四季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2004年四季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告要點(diǎn)提示：★2004年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢接著保持良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長9.5%，固定資產(chǎn)投資增長率為25.8%，城鎮(zhèn)居民可支配收入增加7.7%，城鎮(zhèn)化速度進(jìn)一步加快。在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速高效增長的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)全年完成投資13158億元，同比增長28.1%?！?004年初以來國家接連出臺的上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響。2004年，開發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，比2003年增長29.9%，在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的比重大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。★土地政策參和宏觀調(diào)控是2004年我國土地管理最突出的特點(diǎn)。國家以前所未有的力度大力整頓土地市場，主要通過杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)和大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度等三方面措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，在此背景下，土地市場供應(yīng)量急速下降，總體地價(jià)水平穩(wěn)中有升?！镉捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需沖突可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛，商品房空置面積增幅接著下降，全國商品房平均銷售價(jià)格接著呈上漲趨勢?！镱A(yù)料2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工增速總體上將呈下降態(tài)勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約20%，房地產(chǎn)竣工面積增長幅度略低于2004年。在當(dāng)年新增供應(yīng)和需求大體平衡的狀況下，2005年房地產(chǎn)總體價(jià)格水平將接著上漲，但漲幅將較2004年小幅回落，其中住宅價(jià)格的漲幅回落的幅度更為明顯，整個(gè)行業(yè)將持續(xù)目前的緩慢調(diào)整走勢。目錄Ⅰ房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜述 3一、擴(kuò)張性政策階段（1997-2002年） 4二、收縮性政策階段（2003-2004年） 5三、2005年政策趨向 9Ⅱ宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 10一、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 11（一）開發(fā)投資增勢放緩，投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜 11（二）影響房地產(chǎn)投資波動(dòng)的主要因素 13（三）從房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)中得出兩個(gè)結(jié)論 15二、開發(fā)企業(yè)資金來源狀況 16（一）資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈 16（二）2004年開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長 17（三）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析 18（四）對目前房地產(chǎn)融資方式的簡要分析 23三、土地資源供應(yīng)狀況 25（一）宏觀調(diào)控成果顯現(xiàn)，土地供應(yīng)總量急速下降 25（二）地價(jià)總體水平保持平穩(wěn)增長態(tài)勢 26（三）影響地價(jià)的主要因素分析 28（四）地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系 29（五）2005年城市地價(jià)變更狀況預(yù)料 30四、商品房空置狀況 31（一）2004年商品房空置面積接著呈下降趨勢 31（二）商品房空置率及其變動(dòng)趨勢分析 32五、商品房價(jià)格變動(dòng)狀況 35（一）市場供求基本平衡，個(gè)人消費(fèi)成為需求主體 35（二）2004年全國商品房價(jià)格整體水平呈上升趨勢 37（三）引起當(dāng)前房價(jià)上漲的主要因素分析 39（四）對房價(jià)是否過高，是否存在“泡沫”的推斷 42Ⅲ宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)趨勢預(yù)料 49一、房地產(chǎn)需求快速增長的格局2005年內(nèi)不會變更 49二、房地產(chǎn)投資增幅將接著回落，供應(yīng)增幅將低于上年 50三、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不確定性因素增加 51四、企業(yè)利潤平均化是大趨勢 52五、海外資金將進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 53Ⅰ房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜述房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有猛烈的“波及效應(yīng)”，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展供應(yīng)重要基礎(chǔ)。相反，假如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場供應(yīng)了理論依據(jù)。因此，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動(dòng)中，每一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)，首先由啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)起先；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到確定程度出現(xiàn)過熱時(shí)，國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策也從房地產(chǎn)業(yè)入手。1993年5月以后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入調(diào)整期。為刺激經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇，1996年4月1日人民銀行取消了3年期儲蓄存款的保值貼補(bǔ)，并多次降低銀行存貸款利率，但GDP、投資、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度始終未能出現(xiàn)期望的反彈。1998年我國起先實(shí)施比較猛烈的啟動(dòng)內(nèi)需的政策，其主要內(nèi)容之一就是央行出臺居民住房按揭貸款的相關(guān)政策，并連續(xù)數(shù)次降低利率，我國城市居民住房消費(fèi)需求快速增長，房地產(chǎn)業(yè)起先進(jìn)入新一輪上升周期，并隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)經(jīng)驗(yàn)了一個(gè)從擴(kuò)張到收縮的過程。一、擴(kuò)張性政策階段（1997-2002年）從1997年起先，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮，總需求持續(xù)疲軟，國家為了啟動(dòng)投資需求，首先從房地產(chǎn)業(yè)入手，實(shí)行了一系列的調(diào)控措施。這些措施主要是啟動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。首先，國務(wù)院確定，從1998年下半年起先，停止住房實(shí)物安排，逐步實(shí)行住房安排貨幣化。貨幣化分房推動(dòng)了商品房交易的市場化進(jìn)程，一般居民的潛在購房需求被釋放出來。另外，為協(xié)作居民購房，政府又推出了一系列激勵(lì)購房的配套措施，包括推行抵押貸款、搞活房地產(chǎn)二級市場、削減稅費(fèi)、銀行降息、公房出售等諸多政策措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)起到了很大的作用。在強(qiáng)大的購房需求的推動(dòng)下，從1998年起先，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金始終以兩位數(shù)的速度遞增。如，2000年全國房地產(chǎn)投資完成額為4901.73億元，較1999年增長19.5%，2001年投資又較上一年增長29.8%，2002年房地產(chǎn)投資增長接近30%，2003年則高達(dá)34.9%。房地產(chǎn)業(yè)的快速增長對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用。從房地產(chǎn)對全國GDP增長的貢獻(xiàn)率來看，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的干脆貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，2003年是2.5個(gè)百分點(diǎn)，2004年達(dá)到3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長最大的一個(gè)行業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，國民經(jīng)濟(jì)在經(jīng)驗(yàn)了2001年的拐點(diǎn)以后，快速發(fā)展。二、收縮性政策階段（2003-2004年）但是，隨著房地產(chǎn)投資的快速增加，自2002年下半年以來，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱傾向。房地產(chǎn)投資過熱的出現(xiàn)，也導(dǎo)致鋼鐵、水泥等中間產(chǎn)品的價(jià)格上漲和投資快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)過熱，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)對金融的依靠度太大，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款過于集中，金融風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)；另外，由于房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)控體系還不完善，導(dǎo)致該行業(yè)的無序競爭，房地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的勢頭，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必需對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。

