2015年河北出版?zhèn)髅轿幕瘎?chuàng)意園區(qū)市場調(diào)研8

2011年河北出版?zhèn)髅轿幕瘎?chuàng)意園區(qū)市場調(diào)研8二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)個案研究成果社區(qū)項目概況物業(yè)類型文化創(chuàng)意園建筑類型四合院、獨棟、聯(lián)排、疊拼、SOHO、用地面積101>.77萬方（一期6萬㎡，二期4.7萬㎡）地上：10.77萬平方米建筑面積地下：1.21萬平方米總套數(shù)總共297戶（不包括小高層）裝修情況毛坯交房，框架結(jié)構(gòu)，空間自由分割戶型面積297-686平米（層高3-3.5米）四合院/獨棟：均價7000-8000均價聯(lián)排疊拼：均價6500小高層12F：均價3300建筑密度21%容積率0.69綠地率45%首期開盤時間2010年10月土地性質(zhì)50年產(chǎn)權(quán)創(chuàng)意地產(chǎn)物業(yè)費2.00元/平方米·月運營商河北上京上城水岸文化創(chuàng)意園投資公司新華區(qū)石清路毗盧寺對面地址（北邊是規(guī)劃中的798畝燕趙文化生態(tài)園）營銷概念：成果社區(qū)，就是有各種大房子，以及一個大農(nóng)場。在成果，如果業(yè)主不在農(nóng)場，也不在農(nóng)作物資料館，那就在社區(qū)的大房子里了。成果社區(qū)的大房子，功能有兩種：興趣室和非興趣室；興趣室又分兩種：這一種興趣室和那一種興趣室。顯而易見，成果對房子的看法是：能助長各種生活樂趣。最小的297平，最大的近700平，約7-10間大小不一的興趣室。營銷概念：開心農(nóng)場成果農(nóng)場方圓165畝，計劃分割成837塊農(nóng)地，每塊100多平供租賃，每一位業(yè)主都能有自己的一畝三分地。業(yè)主的自留地運營方也會聘請經(jīng)驗豐富的老農(nóng)或農(nóng)業(yè)專家?guī)兔κ帐盎蚪o出建議，社區(qū)也將提供志愿者，會所里還有農(nóng)作物資料館供業(yè)主參閱。整體規(guī)劃（創(chuàng)意配套）道路引導(dǎo)地標(biāo)：特洛伊木馬中心藝術(shù)廣場商務(wù)中心(售樓處)文化景墻主入口整體規(guī)劃（業(yè)態(tài)分區(qū)）藝術(shù)研究中心四合院(1層+地下)研究所獨棟(2-3層+地下)藝術(shù)創(chuàng)意工作室聯(lián)排(2-3層+地下)創(chuàng)意設(shè)計SOHO疊拼(地下至2層、3-5層)藝術(shù)研究中心創(chuàng)意辦公小高層(12F平層)研究所藝術(shù)研究中心藝術(shù)研究中創(chuàng)意辦公創(chuàng)意辦公心創(chuàng)意設(shè)計創(chuàng)意辦公藝術(shù)創(chuàng)意SOHO工作室創(chuàng)意創(chuàng)意設(shè)創(chuàng)意辦公SOH計藝術(shù)創(chuàng)意OSOHO工作室創(chuàng)意設(shè)計創(chuàng)意辦公SOHO建筑設(shè)計服務(wù)于成果社區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要，與社區(qū)的整體功能相互補充，社區(qū)創(chuàng)意藝術(shù)成果將在這里體現(xiàn)。建筑設(shè)計突出了房子的功能性，注重室內(nèi)與室外的關(guān)系，外觀沒有花里胡哨的裝飾，卻方便再屋內(nèi)欣賞院里的花花草草。建筑設(shè)計農(nóng)場的各種元素可在建筑上找到影子，“金谷倉”創(chuàng)意售樓處在提升這個地區(qū)空間品質(zhì)的同時，未來將改為商業(yè)中心，成為與毗盧寺呼應(yīng)的大型地標(biāo)。戶型配比定位為辦公、居住、工作室的“多功能的大房子”，戶型設(shè)計均較大：四合院/獨棟面積集中在470-550㎡，聯(lián)排疊拼面積集中在300-390㎡，最小面積小高層120㎡左右總建筑面積地下一層二層三層四層五層A1四合院553141412----A2四合院668197471----B1獨棟469165149155---B2獨棟499169165165---B3獨棟51114615211895--B4獨棟51914515214478C1聯(lián)排3908712111072--C2聯(lián)排38791131165---D1a-SOHO357126122109---D1b-SOHO324---13410981D1c-SOHO32611711396---D1d-SOHO297---1209681D2a-SOHO388124124140---D2b-SOHO331---