西省農(nóng)商行個(gè)人住房按揭貸款管理辦法模版

西省農(nóng)商行個(gè)人住房按揭貸款管理辦法

第一章

總則第一條

為支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)個(gè)人自用普通住房（不含二手房），規(guī)范貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)個(gè)人住房按揭信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《貸款通則》、《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》、《農(nóng)商行信貸業(yè)務(wù)管理基本制度》，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱(chēng)個(gè)人住房按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貸款）是指借款人（購(gòu)買(mǎi)住房者）以所購(gòu)買(mǎi)自用普通住房作抵押并由開(kāi)發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證的個(gè)人住房貸款。

第三條

。

第二章

借款人條件、貸款期限和利率

第四條

借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶(hù)口或有效居留身份；

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（三）具有已簽定合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且所購(gòu)房屋用途為住宅；

（四）首套住房能夠支付最低不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30％作為購(gòu)買(mǎi)住房的首期付款，第二套住房能夠支付最低不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的60％作為購(gòu)買(mǎi)住房的首期付款。

（五）同意以所購(gòu)住房作為抵押物；

（六）農(nóng)商行規(guī)定的其它條件。第五條

貸款期限根據(jù)實(shí)際情況合理確定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)15年。同時(shí)貸款年限與借款人年齡之和不超過(guò)退休年齡（男60歲，女55歲）。第六條

貸款利率在人民銀行規(guī)定的范圍進(jìn)行浮動(dòng)。貸款期限在1年以?xún)?nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，實(shí)行浮動(dòng)利率，遇法定利率調(diào)整，于下年初（1月1日）根據(jù)人民銀行公布施行的相應(yīng)檔次的法定貸款利率進(jìn)行調(diào)整。在覆蓋資金成本的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)乩适袌?chǎng)價(jià)格自行確定。

第三章

貸款申請(qǐng)、調(diào)查、審查和發(fā)放第七條

借款人應(yīng)直接向農(nóng)商行提出貸款書(shū)面申請(qǐng)，并如實(shí)向農(nóng)商行提供下列資料：

（一）借款人身份證件（指居民身份證、戶(hù)口簿和其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；

（二）；

（三）有關(guān)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明或個(gè)人所得稅納稅憑證、銀行對(duì)賬單、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；

（四）同意以所購(gòu)住房作為抵押物的意見(jiàn)書(shū)；（五）授權(quán)農(nóng)商行查詢(xún)、記錄中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)的資信報(bào)告；（六）借款人在農(nóng)商行開(kāi)立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶(hù)申請(qǐng)書(shū)或存折的復(fù)印件；（七）農(nóng)商行要求提供的其它證明文件或資料。第八條

貸款調(diào)查嚴(yán)格執(zhí)行面談制度，以實(shí)地調(diào)查為主，間接調(diào)查為輔，調(diào)查內(nèi)容包括：

（一）借款人所提供資料的真實(shí)性、合法性；（二）借款人及家庭主要成員職業(yè)、年齡、學(xué)歷、品行及專(zhuān)業(yè)技能，有無(wú)影響還款能力的不良品行和不良信用記錄；（三）借款人及家庭主要財(cái)產(chǎn)和收入狀況；（四）首付款來(lái)源及所購(gòu)住房?jī)r(jià)值全額；（五）借款人申請(qǐng)借款金額及期限是否與家庭收入、還款能力相符；（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目的合法合規(guī)性，資金到位情況，工程進(jìn)度等。調(diào)查完成后，調(diào)查人員撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告，將客戶(hù)貸款資料移送信貸管理部門(mén)審查。

第九條

信貸管理部門(mén)對(duì)客戶(hù)部門(mén)報(bào)送的借款人資料和調(diào)查意見(jiàn)進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查借款人資格及還款來(lái)源的真實(shí)性、可靠性；審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目的合法合規(guī)性、擔(dān)保能力及合法性；審查貸款額度、期限是否與借款人收入相符等。提出審查意見(jiàn)后報(bào)有權(quán)審批人員審批。第十條

有權(quán)審批人做出貸款金額、期限、利率的審批意見(jiàn)后，客戶(hù)部門(mén)、借款人（抵押人）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（階段性保證人）三方當(dāng)面簽訂《個(gè)人住房按揭貸款合同》，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記后發(fā)放貸款。農(nóng)商行應(yīng)依據(jù)合同約定,通過(guò)受托支付進(jìn)行管理與控制。由農(nóng)商行以轉(zhuǎn)賬方式將借款直接劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商在農(nóng)商行開(kāi)立的存款賬戶(hù)。

第四章

貸款擔(dān)保方式、條件及房屋保險(xiǎn)第十一條

按揭貸款采取抵押加開(kāi)發(fā)商階段性連帶保證擔(dān)保方式。借款人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，除了辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)登記外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要為其提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，并將一定比例的保證金存入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)商從發(fā)證部門(mén)取得《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋抵押登記，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，交農(nóng)商行保管。

