房屋竣工接管驗收培訓

房屋竣工接管驗收培訓第一頁，共27頁。接管驗收的目的接管驗收的定義接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收的條件接管驗收的內容接管驗收工作程序接管驗收的后續(xù)工作及注意事項第二頁，共27頁。目的規(guī)范公司對新建物業(yè)項目進行接管驗收的工作方法和驗收標準，對接管驗收工作作出指引。接管驗收的定義物業(yè)所有人將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理單位時，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進行清點、檢驗、驗收、記錄和交接工作。是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規(guī)范與質量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)接管是房地產開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)企業(yè)還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。在物業(yè)保修其問，接受委托的物業(yè)管理公司還應與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式第三頁，共27頁。二者所處的階段不同驗收的目的不同驗收的條件不同交接對象不同性質不同第四頁，共27頁。二者所處的階段不同施工單位接管驗收物業(yè)公司開發(fā)單位分戶驗收業(yè)主竣工驗收第五頁，共27頁。驗收的目的不同接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收；而竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求。第六頁，共27頁。驗收條件不同接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經過有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準，能滿足使用等。第七頁，共27頁。交接對象不同接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；而竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)第八頁，共27頁。性質不同竣工驗收是政府行為。就是說任何建設工程項目的竣工驗收，都是由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量進行檢驗和評定。而接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對所管物業(yè)進行全面的質量驗收。第九頁，共27頁。土建主體、裝修、機電設備安裝、室外環(huán)境道路、附屬配套設施等全部完成，質量及各項功能指標符合規(guī)定和標準專項驗收包括：規(guī)劃驗收、人防驗收、節(jié)能驗收、電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、水檢測、天然氣驗收、室內環(huán)境檢測等?？⒐を炇占皞浒竿瓿?。物業(yè)項目驗收應具備的資料：項目具備立項、投資、開發(fā)建設、銷售、竣工、驗收等系列流程環(huán)節(jié)中的相關資料，其中包括相關政府許可資料、工程驗收證明資料、開發(fā)建設技術圖紙資料、產權及權屬轉移相關資料等。第十頁，共27頁。成立物業(yè)接管小組公司與地產成立物業(yè)項目驗收接管領導小組，組員由工程、客服、物業(yè)、建設施工單位等相關單位組成。物業(yè)項目成立物業(yè)驗收接管工作小組，由物業(yè)項目負責人任組長，工程主管為副按專業(yè)設立資料組、機電組和工程土建組，公司品質管理部（工程管理部）給予技術協(xié)助支持配合，物業(yè)項目負責編制物業(yè)接管計劃后，報公司批準并實施。驗收接管工作小組中各專業(yè)組長負責分工范圍內的工作，嚴格驗收，把好質量關，參考《接管驗收標準》，按照國家及地方工程驗收標準對物業(yè)進行驗收，確保物業(yè)的各項功能與指標符合國家規(guī)定要求。第十一頁，共27頁。驗收接管領導小組召開驗收前的準備會，確定物業(yè)交接范圍、內容、時間、進度等；確定物業(yè)接管驗收標準：驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》，達到功能要求以及業(yè)主生活的合理要求；接管驗收標準和驗收方法：驗收方法主要為觀感驗收法和使用功能驗收法，側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合功能要求。為更好地全面了解工程質量及驗收等情況，物業(yè)可提前參與開發(fā)建設單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、政府相關部門等單位組織的有關專項驗收及竣工驗收工作。第十二頁，共27頁。機電設備的接管驗收標準電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理、培置安全、標示清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、清標示楚、機房配置齊全、通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷?？照{設備型號、數量與移交設備清單相符，工作性能達到設計要求、配置齊全、清標示楚、機房通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機設備型號、數量與移交設備清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標示清楚、設備表面油漆完好、無損傷，設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。消防、技防監(jiān)控設備型號數量與移交設備清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標示清楚、表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。給排水設備型號、數量與移交設備清單相符，工作狀態(tài)良好標示清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。第十三頁，共27頁。物業(yè)產權資料項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。第十四頁，共27頁。綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證書建設消防驗收合格證；公共配套設施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設施合格證；施工設計資料：地質報告書；第十五頁，共27頁。全套設計圖紙；圖紙會審記錄；設計變更通知單；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設備資料：機電設備出廠合格證；機電使用說明書（要求中文）機電設備安裝、調試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。所有設備供應商的名稱及聯(lián)系電話第十六頁，共27頁。業(yè)主資料已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式；其他相關資料。土建移交土建移交項目包括單體建筑物、主體土建、門窗、地下室、道路、戶內、屋面、外墻立面、墻體、電梯前廳、樓梯間、消防通道、各類設備房屋等；各類房屋清單及配套鑰匙；單體建筑結構、水電氣設備竣工圖；住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖；其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。第十七頁，共27頁。機電設施、環(huán)境及附屬配套公共設施移交：機電設備包括供電、發(fā)電機、供氣、電梯、給排水、消防、智能化、安防、通訊、有線電視、避雷等；環(huán)境包括園林景觀、垃圾中轉站；附屬配套公共設施包括會所、游泳池、文體娛樂設施、物業(yè)管理辦公用房、中控室、值班崗亭、信報箱、宣傳欄、業(yè)委會辦公室、政府相關駐點辦公室（居委會、警務室）等；綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等；機電設備操作、維護說明書；其它必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證；驗收工具清單。第十八頁，共27頁。對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關人員簽字確認；對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請開發(fā)商相關人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補充。對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題要求發(fā)展商在3天內解決；重大問題要求發(fā)展商在7天內解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備案。接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。第十九頁，共27頁。開發(fā)商擬定接管驗收《通知單》、《移交接管工作進度計劃》、《物業(yè)接管資料清單》，成立移交小組，任命專職對接人員，移交并送達接管驗收《通知書》、相關移交資料及資料清單，通知物業(yè)管理公司接管驗收，由物業(yè)公司備案；物業(yè)公司的“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料清單》核對所接收的資料，具備條件的在15日內簽發(fā)驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收,并擬定《驗收方案計劃》；開發(fā)商召開項目技術交底對接會，審核《驗收方案計劃》物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施/設備等進行逐項接管驗收；第二十頁，共27頁。對未按設計要求配套到位，不能滿足使用功能要求的設備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負責落實，直至合格；對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗；經復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在規(guī)定的計劃簽署驗收合格、同意接管；在完成物業(yè)驗收接管工作后，驗收接管領導小組與開發(fā)項目部及施工建設單位就物業(yè)項目保修事宜協(xié)商一致，明確維修保養(yǎng)責任人、范圍、責任和期限。對單元內物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由物業(yè)服務中心接收鑰匙。第二十一頁，共27頁。業(yè)主入住前對單元進行預驗收，由業(yè)主對其進行全面細致的質量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質量問題由物業(yè)服務中心整理后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經物業(yè)服務中心或業(yè)主驗收后清項。在保修期內，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產品質量上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修，未能及時維修的，物業(yè)應有權視情況請第三方先行處理，產生費用開發(fā)商應予以認定，并加收15%管理費從施工保修金中扣除。第二十二頁，共27頁。接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成；應選派素質好、對工作負責的技術人員參與驗收；物業(yè)公司應首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護廣大業(yè)主的合法權益，同時也應從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進行驗收；驗收中出現(xiàn)的問題應明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進；移交工作應辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權。第二十三頁，共27頁。一般缺陷的返修對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結構性的質量問題，物業(yè)公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。第二十四頁，共27頁。房屋結構的加固補強在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。第二十五頁，共27頁。對不具備使用功能問題的處理接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工