某建筑工程項目可行性研究報告

建筑工程項目可行性研究報告組員：指導老師：日期：2023-12-01目錄1 第一章總論 31.1 一、項目概況 31.2 二、公司概況 31.3 三、研究依據及范圍 41.4 四、研究結論與建議 52 第二章項目背景與建設的必要性 62.1 一、項目背景 62.2 二、項目建設的必要性 82.3 三、項目建設的意義 83 第三章市場分析 83.1 一、邵陽地區(qū)市場狀況 83.2 二、隆回縣房地產發(fā)展態(tài)勢 103.3 三、區(qū)域市場分析 113.3.1 社會經濟狀況 113.3.2 項目的優(yōu)勢 124 第四章區(qū)域位置及建設條件 134.1 一、區(qū)域位置 134.2 二、自然條件 134.3 三、建設條件 145 第五章工程技術方案 155.1 一、規(guī)劃設計的基本原則 155.2 二、總體規(guī)劃及建筑設計 155.3 三、重要技術經濟指標 175.4 四、結構設計說明 186 第六章項目招投標與實行進度 206.1 一、項目招投標 206.2 二、實行進度計劃 207 第七章項目財務預測數據 217.1 一、資金籌措及投資使用計劃 217.2 二、項目的計算期 217.3 三、經營及銷售稅金 217.4 四、經營成本費用估算 227.5 五、利潤及利潤分派 238 第八章項目財務評價 238.1 一、財務的賺錢分析 238.2 二、清償能力分析 248.3 三、敏感性分析 259 第九章結論 26第一章總論一、項目概況項目名稱：怡中豪苑建設項目建設單位：湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司建設地點：項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位臵優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明社區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。建設規(guī)模：項目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、公司概況公司基本情況湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產開發(fā)的專業(yè)公司,由自然人肖石民、周應達出資組建,具有省建設廳頒發(fā)的房地產開發(fā)資質。經營范圍房地產開發(fā)、五金交電、機電產品、機械設備、有色礦產品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。注冊資金人民幣壹仟萬元整注冊地點長沙市天心區(qū)韶山南路120號恒盛家園1棟802房。注冊號404法定代表人簡介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營公司家，高級工程師，2023年1月，公司創(chuàng)建湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐富的公司經營管理經驗。公司類型有限責任公司三、研究依據及范圍研究依據：（1）湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司公司法人營業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度規(guī)定（3）國家計委、建設部聯合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數（第二版）》（4）建設部建標[2023]205號《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（5）湖南省建設委員會1999年《湖南省工程預算定額》（6）《民用建筑設計通則》(GB50352)－2023)；（7）國家計委《關于建設項目進行可行性研究的執(zhí)行管理辦法》（計資［1983］116號）；（8）國家計委《關于投資項目可行性研究指南(試用版)的告知》（計辦投資［2023］15號）；（9）其他有關專業(yè)設計規(guī)范（10）隆回縣規(guī)劃局關于“怡中豪苑”項目修建性具體規(guī)劃設計的批復。（11）隆回縣國土局核發(fā)的國有土地使用權證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關于費用包干的減免優(yōu)惠文獻。（13）建設單位提供的其他各項基礎資料四、研究結論與建議研究結論：（1）本項目的建設與隆回縣委縣政府提倡的“一年一個樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來發(fā)展方向的對的決策。它在改善城市居住質量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項目的建設符合國家“擴大內需，促進消費，搞活流通”的產業(yè)政策。同時，項目建設有助于促進區(qū)域經濟發(fā)展，調整經濟結構，為社會提供就業(yè)機會，對緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。（3）本項目的建設將按照國際通行的商品房開發(fā)模式運作，依據規(guī)劃設計要點進行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項規(guī)定，有助于完善隆回縣城區(qū)及高科技產業(yè)的配套功能作用。（4）從經濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%，投資利稅率63.3%，資本金利潤82.7%，項目的經濟效益好，是個高投入、高回報、低風險的項目。（5）項目的敏感性分析來看，項目的敏感點是銷售壓力，而本項目地理位臵優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進，設計新奇實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現項目的預期目的。建議：（1）質量是房地產開發(fā)項目的生命線，應嚴格按照質量管理體系實行工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質量的關鍵，應通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式選擇施工單位和材料供應廠商，以保證項目的施工質量和工程形象。（2）資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度計劃，保證工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實行。（3）營銷是項目成功與否的關鍵，應精心安排好營銷組織、控制好營銷節(jié)奏，做好項目前期策劃及推介，充足運用的地理位臵優(yōu)勢，同時在戶型設計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過多，避免客戶在購房時因選擇太多而影響成交。