第十二條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)是具有代為償還全部貸款本息能力的法人。同時(shí)具備以下條件：（一）在本地合法注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)，擁有以其名義銷(xiāo)售樓房的合法合規(guī)手續(xù)（包括取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》、《資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》等證件），具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力；（二）具有良好的信用記錄；（三）接受農(nóng)商行對(duì)其資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)情況、資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、房產(chǎn)項(xiàng)目資格及工程進(jìn)度等所作的調(diào)查、評(píng)估；（四）與農(nóng)商行簽署《住房按揭貸款合作協(xié)議》，同意對(duì)借款人提供連帶擔(dān)保責(zé)任；（五）在農(nóng)商行開(kāi)立售樓存款賬戶(hù)；（六）項(xiàng)目資本金符合國(guó)家規(guī)定比例；（七）農(nóng)商行要求具備的其它條件。第十三條

。第十四條

抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過(guò)錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第五章貸款償還第十五條

貸款還款方式可采取委托劃款或現(xiàn)金方式償還。借款人采用現(xiàn)金還款的，必須親自到農(nóng)商行柜臺(tái)還款；借款人采用委托劃款的，農(nóng)商行從借款人結(jié)算賬戶(hù)直接劃款歸還。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收借款人款項(xiàng)歸還貸款，嚴(yán)禁多個(gè)借款人使用同一賬戶(hù)進(jìn)行還款。貸款償還方式分為利隨本清和分期還款二種方式。貸款期限在一年（含一年）以?xún)?nèi)的，實(shí)行到期一次性還本付息，利隨本清；貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。第十六條

分期還款通常采用等額本息還款法（每月還款額相同）和等額本金還款法（每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減），借款人可與農(nóng)商行協(xié)商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)農(nóng)商行同意不得擅自改變還款方式。（一）等額本息還款法指在貸款期內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式為：

本金×月利率×(1+月利率)還款期數(shù)

（1+月利率)還款期數(shù)－1

每月還款額（本金＋利息）=

————————

（二）等額本金還款法指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計(jì)算公式為：每月還款額=（貸款金額/還款月數(shù)）+（貸款本金-累計(jì)已償還本金）×月利率第十七條

按月分期還款的貸款，每月20日為約定還款日。約定以轉(zhuǎn)賬方式直接扣劃的貸款，借款人應(yīng)于每月20日前將本期應(yīng)償還的貸款本息足額存入在農(nóng)商行開(kāi)立的個(gè)人結(jié)算賬戶(hù)。借款人在約定還款日或?qū)捪奁冢s定還款日加十天）營(yíng)業(yè)終了未按照合同約定還款的，從還款日次日（21日）起計(jì)收逾期利息。計(jì)算公式為：逾期利息=當(dāng)月應(yīng)還本息×逾期利率×逾期天數(shù)寬限期指，經(jīng)借款人與農(nóng)商行協(xié)商，至約定還款日可寬限10日。在寬限期內(nèi)，可不計(jì)罰息、復(fù)利。第十八條

采用等額本金還款法的借款人，在借款合同生效后，若有足夠的資金來(lái)源，可提前還款。采用等額本息還款法的借款人，提前還款時(shí)，提前30天向農(nóng)商行提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，農(nóng)商行同意后方可辦理。第十九條

借款人因收入變化等正當(dāng)理由不能按原計(jì)劃償還貸款本息，可提前30個(gè)工作日向農(nóng)商行申請(qǐng)進(jìn)行債務(wù)重整，即調(diào)整貸款期限和每期還款數(shù)額。重整期限和已還款期限之和不得超過(guò)10年。貸款重整原則上不超過(guò)一次。重整后的貸款金額應(yīng)小于原借款余額，貸款利率執(zhí)行原貸款發(fā)放日至重整后到期日同檔次利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔(dān)保合同另有約定，應(yīng)取得擔(dān)保人的書(shū)面同意。

第二十條

個(gè)人住房按揭貸款不予展期。

第六章

貸款管理第二十一條

各縣級(jí)聯(lián)社要設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)、配備專(zhuān)業(yè)信貸人員管理個(gè)人住房按揭貸款。第二十二條

個(gè)人住房按揭貸款按審批權(quán)限管理。第二十三條

貸后管理（一）信貸人員要及時(shí)跟蹤掌握借款人職業(yè)、收入、抵押物等情況變化，定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同和還貸能力進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取措施加以防范；（二）實(shí)行貸款本息回收登記制度，及時(shí)掌握借款人貸款本金及利息收回情況，監(jiān)測(cè)貸款質(zhì)量。

第二十四條

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農(nóng)商行將個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)資料、調(diào)查報(bào)告、合同文本、收貸收息憑證、房屋他項(xiàng)權(quán)以及相關(guān)附件檔案資料實(shí)行編號(hào)登記，保證個(gè)人信息與資料的安全與完整。

第七章

罰則

第二十五條

借款人有下列情形之一的，農(nóng)商行有權(quán)依法處分抵押物或要求保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

（一）借款人連續(xù)二個(gè)月不能按期歸還貸款本息的；

（二）借款人提供虛假文件或資料，己經(jīng)或可能造成貸款損失的；

（三）借款人在還款期限