街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告

街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第1頁(yè)22目錄第一個(gè)別：項(xiàng)目介紹第二個(gè)別：新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)研第三個(gè)別：新安街道鄰里中心功效分析與定位第四個(gè)別：鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃第五個(gè)別：項(xiàng)目招商規(guī)劃構(gòu)想及提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第2頁(yè)3發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目介紹

新安居住小區(qū)位于菱湖大道東側(cè)，規(guī)劃人口5.3萬人，策劃項(xiàng)目位于新安南小區(qū)，主要面向當(dāng)?shù)鼐用?。按照太科園發(fā)展規(guī)劃，新安居住小區(qū)周圍居住和商業(yè)設(shè)施主要面向新安居民并輻射周圍高科技產(chǎn)業(yè)工作人員。具區(qū)路南側(cè)湖濱居住小區(qū)，建設(shè)低密度、高品質(zhì)小區(qū)。大溪港南側(cè)、凈慧東西道之間商貿(mào)休閑中心，優(yōu)先發(fā)展瀕水特色主題餐飲、購(gòu)物、休閑、商貿(mào)和娛樂產(chǎn)業(yè)。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第3頁(yè)44項(xiàng)目介紹

主鄰里中心青年公社軟件園凈湖水岸大學(xué)園新安花苑主鄰里中心位于菱湖大道東側(cè)、清源路南側(cè)，是安置居民區(qū)中心位置，居民步行至此5~15分鐘。西向經(jīng)過清源路與東大、江大等高校連通，步行10~15分鐘。北向經(jīng)過清源路、菱湖大道與青年公社連通，駕車5分鐘。西北方向經(jīng)過清源路、菱湖大道、震澤路與軟件園、凈湖水岸連通，駕車7分鐘。新安花苑主鄰里中心區(qū)位區(qū)位分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第4頁(yè)5項(xiàng)目介紹

3組團(tuán)1組團(tuán)2組團(tuán)建筑格調(diào)：含有江南特色水景景觀和人文景觀空間環(huán)境；建筑方位：建設(shè)場(chǎng)地北依水景河道，東、南、西鄰接小區(qū)規(guī)劃道路；組團(tuán)劃分：按建筑布局劃分為5個(gè)組團(tuán)，此次策劃包含1-3組團(tuán)；建筑規(guī)模：總用地面積：19402m2

總建筑面積：40067m2主鄰里中心介紹街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第5頁(yè)6目錄第一個(gè)別：項(xiàng)目介紹第二個(gè)別：新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析第三個(gè)別：新安街道鄰里中心功效分析與定位第四個(gè)別：鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃第五個(gè)別：項(xiàng)目招商規(guī)劃構(gòu)想及提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第6頁(yè)7以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、小區(qū)服務(wù)為功效關(guān)鍵，構(gòu)建土地利用率高小區(qū)商業(yè)中心。以商業(yè)拉動(dòng)發(fā)展，以兩公里之內(nèi)消費(fèi)人群為鄰里中心基礎(chǔ)支撐。以服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用駷橹匦?，以周圍輻射區(qū)人群差異性消費(fèi)需求為商業(yè)品質(zhì)導(dǎo)向。策劃理念街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第7頁(yè)8新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

第一商圈第二商圈第三商圈以區(qū)位和交通旅程為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將關(guān)鍵區(qū)——

新安街道當(dāng)?shù)鼐用穸x為第一商圈服務(wù)對(duì)象，消費(fèi)階層成型且成熟。以區(qū)位和客戶成熟度為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將大學(xué)城內(nèi)即將入住大學(xué)生歸為第二商圈消費(fèi)群體，消費(fèi)階層還未成型但特征顯著。以客戶成熟度和發(fā)展階段為主要界定標(biāo)準(zhǔn)，將青年公社周圍軟件園工作人員定義為第三商圈消費(fèi)群體，消費(fèi)階層還未成型，但消費(fèi)特征顯著。第一商圈第二商圈第三商圈新安街道及周圍2公里內(nèi)商業(yè)范圍劃分街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第8頁(yè)99新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