從2002年下半年起先，中心政府便起先多次對房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象提出警告。2003年6月13日，央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)，該通知意在抬高房貸“門檻”，抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2004年，不少地方投資欲望仍舊較強(qiáng)，城鎮(zhèn)建設(shè)投資增幅依舊偏高，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題仍舊突出，加上原材料漲價(jià)，土地價(jià)格上漲，消費(fèi)者過高的心理預(yù)期以及一些投機(jī)炒作行為因素，商品房平均價(jià)格上漲的壓力較大。為了遏制房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快的勢頭，平衡房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)，從國務(wù)院、人行到各地方政府都高度重視。政策重點(diǎn)主要集中在土地和金融政策兩個(gè)方面。（一）土地政策及其影響土地政策參和宏觀調(diào)控是2004年我國土地管理最突出的特點(diǎn)。年初國務(wù)院把土地定位為國家最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)管理手段，把國土資源部門定位為宏觀管理部門，溫家寶總理等中心領(lǐng)導(dǎo)一再提出要嚴(yán)把土地和信貸兩道“閘門”。4月29日，在公開處理“鐵本領(lǐng)件”后，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出“三個(gè)暫?！?；為落實(shí)國務(wù)院關(guān)于實(shí)行最嚴(yán)格的耕地愛護(hù)制度的要求，國土資源部還先后出臺了基本農(nóng)田“五個(gè)不準(zhǔn)”，建設(shè)占用耕地“六個(gè)一律不批”等政策，和有關(guān)部門一起，接著開展土地市場治理整頓，和農(nóng)業(yè)部門一起，開展了全國基本農(nóng)田大檢查。10月28日，國務(wù)院又召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會議，印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的確定》，國土資源部和相關(guān)部門出臺了7個(gè)配套文件，實(shí)行切實(shí)措施進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理。表1-1：2004年土地宏觀調(diào)控主要政策及其影響日期部門主要內(nèi)容及其影響2月10日北京市政府下發(fā)《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地運(yùn)用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》即4號令，規(guī)定從2004年3月31日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于接著開發(fā)經(jīng)營性土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，重點(diǎn)訂正查處違規(guī)操作問題和違法違紀(jì)行為，要求各地對歷史遺留問題必需在8月31日前處理完畢。4月21日國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。4月29日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，規(guī)定半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地。10月國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的確定》，這是落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，進(jìn)一步推動(dòng)土地管理事業(yè)改革和發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。10月28日國務(wù)院召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會議，溫家寶作重要講話。國土資源部和相關(guān)部門出臺了7個(gè)配套文件，全面實(shí)行國務(wù)院《確定》，實(shí)行切實(shí)措施進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理。12月1日國土資源部在北京實(shí)行的國務(wù)院七部委土地市場治理整頓抽查驗(yàn)收匯報(bào)會上強(qiáng)調(diào)，用地指標(biāo)不得以任何形式、任何理由突破；往年結(jié)余的用地指標(biāo)今年不能運(yùn)用；違法用地不能補(bǔ)辦手續(xù)；不屬于分期用地的項(xiàng)目不得拆分用地指標(biāo)等。12月2日國土資源部《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地狀況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》下發(fā)?！锻ㄖ芬?guī)定了專項(xiàng)調(diào)查的時(shí)間、范圍、內(nèi)容等狀況，并于2005年4月底匯總上報(bào)國務(wù)院。12月6日財(cái)政部、國土資源部、人民銀行聯(lián)合發(fā)出《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償運(yùn)用費(fèi)征收運(yùn)用管理的通知》要求：凡不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳納土地有償運(yùn)用費(fèi)的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件。12國務(wù)院召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會議，主要任務(wù)是實(shí)行《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的確定》，進(jìn)一步統(tǒng)一思想相識，加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，鞏固宏觀調(diào)控成果，確保經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2004年國家頒布的土地政策具有連續(xù)性和整體性，通過對土地市場的監(jiān)管，從源頭上進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮漸漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地起先，對抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降和項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一方面對于開發(fā)商來說，取得土地變得越來越困難，在土地供應(yīng)漸漸收緊的狀況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在確定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；另一方面由于土地供應(yīng)量的削減導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必定會推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。（二）金融政策及其影響房地產(chǎn)業(yè)的融資模式確定了房地產(chǎn)業(yè)和金融政策休戚相關(guān)。在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，開發(fā)商只需付出土地出讓金，在取得土地的運(yùn)用權(quán)后即向銀行進(jìn)行土地抵押獲得貸款，因此，銀行在整個(gè)資金鏈條上擔(dān)當(dāng)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長，2004年政府實(shí)行了多種金融手段。2月份，中國銀監(jiān)會出臺了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放做出了比較具體的規(guī)定。各大銀行紛紛實(shí)行相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，希望能限制炒房投機(jī)，平抑房價(jià)。央行則雙管齊下，一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)的信貸規(guī)模，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。此外，央行從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是近10年來央行首次宣布上調(diào)存貸款利率。盡管此舉一石激起千層浪，但加息的象征意義要大于實(shí)際意義，對開發(fā)商和購房者的影響基本停留在心理預(yù)期層面。但假如2005年房地產(chǎn)市場的發(fā)展迫使央行不得不持續(xù)提高存貸款基準(zhǔn)利率，對房地產(chǎn)供應(yīng)和需求的影響表1-2：2004年國家頒布的和房地產(chǎn)相關(guān)的重要金融政策頒布時(shí)間頒布單位政策1、行業(yè)信貸規(guī)模2004-03-03中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求看法稿）2004-06-13中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》2004-09-02中國銀行監(jiān)督管理委員會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引2、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)2004-01-01中國人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間2004-04-11中國人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2004-04-27國務(wù)院房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來20%上升至35%2004-10-28中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮3、個(gè)人住房貸款中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求看法稿）溫州市工商銀行對個(gè)人購房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時(shí)宣布對購買3套住房以上的貸款不在辦理房貸北京市工商銀行不激勵(lì)投資性的住房貸款行為，對于個(gè)人投資性購房超過3套則不予放貸上海各商業(yè)銀行滬上各家銀行已將其次套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不供應(yīng)貸款支持杭州各商業(yè)銀行1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成金融政策的調(diào)整，削減了資金供應(yīng)，加大了借款人獲得商業(yè)銀行貸款的難度，提高了運(yùn)用銀行貸款的成本，所以對房地產(chǎn)市場上的供求，尤其是市場供應(yīng)產(chǎn)生了明顯的抑制作用。通過基本的供求理論分析，金融政策的調(diào)整也應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到抑制作用，但事實(shí)上房地產(chǎn)價(jià)格卻有較大幅度的增長，一方面說明社會上可以投入房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模還很大，另一方面也可以說明，對將來土地供應(yīng)削減、房屋供應(yīng)削減并由此形成的將來房價(jià)會進(jìn)一步上升的預(yù)期，刺激了當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的購買行為，從而引起了房價(jià)的上漲。三、2005年政策趨向2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。