房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估知識(shí)點(diǎn)匯總

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估（★★★）房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及：①單純土地的買(mǎi)賣(mài)、交換；②土地及地上建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換；③零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226636"知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估3特點(diǎn)傾1粗．從估價(jià)時(shí)點(diǎn)毀上看拆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估倉(cāng)價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)鍋?zhàn)屒斑M(jìn)行，估佛價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估巖價(jià)作業(yè)日期之碼后。黑

況2院．從委托人和撤評(píng)估主體上講桶房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估兇價(jià)可以委托社賞會(huì)上任何一家萍值得委托人信捎任的評(píng)估機(jī)構(gòu)住評(píng)估，舊委托人既可能鼠是買(mǎi)方和賣(mài)方席單獨(dú)委托，也距可能是買(mǎi)賣(mài)雙險(xiǎn)方共同委托，透這是一種許自愿污的行為。皂

喂

咳3洞．從估價(jià)目的跌和要求上講摟房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)漫估只是為了了麻解、掌握房地砍產(chǎn)交易行情而龜進(jìn)行的評(píng)估，姜其目的只是為困了在進(jìn)行房地突產(chǎn)交易時(shí)有一栽個(gè)責(zé)參考價(jià)格陡，算它帶有一種咨企詢(xún)性徒，如買(mǎi)方需要須了解購(gòu)買(mǎi)一宗鵝房地產(chǎn)時(shí)，可斬能實(shí)現(xiàn)的最低裳價(jià)格，而賣(mài)方宰則需要了解出查售房地產(chǎn)時(shí)可乎能實(shí)現(xiàn)的最高咱價(jià)格。也作為評(píng)估機(jī)構(gòu)脾，對(duì)該宗房地大產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)器，其評(píng)估結(jié)果哥可能是有一定梁擺動(dòng)幅度的價(jià)國(guó)格區(qū)間，估價(jià)絨人只對(duì)估價(jià)信膜息和結(jié)論合乎沒(méi)估價(jià)技術(shù)規(guī)范糖和職業(yè)規(guī)范負(fù)干責(zé)，而對(duì)房地憐產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決事策不負(fù)直接責(zé)艇任。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226637"知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法（一）市場(chǎng)法由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。【同第三章第一節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格?！就谌碌谝还?jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226638"（三）成本法當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。（四）收益法對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。壁（五）基準(zhǔn)地罪價(jià)修正法絹基準(zhǔn)地價(jià)修正猴法主要是針對(duì)叫單純土地轉(zhuǎn)讓乒估價(jià)或成本法湯估價(jià)時(shí)的土地耽估價(jià)。基準(zhǔn)地芳價(jià)修正法的關(guān)眼鍵是確定土地益的基準(zhǔn)地價(jià)。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226639"策【教材案戴例囑3猴－寄2概】適×侍×費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)拳告

封面（略）目錄（略）叼致估價(jià)委托人哀函（略）綱注冊(cè)房地產(chǎn)估銀價(jià)師聲明（略穿）嗚估價(jià)假設(shè)和限菊制條件（略）

劫×落×榜大廈裙樓及塔關(guān)樓飛a腐座延1罷1留～膽2濕8灣層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓猛價(jià)值估價(jià)結(jié)果犁報(bào)告梯一、估價(jià)委托文人（略）處二、估價(jià)機(jī)構(gòu)脫（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226640"三、估價(jià)對(duì)象嘉（一）估價(jià)范漂圍界定博估價(jià)對(duì)象為位殼于染×辯×拆市紋×默×筐區(qū)嘴×休×主街漢1祝號(hào)征×沈×勝大廈濫的振1鑒～其3那層裙樓院與質(zhì)a倚座塔樓萌的焦1添l辭～啦2救8椒層房地產(chǎn)。根裙據(jù)《關(guān)于發(fā)匹布徹×支×善市土地級(jí)別及位土地出讓金標(biāo)盯準(zhǔn)的通知》踐（反×督×劉發(fā)采［汪200溉5森］版6透8傅號(hào)）規(guī)定，估周價(jià)對(duì)象坐落地砍點(diǎn)為役一級(jí)二類(lèi)地逐，屬公建集中漿區(qū)。估價(jià)對(duì)象歪臨街狀況為：噴東側(cè)為已建成勻建筑，距跌離抗×動(dòng)×昌路屬l00翼m國(guó)，西拴臨漆×鼠×磁路，北側(cè)距鐮離頭×煤×幟街渡100厚m德，南浸側(cè)頃×始×學(xué)街。陸根據(jù)委托人提石供的部分設(shè)計(jì)券圖紙和相關(guān)資良料獲知映，正×惡×佩大廈蒙原用途為集商摔場(chǎng)、公寓和寫(xiě)猜字樓于一體的塵綜合樓關(guān)，豪鋼筋混凝土框運(yùn)架剪力墻結(jié)構(gòu)劣，火建筑總面積牌為蹈8359兇4謀．達(dá)2命7允㎡赴。扎其中地下二層暫為人防工程，僅建筑面墓積乞812捧6界．寺7推6朝㎡；地病上乎1死～經(jīng)3童層整體設(shè)計(jì)為尖商場(chǎng)，建筑面吩積鍵為么1668驟5逃．國(guó)3猾7在㎡；塔另樓寺a欲座魔為棉2竹8號(hào)層，設(shè)計(jì)為大嶄戶(hù)型公寓，建竿筑面練積靜2295韻5鴿．般5清㎡算，偷b燒座覺(jué)為逮3雨3嚴(yán)層，設(shè)計(jì)為寫(xiě)名字間，建筑面宣積藏3582道6靜．均6仔4架㎡。項(xiàng)目總占鄙地面瘦積授831趨8咳．驚7峰2孫㎡。趨×慚×凝大廈侮自緩199姐4橡年史6倒月裕1句5倆日開(kāi)工，液于貍199饅5未年苗1中2仗月停建，停建芬時(shí)大廈主體與遼外墻面裝修已父完工，室內(nèi)裝帝飾裝修和設(shè)備朗設(shè)施安裝未完盼成。頌本次混估價(jià)對(duì)象的具德體范圍是床：摟×掠×嘴大南廈粉1草～運(yùn)3蒜層裙樓（建筑報(bào)面積罰為罪1668發(fā)5棄．遺3舊7塌㎡）煤和寺a榴座塔熊樓煮1耍1乳～棄2滑8純層（建筑面寬積吸1652費(fèi)7斜．磚9咳6嗎㎡）房地產(chǎn)。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226641"棋（二）權(quán)屬狀紋況抄根據(jù)委托人提境供的相關(guān)資料抵，估價(jià)對(duì)象權(quán)龜屬狀況說(shuō)明如歌下：賤1櫻．土地使用權(quán)滾取得情況。根料據(jù)委托人提供醉的國(guó)有土地使雞用證資料岡，貞×嫂×的大廈土地使用梨權(quán)情況為：嫁（洞1宴）公建用地：雙用地單位磨：生ab筒c濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公邁司。土地使用鮮期限晴為禽4棚0坡年，俊自述199宗4去年個(gè)6緩月裁8諸日歡至鎮(zhèn)203總4價(jià)年丙6校月種7肌日，《國(guó)有土辨地使用證》編香號(hào)萍為爽×純×彼號(hào)，用地總面案積遠(yuǎn)為漏578夢(mèng)8保．膨3峰6日㎡。育（介2窯）住宅用地：奪用地單位養(yǎng)：孩ab嫌c潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公自司。土地使用隨期限隆為懇7君0殘年，羊自鞠199裁4謝年屯6欠月盛8鑒日慕至激206跟4垃年暑6齡月掏7遞日，《國(guó)有土馳地使用證》編蜜號(hào)港為前×屆×粗號(hào)，住宅用地逝總面積知為箏253酬0仰．果3教6尸㎡。答2主．《建設(shè)用地算規(guī)劃許可證》浸。編號(hào)板為含×必×炊，用地單位自：指ab奸c犯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公余司。剪3喂．《開(kāi)工報(bào)告吳》。申請(qǐng)開(kāi)工膝時(shí)間友為賤199甚4羊年傷6芳月蝴1勇5夏日，開(kāi)工報(bào)告斃編號(hào)融為濕×奴×浪。材4桶．?！裂蟆林「呒?jí)人民法早院判決書(shū)（編偵號(hào)理×壤×已［漂200手0挺］鉤×華×室號(hào)）。險(xiǎn)判偶決晴×露×叔大廈裙房以及浸塔渣樓尸a僵座陽(yáng)1滅1惡～鐵2盲8渣層抵債醉給駐×削×輸銀行（委托人嚴(yán)）。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226642"護(hù)（三）實(shí)物狀碼況1．裙樓損（于1任）平面布置口根據(jù)圖紙資料弦與實(shí)地查勘，奪為充分利用地務(wù)形條件和沿街妹狀況，估價(jià)對(duì)創(chuàng)象裙敲樓形1膀～炊3牌層平面均為矩弓形布置，裙樓夜各層面積相同區(qū)，東西寬金約撲54好m串，南北長(zhǎng)養(yǎng)約創(chuàng)100匹m匠。塔樓位于其掌上南北兩端，齒南端團(tuán)為余a緒座，北端咱為個(gè)b辮座?；箻窃O(shè)計(jì)為帶整體經(jīng)營(yíng)的大混型商場(chǎng)，層遮高瓜4棟．齒5科m智，大廳中間原活設(shè)計(jì)有通往地鋼下一層和地上橡二、三層的電菊梯損。食a貧座塔樓原擬設(shè)畢高層電冤梯囑3賴(lài)部，其正立面膚（正南向）婦臨豈×聲×徐街開(kāi)設(shè)出入口壟和前廳憑；暮b烤座塔樓原擬設(shè)肚高層鋤梯恢4別部，其正立面朽（正北向）稈臨抄×分×富街開(kāi)出入口和翅前廳。裙房西陡?jìng)?cè)幅臨孔×創(chuàng)×米路，設(shè)置大型蟲(chóng)出入口和前廳痛，建筑后退道責(zé)路紅肆線(xiàn)臟25籠m沃，可形俊成蹄10廁0冠個(gè)車(chē)位的室外歡停車(chē)區(qū)域，東袖側(cè)與已建成建悲筑之間裁有堆6口m年寬的道路，與娃該大廈北側(cè)道辨路連接，可設(shè)償置進(jìn)入地下人餓防工程樓層的葡出入口。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226643"

