建設(shè)工程維保修常見法律問題解答

建設(shè)工程維保修常見法律問題解答一、施工單位對建設(shè)單位建筑工程及房屋工程質(zhì)量保修義務(wù)1、建設(shè)工程承包單位應(yīng)于何時將建設(shè)工程質(zhì)量保修書向建設(shè)單位提交？質(zhì)量保修書中應(yīng)包含哪些內(nèi)容？建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。（參見《中華人民共和國建筑法》第六十一條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條）2、建設(shè)工程保修范圍是什么？建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。(參見《中華人民共和國建筑法》第六十二條)3、什么是房屋建筑工程質(zhì)量保修？什么是質(zhì)量缺陷？房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第三條）4、房屋建筑工程的最低保修期限為多長？在正常運用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理運用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為２年；（五）裝修工程為２年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第七條）5、房屋質(zhì)量保修期的起算點是什么？房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第八條）6、房屋建筑工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建設(shè)全部人及施工單位均應(yīng)履行何種義務(wù)？房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑全部人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查狀況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)平安或者嚴(yán)峻影響運用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)馬上到達現(xiàn)場搶修。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第九條）7、發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)平安的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建筑全部人應(yīng)履行何種義務(wù)？發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)平安的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑全部人應(yīng)當(dāng)馬上向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，實行平安防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十條）8、保修完成后，應(yīng)由誰組織驗收？保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑全部人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)平安的，應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十一條）9、若施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位有何救濟途徑？施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行托付其他單位保修，由原施工單位擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十二條）10、保修費用應(yīng)由誰擔(dān)當(dāng)？保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方擔(dān)當(dāng)。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十三條）11、在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成人身、財產(chǎn)損害，由誰擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任？在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋全部人、運用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋全部人、運用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十四條）12、因保修不剛好造成新的人身、財產(chǎn)損害，由誰擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任？因保修不剛好造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十五條）13、何種狀況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍？下列狀況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍：（一）因運用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；（二）不行抗力造成的質(zhì)量缺陷。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修方法》第十七條）二、開發(fā)商對業(yè)主房屋建筑工程質(zhì)量保修義務(wù)1、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》是否開發(fā)商必需向業(yè)主供應(yīng)？應(yīng)于何時供應(yīng)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必需供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》第三條）2、《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

２、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理運用壽命年限內(nèi)擔(dān)當(dāng)保修；

３、正常運用狀況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水３年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

４、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》第五條）3、住宅保修期應(yīng)從何時計算？住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶運用之日起計算。（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》第六條）4、商品房的保修期如何確定？商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于上述最低保修期限的，保修期不得低于上述最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。因不行抗力或者運用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

（參見《商品房銷售管理方法》第三十三條）5、因運用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題應(yīng)由誰擔(dān)當(dāng)責(zé)任？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅運用說明書》中對住戶合理運用住宅應(yīng)有提示。因用戶運用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不擔(dān)當(dāng)保修責(zé)任，由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》第十二條）6、擔(dān)當(dāng)保修責(zé)任是否為開發(fā)商的法定義務(wù)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房擔(dān)當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅擔(dān)當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，擔(dān)當(dāng)保修責(zé)任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》第四條）7、若保修人未剛好履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或人身、財產(chǎn)損害，應(yīng)擔(dān)當(dāng)何種責(zé)任？因保修人未剛好履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

保修人與建筑物全部人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。（參見《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的說明》其次十七條）8、若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行修理義務(wù)，有何法律后果？物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的修理、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主懇求物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)接著履行、實行補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（參見《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件詳細應(yīng)用法律若干問題的說明》第三條）9、買受人是否可以因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住運用，懇求解除合同和賠償損失？

因房