保證項目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應加強開發(fā)建設過程中的成本控制工作，以保證其社會效益和財務效益的實現。第二章項目背景與建設的必要性一、項目背景當前房地產行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費連續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產行業(yè)總體發(fā)展呈現出健康態(tài)勢。隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河通過，為隆回怡中豪苑建設項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個村(居)委會，總人口140萬人，是湖南的一個農業(yè)大縣。2023年國民經濟得到了較好發(fā)展，全年國內生產總值(GDP)實現62.63億元，比上年增長13.2%，其中：第一產業(yè)增長值為18.13億元，較上年增長5.9%，第二產業(yè)增長值為15.85億元，較上年增長24.9%，第三產業(yè)增長值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元(按常住人口計算)，比上年增長573元，三種產業(yè)結構比為28.95：25.31：45.74。全縣財政總收入達成27509萬元，同比增長18%。隆回縣內自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個類型，旱糧有近20個品種，經濟作物有20多項，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產基地縣。植被達200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠景儲量5886萬噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠景儲量6.273噸。其它儲量較大的礦藏尚有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。境內有6處堿性硅質溫泉，水質水溫均符合工業(yè)用水標準，在農業(yè)和醫(yī)療方面也有運用價值。水能理論蘊藏量16.24萬千瓦，可開發(fā)量4.79萬千瓦。近年來隆回縣的城鄉(xiāng)建設發(fā)展也不久，城區(qū)建設己初具規(guī)模。然而在2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物的休閑場合，特別是政治、經濟、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標準的居住休閑的場合，而我公司“怡中豪苑”項目的修建將最大限度地滿足人們的這一需求。特別是2023年以來，隆回縣實行“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網及基礎設施建設得到了極大的提高，原有的地區(qū)差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產開發(fā)提供了廣闊的空間。正由于隆回縣“怡中豪苑”具有得天獨厚的優(yōu)勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，和縣政府簽訂了《建設協(xié)議書》開發(fā)建設商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅社區(qū)。二、項目建設的必要性1．國民經濟發(fā)展的需要當前，我國國民經濟運營正處在一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然規(guī)定擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。2．擴大消費需求的需要擴大內需，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費和投資需求對經濟的雙拉動，是我國目前和未來經濟工作的指導方針。3．城鄉(xiāng)化建設的需要到2023年要全面實現小康社會的目的，其難點和重點在農村和農民。三、項目建設的意義項目的開發(fā)將進一步提高區(qū)域內的居住質量，促進區(qū)域房地產市場發(fā)展，有效地提高該區(qū)域內房地產的整體品質，對增長地方財政收入、繁榮本區(qū)域內商業(yè)與服務業(yè)起到重要作用。同時，項目的建設將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場分析一、邵陽地區(qū)市場狀況1.投資結構分析：根據邵陽地區(qū)2023年1-6月建筑行業(yè)投資登記表白,按構成分類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9％，而去年同期建筑工程投資只占總投資的40.67％，比去年同期的21億元，增長28.5％；其他費用（重要是土地購臵費和土地開發(fā)費）18億元，與去年同期基本持平，占總投資的35.3％，而去年同期其他費用占總投資的40％。說明通過2023、2023年大規(guī)模地引進開發(fā)項目及前期開發(fā)，今年開始進入了的施工建設階段。2.投資用途分析：住宅建設完畢投資39億元，占總投資的76.5％，比去年同期30億元增長30％；辦公樓建設完畢投資3億元，占總投資的5.8％；商業(yè)營業(yè)用房建設完畢投資5億元，占總投資的9.8％；其他用房建設完畢投資4億元，占總投資的7.8％。3.投資區(qū)域分析：2023年1-6月邵陽市區(qū)完畢投資18億元，占總投資的35.3%；隆回縣完畢投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完畢投資5.2億元，占總投資的10.2%；新邵縣完畢投資4.9億元，占總投資的9.6%；邵陽縣完畢投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完畢投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完畢投資2.2億元，占總投資的4.3％；洞口縣完畢投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧縣完畢投資2.3億元，占總投資的4.5%。從各區(qū)（縣）房地產完畢投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，增幅位居第二，小結：今年上半年房地產投資仍保持高速增長，但是投資結構已經發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設投資比例下降。從投資構成看，土地購臵和土地開發(fā)投資比例減少，而建筑工程投資比例增長。這是由于前兩年土地成交活躍，在投資構成中占較大的比例，而現在這些項目已逐步進入施工建設階段。此外，拆遷安臵難度加大，進展緩慢也是前期工程投資比例減少的因素之一。