房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資HYPERLINK""分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，在該地塊興建。。。。。。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考淄博市市場(chǎng)行情及有關(guān)國(guó)家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表1-1蘋項(xiàng)目總占蹲地聰(殊m告2懶)猛582002渠.9顫領(lǐng)總建筑面孩積是(晨m躲2摘)逢120000饒0貓沿街商業(yè)建嫩筑閉(局m界2嘆)森住宅面膜積思(四m辨2廉)震配套設(shè)施面權(quán)積舅(哥m庫(kù)2逮)嗓地下停車宅場(chǎng)肉(弓m脹2戀)二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長(zhǎng)，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：(一)土地費(fèi)用表2-2創(chuàng)序號(hào)對(duì)項(xiàng)目唐單價(jià)唉（元忌/m孝2壁）蝦備注蓄1躁土地使用權(quán)出矩讓金雪225叛0仁元百/m花2粒劈疊搏撲箭2鏡征地費(fèi)戀3傍拆遷安置補(bǔ)償局費(fèi)賣曉(二)前期工程費(fèi)估算表表3-3仔序號(hào)共項(xiàng)目借金額（萬(wàn)元）通取費(fèi)標(biāo)情準(zhǔn)饞(夕元刷/m沒2旗)桑1割規(guī)劃、設(shè)計(jì)、哪可研費(fèi)蜘33.00巷近1.1冶規(guī)劃費(fèi)嫂2.00害1.2壤設(shè)計(jì)費(fèi)必26摘.00據(jù)1.3今可研費(fèi)曠5.00松2違水文、地質(zhì)勘稅察費(fèi)輪3.50此釀2.1峽測(cè)繪費(fèi)傭1.50片2.2肢勘探費(fèi)癢2.00暗3書策劃費(fèi)荒鑄托合計(jì)抄（三）建安工程費(fèi)表4-4葛序號(hào)木建安項(xiàng)目氣單方造價(jià)（倚元門/m屈2災(zāi))伏總造故價(jià)虎(崖萬(wàn)元）轟1擦沿街商業(yè)建筑掘土建挎2鹽民用建筑黃3飄地下車庫(kù)租4賭水電設(shè)備教5育內(nèi)部裝修隨6農(nóng)護(hù)跑合計(jì)示暖（四）基礎(chǔ)設(shè)棉施費(fèi)表4-5字序號(hào)忽項(xiàng)目窄單方造苗價(jià)副(歇元搞/m廟2投)細(xì)總造傘價(jià)那(抵萬(wàn)釋元密)躁面良基礎(chǔ)設(shè)單施尚(蔑含道路、綠化拌、論配電房、化糞皇池、室外管版網(wǎng)陳)灑130抽質(zhì)肉（五）開發(fā)期張稅費(fèi)估算表表4-6含序號(hào)主項(xiàng)目壓金押額編(娃萬(wàn)貢元戲)焦估算說敬明浩(翼元啞/m阿2丑)零1衫固定資產(chǎn)投資脆方向調(diào)節(jié)稅留5%財(cái)2炊配套費(fèi)災(zāi)80碰3雞質(zhì)檢費(fèi)指3宰4煤建筑管理費(fèi)生1.2嫂5糧衛(wèi)評(píng)費(fèi)朗1.4姨6行環(huán)評(píng)費(fèi)暴1.2飽7消墻改基金俯12禮8剖綠化費(fèi)者0.1遼9礙白蟻防治費(fèi)河2.3天10赴土地使用費(fèi)嶺4惕11彎再就業(yè)基金鈔10須12愚教育專項(xiàng)基金斯10職13床編標(biāo)費(fèi)默2籃14更招標(biāo)費(fèi)韻1煮15震規(guī)劃許可工本騰費(fèi)材0.5灶16伙土地證工本費(fèi)唐0.5需17猾施工許可證爽0.5肢向合計(jì)吵名（六）不可預(yù)改見費(fèi)表4-7音序號(hào)葬項(xiàng)目碰金謙額催(恢萬(wàn)此元紛)叮說明摔1斧土地費(fèi)暈礦2夫建安工程費(fèi)腰碰3躲前期工程費(fèi)施(受一吳)+晉(錫二刮)+慘(松三腳)+襯(房四糖)*3%恨4烏基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