（2）外裝修唱南立面：宰屬盛a顆座正立面。首殊層開(kāi)設(shè)大型出滴入口，兩側(cè)為娘弧形淺紅色磨薪光花崗巖。門(mén)少兩側(cè)與上部為嗽黑色磨光花崗紅巖，其二、三慰層中間安裝豎胃向黃色濾光玻笛璃窗，上部、功兩側(cè)及窗間外衛(wèi)墻面為黑色磨救光花崗巖，其幫頂部墻面及檐仔頭為淺紅色磨定光花崗巖。劈西立面：為裙制房正立面，大輔門(mén)前為四柱方咽形雨篷，大門(mén)萄兩側(cè)一層為干財(cái)掛黑色磨光花酸崗巖和黃色濾耕光玻璃窗，正先西立面二、三研層安裝豎向黃猶色濾光玻璃窗丹，窗頂部為圓局弧形。其余部玻位外墻面均為喇石材。俘北立面：頑為滲b斜座正立面，設(shè)匆大型出入口。悲其二、三層安抹裝黃色濾光?；Т?，其余一融至三層外墻面施做法同南立面擱。網(wǎng)東立面：首層暮多為磨光花崗怒巖飾面，開(kāi)設(shè)承出入便門(mén)、修肺筑臺(tái)階，花崗悲巖石材鑲鋪臺(tái)糖階面層，粘貼手擋墻立面，外獸窗為帶形窗。電二至三層貼黃村色釉面磚，為危便于通風(fēng)采光樓。外墻面安裝怕懸窗和帶形百御葉窗與采光窗愧。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226644"（3）內(nèi)裝修行首層：地面全場(chǎng)部為大理石，豆部分內(nèi)墻面已口干掛花崗巖飾惱面，踢腳為黑疲色花崗巖。首炊層大廳承重圓捕柱說(shuō)共灰2懶4翼根，均已做花擇崗巖飾面。承靠重方柱盲為欄2甲2憶根、矩形歲柱茅2艦根，未裝飾。摟首層裙樓頂部炭原已安裝吊頂姥輕鋼龍骨，架梨設(shè)了通風(fēng)管線(xiàn)聾和布線(xiàn)槽。經(jīng)酸實(shí)地查勘，已態(tài)安裝管線(xiàn)均有熱一定程度的銹蔬蝕并已拆除較可多；裙樓設(shè)樓似梯多部，均為野雙跑梯，踏步峰已鋪設(shè)大理石莖板，未安裝樓撓梯安全欄桿。貿(mào)樓梯間墻面已第干掛大理石板綁。笛二層：內(nèi)墻面凍未作裝飾裝修憑，現(xiàn)澆鋼筋混幣凝土樓板未做六找平層，大廳席圓待柱工8獲根，其表面已敲于掛大理石，涉其余柱均未做濱裝飾裝修。二辰層主梁尺寸返為或800mm×腔300m商m燙，二層樓梯間志為干掛大理石敞，樓梯踏步鋪困大理石板，樓發(fā)梯間墻面、頂極棚刮大白。鉗三層：現(xiàn)澆鋼固筋混凝土樓板揀未做找平層，啄承重柱情況同延二樓。樓層頂應(yīng)部有少量吊頂?shù)数埞?；樓梯板山踏步為大理石單，樓梯間墻面精、頂棚刮大白關(guān)。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226645"漁2鴿．塔糟樓奪a容座賭1藍(lán)1伴～灘2拋8忽層疾（塑1束）平面布置夸根據(jù)圖紙資料杯與實(shí)地查勘掃，畜a寺座塔季樓逃1雪1挎～覆2沒(méi)8殲層平面布置相舍同，各層建筑吹面積相同，用葡途均為住宅。步各層平面分別饑有三室一廳一詠廚二衛(wèi)套舉型父4竊戶(hù)，二室一廳愿一廚一衛(wèi)套繞型次2冠戶(hù)。標(biāo)準(zhǔn)層建最筑面積燭為番91勤8示．刻2蝶2輝㎡，層史高闖2供．貝8座m臘。（2）外裝修沾四周外墻面為愉釉面磚，窗戶(hù)循為黃色濾光玻經(jīng)璃，塔樓頂部傲檐口處為花崗飯巖挑檐。（3）內(nèi)裝修肆客廳、房門(mén)為萍木制門(mén)框，混饞凝土地面未找血平。墻面、頂鵝棚刮大白。外套窗為黃色濾光零玻璃。給排水先管線(xiàn)等未安裝水。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226646"3．設(shè)施設(shè)備艙電梯未安裝；沿室內(nèi)供水管線(xiàn)談已安裝，但銹院蝕嚴(yán)重；室內(nèi)晨供電管線(xiàn)未配腐線(xiàn)，燈具未安顧裝；室內(nèi)熱水晶采暖管線(xiàn)已安洲裝，但銹蝕嚴(yán)研重，采暖設(shè)施外未安裝。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226647"四、估價(jià)目的娛為委托人轉(zhuǎn)讓療估價(jià)對(duì)象評(píng)估責(zé)估價(jià)對(duì)象的市乒場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)匆200清6滑年住9宣月它1克5谷日，與注冊(cè)房棉地產(chǎn)估價(jià)師完聲成對(duì)估價(jià)對(duì)象訂實(shí)地查勘之日溜相同。筆【解釋】給出痛估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定思的理由，很好烤。可做為范例怨。六、價(jià)值定義獸本報(bào)告采用的其價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市訓(xùn)場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，悅即評(píng)估估價(jià)對(duì)狂象在市場(chǎng)上最浪可能形成的價(jià)千值。捉七、估價(jià)依據(jù)歡（略）八、估價(jià)原則謊本報(bào)告遵循的菊主要原則為：那獨(dú)立、客觀、照公平的原則，假以及合法原則聽(tīng)、替代原則、扯估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則治、最高最佳使搭用原則等技術(shù)住原則。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226648"九、估價(jià)方法中估價(jià)對(duì)象為桐尚不具備交付損使用條件的商催業(yè)、居住房地彩產(chǎn)踢，要想進(jìn)入市擔(dān)場(chǎng)，除了要在護(hù)法律程序上滿(mǎn)豐足房地產(chǎn)銷(xiāo)售桃條件外，還必月須完成必要的樸后續(xù)建設(shè)工程臥。根據(jù)上述實(shí)潮際情況，估價(jià)梳中擬采用真假設(shè)開(kāi)發(fā)法咳對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)脖狀價(jià)值進(jìn)行分賞析估算。弓其中在分析估山價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完家成后價(jià)值時(shí)采嗎用市場(chǎng)法進(jìn)行勺。真由于假設(shè)開(kāi)發(fā)安法在開(kāi)發(fā)成本障的計(jì)算方面與講成本法估價(jià)相溉同，故本報(bào)告填不采用成本法篇。本報(bào)告估價(jià)條對(duì)象是按出售嗽?xún)r(jià)格考慮，未翻按續(xù)建完成后倦出租經(jīng)營(yíng)分析孟，故本報(bào)告也仆不采用收益法察進(jìn)行估價(jià)。纖假設(shè)開(kāi)發(fā)法定曾義：求取估價(jià)換對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)暢完成后的價(jià)值命，減去未來(lái)的知正常開(kāi)發(fā)成本腰、稅費(fèi)和利潤(rùn)牧等，以此估算灣估價(jià)對(duì)象的客旋觀合理價(jià)值的應(yīng)估價(jià)方法。質(zhì)市場(chǎng)法定義：把是將估價(jià)對(duì)象掌房地產(chǎn)價(jià)格與消在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近海期已發(fā)生了交獵易的類(lèi)似房地要產(chǎn)進(jìn)行比較，查對(duì)這些類(lèi)似房太地產(chǎn)的已知價(jià)濫格做適當(dāng)修整齊，以此估算出碌估價(jià)對(duì)象的客予觀合理價(jià)值的饑估價(jià)方法。床【糾猜錯(cuò)般1蠶】本安例只采玻用了假設(shè)開(kāi)發(fā)梅法一種方法，耍不需羅列市場(chǎng)橡法的定義，市愚場(chǎng)法是隱含在秘假設(shè)開(kāi)發(fā)法中湖的方法。哪【糾強(qiáng)錯(cuò)譯2搭】對(duì)不采用成敵本法和收益法環(huán)估價(jià)的理由陳走述不正確。本顧案例是在建工忠程，理論上適墨用于成本法。攜【糾召錯(cuò)艱3戚】沒(méi)有說(shuō)明不計(jì)采用市場(chǎng)法的劃理由。凡是沒(méi)味有采用方法都稻要簡(jiǎn)述理由。十、估價(jià)結(jié)果傻估價(jià)對(duì)象在上化述估價(jià)目的下寶于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的圍正常市場(chǎng)價(jià)格概為人民幣（大諒寫(xiě)）壹億貳仟嫩捌佰伍拾萬(wàn)元滾整（邪￥珍12850染000超0灰．司0河0勉），單位價(jià)格密為人民尺幣驟386犧9撒元頌/爸㎡。所十一、估價(jià)人竿員（略）愚十二、估價(jià)作新業(yè)日期歪200渾6乖年輪9茅月主1助5銅日抵至徹9超月糧3癢0何日。紀(jì)十三、估價(jià)報(bào)銷(xiāo)告使用期限業(yè)本報(bào)告使用期份限自出具之日浪起一年。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226649"匆×克×薦大廈裙樓及塔斷樓臥a項(xiàng)座霧1蠶1尤～發(fā)2殲8攻層房地產(chǎn)估價(jià)閣技術(shù)報(bào)告（節(jié)蔬選）惹一、估價(jià)對(duì)象復(fù)實(shí)物狀況描述燈與分析（略）睡二、估價(jià)對(duì)象碼權(quán)益狀況描述狠與分析（略）訪三、估價(jià)對(duì)象腔區(qū)位狀況描述指與分析HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226650"匪（一）區(qū)域特手征要估價(jià)對(duì)象所處億區(qū)域?yàn)橐?guī)劃建估設(shè)中的城市金臘融商務(wù)區(qū)，位感于鄉(xiāng)×街×誼市中心商務(wù)區(qū)仍南側(cè)弊。劣根據(jù)城市規(guī)劃真，將焦由籃×歷×冒路推、驗(yàn)×完×陡路臂、雜×圓×減街以冶及茶×滋×網(wǎng)街圍合而成的魄矩形地帶規(guī)劃臺(tái)為金融商務(wù)區(qū)脈，以加強(qiáng)城市待中心商務(wù)區(qū)的普功能配套與輻只射能力殲。豬×聞×弱市中心商務(wù)區(qū)亦具有較高的積苦聚度與輻射力場(chǎng)，商務(wù)區(qū)內(nèi)集餓中全宋市紡70械%歷以上的大型商遵務(wù)設(shè)施些，有三家五星狂級(jí)酒店，十幾式幢綜合性商務(wù)籌辦公樓，有海詠關(guān)大廈、檢驗(yàn)譽(yù)檢疫大廈、國(guó)刪際金融大廈、藥平安大廈等政襲府事務(wù)以及大率型企業(yè)辦公樓辜等。重估價(jià)對(duì)象所在仍的規(guī)劃中的金非融商務(wù)區(qū)的建撒設(shè)剛剛啟際動(dòng)莖2材年，由于為城慌市舊區(qū)，受征造收以及招商等棚因素的限制，披目前建設(shè)進(jìn)程尾尚處于起步階烈段。挑（二）道路通佳達(dá)狀況陽(yáng)估價(jià)對(duì)象距城納市主干運(yùn)道渴×敗×澡路縣100支m舞左右。拒距妄z渡廣張場(chǎng)要1200墻m閑，模距裝s腿廣寫(xiě)場(chǎng)俱500鏟m致，冒距樹(shù)g哥廣傅場(chǎng)莖700估m(xù)布。周?chē)缆方怀嵬ū憬?。鳴如男z希廣場(chǎng)為城市中位心交通樞紐輔，倉(cāng)g糠廣場(chǎng)皇、升s換廣場(chǎng)均為城市畜東部重要的交式通型廣場(chǎng)，這躍里有三十余條篇公交車(chē)線(xiàn)路以婆及便利的公交將小客車(chē)、出租哀車(chē)等交通工具動(dòng)連接市內(nèi)和附許近地區(qū)。堤具有良好的便摸捷性與可及性育。陣（三）對(duì)外交頭通狀況齊估價(jià)對(duì)象距火怖車(chē)熟站賭2紫．搭5k龍m通，距港吸口臨1扎．沾0k遼m鑰，距國(guó)際機(jī)泛場(chǎng)膊33k輔m逼，距長(zhǎng)途客運(yùn)竭站梅4k位m升。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226651"嶼（四）基礎(chǔ)設(shè)的施條件夢(mèng)估價(jià)對(duì)象所在誦地點(diǎn)為城市建偵設(shè)成熟區(qū)，績(jī)基礎(chǔ)設(shè)施完善鞏，配套狀況已到達(dá)墳“統(tǒng)七通一平摸”撇，即供水、污彎水、雨水、供彎電、通信、燃汽氣、熱力、道皂路等狀況良好爹。殼醫(yī)院、中小學(xué)渡校、郵局等配代套能夠充分滿(mǎn)材足區(qū)域需要。跡（五）商服配饑套設(shè)施虎經(jīng)實(shí)地查勘，瑞估價(jià)對(duì)象區(qū)西側(cè)為多層居辟民樓，底層分挨別為燒烤店、洋浴池和汽車(chē)美抄容等；南側(cè)為選交通運(yùn)輸集團(tuán)拿有限公司離退飲休中心樓和數(shù)省幢多層居民樓傻。東側(cè)為居民誰(shuí)樓，北側(cè)韻為姐×烘×能小學(xué)桑與覆×場(chǎng)×貨大廈寺。該區(qū)域其他博基本生活設(shè)施御條件也比較完雷善。估價(jià)對(duì)洗象土1k現(xiàn)m桿范圍內(nèi)逢的言g賤廣場(chǎng)礙、原×仍×調(diào)路區(qū)域宜是攜×奶×診市東部商業(yè)區(qū)繞，特別是餐飲獅產(chǎn)業(yè)比較集中解、發(fā)達(dá)，除了饞包塊括宴×晚×碎酒店梯、雀×祖×鼠飯店獻(xiàn)、棉×邪×店美食城等大型跡餐飲物業(yè)外，指還有大量的中頸小型特色餐飲黃、快餐店鋪。渣區(qū)域內(nèi)商服業(yè)期種類(lèi)齊全，功虧能完善。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226652"愿四、市場(chǎng)背景誦描述與分析主×粘×上房地產(chǎn)市場(chǎng)近于幾年一直保持弓了良好的發(fā)展磨趨勢(shì)鍛，盡管?chē)?guó)家以嗎及地方堅(jiān)從博200齊5幫年開(kāi)始不斷加妖大對(duì)房地產(chǎn)市紹場(chǎng)的宏觀調(diào)控頁(yè)，援但該市房地產(chǎn)認(rèn)市場(chǎng)總體上一爐直保持了較快晴的上漲趨勢(shì)。旬近三年樓來(lái)所×嘗×蔽市房地產(chǎn)交易造相關(guān)數(shù)據(jù)匯總佩見(jiàn)下表：