展望2005年房地產(chǎn)行業(yè)可能出臺的政策，宏觀調(diào)控仍將在房地產(chǎn)行業(yè)上演，對土地和資金的限制仍將接著，但調(diào)控的重點(diǎn)將由“重限制供應(yīng)而輕限制需求”轉(zhuǎn)為“對供應(yīng)和需求的限制雙管齊下”，并將很可能在一些為社會所高度關(guān)注的熱點(diǎn)問題上有所突破。土地政策方面：基于土地在確定程度上是房地產(chǎn)開發(fā)的原材料，要限制房地產(chǎn)開發(fā)的速度，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，就必需限制房地產(chǎn)行業(yè)所能獲得的土地?cái)?shù)量。2005年對土地供應(yīng)速度的限制仍將接著，但在具體政策執(zhí)行層面上，會進(jìn)一步加強(qiáng)對地方政府的約束和限制。這主要是由于中心政府從限制宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的角度動(dòng)身，有很猛烈的限制土地供應(yīng)速度的需求，但賣地收入通常是地方政府的主要收入來源，地方政府出于推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，都具有很強(qiáng)的賣地沖動(dòng)。最終土地的供應(yīng)速度實(shí)際是中心和地方博弈的結(jié)果。2004年土地的供應(yīng)速度，雖然已得到明顯限制，但要確保2005年對土地的供應(yīng)速度限制在中心的預(yù)期之內(nèi)，就須要進(jìn)一步抑制地方政府的賣地沖動(dòng)，加強(qiáng)對其的約束和限制。另外，2005年關(guān)于土地出讓方式的改革將進(jìn)一步深化，深化的焦點(diǎn)將集中在接著提高土地轉(zhuǎn)讓的公開、透亮程度，打擊土地的囤積和炒賣行為。同時(shí)，政策還將關(guān)注農(nóng)夫的切身利益，愛護(hù)耕地、提高土地的利用效率以及如何在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評估土地價(jià)值等方面都將成為2005年土地政策的重點(diǎn)。金融政策方面：首先，對不同開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)評級將會列上議事日程，不同資質(zhì)開發(fā)商的貸款利率將進(jìn)一步擴(kuò)大；其次，國家將擴(kuò)充多種融資渠道，典當(dāng)、信托、國外資金入市都將有效的分散銀行目前巨大的風(fēng)險(xiǎn)；再次，對于國外投資的規(guī)范管理也將提上日程；另外，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)投機(jī)者信貸的限制也是政府金融政策的要點(diǎn)，提高個(gè)人投資性買房貸款的門檻對于房地產(chǎn)市場回來理性是重要的一個(gè)措施；最終，政府將在對宏觀經(jīng)濟(jì)做出整體分析后作出加息的確定，加息的頻率和幅度都不會很大，目的是使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步降溫，改善負(fù)利率狀況，但原則是不讓經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”，因而從長期來看，對于房價(jià)的走勢不會產(chǎn)生過多負(fù)面影響。

此外，預(yù)料2005年物業(yè)稅征收方法的草案將會出臺。開征物業(yè)稅將變更政府的行為方式，使其在考慮出地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更具長遠(yuǎn)性和安排性，進(jìn)而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，同時(shí)還將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，削減金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購房門檻，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。另外，房貸證券化的可行性也將會是2005年探討的熱點(diǎn)。綜上所述，在國家的宏觀調(diào)控下，2005年我國房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期。Ⅱ宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況如前所述，中心政府在此番調(diào)控中對房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭械亩囗?xiàng)制度變革，對房地產(chǎn)市場的影響是特別顯著的。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增長速度下降，新購置土地面積、土地開發(fā)面積、施工面積和竣工面積也都出現(xiàn)了增幅下降的狀況。房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度也有所減緩，包括土地開發(fā)貸款、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款的增幅均出現(xiàn)了明顯的下降，但房地產(chǎn)價(jià)格仍舊保持了持續(xù)上漲的趨勢。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（一）開發(fā)投資增勢放緩，投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜經(jīng)過近20年的高速增長，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積從7平方米增加到23平方米，住房嚴(yán)峻短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在這種狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)當(dāng)進(jìn)入平穩(wěn)增長期。但由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中，出口、消費(fèi)、投資中前兩者的增降不取決于政府，只有投資增長駕馭在各級政府手中。土地市場的巨大收益給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資供應(yīng)了基礎(chǔ)條件，因此目前地方政府官員的政績觀是導(dǎo)致政府產(chǎn)生投資沖動(dòng)的重要誘因。要解決好這個(gè)問題，必需抑制地方政府的過度投資沖動(dòng)，規(guī)范地方政府獲得的土地收益的運(yùn)用機(jī)制。2004年以來，以限制土地和信貸緊縮為主要手段的宏觀調(diào)控政策對抑制全國房地產(chǎn)開發(fā)投資取得了明顯成效。2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度呈現(xiàn)明顯的高開低走態(tài)勢。第一季度完成投資1820億元，比上年同期增長41.1%；上半年完成投資4924億元，增長28.7%；前三季度完成投資8357億元，增長28.3%；全年完成投資13158億元，增長28.1%，全年增長幅度和去年同期和2004年初相比，分別下降了1.6%和22.1%。圖2-1：2002-2004年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長狀況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額7460億元，比去年同期增長28.7%，中部地區(qū)完成投資1611.9億元，同比增長38%，西部地區(qū)完成投資1666億元，同比增長23.6%。東、中部地區(qū)投資額增長速度快于西部地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的地區(qū)結(jié)構(gòu)起先發(fā)生變更，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重呈上升趨勢。表2-1：2004年1-11月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變更單位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月東部73.673.272.071.270.069.969.769.669.769.3中部12.112.612.913.214.314.614.714.814.915.0西部14.314.215.115.615.715.515.615.615.415.7數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從不同用途商品房投資所占比重來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜的特征比較明顯。從1996年起先，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)起先向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐年上升，辦公樓的投資比重總體上呈下降趨勢。但是，從增長速度來看，住宅投資的增長速度仍低于辦公樓和商業(yè)用房的增速。2004年1-11月份，住宅投資和去年同期相比增長28.7%，同期辦公樓增速為29.7%，商業(yè)用房增速達(dá)到33.2%。從竣工狀況來看，1-11月，全國房屋竣工面積累計(jì)完成2.36億平方米，同比增長11.7%。其中，商品住宅竣工面積1.95億平方米，同比增長10.1%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了25.6%和21.9%，接著保持快速增長勢頭。從住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，高檔住宅和別墅、公寓比重過高，中低價(jià)位的住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量不足，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中存在著結(jié)構(gòu)性沖突。由于部分城市片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)，削減甚至取消了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，造成平均房價(jià)過高。2004年1-11月，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資519.4億元，同比增長3.6%，所占比重由去年同期的6%下降到4.8%，加重了房屋投資結(jié)構(gòu)的不合理程度。圖2-2：2004年1-11月按工程用途分房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及增長狀況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（二）影響房地產(chǎn)投資波動(dòng)的主要因素房地產(chǎn)投資包括土地開發(fā)投資和房屋開發(fā)投資。用于新城區(qū)土地開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造的投資，常稱其為城市土地開發(fā)投資；而用于房屋、市政公用和生活服務(wù)用房建設(shè)的投資，則稱其為城市房屋開發(fā)投資。每年的土地開發(fā)投資和房屋開發(fā)投資之和，即為當(dāng)年的房地產(chǎn)年度開發(fā)投資規(guī)模。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模逐步加大，表2-2和圖2-3分別顯示了我國從1987年至2004年18年間的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及其增長速度。