在建副鄰里中心菱湖大道清源路震澤路青年公社主鄰里中心已建未運(yùn)行已建運(yùn)行清嘉路凈湖水岸副鄰里中心副鄰里中心老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)街東南大學(xué)江南大學(xué)南京大學(xué)530項(xiàng)目軟件園第一商圈：新安街道商業(yè)街、第一小區(qū)鄰里中心、第三小區(qū)鄰里中心。第二商圈：大學(xué)園餐飲、零售等商業(yè)配套設(shè)施。第三商圈：青年公社商業(yè)、凈湖水岸、軟件園商業(yè)。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第9頁(yè)10新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)第三商圈第二商圈第一商圈商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第10頁(yè)11新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

人口結(jié)構(gòu)居民數(shù)量就業(yè)情況第一商圈新安街道居民截止到年3月31日，新安街道戶籍總?cè)藬?shù)為26716人，常住人口36867人。適齡就業(yè)人口包含：1.14萬失地農(nóng)民，老鎮(zhèn)區(qū)下崗工人，外來務(wù)工人員。消費(fèi)習(xí)慣及層次居民以日常消費(fèi)和普通消費(fèi)為主，個(gè)別人群有閑余消費(fèi)和超額消費(fèi)需求。另外居民對(duì)安置房裝修，產(chǎn)生了對(duì)建材、家俱、家居飾品大量需求，未來2~4年時(shí)間內(nèi)，此種需求還將連續(xù)。居民消費(fèi)以中低級(jí)次為主。街道居民10.2%外來人口34.2%失地農(nóng)民

55.6%交通出行方式當(dāng)?shù)鼐用癯鲂蟹绞揭圆叫?、騎自行車或摩托車等方式為主。消費(fèi)區(qū)域在15分鐘車程以內(nèi)?，F(xiàn)主要消費(fèi)區(qū)域?yàn)槔湘?zhèn)商業(yè)街。商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第11頁(yè)12新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

第二商圈大學(xué)生消費(fèi)群體以步行或騎自行車為主，期望有便利交通工具直達(dá)消費(fèi)區(qū)。消費(fèi)層次消費(fèi)類型多元化，在確保實(shí)用性同時(shí)追求品牌商品。其中通訊工具和電腦產(chǎn)品占消費(fèi)前列。喜歡一站式消費(fèi)模式。消費(fèi)特征交通出行方式消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)飲食、衣飾、娛樂消費(fèi)偏重于中等產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)大眾日常生活用具需要較大。消費(fèi)內(nèi)容以飲食消費(fèi)為主，同時(shí)主要包含學(xué)習(xí)消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)、形象消費(fèi)、人際交往（禮品）消費(fèi)、感情和通訊投資等。人群特點(diǎn)大多為青年人口，年紀(jì)在18至25歲之間，有較高知識(shí)文化水平，經(jīng)濟(jì)還未獨(dú)立。商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第12頁(yè)13新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

第三商圈軟件園工作者以公共交通工具為主，日常消費(fèi)區(qū)域在15分鐘車程以內(nèi)。消費(fèi)層次消費(fèi)類型多元化，追求品牌商品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，重視環(huán)境和人文原因，偏愛品牌店及專營(yíng)店。消費(fèi)特征交通出行方式消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)潛力強(qiáng)、消費(fèi)較理性，日常生活消費(fèi)大眾化，但有高級(jí)生活用具需求。個(gè)別人群進(jìn)入精神享受階段，消費(fèi)檔次較高。消費(fèi)內(nèi)容包含飲食消費(fèi)（就餐、聚會(huì)居多），形象消費(fèi)（衣飾、化裝品）、休閑娛樂消費(fèi)、精神文化消費(fèi)、感情和通訊投資等。人群特點(diǎn)大多為青年人口，年紀(jì)在24至35歲之間，有較高文化素養(yǎng)，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。以集體生活為主要居住方式。商圈人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)特征分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第13頁(yè)14新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況第三商圈第二商圈第一商圈新安商業(yè)街第一小區(qū)商圈商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第14頁(yè)15新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析新安街道原有商業(yè)為自發(fā)形成，經(jīng)營(yíng)類別以零售、餐飲、居民服務(wù)業(yè)為主，僅能滿足原有居民基礎(chǔ)生活消費(fèi)。受消費(fèi)水平制約，街道內(nèi)商業(yè)檔次較低，規(guī)模偏小。街道內(nèi)交通便利，人流、車流量較大。聚集了一定人氣。在沒有外部需求刺激環(huán)境下，街道內(nèi)商業(yè)發(fā)展遲緩。第一商圈：新安街道商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第15頁(yè)16新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析

