景線，克樹立公益形象幣建議對羊市街是西延線及主區(qū)千到過項目的主纏要道路進行拓界寬改造，以高材起點，高質(zhì)量跨建議成都首屈寇一指的樣板路警，風景路，樹孟立公益形象和旨輿論美喻度?；炅硗忾_通往返或市區(qū)各處的公昂交線路。號第七篇項目總賴體營銷思路挨一、總體營銷聞策略放【嫌****賢·遺東方之子】項著目處于中國房異地產(chǎn)特定的歷喬史背景和城市址環(huán)境，項目營墳銷必須貫穿于竟項目運營的全催程。所以首先己研究確定項目塑總體營銷策略遮至關(guān)重要?；@在營銷方面，青成都地產(chǎn)媒體斗廣告較多，初另看起來，僅次略于廣州、深圳揚，但錦“尖虛口”掏的東西稍多，門細節(jié)方面較弱半，與深圳相比耳，沒那么刻板嘩，多了些情調(diào)記，文化品味較誘足，而與北京趟相比，又沒那誼么空洞，相對莫務(wù)實。但總體柔看來，項目營棕銷策略仍然缺利失足夠的高度愁。腦（一）項目營唉銷與城市營銷嘗互動營銷互動點：幻1踐、項目營銷主鄰題與城市營銷稻主題互動脈2捏、項目營銷活罪動與城市營銷卡重大節(jié)點互動肺項目處于成都留這個具有特殊搏表情特質(zhì)的城盾市環(huán)境，所以忍該國際大小區(qū)兵的營銷與城市攻發(fā)展營銷唇齒掃相依。暴全國城市中，環(huán)以居住為城市應經(jīng)營主題的，載有兩個城市：奇成都和杭州。循成都提出的口拳號是陪“銳住在成都方”嗎，爛城市營銷的主弄題非常明確，戀因此，成都市騎政府對房地產(chǎn)染業(yè)的支持力度廈很大。繪成都，休閑之須都，時尚之都澆，包容之都，郵擁有良好的政法策環(huán)境，穩(wěn)定兇的經(jīng)濟發(fā)展形懼勢，成都是房桑地產(chǎn)投資環(huán)境嶄優(yōu)越得城市環(huán)蕉境。勻為強化杏“合居住、休閑、典時尚劈”堂的城市特性，立市政府每年都蝕會牽頭組織大權(quán)批地產(chǎn)企業(yè)，斷到成都周邊城準市（如拉薩、踩蘭州、重慶、師西安等）推廣姻成都住宅產(chǎn)品腎；每年成都住慧交會，都會從漂重慶拉架1500血余人到成都看慣樓；推介城市楊的居住環(huán)境，炊拉動周邊城市亂對它的需求，混將市場面擴大寺到整個西部。艱2003弦年成都商品房薯銷售總量中，嶄97.4赴％的商品房為總個人購買，而談外地人購房面胡積超過搞40躬％，成為成都逝樓市節(jié)節(jié)高升簡的動力之一悲。能（二）項目營制銷與板塊營銷暫互動營銷互動點：與1畫、項目營銷定葵位特征亡與土“紫西成萬都盈”辛之叛“擦西啊貴愉”仆特征互動陽2紡、項目個體營確銷止與?！袄嫖鞒扇ザ甲o”譜關(guān)聯(lián)項目整體攜營銷互動蔬從供求環(huán)境來腦看，依然是城育西、城南熱，禁城東、城北冷尤，這與多年來稈形成的事“冬南富、西貴、餅東窮、北匪看”膚有一定關(guān)系。挑城西已經(jīng)形虎成夫“挽高綿貴咸”銜人群扎堆區(qū)域雹。黑也許與成都的孕休閑觀念有關(guān)河，住宅郊居化迷的發(fā)展已經(jīng)深針入人心，二環(huán)剖路以外的商品霧房銷售面積比北例占到了繳75%凡。實際上，成芬都的有錢人一很般住二環(huán)以外膛，而窮人才住帖二環(huán)以內(nèi)，與者深圳有錢人住信關(guān)內(nèi)，窮人住芒關(guān)外相反。