表2-2：1987年-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及年增長率變動(dòng)狀況單位：億元，%年份投資完成額年增長率年份投資完成額年增長率198715048.4199632162.1198825771.319973184－1.019892726.21998361413.51990253－7.31999410313.5199133632.82000498421.51992731118.02001624525.319931938165.02002779025.21994255431.820031010429.71995315223.420041315828.1數(shù)據(jù)來源：羅龍昌，《發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》；張東、張海東、龍馳，《商品房空置率對房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響分析》圖2-3：1987-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額年增長率變更狀況資料來源：羅龍昌，《發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》；國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫一般認(rèn)為，影響房地產(chǎn)投資波動(dòng)的外部因素主要來自三個(gè)方面：即國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)、宏觀政策的變更和開發(fā)商的行為。（1）當(dāng)一國的經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段時(shí)，對房地產(chǎn)的需求猛烈增加，新增的需求在短期內(nèi)得不到滿意，房地產(chǎn)價(jià)格趨于上漲，使房地產(chǎn)投資快速膨脹。反之，房地產(chǎn)投資則快速削減。而且房地產(chǎn)投資的波動(dòng)幅度更大、更猛烈。（2）政府宏觀政策對市場供應(yīng)和需求產(chǎn)生兩方面的影響，它既可以起到穩(wěn)定的作用，又可以在一旦政策失誤或調(diào)控過度時(shí)，加劇房地產(chǎn)投資的波動(dòng)。（3）開發(fā)商的主要行為是投資，而房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是周期長，影響時(shí)間也長，投資規(guī)模難以依據(jù)市場狀況做出快速調(diào)整。而且開發(fā)商多是進(jìn)行靜態(tài)預(yù)期，當(dāng)開發(fā)商當(dāng)年盈利水平下降時(shí)，就會壓縮投資；當(dāng)市場銷售暢通時(shí)，當(dāng)期盈利增加，開發(fā)商的信念就會增加，投資規(guī)模就會加大。（1）1985-1989年，這是以增長為主的波動(dòng)期。由于缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1987年以前的投資狀況無法反映在圖表上。1988年末房地產(chǎn)投資達(dá)到了這一周期的峰頂，隨后進(jìn)入了治理整頓階段，房地產(chǎn)業(yè)由于銀根抽緊、安排指標(biāo)緊縮、公司進(jìn)行全面治理，投資出現(xiàn)了收縮，加上1989年政治和政策環(huán)境的變更，房地產(chǎn)業(yè)受到了確定的影響，形成了這一時(shí)期的谷底。這是第一次大的波動(dòng)。（2）1990-1991年，是一個(gè)時(shí)間短且振幅小的投資周期，其中擴(kuò)張期和收縮期各為一年。（3）1992-1994年，是一個(gè)較為典型的小周期。其上升期為兩年，在1993年達(dá)到波峰；下降期為一年，在1994年達(dá)到了波谷，這是其次次大的波動(dòng)。這一時(shí)期的特點(diǎn)是，隨著鄧小平“南方談話”的發(fā)表，房地產(chǎn)市場被放開，房地產(chǎn)業(yè)快速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，形成以1992年―1993年以全國性房地產(chǎn)熱為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)急速增長和旺盛階段。（4）1995-1999年，是一個(gè)調(diào)整型的周期。這一周期在1995年和1996年各種過去投資的房地產(chǎn)竣工上市，形成了一個(gè)較大的供應(yīng)方面的增長，1996年上半年是這一供應(yīng)形成的波峰。1996年下半年，全國加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，加上1997年的亞洲金融危機(jī)的影響，使房地產(chǎn)業(yè)快速達(dá)到波谷，這是第三次大的波動(dòng)。（5）1999-2004年，這是一個(gè)新的以穩(wěn)定為發(fā)展特征的周期。過去出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)需求的政策作用漸漸釋放，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)原活躍，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)交易額明顯增大，空置房得到消化。這一階段的特點(diǎn)是，消費(fèi)需求的快速增長起到了根本的拉動(dòng)作用。（三）從房地產(chǎn)開發(fā)投資波動(dòng)中得出兩個(gè)結(jié)論從有數(shù)據(jù)的18年間（1987-2004年）的房地產(chǎn)投資狀況來看，目前我國在房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模方面存在兩個(gè)突出的問題：第一，年度開發(fā)投資規(guī)模增長過快。從表2-2可知，1987年全國各類房地產(chǎn)投資總額僅為150億元，而到了2004年則猛增至13158億元，18年間的平均增長速度為30.3%，大大高于國家基本建設(shè)投資的平均增長率。其次，投資周期性波動(dòng)頻繁、幅度較大。從我國房地產(chǎn)投資波動(dòng)狀況及圖2-3中，能清晰地看到，自1987年到2004年這18年間的房地產(chǎn)投資增長明顯地呈現(xiàn)為1985-1990年、1991-1997年和1998年至今三個(gè)長周期和1985-1989年、1990-1991年、1992-1994年、1995-1999年、1999至現(xiàn)在五個(gè)短周期，平均每個(gè)大周期歷時(shí)5-6年左右。而就在這短短的18年時(shí)間里，國內(nèi)的房地產(chǎn)投資已經(jīng)經(jīng)驗(yàn)了由形成（1987年-1990年）到高潮（1992年、1993年），到低谷（1993年下半年、1994年），再到高潮（2004年）的曲折歷程。另外，從這三個(gè)周期的內(nèi)部看，峰谷差值變動(dòng)幅度也較大，如1987-1990年峰谷差為78.6%，1991-1997年峰谷差值達(dá)到166%，1998年之后又回到16.2%，這說明以前我國的房地產(chǎn)投資規(guī)模及其增長速度明顯缺乏連續(xù)性，行業(yè)投資規(guī)模和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力間的耦合性較差。二、開發(fā)企業(yè)資金來源狀況（一）資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈房地產(chǎn)作為商品，也同其他各種商品一樣，其經(jīng)營活動(dòng)的全過程，也是一個(gè)資金運(yùn)行的全過程，即貨幣資金——生產(chǎn)資金——商品資金——貨幣資金這樣一個(gè)循環(huán)的、連綿不斷的過程。而房地產(chǎn)這個(gè)商品對資金的須要，又有須要資金量大和資金周轉(zhuǎn)期長這兩個(gè)特點(diǎn)。這兩個(gè)特點(diǎn)就確定了房地產(chǎn)業(yè)須要大量的資金作基礎(chǔ)，而這些資金絕大部分依靠于金融業(yè)的大力支持。事實(shí)上，在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中，開發(fā)商獲得項(xiàng)目后，都是以小比例資金為杠桿，融入銀行資金為前期費(fèi)用，從而撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。最初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金只需項(xiàng)目總投資的20%，這筆資金主要用于購買土地和支付其他前期費(fèi)用。在取得土地開發(fā)權(quán)和“四證齊全”后，開發(fā)商可以向銀行申請土地貸款和在建工程抵押貸款，用以支付工程建設(shè)中的工程款。然后，工程達(dá)到規(guī)定的進(jìn)度后，即可申請預(yù)售回收資金。房地產(chǎn)開發(fā)商正是通過“投入——抵押——再投入——再抵押”的模式形成資金滾動(dòng)鏈，利用少量的自有資金獲得低投入高產(chǎn)出的回報(bào)。這根資金鏈假如連接不緊，資金鏈條很簡潔斷裂；而資金鏈一旦斷裂，全部的經(jīng)濟(jì)問題就會隨之出現(xiàn)：銀行將追索貸款、施工單位催討工程款、房屋將被查封而無法套現(xiàn)……為此，須要不斷地盤活資金以維持資金鏈。圖2-4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行圖從資金運(yùn)行圖中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措主要是通過銀行貸款來完成的，銀行貸款共有房地產(chǎn)開發(fā)流淌資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)抵押貸款三種形式。在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)中，象房地產(chǎn)業(yè)這樣在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程都須要金融業(yè)大力支持，是為數(shù)不多的。但是，由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展勢頭過猛以及為了削減銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融調(diào)控措施頻頻出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措帶來了猛烈的沖擊，一些小的企業(yè)已經(jīng)面臨生死攸關(guān)的考驗(yàn)。因此，尋求更暢通便捷的資金渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入再造時(shí)期的命脈。（二）2004年開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長2004年初以來，國家接連出臺的宏觀金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變更，其他資金和企業(yè)自籌資金所占比重上升，而國內(nèi)貸款的比重和增長速度明顯放緩。截止到11月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14310億元，比上年同期增長31.7%。其中國內(nèi)貸款2734億元，同比增長5.8%，所占比重由上年的23.8%削減到19.1%，是近幾年來最低比重；企業(yè)自籌資金4347億元，同比增長38.8%，所占比重比上年增加1.6個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款6019億元，同比增長43.9%，所占比重為42.1%，比上年增加3.6個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌資金有力地支撐了資金來源的快速增長。表2-3：2004年1-11月份房地產(chǎn)投資資金來源狀況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）自年初累計(jì)同比增長自年初累計(jì)去年同期本年資金來源14310.1931.7100.0100.01.國家預(yù)算內(nèi)資金11.3776.80.10.12.國內(nèi)貸款2734.825.819.123.83.債券0.08-89.30.00.04．利用外資180.6910.21.31.5其中：外商干脆投資108.9712.90.80.95．自籌資金4347.4238.830.428.8其中：自有資金2361.9141.116.515.46．