餐飲業(yè)占老鎮(zhèn)區(qū)總店面數(shù)量15.7%，以小吃鋪為主，規(guī)模小、檔次低、產(chǎn)品單一、特色較少?？沙薪哟笮途葡蛷d較少，檔次中等，主要有南湖園大酒店和聚賓樓酒店，難以滿足街道居民需求。餐飲業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況新安街道商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第16頁(yè)17新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析17居民服務(wù)業(yè)主要為滿足街道居民日常生活需要剪發(fā)、美容化裝和沐浴業(yè)。該類消費(fèi)含有較強(qiáng)屬地標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)人群、數(shù)量穩(wěn)定，在新安小區(qū)進(jìn)入成熟期后，將維持一定規(guī)模。新安街道服務(wù)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況新安街道商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析零售業(yè)在街道第三產(chǎn)業(yè)中分布最為廣泛，以五金、紡織品和食品零售居多。街道居民對(duì)安置房裝修，產(chǎn)生了對(duì)建材、家俱、家居飾品大量需求，未來2~4年時(shí)間內(nèi)，此種需求還將連續(xù)。新安街道零售業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第17頁(yè)18新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析18現(xiàn)實(shí)狀況：引入好又多超市，為居民生活購(gòu)物提供便捷服務(wù)。對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了一定規(guī)劃，綜合了較各種業(yè)態(tài)模式，方便居民集中購(gòu)物。改進(jìn)：店鋪外觀布局愈加規(guī)整，美化小區(qū)購(gòu)物環(huán)境?，F(xiàn)實(shí)狀況：為居民提供公共交流活動(dòng)空間，方便小區(qū)組織群眾文化體育活動(dòng)。改進(jìn)：廣場(chǎng)內(nèi)居民互動(dòng)設(shè)施較少，能夠考慮提供更多便民設(shè)施，比如：健身器材、納涼桌椅?，F(xiàn)實(shí)狀況：設(shè)置老年活動(dòng)中心、黨員活動(dòng)中心、小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、行政辦事大廳。為居民辦事、看病提供便利。改進(jìn)：活動(dòng)中心等場(chǎng)所利用率不高，能夠充分吸納群眾意見，供其所需。小區(qū)服務(wù)商業(yè)服務(wù)居民廣場(chǎng)第一小區(qū)鄰里中心為最早投入運(yùn)行小區(qū)配套服務(wù)中心。其功效定位、運(yùn)行模式能夠?yàn)橹鬣徖镏行囊约暗谌^(qū)鄰里中心提供參考借鑒。副鄰里中心商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第18頁(yè)19新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析19

大學(xué)園商業(yè)、飲食配套：當(dāng)前還在建造中，主要為大學(xué)生提供最基礎(chǔ)日常消費(fèi)和飲食服務(wù)，未來將與鄰里中心同類商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。所以需考慮差異化商業(yè)類別，同時(shí)重視吸引這類人群日常及休閑娛樂消費(fèi)。

青年公社軟件園配套用房，規(guī)劃為高級(jí)公寓，完工時(shí)間為年7月30日，到時(shí)主鄰里中心正處于發(fā)展時(shí)期，應(yīng)考慮青年公社潛在消費(fèi)人群需求，以成熟完善基礎(chǔ)商業(yè)功效吸引這類人群消費(fèi)。

軟件園商業(yè)、飲食配套：當(dāng)前已經(jīng)有個(gè)別商業(yè)（小超市、小餐館）投入運(yùn)行，但不成規(guī)模，遠(yuǎn)不能滿足軟件園工作人員大量生活消費(fèi)需求。鄰里中心可考慮提供規(guī)模化優(yōu)質(zhì)消費(fèi)服務(wù)，以與現(xiàn)有商業(yè)配套形成競(jìng)爭(zhēng)，吸引消費(fèi)人群。