4.需求分析：“十二五”邵陽市房地產業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負責人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市總體規(guī)劃》，根據隆回縣城市總體規(guī)劃，到此后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中檔城市。根據隆回縣現有經濟發(fā)展水平，2023－2023年將是隆回縣進入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關鍵時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結構向著發(fā)展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛在需求。（1）結婚家庭戶數對住宅需求（2）城市人口數量增長對住宅需求（3）城市流動人口對住宅需求（4）舊房屋更新改造對住宅需求（5）達成預期住房面積目的對住宅需求（6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產發(fā)展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會經濟步入了快速發(fā)展的軌道，經濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2023年，隆回縣的經濟每年平均增長率達9.1%，高于全國平均增幅近1個百分點，經濟發(fā)展已進入工業(yè)化中期階段。近年來，隨著經濟的連續(xù)發(fā)展，人們生活水平進一步提高，住房的需求也越來越大。建設部目前的工作思緒是：深化改革，立足發(fā)展，加強房地產市場地宏觀調控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產業(yè)健康、協(xié)調發(fā)展；開放搞活二級市場，推動住房分派貨幣化，全面貫徹住房公積金制度，改善物業(yè)管理，進一步哺育住房消費。因此，房地產市場的容量將進一步擴大。隆回縣房地產市場在中央采用的一系列積極財政政策的連續(xù)作用下，市場重要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網改建的刺激下，隆回縣房地產市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應呈現出理性上升的局面，整個市場明顯處在景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。根據房地產部門的記錄資料，2023年上半年全市共批準商品房預售面積152.2萬㎡，比去年同期增長6.5%，其中住宅上市量為96萬㎡，比去年同期增長15萬平方米，同比增長18.5%，占商品房總量的比重為78%。2023年上半年，全市共完畢商品房交易10518起，成交面積達146萬㎡，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬㎡，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經濟情況來看，政府財政收入與國民收入均呈現出快速增長的態(tài)勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超前，房地產、私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。隨著人民消費需求增長、市政配套改造完善、更高品質的住宅產品的出現和房產多級體系的成熟，隆回縣的房地產行業(yè)已經進入快速發(fā)展的軌道，預計在最近的一兩年內將成為邵陽地區(qū)中城市房地產經濟增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場分析社會經濟狀況該項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位臵優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明社區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。特別是近幾年市政府實行巨大的基礎設施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異?；A設施和生活配套設施不斷改善使得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強。從近兩年隆回縣房地產市場發(fā)展來看，從2023年開始，隆回縣房地產市場正處在一個快速增長的高速發(fā)展期，市場呈現的強勁勢頭使進駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣本土特別是最強大的購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水社區(qū)、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需求重要體現在以下幾個方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產業(yè)的膨脹帶來的需求。（2）改善型需求在這一兩年表現得十分踴躍。（3）投資型需求比較活躍。項目的優(yōu)勢隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成為經濟騰飛的新熱點。目前，隆回縣政府擬定了把縣建設成為繁榮、開放、文明、秀美的現代化城市的戰(zhàn)略目的。到2023年，隆回縣城市人口將達成40萬，城市化水平達成45%，人均GDP5000美元左右，達成中檔收國家水平，基本實現現代化。為貫徹省委、省政府關于“加快隆回縣建設，拉動經濟發(fā)展”和“實現隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關規(guī)定，縣政府獎大力實行“興工強市”戰(zhàn)略，積極推動工業(yè)化、城市化和農業(yè)產業(yè)化進程，加強生態(tài)環(huán)境建設，實現可連續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成經濟騰飛投資建設的新熱點，加之高科技產業(yè)發(fā)展迅速，市場前景不可限量。項目處在隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。同時，項目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務設施較為完善。產品品質突出，綜合素質高，無論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，社區(qū)視線開闊；戶型設計分別面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減少了銷售壓力；戶型設計精致，布局科學合理，實用性高。