其他資金來源7035.8141.349.245.8其中：定金及預(yù)付款6019.3843.942.138.5二、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)1448.329.710.112.1其中：工程款936.626.86.58.1設(shè)備器材款55.8610.30.40.5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（三）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析1、各項(xiàng)資金來源比例相對穩(wěn)定資料顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金以及包括預(yù)售款及基建墊資在內(nèi)的其他資金三個(gè)方面(2004年1-11月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示這三項(xiàng)之和占總開發(fā)資金來源的99.7%)。2001-2004年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款投入在總體規(guī)模上不斷增加，占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的比例維持在19%-22%之間；企業(yè)自籌資金呈上升趨勢，占比從2001年到2004年在24.8%-30.4%的區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)；定金及預(yù)付款最近幾年的占比在35%左右，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中始終處于較高占比狀態(tài)。由上可知，各項(xiàng)資金來源比例相對穩(wěn)定是近幾年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)。圖2-5：2001-2004年房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成（%）數(shù)據(jù)來源：依據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)，國家統(tǒng)計(jì)局等數(shù)據(jù)進(jìn)行整理2、銀行貸款雖然在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)逐年下降趨勢，但是假如算上個(gè)人按揭貸款等資金來源，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中仍占有較大比重。從1998年到2001年，銀行貸款呈逐年下降的趨勢，最低時(shí)只有21.9%。2002年以后銀行貸款的比例有上升趨勢，截至2003年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款6657億元，占貸款余額的4%，個(gè)人住房抵押貸款11780億元，占7%；進(jìn)入2004年，隨著國家接連出臺的上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，國內(nèi)貸款比重明顯下降。但是，在統(tǒng)計(jì)口徑中的銀行貸款事實(shí)上只包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款，假如包括個(gè)人住房按揭貸款(個(gè)人按揭貸款額度一般為房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的60%-80%)，事實(shí)上超過半數(shù)以上的資金，干脆或間接的來源于銀行信貸，這在確定程度上導(dǎo)致銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大擔(dān)當(dāng)者。圖2-6：1998-2004年銀行貸款所占比重?cái)?shù)據(jù)來源：國家信息中心、國家統(tǒng)計(jì)局3、企業(yè)自有資金比例雖有所上升，但整體抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力仍需進(jìn)一步提高統(tǒng)計(jì)口徑中的自籌資金主要包括：組建企業(yè)時(shí)各方面投入資金；經(jīng)營開發(fā)確定時(shí)間，從稅后利潤中提取的盈利公積金；因籌資超出資金，資本匯率折算差額，以及接受捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)而形成的資本公積金、現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)(應(yīng)收銀行票據(jù)；可以抵押，貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券；其他可以馬上出售的建成的樓宇)、以及在近期可以回收的各種應(yīng)收款(已定合同的應(yīng)收售樓款，近期可以出售的各類物業(yè)的付款等)。自有資金屬于內(nèi)部融資的范疇，對于開發(fā)企業(yè)來說，具有確定的自有資金，是項(xiàng)目開發(fā)的前提和條件。圖2-7：1998-2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重變動(dòng)狀況數(shù)據(jù)來源：國家信息中心、國家統(tǒng)計(jì)局從圖2-7中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占總?cè)谫Y金額的比重增長快速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力有確定增加。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例仍只占30%左右，整體抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力還有待進(jìn)一步提高。從外部融資是穩(wěn)健性開發(fā)企業(yè)的第一選擇，有實(shí)力的開發(fā)商出于資金平安考慮，一般不大情愿過多動(dòng)用自有資金，只有那些預(yù)期盈利豐厚而且回報(bào)快的項(xiàng)目，尤其是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)料利潤率大大高于銀行貸款利率時(shí)，開發(fā)企業(yè)才會依據(jù)自己的實(shí)力適時(shí)投入自有資金。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻相對較低，整個(gè)行業(yè)處于從過度進(jìn)入到逐步整合的階段，所以，在自有資金占總?cè)谫Y比重方面，大型企業(yè)要比中小企業(yè)比例高，上市公司要比非上市公司高。4、其他資金來源占比較高，反映了房地產(chǎn)開發(fā)對市場的依靠性很大其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，占比呈現(xiàn)不斷走高的趨勢。從1998年到2004年，其他資金來源在總?cè)谫Y來源中的比重從41%上升到50%，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進(jìn)一步增大。這些資金中其較大部分依靠按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)，其中定金及預(yù)收款大約占40%。圖2-8：1998-2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中其他資金占比狀況數(shù)據(jù)來源：國家信息中心、國家統(tǒng)計(jì)局定金及預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收托付單位的開發(fā)建設(shè)資金。預(yù)收住房款主要有兩種：一是分次收款(相當(dāng)于購房者來說是分期付款)，另一種是一次預(yù)收，明顯后一種方式對開發(fā)商更為有利。預(yù)收賬款表現(xiàn)為企業(yè)的負(fù)債，從這個(gè)意義上講，預(yù)收賬款也屬于內(nèi)部融資的一種。目前，進(jìn)行商品房預(yù)售，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。從實(shí)際狀況看，這幾年由于銀行貸款難度的提高，預(yù)收賬款漸漸占據(jù)了開發(fā)融資的大頭，一些公司的預(yù)收賬款占籌集資金的比例已高達(dá)50%以上，這說明在房地產(chǎn)市場前景看好的狀況下，市場對于期房銷售表現(xiàn)出極大的熱忱?；▔|資是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭取到建設(shè)業(yè)務(wù)，情愿帶資承包建設(shè)工程。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。這種商業(yè)信用，相當(dāng)于建筑承包商融資給開發(fā)商，開發(fā)企業(yè)依據(jù)合同還款并支付利息。這個(gè)利息要高于銀行存款利息，低于銀行貸款利息，更要低于開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采納這種融資方式時(shí)，還必需對承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對其籌資方案也要進(jìn)行仔細(xì)的分析。（四）對目前房地產(chǎn)融資方式的簡要分析2003年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨了前所未有的宏觀金融形勢和經(jīng)營挑戰(zhàn)：2003年6月13日央行出臺“121號文件”即《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》；8月31日國務(wù)院出臺“18號通知”即《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2004年4月27日國務(wù)院發(fā)布《嚴(yán)格限制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》；9月2日銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，相繼出臺的這四個(gè)文件使商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商固有的融資模式受到了確定的限制。在這種狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)開拓其他融資渠道，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、信托、賣方信貸、階段性股權(quán)融資等在內(nèi)的融資方式呈現(xiàn)出相當(dāng)活躍的勢頭。1、雖然“121號文件”對房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款有確定的限制，但是短時(shí)期內(nèi)，銀行貸款仍舊是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源渠道“121號文件”試圖在現(xiàn)有的融資格局下，適當(dāng)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的局部投機(jī)泡沫，這對于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有主動(dòng)的作用。另外，這個(gè)文件也在事實(shí)上推動(dòng)了房地產(chǎn)融資渠道的多元化。從發(fā)展方向上看，“121號文件”是正確的，但是其操作規(guī)則尚存在確定的模糊性，很多規(guī)定難以落到實(shí)處。例如規(guī)定中自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，這就涉及“總投資”的界定問題，是實(shí)際投資，還是項(xiàng)目安排的投資預(yù)算；而且假如項(xiàng)目是分期投資的，那么“總投資”是分期獨(dú)立計(jì)算還是各期的加總？所以在執(zhí)行力度方面將遇到確定的困難。在目前的金融體系中，銀行體系依舊支配著絕大部分金融資源，對于銀行金融資源的運(yùn)用依舊應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)融資方案的重點(diǎn)。當(dāng)然，在房地產(chǎn)金融干脆融資大環(huán)境不具備的狀況下，要留意對銀行間接融資的形式創(chuàng)新。除了干脆的商業(yè)銀行貸款以外，房地產(chǎn)公司同樣可以運(yùn)用銀行供應(yīng)的貼息貸款、托付貸款等多種形式。