2022年河北省房地產(chǎn)估價師理論與方法動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別試題

2017年河北省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)拍賣的程序中，關于房地產(chǎn)估價及拍賣保留價的確定，說法錯誤的是。

A：對拍賣房地產(chǎn)確定合理的拍賣保留價和起拍價是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)

B：評估結果只能是確定保留價、起拍價的參考依據(jù)

C：評估結果就是保留價，但不是起拍價

D：拍賣行需要在房地產(chǎn)拍賣前對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查和分析，然后由拍賣行和委托方參考評估價格確定拍賣房地產(chǎn)的合理保留價、起拍價和期望價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯(包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。

A：2400

B：2410

C：2490

D：2500

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、__指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。

A．通貨貶值

B．通貨膨脹

C．通貨緊縮

D．通貨異常4、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是。

A：開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B：開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C：開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

D：開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、不是導致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是__。

A．相關房地產(chǎn)的價格水平

B．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C．消費者的收入水平

D．消費者對未來的預期7、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工的，按土地使用權出讓金的20％以下征收土地閑置費。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章8、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．價值定價法

C．目標定價法

D．認知價值定價法9、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為__萬元。

A．824

B．924

C．844

D．94410、以下房地產(chǎn)價格中，屬于政府定價的是。

A：經(jīng)濟適用住房價格

B：公有住房出售的成本價

C：普通住房價格

D：高檔住宅價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50％，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。

A：半個月

B：2個月

C：半年

D：2年

E：借款合同12、假設開發(fā)法是以__原理為理論依據(jù)的。

A．收益遞增原理

B．均衡原理

C．預期原理

D．未來趨勢原理13、目前在我國實行的商品房買賣合同示范文本是指。

A：《商品房購銷合同示范文本》

B：《商品房轉讓合同示范文本》

C：《商品房購買合同示范文本》

D：《商品房買賣合同示范文本》

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、物業(yè)管理實施原則是。

A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

B：業(yè)主大會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

C：業(yè)主委員會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結合

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是。

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡

B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡

C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500m，

D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于萬元。

A：536

B：549

C：557

D：816

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某物業(yè)當前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應該確定為（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.5318、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為（）。

A．交易情況修正

B．交易日期調(diào)整

C．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D．區(qū)域因素調(diào)整19、路線價法主要適用于__。

A．城市市區(qū)房地產(chǎn)估價

B．城市商業(yè)街道兩側土地的估價

C．區(qū)片土地的估價

D．時間要求緊、可以粗略評估的房地產(chǎn)的價格評估20、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為__萬元。

A．109

B．117

C．124

D．13021、按照目前我國的有關土地管理規(guī)定，征收耕地的補償費用不包括。

A：土地使用費

B：土地補償費

C：安置補助費

D：地上附著物和青苗的補償費

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章22、在正常情況下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為年。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、電磁輻射對人體的危害程度隨著電磁波波長的縮短而增加。下列對人體的危害程度從高到低的順序是。

A：超短波>微波>短波>中波>長波

B：微波>短波>超短波>中波>長波

C：微波>超短波>短波>中波>長波

D：微波>長波>短波>超短波>中波

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列應計算一半建筑面積的是。

A：層高小于2．20m的夾層

B：層高小于2．20m的地下室

C：有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊

D：房屋之間無上蓋的架空通廊

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．368

B．552

C．561

D．920二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A．最佳規(guī)模

B．最佳經(jīng)營手段

C．最佳集約度

D．最佳管理方式

E．最佳投資渠道2、關于物權的效力說法有誤的是__。

A．同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存

B．同一標的物一般來說物權優(yōu)先于債權

C．私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主失效

D．物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手，權利人均可追及標的物行使其權利3、李某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的住房一套，因質量問題與開發(fā)公司發(fā)生了質量糾紛。如果李某在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質量問題，這里的“交付使用”之后是指__。

A．未辦理交付使用手續(xù)之前

B．辦理了交付使用手續(xù)之后

C．房屋所有權證辦理之前

D．房屋所有權證辦理完畢之后4、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為__萬元。

A．3.41

B．4.05

C．4.59

D．12.595、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理論

D．區(qū)位理論6、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是__。

A．52%

B．58%

C．62%

D．68%7、國家可以提前收回建設用地使用權的情形有。

A：受讓方逾期未支付全部地價款

B：拆除地上建筑物

C：自然災害造成地上附著物變化

D：因公共利益需要

E：人民法院判決生效8、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了__。

A．物業(yè)增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權益增加值

E．權益投資9、建筑安裝工程費用中的財務費，屬于。

A：措施費

B：規(guī)費

C：間接費

D：直接工程費

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、復式記賬法包括。

A：收付記賬法

B：借貸記賬法

C：支出記賬法

D：收入記賬法

E：信貸記賬法

11、資產(chǎn)負債表中應在資產(chǎn)方反映的項目是__。

A．預收賬款

B．應付賬款

C．應收票據(jù)

D．預提費用12、下列保險中，厲商業(yè)保險的有。(2004年試題)

A：保證保險

B：外匯變動保險

C：信用保險

D：健康保險

E：勞動工傷保險13、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．1500014、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

B．建筑物地面、層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2

C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m215、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有__等方面的知識。

A．市場分析與市場推廣

B．項目策劃與投資決策

C．國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章

D．房地產(chǎn)估價

E．財政金融16、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應辦理備案的情形有__。

A．設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B．簽訂商品房預售合同

C．簽訂房屋租賃合同

D．簽訂土地使用權出讓合同

E．簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議17、以保險人承保危險的數(shù)量為標準，可將保險分為。

A：商業(yè)保險、社會保險和政策保險

B：財產(chǎn)保險和人身保險

C：自愿保險和強制保險

D：單一危險保險與綜合危險保險

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的（）。

A．人工費

B．辦公費

C．法定稅費

D．保險費19、在現(xiàn)實的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的經(jīng)濟效益．實際上這一估價原則也是房地產(chǎn)利用的結果。

A：競爭

B：技術

C：經(jīng)濟

D：優(yōu)選

E：統(tǒng)籌20、下列關于等產(chǎn)量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。

A：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價

B：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價

C：等產(chǎn)量曲線表達的是要素投入組合與產(chǎn)出量之間的純技術關系

D：每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品

E：等產(chǎn)量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的21、我國房屋權屬登記。

A：具有公信力

B：公告是必經(jīng)程序

C：是一項法定制度

D：為權利動態(tài)登記

E：可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書22、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。

A．過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法

B．過去數(shù)據(jù)加權算術平均法

C．未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法

D．未來數(shù)據(jù)加權算術平均法23、原建設部令第97號《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務是指等活動的總稱。

A：房地產(chǎn)咨詢

B：房地產(chǎn)價格評估

C：房地產(chǎn)經(jīng)紀

D：房地產(chǎn)轉讓

E：房地產(chǎn)抵押24、某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了