萬和公館重點競品項目市場調研報告

遠洋·萬和公館重點競品項目調研2020年8月10日本案周邊區(qū)域內重點對標項目與我們形成競爭關系，金地·宸悅、東宸府、大云谷金茂府、佳源華府、青島印象·品、融創(chuàng)嶗山壹號院，屬于直接競品，重點分析。競品項目分布2待售項目在售項目青島·印象品融創(chuàng)嶗山壹號院金地·宸悅佳源華府遠洋萬和城2.9km2km4.2km5.4km本案東宸府大云谷金茂府2.7km740m金地宸悅項目基礎信息項目地址勁松一路以東，同和路以南戶型區(qū)間115-180㎡開發(fā)商青島市北區(qū)錦麟置業(yè)有限公司綠地率30%（綠化率）占地面積25713㎡停車位865個建筑面積11.5萬㎡交付標準精裝交付，標準未定容積率3.14銷售均價高層：均價34500元/㎡洋房：均價37800元/㎡物業(yè)類別小高層，高層交房時間——產權年限70年物業(yè)金地物業(yè)開盤時間7月5日物業(yè)費——項目規(guī)劃：規(guī)劃2棟10F洋房，1棟16F小高層，3棟21-26F的高層，戶型面積高層建面約115㎡、120㎡、143㎡精妝套三/四，小高洋房建面約142㎡、180㎡套四戶型（暫定），共520套房源（不含人才公寓）；營銷動作：5月23日營銷中心開放，釋放戶型信息，5月30日樣板間開放。6月6日驗資鎖客，鎖客資金5萬元，享受1%購房優(yōu)惠，于6月29日晚認籌，認籌金5萬，優(yōu)惠1%。7月5日開盤，推出洋房1、5#號樓，均價38000元/㎡，6號樓高層，均價34000元/㎡，共約210套，截止目前去化約170套；7月底加推2#樓，共50套，180㎡房型，目前去化15套；營銷推廣：公交站點廣告、社區(qū)道閘、小區(qū)電梯框架；項目數(shù)據(jù)：周來電：5組，周來訪：180組；周末活動：無；金地宸悅3金地宸悅項目金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院金地宸悅首開樓棟分布與房源配比4已推樓座戶型情況戶型分布位置套數(shù)115m2三室兩廳兩衛(wèi)6#樓3單元東戶26129m2三室兩廳兩衛(wèi)6#樓1、2單元104143m2三室兩廳兩衛(wèi)1#、5#樓80180㎡四室兩廳三衛(wèi)2#50合計——2604#7#3#2#1#5#6#10F10F16F（16F與9F）1+10F2+21F2+23F26F首開樓座143143143143143143143143129129129129115人才金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院4金地宸悅樣板間展示與對比5精裝房裝修標準金地宸悅萬和公館180以下戶型180平戶型129平戶型部位品牌品牌品牌地面瓷磚惠達或同檔次品牌衛(wèi)生間、陽臺：惠達或同檔次品牌

玄關、客餐廳、廚房地面：簡一、道格拉斯或同檔次品牌諾貝爾或同檔次實木復合地板書得門地或同檔次品牌書得門地或同檔次品牌圣象或同檔次墻面瓷磚惠達或同檔次品牌惠達或同檔次品牌

乳膠漆立邦或同檔次品牌立邦或同檔次品牌液體硅藻泥蘭舍抑菌360或同檔次外墻涂料立邦或同檔次品牌立邦或同檔次品牌

電視背景墻無客廳：巖板+展示柜+天然石材地臺

主臥：皮革硬包金屬嵌條結構電視背景墻頂棚乳膠漆立邦或同檔次品牌立邦或同檔次品牌液體硅藻泥蘭舍抑菌360或同檔次吊頂客餐廳、臥室石膏板；

廚房、衛(wèi)生間防霉石膏板立邦或同檔次品牌

配置門入戶門索福或同檔次品牌索?；蛲瑱n次品牌品牌未定室內門千川或同檔次品牌千川或同檔次品牌（廚房及南次臥暗門除外）萬森或同檔次窗斷橋隔熱鋁合金窗

品牌未定柜體成品柜體海爾家居或同檔次品牌海爾家居或同檔次品牌萬森或同檔次廚房整體櫥柜、水槽及龍頭櫥柜：司米或同檔次品牌

水槽龍頭：科勒或同檔次品牌櫥柜：司米或同檔次品牌

水槽：科勒或同檔次品牌

龍頭：高儀或同檔次品牌櫥柜：歐派或同檔次品牌

水槽：摩恩或同檔次品牌

龍頭：摩恩或同檔次品牌油煙機老板或同檔次品牌博世或同檔次品牌老板或同檔次燃氣灶老板或同檔次品牌博世或同檔次品牌老板或同檔次洗碗機老板或同檔次品牌博世或同檔次品牌老板或同檔次烤箱

博世或同檔次品牌

蒸箱

博世或同檔次品牌

嵌入式冰箱

博世或同檔次品牌

廚房涼霸奧普、歐普、雷士或同檔次品牌奧普、歐普、雷士或同檔次品牌成品吊頂：飛雕或同檔次

吸頂燈：歐普或同檔次涼霸品牌未定燃氣熱水器林內或同檔次品牌林內或同檔次品牌

前置過濾+凈水器海德泰克或同檔次品牌海德泰克或同檔次品牌前置過濾：安吉爾或同檔次（視空間能否裝下再定）

凈水器：3M衛(wèi)生間浴室柜、面盆及龍頭浴室柜：海爾家居或同檔次品牌

面盆、龍頭：科勒或同檔次品牌浴室柜：海爾家居或同檔次品牌

面盆：杜拉維特、唯寶、勞芬或同檔次品牌

龍頭：高儀或同檔次品牌浴室柜、鏡箱：萬森或同檔次

面盆：TOTO或同檔次

龍頭、浴巾架：TOTO或同檔次坐便器科勒或同檔次品牌杜拉維特、唯寶、勞芬或同檔次品牌TOTO或同檔次智能馬桶蓋板科勒或同檔次品牌杜拉維特、唯寶、勞芬或同檔次品牌主有主臥有智能馬桶蓋板：TOTO排氣+暖風一體機科勒、奧普、歐普或同檔次品牌科勒、奧普、歐普或同檔次品牌成品吊頂：飛雕或同檔次