孝200巧3叢—竿200牙5乏年冰×維×正市商品房交易債數(shù)據(jù)匯總弄表闊

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磁輝表僵3踩－皆7安項(xiàng)目落200佛3高年茂200洪4北年基200慮5能年友交易件數(shù)（件劈）創(chuàng)36400走0碼40217夸44324夸交易面積（萬(wàn)租平方米）及364為38渣5輩．溉8旋424驟交易金額（億秧元）匙12幻2俗．答2患14葉8們．宣2貞17凈2臘．塞8聰交易單價(jià)（名元床/免㎡）捉3357辰3841惡4076套從上面的數(shù)據(jù)誠(chéng)我們可以看出稈，近三萌年芹×忍×才市商品房交易夾中，無(wú)論是交秧易面積還是交焰易件數(shù)都呈現(xiàn)赤出上升的趨勢(shì)府。其中商品房應(yīng)交易面積年平毫均增長(zhǎng)速度纏為特7鳴．譜93徐%歡，交易單價(jià)年?duì)奁骄鲩L(zhǎng)速度伸為脖1師0克．植19明%搬。屢在這種形勢(shì)下遠(yuǎn)，由于各種原個(gè)因形成的一咱些醬“酬半截鼻子化”救工程也陸續(xù)重搭新啟動(dòng)，且取英得了不錯(cuò)的銷(xiāo)尾售業(yè)績(jī)。雀例如位便于倦×豈×咳商業(yè)街孤的同×耕×摔大廈經(jīng)、箭×蘭×毒大廈已改造為糞精裝修小戶(hù)型甲高級(jí)公寓進(jìn)入斃市場(chǎng)。炒原優(yōu)×稿×非國(guó)際酒店也有彈部分樓層改造童為精裝修小戶(hù)波型高級(jí)公寓，心這些項(xiàng)目都取迅得了較好的經(jīng)兄濟(jì)效益。房在估價(jià)時(shí)點(diǎn)位調(diào)于納×摟×宣街的姻原丹×摸×甲大廈經(jīng)改造也故即將上市。估伴價(jià)對(duì)象所臨的床商務(wù)區(qū)以及所高處的金融商務(wù)堤，高檔精裝修墊小戶(hù)型公寓具攜有較強(qiáng)的市場(chǎng)相需求能力，利從役200纖2蠶年以來(lái)該區(qū)域納以及周邊區(qū)域濁陸續(xù)上市了一兩批該類(lèi)型項(xiàng)目筋，辰如抽×爸×則、椅×蔬×籌等高檔精裝修駕小戶(hù)型項(xiàng)目，幼銷(xiāo)售情況都有設(shè)不俗的表現(xiàn)。倚估價(jià)對(duì)象區(qū)域鳳及臨近區(qū)域的殘高檔精裝修小間戶(hù)型公寓的購(gòu)辱買(mǎi)者多是以投窯資為主，隨著瓜估價(jià)對(duì)象所處踏區(qū)域以及其他漂區(qū)域大量精裝赤修小戶(hù)型住宅冤投入市場(chǎng)，市呢場(chǎng)將日趨飽和磚，該類(lèi)房屋的盡投資收益率有女下降的趨勢(shì)。棟根據(jù)近兩年的場(chǎng)土地出讓情況榴以及未來(lái)的土珍地供應(yīng)計(jì)劃情爪況分析，該區(qū)哨域未來(lái)一年內(nèi)蹦不會(huì)有新建住音宅項(xiàng)目入市，深兩年內(nèi)將可能蒸有三個(gè)商住項(xiàng)寫(xiě)目入市。因此殊，估價(jià)對(duì)象在聰面臨著挑戰(zhàn)同學(xué)時(shí)，也面臨著吼一定的市場(chǎng)機(jī)侄會(huì)，這就需要冤爭(zhēng)取時(shí)間，盡路快完成改造進(jìn)胃入市場(chǎng)，在銷(xiāo)短售中制定執(zhí)行甩競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的犯價(jià)格策略，力臟求快進(jìn)快出。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226653"迎五、最高最佳口利用分析槳最高最佳利用捎是指法律上許難可、技術(shù)上可掌能、經(jīng)濟(jì)上可哪行，經(jīng)過(guò)充分喜合理的論證，頓能使估價(jià)對(duì)象憑的價(jià)值達(dá)到最覽大的一種最可序能的使用。對(duì)挨估價(jià)對(duì)象的最亮高最佳利用分窗析應(yīng)在對(duì)估價(jià)搬對(duì)象于估價(jià)時(shí)欄點(diǎn)的實(shí)物、區(qū)武位特點(diǎn)進(jìn)行分傳析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)露上，結(jié)合估價(jià)將對(duì)象與周?chē)h(huán)之境的協(xié)調(diào)性、秩可改造性等方業(yè)面進(jìn)行剖。律×鮮×摟大廈為集商業(yè)摩、辦公、居住錯(cuò)為一體的大型滾綜合性房地產(chǎn)碼項(xiàng)目，目前已決經(jīng)形成的建筑妄物其用途在法夏律上是許可的雜，對(duì)其最高最念佳利用分析只毀能在技術(shù)可能帶的前提下，考執(zhí)察其經(jīng)濟(jì)上的霉合理性。績(jī)根翻據(jù)大×贈(zèng)×猾大廈目前的實(shí)落際情況，尚不宴具備投入使用燃的能力，要想朽能夠進(jìn)入市場(chǎng)東銷(xiāo)售。還必須水完成后續(xù)建設(shè)歇工程以及必要鑰的配套工程。交分析其建設(shè)改睬造方案，可以無(wú)有三種選擇：蒜第一種選擇：獻(xiàn)是維持現(xiàn)有建臉筑設(shè)計(jì)，完成乳后續(xù)工程后直床接進(jìn)入市場(chǎng)。間從估價(jià)對(duì)象部貿(mào)分的現(xiàn)有建筑析設(shè)計(jì)、施工方尖案看，裙樓設(shè)唇計(jì)為整體商業(yè)拾建筑，根據(jù)城本市規(guī)劃以及對(duì)羨周?chē)F(xiàn)有商業(yè)灰配套設(shè)施情況沉的調(diào)查分析，異該使用功能設(shè)弟計(jì)難以實(shí)現(xiàn)。迷從目前的市場(chǎng)歇需求來(lái)看，在溪該區(qū)域內(nèi)對(duì)這峰種大面積高檔石住宅的市場(chǎng)需苗求極其有限，爛項(xiàng)目銷(xiāo)售難度限很大。奪因此，這個(gè)方毅案在經(jīng)濟(jì)上不瞞合理。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226654"嬸第二種選擇汗：是將現(xiàn)有建推筑拆除后重新偉進(jìn)行設(shè)計(jì)施工往。拾按照類(lèi)似區(qū)域鍋內(nèi)現(xiàn)有土地出赤讓情況看，保嘗持與估價(jià)對(duì)象賠相近容積率的僅情況下，同類(lèi)藍(lán)項(xiàng)目用地凈地掀出讓的綜合地赴價(jià)樓面價(jià)格弦為瑞300怪0洪元謀/櫻㎡左右，且新美設(shè)計(jì)的建筑會(huì)萄更加符合市場(chǎng)腐要求，能夠取悲得更好的經(jīng)濟(jì)獨(dú)效益。露但是，拆除重逗新建設(shè)的方案撿有較大政策上跑的困難。另外菊，拆除重建的漢方案使項(xiàng)目的吐運(yùn)營(yíng)時(shí)間加長(zhǎng)舉至痛少潔1勺年的時(shí)間，市哭場(chǎng)發(fā)生變化的委風(fēng)險(xiǎn)加大，也段導(dǎo)致收益的不棟可預(yù)測(cè)性增加跑。真第三種選擇：坑是對(duì)估價(jià)對(duì)象張?jiān)诂F(xiàn)狀的基礎(chǔ)立上，按照技術(shù)排可能，對(duì)其外當(dāng)部裝修、內(nèi)部付布局按照當(dāng)前樣市場(chǎng)要求進(jìn)行宿適當(dāng)改造。踩同時(shí)，估價(jià)對(duì)膛象為主體已經(jīng)匙完成的在建工緞程，現(xiàn)有建筑范規(guī)模是經(jīng)過(guò)規(guī)企劃允許的最大最規(guī)模，是合法逐的，無(wú)論是從堤技術(shù)上還是從悶法律上都不能鍛再增加規(guī)模。騎因此，目前的奇規(guī)模為法律和漠技術(shù)允許下的喪最佳規(guī)模。管我們認(rèn)為這種懷選擇在經(jīng)濟(jì)上綱是可行的。瘦在上述最高最婆佳利用分析的訓(xùn)基礎(chǔ)上，對(duì)估具價(jià)對(duì)象具體的健規(guī)劃改造方案當(dāng)設(shè)定及理由為揭：繡（牛1猾）地鐵下后1剝～晃2敲層，為設(shè)備用婦房以及人防工憐程。剪其中人防工程墨作為地下停車(chē)簽場(chǎng)使用，根據(jù)張建筑設(shè)計(jì)相關(guān)川規(guī)范，在東側(cè)草設(shè)置出入口。代停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置育停車(chē)場(chǎng)管理系度統(tǒng)，地面水泥請(qǐng)砂漿壓光，墻劍面、柱面刮大亭白，天棚為普許通白灰粉刷，闊安裝照明燈。窄該設(shè)計(jì)與原設(shè)抄計(jì)相同。弓（錄2外）裙絹房教1緒～涼3碎層，內(nèi)部重新裁規(guī)劃分割。超在豎向上分擊為箱30毅0預(yù)～旋300旋0劇㎡的不同部分淋空間，可規(guī)劃寒為特色商店、丟健身俱樂(lè)部、寸咖啡廳、茶館為、特色餐飲、勿洗浴位、同kt莊v舌、經(jīng)濟(jì)型酒店麥等。改造內(nèi)容炕主要是對(duì)外立稀面更新，更換副首層進(jìn)出入口需大門(mén)、落地玻災(zāi)璃窗，已裝修酒墻面花崗巖進(jìn)套行適當(dāng)更換等混。內(nèi)部工程包埋括空間分割，賺樓梯設(shè)置．地郵面、墻面、天挎棚做吊頂裝修握，上下水、供跨電、采暖、中江央空調(diào)、煤氣糾等基礎(chǔ)設(shè)施管麗線(xiàn)布置、設(shè)備公設(shè)施安裝以及罰管線(xiàn)接口預(yù)留憐。在首層大廳案中間洞口處修葵建通往地下室鐮與地上二、三綠層的樓梯。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226655"津（升3饅）裙房外立面搬改造：范首先需要對(duì)外培立面更新改造榨，外立面的更口新設(shè)計(jì)要符合渡建筑設(shè)計(jì)規(guī)范別以及城市規(guī)劃很對(duì)建筑外立面晌控制的一般要候求，由于估價(jià)睡對(duì)象位在于功×蹄×濱商務(wù)區(qū)東端，雞其所處區(qū)域規(guī)但劃為未來(lái)的金標(biāo)融商務(wù)區(qū)，因迫此，外立面的充設(shè)計(jì)必須能夠巧與該規(guī)劃相應(yīng)隆用，且能夠體漁現(xiàn)其項(xiàng)目形象旨。脆（屢4除）塔變樓姿a頃座戶(hù)型改造：室對(duì)列入估價(jià)范劉圍的塔嚼樓賣(mài)a賽座部分，由于找原設(shè)計(jì)為高級(jí)濱公寓，建筑結(jié)介構(gòu)為鋼筋混凝玩土框架剪力墻更，在功能上難襖以進(jìn)行調(diào)整，穿應(yīng)維持住宅用閘途使用。但是蘇，根據(jù)目前的綠市場(chǎng)需求狀況角，以及所處區(qū)廳域?yàn)樯虅?wù)區(qū)的俗情況．宜改造欲為以小戶(hù)型公映寓為主，少量綢中等戶(hù)型的高闊級(jí)公寓。根據(jù)瘋原有設(shè)計(jì)圖紙扶分析，在戶(hù)型片設(shè)置上可以改叢造為以小挎于毯4駛0筋㎡的一室礙或遙5竄0塵～奪6塞0怖㎡的一室一廳鉤為主，少量二鳥(niǎo)室一廳的住宅寶。根據(jù)對(duì)原設(shè)身計(jì)圖紙的分析孤，在不破壞原次有結(jié)構(gòu)的條件延下，每層最多井可改造瓣為效1盛6白套住宅，其中辦一室一廚一衛(wèi)悅住房宅忘4鳴套，一室一廳看一廚一衛(wèi)住絹宅電4瀉套，二室一廚曾一衛(wèi)住氣宅脆4向套，二室一廳豎一廚一衛(wèi)住秋宅享4頑套。祖六、估價(jià)方法伸適用性分析（間略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226656"筐七、估價(jià)測(cè)算暴過(guò)程暫（一）假設(shè)估案價(jià)對(duì)象為正常虜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成涼后價(jià)值估算至

邁研【糾錯(cuò)】缺假鴨設(shè)開(kāi)發(fā)法的公菌式譯1添．裙房辟部分價(jià)格估算脹（皇1膠）可比實(shí)例選奔取與分析蘋(píng)可比實(shí)暴例寶a沃：臥×找×聾街丟×芹×縫號(hào)商業(yè)用房曬建筑面積利35忽2切．貨5呈1奔㎡蠟，已裝修欠，殼3賊層，框架結(jié)構(gòu)席。交易價(jià)手格勤44錘5畫(huà)萬(wàn)元，單聞價(jià)遼12624爸/篇㎡。交易日轎期廊200栗6搖年薄8品月羞1問(wèn)7增日。旗可比實(shí)宴例便b療：浩×咐×滋街男×擊×遲號(hào)商業(yè)用房哨建筑面積職50仿2凍．頁(yè)1煤8證㎡夸，已裝修茄，面3漏層，框架結(jié)構(gòu)頭。交易價(jià)炊格割65五5棄萬(wàn)元，單價(jià)減為稍1304涉3際元昌/傍㎡，交易日筋期懸200喇6丈年惱7內(nèi)月造2唯1傻日。獲可比實(shí)辰例銷(xiāo)c舅：垮×饒×償街輛×質(zhì)×岸號(hào)商業(yè)用房畢建筑面積裙51孝8仔．橡1算4顫㎡攻，共3憲層，清水房，瘋框架結(jié)構(gòu)。交齡易價(jià)競(jìng)格淋60星0的萬(wàn)元，單刷價(jià)耀1158盈0瓜元撓/爹㎡，交易日舊期匯200掛6憐年魔5吳月掛1壺7撥日。副【糾錯(cuò)】三個(gè)咳可比實(shí)例建設(shè)社面積太小，與廉估價(jià)對(duì)象規(guī)模煎不相當(dāng)。（估像價(jià)對(duì)象總建筑乘面美積后8止萬(wàn)多平米。）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226657"含（價(jià)2予）交易實(shí)例與叼估價(jià)對(duì)象比較旬分析光將可比實(shí)例與熟改造完成后的達(dá)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)對(duì)比分析，對(duì)懸比內(nèi)容及實(shí)例舒說(shuō)明見(jiàn)下表：毀因素條件對(duì)比壟說(shuō)明厚表右

困

抖

帶逼表予3垂－仿8沙估價(jià)對(duì)象群可比實(shí)供例旺a抬可比實(shí)寬例周b壁可比實(shí)市例假c典

晉交易日期秧200港6做．另9行．首15坐200劍6蔬．罪8吃．意17容200癢6賴(lài)．省7望．親21癥200招6傳．焦5作．謝17擋

頓交易情況陪正常僅正常擾正常和正常辨

象區(qū)域因素襖商服繁華度時(shí)一般睡一般鏡一般州一般駱

礦交通便捷度柜較好繼較好仗較好堂一般松

緞道路通達(dá)度頭較好貪較好涉較好宅較好耍

糟臨街狀態(tài)挎一般劃一般處稍好斑較好委

竄土地級(jí)類(lèi)別革一級(jí)二類(lèi)迎一級(jí)二類(lèi)麗一級(jí)二類(lèi)慢一級(jí)二類(lèi)肆

狹環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣熄度薪一般敬稍好盤(pán)較好庫(kù)一般碰

竿綠地覆蓋度球一般朵一般坦一般勝一般桂

南基礎(chǔ)設(shè)施完善象度臂完善裂完善述完善技完善開(kāi)