凈湖水岸：高品質(zhì)生活休閑消費(fèi)場(chǎng)所，目標(biāo)客戶群為職業(yè)經(jīng)理人、高收入白領(lǐng)，其商業(yè)品質(zhì)與主鄰里中心形成差異性互補(bǔ)，不具備競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。第二、三商圈商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第19頁(yè)20新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況分析第三商圈主要為高級(jí)商業(yè)配置，缺乏中低級(jí)日常生活消費(fèi)場(chǎng)所，鄰里中心可為其提供差異化補(bǔ)充性供給，以滿足該商圈內(nèi)部本身不足日常生活中低級(jí)消費(fèi)需求。此個(gè)別消費(fèi)群體作為鄰里中心輻射消費(fèi)人群，含有一定消費(fèi)需求。第一商圈消費(fèi)群體作為關(guān)鍵服務(wù)人群，鄰里中心將為其提供全方面小區(qū)、商業(yè)、休閑配套設(shè)施，以滿足新安街道居民衣食住行全方面基礎(chǔ)生活需求。新安居民也將是鄰里中心關(guān)鍵消費(fèi)群體。第二商圈為大學(xué)城配套商業(yè)，當(dāng)前還未開啟，鄰里中心能夠填補(bǔ)其缺乏完善飲食娛樂服務(wù)，為其提供餐飲、娛樂等需求。此個(gè)別消費(fèi)群體作為鄰里中心中心消費(fèi)人群發(fā)掘潛力較大。消費(fèi)群體街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第20頁(yè)2121目錄第一個(gè)別：項(xiàng)目介紹第二個(gè)別：新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)研第三個(gè)別：新安街道鄰里中心功效分析與定位第四個(gè)別：鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃第五個(gè)別：項(xiàng)目招商規(guī)劃構(gòu)想及提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第21頁(yè)22中等次正餐廳——人均消費(fèi)30-50元，符合當(dāng)?shù)仫嬍沉?xí)慣。小吃店、快餐廳——人均消費(fèi)10-20元，提供日常飲食需求。面包糕點(diǎn)——人均消費(fèi)5-20元，考慮生日蛋糕需求。飲料——人均消費(fèi)5-10元，休閑零食類需求。中等次正餐廳——人均消費(fèi)20-30元，潔凈整齊，優(yōu)質(zhì)實(shí)惠。小吃店、快餐廳——人均消費(fèi)8-15元，品種豐富，方便快捷。面包糕點(diǎn)——人均消費(fèi)5-10元，新鮮實(shí)惠，價(jià)格合理。飲料——人均消費(fèi)5-10元，方便實(shí)惠，種類齊全。較高級(jí)次正餐廳——人均消費(fèi)40-80元，環(huán)境優(yōu)雅，景觀很好?？觳蛷d——人均消費(fèi)10-20元，整齊潔凈，服務(wù)周到。面包糕點(diǎn)——人均消費(fèi)15-30元，品牌確保，新鮮優(yōu)質(zhì)。飲料、茶館——人均消費(fèi)15-30元，環(huán)境清幽。第三商圈第二商圈第一商圈新安街道鄰里中心功效分析與定位消費(fèi)人群需求分析——餐飲街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第22頁(yè)23新安街道鄰里中心功效分析與定位餐廳以滿足當(dāng)?shù)厝诵枨鬄橹?，兼顧學(xué)生群體假日消費(fèi)，并考慮到青年公社人群聚餐需求。小吃快餐需求差異較小，應(yīng)提供實(shí)惠便捷飲食服務(wù)和整齊衛(wèi)生就餐環(huán)境。餐飲業(yè)定位街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第23頁(yè)24新安街道鄰里中心功效分析與定位餐飲業(yè)定位面包糕點(diǎn)以滿足當(dāng)?shù)匦枨鬄橹?，分為普通糕點(diǎn)和生日蛋糕類，偏重中等檔次。飲料、茶館可按不一樣檔次分散設(shè)置在人流量較大區(qū)域，以滿足休閑逛街需求。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第24頁(yè)25新安街道鄰里中心功效分析與定位日常需求類：大超市、煙酒專賣店、藥店、電訊器材、家俱飾品、辦公用具、眼鏡店、體育用具、圖書報(bào)刊、嬰幼兒用具店、禮品店、化裝品店；衣飾需求：紡織品、窗簾布藝、鞋帽、箱包、休閑品牌店、外貿(mào)衣飾店、兒童衣飾店、飾品店。日常需求類：大超市、藥店、電訊器材、辦公用具、眼鏡店、體育用具、圖書報(bào)刊、高級(jí)禮品店、化裝品專賣店；衣飾需求：鞋帽、箱包、品牌折扣店、外貿(mào)衣飾店、高級(jí)飾品店、體育品牌衣飾。第三商圈第二商圈第一商圈日常需求類：大超市、藥店、電訊器材、辦公用具、眼鏡店、體育用具、圖書報(bào)刊、禮品店、化裝品店；衣飾需求：鞋帽、箱包、休閑品牌店、外貿(mào)衣飾店、飾品店、體育品牌衣飾。消費(fèi)人群需求分析——零售街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第25頁(yè)26新安街道鄰里中心功效分析與定位三類消費(fèi)人群對(duì)零售業(yè)態(tài)類別需求無較大差異；日常需求消費(fèi)以大眾檔次為主，主要依靠大超市處理三類人群日常需求；個(gè)別店鋪（衣飾類、化裝品、禮品類）應(yīng)考慮需求差異，設(shè)置少許中等品牌店鋪；零售業(yè)應(yīng)確保經(jīng)營(yíng)類別齊全，以集結(jié)人氣、吸引潛在消費(fèi)群體、防止用戶流失。零售業(yè)定位街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第26頁(yè)27服務(wù)：美容美發(fā)、干洗店、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、電信營(yíng)業(yè)廳、銀行ATM機(jī)；娛樂：休閑洗浴、KTV。服務(wù)：剪發(fā)、美容美發(fā)、攝影、復(fù)印打印、干洗店、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、電信營(yíng)業(yè)廳、銀行ATM機(jī)、電訊及電腦器材維修；娛樂：電游廳、臺(tái)球室、KTV。