三合一浴霸：飛雕或同檔次淋浴間浪鯨或同檔次品牌浪鯨或同檔次品牌

浴缸

杜拉維特、唯寶、勞芬或同檔次品牌

花灑科勒或同檔次品牌高儀或同檔次品牌

廁紙架新樂或同檔次品牌高儀或同檔次品牌

助力扶手新樂或同檔次品牌高儀或同檔次品牌

地漏

摩恩或同梯次強弱電開關西門子或同檔次品牌智能開關面板羅格朗或同檔次插座西門子或同檔次品牌西門子或同檔次品牌羅格朗或同檔次有線終端借口

網絡終端借口西門子或同檔次品牌西門子或同檔次品牌

電話接口西門子或同檔次品牌西門子或同檔次品牌

居家防盜可視對講

冠林緊急報警按鈕

羅格朗或同檔次電動窗簾

客餐廳、主臥及南次臥

智能燈光控制

智能燈光控制不包含感應筒燈及感應燈帶

其它入戶掛鉤新樂或同檔次品牌新樂或同檔次品牌摩恩或同檔次紅外幕簾

黃色為高品質未標注為相同品質金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院金地宸悅戶型對比115m2三室兩廳兩衛(wèi)公館優(yōu)勢：公館玄關處設有玄關柜，可存放衣物、鞋具等；競品無玄關柜，入戶私密性也較差；公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館客廳開間3.9m，競品客廳開間3.7m，客廳整體空間感?。桓偲穬?yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，晾曬衣服便利；競品主臥開間3.3m，相比公館主臥3.1m開間，居住舒適度更高；衛(wèi)生間干濕分離；金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤22%競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢67129m2三室兩廳兩衛(wèi)金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤22%金地宸悅戶型對比公館優(yōu)勢：公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館客廳開間4.2m，競品客廳開間4m，相比客廳整體空間感小；公館南向次臥開間3.3m，競品客廳開間3m，相比空間感?。还^南向270°觀景陽臺，室內采光及觀景效果更佳；公館南向主臥多向采光，衣帽間帶明窗；競品優(yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，晾曬衣服便利；衛(wèi)生間干濕分離；競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢8143m2四室兩廳兩衛(wèi)金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院金地宸悅戶型對比公攤16%公館優(yōu)勢：公館南向臥室均贈送飄窗，且設計有南北陽臺，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館三南臥+南客廳設計，戶型整體進深短，南北通風效果好，競品戶型進深長，全屋采光區(qū)域比例少；公館客廳開間4.4m，競品客廳開間4.2m，相比客廳整體空間感?。还^南向次臥開間3.3m，競品客廳開間3m，相比空間感??；競品優(yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，晾曬衣服便利；衛(wèi)生間干濕分離；競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢金地宸悅劣勢分析9遠洋萬和公館與金地宸悅對比序號項目分析維度遠洋萬和公館金地宸悅競品品質與公館對比（打擊說辭與打擊點）1地段價值嶗山區(qū)浮山后板塊市北浮山后板塊金地宸悅單一市北浮山后價值2景觀資源山景資源，正對浮山，地處浮山山勢山腳，地基地勢高出周邊不在浮山范圍內。公館正對浮山，直面浮山山體景色，位于浮山山腳，地勢天然高于金地宸悅；

金地宸悅不在浮山范圍內，無山景資源3交通配套M4勁松四路站（600m）M4勁松三路站（500m）持平4教育配套2所幼兒園；

2所公立小學：浮山小學（500米），實驗二?。?.4km)；

2所公立中學，青島65中，青島第二實驗中學3所幼兒園，

2所公立小學：樺川路小學，富源路小學；

中學：青島65中，青島第二實驗中學萬和公館小學為實驗二小，為青島排名第十小學；

中學學區(qū)資源相同距青島65中均為1Km，但萬和公館距離青島第二實驗中學更近，只有500米可步行上下學接送孩子。（學區(qū)資源萬和公館不具備優(yōu)勢，說辭可弱化）5醫(yī)療配套3KM范圍：青醫(yī)附院東院，齊魯醫(yī)院，婦女兒童醫(yī)院，明岐中醫(yī)醫(yī)院3KM范圍：齊魯醫(yī)院，婦女兒童醫(yī)院萬和公館享有3所甲等醫(yī)院資源，且距離醫(yī)院距離適中；

金地宸悅享有2所醫(yī)院資源6商業(yè)配套大潤發(fā)（直線800米），大拇指廣場，卜蜂蓮花，佳世客(1.8km)，奉天惠購物廣場，埠西綜合農貿市場（800m)卜蜂蓮花，佳世客（直線800米），奉天惠購物廣場，埠西綜合農貿市場(1.2km)萬和公館周邊商業(yè)配套更齊全，距各商超更近更方便生活7休閑配套國信體育中心(800米），浮山森林公園(600m)浮山森林公園（2.6km)萬和公館距離國信體育館只有800米距離，健身運動更加方便8品牌實力遠洋&才高金地&才高&埠西泰潤商貿持平9產品系打造萬和系高端產品系中的公館產品系列定位高凈值人群與城市共成長，打造出建筑健康的時代作品，是遠洋在國內打造的第4個公館項目名仕系，為金地第三階梯產品系，標榜名仕階層力求上進的奮進精神，力求營造大氣體面的品質社區(qū)氛圍萬和公館的產品系面向高凈值人群，客戶階層屬于已成功階層；

金地宸悅的產品系屬于第三階梯產品系，面向客戶階層為新貴奮斗階層；10居住舒適度容積率2.8，綠地率35%-40%容積率3.14，綠地率30%萬和公館低容積率，高綠地率，居住舒適；

金地宸悅容積率高，居住感差11周邊人文地脈周邊成熟高端住區(qū)，高凈值人群聚集地，周邊小區(qū)例如：魯信長春花園，湖光山色，金地悅峰，遠洋風景/自然周邊圍繞浮山后歷史老舊小區(qū)，北側為未開發(fā)廠區(qū)人群混雜，周邊例如：浮山后一小區(qū)，恒苑小區(qū)，鑫欣家園，浮新小區(qū)等。萬和公館周邊高端社區(qū)，人群層級與能級高；