艱（三）項目營最銷與產(chǎn)業(yè)營銷艇互動營銷互動點：魂1廟、項目城市功載能營銷與高新澇區(qū)功能營銷互揭動升2鼓、項目潛在客晌戶營銷與高新敢區(qū)產(chǎn)業(yè)活動營牲銷互動旗成都高新技術(shù)捆產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，伶1991緞年亭3物月經(jīng)國務(wù)院批刮準為首批國家夕級高新技術(shù)產(chǎn)輪業(yè)開發(fā)區(qū)，是兵中國亞太經(jīng)合倆組織（呼APEC說）科技工業(yè)園救區(qū)。在全國高燈新區(qū)的歷次綜割合評比中，均炊被評為先進高外新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開填發(fā)區(qū)。愛南區(qū)作為成都悼市規(guī)劃的城市冒副中心，重點狠建設(shè)現(xiàn)代化的管科技商務(wù)區(qū)和豪全國最大的科胃技孵化基地。衣西區(qū)作為成都媽高新區(qū)國際化賄的制造基地，片重點發(fā)展電子劫信息和現(xiàn)代中釘藥產(chǎn)業(yè)。筐有年銷售收入筒過曉10被億元人民幣企闖業(yè)克7土家，過億元的罪企業(yè)媽50忘多家。有外商隆投資項目叮430渾多項，總投資垃14拾億多美元，有栽摩托羅拉、住唯友、三菱、康刺寧、阿爾卡特學等還16揪家世界聲500慧強投資興辦企休業(yè)。脈目前區(qū)內(nèi)，教天育、醫(yī)療、住緞?wù)^(qū)、商貿(mào)臭、娛樂、休閑塔等配套齊全，唱是成都地區(qū)工悅作、人居、生羽態(tài)環(huán)境最好的香區(qū)域之。孤（四）項目營擺銷與文化營銷得互動營銷互動點：隙1特、項目主題文深化營銷與成都光核心文化互動椅2控、項目營銷訴報求與成都消費杠文化互動福成都以蜀漢文呼化為基礎(chǔ)，形犬成了具有本土忌特色的巴蜀文致化，歷史上有撞過四次大的移慧民浪潮，因此皺還帶有部分移彈民文化的特點見，形成了獨特畝的文化特征：怖小富即安的心再態(tài)，本土文化絨比較厚重，有箱“頑少不入川里”脈之說。早期很分多湖南、湖北猛、廣東、廣西尋的移民，到成屆都后都被當?shù)乜竿?，區(qū)域世文化有非常強第的包容性。凳成都是一個有蔥傳統(tǒng)優(yōu)越感的或城市，同時又逝是扮演時代新貝銳角色的城市彎。它樂于追逐兩時尚的元素，號同時又保留、屈甚至固守巴蜀印的本土文化。牙因此，成都從蔽來不拒絕外來政的、時髦的文醋化符號，然而貪又不露痕跡的變“在同化尺”鵲外來的一切。使成都的人均靜GDP母排名入不了全姿國前瞎15擺之列，但是，攏這個城市有車鳥一族排在了全拳國大城市的前姿三位。當然，筆雖然大多數(shù)是蒸奧拓這個級別圣，但是有了私暮家車，就可以陵進入現(xiàn)代都市松生活，就可以瘡“緒非常成都仆”怪地享受池“粘住在成都、享辛受成都眠”代，這就是成都捐市民的生活價臨值取向，在房湊地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域補同樣彌漫著這初種濃厚的氛圍續(xù)。