對項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)收益率幾個(gè)問題的思考

對項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)收益率幾個(gè)問題的思考

F233C1005-9016(2011)04-78-05一、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)概述[1，2](一)凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)的基本含義凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤與凈資產(chǎn)的比率，體現(xiàn)了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，反映了投資與收益的關(guān)系。該指標(biāo)可分解為：凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)(即財(cái)務(wù)杠桿)=(凈利潤/銷售收入)×(銷售收入/總資產(chǎn))×(總資產(chǎn)/股東權(quán)益)。(二)以凈資產(chǎn)收益率為核心進(jìn)行分析的優(yōu)勢凈資產(chǎn)收益率是評價(jià)企業(yè)自有資本及其積累獲取報(bào)酬水平的最具綜合性和代表性的指標(biāo)。與其他財(cái)務(wù)指標(biāo)相比，該指標(biāo)具有明顯優(yōu)勢：1.凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)了企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營所取得利潤的能力，是反映盈利能力的核心指標(biāo)。2.凈資產(chǎn)收益率綜合性強(qiáng)。以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，能將若干反映企業(yè)盈利狀況、財(cái)務(wù)狀況和營運(yùn)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)完整的指標(biāo)體系。3.凈資產(chǎn)收益率通用性強(qiáng)、適用范圍廣。(三)凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)的缺陷雖然凈資產(chǎn)收益率在企業(yè)投資管理過程中有著極其重要的作用，但其本身也存在缺陷：1.凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算，分子是凈利潤，分母是凈資產(chǎn)，由于企業(yè)的凈利潤并非僅是凈資產(chǎn)所產(chǎn)生的，因而分子分母的計(jì)算口徑并不一致，從邏輯上是不合理的。2.凈資產(chǎn)收益率可以反映企業(yè)凈資產(chǎn)(股權(quán)資金)的收益水平，但并不能全面反映一個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)用能力。3.以凈資產(chǎn)收益率作為考核指標(biāo)不利于企業(yè)的橫向比較。由于企業(yè)負(fù)債率的差別，如某些企業(yè)負(fù)債畸高，導(dǎo)致某些微利企業(yè)凈資產(chǎn)收益率卻偏高，而有些企業(yè)盡管效益不錯(cuò)，但由于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理，負(fù)債較低，凈資產(chǎn)收益率卻較低。二、延期開發(fā)決策方法分析根據(jù)凈資產(chǎn)收益率的分解公式，企業(yè)的收益受利潤率、周轉(zhuǎn)速度與財(cái)務(wù)杠桿三個(gè)方面的影響。對于房地產(chǎn)公司整體而言，在保持一定的利潤率與財(cái)務(wù)杠桿水平下，凈資產(chǎn)收益率與開發(fā)節(jié)奏成正比關(guān)系。但是具體到項(xiàng)目我們注意到，延期開發(fā)可能同時(shí)導(dǎo)致“凈利率”的提升與“總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”的下降，此消彼長，無法清楚表明開發(fā)時(shí)間的長短對凈資產(chǎn)收益率的影響。部分早期低價(jià)獲取的土地因種種原因延期開發(fā)，遇到了房價(jià)高漲的歷史機(jī)遇，“意外”獲得了超乎想象的高收益。針對這部分特例，我們對樓盤延期開發(fā)影響利潤情況進(jìn)行建模，將地價(jià)、房價(jià)漲幅、利率等因素作為變量，以探究不同因素下開發(fā)節(jié)奏快慢對項(xiàng)目收益的影響，進(jìn)而探討對項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)收益率的影響。需要說明的是，以下的公式推導(dǎo)均假設(shè)項(xiàng)目為小戶型普通住宅，土地增值稅為零。[3-5](一)延期開發(fā)對利潤影響的簡化經(jīng)濟(jì)模型具體項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)利潤公式可簡化為：單方稅前凈利潤=均價(jià)-單方(樓面地價(jià)+開發(fā)成本+營銷費(fèi)用+管理費(fèi)用+利息+營業(yè)稅費(fèi))單方凈利潤=(1-25％)×單方稅前利潤1.