金地宸悅周邊為老舊小區(qū)，人群混雜。12周邊二房價格二手房價格：3.1-3.9萬元/平二手房價格：2.4-3.1萬元/平萬和公館周邊二房價格更高，物業(yè)價值更高金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院10金地宸悅園林景觀萬和公館金地宸悅金地綠化率30%；萬和公館綠化率35%小結：假設參考金地相同用地面積情況下，公館依舊高出金地1250㎡綠化覆蓋面積，一個籃球場28*15米，420㎡，相當于多出3個籃球場的綠化空間。金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院東宸府基礎信息項目地址遼陽東路5號戶型區(qū)間109-143㎡高層開發(fā)商青島華新園置業(yè)有限公司綠地率30%占地面積3.26萬㎡停車位約1000個建筑面積15.9萬㎡交付標準精裝容積率3.1銷售均價35000-37000元/㎡物業(yè)類別疊拼,高層交房時間——產權年限70年物業(yè)公司綠城物業(yè)開盤時間預計2020年8月物業(yè)費3元/㎡·月項目規(guī)劃：項目建設有4棟26-32層高層住宅、6棟疊院產品，共785套房源。主力戶型為109-143㎡的3居-4居高層產品，及170㎡疊院產品。擬定8月首開1、2#樓，面積109-143㎡，共482套房源；4號樓僅30套房源為可售房源，其他拆遷安置房；銷售動態(tài)：5月30日東宸府展廳開放，6月30日開放正式售樓處，7月11日啟動驗資，貸款驗資50萬，全款驗資200萬；驗資可以享受每天減1000元，總共可優(yōu)惠16000元，目前驗資約450組；1號樓均價約37000元/㎡（電梯入戶），2號樓約34000-35000元/㎡；項目數(shù)據(jù)：周來電：25組，周來訪：90組；周末活動：永生花團扇手作活動；華新園·東宸府111#2#3#4#5#6#7#8#9#10#金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院華新園·東宸府產品規(guī)劃與戶型配置主品規(guī)劃東側為疊拼（4-5F），西側為高層（26-32F），目前釋放戶型為1-3#樓高層。1-3#樓戶型配比戶型面積總套數(shù)套數(shù)占比109㎡12626%114㎡12626%119㎡5211%141㎡316%136㎡9520%143㎡5211%合計482100%1#26F2#31F3#32F4#32F5#6#7#8#9#10#119㎡*2143㎡143㎡136136109109114*2141136109109114*2金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院1213東宸府戶型對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院119m2三室兩廳兩衛(wèi)公攤21%競品優(yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，觀景、采光效果較好；臥室飄窗面積較大，利用率較高；衛(wèi)生間干濕分離；競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢東宸府戶型對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤21%143m2四室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館玄關處設有玄關柜，可存放衣物、鞋具等；競品無玄關柜，入戶私密性也較差；公館功能區(qū)動靜分離，動線合理，競品客衛(wèi)距離南向次臥太遠，使用不便捷；公館廚房緊鄰餐廳，而競品廚房距離餐廳較遠，動線不合理；競品優(yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，晾曬衣服便利；三南臥+雙陽臺（6.6米南向超大闊景陽臺）+270°轉角飄窗設計；衛(wèi)生間干濕分離；1415東宸府戶型對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤21%141m2四室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館南向臥室的飄窗兩側均為270°轉角設計，視野及采光效果較好；競品南向次臥飄窗無轉角設計；競品走廊過長，造成空間浪費；競品優(yōu)勢：競品南向客廳與次臥聯(lián)通大陽臺，晾曬衣服便利；客廳衛(wèi)生間三分離式設計，互不干擾，主臥衛(wèi)生間干濕分離；類別項目劣勢情況開發(fā)商品牌華新園的開發(fā)商實力與開發(fā)水平位居二線，產品線與開發(fā)理念沒有遠洋先進。周邊規(guī)劃周邊建材市場與回遷小區(qū)環(huán)繞，小區(qū)周邊環(huán)境低端，人群混雜，周圍居住人群的品質不如萬和公館產品戶型產品打造上，東宸府2#3#邊戶戶型，南向2開間戶型；143戶型暗客廳設計；產品研發(fā)設計上存在劣勢。交付時間開盤預計在7月份，開盤時間晚，交付時間晚東宸府劣勢分析16金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院17從開發(fā)商品質來說，華新園的開發(fā)商屬于青島本土開發(fā)商，實力與開發(fā)水平位在青島居二三線，產品線與開發(fā)理念沒有遠洋先進。雖然在青島多地都有布局，但開發(fā)水平與實力不能與國內一線開發(fā)商相比，在開發(fā)商實力不行。從產品上來說，戶型產品打造上，東宸府2#3#邊戶戶型，南向2開間戶型；143戶型暗客廳設計；產品研發(fā)設計上存在劣勢與缺陷，而萬和公館戶型經過雕琢設計，戶型基本無缺陷。園區(qū)3.1容積率，比萬和公館容積率高，園區(qū)綠化率低，居住舒適感差。再者周邊的環(huán)境，東宸府周邊建材市場與回遷小區(qū)環(huán)繞，小區(qū)周邊環(huán)境低端，人群混雜，居住在東宸府的人群價值感不如萬和公館。開盤時間，東宸府開盤預計在8月份，交付時間比萬和公館晚。東宸府打擊說辭金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院金茂府基礎信息項目地址滁州路以南，勁松七路以西，勁松五路以東戶型區(qū)間119-228㎡開發(fā)商青島海璟永創(chuàng)置業(yè)有限公司綠地率35%占地面積19萬㎡停車位1556個1：2建筑面積40萬㎡交付標準未釋放容積率4.38銷售均價預計40000元/㎡物業(yè)類別高層、寫字樓交房時間——產權年限70年物業(yè)公司海爾物業(yè)有限公司開盤時間預計8月22日物業(yè)費——項目規(guī)劃：金茂與海爾地產合作共取得6塊土地，預計開發(fā)周期5-6年，其中項目首開地塊規(guī)劃6棟高層、1棟寫字樓，計劃首開樓棟1、2、3號樓，其中1#23F，產品165㎡，2#24F，產品165㎡，3#31F，產品119、143㎡，共計264套。銷售動態(tài)：大云谷金茂府項目7月11日售樓處開放，7月24號于國際會議中心舉行發(fā)布會，到場約500余人。樣板間開放165、228平，100-150萬驗資后可參觀。目前驗資350組，預計8月中下旬開盤（小道消息8月拿預售可能性不大），均價40000元/㎡；項目數(shù)據(jù)：周來電：10組，周來訪：190組；周末活動：室外瑜伽VIP體驗；大云谷金茂府B#寫字樓A#寫字樓2#人才公寓24F24F31F25F25F30F29F1#3#4#5#6#7#3#2#1#6#5#4#首推待售31F24F23F31F30F30F27F30F金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院嶗山區(qū)市北區(qū)19府系建于核心區(qū)，打造高端產品，悅系主要為中堅階層產品，墅系主打大空間的高端別墅產品，山系主要致力于高端定制度假產品，湖系主打臨湖濱水景觀華宅，灣系專注于開發(fā)高端灣居生活品質的產品；金茂府是金茂地產三大主力產品——府、悅、墅中的頂端產品，堅持高端定位和精品路線，圍繞“人本至上”原則，打造高品質的科技住宅；金茂府是首位獲得英國BREEAM認證的項目，該認證是三大綠色建筑認證中評選最為嚴苛的，也是最權威的人居標準。