利用公募REITs 盤活存量資產(chǎn)的難點(diǎn)與對策

2/2作者：一氣貫長空利用公募REITs盤活存量資產(chǎn)的難點(diǎn)與對策公募REITs持續(xù)擴(kuò)容。11月1日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。截至目前，A股市場已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品共有20只，發(fā)行總規(guī)模已超600億元。今年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，指出要聚焦重點(diǎn)方向，優(yōu)化完善盤活方式，加大政策支持，用好回收資金增加有效投資。在穩(wěn)增長壓力加大的背景下，盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資具有迫切性，但仍有一些問題需要加以關(guān)注。盤活存量資產(chǎn)面臨的主要問題與難點(diǎn)我國REITs規(guī)模很小，且主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。自2021年6月首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市以來，截至2022年6月30日，有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行，共募資541億元，回收資金帶動新項(xiàng)目總投資額超過2700億元。2022年8月31日，首批3只保障房REITs正式上市交易，合計(jì)發(fā)行規(guī)模37.97億元，其中凈回收資金超22億元將全部用于8個新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，可撬動投資規(guī)模超過300億元。相比于已建成的百萬億量級的基建存量資產(chǎn)，目前我國REITs剛起步，且已成功上市的REITs主要來自長江中下游、粵港澳大灣區(qū)和京津冀地區(qū)。同時，REITs底層資產(chǎn)收益容易出現(xiàn)波動，穩(wěn)定性不高。REITs底層資產(chǎn)收益是影響投資者熱情的關(guān)鍵因素。近期有REITs中報顯示，某高速公路項(xiàng)目虧損近5000萬元，某產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目連續(xù)兩季度為負(fù)收益。如果底層資產(chǎn)收益長期不具有穩(wěn)定性，將顯著降低投資者的投資熱情。此外，公募REITs二級市場的價格不斷上漲，面臨偏離凈值較多而帶來持有人收益下降的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市交易的REITs產(chǎn)品平均溢價率超過27%。首批3單保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在開盤日溢價率達(dá)到30%，但據(jù)發(fā)行說明介紹，3單保障性租賃住房REITs按發(fā)行價格計(jì)算收益率平均高于4%。如果二級市場大幅溢價，新加入的投資者的收益則會大幅下降，這將影響投資者長期持有的信心。存量資產(chǎn)盤活難的主要原因一是有些地區(qū)可盤活存量資產(chǎn)較少，而且對REITs了解不多。市場上，能達(dá)到REITs發(fā)行要求的“以使用者付費(fèi)為主且運(yùn)營滿3年、收益及現(xiàn)金流穩(wěn)定”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相對較少。有的地方經(jīng)營性國有房屋已按當(dāng)?shù)卣?，分期分批劃轉(zhuǎn)至“國有房屋運(yùn)營有限公司”之類的公司進(jìn)行運(yùn)營，其他能盤活的閑置房產(chǎn)體量較小。還有很多基層政府對REITs了解不多，當(dāng)?shù)亟鹑谏鷳B(tài)欠發(fā)達(dá)，發(fā)展REITs的動力不足。二是部分地區(qū)不愿將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，或企業(yè)層級較多導(dǎo)致盤活手續(xù)復(fù)雜。例如，某地高速公路現(xiàn)有權(quán)益人不愿意發(fā)展REITs，因?yàn)樵摳咚俾讽?xiàng)目已建成完工且收益穩(wěn)定，所以權(quán)益人不愿用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取短期回報進(jìn)行其他基建投資，而寧愿長期持有、獲取穩(wěn)定收益。有的國有企業(yè)隸屬關(guān)系復(fù)雜，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)屬于子公司或者孫公司，盤活手續(xù)復(fù)雜，因此降低了企業(yè)的積極性。三是部分不動產(chǎn)權(quán)屬登記辦理難度較大。例如，有的房屋占用的土地屬于集體用地或農(nóng)業(yè)用地，因土地性質(zhì)無法辦理產(chǎn)權(quán)證；有的房屋建設(shè)存在未取得規(guī)劃許可、不符合規(guī)劃要求或超規(guī)劃面積建設(shè)等問題；有的房屋建設(shè)時間久遠(yuǎn)，無法提供現(xiàn)行規(guī)定要求的相關(guān)手續(xù)；有的公房屬于政府“交鑰匙”工程，建設(shè)單位與使用單位只進(jìn)行了實(shí)物交接，接收單位無任何手續(xù)。因上述資產(chǎn)難以辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，所以不能作為底層資產(chǎn)設(shè)計(jì)REITs產(chǎn)品。四是在估值與上市盤活中存在矛盾。資產(chǎn)盤活的前提是對其價值進(jìn)行合理估算，目前主要由中介公司負(fù)責(zé)。但中介公司通常根據(jù)估出價格的百分比收費(fèi)，所以更愿意給出高估值。這雖然有利于維護(hù)國有資產(chǎn)利益，但估價過高容易導(dǎo)致上市時無人問津或流拍。五是REITs底層資產(chǎn)收入的穩(wěn)定性受到疫情沖擊或外部不確定性的影響。例如，疫情期間的居家辦公、減少出行，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路類項(xiàng)目的收益產(chǎn)生較大影響，從而導(dǎo)致基于此類底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品存在一定的投資風(fēng)險。六是REITs市場的投機(jī)行為較為盛行。部分投資者認(rèn)為，國家剛剛推出REITs試點(diǎn)，不會出現(xiàn)大的投資風(fēng)險；還有些投資者對REITs產(chǎn)品似懂非懂，存在盲目跟風(fēng)新興金融產(chǎn)品的現(xiàn)象。加快盤活我國存量資產(chǎn)的相關(guān)建議進(jìn)一步加強(qiáng)REITs宣傳與培訓(xùn)。將REITs培訓(xùn)課程、案例分析、常見問題答疑等視頻和資料上傳至政府相關(guān)部門或金融機(jī)構(gòu)的官網(wǎng)，方便相關(guān)從業(yè)人員查詢?yōu)g覽、學(xué)習(xí)。鼓勵地方結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有資產(chǎn)情況和長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮存量資產(chǎn)的盤活事宜，特別是激發(fā)企業(yè)主動通過REITs工具盤活存量資產(chǎn)的積極性。加強(qiáng)投資者教育，引導(dǎo)其冷靜評估REITs產(chǎn)品的投資風(fēng)險，防止過度炒作。加快推動辦理REITs涉及的產(chǎn)權(quán)歸屬與集中管理事宜。在摸清存量資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，如果確定通過REITs盤活資產(chǎn)，應(yīng)組建專班推動各類產(chǎn)權(quán)遺留問題的加快解決，妥善處理好相關(guān)方利益訴求并切實(shí)維護(hù)國家權(quán)益。如果明確要對分散在集團(tuán)內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行盤活，可設(shè)立專門的子公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)集中管理和盤活工作。進(jìn)一步完善國有資產(chǎn)估值機(jī)制。中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜完全與其給出的資產(chǎn)評估價格按比例掛鉤，而應(yīng)綜合考慮評估價格與市場變現(xiàn)價格，與二者加權(quán)平均或協(xié)商的比例進(jìn)行掛鉤，以引導(dǎo)中介公司合理估值。推進(jìn)類REITs、ABS、ABN等產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)。相對REITs來說，類REITs屬于私募，面向特定投資人定向發(fā)行，