)權(quán)者私總計(jì)虎計(jì)（七）管理銷瓶售費(fèi)用表4-8籍序號(hào)仗項(xiàng)毒列迫目貍金捎額凝(黃萬(wàn)犬元狗)慰估算說偷明熔(六元慘/m貞2翠)情1聞廣告米支2翠售樓處伶蝴3閱售樓許可威奇6穿監(jiān)理費(fèi)楚7帳物業(yè)管理基金冷8展公用設(shè)施維修另基金解9拜管理費(fèi)慣竊合計(jì)披澡（八）投資與灶成本費(fèi)用估算察匯總表表4-9支項(xiàng)目市單方成效本員(跑元擱/m烤2爽)損金件額范(喚萬(wàn)臨元皺)奏占總投資比融例會(huì)(庸%)路土地費(fèi)用品前期費(fèi)用掙建安費(fèi)用裹基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)掀開發(fā)間稅費(fèi)吊不可預(yù)見費(fèi)糾管理銷售費(fèi)擔(dān)財(cái)務(wù)費(fèi)些合計(jì)塘削丘三、投資計(jì)劃閘與資金籌措：美本項(xiàng)目開發(fā)投鋼資的資金來源蹄有三個(gè)渠道，顧一是企業(yè)自有席資金，二是銀柴行貸款，三是未預(yù)售收入用于稀投資的部分。蠢本案開發(fā)商自結(jié)有資刊金蚊***期*謎萬(wàn)元作為啟動(dòng)堤資金，需貸銜款擔(dān)***危*憲萬(wàn)元，總投娛資歪***蓋*之萬(wàn)元，將項(xiàng)目蛇投資進(jìn)程分為梯前期、中期和級(jí)后期，投資計(jì)峽劃與資金籌措只詳見化表可5-1蓬0報(bào)。產(chǎn)投資計(jì)劃與資溝金籌措表4-10幕序號(hào)耗項(xiàng)目津合猾計(jì)銜(競(jìng)?cè)f沖元州)釘前當(dāng)中夕后揀1穿開發(fā)投資羨2跪資金籌措寨炮他啄2.1虎自有資金盾弊2.2斗借貸資金跨幻鍵2.3尸預(yù)售資金再投印入信叮四、項(xiàng)目銷收凝入的測(cè)算怠本項(xiàng)目孫以付*植*集市同菠類宰*靈*薄房可比案例，逮參攤照仿*德*型市房地產(chǎn)物業(yè)寺平均價(jià)格水平幫運(yùn)用市場(chǎng)比較輛分析法，并經(jīng)辮實(shí)地調(diào)查確定領(lǐng)：沿街商業(yè)建鞋筑怖1-農(nóng)3補(bǔ)層商鋪連賣，乒其們中耗1-科2各層，建議售走價(jià)首***鹿*蘭元載/m愈2叉,桿三層建議售厲價(jià)尾***價(jià)*鑰元航/m劫2哀,搶（均望價(jià)哄***皺*頌元菌/m耕2墓）。地下停車卡場(chǎng)，建議售路價(jià)就*賣萬(wàn)熱元姑/份車位。表4-11浪項(xiàng)目辟面揉積腦(棵m漠2品)膠建議單位平均摧售價(jià)（摸元瘡/m喬2衫)宏銷售收入（萬(wàn)悠元）閃沿街商塞鋪份酬短住宅很停車拳場(chǎng)劫逗形個(gè)車位潮慢合計(jì)勉籮說明：以上銷框售收入都是在尼項(xiàng)目進(jìn)展順利脊，營(yíng)銷也同時(shí)曉取得成功，房各屋全部租售的綢條件下取得。繡但實(shí)際的銷售篩進(jìn)度，樓盤的抱銷售率及出租鍬率存在不確定惡因素。特別是斧在目前市場(chǎng)條世件下的沿街商存業(yè)辦公房的出亮售，地下車位輪的租售有一定蘋的風(fēng)險(xiǎn)，難以刺達(dá)到預(yù)期目標(biāo)揉，所以在營(yíng)銷兵時(shí)必須給予足故夠的重視。噸五、項(xiàng)目投資河收益分析：綱根據(jù)估算的開婆發(fā)成本費(fèi)用以喘及銷售收入，狠本案投資損益榨及靜態(tài)投資分賀析利潤(rùn)率的分糖析計(jì)算如下：處（一）銷售稅功金及附加估算表4-12紛序號(hào)召類別續(xù)計(jì)算依據(jù)爹金額（萬(wàn)元）剩1午營(yíng)業(yè)稅皮銷售總收諸入眠*5.68%濟(jì)2摘教育費(fèi)附加施營(yíng)業(yè)稅薪額斗*11%偵3哲城建稅搬政盟4觀印花稅濱銷售總收久入琴*0.05%辨5警交易管理稅扒銷售總收窮入弄*0.5%告財(cái)合計(jì)庫(kù)靠（二）土地增席值稅計(jì)算表表4-13請(qǐng)序號(hào)游項(xiàng)目府計(jì)算依據(jù)殊金市額卻(隱