金茂“府”系產品，作為中國金茂高端產品系，11年50盤，走過全國26城，擇址邏輯遵循四大標準：核心城市、核心土地、核心資源、高凈值人群集聚；青島金茂府是金茂地產與海爾產城創(chuàng)合作開發(fā)的項目，把海納云物聯(lián)網智慧社區(qū)/園區(qū)生態(tài)平臺、智慧家居引入大云谷·嶗山金茂府，并與中國金茂12大科技系統(tǒng)進行了有機融合，為業(yè)主提供智慧家庭&智慧社區(qū)全方位體驗；遠洋產品中，“萬和系”代表著中國高端改善型健康作品，圍繞建筑健康理念進行地產開發(fā)。萬和系的產品三大優(yōu)秀基因：萬和系產品在地段選擇上必須位于城市的核心地段，擁有城市核心優(yōu)勢資源配套，同時與城市發(fā)展能夠共營，具備巨大增值潛力；萬和系產品必須要符合遠洋“建筑健康”的產品營造理念；萬和系產品在客群定位上，定位為城市高凈值人群，深貼現(xiàn)代人居需求。其中，萬和公館系列是遠洋地產最高端產品系。以“占據(jù)城市主流核心位置、面對中國主流改善市場客戶的中高端城市集合住宅居住社區(qū)”為核心定位，全國僅有4座萬和公館。大云谷金茂府——產品系對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院19大云谷金茂府——項目和形象定位價值點核心價值點：青島超級科技人居IP——“金茂府”品牌中化集團，央企背書實力，與海爾產城創(chuàng)兩大品牌的超級城市更新戰(zhàn)略高端產品系2009年北京地王廣渠金茂府，作為金茂府系開山之作，以八大科技、綠金品質和健康為主張。此后，每一座金茂府都打磨成其所在城市的時代界標和旗幟圈層為城市財智人群營造宜居的生活環(huán)境科技十二大科技系統(tǒng)十一年迭代，科技健康好宅垂范中國，“金茂府”品已成為“科技人居”的代名詞戶型創(chuàng)新“五感空間”構建體系，讓房子重返生活本質推廣主形象“科技人居“產品信息介紹“金茂府”產品系介紹五感空間，創(chuàng)新的空間構建體系金茂府從研究家的需求到關注人的需求，將馬斯洛人本主義心理需求運用到戶型設計當中，營造“舒適感、安全感、幸福感、尊貴感、階層感”五感空間。通過空間尺度、戶內采光等，滿足居住的舒適感；以科學的動靜分區(qū)，調適主客、代際間的安全距離；多重情境起居，“餐廚客書”四維一體的社交空間，實現(xiàn)家人之間交往的幸福感；玄關入戶，提升了主人的尊貴感個性品位、藝術格調則是階層感的充分體現(xiàn)20金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院遠洋·萬和公館大云谷·金茂府金茂府地處西韓片區(qū)，市北、嶗山與李滄交界處，因北側靠近海爾工業(yè)園，周邊外來務工人口較多。臨近滁州路，滁州路走大車，東側臨近高架路，噪音粉塵影響較大；西側緊鄰小型建材市場，且附近多老舊的汽車維修門店，周邊居住環(huán)境較差。萬和公館位于嶗山區(qū)浮山后，周邊是魯信長春、金地悅峰等高端住宅社區(qū)，居住氛圍濃厚。醫(yī)療、商超、交通、娛樂等生活配套齊全，且南側600米處即是浮山，自然資源豐富。大云谷金茂府——地段及周邊環(huán)境質素金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院2122大云谷金茂府首開戶型配比戶型面積戶型分布套數(shù)（戶）套數(shù)占比119㎡3#中間戶6223%143㎡3#東、西邊戶6223%165㎡1、2#14054%合計——264100%大云谷金茂府+戶型配比大云谷金茂府1期戶型配比戶型面積戶型分布套數(shù)（戶）占比119㎡3、4#東、西邊戶12423%143㎡3、4#中間戶12423%165㎡1、2、6#24045%184㎡5#西邊戶255%228㎡5#東邊戶255%合計——538100%4#5#6#1#165㎡165㎡165㎡165㎡2#165㎡165㎡3#143㎡119㎡119㎡143㎡143㎡119㎡119㎡143㎡184㎡228㎡165㎡165㎡165㎡165㎡31F25F25F31F24F23F金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院23金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤%119m2三室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館玄關處設有玄關柜，可存放衣物、鞋具等；競品無玄關柜；公館廚房與餐廳相連，動線合理；競品廚房門位于玄關處；公館南向臥室的飄窗兩側均為270°轉角設計，視野及采光效果較好；競品飄窗僅一側做轉角設計；公館南向次臥開間3m，競品南向次臥開間2.9m，空間感更??；競品優(yōu)勢：競品南向主臥開間3.4m，公館南向次臥開間3.1m，空間感更??；大云谷金茂府——戶型對比23金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤%143m2四室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館玄關處設有玄關柜，可存放衣物、鞋具等；競品無玄關柜；公館餐廳帶窗，采光及同風效果較好；競品餐廳與廚房相連，無明窗；公館南向臥室的飄窗兩側均為270°轉角設計，視野及采光效果較好；競品飄窗僅一側做轉角設計；公館客廳空間大，開間寬敞，可規(guī)劃性更高（書房/南向次臥）；公館的超大南向觀景陽臺更占一定優(yōu)勢；競品優(yōu)勢：1.與公館相近的面積，設計為4室產品，空間使用率更高；24大云谷金茂府——戶型對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公攤%165m2四室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館餐廳帶窗，采光及同風效果較好；競品餐廳與廚房相連，無明窗；公館設計超大南向觀景陽臺，競品客廳無陽臺，缺少洗衣、晾衣的功能區(qū)；公館客廳空間大，開間寬敞，可規(guī)劃性更高（書房/南向次臥）；公館動靜分區(qū)，動線合理，競品南向次臥距離客衛(wèi)較遠，使用不便；競品優(yōu)勢：橫向廚房采光面大，寬敞明亮；25大云谷金茂府——戶型對比26萬和公館——綠地率：35%園林設計理念——“書道、茶道、琴道、棋道”細節(jié)上有著“方寸之間見山水”的氣勢，宏觀上有著“留園不復，綠蔭如蓋”的氣魄。隨處可以撞見的細節(jié)處浪漫讓整座府在四季中有了人文的情緒。高高的粉墻隔斷凡塵喧囂，金茂府是在鬧市里府主人的私屬。金茂府的園林側重規(guī)劃的層次和梯度，強調人與景觀聯(lián)動，令業(yè)主有“生活在中央公園里”的感受。園區(qū)利用各自的地形基礎，通過五維立體景觀規(guī)劃，營造自然花園般的歸家感受。打造府園9大景觀與建筑渾然一體的景觀構造，營造四季有景的全時全齡全景園林。金茂府——綠地率：35%大云谷金茂府——園林規(guī)劃金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院從住區(qū)空間維度，體現(xiàn)科技、品質、智慧、健康、舒適的價值觀，圍繞“溫度、濕度、空氣、陽光、噪音、水”六大基本生命元素歷經11年迭代升級的十二大科技體系（建筑科技系統(tǒng)、建筑新能源系統(tǒng)、建筑智能化系統(tǒng)等），展現(xiàn)“舒溫、舒濕、舒氧、舒靜”，使金茂府成為“科技健康人居”的時代代言。延承金茂府地源熱泵系統(tǒng)、毛細管網輻射系統(tǒng)、24小時置換新風系統(tǒng)、智能濕度控制系統(tǒng)、外墻屋面熱阻隔系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)等金茂十二大科技系統(tǒng)，打造出“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒凈”的健康生活環(huán)境；同時引入海爾產城創(chuàng)“1+3+X”智慧社區(qū)體系，為其量身定制了社區(qū)通行證、安全金字塔、網紅跑道、深夜獨處地以及星辰守護等5大社區(qū)智慧場景。大云谷金茂府——十二大科技系統(tǒng)27金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院24小時置換新風系統(tǒng)毛細管網輻射系統(tǒng)24h新風置換在每個房間均采用下送風上回風技術，每個空間新鮮空氣沿著地面向上擴散，將室內熱濁的空氣由頂部排風口排出，另外衛(wèi)生間和廚房設置分散式排風系統(tǒng)保證廚衛(wèi)異味不會擴散到其他區(qū)域。全屋新風每小時置換0.6-0.8次，使室內空氣100%有效置換，達到五星級酒店客房的標準。