梁公用設(shè)施完備攜度命完善恨完善逗完善挖完善思

夸距市商業(yè)中心皇距離商

沃相同討相同底稍遠(yuǎn)童

丟規(guī)劃限制諷無(wú)制無(wú)節(jié)無(wú)爸無(wú)寧

惠個(gè)別因素梢建成時(shí)間吉200集6廚年內(nèi)200亭2留年宵200瑞4榨年遭200木3漆年躁樓層宇3朽3駛3安3飲朝向喝西釣北咐東熊東簽建筑結(jié)構(gòu)找框架民框架謎框架損框架低平面布置徐合理偶合理蹤合理討合理麗室內(nèi)裝修延清水箱好泰好話(huà)清水踩適用性裹一般挺一般桃一般汪一般北物業(yè)管理肯一般申一般螞一般曾一般肢【糾互錯(cuò)魄1淚】樓層和朝向鈔應(yīng)放在區(qū)域因豆素調(diào)整中。妻

旬優(yōu)【糾挖錯(cuò)真2嘩】未進(jìn)行成新洲率的調(diào)整。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226658"腳（憶3擊）比較因素修相正系數(shù)確定娛根據(jù)毒表猴3厚－遺8睛估價(jià)對(duì)象與可躁比實(shí)例的比較蛾分析，結(jié)合估電價(jià)師掌握資料景與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，噸因素修正系數(shù)頭確定見(jiàn)下表：押因素比較修正裂系數(shù)刺表禍

撿

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泛齒表鄉(xiāng)3殼－拳9顏估價(jià)對(duì)象錫可比實(shí)精例末a詢(xún)可比實(shí)妙例寫(xiě)b腐可比實(shí)屢例枝c纏交易日期音100維100厘100流100花交易情況嫩100燃100愿100域100慌

蒼商服繁華度艷100廣100楊100態(tài)100易交通便捷度森100龍100碎100洽98厭道路通達(dá)度逢100舞100鈴100陽(yáng)100著臨街狀態(tài)緣10割0喘100焦102饞103臺(tái)區(qū)域因素留土地級(jí)類(lèi)別狡100奏100企100糕100饅

匠環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣孔度委100份102遺103攀100望

皇綠地覆蓋度蠟100益100維100聰100疾

辨基礎(chǔ)設(shè)施完善伶度盲100散100遙100惰100搖

恢公用設(shè)施完備查度半100再100幼100概100夕

遮距市商業(yè)中心出距離追100蛙100壯100質(zhì)98填

弓規(guī)劃限制館100偽100薯100渴100裹

齡綜合得分救100趨102諷105禾99鼓

次個(gè)別因素泰建成時(shí)間成100楊100鹿100英10祝0揚(yáng)

哄樓層帝100互100步100斤100歉

避朝向爹100捕100該100嫂100核

鹽建筑結(jié)構(gòu)惑100呀100困100求100鋤

計(jì)平面布置疊100霜100騎100煮100摧

幣室內(nèi)裝修佛100授108按110蹄100爽

超適用性財(cái)100屢100別100彼100科

聾物業(yè)管理鍛100鼻100漠100鞋100里

朽綜合得分頃100態(tài)108俊110間100京

大【糾救錯(cuò)乳1浪】建成時(shí)間沒(méi)頸有修正。全【糾膚錯(cuò)取2籠】朝向沒(méi)有修那正。絡(luò)【糾載錯(cuò)機(jī)3渾】室內(nèi)裝修可看比實(shí)典例黑a屋b折描述一樣，但慰調(diào)整打分不一施樣。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226659"塊（漆4銳）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)冬算怎根據(jù)上表確定鉆的因素修正系孔數(shù)，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)禽格計(jì)算見(jiàn)下表軌：惜比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算罷表碰

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牛魄表現(xiàn)3膚－遲10坦調(diào)整因素鮮可比實(shí)霸例腹a至可比實(shí)孤例矩b考可比實(shí)驚例鏟c收交易單價(jià)落12642吼13043濟(jì)11580海交易時(shí)間浩100/10鑒0剪100/10較0沾100/10擔(dān)0寄交易情況縱100/10既0伍100/10罩0剪100/10鎮(zhèn)0皺區(qū)域因素班100/10弦2懶100/10舉5憂(yōu)100/99慨比準(zhǔn)價(jià)格（聾元史/朽㎡）琴11476詢(xún)11293出11697釘

鞏膽【糾錯(cuò)】缺個(gè)勾別因素的調(diào)整竿打分。

搶根據(jù)上述分析叼，取以上三個(gè)選可比實(shí)例簡(jiǎn)單炭算術(shù)平均值作幅為標(biāo)準(zhǔn)樣本的黑市場(chǎng)價(jià)格為：列（碰11476糧+1129盤(pán)3+116浸9例7碑）顯/3=11按48緞9宴（隱元拋/拒㎡）酬【糾迫錯(cuò)貿(mào)1快】缺市場(chǎng)法文浴字計(jì)算公式。分【糾巧錯(cuò)舒2姜】采用簡(jiǎn)單算剝術(shù)平均值理由字不充分。燕（篩5遲）裙房總價(jià)格迫已知裙樓建筑企面積樂(lè)為危1668田5法．對(duì)3換7鄉(xiāng)㎡，則裙樓部杯分的總價(jià)為：職1148墾9煎元愛(ài)/讓㎡快×1668蝕5晌．螺3涼7乓㎡摟＝斥1916材8干．痛8乏2恭萬(wàn)元HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226660"棉2拜．塔鉗樓葉a虜座潔1待l槳～說(shuō)2秘8菊層盲價(jià)格估算

匠（吉1柔）估價(jià)分析思熟路鎖塔樓包黑括坊1亞1第～怕2防8長(zhǎng)層爐共超1使8畜個(gè)樓層，進(jìn)入蒸市場(chǎng)時(shí)將以單咽套住宅的形式聽(tīng)出售，因此對(duì)糖估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)母完成后價(jià)值的積測(cè)算應(yīng)當(dāng)在估臭算每一套住宅唱可能銷(xiāo)售價(jià)格而的基礎(chǔ)上匯總鋒而取得像。估價(jià)中，具悉體的測(cè)算思路盲是：懇首先夜在對(duì)每套住宅罪進(jìn)行分析的基洞礎(chǔ)上，稍選擇其中的一紗套住宅為標(biāo)準(zhǔn)竹樣本飽，通過(guò)比較法仍測(cè)算井該標(biāo)準(zhǔn)住宅的勤正常價(jià)冤格行a么，然后以該標(biāo)錯(cuò)準(zhǔn)樣本住宅削為勢(shì)10怕0牙，考慮朝向、琴戶(hù)型差異，對(duì)虹該樓層所有住票宅的平均價(jià)格峽進(jìn)行測(cè)算，取染得該獅標(biāo)準(zhǔn)樓層的平缸均價(jià)戰(zhàn)格餡b釋?zhuān)辉倏紤]樓層稈差異，對(duì)痛其他樓層住宅宵的平均價(jià)腰格證c猜進(jìn)行測(cè)算，災(zāi)最后將各樓層談測(cè)算結(jié)果匯總幟即取得住宅部焦分的評(píng)估總價(jià)跑。駕【估價(jià)思路解幸釋見(jiàn)下圖】雕一套標(biāo)準(zhǔn)住宅捧價(jià)延格挽a↓旦一層標(biāo)準(zhǔn)樓層太平均價(jià)仗格浸b↓字其他樓層平均錢(qián)價(jià)當(dāng)格氣c↓估各樓層結(jié)果匯維總HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226661"

鐵（著2月）標(biāo)準(zhǔn)住宅單鬧價(jià)估算茄結(jié)合估價(jià)人員泰調(diào)查取得的交濕易實(shí)例情況，忽估價(jià)中選取顧1士1持層南向住宅為蕩標(biāo)準(zhǔn)樣本，今運(yùn)用這市場(chǎng)法短對(duì)改造完成后士該住宅可實(shí)現(xiàn)央銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行盾分析。估價(jià)人龜員經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)暴對(duì)象實(shí)地查勘壁與必要的市場(chǎng)描調(diào)查，取得了種類(lèi)似交易實(shí)例泄，經(jīng)過(guò)分析比憲較后選擇下列棵三個(gè)交易實(shí)例懼作為可比實(shí)例闖，用于本報(bào)告宮的分析測(cè)算。瑞1跑）可比實(shí)例選徐取與分析隊(duì)可比實(shí)洋例智a石：訓(xùn)×贊×罰小條區(qū)倒l掌號(hào)捧樓光l皂單異元測(cè)1且1表層遷6型號(hào)臨建筑面乖積縮4踏4戰(zhàn)．尋0艷0踐㎡，一室，南屠向，精裝修，頸總樓間層倒1亮9向?qū)樱灰讓?shí)例渡位針于暈1扇1率層，框架結(jié)構(gòu)愈，成交價(jià)薪格論3疼5就萬(wàn)元，建筑面助積單位價(jià)旁格鈴795酸3巷元州/肯㎡，交易日回期義200據(jù)6造年聰7壞月咱1斧1罷日。借可比實(shí)春例辛b癢：裙×袍×盛大礦廈科1掌2皮層閉3疏號(hào)霞建筑面軋積慘6撥4飼．村4劃8抱㎡，一室一衛(wèi)工，南向，精裝毀修，總樓通層俗1匠8摧層，交易實(shí)例讓位睬于艦1距2地層，框架結(jié)構(gòu)斜，成交價(jià)肚格辭4溝8多萬(wàn)元，建筑面憐積單位價(jià)具格浩744艱4破元碌/府㎡，交易日傘期墊200加6鎮(zhèn)年鑼9袋月碰1肌0班日。掙可比實(shí)誰(shuí)例別c歐：菌×末×羽苑足1逼1難層專(zhuān)5亂號(hào)另建筑面膀積輝7噸2優(yōu)．罷13城4巾㎡，二室一廳困，南向，精裝暫修，總樓層投為仍3誼2質(zhì)層，交易實(shí)例顆位革于襲1尸1漠樓，框架結(jié)構(gòu)拒，成交價(jià)承格另5箭6詳萬(wàn)元，建筑面完積單位價(jià)坐格礙776狡4段元趟/磨㎡，交易日倉(cāng)期握200隔6時(shí)年面8撓月新2似7凈日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226662"狀2漫）可比實(shí)例與張標(biāo)準(zhǔn)樣本比較群分析腸將可比實(shí)例與斯改造完成后估精價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)樣斧本進(jìn)行對(duì)比分飲析，對(duì)比內(nèi)容衣及實(shí)例說(shuō)明見(jiàn)歸下表：沖因素條件對(duì)比感說(shuō)明冠表覆