屢成都的各“延清華坊賢”證和舒“諸芙蓉古城招”統(tǒng)，演繹了缺“曉樓市有價，文叫化無價差”秀的經(jīng)典案例。起一個區(qū)域的房俱地產(chǎn)發(fā)展是與笑當?shù)氐娜宋奈墓只⑾⑾嚓P(guān)的異，當?shù)厝说纳鷿钚螒B(tài)在一定堅程度上影響了撥現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)酸展的價值取向塊。如果說成都宵在人文文化上嶺是一座名副其劉實的古城，那袋么在消費文化擁上絕對是一個采超前意識的現(xiàn)捷代之城。牧（五）項目物版業(yè)類別營銷間嘩互動營銷互動點：傷1踏、物業(yè)類別區(qū)騰域功能定位上敲的互動吹2壟、物業(yè)類別營斯銷時間序列上嘉的互動摘本項目是一個垂城市綜合體，靠除了住宅產(chǎn)品固外還有寫字樓隱、商業(yè)、酒店賊等城市公建，互所以在總體營銅銷戰(zhàn)略上應考襖慮公共建筑部寨分的定位功能賠，是項目配套留公建還是城市是或城市區(qū)域配準套公建。另外我，在營銷開發(fā)是時間序列上應鳴考慮物業(yè)類別你的面市時機順盞序及之間的關(guān)補聯(lián)互動。鴿（六）項目營觀銷與品牌營銷氏互動營銷互動點：妹1輩、項目品牌營慕銷與銹****硬地產(chǎn)品牌營銷睬互動也2爐、項目城市品銳牌營銷與項目份區(qū)域品牌營銷超****螺地產(chǎn)作為全國光性地產(chǎn)品牌，敬市場知名度、譜美譽度及忠誠齊度都有突出競鑼爭優(yōu)勢，這也打是本項目成功虎打造大西南國鮮際小區(qū)的極有泥力支撐。降從深圳品牌企辜業(yè)征戰(zhàn)成都的蟻業(yè)績來看，長萍城地產(chǎn)針1100汁畝大專案張“逆天府長城濟”爆的一期、華潤省專案反900粥多套、事****扇名城四期捐500狐多套等，大多謠在一天或幾天斥之內(nèi)賣完，其戲銷售速度是深紹圳市場難于想油象的，萬科的飄城市花園也一帽直是成都的典階范，在單價兩汪千多元的市場源，萬科的城市浸花園仍然比周闊邊多賣近一千突元。辟（七）項目營而銷城市間互動嚼成都攤/咐重慶嚴/須北京弓/豈上海稻/取杭州蹤/貢海外同時互動戒（八）項目營橋銷公關(guān)活動：晶從項目營銷的旺7遲個互動方面考口慮，從項目營裁銷的差異化、亭獨特化考慮，冬從項目營銷產(chǎn)瘦生的市場轟動晌效應考慮，建餃議雞****能與政府、新聞胖媒體等相關(guān)機憤構(gòu)聯(lián)合舉辦尿“懶住在成朵都勢”逃系列主題活動互：催住在成都系列蛾主題活動貫穿識如下主題：攔1餃、住在成都城秘市營銷互動方予面：創(chuàng)（衛(wèi)1淘）希“瓜成都市慧10恰大社會精英人劃物評尼選傅”事活動戰(zhàn)通過與政府及皺相關(guān)媒體共同泄舉間辦逐“飯成都市三10夢大社會精英人秘物評射選稻”摔進行活動造勢灶。由己于掠“貝成都市斜10哄大社會精英人墳物評景選害”抵活動社會參與燈面廣，社會關(guān)盛注程度高，容鍋易產(chǎn)生社會轟媽動效應?？梢匝b迅速創(chuàng)造項目返的營銷高潮。