2、對于中小企業(yè)來說，應(yīng)主動(dòng)采納開發(fā)商賣方信貸、合作開發(fā)、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資、兼并收購等方式進(jìn)行融資對于廣袤中小企業(yè)來說，上市融資、債券融資以及房地產(chǎn)基金等融資方式無論是從門檻還是融資成本都很高。比較而言，開發(fā)商賣方信貸、合作開發(fā)、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資、兼并收購等方式對中小開發(fā)企業(yè)來說具有確定的優(yōu)勢。合作開發(fā)從理論上也歸屬為外部融資中的主權(quán)性融資。商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)在供應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的貸款時(shí)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先將確定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項(xiàng)目。假如開發(fā)企業(yè)缺乏所需的自有資金，就會找尋合資伙伴。目前這種融資方式在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中采納較多。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以爭取其他外單位投資。企業(yè)對外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實(shí)物、無形資產(chǎn)的方式進(jìn)行投資。目前，不少資金豐裕的企業(yè)正以股權(quán)投資或合作的方式涉足房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會，加強(qiáng)和外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資，是一種有效的籌資方式。3、信托融資成為目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要模式在我國，第一支真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是上海國際信托投資有限公司推出的上海國際大廈項(xiàng)目資金信托，隨后，10多家信托公司紛紛推出類似信托產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2003年底，我國房地產(chǎn)信托融資額約50億元，居信托融資之首，大約占了目前整個(gè)信托資產(chǎn)構(gòu)成的40%，而且房地產(chǎn)信托融資的地域也正從局部地區(qū)向國內(nèi)主要大中城市全面拓展。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托安排的融資優(yōu)勢主要有以下幾點(diǎn)：第一，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的狀況下可以優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)；其次，募集資金敏捷便利。由于國內(nèi)銀行監(jiān)管特別嚴(yán)格，項(xiàng)目審批手續(xù)繁瑣，效率低下，特殊是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投融資項(xiàng)目規(guī)模大等特點(diǎn)，有時(shí)會出現(xiàn)無法剛好滿意項(xiàng)目方資金需求的狀況。而發(fā)行集合資金信托品種，依據(jù)人民銀行有關(guān)規(guī)定，只要信托投資公司認(rèn)可，無需報(bào)人民銀行批準(zhǔn)，只要項(xiàng)目須要，隨時(shí)可在市場上發(fā)行集合資金信托品種，并且募集的資金量不受任何限制。第三，資金利率可敏捷調(diào)整。隨著金融市場的不斷開放，資金利率波動(dòng)將會增多。而銀行利率在貸款時(shí)已簽訂有關(guān)合同，無法隨意更改，當(dāng)國家利率出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目方財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。而發(fā)行集合資金信托可依據(jù)確定階段市場資金利率的平均水平制定利率，敏捷性更高。但是，房地產(chǎn)信托融資模式在發(fā)展過程中也受到確定的制約：首先，法律政策瓶頸。有關(guān)監(jiān)管規(guī)則規(guī)定，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金上限是2億元，接受托付人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。這就抬高了房地產(chǎn)信托托付人的門檻；此外，還有信托產(chǎn)品的流通性問題。由于受“一法兩規(guī)”(信托法、信托資金管理方法、信托投資管理方法)的嚴(yán)格限制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿意投資者日益增長的轉(zhuǎn)讓需求。信托產(chǎn)品不得通過公共媒體進(jìn)行營銷宣揚(yáng)等，這干脆導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和受眾面相對較為狹窄，使得找尋轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高。這些均限制了信托流通市場的形成。另外，信托安排的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理和審批也比較嚴(yán)格。4、多元化融資渠道的選擇在創(chuàng)新融資渠道中，由于市場環(huán)境的制約和法律法規(guī)的限制，大多數(shù)的融資方式在我國仍處于試點(diǎn)階段：企業(yè)債券雖然成本較低，但是由于我國債券市場運(yùn)作機(jī)制不是特別完善，國家對企業(yè)債券的發(fā)行始終限制得比較嚴(yán)格，使其在我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比例特別低。房地產(chǎn)項(xiàng)目因其具有的資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流淌性差等特點(diǎn)，獲得發(fā)行債券的機(jī)會就更為不易。上市融資門檻較高，對于大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說受到嚴(yán)格限制，由于房地產(chǎn)企業(yè)贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，因此很難達(dá)到上市要求。住房貸款證券化在我國還處在準(zhǔn)試點(diǎn)階段，就目前的法律法規(guī)體系而言，雖然現(xiàn)行的土地政策對住房抵押貸款的證券化沒有確定的障礙，但在實(shí)際操作層面上還有諸多的問題須要解決，而這當(dāng)中，土地問題最為突出。產(chǎn)業(yè)基金因?yàn)闊o法可依，短時(shí)期內(nèi)在國內(nèi)無法大規(guī)模實(shí)施，因此主要還是處于試點(diǎn)探究階段。三、土地資源供應(yīng)狀況（一）宏觀調(diào)控成果顯現(xiàn)，土地供應(yīng)總量急速下降土地政策參和宏觀調(diào)控是2004年我國土地管理最突出的特點(diǎn)。國家以前所未有的力度大力整頓土地市場，主要通過杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)和大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度等三方面措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，在此背景下，土地市場供應(yīng)總量急速下降，土地開發(fā)和購置面積增速持續(xù)回落，下半年以后回落的幅度更加明顯。1-11月，全國累計(jì)完成開發(fā)土地面積14688萬平方米，同比增長8.7%，其增長幅度比上半年回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，比2004年初回落49.8個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，全國有12個(gè)地區(qū)土地開發(fā)面積為負(fù)增長，其中，四川、北京、天津、吉林、安徽和甘肅等8個(gè)地區(qū)土地開發(fā)面積下降幅度超過20%。同時(shí)，北京、天津、上海、浙江、山東、安徽、江西、重慶、四川、貴州、云南、甘肅、青海等13個(gè)地區(qū)的土地購置面積為負(fù)增長。圖2-9：2003-2004年11月完成開發(fā)土地面積及同比增長狀況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（二）地價(jià)總體水平保持平穩(wěn)增長態(tài)勢據(jù)國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院對全國51個(gè)大中城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果分析：2004年全國各大城市的綜合地價(jià)水平為1198元／平方米，和2003年相比增長6.08%，接著呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的勢頭。其中商業(yè)用地平均地價(jià)為1988元／平方米，和2003年相比增長6.67%，增長率上升了0.15個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地平均地價(jià)為1166元／平方米，和2003年相比增長8.94%，增長率上升了3.87個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)用地平均地價(jià)為481元／平方米，和2003年相比增長1.92%，增長率下降了0.47個(gè)百分點(diǎn)。表2-4：2000-2004年全國城市地價(jià)平均水平變更狀況單位：元/平方米綜合商業(yè)住宅工業(yè)2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910194602003年1129186410704722004年119819881166481數(shù)據(jù)來源：2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告從區(qū)域平均地價(jià)水平來看，在東南、中南、西南、華北、西北、東北等六區(qū)中，東南區(qū)的地價(jià)水平最高，達(dá)到了1621元/平方米，西北區(qū)的地價(jià)水平最低，只有777元/平方米，遠(yuǎn)低于全國1198元/平方米的平均地價(jià)水平。從不同區(qū)域的地價(jià)增長率來看，和2003年相比，西南區(qū)、中南區(qū)、東北區(qū)綜合地價(jià)增長率高于全國平均水平，分別為10.56%、9.24%、7.25%，東南區(qū)、華北區(qū)、西北區(qū)地價(jià)也有確定幅度的增長，但增幅較小，分別為5.10%、5.11%、2.71%。大部分城市尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市地價(jià)增長相對比較平穩(wěn)，如北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價(jià)增長率多在2%左右，遠(yuǎn)低于全國平均6.08%的增長率，但不同城市的不同用途地價(jià)增長狀況有所不同。以北京為例，2004年北京綜合地價(jià)只上漲了2.26%，其中，商業(yè)、住宅、工業(yè)的增長率分別為3.22%、3.37%、0.23%，遠(yuǎn)低于全國平均的6.67%、8.94%、1.92%。和北京不同的是，上海市商業(yè)、住宅用地地價(jià)漲幅略高于全國平均水平，分別為9.43%、12.31%，住宅用地地價(jià)上漲幅度較大，但工業(yè)用地地價(jià)增長率低于全國平均水平，僅有0.80%。而廣州、深圳除工業(yè)用地增長率略高于全國平均水平外，商業(yè)、住宅的地價(jià)增長率均低于全國平均增長率。