那

回

信極表縣3后－念11誰(shuí)估價(jià)對(duì)象脖可比實(shí)壺例漸a怕可比實(shí)益例吃b梅可比實(shí)兵例礎(chǔ)c慣交易日期黃200刺6匪．辮9熟．綿15幸200旦6育．輕7范．風(fēng)11趕200淚6僵．跌9悔．勇10蓋200弄6頂．港8答．雜27千交易情況醒正常桃正常減正常狠正常祖區(qū)域因素回商服繁華度僑較好貓較好筋較好葡一般子交通便捷度忌較好絡(luò)較好添較好個(gè)較好殖道路通達(dá)度組較好瞞較好銅較好栗較好襯土地級(jí)類(lèi)別豐一級(jí)二類(lèi)去一級(jí)二類(lèi)叔一級(jí)二類(lèi)掏一級(jí)二類(lèi)王環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣小度另一般鑼較好弊一般城較好隱綠地覆蓋度員一般繞稍好稈一般寧稍好艇基礎(chǔ)設(shè)施完善擔(dān)度蜻完善聽(tīng)完善眼完善慮完善鑼公用設(shè)施完備淋度棋完善家完善疏完善童完善五距市商業(yè)中心仰距離鬧

刮相同段相同豈相同夏規(guī)劃限制醉無(wú)哀無(wú)斧無(wú)痛無(wú)惱個(gè)別因素懷小區(qū)內(nèi)所處位權(quán)置編較好意較好構(gòu)較好何較好六建成時(shí)間士2007侄2003群2005豎2005愁樓磚層屯/造總樓層舒11/28床11/19忙12/18振11/32扎朝向任南尋南賺南搬南疤建筑結(jié)構(gòu)丙框架住框架處框架慰框架誠(chéng)層高翅3m漆3m攀3m采3m寺平面布置宗一般情稍好緞稍好竊稍好聞室內(nèi)裝修鉗精裝修屬精裝修南精裝修體精裝修賀物業(yè)管理雅較好槍較好瓦較好坐較好本【糾卸錯(cuò)戚1宇】樓層和朝向善應(yīng)在區(qū)域因素館。三【糾互錯(cuò)脂2爪】小區(qū)內(nèi)所處議位置應(yīng)放在區(qū)伶域因素。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226663"箱3摧）比較因素修疤正系數(shù)確定匯根據(jù)麥表替3電－法1橫1鄰估價(jià)對(duì)象與可鹿比實(shí)例的比較壤分析，結(jié)合估粉價(jià)師掌握資料岔與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，倦因素修正系數(shù)率確定見(jiàn)下表：菊因素比較修正舍系數(shù)丘表訊

捎

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坊肺表喂3鳳－乞12喜估價(jià)對(duì)象策可比實(shí)擇例陪a熄可比實(shí)征例帽b僑可比實(shí)蹲例制c役交易日期耀

影100切100踩100責(zé)交易情況活100值100燭100棗100戰(zhàn)區(qū)域因素右商服繁華度線(xiàn)100瓶100兇100衫98抹交通便捷度粘100襪100即100貓100鹿道路通達(dá)度蘆100港100如100漸100傭土地級(jí)類(lèi)別圾10許100丈100燈100謀環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣勿度啞100畝105迷100消105筐綠地覆蓋度促100騾102天100旨102菊基礎(chǔ)設(shè)施完善基度蛙100救100里100掀100念公用設(shè)施完備越度勸100孫100虛100梳100灑市商業(yè)中心距拳離趨100圾100溫100拒100為規(guī)劃限制泳100孤100羞100乒100誕綜合得分押100蝶100.7牧100親100.5越個(gè)別因素盯小區(qū)內(nèi)所處位劍置銜100言100勇100兇100恒建成時(shí)間互100盾100信100恥100昂樓層銳100縮100糠101斬100丑朝向善100深100頸100煉100凝建筑結(jié)構(gòu)汪100遙100秩100惜100爪層高染100徑100質(zhì)100沃100現(xiàn)平面布置呀100倒105盈105影105糖室內(nèi)裝修誕100丘100罰100蘆100儀物業(yè)管理若100銀100胃100勾100倒綜合得分虛100合105可106傭105盒【糾似錯(cuò)虎1競(jìng)】未進(jìn)行交易猛日期調(diào)整，或就說(shuō)明不調(diào)整交扣易日期的理由約。輸【糾源錯(cuò)盤(pán)2都】未進(jìn)行建成怖時(shí)間的調(diào)整，舉或沒(méi)有說(shuō)明不擁調(diào)整的理由。概【糾悉錯(cuò)債3棵】未進(jìn)行樓層置調(diào)整，或說(shuō)沒(méi)磚有交代不調(diào)整趙樓層的理由。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226664"翻4包）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)乓算撓根據(jù)挨表步3煙－摸1畫(huà)2敞確定的因素修落正系數(shù)，對(duì)比烤準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算見(jiàn)善下表：蟻比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算柴表泰

簽

片

歌

火驅(qū)表惱3碧－跨13機(jī)比較因素否可比實(shí)維例臭a溫可比實(shí)踏例逆b土可比實(shí)智例朗c才交易單價(jià)海7953耳7444批7764你交易時(shí)間宅100/10遼0少100/10朋0效100/10乖0粗交易情況剃100/10低0煩100/10毒0怖100/10損0絡(luò)區(qū)域因素礦100/10臣7紗100/10知0伍100/10對(duì)5梢個(gè)別因素所100/10炭5蠢100/10尤6屠100/10同5持比準(zhǔn)價(jià)格（芽元響/這㎡）纖7079儉7023走7042蘇根據(jù)上述分析訊，取以上三個(gè)汽可比實(shí)例簡(jiǎn)單虜算術(shù)平均值作鋼為標(biāo)準(zhǔn)樣本的帥市場(chǎng)價(jià)格為：繳（膏7079+7脹023+70懸4筒2望）脖/3=704艘8棗（潛元堪/妖㎡）顫【糾柏錯(cuò)吐1莖】采用算術(shù)平琴均值理由不充職分。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226665"貓（捎3賺）標(biāo)準(zhǔn)層平均洗價(jià)格分析齒根據(jù)對(duì)我們所史掌握的有關(guān)資固料進(jìn)行分析，染假設(shè)南向住宅墓交易價(jià)格詢(xún)?yōu)檎?0寄0降，則東向住宅黎正常價(jià)格一般襖為刊9扭3護(hù)左右，西向住侍宅價(jià)格羅為判8打5熱左右，北向家為汗8謀0昂左右友。盡管塔竭樓嚇a濕座改造后每層跟中不同朝向的灘各套住宅建筑訊面積不相同，剃但是估價(jià)中假軟設(shè)各朝向的住重宅建筑面積相喉同問(wèn)，對(duì)平均價(jià)格截的影響并不大鳥(niǎo)，況且沒(méi)有準(zhǔn)造確的各朝向住畏宅建筑面積為廁權(quán)重的情況下健，假設(shè)各朝向桿住宅建筑建筑劍面積相等也是妹能夠被接受的件，因此在南向惕住宅餃為很10烈0辨的假設(shè)下，標(biāo)授準(zhǔn)層平均價(jià)格盛得分為：舉（商10幸0泳＋提9篇3父＋宿8甘5再＋堡8稈0屑）第÷北4逝＝眾8舍9占．托5

患標(biāo)準(zhǔn)層平均價(jià)慈格為異：桐7048×8刊9.5/10炒0=6308迎(劇元刻/沃㎡性)程，估價(jià)中取標(biāo)回準(zhǔn)層平均價(jià)格推為鹽630鋪0練元恥/稿㎡。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226666"攜（陡4潤(rùn)）住宅平均價(jià)汽格眠根據(jù)估價(jià)師掌恐握的類(lèi)似高層益住宅樓層價(jià)格語(yǔ)差異分析，估狐價(jià)對(duì)象樓層價(jià)冠格差射為戒10某0消元漢/啄㎡，頂層與倒娛數(shù)第三層價(jià)格騰相同。因此，怪各樓層的平均男價(jià)格見(jiàn)下表：爬塔樓各樓層平懶均單非價(jià)量

樹(shù)

誠(chéng)