南北朝向，開間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。第四章區(qū)域位置及建設條件一、區(qū)域位置項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位臵優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明社區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化服務的文、教、衛(wèi)等公共基礎設施較為齊全，完全具有建設住宅社區(qū)的條件。二、自然條件1．氣溫年平均氣溫16.9℃最冷月平均氣溫3.9℃最熱月平均氣溫28.2℃極端最高氣溫39.1℃極端最低氣溫-11.3℃2．降水量年平均總降水量1600mm一月最大降水量148mm3．溫度最冷月平均相對溫度76.85%最熱月平均相對溫度73%4．最大積雪深度130cm5．最大凍土深度5cm6．年雷暴日數49.5d7．風冬季平均風速1.5m/s30年一遇最大風速23.7m/s最多風向及頻率七月SW〃20%一月NW〃31%8．全年日照時數1677.1小時9．邵陽地區(qū)地震烈度項目位于邵陽地區(qū)所轄的隆回縣境內，根據國家地震局、建設部2023年版《中國地震動參數區(qū)劃圖》，隆回縣基本地震烈度為6度。10．工程地質條件根據項目建筑的巖土資料分析場地的地質情況：該場地未發(fā)現不良地質現象，適宜建筑該工程。三、建設條件項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通訊設施齊全，公益設施齊備，中小學校、醫(yī)院、車站、賓館等服務設施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項目的用水。項目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項目所在地的其他市政基礎設施也較為完備，完全可以滿足項目建設實行的需要。第五章工程技術方案一、規(guī)劃設計的基本原則1．強調現代性現代性是城市景觀體系的生命力，努力運用當代科學技術、體現現代精神、采用集中與分散相結合的布局方式，高速現有用地結構，使該地塊成為城市的有機組成部分，與城市的發(fā)展緊密結合，體現城市的優(yōu)質環(huán)境和規(guī)模集聚效應。2．強調文化性堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產保護等。使人產生歷史感、認同感、歸屬感、領域感，堅持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對每個節(jié)點，每個空間做到精心規(guī)劃、精心設計，為市民發(fā)明良好的購物與生活環(huán)境。3．強調形象性重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地的景觀形態(tài)，增強環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設計1．功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準布臵負一層平面，負二層及地下局部平面內設地下車庫。在總體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設臵其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提高了社區(qū)的品質，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充足考慮了臨山脈的景觀面，設計成江景房，讓內外環(huán)境空間互相交融。綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的出入口布臵于—1層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達社區(qū)內，這樣既將車流的進出相對集中便于管理，社區(qū)入口處設有隱形消防車道，專供消防車通行，社區(qū)住戶的私家車可所有停入地下車庫，保證了社區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+0.2H的間距規(guī)定。2．建筑造型本項目建筑造型總體上采用現代建筑的解決手法，以現代元素，使整個建筑風格現代新奇而不張揚，給人世間更好的親和力，成為一道獨特的風景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節(jié)的精致設計，體現了發(fā)明和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術美景。3．交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在四周設次入口，上部住宅人群出入口布臵在桃洪西路。地下車庫的出入口布臵于建筑的東西兩側。4．消防設計該社區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級為一級，設有社區(qū)消防車道，滿足消防規(guī)定，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)規(guī)定。5．環(huán)保及綠化設計說明該設計總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀欣賞性強；綠化以常綠為主基調；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強調濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀的四季變化。靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，美化社區(qū)環(huán)境。在綠地內點綴適當的喬木和灌木并配以相應的馬拉草和臺灣青，讓人充足感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化規(guī)定層次豐富，配臵圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充足考慮建筑物自身以及建筑所用材料對環(huán)境的影響，更多采有環(huán)保型的、可回收運用的建材產品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡也許運用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、重要技術經濟指標用地面積：30560㎡總建筑面積：134520㎡其中：負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312㎡住宅建筑面積：121208㎡建筑占地面積：10952㎡容積率：3.88建筑密度：28.35%綠化率：31.95%居住戶數：880戶地下停車位：129個地面停車庫：103個四、結構設計說明1．