表2-5：2004年全國各區(qū)不同用途地價(jià)水平單位：元/平方米綜合商業(yè)住宅工業(yè)全國平均119819881166481東南區(qū)162127541569587中南區(qū)116218341152463西南區(qū)120721671085443華北區(qū)130021531276536西北區(qū)7771167732457東北區(qū)105517331148375數(shù)據(jù)來源：2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告（三）影響地價(jià)的主要因素分析1、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、投資和需求強(qiáng)勁是地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿υ趯┙騼墒?、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)三大重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行監(jiān)測過程中，可以發(fā)覺由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、社會購買力增加、公眾投資和購房比例不斷增加、需求持續(xù)旺盛，是地價(jià)不斷上漲的主要?jiǎng)恿?。以長江三角洲為例，該地區(qū)的地價(jià)上漲最快，其中尤以住宅用地的價(jià)格上漲最為明顯，2004年住宅用地價(jià)格上漲了12.16%，遠(yuǎn)高于京津兩市和珠江三角洲地區(qū)。這主要是由于近幾年來，長江三角洲地區(qū)始終是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、城市建設(shè)最具活力的地區(qū)之一，2004年主要城市的GDP在15%左右，經(jīng)濟(jì)增長率和居民消費(fèi)實(shí)力均位于全國前列，投資和需求強(qiáng)勁帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲。如上海市，由于2010年世博會的勝利申辦以及跨國公司和外資企業(yè)的大量涌入，民營資本起先介入房地產(chǎn)業(yè)，良好的將來社會預(yù)期和可購買實(shí)力，使上海市房地產(chǎn)市場需求始終強(qiáng)勁。2004年上海住宅房價(jià)漲幅達(dá)到14.9%，房價(jià)和增長率居全國之首，其中主要是個(gè)人住房需求。依據(jù)中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)，2004年上海市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多增204億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例高達(dá)76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48%。而在10月29日上調(diào)存款利率后，11、12月的個(gè)人住房貸款接著保持快速增長。此外，依據(jù)對房屋租價(jià)比的分析，我國主要城市的租價(jià)比均在6%以上，遠(yuǎn)高于股票、國債、期貨、存款等投資收益率水平。依據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查結(jié)果，在購買商品住宅的個(gè)人中，17%的購房者是為了投資，可見個(gè)人需求及投資增加仍是拉動(dòng)房價(jià)增長的主要緣由，從而也帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲。2、土地供應(yīng)主動(dòng)參和國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，從政策上保障了地價(jià)的平穩(wěn)變更2004年，針對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中固定資產(chǎn)投資增長過快、部分行業(yè)盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)峻等問題，黨中心、國務(wù)院制定出臺了一系列政策措施，嚴(yán)把信貸和土地兩個(gè)閘門，使固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到遏制。最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，2004年固定資產(chǎn)投資增速由年初的53%回落到25.8%，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已初見成效，全年GDP增長9.5%，接著保持協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢。在此次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，土地政策發(fā)揮了重要作用。國土資源部門通過實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策，對制止部分行業(yè)盲目投資，產(chǎn)生了明顯的釜底抽薪作用。并通過對開發(fā)區(qū)的清理整頓，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的勢頭得到有效遏制，使土地市場和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些不穩(wěn)定、不健康、不合理因素漸漸消退，抑制了土地的無序供應(yīng)，土地市場和房地產(chǎn)市場漸趨規(guī)范，有力地協(xié)作了國家宏觀調(diào)控整體戰(zhàn)略部署的實(shí)施，保障了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而防止了地價(jià)的大起大落，為地價(jià)的平穩(wěn)增長供應(yīng)了良好的政策保障。3、通過全面清理整頓工作，土地市場不斷規(guī)范，地價(jià)的市場形成機(jī)制逐步完善，從而為地價(jià)的平穩(wěn)上漲及杠桿作用的發(fā)揮供應(yīng)了良好的市場環(huán)境2004年我國采納金融政策和土地政策對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控過程中，對土地市場進(jìn)行了大規(guī)模的清理整頓。截止到2004年8月，國土資源部共清理出6866個(gè)各類開發(fā)區(qū)，核減4813個(gè)，占原有總數(shù)的70.1%，規(guī)劃面積壓縮2.49萬平方公里，占原有面積的64.5%，退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里，收回閑置土地116.5平方公里。國土資源部會同有關(guān)部委部署了以新上項(xiàng)目用地清理為重點(diǎn)的“六項(xiàng)清理整頓”，全年共清查近8.2萬個(gè)新上項(xiàng)目的用地，涉及面積近80萬公頃，清理出違法占用土地項(xiàng)目7184個(gè)，涉及面積36501公頃，對停建、暫停并限期整改及取消立項(xiàng)的7077個(gè)項(xiàng)目；實(shí)行國務(wù)院關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等“三個(gè)暫停”的要求，2004年前三季度全國建設(shè)用地供應(yīng)中，存量土地占到52%。通過全面清理整頓，遏制了土地虛假需求，使土地市場逐步規(guī)范。此外，由于國土資源管理部門多年來始終推行經(jīng)營性用地的“招拍掛”，使地價(jià)的市場形成機(jī)制和市場環(huán)境不斷完善，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資漸漸趨于理性，初步形成了一個(gè)公開、公允、公正的土地市場，為促進(jìn)地價(jià)的平穩(wěn)上漲供應(yīng)了良好的市場環(huán)境。（四）地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系1、地價(jià)和房價(jià)均呈上升趨勢，但地價(jià)變更上漲幅度小于房價(jià)上漲幅度2004年1-11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%，其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2580元/平方米，同比上漲11.6%；2004年全國平均地價(jià)為1183元/平方米，同比增長率為4.78%，其中，住宅用地平均價(jià)格為1128元/平方米，同比上漲5.4%?？傮w來看，2004年的各大城市地價(jià)水平及變更趨勢和房地產(chǎn)市場供需變更規(guī)律相吻合。大多數(shù)城市的地價(jià)水平和房價(jià)水平總體上均呈上漲趨勢，但地價(jià)增長幅度普遍低于房價(jià)增長幅度。2、北京、上海等重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，房價(jià)漲幅較大，也帶動(dòng)了地價(jià)的不斷上漲由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、需求強(qiáng)勁，北京、上海等部分重點(diǎn)城市房價(jià)上漲較快，一向被視作我國房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。2004年北京市全年商品房平均售價(jià)為5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增長6.25%；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元/平方米，提高291元/平方米，增長6.13%；而全年平均地價(jià)為2384元/平方米，比上年增長2.26%，住宅用地平均地價(jià)為2127元/平方米，比上年增長3.37%。上海市2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為6385元/平方米，比上年上漲14.6%；而全年平均地價(jià)為2223元/平方米，比上年增長2.73%，住宅用地平均地價(jià)為2078元/平方米，比上年增長12.31%。由以上數(shù)據(jù)可以分析得出，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)的起伏基本上都隨著房價(jià)的變更而變更。綜上所述，在房地產(chǎn)市場中，由于土地供需和房屋供需存在同一性，因此并不存在“地價(jià)高，導(dǎo)致房價(jià)高，還是房價(jià)高，促動(dòng)地價(jià)攀升”這一誰確定誰的問題?！暗貎r(jià)高，導(dǎo)致房價(jià)高”和“房價(jià)高，促動(dòng)地價(jià)攀升”這兩者并不相互排斥、相互對立，而是相互兼容、相互統(tǒng)一的，房價(jià)的漲跌和地價(jià)的漲跌是一樣的。（五）2005年城市地價(jià)變更狀況預(yù)料1、2005年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，土地管理和調(diào)控力度不斷加大，城市地價(jià)將接著保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢2005年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將持續(xù)向好，我國GDP增長預(yù)料將達(dá)到8.5%以上，房地產(chǎn)投資和需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的確定》及國土資源部相關(guān)配套制度的實(shí)行，土地調(diào)控力度進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地仍嚴(yán)格受到限制，2005年土地供應(yīng)和需求之間的沖突仍將存在，這在客觀上會帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。但是，從歷年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的狀況來看，我國主要城市的土地市場調(diào)控機(jī)制和地價(jià)的形成機(jī)制已逐步成熟，地價(jià)將接著呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。2、隨著中心經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場增長過快的勢頭將進(jìn)一步得到緩解，和此相適應(yīng)，地價(jià)也將穩(wěn)步上漲2004年以前我國房價(jià)漲幅始終保持在10%以上，2005年隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房價(jià)增速將會減緩，主要是由于：第一，人民幣加息和限制房地產(chǎn)信貸帶來的金融環(huán)境的變更，將會使得房地產(chǎn)投資的增幅減小，房價(jià)上漲勢頭放緩；其次，通過幾年來全國房地產(chǎn)市場的大規(guī)模投資和開發(fā)，我國住房自有率和人均住房面積大幅度提高，已逐步擺脫房屋短缺的逆境；第三，房價(jià)過高使得房屋的有效需求增幅減緩；第四，隨著市場機(jī)制的不斷健全，公開透亮的市場環(huán)境使高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存，投資更趨理性。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展也為地價(jià)平穩(wěn)上漲創(chuàng)建了條件。