號(hào)何表嫌3管－解14察樓層駕11環(huán)12而13匙14射15周16罩平均價(jià)格（喘元杜/鳴㎡）采6300詳6400閃6500球6600家6700座6800奇樓層勺17訂18栽19脆20鵝21典22欄平均價(jià)格（辭元抖/中㎡）朝6900阿7000灌7100拾7200龍7300陰7400健樓層虛23尤24村25賄26科27揭28林平均價(jià)格崗7500莫7600帆7700借7800臉7900浴7800倡由漆于疤1丸8館個(gè)樓層每樓層氏建筑面積相同軍，因此，塔樓割部分平均價(jià)格騎為啦每樓層平均價(jià)挑格川的簡(jiǎn)單算術(shù)平堵均數(shù)，魚(yú)為闖713鴿8泳．簡(jiǎn)8帶9值元蝕/捉㎡。欲其中最高價(jià)格垃為樂(lè)：影7900*1曾00/89.裁5=8827牢(悼元鳴/傍㎡詞)需其中最低價(jià)格江為砍：艇6300*8澡0/89.5害=5631雜(原元旗/葉㎡腳)霉（擋5磚）塔構(gòu)樓示a沸座芽1里1?！?響8辭層住宅總價(jià)顯已知塔襲樓牙a丙座遣1曉1福～掩2糖8您層的建筑面積掏為株1652春7腎．醉9幼6灰㎡，則代該部分的總價(jià)蛛為赤：出713雹8榆．閣8電9賞元償/芝㎡悶×1652住7穗．互9語(yǔ)6峰㎡煉＝最1179墾9嗓．精1欣3駐萬(wàn)元HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226667"綢3陰．假設(shè)估價(jià)對(duì)析象為正常項(xiàng)目慣的總價(jià)格活根據(jù)以上分析愛(ài)，假設(shè)估價(jià)對(duì)或象為正常開(kāi)發(fā)集項(xiàng)目條件下的坑總價(jià)格為：噴1916鋒8污．姥8桶2相萬(wàn)元（裙房的戚）孩＋腿1179情9屈．抱1逗3壞萬(wàn)元（住宅的酬）＝割3096疤7劈．琴9忍5鐮萬(wàn)元曾4合．項(xiàng)目權(quán)利情既況修正貝由于估價(jià)對(duì)象犁為半截子改造賭項(xiàng)目，其公建程部分土地使用兩權(quán)自兵199釋4灌年肢1臟月透1算8罪日勁至撐203斧4囑年女1狠月鑼1揪7束日，至估價(jià)時(shí)轟點(diǎn)已經(jīng)過(guò)伶了樂(lè)1芝2景．愉7鐵年，剩余使用腐年夾限拴2蓋7御．朱3身年叛。住宅部分用妖地土地使用權(quán)皇自棕199蒸4嶺年墊1惱月精1齡8膜日罩至鈴206武4俗年域1仁月久1雕7宇日，至估價(jià)時(shí)膨點(diǎn)剩余年限披為對(duì)5族7仇．排3巖年。觸【糾錯(cuò)】土地舉使用權(quán)出讓年子份前后交代不氧一致，相差半誘年。前邊結(jié)果胖報(bào)糞告筒p20譜2隙交代的土地出揀讓年限起始日劣期斬為咳199條4糖年殊6扶月論8娘日，這里技術(shù)揉報(bào)告又變成喂了田199插4距年盞1突月桌1狂8休日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226668"固在房地產(chǎn)交易侍活動(dòng)中，我們?cè)杩吹骄糜捎谕恋厥褂媒q權(quán)年限減少對(duì)攻新建房地產(chǎn)項(xiàng)鑰目?jī)r(jià)格的影響璃遠(yuǎn)超過(guò)土地價(jià)客值的減少。謀例如，在本估犯價(jià)項(xiàng)目中，根馬據(jù)《關(guān)于發(fā)少布超×柳×折市土地級(jí)別及守土地出讓金標(biāo)府準(zhǔn)的通知》，寬當(dāng)前該區(qū)域最磚高使用年限商密業(yè)用地的土地鞠出讓金樓面單褲價(jià)法為壯264掛0賽元?jiǎng)?歸㎡，則補(bǔ)把交壯1能2狐．畏7模年的土地出讓缺金積占婦4戀0柱年土地出讓金沙的比例為案

槐【糾錯(cuò)】土地射報(bào)酬師率背6蝴%山無(wú)取值依據(jù)。辮但是我們掌握蓮的實(shí)際市場(chǎng)資新料反映的結(jié)果燭來(lái)看，因像估僻價(jià)對(duì)象嗓這類(lèi)的項(xiàng)目在喇改造后的銷(xiāo)售味價(jià)格與同品質(zhì)盞正常項(xiàng)目的銷(xiāo)釘售價(jià)格之間的許差異遠(yuǎn)不是上須述比例所能反淡映的，這是因途為在房地產(chǎn)交嘗易活動(dòng)中，半承截子改造工程后交易價(jià)格的減罩少并不僅僅是鴿土地使用年限朗降低造成的土爺?shù)貎r(jià)值減少，捷而是由于多種屆因素相互影響恥造成的。侍單獨(dú)計(jì)算這些趙因素對(duì)房地產(chǎn)吃交易價(jià)格造成回的影響具有很廟大的難度，因凡此，我們采用勵(lì)綜合分析的方蛙法，將這些因猾素看作一個(gè)影夾響因素，將由架此造成的影響名用一個(gè)權(quán)利修纖正系數(shù)來(lái)調(diào)整侍。權(quán)利修正系術(shù)數(shù)的計(jì)算公式腰為：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226669"壇對(duì)權(quán)利修正系抗數(shù)的取得，我核們是通過(guò)市場(chǎng)霸法取得的，我拍們選取了以下誠(chéng)三個(gè)實(shí)例，對(duì)諸權(quán)利修正系數(shù)搜進(jìn)行分析。征實(shí)例一丑：跪×皮×括海景，該項(xiàng)目裁從鏟199遇2宰年開(kāi)發(fā)建設(shè)爹，洽199改4磁年停工次，寶200嗚2割年轉(zhuǎn)讓后重新行改造銷(xiāo)售。當(dāng)綁時(shí)銷(xiāo)售平均價(jià)忍格霸為刻490夢(mèng)0謙元教/船㎡，而位于類(lèi)思似地區(qū)的新建肝項(xiàng)味目什—拾華邦上都清水擦房同時(shí)期的平鐵均銷(xiāo)售價(jià)格押為飽730疑0睜元朝/馳㎡，考慮項(xiàng)目許品質(zhì)差異，平后均價(jià)格霸為菠580蜜0您元腹/根㎡。權(quán)利情況蠶修正系數(shù)為：賴(lài)4900÷5生800×10嫩0碑%襖＝架8槍4稍．奇5%刷實(shí)例二旨：炎×軌×塌公寓，該項(xiàng)目喊為舊辦公樓改刮造項(xiàng)目，項(xiàng)目彼原建成悅于甩199斗0仔年左右，改造啞后的精裝修公肺寓平均銷(xiāo)售價(jià)啟格敵為坑480貸0浪元王/席㎡左右，而同潮時(shí)期該區(qū)域的起新建項(xiàng)應(yīng)目距—柔×結(jié)×征清水房的平均傍銷(xiāo)售價(jià)格薦為妨600鄭0批元彎/蕩㎡，考慮項(xiàng)目譜品質(zhì)差異，平升均銷(xiāo)售價(jià)格餓為蓬560露0證元郵/路㎡。權(quán)利情況巡修正系數(shù)為：貪4800÷5忍600×10舟0率%躲＝律8慧5血．冠7%昆實(shí)例三迷：贊×臉×怎大廈，茶為句×提×驚商廈改造項(xiàng)目樹(shù)，削×銅×仗商廈原建成歸于亞199盟5莖年左右，改造鷹后的精裝修公銅寓平均售價(jià)攤為仔780襖0郊元跪/捕㎡左右，而同懸時(shí)期同一區(qū)域綠新建項(xiàng)個(gè)目封—悲新世界清水平撫均銷(xiāo)售價(jià)格壟為扣950仆0功元兼/始㎡，扣除項(xiàng)目澤品質(zhì)差異，平羅均銷(xiāo)售價(jià)格奮為角900秤0靜元準(zhǔn)/桃㎡。權(quán)利情況舍修正系數(shù)為：捧7800÷9語(yǔ)000×10乓0尿%冊(cè)＝良8緊6斤．追7%跪綜合以上三個(gè)泳實(shí)例，考慮估醋價(jià)對(duì)象改造后糠實(shí)際使用率有疤較大降低的情架況，確定項(xiàng)目歸修正系數(shù)和為戀85宜%疤。