服務(wù)：剪發(fā)、美容美發(fā)、攝影、復(fù)印打印、干洗店、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、電信營(yíng)業(yè)廳、銀行ATM機(jī)；娛樂：電游廳、臺(tái)球室、網(wǎng)吧、舞廳、KTV、休閑洗浴。第三商圈第二商圈第一商圈新安街道鄰里中心功效分析與定位消費(fèi)人群需求分析——服務(wù)、娛樂街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第27頁(yè)28新安街道鄰里中心功效分析與定位28居民服務(wù)業(yè)含有屬地消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以鄰里中心應(yīng)以滿足居民和學(xué)生需求為主，檔次應(yīng)與街道居民消費(fèi)能力匹配。娛樂業(yè)主要針對(duì)青年群體，即使不是日常必須消費(fèi)，不過能夠?yàn)猷徖镏行脑鎏砹咙c(diǎn)，同時(shí)能夠拉動(dòng)對(duì)餐飲、零售消費(fèi)需求，應(yīng)考慮引進(jìn)中等娛樂業(yè)。服務(wù)、娛樂業(yè)定位街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第28頁(yè)29目錄第一個(gè)別：項(xiàng)目介紹第二個(gè)別：新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)研第三個(gè)別：新安街道鄰里中心功效分析與定位第四個(gè)別：鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃第五個(gè)別：項(xiàng)目招商規(guī)劃構(gòu)想及提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第29頁(yè)30鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位以服裝、食品為主，家居用具為輔，主要面向新安街道消費(fèi)人群中低級(jí)一體化購(gòu)物中心。優(yōu)質(zhì)裝修、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品打造中低級(jí)購(gòu)物中心。功效定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、住宿、服務(wù)等各種綜合功效于一體當(dāng)代化小區(qū)購(gòu)物中心。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第30頁(yè)31鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)二組團(tuán)一組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)五組團(tuán)功效配置小區(qū)行政服務(wù)中心小區(qū)用房北分區(qū)：零售業(yè)、服務(wù)業(yè)南分區(qū)：超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、家電家俱廣場(chǎng)賓館（飯店、休閑浴場(chǎng)、棋牌室、住宿）北分區(qū)：零售業(yè)、小吃、快餐南分區(qū)：正餐廳、飯店、休閑娛樂街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第31頁(yè)32三層浴場(chǎng)、足療、SPA休閑會(huì)所。四層棋牌室、舞廳、KTV等娛樂設(shè)施。鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)一功效配置方案詳解一層將一層空間設(shè)置為可承接大型酒席飯店。檔次較高。二層飯店，為住宿提供飲食配套，同時(shí)對(duì)外開放，可承接大型酒席。五層客房，可為浴場(chǎng)或者棋牌室配套使用。組團(tuán)一業(yè)態(tài)及功效配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第32頁(yè)33鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃一、二樓中等餐飲組團(tuán)一第一、二層酒店配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第33頁(yè)34鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃三樓休閑場(chǎng)所組團(tuán)一南片區(qū)第三層休閑場(chǎng)所配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第34頁(yè)35鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)一南片區(qū)第四層娛樂場(chǎng)所配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第35頁(yè)36鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃按建筑面積初步估算可設(shè)置客房25間左右。組團(tuán)一南片區(qū)第五層賓館客房配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第36頁(yè)37鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃零售業(yè)、服務(wù)業(yè)品牌衣飾、高級(jí)禮品零售店；剪發(fā)、美容美發(fā)、攝影、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、電信營(yíng)業(yè)廳、ATM等。服裝、百貨購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一分隔成彼此獨(dú)立店鋪。以中等檔次為主，經(jīng)營(yíng)類別包含：服裝、紡織品、鞋帽、箱包、嬰幼兒用具等。電器、家俱、五金廣場(chǎng)為滿足安置居民大量居家裝修需求，可引入不一樣檔次電器、家俱、五金賣場(chǎng)。超市引進(jìn)大型、綜合型超市，提議配置班車。北分區(qū)