設計依據（1）建筑方案圖紙（2）現行國家設計規(guī)范和規(guī)程（3）荷載取值停車庫：4.0KN/㎡；消防通道：35.0KN/㎡（單向板）或20.0KN/㎡（雙向板）；電梯機房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；衛(wèi)生間：2.5kn/㎡（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防樓梯：3.5KN/㎡；其余未活載均按《建筑結構荷載規(guī)范》取值。（4）風荷載標準值（n=50年）基本風壓值Wo=0.35KN/㎡,體型系數：us=1.3，風振系數及風壓高度系數按《建筑結構荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采用。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So=0.45KN/㎡（6）填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用根據《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2023）及本工程場地工程地質勘察報告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6度；設計基本加速度為0.05g，設計地震分組為第一組，場地類別為Ⅱ類，場地設計特性周期值為0.35。（8）人防荷載按《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-94），本工程按五級二等計算。（9）場地水文地質情況根據地勘資料表白：本工程場地地坪現有標高為32.69～33.55m，±0.00標高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.44～32.68m；結合場地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經驗，建筑物底板抗浮設計水位建議按32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。2．結構設計與選型（1）基礎選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎埋深規(guī)定，根據提供的地質資料表白，本工程擬采樁基礎，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風化白質灰?guī)r作為樁端持力層。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級為S8，防水等級為二級，砼內摻入適量的外加劑。（3）上部結構本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；結構采用底部大空間部分框支剪力墻結構體系，一層頂為結構轉換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結構，并結合樓、電梯間設臵一般剪力墻或核心筒。框支框架抗震等級為一級，底部加強部位剪力墻為二級，非底部加強部位剪力墻為四級。3．重要材料（1）砼：C25～C40墊層C15砼（2）鋼筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高強度的冷軋扭鋼筋。（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內墻：商場部分為90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加氣砼砌塊。第六章項目招投標與實行進度一、項目招投標招標投標管理是每一個建設項目都應遵循的基本準則，根據《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設項目可行性研究報告增長招標內容和核準招標事項的暫行規(guī)定》和《湖南省實行<中華人民共和國招標投標法>辦法》的有關規(guī)定，項目將嚴格按照有關程序進行招標和工程監(jiān)理。二、實行進度計劃本項目分前期決策、規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收與交付四個階段，其中貫穿銷售準備與銷售工作。2023年1月正式開始工程建設，在各項工作開展順利的前提下，計劃項目建設工期為48個月。項目實行進度安排如下：1．2023年6月底完畢施工前期準備工作，涉及項目可研、報批等工作。2．．2023年7月--2023年6月完畢1-6主體工程施工，涉及建筑外裝飾、室內裝飾及安裝工程。3．2023年7月--2023年6月完畢7-14主體工程施工，涉及建筑外裝飾、室內裝飾及安裝工程。4、2023年12月底完畢所有戶外工程、配套設施等，所有收尾交付使用。5．2023年12月所有銷售完畢。第七章項目財務預測數據一、資金籌措及投資使用計劃1．資金籌措本項目資金來源有二個渠道：（1）自籌資金：15360萬元；（2）銀行貸款：8000萬元；總投資為23360萬元。2．投資使用計劃按本項目實行進度計劃，項目建設期為三年，總投資23360萬元。二、項目的計算期1．項目的計算期根據項目實行進度計劃，本項目建設期為3年；根據項目特點，營運期定為1年，項目的計算期擬定為4年。三、經營及銷售稅金1．經營收入（1）住宅銷售：據市場調查，目前隆回縣小高層住宅均在2900-3500元。經綜合分析考慮到項目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項目比較。我們把本項目12層及14層住宅每平方米均價定為2900元,小高層17層住宅每平方米均價定為3000元住宅銷售收入：28106+7981=36087萬元（2）地下車位及地下車庫銷售收入據市場調查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫售價在110000元以上。社區(qū)內地下車位共計129個。地下車庫共計103個，我們把本項目地下車位售價定為每個80000元，地下車庫售價定為每個100000元。地下車位銷售收入：129×8=1032萬元地下車庫銷售收入：103×10=1030萬元銷售收入總計：38149萬元2．銷售稅金及附加此項目按國家規(guī)定的稅收政策計取。營業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)維護建設費稅率5%教育費附加費稅率4.5%經營收入38149住宅36087商鋪0車位/車庫2062經營稅金及附加2089營業(yè)稅1907城鄉(xiāng)維護建設稅95教育附加86四、經營成本費用估算1．經營成本①營銷售費用。②管理費用。③土地增值稅按銷售收入的1.5%計取。2．人工資及福利費職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，擬定為24000元/每年，設定人員編制20人。福利費按工資總額14%計取即：24000×20×1.14=55萬元3．折舊費由于本項目建筑所有銷售，