因此，經(jīng)權(quán)幟利狀況修正后殲估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀累下的正常價(jià)格筑為：損3096麗7盛．皮9策5辱萬(wàn)字元睛×85溜%裕＝址2632紙2聚．懇7什6慣萬(wàn)元綿【糾錯(cuò)】應(yīng)說(shuō)濫明三個(gè)可比實(shí)沸例與估價(jià)對(duì)象染一樣為商住混燕用。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226670"吵5朋．開(kāi)發(fā)完成后抗價(jià)值估算召對(duì)于開(kāi)發(fā)完成獨(dú)后價(jià)值的折現(xiàn)宮率，估價(jià)中考南慮開(kāi)發(fā)過(guò)程利晝潤(rùn)率與銀行貸壁款利率因素，裙確定該項(xiàng)目折懇現(xiàn)率疫為唉18饅%負(fù)。估價(jià)對(duì)象進(jìn)乖行裝修改造的短工期預(yù)計(jì)薄為牽1極年，假設(shè)在裝園修改造期同時(shí)胳開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)認(rèn)計(jì)穿2盤(pán)年內(nèi)可銷(xiāo)售完漿畢，假設(shè)在銷(xiāo)陡售期內(nèi)銷(xiāo)售均制勻?qū)崿F(xiàn)，則可口實(shí)現(xiàn)總收入折該現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)燒的價(jià)值吉（奧v域）為：瓜【糾錯(cuò)】折現(xiàn)香率杏18居%涂取值理由不充潔分。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226671"賴(lài)（二）估價(jià)對(duì)罵象改造續(xù)建成設(shè)本分析測(cè)算齊1升．續(xù)建成本包腔括內(nèi)容樓為使估價(jià)對(duì)象輪續(xù)建完成后實(shí)愛(ài)現(xiàn)分析預(yù)測(cè)的豈價(jià)值和相應(yīng)的都功能與效用。絡(luò)經(jīng)分析認(rèn)為估移價(jià)對(duì)象的續(xù)建族的主要內(nèi)容包葬括嚇：椒①斗裙友樓截1淚～仍3股層與塔旁樓訪a偉座原有外墻裝頭飾裝修工程的挎拆除驗(yàn)；伐②框裙樓柴與網(wǎng)a猾座塔樓室內(nèi)原手裝修的拆除案；饒③芝裙樓孤與腿a肯座塔樓室內(nèi)原很安裝房屋設(shè)備披管線(xiàn)的拆除葡；使/斷/夕④麥裙樓外墻面的炕重新裝修丸；氧⑤擴(kuò)裙樓室內(nèi)各層個(gè)地面、墻面做摘初裝修、砌筑查必要的墻體進(jìn)掛行適當(dāng)分隔鋤；草⑥即裙樓進(jìn)行房屋占設(shè)備安裝并在揀各層做吊項(xiàng)扯；搏⑦暴a膊座塔樓外墻裝趟修張；領(lǐng)⑧撕a次座塔樓室內(nèi)各乓房屋精裝修與狗設(shè)備安裝等。肌2消．續(xù)建費(fèi)用測(cè)姑算的假定緒（餓1育）估價(jià)對(duì)象原光裝修工程內(nèi)容滴全部拆除。挎（犯2灶）為保證估價(jià)兔對(duì)象續(xù)建完成獵后使用，地下誘一層應(yīng)通過(guò)施塘工保證裙樓與半塔德樓林a薦座停車(chē)與房屋突設(shè)備運(yùn)行的需憐要。夫（很3繡）估價(jià)對(duì)象裙壺樓用途為商業(yè)取，塔測(cè)樓組a夫座破1司1改層舅至物2態(tài)8委層為小戶(hù)型公楚寓。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226672"莖3急．裙債樓剛1揉～旅3呆層續(xù)建工程主野要內(nèi)容與費(fèi)用丸（鵲1呀）裙樓外墻面沉按以下條件考勢(shì)慮：配合房屋站結(jié)構(gòu)，在原窗團(tuán)洞口重新安裝云落地式固定外叛窗、雙層中空些玻璃塑鋼窗，陜?cè)诿沘丈座原門(mén)口安裝遭轉(zhuǎn)門(mén)或平開(kāi)門(mén)出，首層其余墻狗面為干掛大理兆石。重新修閣整處a兵座的雨篷。保趕留一層室內(nèi)已蠻鋪大理石地面棄、柱面，對(duì)樓素梯間墻面進(jìn)行刷必要的修補(bǔ)，嗚安裝通往二樓賣(mài)的白鋼欄杠；續(xù)在大廳中部樓屢梯處，重新修之筑樓梯或扶梯幕。首層未進(jìn)行漿理石裝修墻面筒按抹水泥砂漿稀刮大白考慮。亦（壺2別）室外臺(tái)階、課平臺(tái)、擋墻等厲，鋪貼花崗巖柔或大理石。螺（夸3孫）首層及二、殼三層大廳頂棚遼、工作間、衛(wèi)先生間等，統(tǒng)一歸采用相應(yīng)材質(zhì)安和規(guī)格材料全懇部做出吊頂。券（聲4避）二、三層室吧內(nèi)墻、柱面僅襖做初裝修。循（看5膽）二、三層地戒內(nèi)地面：為水妹泥砂漿找平層鋤或細(xì)石混凝土宜找平層。免（駛6燈）垂直運(yùn)輸：么除塔筋樓承a抽座頁(yè)3魄臺(tái)高層電梯外虛，其余塔樓暫透不考慮。厲（句7件）各類(lèi)房屋設(shè)愈備：如給水、抬排水、強(qiáng)弱電機(jī)、消防、通信環(huán)、空調(diào)、交通杏、安全監(jiān)控等僚工程，因原安臉裝管道已較多政拆除或損壞，批需重新安裝，原統(tǒng)一施工。柿（粉8寇）為滿(mǎn)足各層致業(yè)態(tài)分布與安棟排，對(duì)裙樓各開(kāi)層進(jìn)行必要的努豎向分隔。忽經(jīng)分析，按當(dāng)糕前建筑市場(chǎng)建召材與設(shè)備價(jià)格幅情況和勞動(dòng)力鞏價(jià)格狀況，裙斧樓部分平均每遺平方米的工程賞造價(jià)習(xí)為則161缸7戶(hù)元。因此，裙昂房部分改造續(xù)生建工程費(fèi)用為漁：恨161傭7孝元潮/君㎡羨×668搖5圓．南3膏7傷㎡往＝糧269那8錯(cuò)．萌0稿2凡萬(wàn)元HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226673"塔4撞．塔若樓施a扯座期1勵(lì)l膚～搞2很8前層續(xù)建工程內(nèi)餐容與費(fèi)用茶（睬1嫌）倆a凡座塔樓外墻面榴刷較高檔涂料他，安裝平開(kāi)斷戴橋鋁中空玻璃典窗。至（位2槐）客廳、臥室仿：地面鋪復(fù)合曾地板，墻面刮重大白刷乳膠漆講，適當(dāng)部位做訴吊頂，安裝窗籌簾盒，配備有哭線(xiàn)電視、電話(huà)限、寬帶線(xiàn)路與鼻插座，安裝必制要的開(kāi)關(guān)、插艷座與燈具等。臭（樂(lè)3后）廚房：地面址中檔防滑地磚倉(cāng)，墻面貼瓷磚版，做吊頂。配燃備整套櫥柜，寧如灶臺(tái)、油煙荒機(jī)、洗菜盆、換水龍頭、各類(lèi)遷碗柜，安裝必傻要的開(kāi)關(guān)、插故座、燈具。蟻（尚4棵）衛(wèi)生間：地參面中檔防滑地挨磚，墻面貼瓷任磚，做吊頂。泡衛(wèi)生潔具配備生齊全，如坐便昏、洗手盆、淋紐浴器、熱水器盼、毛巾架、換溝氣扇，安裝必蔽要的開(kāi)關(guān)、插綢座與燈具等。謝（印5塞）安裝進(jìn)戶(hù)防棍盜門(mén)，安裝對(duì)俘講機(jī)，戶(hù)內(nèi)房太間門(mén)堅(jiān)固、美元觀。練經(jīng)分析，按當(dāng)退前建筑市場(chǎng)建歐材與設(shè)備價(jià)格蝶情況和勞動(dòng)力愛(ài)價(jià)格狀況，塔處樓賞a脖座綱1災(zāi)l毫～爭(zhēng)2哄8魂層住宅室內(nèi)裝忠修工程平均每弄平方米造價(jià)狀為洽100位0逃元。因此伯，銀a揀座許1是1趁～胡2顆8搞層住宅續(xù)建工歷程室內(nèi)裝修工效程費(fèi)用為：裳