南分區(qū)一、二層

組團(tuán)二功效配置方案詳解南分區(qū)四層

南分區(qū)三層

組團(tuán)二業(yè)態(tài)及功效配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第37頁(yè)38鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)二北片區(qū)業(yè)態(tài)及功效配置方案--臨街店鋪街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第38頁(yè)39鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)一、二層超市配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第39頁(yè)40鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)三層購(gòu)物廣場(chǎng)配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第40頁(yè)41鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)二南片區(qū)四層家電、通信器材配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第41頁(yè)42鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃零售業(yè)、餐飲臨街商鋪配置檔次較高品牌衣飾、茶飲、糕點(diǎn)；內(nèi)側(cè)店鋪配置中低級(jí)次小吃、快餐店。大飯店中等檔次飯店，內(nèi)設(shè)包間，可供日常家庭及朋友聚餐。休閑娛樂配置桌球、電游、網(wǎng)吧、健身房、兒童樂園等娛樂設(shè)施。正餐廳將一層隔斷為數(shù)個(gè)中等檔次正餐廳。北分區(qū)

南分區(qū)一層

組團(tuán)三功效配置方案詳解南分區(qū)三層

南分區(qū)二層

組團(tuán)三業(yè)態(tài)及功效配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第42頁(yè)43鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)三北片區(qū)業(yè)態(tài)及功效配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第43頁(yè)44鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃一層隔間飯店格局組團(tuán)三南片區(qū)一層餐廳配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第44頁(yè)45鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)三南片區(qū)二層飯店配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第45頁(yè)46鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃組團(tuán)三南片區(qū)三層娛樂廣場(chǎng)配置方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第46頁(yè)47鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃47人流方向劣勢(shì)區(qū)域?qū)α觿?shì)區(qū)域可經(jīng)過結(jié)構(gòu)更改及引導(dǎo)性安置主力店鋪弱化其不足，增加人氣。鄰里中心建筑設(shè)施適用性分析及優(yōu)化方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第47頁(yè)48鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃48此處可增設(shè)店鋪入口此商鋪改造為通道此處可增設(shè)飯店入口此處可增設(shè)店鋪入口建筑設(shè)施優(yōu)化方案街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第48頁(yè)49目錄第一個(gè)別：項(xiàng)目介紹第二個(gè)別：新安街道及周圍商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)研第三個(gè)別：新安街道鄰里中心功效分析與定位第四個(gè)別：新安街道鄰里中心業(yè)態(tài)及功效配置策劃第五個(gè)別：新安街道鄰里中心經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第49頁(yè)50經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議以商鋪為單位獨(dú)立招租由富民合作社組建招商部門，對(duì)鄰里中心鋪位進(jìn)行獨(dú)立招租，按鋪位收取租金。對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式、物業(yè)管理有獨(dú)立決定權(quán)。