14212267D2c-SOHO364117117130---D2d-SOHO311---13211267小高層12F120（二期正在建）戶型設(shè)計效果圖-A戶型四合院戶型設(shè)計效果圖-B戶型獨棟戶型設(shè)計效果圖-C戶型聯(lián)排戶型設(shè)計效果圖-D戶型疊拼（創(chuàng)意SOHO）戶型設(shè)計（因戶型設(shè)計均較大，在此選取對本案有借鑒意義的疊拼SOHO房型進行研究）總建筑面積地下一層二層三層四層五層D1d-SOHO297---1209681三層120㎡四層96㎡五層81㎡戶型設(shè)計（因戶型設(shè)計均較大，在此選取對本案有借鑒意義的疊拼SOHO房型進行研究）總建筑面積地下一層二層三層四層五層D1c-SOHO32611711396---地下117㎡一層113㎡二層96㎡營銷特色（廣告創(chuàng)意）營銷特色（廣告創(chuàng)意）銷售及客群成果社區(qū)定位為辦公、居住、創(chuàng)意工作室的“多功能的大房子”，意在吸引各類設(shè)計、創(chuàng)意、文化產(chǎn)業(yè)人群。作為河北第一個大型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，及新穎獨特的農(nóng)場概念，讓人耳目一新的廣告及設(shè)計，推出市場便受到不少關(guān)注和好評。但戶型面積偏大，及相對周邊地區(qū)較高的均價，也影響了后期本項目去化速度?？偨ㄖ娣e均價總價銷售情況A區(qū)-四合院553-6687500-8000400萬起去化率低，近八九成大戶型剩余B區(qū)-獨棟469-5197000-8000300萬起去化率一般C區(qū)-聯(lián)排387-3906500-7500230萬-270萬銷售較好，已售六七成D區(qū)-疊拼297-364均價6000180萬-220萬銷售較好，基本去化完小高層12F120平左右均價330040萬/套二期在建，訂購較熱，僅剩幾十套客群構(gòu)成：1.購買客群多為各類設(shè)計公司、創(chuàng)意公司、文化公司、藝術(shù)家工作室等各類文化創(chuàng)意公司及個人。2.從客群分布來看，購買成果社區(qū)的多為石家莊市區(qū)（60%左右）、市區(qū)周邊、及北京等地（20%左右）客群。項目優(yōu)劣勢小結(jié)：優(yōu)勢及特色：劣勢及不足：??文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地，“農(nóng)場”??地理位置偏僻較遠，距離市中心營銷概念新穎30分鐘??建筑設(shè)計、功能分區(qū)與農(nóng)場中各??周邊交通、生活配套不成熟元素能夠充分結(jié)合??戶型偏大，總價偏高，影響去化??項目整體包裝、營銷創(chuàng)意、廣告速度設(shè)計較系統(tǒng)、新穎??50年產(chǎn)權(quán)文化創(chuàng)意用地，做獨棟??項目拿出65畝地做綠化、農(nóng)場配能夠分割產(chǎn)權(quán)，小高層無產(chǎn)權(quán)套，吸引業(yè)主天山工業(yè)園項目概況物業(yè)類型大型工業(yè)園區(qū)建筑類型廠房、商業(yè)辦公樓用地面積規(guī)劃總面積360畝，分三期實施一期為4-6層廠房，二期為定向開發(fā)廠房公建筑面積寓，三期為4棟總建28萬平米企業(yè)總部大廈裝修情況毛坯，框架結(jié)構(gòu)辦公樓單層面積2176.46㎡戶型面積可分割，最小76平米（層高3.5米）廠房04年銷售，均價2000/平米起均價二期定向開發(fā)，均價3000元/平起三期寫字樓在售，均價4300元首期開盤時間一期廠房2003年，三期辦公樓2011年在售土地性質(zhì)40年產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地物業(yè)費水5.4元，電0.8元運營商河北天山實業(yè)集團長江大道（裕華路東延線）第一排，南臨地址湘江道，東依興安街、西臨泰山街（高新區(qū)核心位置）整體規(guī)劃一期2002年開發(fā)建設(shè)，2007年投入使用，為4-6層標(biāo)準(zhǔn)廠房二期為定向開發(fā)廠房、園區(qū)職工配套公寓，匯集電子、化工、印刷類等共164家企業(yè)三期（在建）為四棟L型總部基地，1-4層展示中心，5-26層集生產(chǎn)、科研、辦公樓為一體戶型設(shè)計三期寫字樓（在建）1-4層為企業(yè)展示中心，5-26層集生產(chǎn)、科研、辦公樓為一體總部基地。單層面積2176平方米，可自由分割，最小戶型134平方米（可拿產(chǎn)證），主力戶型220-380平米。