20140616(造價(jià)部)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成及測(cè)算意義培訓(xùn)解析

20140616(造價(jià)部)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成及測(cè)算意義培訓(xùn)解析第一頁(yè)，共27頁(yè)。目錄前言一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)依據(jù)三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍及內(nèi)容四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的意義第二頁(yè)，共27頁(yè)。

前言1、銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、以商招商、共同開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)多贏的大型生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目。2、企業(yè)與政府合作主要是以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，雙方利益均來(lái)自土地拍賣，所以土地的成本構(gòu)成及成本測(cè)算將為我公司的成本控制、資金（開(kāi)發(fā)）計(jì)劃、成本返還、利益分配提供重要依據(jù)。第三頁(yè)，共27頁(yè)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念：

簡(jiǎn)單理解：對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。第四頁(yè)，共27頁(yè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念延伸：

按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)。第五頁(yè)，共27頁(yè)。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)依據(jù)：

（1）城市總體規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）

（2）土地利用總體規(guī)劃

（3）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的其它法律：《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等。第六頁(yè)，共27頁(yè)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。第七頁(yè)，共27頁(yè)。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍及內(nèi)容：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般包括以下基本內(nèi)容：

1、征地、拆遷2、安置補(bǔ)償3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4、社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)5、場(chǎng)地平整第八頁(yè)，共27頁(yè)。

四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成：（4-1）項(xiàng)目前期費(fèi)用（4-2）征地、拆遷費(fèi)用(安置費(fèi)用）（4-3）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（4-4）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（4-5）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（4-6）工程建設(shè)其他費(fèi)用（4-7）管理費(fèi)（4-8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（4-9）銷售費(fèi)用（招商和推廣）（4-10）應(yīng)納稅費(fèi)（4-11）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

第九頁(yè)，共27頁(yè)。（4-1）項(xiàng)目前期費(fèi)用１、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)２、委托編制詳細(xì)規(guī)劃和管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用３、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用４、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用５、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用６、地質(zhì)災(zāi)害影響評(píng)估分析費(fèi)用７、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用８、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)９、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)１０、工程保險(xiǎn)費(fèi)第十頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-2）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換）3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它第十一頁(yè)，共27頁(yè)。（4-3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用１、場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用２、區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用３、市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)４、市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)５、配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)第十二頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-4）公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

第十三頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

第十四頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-6）工程建設(shè)其他費(fèi)用１、工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)２、竣工圖編制費(fèi)３、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用４、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用５、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用６、其他第十五頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-7）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。第十六頁(yè)，共27頁(yè)。（4-8）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算第十七頁(yè)，共27頁(yè)。（4-9）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有（1）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。（2）土地上市掛牌的其它稅費(fèi)。

第十八頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-10）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測(cè)算精度不同，而以開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。第十九頁(yè)，共27頁(yè)。

（4-11）銷售費(fèi)用

包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。此費(fèi)用需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃進(jìn)行測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取（此部分費(fèi)用應(yīng)列入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本）。第二十頁(yè)，共27頁(yè)。五：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的意義第二十一頁(yè)，共27頁(yè)。（5-1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算是項(xiàng)目

決策的依據(jù)

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。第二十二頁(yè)，共27頁(yè)。（5-2）是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)

土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。第二十三頁(yè)，共27頁(yè)。（5-3）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本

管理的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期應(yīng)根據(jù)成本測(cè)算建立成本管理目標(biāo)（即建立每畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本目標(biāo)），在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中和每一個(gè)環(huán)節(jié)保證成本目標(biāo)不被突破，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控；所以只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。第二十四頁(yè)，共27頁(yè)。（5-4）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算能提供資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。第二十五頁(yè)，共27頁(yè)