以組團(tuán)為單位招租將鄰里中心按功效分為幾個(gè)組團(tuán)，以組團(tuán)為單位整體招租。富民合作社只對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)大方向給予指導(dǎo)。

以鄰里中心為單位招租

與專業(yè)商業(yè)企業(yè)合作，將鄰里中心整體交與專業(yè)企業(yè)招商與管理。富民合作社不參加任何步驟。經(jīng)營(yíng)方式：純租賃

將鄰里中心鋪位或店鋪出租給實(shí)際用家，富民合作社獲租金收益，鋪位或店鋪實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，負(fù)擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此種方式有利于缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍富民合作社采取，能夠最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第50頁(yè)51經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議按商鋪分別招租劣勢(shì)資金風(fēng)險(xiǎn)大：因?yàn)樯虡I(yè)體量較大，按商鋪單獨(dú)招商花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、需要大量人力、物力、財(cái)力支撐，資金回籠遲緩。管理成本高：

鄰里中心定位為購(gòu)物中心，其招商、推廣、運(yùn)行管理工作量大，包括原因眾多，統(tǒng)籌管理相當(dāng)復(fù)雜，需要專業(yè)人才提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理支持，管理成本較高。優(yōu)勢(shì)資金可控：

富民合作社對(duì)每個(gè)商鋪單獨(dú)招商對(duì)資金可控性強(qiáng)，能夠獨(dú)立決定招商價(jià)格。業(yè)態(tài)檔次可控：富民合作社作為協(xié)議甲方，對(duì)鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次有絕對(duì)控制權(quán)，能確保商業(yè)在可控模式下發(fā)展。優(yōu)惠政策可控：能確保新安街道對(duì)居民自主創(chuàng)業(yè)實(shí)施優(yōu)惠政策及時(shí)且有效地實(shí)施。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第51頁(yè)52經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議按組團(tuán)整體招租優(yōu)勢(shì)資金風(fēng)險(xiǎn)?。航档唾Y金風(fēng)險(xiǎn)，加速資金回籠，能為新安街道帶來一筆可觀現(xiàn)金流。經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)?。好總€(gè)組團(tuán)運(yùn)行與管理等后續(xù)繁雜事務(wù)交與組團(tuán)承租人負(fù)責(zé)，富民中心直接面向三個(gè)組團(tuán)責(zé)任人，協(xié)調(diào)管理工作量大大降低。劣勢(shì)業(yè)態(tài)檔次不可控：組團(tuán)內(nèi)招商工作由組團(tuán)承租人負(fù)責(zé)，富民合作社只能經(jīng)過組團(tuán)承租人對(duì)鄰里中心進(jìn)行干預(yù)，不可預(yù)見原因多。政策落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)大：對(duì)業(yè)主優(yōu)惠政策不可控，無法確保能夠及時(shí)有效實(shí)施。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第52頁(yè)53經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議鄰里中心整體外包優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新型管理模式：將鄰里中心招租工作和運(yùn)行服務(wù)整體外包是一個(gè)新型管理模式，符合專業(yè)化、低成本、高效率商業(yè)運(yùn)作理念。整體形象統(tǒng)一化：整體外包可實(shí)現(xiàn)鄰里中心對(duì)外形象整齊化一，使其更加好融入太科園整體形象之中。專業(yè)化程度高：整體外包運(yùn)行在大大降低街道部門工作量同時(shí)、能到達(dá)專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作和后期運(yùn)行效果。。劣勢(shì)利潤(rùn)收益降低：因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)作企業(yè)追求本身利益最大化，將大大降低富民合作社在鄰里中心收益。