毛細管網恒溫系統(tǒng)采用仿生學原理，將德國進口3~4mm的PPR管材鋪設在房屋天花板和局部墻面裝飾面層內，通過面輻射的方式，與室內進行熱量交換，讓室內溫度舒適宜人，冬季溫暖而不燥熱，夏季涼爽而不寒冷。整個系統(tǒng)無噪音、無吹風感、溫度均勻、高效節(jié)能、高舒適性、免維護免清洗等優(yōu)點。溫濕度智能控制系統(tǒng)冬季向地下取熱向室內供暖，夏季向地下釋熱并向室內供冷，室內設置有溫度探測裝置，聯(lián)動毛細管網水流調節(jié)，保持室內夏季24~26℃，冬季20~22℃人體舒適的溫度環(huán)境。夏季利用雙冷源組合式新風機組，智能開啟直接膨脹式除濕機組，保證新風含濕量小于等于8g/kg，從而控制室內濕度不大于70%；冬季利用高壓柱塞泵將軟化水水壓提高,并采用專業(yè)噴嘴將其霧化，每秒產生50億個霧滴，霧滴的直徑僅為3～10μm，從而高效完成空氣加濕。循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)采用地下深層土壤相對恒溫的特點，將U型管道深埋地下135米左右，與土壤恒溫場進行冷熱源交換，冬天從地下吸收熱量，夏天向地下釋放熱量，保持夏季室內24~26℃，冬季20~22℃人體最舒適溫度，環(huán)保節(jié)能高效，實現(xiàn)一個系統(tǒng)既能供暖又能供冷，且運行費用較低，全天開啟不心疼，無噪音、溫度均勻穩(wěn)定，是國家提倡的新型環(huán)保能源系統(tǒng)。大云谷金茂府——十二大科技系統(tǒng)28智能家居控制系統(tǒng)GVS視聲為其提供智能調光照明、智能感應照明、安全防范、VRV空調控制、新風控制、智能窗簾控制、電梯呼叫、情景模式、移動終端互聯(lián)等智能控制與服務。視聲智能窗簾控制系統(tǒng)讓人們通過手機APP或智能觸摸面板即可自動開啟窗簾，悠然享受窗外精致的園林景觀，充分發(fā)揮大飄窗的觀景功能。同時，智能窗簾控制系統(tǒng)還可以和家中的燈光、背景音樂等設備聯(lián)動打造溫馨甜蜜的個性化智能生活場景。同層排水系統(tǒng)24小時熱水供應系統(tǒng)采用吉博力同層排水系統(tǒng)，相比傳統(tǒng)的隔層排水方式，具有噪音小且無異味的特點。潔具采用嵌入式設計，離地懸空，地面不留任何無法清潔區(qū)，衛(wèi)生無死角，美觀又易于清理。同時因同層排水的衛(wèi)生間支管管道集中布置于本層套內，不侵占下層空間、產權明晰，檢修與維護均可在本戶內進行，無需打擾下層住戶。另外，整個衛(wèi)生間管道除立管外，水平管無需穿越樓板，以橫排水方式與立管相連，衛(wèi)生間布局更自由。采用國內先進的凈水系統(tǒng)，在各入戶給水管道上安裝前置反沖洗過濾器，過濾精度高達90微米，有效去除水中泥沙鐵銹等大顆粒雜質，保護管道和涉水設備，延長使用壽命；廚房末端配置的直飲水設備，采用熔噴聚苯烯+醫(yī)療級別的尼龍打褶膜+高性能燒結活性炭棒三級過濾，高效去除水中余氯、重金屬和揮發(fā)性化學物等有害物質，同時保留對人體有益的礦物質，極大程度保障業(yè)主的用水健康，并且設備智能提醒客戶換芯，極大方便客戶使用，確保過濾效果。大云谷金茂府——十二大科技系統(tǒng)29外墻、屋頂、地面保溫系統(tǒng)從外到內為基層墻體、界面劑、保溫層、涂塑玻纖網格布、抗裂砂漿、飾面基層、外飾面七層設計，采用比傳統(tǒng)住宅更嚴格的工藝功法及節(jié)能規(guī)范，多重措施對室外溫度做到了有效阻隔，從樓基到樓頂形成嚴密隔熱保溫形體，給整棟建筑穿上了一件保暖外衣，能減少室內能量流失，即使室外溫度變化劇烈，室內依舊溫度適宜。外墻高效保溫隔熱材料，阻燃性好，保溫性能優(yōu)良，物理性突出。高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)建筑外窗充分考慮水密性、氣密性、隔熱、隔音、遮陽感等一系列重要的功能，采用斷橋鋁合金型材與雙層中空LOW-E玻璃，斷橋鋁合金型材具有良好斷熱性能，防止空氣滲透。雙層中空LOW-E玻璃能夠有效遮擋部分太陽光照，有效地阻止紫外線和紅外線等不可見光，保留可見光部分，能夠使射入到室內的陽光既滿足室內照度要求，又能有效阻擋夏季的輻射熱，起到良好的隔熱節(jié)能效果。節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)與外墻保溫系統(tǒng)相輔相成，最大限度節(jié)約能耗，保證室內生活的舒適度。抗干擾隔音降噪系統(tǒng)除了傳統(tǒng)住宅樓板之外，金茂府的樓板墊層綜合厚度約為150mm，能有效隔絕樓層間噪音的傳遞；外窗采用雙層中空LOW-E玻璃，有效隔絕室外噪音；同時插座于同一堵墻兩側均有設置時，線于墻兩側錯位設置，避免線盒對穿造成隔聲弱點。在分戶墻上，孔洞封堵施工用二次澆注方式完成，有效避免砌筑封堵不嚴造成的漏聲。同時管道、風道、排水管道控制流速，采取有效減振構件及施工方案；設備管井機房隔墻采取吸音措施。有效去除居住環(huán)境中的噪音干擾，營造安靜怡人的生活環(huán)境。大云谷金茂府——十二大科技系統(tǒng)30抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)在初效過濾網、中效過濾網基礎上，增配兩級靜電除塵，通過四級過濾單元，有效過濾室外新風中的PM2.5、細菌、花粉等，過濾效率≥90%，顯熱熱回收段有效利用室內余冷和余熱，并避免細菌交叉感染。凈水直飲系統(tǒng)末端過濾凈水系統(tǒng)，從入戶過濾開始，過濾精度小于0.0001μm，高精度食品級椰殼活性炭濾芯和反滲透技術再次有效吸附余氯、有機物，去除重金屬等致癌物，同時保留對人體有益的微量元素和礦物質，使水質達到可以直接飲用的水平。大云谷金茂府——十二大科技系統(tǒng)3132金茂府產品的客群定位：為城市中產財智人群營造宜居的生活環(huán)境來訪途徑：認可金茂品質，口碑傳播較為明顯，主要客戶來源內部推薦、老帶新及老再購；（1、金茂自渠帶客，傭金提點3個點起；2、鼓勵員工內部推薦，具體獎勵未釋放；）居住區(qū)域：項目位于嶗山、市北、李滄三區(qū)交匯處，項目價格篩掉大部分李滄片區(qū)客戶，目前意向客戶主要以市北、嶗山區(qū)域居多；意向面積+置業(yè)目的：項目定位高端改善，客戶主要以改善為主，養(yǎng)老為輔，產品面積偏向于140-160的四居產品；大云谷金茂府——客戶情況客戶來訪途徑1、內部推薦2、老帶新/老再購3、圍擋/現(xiàn)場包裝4、付費推廣5、活動邀約6、線上媒體1、市北2、嶗山3、市南4、李滄5、城陽6、平度/即墨7、外省客戶居住區(qū)域意向面積意向單價置業(yè)目的意向總價改善為主養(yǎng)老為輔500-600萬140-160平3.8-4萬金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院遼陽路勁松五路河馬石片區(qū)2.4萬3.2萬湖光山色2.8萬浮山后六小區(qū)3萬曙光山色3.5萬香山苑2.9萬浮山后四小區(qū)3.2萬靜湖瑯園3萬浮山新區(qū)均價2.8-3.5萬/m24.6萬金地悅峰3.4萬魯信長春花園4.1萬印象畔3.3萬遠洋自然3.8萬遠洋風景3.4萬香邑暖山萬和公館3.9萬東城國際3萬東盛花園3.2萬金頂花園2.5萬浮山后一小區(qū)均價3-4.6萬/m23.3萬金光麗園2.9萬春光山色3.2萬魯信含章花園2.5萬大埠東小區(qū)均價2.5-3.3萬/m23.3萬遠洋萬和城2.5萬浮山后二小區(qū)2.9萬明翠雅庭2.4萬浮山后三小區(qū)3.1萬陽光山色3.2萬四季景園均價2.4-3.3萬/m2恒苑小區(qū)萬和公館與西韓區(qū)域對比金茂府周邊二手房均價范圍為2.3-2.9萬/平，遠低于公館周邊二手房均價范圍3-4.6萬/平，最高差價約1.7萬/平，根據(jù)項目所在片區(qū)均價對比，金茂府價格應遠低于公館價格；2.9萬竹韻山色2.6萬天林家園2.4萬西韓新苑2.3萬左岸風度2.7萬采菊苑2.8萬青建依山半島均價2.3-2.9萬/m2大云谷金茂府——周邊二手房價格對比33金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院34遠洋萬和公館與金茂府對比序號項目分析維度遠洋萬和公館金茂府競品品質與公館對比（打擊說辭與打擊點）1地段價值嶗山區(qū)浮山后板塊嶗山區(qū)西韓板塊1、公館位于嶗山區(qū)浮山腳下的成熟居住區(qū)2、金茂府位于嶗山、李滄、市北交匯處，周邊大多規(guī)劃待建建筑2景觀資源山景資源，正對浮山，地處浮山山勢山腳，地基地勢高出周邊無1、公館正對浮山，直面浮山山體景色，位于浮山山腳，地勢天然高于周邊社區(qū)；