項目特色及優(yōu)勢1、石家莊市“十五”規(guī)劃重點項目，由石家莊高新區(qū)管委會主辦、天山集團承辦的大型工業(yè)園區(qū)，早在2004年6月就被河北省中小企業(yè)局評定為“河北中小企業(yè)石家莊創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地”。2、可提供公司注冊，享受開發(fā)區(qū)中小企業(yè)扶持政策。3、園區(qū)提供配套公寓、商業(yè)、24小時物管、金融信貸服務(wù)、企業(yè)家學(xué)習(xí)交流等助推企業(yè)發(fā)展的一系列配套服務(wù)。4、園區(qū)實行物業(yè)一站式管家服務(wù)，為入園企業(yè)提供生活、后勤、保安保潔、美化環(huán)境等多項服務(wù)，解除企業(yè)后顧之憂，全力保障企業(yè)集中精力搞好生產(chǎn)經(jīng)營。5、雖位40年產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地，但建設(shè)較早且得到政府政策支持，辦公樓可劃分為小戶型出售，項目房、地產(chǎn)證齊全。營銷概念??對話世界的總部平臺：三期（長江道一號）為四棟“L”型28萬平米企業(yè)總部平臺，地下兩層倉儲、車位1680個，1-4層為高科技展廳和一站式服務(wù)中心，5-26層集生產(chǎn)、科研、辦公于一體全能型企業(yè)總部。??百米地標(biāo)建筑高新區(qū)第一高樓：四棟“L”型百米地標(biāo)建筑，沿長江道一字排開??高科技廠房，寫字樓配置：3.5米層高，單層面積2176㎡，空間可自由分割組合??工業(yè)地產(chǎn)物管專家：園區(qū)實行物業(yè)一站式管家服務(wù)，為入園企業(yè)提供生活、后勤、保安保潔、美化環(huán)境等多項服務(wù)，解除企業(yè)后顧之憂，全力保障企業(yè)集中精力搞好生產(chǎn)經(jīng)營。本項目房、地產(chǎn)證齊全。銷售情況項目業(yè)態(tài)開盤時間銷售均價銷售情況一期為4-6層標(biāo)準(zhǔn)廠房2002年開發(fā)建設(shè)2000元起竣工同時整個園區(qū)已經(jīng)全部被企2007年投入使用業(yè)搶購一空二期為定向開發(fā)廠房、2004年期擴建2000-3000元已全部售罄，入駐企業(yè)達164家，園區(qū)職工配套公寓涉及電子科技類、農(nóng)業(yè)、化工類、科研、印刷類等行業(yè)三期為四棟L型總部基地，2010年開發(fā)建設(shè)4000元起其中一棟在建在售，底層已基本1-4層展示中心，5-26層一棟在建在售均價4300元售完，20-26層整層出售未售出。集生產(chǎn)科研辦公樓一體其余三棟未建另外三棟即將建設(shè)，還未開售。2012年交房客戶多為農(nóng)業(yè)、科技、研究企業(yè)。項目優(yōu)劣勢小結(jié)：優(yōu)勢及特色：劣勢及不足：??位于高新區(qū)核心位置長江大道第一排，通三環(huán)、306國道暢通便利??地理位置較偏遠，即使在開發(fā)區(qū)??被評為“中小企業(yè)孵化基地”獲周邊也比較荒涼得開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)及稅收政策支持??周邊生活配套不完善??天山集團憑借30年入住河北，及??辦公樓整體品質(zhì)不高，一起廠房自03年在京津冀打造7大科技工業(yè)及二期職工公寓對其有影響園，開發(fā)模式及配套較成熟??40年產(chǎn)證工業(yè)地產(chǎn)，只售不租，??可分割出售，最小戶型134平米高區(qū)辦公樓均為整層出售有產(chǎn)證三、純商業(yè)產(chǎn)品市調(diào)個案研究中心線地下商業(yè)街個案分析項目概況1100米商業(yè)街全長33000平方米總建筑面積27000平方米總營業(yè)面積總套數(shù)716套裝修情況精裝修9.48平米—124平米商鋪面積開盤時總價28萬起，目前均價2.6萬/平米均價2010年9月6日開盤時間2.00元/平方米·月物業(yè)費河北宇東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商長安中山路與廣安街交叉口地址規(guī)劃概覽整體定位：打造我省第一條韓國主題商業(yè)街，總體規(guī)劃：從南到北共分A、B、C、D、E、F、G、H八個區(qū)段，形成了由‘首爾東大門商品直營店’領(lǐng)銜，包含新潮服飾、兒童游樂、美食休閑等多種品類的綜合商業(yè)街A區(qū)：50間E區(qū)：66間B區(qū)：110間F區(qū)：36間C區(qū)：103間G區(qū)：146間D區(qū)：104間H區(qū)：101間業(yè)態(tài)組合精品服飾區(qū)+兒童娛樂區(qū)+餐飲區(qū)1、精品服飾區(qū):A、B、C、D、G、H六個區(qū)為時尚精品服飾區(qū)2、兒童娛樂區(qū)：E區(qū)為兒童娛樂區(qū)，由兒童歡樂城和兒童百貨街組成。