微觀層面不可控性：整體外包會(huì)減弱政府對(duì)鄰里中心控制力度，在微觀層面將無法對(duì)中心內(nèi)店鋪布置進(jìn)行控制。。街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第53頁(yè)54經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議

控制招商時(shí)序——關(guān)鍵主力店優(yōu)先招租超市是零售業(yè)發(fā)展主要方向，其銷售是大眾化生活必需品，面向最廣泛消費(fèi)群體，能夠帶旺地段、人流，帶動(dòng)整個(gè)商圈，能夠做為主力店優(yōu)先招租；其后考慮打包招租組團(tuán)2中北片區(qū)及其組團(tuán)2南片區(qū)剩下個(gè)別，北片區(qū)租價(jià)能夠按市場(chǎng)發(fā)展程度對(duì)應(yīng)抬高為利潤(rùn)回收創(chuàng)造便利條件。策劃提議——“組團(tuán)招租”和“整體外包”富民合作社劣勢(shì)分析作為政府街道辦事處下屬富民合作社難以具備專業(yè)而全方面商業(yè)設(shè)施運(yùn)行和后期服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，在短期內(nèi)成功運(yùn)作商業(yè)小區(qū)將十分困難；運(yùn)作商業(yè)設(shè)施將帶來大量對(duì)接、協(xié)調(diào)和管理工作將給非專業(yè)化富民合作社帶來非常大工作壓力和大量額外工作時(shí)耗，這將使得街道政府疲于應(yīng)付承租人員而耽擱政府辦公；富民合作社以村民融資方式投資建設(shè)鄰里中心以回饋村民為主要目標(biāo)，街道政府直接運(yùn)作鄰里中心將難以實(shí)現(xiàn)短期而高效資金回籠，從而無法為村民帶來最大利益。。組團(tuán)招租優(yōu)化提議加強(qiáng)協(xié)議約束力——合約范圍、合約時(shí)限將策劃內(nèi)容中業(yè)態(tài)配置添加到協(xié)議條款中，統(tǒng)籌規(guī)劃，以改進(jìn)微觀層面政府對(duì)鄰里中心控制力度；為提升富民合作社和村民收益，可簽署短期協(xié)議縮短協(xié)議期限，到期續(xù)約，視鄰里中心運(yùn)行情況提升承包價(jià)格。整體外包優(yōu)化提議街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第54頁(yè)55經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議以租賃為主標(biāo)準(zhǔn)

按規(guī)劃功效區(qū)域盡可能引進(jìn)代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以租賃方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，最大程度提升有保障收益，向場(chǎng)地要效益。堅(jiān)持商品連帶性標(biāo)準(zhǔn)

招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營(yíng)門類規(guī)劃進(jìn)行，并作好不一樣門類之間商品合理過渡，作到自然過渡，防止生硬連接。堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)標(biāo)準(zhǔn)

為滿足不一樣類型消費(fèi)者各種需求，不一樣店鋪之間形成“差異化經(jīng)營(yíng)”，充分表達(dá)多業(yè)態(tài)、多功效“一站式”購(gòu)物特點(diǎn)。堅(jiān)持優(yōu)服務(wù)、優(yōu)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉標(biāo)準(zhǔn)

以優(yōu)異產(chǎn)品質(zhì)量、高級(jí)裝修、低廉價(jià)格為新安街道居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。招商標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)以上分析，在實(shí)際招商過程中，提議組團(tuán)承包人對(duì)組團(tuán)進(jìn)行招商應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)：街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告第55頁(yè)56經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)想及提議統(tǒng)一招商管理

鄰里中心招商由富民物業(yè)股份合作社統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項(xiàng)目標(biāo)商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位準(zhǔn)確，保障后期連續(xù)經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一營(yíng)銷推廣

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