四、商品房空置狀況（一）2004年商品房空置面積接著呈下降趨勢從商品房竣工狀況和銷售狀況來看，2004年商品房銷售面積均超出同期竣工面積，商品房銷售率超過100%。1-11月份，全國商品房銷售面積23725.5萬平方米，竣工面積23607.5萬平方米，供銷差達(dá)118萬平方米，銷售率達(dá)到100.5%，市場可以消化當(dāng)期上市的竣工房屋，表明我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場依舊有堅(jiān)實(shí)的需求作后盾。由于商品房銷售快于商品房竣工，全國商品房空置面積總量保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢，7月份以后空置面積連續(xù)6個(gè)月保持負(fù)增長。2004年末，全國商品房空置面積1.23億平方米，比上年末下降8.3%，是近幾年來的最大降幅。其中，商品住宅空置面積7405萬平方米，下降15.6%；辦公樓空置面積816萬平方米，下降1.4%；但商業(yè)營業(yè)用房空置面積3142萬平方米，同比增長了5.2%，圖2-10：2003-2004年11月全國商品房空置面積指數(shù)走勢狀況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（二）商品房空置率及其變動(dòng)趨勢分析空置率是反映確定時(shí)期市場吸納實(shí)力的重要指標(biāo)，空置房屋的類型、占市場可供應(yīng)的比例，反映了市場的有效需求、引導(dǎo)市場供應(yīng)，在確定程度上影響著房地產(chǎn)投資的規(guī)模及市場的走勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從投資到最終交付運(yùn)用并形成空置的周期大體為2-3年，也就是說，某個(gè)時(shí)點(diǎn)商品房的可供應(yīng)量是由2-3年前的投資所引起的，那么，空置的產(chǎn)生也是2-3年前投資留下的后遺癥。投資的波動(dòng)會導(dǎo)致空置率的波動(dòng)。這樣，通過對空置率的分析，可以對過去的投資是否適量，是否和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同步做出一個(gè)大體的總結(jié)。假如空置率在符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的合理空置區(qū)之內(nèi)，說明過去的房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是同步的；假如空置率超出了該合理空置區(qū)，達(dá)到了過量區(qū)或者危急區(qū)，說明過去的房地產(chǎn)投資過熱，增長過快，超出了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平；假如該空置率處于空置不足區(qū)，說明房地產(chǎn)投資不足，那么在新政策的制定上，可以考慮為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)建更為寬松的環(huán)境，激勵(lì)加大投資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表2-6和圖2-11顯示了我國從1994年到2004年的商品房空置狀況及其變動(dòng)趨勢。表2-6：1994-2004年商品房空置狀況年份當(dāng)年商品房竣工面積（萬平方米）①前三年商品房的可供應(yīng)量（萬平方米）②當(dāng)年商品房空置面積（萬平方米）③空置率（%）④＝③÷②1994139503365832899.719951511041624503112.119961535744417620314.019971581946286765416.519981756648742878317.8199921410547951074019.6200025104640801070116.7200129867763811176315.4200234975899461259214.0200326851916931283714.02004（1-11）2360779325998512.6圖2-11：1994-2004年商品房空置率曲線圖資料來源：羅龍昌，《發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)》；《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》；張東、張海東、龍馳，《商品房空置率對房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響分析》表2-7：商品房空置率標(biāo)準(zhǔn)空置率對應(yīng)區(qū)間0-5%空置不足區(qū)5-14%空置合理區(qū)14-20%空置過量區(qū)20%以上商品房積壓區(qū) 從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國商品房的空置在大部分年份是合理的，1997年之前和2001年之后的空置率均在合理空置區(qū)之內(nèi)，在1997-2001年處于空置過量區(qū)，1999年的時(shí)候，商品房的空置率達(dá)到了峰點(diǎn)。（1）1994-1996年，商品房的空置處于空置合理區(qū)。表明過去的房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相適應(yīng)的，房地產(chǎn)投資應(yīng)在原來的基礎(chǔ)上接著保持穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，但是隨著鄧小平“南方談話”的發(fā)表，房地產(chǎn)市場被放開，房地產(chǎn)投資規(guī)?？焖僭黾?。（2）1997-1999年，商品房的空置達(dá)到了過量區(qū)。這是1993、1994年房地產(chǎn)投資熱留下的后遺癥，表明當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資增長過快。1993年中國經(jīng)濟(jì)高速增長，高通貨膨脹已經(jīng)產(chǎn)生，已經(jīng)預(yù)示著經(jīng)濟(jì)周期到了旺盛頂峰，立刻將進(jìn)入調(diào)整，但房地產(chǎn)投資者沒有進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)期，接著高位跟進(jìn)，到了1997年，過去投資的商品房集中上市，形成了一個(gè)較大的供應(yīng)，產(chǎn)生了大量的空置房，1999年的空置率達(dá)到了19.6%，接近了空置過量區(qū)的上限。（3）1999年，我國的商品房空置率達(dá)到了峰點(diǎn)，已經(jīng)到了空置過量區(qū)的上限，依據(jù)投資運(yùn)行理論，房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)放慢，但是從實(shí)際狀況看，投資非但沒有放慢，反而在加速前進(jìn)。盡管中心出臺了一些相關(guān)的政策，但各地方并沒有和中心保持一樣，很多地方甚至加快了開工速度，在2003年房地產(chǎn)投資增長率達(dá)到了29.7%，創(chuàng)建了1998年之后的最高水平。而從2000年起先，商品房空置率起先下降，這更加堅(jiān)決了投資者加大投資的信念。（4）2004年，商品房空置面積0.99億平方米，同比削減1.4%，這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。分析認(rèn)為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必需從兩個(gè)方面相識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，確定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它事實(shí)上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價(jià)的作用。 從我國的商品房空置率和房地產(chǎn)投資波動(dòng)的實(shí)際變動(dòng)狀況可以得出以下三點(diǎn)結(jié)論：一是空置率會隨著投資的波動(dòng)而波動(dòng)，反過來，空置率也可以指導(dǎo)新的投資，但目前在我國指導(dǎo)效果并不是很明顯；二是空置率的波動(dòng)滯后于投資的波動(dòng)；三是投資擴(kuò)張對空置率的反應(yīng)比投資收縮對空置率的反應(yīng)要慢，因?yàn)樽龀鲆粋€(gè)削減投資的確定比做出一個(gè)增加投資的確定所耗費(fèi)的時(shí)間要長的多。五、商品房價(jià)格變動(dòng)狀況（一）市場供求基本平衡，個(gè)人消費(fèi)成為需求主體近幾年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，總體上保持了供銷兩旺的態(tài)勢，個(gè)人住房消費(fèi)逐年增加，成為房地產(chǎn)市場需求的主體。2004年以來，由于宏觀調(diào)控措施成效漸顯，房地產(chǎn)投資、供應(yīng)和需求增幅均有回落。房地產(chǎn)投資增幅回落較大，從商品房竣工狀況和銷售狀況來看，房屋供應(yīng)回落幅度大于房屋銷售的回落幅度。1、總體上看，房地產(chǎn)市場供求基本平衡。近幾年房地產(chǎn)投資增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，也高于固定資產(chǎn)投資的平均增長速度，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額的增長速度來看，二者大體上是一樣的。1998年至2004年的7年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步攀升，除2001年商品房銷售額增長速度低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速3.7個(gè)百分點(diǎn)，其余年份商品房銷售額增長速度均超過開發(fā)投資增長速度。2004年1-11月份，全國完成房地產(chǎn)投資10738億元，同比增長29.2%，商品房銷售額6545億元，同比增長33.3%，超過開發(fā)投資增長速度4.1個(gè)百分點(diǎn)，說明到目前為止，我國房地產(chǎn)已保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，房地產(chǎn)市場供求之間的增長率是快速、協(xié)調(diào)的。圖2-12：1998-2004年GDP、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度狀況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫2、個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體。在1998年以前，住宅市場的購買主體主要為單位，自1998年以來，個(gè)人購買商品住宅面積占銷售面積的比重逐年增加(見表2-8)。1987年，全國個(gè)人購買的商品住宅只有426.7萬平方米，占當(dāng)年住宅銷售的17.9%；而到了1998年，個(gè)人購買的商品住宅達(dá)7792.6萬平方米，占當(dāng)年住宅銷售的72%；2000年，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購房的比例已達(dá)80%；2004年，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增加、人口的自然增長、城市改造拆遷力度加大、城市化進(jìn)程加快以及居民為改善和提高住房