兒童百貨街包括經(jīng)營各種兒童百貨服飾、用品、玩具、兒童攝影品牌主力店，北靠餐飲美食街，兩大巨量客流交匯于此，使這個區(qū)域成為最具人氣的區(qū)域。3、餐飲區(qū)：F區(qū)為餐飲區(qū)，以美食小吃風(fēng)情街區(qū)為主品牌入駐情況整體品牌檔次不高，除少量知名品牌外，大部分品牌知名度較低較為知名的品牌有：ME&CITY、唐獅、嬌蘭佳人、三福百貨、佐丹奴、美特斯邦威、以純、361°、安踏、喬丹、駱駝、紅豆居家、愛上美、七匹狼等價格及銷售情況1、商業(yè)街目前均價2.6萬/平米，最好位置單價近4萬/平米，按最熱銷戶型面積30平米產(chǎn)品計算單套總價約80萬2、商業(yè)街目前全部帶租約，前2年保證回報8%，2年后根據(jù)店鋪盈利狀況調(diào)整3、店鋪租金均價8元/平米·天，租賃合同一年一簽4、開盤熱銷，目前僅剩少量位置較差和面積較大的店面在售四、寫字樓個案調(diào)研寫字樓市場調(diào)研方大科技園創(chuàng)新大廈1.1元/平/天地理位置天山大街交槐安路面積建筑面積:標(biāo)準(zhǔn)層面積800平方米層高3.3米層數(shù)12層售價租金1.1元/平/天出租率95%入駐企業(yè)類型通信、醫(yī)藥、金融類企業(yè)配套設(shè)施簡裝修開盤/入駐時入住時間2008-04間寫字樓市場調(diào)研濱江商務(wù)大廈4元/平/天地理位置橋東區(qū)休門街與中山路交口西南角占地面積：57362平方米面積建筑面積：130000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積800平方米層高3.5米層數(shù)6-19層為寫字間，每層7套，共計98套售價·4元/平/天；13000元/平方米出租率100%入駐企業(yè)類型企業(yè)總部精裝修，裙樓負1至地上4層為大型百配套設(shè)施貨公司，5層為陽光式休閑娛樂配套開盤時間2010-01開盤/入駐時間入住時間2011-12寫字樓市場調(diào)研保藝大廈：2.3元/平/天地理位置橋西區(qū)中華大街18號占地面積：3159平方米、面積總建筑面積：30000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積991.00平方米層高2.5米共27層，其中1-4層為商業(yè)，6-22層為樓層辦公，23-25層為多功能廳、大會議室2.3元/平/天；5500元/平方米（全款優(yōu)售價惠270元/㎡）出租率90%入駐企業(yè)類型酒業(yè)、農(nóng)合社毛坯交房1、節(jié)能、環(huán)保、防輻射的玻璃幕墻配套設(shè)施，弧形外立面設(shè)計2、先進的4管式空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)開盤時間2011年5月開盤/入駐時間入住時間2011年10月寫字樓市場調(diào)研財庫國際商務(wù)港：1.8元/平/天地理位置裕華槐安路與翟營大街交叉口東北角占地面積:6670平方米面積建筑面積:40000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1117平方米層高3.5米26層，1-3層商業(yè)，4層多功能廳，5層樓層狀況以上商務(wù)寫字樓租金/售價1.8元/平/天；8360元/平方米出租率80%入駐企業(yè)類型建筑、網(wǎng)絡(luò)、傳媒精裝修配套設(shè)施中央空調(diào)，室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)修開盤時間2010-05-15開盤/入駐時間入住時間2011-3-31寫字樓市場調(diào)研昆侖盛陽門：1.5元/平/天地理位置橋東南三條向陽路2號占地面積:15600平方米面積建筑面積:110000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1255.78平方米層高3.3米樓層狀況28層，1-5層為底商，6-28層為寫字樓租金/售價1.5元/平/天；售價6880元/平方米出租率70%入駐企業(yè)類型辦事處、品牌代理商等配套設(shè)施毛坯開盤/入駐時間入住時間2011年4月寫字樓市場調(diào)研麗迪亞國際商務(wù)港：3.2元/平/天地理位置橋東區(qū)中山路建設(shè)北大街面積建筑面積:44298平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米層高3米23層，1-4層商場，5-23層為商住寫字間樓層狀況。地下1