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100舒0深元慧/們㎡狀×1652兆7礙．裙9抓6債㎡息＝幕l65眉2終．簡(jiǎn)8鞏0落萬(wàn)于元位

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226674"忘5插．隔a彎座邁1國(guó)1樸～機(jī)2偷8壟層續(xù)建工程其尼他工程費(fèi)用挑為保證塔草樓餅a結(jié)座瑞1蹦1短～期2飾8波層住宅續(xù)建后炭的正常使用，劍還應(yīng)進(jìn)行下列籍續(xù)建工程。煎（桌1呢）客晉梯嫩3茄部：為滿(mǎn)足續(xù)兇建后使用要求具，測(cè)a鉆座客梯應(yīng)為中援速梯、載重創(chuàng)量桐l000k厲g供，國(guó)內(nèi)品牌產(chǎn)市品。經(jīng)調(diào)查，咳一盾部屆2阿8后層梯包括安裝董費(fèi)冤為葉5渣0修萬(wàn)元油，姜3撫部電梯共掀計(jì)山15獎(jiǎng)0壘萬(wàn)元。帖（者2阻）外裝修工程相費(fèi)用：為保證斬外墻面裝修質(zhì)秩量，外裝修工捎程內(nèi)容主要為飯：股原外墻瓷磚鏟楚除運(yùn)輸費(fèi)，包往括腳手架費(fèi)、尖安拆費(fèi)，經(jīng)測(cè)柏算折合建筑面垂積缸為肺1嘗2芽．槳5傅0陜?cè)?棕㎡。跑重抹水泥砂漿崖找平和抹防水丹砂漿費(fèi)用。為踐保證后刷高檔廳防水裝飾涂料竹質(zhì)量，續(xù)建工稍程在外墻面需癢重抹水泥砂漿腿找平和抹防水鍵砂漿。經(jīng)測(cè)算丙折合建筑面積偷為吼1賀0平．蟻4攤2回元鄭/混㎡。故刷高檔防水涂謹(jǐn)料。經(jīng)測(cè)算折扯合建筑面積蕩為聰3換．芝2濾7紫元壟/丈㎡。努塔增樓雹a并座整體外墻裝怕飾裝修費(fèi)用為亮：形（譜1既2虹．購(gòu)5倘＋傅1手0半．共4譽(yù)2豬＋吼3特．盲2采7刊）冤元他/宴㎡事×2295茅5挽．著5柜0寄㎡漸＝啄6暮0蘆．沒(méi)1謠2挪萬(wàn)元藍(lán)外窗費(fèi)用：按朋目前開(kāi)發(fā)建造場(chǎng)住宅外窗施工腿情況，估價(jià)對(duì)跟象共a價(jià)座外墻應(yīng)安裝察斷橋鋁中空玻您璃窗，經(jīng)測(cè)算憶折合建筑面積杰外窗每平方米省工程費(fèi)用喘為叔6編6岸．助9盟4刑元。塔例樓惰a賞座同1乏1離～們2振8居層外窗更換費(fèi)形用為到：停芝6哀6私．捆9血4鞠元禍/巧㎡漆×1652漢7絕．?huà)?究6竿㎡呀＝簽11紋0倍．耳6衰4宅萬(wàn)元臟則塔袖樓齡a削座外裝修工程情費(fèi)用合計(jì)為：櫻6散0圈．勉1搞2喚萬(wàn)元界＋膏11帳0鷹．率6烘4旗萬(wàn)元緒＝蠟17慚0址．擋7伶6坐萬(wàn)元HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226675"絮（籠3叢）塔績(jī)樓殲a角座聚1辜l站～摘2鞭8已層土建改造費(fèi)視用。結(jié)合實(shí)地士查勘，為適應(yīng)奮小戶(hù)型需要，資續(xù)建中應(yīng)將原久平面進(jìn)行適當(dāng)舊的戶(hù)型改造，文即墻體改造，霞對(duì)某些部位重倚新確定套型，排增加衛(wèi)生間、踢廚房，增加不秀同類(lèi)型的門(mén)框偽等。經(jīng)測(cè)算每赴平方米改造費(fèi)餡用睡為輸6擔(dān)0銅元。尖則油a照座土建改造費(fèi)棵用為：虛6細(xì)0賠元倒/蒙㎡吹×1652詞7商．逝9壽6纖㎡愈＝文9練9追．尿1鼓7飼萬(wàn)元吸（厘4漂）塔打樓永a靠座丑1銳l豎～初2裳8忽層室內(nèi)房屋設(shè)筆備安裝費(fèi)用。我經(jīng)實(shí)地查勘趙，擾a跌座安裝室內(nèi)房棟屋設(shè)備如給排速水、采暖、消獲防、煤氣管道換系統(tǒng)、敷設(shè)電窯氣線(xiàn)路等，需壓要全面安裝。聲經(jīng)測(cè)算室內(nèi)房渡屋設(shè)備工程單步方造價(jià)華為沫17歡6柳．墨0仗6繡元蜓/則㎡。忽則棟a棋座室內(nèi)房屋設(shè)賊備安裝費(fèi)用為夸：煌17蔬6園．戴0嶼6墾元扣/塘㎡風(fēng)×1652骨7席．宗9心6逝㎡爺＝寸29深0裹．德9密9匙萬(wàn)元斃（據(jù)5傘）裙房頂部及掌檐口部位、塔注樓拾a振座頂部及檐口擺部位改造工程簽費(fèi)用。經(jīng)實(shí)地縱查勘，裙房頂脆部雜草植物叢折生，防水層已繡發(fā)生個(gè)別破損內(nèi)和滲漏。估價(jià)膏中按清除屋頂徒雜草，拆除原鍛防水層，重新啟進(jìn)行修正檐口戴部位考慮。經(jīng)掙測(cè)