萬(wàn)仇元禮)刑1頌銷售收入慘愛2覆扣除項(xiàng)目金額走以控下愧4公項(xiàng)和涉2.1輩開發(fā)費(fèi)用玉令2.2族開發(fā)成本淡尾2.3拒銷售稅及附加森戀2.4恩其他泳開發(fā)成澆本淘*20%禁3秀增值額投(員1)-(2)逝4學(xué)增值率牌(苗3)/(2)胳5畫增值稅率由(冷4)<50%奪6作土地增值稅趟增值辮額迎X30%（三）損益表表4-14和序號(hào)錢項(xiàng)目塌計(jì)算濤金處額捕(壩萬(wàn)厘元恩)鋒1尊銷售收入邀套2侮總成本費(fèi)用緞速3腰銷售稅金及附扮加委添4闊土地增值稅伴免5稠利潤(rùn)總額杏(1職)最－演(2仁)造－浴(3箏)斜－傷(滋4)軌6理所得稅盲(鋒5)*33%片7域稅后利潤(rùn)富(5鬼)鐵－舞(考6)午8裕公積金段(織7)*10%酸9委可分配利潤(rùn)枝(7寫)幼－圍(福8)棋（四）意全部投資的投陳資利潤(rùn)率＝啊利潤(rùn)總生額季/益投資總額醋菌*100%=問自有資金的投旅資利潤(rùn)率＝裹利潤(rùn)總霞額賤/烤自有資金總額湖飯*100%=另六、不確定因蕩素分析：逆有重點(diǎn)地加強(qiáng)稀對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的穗防范和控制，搬保證項(xiàng)目的決著策成功是開發(fā)然商所追求的目饒標(biāo)。HYPERLINK"/Article/yingxiao/xiangmu/Index.html"厲房地產(chǎn)項(xiàng)目擁不確定因素較直多，本案主要萬(wàn)從成本、收入終、單價(jià)等幾個(gè)聯(lián)方面，運(yùn)用平巖衡分析法和敏逆感性分析法進(jìn)摸行了不確定因煉素的分析，詳鏡見下表：屋（一）盈虧平勞衡分析表4-15燕序號(hào)超項(xiàng)目張面積秒成本謊收入仁平衡點(diǎn)銷售面指積群經(jīng)營(yíng)安全問率解(趨%)役1唯沿街商業(yè)建筑璃2波住宅選3取地下停車場(chǎng)況（二）安全性勝判別標(biāo)準(zhǔn)表4-16勸安全率啄>30%枕25~30%讀15~25%斧10~15%耀<10%圾安全狀態(tài)鍵安全采較安全伍有危險(xiǎn)萍較危險(xiǎn)剝危險(xiǎn)承說明：地下停寒車場(chǎng)由于存在組人防工程的要宵求，所以財(cái)務(wù)廣上看成本高于筆收入，但為近芒鄰的匯***睛節(jié)約了前**細(xì)元碧/因㎡的人防配套薄費(fèi)，并產(chǎn)生了航一定的社會(huì)效牙益。潤(rùn)（三）投資利較潤(rùn)率敏感性分燦析表表4-17少項(xiàng)目既趕患變鑄共幅仁匆退敏感度鼻絹-10%簽-5%窩0犧5%悟10%有挽單價(jià)船投資額綿投資利潤(rùn)累率捉(薄圖緊4-1)碗扯盈花修票恭謹(jǐn)瞞對(duì)動(dòng)灌腦靠口單價(jià)變動(dòng)歌欄勁撇意高吳脹*吃*%弦區(qū)筑源撐均磚螞干目標(biāo)利潤(rùn)率零秧竭僻經(jīng)圈各辮寇煉喂槽貞違投資變動(dòng)揀盟癢肆弄裹那概綠尚勉式浴夠術(shù)因素變化率嶄飄她歌厲轟-10%駁-5手%狐0諒5%億10%跌說明：從敏感紫性分析表中看堅(jiān)出，當(dāng)銷售單疊價(jià)提雜高瘡5濟(jì)%怎時(shí)，投資利潤(rùn)打率增征長(zhǎng)湯*裁%杠，即煎****X捆*%=*搭*常萬(wàn)元，當(dāng)投資塘成本降發(fā)低刃5繡%顧是，投資利潤(rùn)叉率提撤高壟*先%討，即現(xiàn)****X敏*%=*礙*牌萬(wàn)元，可見銷桑售單價(jià)與投資覆額在本案中對(duì)托投資效益的影遺響還是較為明會(huì)顯的。在本項(xiàng)榮目實(shí)施過程中稅，控制成本和魔制定適宜的價(jià)帝格策略較為關(guān)際鍵。潑七、結(jié)論與建虛議走：徐1確、印

負(fù)本項(xiàng)目嚷是杏******頓******種******秩*****罰*榨，按本項(xiàng)目的矛測(cè)算依據(jù)和方萍法、靜態(tài)分析卵的投資利潤(rùn)率鉆回報(bào)還是十分滿可觀的。特別場(chǎng)是投資前景中干、長(zhǎng)期看