亦（看2處）喬“辟設(shè)立朱****缸·泛天府稻城教育炸基伯金暢”證通過閣****缺·眉天府稻城教育役基金的設(shè)立，界一方面可以確炕立鞏****雞關(guān)注社會、親決善社會、具有寬社會責任感的閣高尚品牌形象南，一方面迎合滅了目標客戶群斥購房的關(guān)注因零素。同時，設(shè)穴立教育基金本做身也是社會高踢度關(guān)注的事件著，本身就是最雀好的廣告。汗（菊3渾）征集項目案忌名、廣告語與搬項目吉祥物設(shè)院計大賽另通過向社會征自集項目的案名坑、廣告語與項旦目吉祥物設(shè)計副，可以最大范趟圍內(nèi)與市場互亦動，極大地吸茂引目標客戶群講的關(guān)注與參與悉熱情，通過案眾名的最后評選悶、廣告語的評著選、項目吉祥跪物的評選達到裳項目的市場高植關(guān)注度。在征屆集案名、廣告汗語、項目吉祥蒙物的過程中，朝也是項目不斷矮展現(xiàn)賣點的過楊程。看2圓、住在成都板離塊營銷互動方桑面：蓬（堆1憐）產(chǎn)“涂成都的未來在籌西嶼部籌”遵地產(chǎn)高峰論壇開****削與成都市政府相、地產(chǎn)界知名圓學者、著名研璃究機構(gòu)、媒體憑聯(lián)合舉德辦直“籌成都的未來在命西避部著”逆地產(chǎn)高峰論壇歡。通過論壇對迷項目的區(qū)位優(yōu)婚勢、規(guī)劃優(yōu)勢冒、國際化小區(qū)朗的概念等諸多能賣點進行深度諷表現(xiàn)。柄（梯2我）邁****壽與西部高新區(qū)因企業(yè)聯(lián)誼會綁通過箭****檢與西部高新開者發(fā)區(qū)企業(yè)聯(lián)誼扭會的形式，建冶立盾****成·苗天府稻城與高仇新區(qū)企業(yè)交流屠的平臺。通過半聯(lián)誼會的活動叫，使高新區(qū)企覆業(yè)員工成為項援目的消費者、滿購買者。賄3塊、住在成都文涌化營銷互動方滴面：圈（賓1騾）盒“倉我的天府稻鏡城期”—顆—漿征文活動命在項目入市的頌前期，舉辦我睬的天府稻城大裝型征文活動，虧將項目國際化裙規(guī)劃指針、項航目系列賣點等錯項目基本數(shù)據(jù)涂在媒體上炒作渾，請廣大市民駛及消費者對未胸來天府稻城的際生活方式進行葡暢想?；顒颖咀⑸砭褪且粋€大濟型的立體的廣蹈告。釋（仙2巨）中華第一風咳味小吃擂臺鄰賽辱—以—散弘揚四川飲食奪文化，刃舉辦川味美食擠文化擂臺賽，盟以現(xiàn)場表演的懂形式向觀眾展則示中華美食文倍化的魅力。通金過美食文化的篩傳播，在消費徑者心目中確立午****子·躁天府稻城良好膨的形象。用（餓3琴）蜀文化博覽眠會董——灶****夫·剃稻城休閑伊甸正，人居圣地消與政府相關(guān)職罵能部門、媒體掘聯(lián)合舉辦蜀文征化博覽會，以勾博覽會的形式袋向成都、四川考乃至全國推介暈蜀文化，包括會人文歷史、旅速游文化、休閑課文化等。以文斬化傳播進行項塞目營銷。二、項目命名疤（一）推薦名春一筑****俘·債天府稻城歉(謊ZHONG謹HAIO娛RIENTA金LPAR歪ADISE)命名釋義：葵****粉為命名前綴，敞****委地產(chǎn)為中國地諒產(chǎn)界著名開發(fā)瓜企業(yè)，市場知鋸名度、口碑極守佳，作為命名坡的前綴能夠體織現(xiàn)出市場啦的藏“匪借勢效洪應唯”母。天府：減四川轎有露“肅天府之別國忌”廚的美譽，天府畝一詞具有