2、金茂府，無山景、無海景；3交通配套M4勁松四路站（600m）M2東韓站（1.4km）M3地鐵大廈站（1.5km）金茂府距離周邊地鐵口均超過1公里4教育配套2所幼兒園；

2所公立小學：浮山小學（500米），實驗二?。?.4km)；

2所公立中學，青島65中，青島第二實驗中學中韓小學、東韓小學、合肥路小學、嶗山區(qū)實驗初中、青島第六十七中、嶗山區(qū)第七中學萬和公館小學為實驗二小，為青島排名第十小學；

中學學區(qū)資源相同距青島65中均為1Km，但萬和公館距離青島第二實驗中學更近，只有500米可步行上下學接送孩子。5醫(yī)療配套3KM范圍：青醫(yī)附院東院，齊魯醫(yī)院，婦女兒童醫(yī)院，明岐中醫(yī)醫(yī)院3KM范圍：齊魯醫(yī)院、嶗山博厚中韓醫(yī)院萬和公館享有3所甲等醫(yī)院資源，且距離醫(yī)院距離適中；

金茂府享有2所醫(yī)院資源6商業(yè)配套大潤發(fā)（直線800米），大拇指廣場，卜蜂蓮花，佳世客(1.8km)，奉天惠購物廣場，埠西綜合農貿市場（800m)佳世客，凱德MALL、保利廣場萬和公館周邊商業(yè)配套更齊全，距各商超更近更方便生活金茂府僅靠遠景規(guī)劃，持續(xù)造夢，目前配套只能借助新都心商圈7休閑配套國信體育中心(800米），浮山森林公園(600m)無萬和公館距離國信體育館只有800米距離，健身運動更加方便8品牌實力遠洋&才高金茂&海爾持平9產品系打造萬和系高端產品系中的公館產品系列定位高凈值人群與城市共成長，打造出建筑健康的時代作品，是遠洋在國內打造的第4個公館項目金茂府是金茂三大主力產品——府、悅、墅中的頂端產品，堅持高端定位和精品路線，面向城市新中產高凈值人群萬和公館的產品系面向高凈值人群，客戶階層屬于已成功階層；金茂府面向客群與公館基本一致10居住舒適度容積率2.8綠地率35%-40%容積率4.38綠地率35%萬和公館低容積率，高綠地率，居住舒適；

金茂府容積率高，居住感差11周邊人文地脈周邊成熟高端住區(qū)，高凈值人群聚集地，周邊小區(qū)例如：魯信長春花園，湖光山色，金地悅峰，遠洋風景/自然因北側靠近海爾工業(yè)園，周邊外來務工人口較多。臨近滁州路，滁州路走大車，東側臨近高架路，噪音粉塵影響較大；西側緊鄰小型建材市場，且附近多老舊的汽車維修門店。萬和公館：周邊高端社區(qū)，人群層級與能級高；

金茂府：滁洲路臟亂差現(xiàn)象明顯，人群混雜。12周邊二房價格二手房價格：3.1-3.9萬元/平二手房價格：2.3-2.9萬元/平萬和公館周邊二房價格更高，物業(yè)價值更高大云谷金茂府——優(yōu)劣勢對比金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院35金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院大云谷金茂府——劣勢分析類別項目劣勢情況開發(fā)商品牌1、金茂府類似“金抹布”，高端氣質的外表，但是產品及周邊環(huán)境、配套難以支撐，項目定位與區(qū)域、客群形成矛盾，不匹配；2、金茂府并非獨立操盤，原始大股東是海爾，所以金茂府品牌無法100%還原和落地，產品力也會打折扣；周邊規(guī)劃1、項目位于兩區(qū)交界的交通要道處，周邊大多以回遷社區(qū)為主，區(qū)域內缺乏成熟配套，城市界面較差；2、與公館相比無山景資源，距離海邊直線距離較遠，項目的自然資源配套較差；3、36000元/㎡的價格與周邊兩萬二三的二手房房價相比偏高，相近的價格客戶完全可以選擇住在萬和公館浮山腳下，周邊金地悅峰成熟高端圈層社區(qū)，因此沒有可比性，價格高，性價比差；產品1、十二大科技系統(tǒng)并非領先配置，10年前城陽區(qū)的天泰城已經采用地源熱泵，全置換新風等；2、科技系統(tǒng)配置越多，后期維護成本也會很高，日常使用成本高，反而增加生活負擔，且科技系統(tǒng)配置更新?lián)Q代頻次較高，后期更換也比較麻煩；3、金茂府4.38的容積率與公館2.8的容積率相比，是一個大體量、高密度的社區(qū)規(guī)劃，后期居民的居住舒適度較差；交付時間開盤預計在8月中旬，相比于萬和城2021年9月交付，金茂府預計交付時間2022年年底，交房時間較晚佳源華府基礎信息項目地址松嶺路、仙霞嶺路交界戶型區(qū)間126-190㎡（一期產品）

126㎡（3室）、148㎡（4室）、169㎡（3室）、190㎡（4室）開發(fā)商佳源集團和青島領世華府地產有限公司合作開發(fā)綠地率38%占地面積19.37萬㎡（一期3.7萬㎡）停車位車位配比1:1.5左右建筑面積78萬㎡（一期19萬㎡）交付標準5500元/平容積率3.79銷售均價47000-48000元/㎡物業(yè)類別洋房,小高層交房時間——產權年限70年物業(yè)公司海爾物業(yè)有限公司開盤時間2019年6月21日物業(yè)費4.8元/平/月項目規(guī)劃：項目為朱家洼社區(qū)改造項目，2019年6月20日首開，首開1-4號樓。戶型面積為126㎡（三室）、148㎡（四室）、169㎡（三室），整體成交均價47000-48000元/㎡，含5500元/㎡精裝。銷售動態(tài)：2019年6月20日首開，首開1-4號樓。6、7號樓已加推（26F，52戶，169-190㎡戶型）目前全部順銷。2020年7月份中旬加推8#，（30F150-169㎡戶型），約120房源；現(xiàn)場已撤銷渠道，目前實行全民營銷，單套獎勵金額3萬；整盤推出703套房源，目前剩余190套左右。優(yōu)惠政策：案場優(yōu)惠95-96折，一次性可根據(jù)回款情況額外申請優(yōu)惠；項目數(shù)據(jù)：周來電：15組，周來訪：60組；佳源華府36佳源華府回遷安置三期二期商業(yè)+辦公一期在售松嶺路（濱海大道）銀川東路仙霞嶺路15班幼兒園金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院佳源華府產品分期情況共分三期開發(fā)，總建78萬㎡，涵蓋高端住宅、集中性商業(yè)、公寓、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，規(guī)劃有綜合性商業(yè)、超五星級酒店、高端會所、幼兒園等社區(qū)綜合配套，集金融辦公、高端居住、休閑娛樂于一體。1#地塊為安置房,總占地面積4.06萬㎡,規(guī)劃建面20.17萬㎡,容積率3.44,建筑密度25%,綠地率30%,共建設7棟住宅樓(2棟26F+2棟27F+3棟29F),此外還配建7700㎡的15班幼兒園。

2#地塊面積最大,為商住混合用地,占地面積9.83萬㎡,規(guī)劃建面62.03萬㎡,容積率4.47,建筑密度30%,綠地率25%;建設13棟高層住宅、此外還將建設SOHO,安置SOHO,LOFT,辦公樓,安置辦公樓,商場以及酒店。

3#同樣為商住混合地塊,占地面積3.68萬㎡,規(guī)劃總建面19.22萬㎡,容積率3.79,建筑密度25%,綠地率30%。共建設9棟高層,其中1棟為辦公樓,其他為住宅。