延期y年的單方凈利潤變化假設(shè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目原定在第K年銷售，該項(xiàng)目的資本利率(借款年利率)=，該年房價(jià)漲幅=；且單方均價(jià)為X，此時(shí)銷售凈利率=m，且樓面地價(jià)/房價(jià)=n。如果該項(xiàng)目樓盤延遲開發(fā)y年，原本第K年銷售的等量物業(yè)在第K+y年銷售，則第K+y年該樓盤單方增加的收入及成本如下(△表示增量)：3.延期y年對平均凈資產(chǎn)收益率的影響此處我們引入了平均凈資產(chǎn)收益率的概念，凈資產(chǎn)收益率是“一定期間”凈利潤與凈資產(chǎn)的比率，在凈資產(chǎn)不變的情況下，凈利潤的多少決定了凈資產(chǎn)收益率的高低，但凈利潤的獲取與“一定期間”的長短有關(guān)，在延期開發(fā)的情況下，只有比較單位時(shí)間內(nèi)的凈資產(chǎn)收益率才有意義。(二)影響延期開發(fā)凈資產(chǎn)收益率的因素分析通過以下五個(gè)列表，可以較直觀的看出各因素的變化對單方凈利潤、資金收益率、最大延期開發(fā)年數(shù)及平均凈資產(chǎn)收益率的影響。由表1的已知條件，在不斷增長，其他數(shù)據(jù)保持不變的情況下，單方凈利潤及資金開發(fā)的收益率呈遞增趨勢，允許的延期開發(fā)年數(shù)也呈遞增趨勢。表2顯示出了延長開發(fā)年數(shù)對平均凈資產(chǎn)收益率的影響，如在W[,0]為30％的條件下，延期開發(fā)1年或2年都可導(dǎo)致項(xiàng)目公司平均凈資產(chǎn)收益率的增加，但若延期3年或3年以上，就會導(dǎo)致平均凈資產(chǎn)收益率的減少。由于該模型是簡化模型，忽略了土地增值稅、收支時(shí)間差等影響因素，其計(jì)算結(jié)果僅表明大致趨勢。根據(jù)上述列表顯示的計(jì)算結(jié)果，可得出如下結(jié)論：1.房價(jià)漲幅越快，延期開發(fā)越有利。在房價(jià)暴漲的特殊年份里，延期開發(fā)有利于開發(fā)收益提升。2.資本利率越高，土地成本越高，延期開發(fā)越不利。在銀根緊縮、房價(jià)理性增長形勢下的高價(jià)地塊應(yīng)加快開發(fā)速度，爭取持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。3.當(dāng)前利潤率越低的項(xiàng)目，在房價(jià)上漲的情況下，越適合延期開發(fā)。4.原定開發(fā)期越長的項(xiàng)目，延期開發(fā)對平均凈資產(chǎn)收益率的影響越小?？偠灾?，延期開發(fā)可能導(dǎo)致平均凈資產(chǎn)收益率的增加，也可能導(dǎo)致其減少，就管理層而言需綜合考慮以上多種因素，在對房價(jià)變動有較合理的預(yù)期的同時(shí)，有控制資金成本在可承受范圍內(nèi)的能力，才能夠做出是否延期，延期多長時(shí)間的正確決策，使項(xiàng)目的收益率達(dá)到預(yù)期的資金收益水平，并引導(dǎo)凈資產(chǎn)收益率朝正向發(fā)展。三、凈資產(chǎn)收益率修正在上一部分，我們分析了單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期的不同對各指標(biāo)特別是對項(xiàng)目公司平均凈資產(chǎn)收益率的影響，但是由于凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)本身的缺陷，無法對各項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行橫向比較，需對該指標(biāo)進(jìn)行修正，建議設(shè)立投資資本收益率指標(biāo)。投資資本收益率=息稅前利潤(1-稅率)/(付息債務(wù)+股東墊款+權(quán)益)，這個(gè)比率的分子是一家完全以權(quán)益籌資的公司所應(yīng)報(bào)告的稅后收益，分母項(xiàng)是指公司獲取收益所必需的所有現(xiàn)金來源總和。投資資本收益率是生產(chǎn)經(jīng)營活動中所有投資資本賺取的收益比率，而不論這些投資資本是被稱之為債務(wù)還是權(quán)益。同時(shí)，由于項(xiàng)目公司的“付息債務(wù)+股東墊款+權(quán)益”有可能在不斷變化，不可能確定一個(gè)不變的數(shù)值作為分母，建議參照加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算方法對投資資本收益率指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步的修正，設(shè)立“平均加權(quán)平均投資資本收益率”指標(biāo)：平均加權(quán)平均投資資本收益率=息稅前利潤(1-稅率)/[K×平均(付息債務(wù)+股東墊款+權(quán)益)]上述公式計(jì)算出的指標(biāo)含義是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)期間單位經(jīng)營期間內(nèi)所有投資資本賺取利潤的結(jié)果，是一個(gè)動態(tài)的指標(biāo)，說明項(xiàng)目公司經(jīng)營者在單位經(jīng)營期間利用單位投資資本為公司新創(chuàng)造利潤的多少。它是一個(gè)說明項(xiàng)目公司利用單位投資資本創(chuàng)造利潤能力大小的一個(gè)平均指標(biāo)，反映了項(xiàng)目公司過去年度的綜合管理水平，對于經(jīng)營者總結(jié)過去，制定經(jīng)營決策意義重大。綜上所述，凈資產(chǎn)收