7#地塊為商住混合用地,共建設2棟樓,1棟底商+住宅,另一棟為辦公樓,占地面積9400㎡,規(guī)劃建面6.9萬㎡,容積率5.41,建筑密度40%,綠地率為25%。一期在售9棟高層二期13棟高層回遷區(qū)SOHO，LOFT，辦公，商場，酒店金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院37佳源華府產品規(guī)劃與戶型配置一期占地3.7萬方，容積率3.79，總建約19萬方，地上規(guī)劃8棟住宅樓+1棟公寓，住宅共834套；2019.6.24日首次開盤推出1-4#樓，產品面積126㎡、148㎡、151㎡、169㎡四種戶型，共計424套房源，整體成交均價46000元/㎡，起價43000元/㎡（含4920元/㎡精裝）。成交均價46500元/㎡，且購房強制購買車位，30萬/個。2019年11月3日，加推6#高層，7#平墅。目前7#平墅售罄，均價4.8-5.1萬/平，6#樓高層均價4.7萬/平。一期戶型配比戶型面積總套數(shù)套數(shù)占比126㎡15418%148㎡15418%151㎡23428%169㎡23428%190㎡587%佳源華府項目一期1#21F已售未售2#27F3#29F4#29F6#29F5#30F7#29F8#29F9#公寓在售190㎡126㎡148㎡169㎡151㎡126㎡148㎡148㎡126㎡148㎡148㎡126㎡148㎡148㎡169㎡151㎡169㎡151㎡169㎡151㎡169㎡151㎡190㎡公寓樓產品未定樓座單元數(shù)層數(shù)戶型面積房型總套數(shù)1#221F126㎡三室兩廳兩衛(wèi)42148㎡四室兩廳兩衛(wèi)422#227F126㎡三室兩廳兩衛(wèi)54148㎡四室兩廳兩衛(wèi)543#229F126㎡三室兩廳兩衛(wèi)58148㎡四室兩廳兩衛(wèi)584#229F151㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)58169㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)585#230F151㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)60169㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)606#229F151㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)58169㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)587#129F190㎡四室兩廳兩衛(wèi)588#229F151㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)58169㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)58——合計834金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院38佳源華府戶型對比公攤27%151m2三室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館餐廳帶窗，采光及同風效果較好；競品餐廳與廚房相連，無明窗；公館戶型南北進深短，布局方正，競品戶型不方正，缺東北角，部分關注風水的客戶有抗性；公館動靜分區(qū)，動線合理，競品走廊面積大，造成空間浪費，且北臥臨近電梯間，居住感較差；公館戶型為全明戶型，競品客衛(wèi)無窗；公館客廳開間6.9m，競品客廳開間6.6m，居住空間感?。桓偲穬?yōu)勢：衛(wèi)生間干濕分離；金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院39佳源華府戶型對比公攤27%169m2三室兩廳三衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院公館優(yōu)勢：公館餐廳帶窗，采光及同風效果較好；競品餐廳與廚房相連，無明窗；公館戶型為全明戶型，競品客衛(wèi)無窗，通風防潮效果差；公館客廳開間6.9m，競品客廳開間6.7m，居住空間感??；競品優(yōu)勢：南向次臥套房設計，整體戶型三衛(wèi)設計，匹配改善型客戶需求；廚房橫向采光，通風采光效果好；40類別項目劣勢情況開發(fā)商品牌佳源集團的開發(fā)商實力與開發(fā)水平位居二線，產品線與開發(fā)理念沒有遠洋先進。周邊規(guī)劃佳源華府周邊為嶗山行政核心區(qū)，金家?guī)X核心地區(qū)，周邊繁華吵鬧，不是適合居住的生活區(qū)。產品而佳源華府產品為高層，容積率3.79，社區(qū)居住舒適性弱，萬和公館小高產品與洋房產品在主城區(qū)尤其是嶗山區(qū)浮山后區(qū)域，產品屬性具有稀缺性，萬和公館容積率2.8，社區(qū)居住上更加舒適。價格佳源華府高層均價47000-48000元/平，可以更少的錢購買萬和公館的洋房產品，更少的錢住更舒適的房源。佳源華府劣勢分析41金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院42序號項目

分析維度佳源華府萬和公館競品質素是否優(yōu)于公館（原因）合理價差1地段價值嶗山金家?guī)X板塊（主商務區(qū)域）嶗山浮山后板塊（主居住區(qū)域）√（競品地段未來升值潛力更高）-15002景觀資源山海景觀資源山景資源√-10003交通配套地鐵M11號線青島二中站地鐵上蓋4教育配套4所幼兒園、2所公立小學+1所項目自帶規(guī)劃小學、2所公立初中2所幼兒園+項目自帶規(guī)劃幼兒園、2所公立小學、2所公立初中√（競品多為國際化幼兒園、中小學配套相近）-5005醫(yī)療配套1km范圍內僅有一處衛(wèi)生服務站1km范圍內有一所青醫(yī)附院東院，齊魯醫(yī)院和婦女兒童醫(yī)院、明岐中醫(yī)醫(yī)院6商業(yè)配套麗達、百盛、金獅廣場大潤發(fā)，大拇指廣場、卜蜂蓮花、佳世客、奉天惠購物廣場、埠西綜合農貿市場7休閑配套青島大劇院、國際會展中心等配套國信體育中心等√（競品市政休閑配套更突出）-10008品牌實力佳源集團與青島本土企業(yè)領世華府合作開發(fā)遠洋集團9項目規(guī)模建面78萬方建面13.23萬方√（競品體量更大）-100010居住舒適度容積率3.79容積率2.811產品品質住宅、集中性商業(yè)、公寓、寫字樓住宅、底商√（競品業(yè)態(tài)更為齊全）-100012居住氛圍回遷占比5%左右回遷占比1%左右-成交均價成交均價4600040000（推測）-6000佳源華府劣勢分析金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院43從開發(fā)商品質來說，佳源集團的開發(fā)商實力與開發(fā)水平位居二線，產品線與開發(fā)理念沒有遠洋先進。雖然在國內多地都有布局，但開發(fā)水平與實力不能與國內一線開發(fā)商相比，在開發(fā)商方面出現(xiàn)很大的不確定性。從產品上來說，佳源華府產品是高層，萬和公館小高產品與洋房產品在主城區(qū)尤其是嶗山區(qū)浮山后區(qū)域，產品屬性具有稀缺性，屬于賣掉一套少在套的房源，而佳源華府產品為高層，高層居住舒適性差。佳源華府的容積率3.79，萬和公館容積率2.8，萬和公館居住上更加舒適。再者周邊的環(huán)境，佳源華府周邊為嶗山行政核心區(qū)，金家?guī)X核心地區(qū)，周邊繁華吵鬧，不是適合居住的生活區(qū)。價格上來說，佳源華府高層均價47000-48000元/平，可以更少的錢購買萬和公館的洋房產品，更少的錢住更舒適的房源。佳源華府打擊說辭金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院青島印象品基礎信息項目地址合肥路以南，深圳路以東戶型區(qū)間105-147㎡三房、四房開發(fā)商青島城市建設集團綠地率35.1%占地面積3.86萬㎡停車位1263個，地上126個，地下1137個建筑面積17.04萬㎡交付標準無（一口價房價）可選裝修風格（英倫/北歐）容積率3銷售均價41000-44000元/m2物業(yè)類別小高層,高層交房時間2022年4月30日產權年限70年青島城建物業(yè)管理公司青島城建物業(yè)管理公司開盤時間6月20日物業(yè)費——項目規(guī)劃：規(guī)劃建設3棟17F小高，4棟18F小高，3棟26F高層，約816套房源。戶型包含建面約105-147㎡三居、四居；營銷節(jié)點：

6月6日開放131戶型雙風格2個樣板間，同步啟動意向登記，驗資100萬，6月16日認籌，認籌金額50萬，優(yōu)惠1%；6月20日首開，推出2#、3#、4#、6#，共推出了314套房源，總貨值約17億元，當天實際去化僅30余套，產品131-147㎡三房、四房，截止目前庫存約170套，8月順推5#樓，共72套，目前剩余約40套，預計9月10日加推9#樓；營銷推廣：城建自有小區(qū)社區(qū)廣告（道閘，電梯框架）；營銷政策：案場優(yōu)惠98折，8月調整為99折；7月1日開始引入渠道，貝殼，Q房網，日均到訪20組左右，渠道費約7-8萬元/套；項目數(shù)據(jù)：周來電：10組，周來訪：90組；青島印象品10#9#8#7#5#6#4#2#3#1#26F26F26F18F18F17F18F18F17F17F金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院青島印象品產品規(guī)劃與產品配置青島印象品項目整體以132m2戶型為主，占比43%，117m2，105m2，122m2戶型其次，分別占比14%。一期二期青島印象品戶型配比戶型面積戶型分布套數(shù)（戶）套數(shù)占比117㎡9#、10#東西邊戶10414%105㎡9#、10#中間邊戶10414%112㎡9#、10#中間戶527%122㎡2#10214%132㎡1#、3#、4#、5#、7#32243%147㎡6#689%合計——752100%10#9#8#7#5#6#4#2#1#3#AABCBAABCB人才公寓A戶型117m2三室兩廳兩衛(wèi)B戶型105m2三室兩廳兩衛(wèi)C戶型112m2三室兩廳兩衛(wèi)D戶型122m2三室兩廳兩衛(wèi)E戶型132m2三室兩廳兩衛(wèi)F戶型147m2四室兩廳兩衛(wèi)DDDDDDFFFFEEEEEEEEEEEEEEEEEE26F26F26F18F18F17F18F18F17F17F金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院45金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院印象品戶型對比公攤27%117m2三室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館動靜分區(qū)，動線合理，競品走廊面積大，造成空間浪費；公館廚房與餐廳相連，動線合理，競品廚房出口正對入戶門；公館南向次臥開間3m，競品南向次臥開間2.9m，居住空間感??；競品優(yōu)勢：南向客廳與次臥連通陽臺，空間使用率高；南向主臥開間3.5m，公館南向主臥開間3.1m，居住空間感較大；衛(wèi)生間干濕分離；46金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院印象品戶型對比公攤25%132m2三室兩廳兩衛(wèi)公館優(yōu)勢：公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館動靜分區(qū)，競品入戶門與南次臥距離近，私密性差；競品南次臥距衛(wèi)生間較遠，生活上不方便；競品優(yōu)勢：南向客廳與次臥連通陽臺，空間使用率高；衛(wèi)生間干濕分離；競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢4748金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院印象品戶型對比公攤25%105m2三室兩廳一衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：公館玄關處設有玄關柜，可存放衣物、鞋具等；競品無玄關柜，入戶私密性也較差；公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；競品套三設計，各功能區(qū)較擁擠，且只有一個衛(wèi)生間；競品優(yōu)勢：南向客廳與次臥連通陽臺，空間使用率高；衛(wèi)生間干濕分離；49金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院印象品戶型對比公攤27%122m2三室兩廳兩衛(wèi)競品優(yōu)勢公館優(yōu)勢公館優(yōu)勢：競品入戶門與南向次臥門相對，私密性較差；公館南向臥室均贈送飄窗，競品主臥無飄窗設計，居住舒適性減弱；公館功能分區(qū)合理，競品南向次臥距離客衛(wèi)較遠，動線不合理；競品餐廳位于客衛(wèi)門口，使用感較差；競品優(yōu)勢：南向客廳與次臥連通陽臺，空間使用率高；衛(wèi)生間干濕分離；類別項目劣勢情況開發(fā)商品牌青島城建是青島本土開發(fā)商，開發(fā)格局一直局限在青島地區(qū)，開發(fā)理念沒有遠洋先進周邊規(guī)劃周邊小區(qū)為車家下莊村回遷社區(qū)，周圍居住人群的品質不如萬和城；北側張村河以北是中韓產業(yè)園區(qū)，多為廠區(qū)，居住環(huán)境差！交通項目的地鐵配套，距離地鐵口沿路需要1KM才能到達，乘坐地鐵非常不方便；緊臨青銀高速，來往車輛的廢氣與灰塵會污染空氣，不適宜居?。簧坛涮醉椖恐苓厸]有商業(yè)配套，居住生活購物不方便，未來建設的宜家不是傳統(tǒng)的商超購物廣場，不適合居住與生活的購物與采購！物業(yè)服務物業(yè)是青島城建物業(yè)管理公司，物業(yè)質量不如遠洋物業(yè)，遠洋物業(yè)2019年青島物業(yè)服務信用評價“紅榜”第6名。交付時間現(xiàn)在還未開盤，交付時間預計在2023年，交付時間晚青島印象品劣勢分析50金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院從開發(fā)商品質來說，青島印象品的開發(fā)商是青島城建，青島城建是青島本土開發(fā)商，一直圍繞青島本土進行開發(fā)，他們并沒有成熟的開發(fā)經驗，所有的項目開發(fā)還都在摸索試驗階段中，而遠洋他有成熟的開發(fā)經驗，全球開發(fā)了近兩百個項目，不管是住宅剛需，剛改，高端改善，別墅，商業(yè)，綜合體項目，我們全都有很成熟的開發(fā)經驗，而我們萬和系，他是經過十年的研發(fā)改造升級，針對全都是高端客群的改善型需求，可以說是一個非常完美的產品了！所以綜合來考慮我們的品質跟他們完全不在一個檔次。再者周邊的環(huán)境，印象品跟挨著青銀高速，青銀高速是青島市區(qū)里邊車流量十分巨大的高速終點，車流的廢氣與揚塵會到達小區(qū)里邊，特別影響空氣質量，影響身體健康。而我們遠洋萬和城項目南側的浮山，被譽為青島綠肺、天然氧吧。現(xiàn)已打造成3200畝浮山森林公園，也將成為青島市區(qū)最大的森林公園，對居住健康非常有幫助！交通上來說，項目旁邊經過的地鐵2#線，從印象品出發(fā)要到達最近的地鐵口沿路需要1KM才能到達，生活中乘坐地鐵非常不方便，如果要走路去需要走15分鐘，地鐵的便利性不存在了；而我們遠洋萬和城是地鐵上蓋，售樓處門外就是地鐵4#線的地鐵口，出小區(qū)門就可以非常便利地乘坐地鐵可以到達青島市各區(qū)域！在便利性上不是一個層級。從周邊商業(yè)配套上來說，印象品周邊沒有大型商場，在生活購物進行采買的時候非常不方便，正在建設的宜家畢竟不是傳統(tǒng)的商超，如果是休閑的話是能夠滿足的，但生活購物、家居采買去宜家會非常不方便，距離最近的大拇指廣場接近2KM。而我們遠洋萬和城項目周邊有大潤發(fā)，大拇指廣場、卜蜂蓮花、佳世客、奉天惠購物廣場、南面隔路就是遼商綜合農貿市場等滿足日常的吃喝玩樂購和生活所需！青島印象品打擊說辭51金地宸悅東宸府金茂府佳源華府印象品融創(chuàng)壹號院融創(chuàng)嶗山壹號院（海爾產城創(chuàng)東方悅府）基礎信息項目地址遼陽東路111號（青島科技大學北側、國際高爾夫球場西側）戶型區(qū)間140-214㎡開發(fā)商青島浩中房地產有限公司（海爾&融創(chuàng)）綠地率35%占