佳興園號樓項(xiàng)目整體策劃報(bào)告

佳興園5號樓項(xiàng)目整體策劃報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\z一、項(xiàng)目概況3一、地理位置3二、交通狀況3三、環(huán)境配套3四、規(guī)劃方案4二、市場狀況分析4一、北京市場總體分析4二、北苑區(qū)域市場分析6三、具體地塊市場分析8三、周邊競爭項(xiàng)目分析9一、簡單競爭分析10二、實(shí)地調(diào)查情況匯總16三、競爭分析情況匯總：19四、分析的初步結(jié)論20五、項(xiàng)目的SWOT分析20浮四、目標(biāo)客炮群定位分析郵浩21讓一、定位分港析莫稅21文二、目標(biāo)客既群需求分析泥蹲22恩五、項(xiàng)目競雹爭策略分析哪板23辜一、競爭分漸析潔逐23瓜二、競爭策唇略臂但24涼六、項(xiàng)目定臭位煉老24上一、價格定賺位兩翼24頃二、形象定于位巡貿(mào)25奮三、案名建膛議碼間25旦四、建筑細(xì)稀節(jié)調(diào)整萌算25棵七、項(xiàng)目營范銷推廣思路砍魯26嗽一、總體思受路礙憶26似二、巧借勢爺壤26幫三、玩升級漲窄27講四、主打熱蝶銷閑澆27竊五、迅速清骨盤隆圣28施六、入市時咳機(jī)選擇臣恨28放八、銷售策珠略方案員抽28獨(dú)一、銷售周齊期捕鼓28愧二、價格策異略悄含29士三、銷售控填制揚(yáng)樣29杰四、定價原片則賣勺29排五、銷售組稀織隔萌30套九、方廣告推廣策哲略鹿脹30尿一、廣告策觀略鍬序30昌二、媒體選存擇祖濁31哈三、推廣預(yù)柴算責(zé)柴32暖十、結(jié)論會蟲32刑佳興園5號嘆樓項(xiàng)目糠整體策劃報(bào)啊告峽一、項(xiàng)目概群況陣一、地理位洗置丸位于北京市鍵朝陽區(qū)安外型北苑5號院眨內(nèi)，北苑賓曾館南側(cè)，北嚇鄰西坡子路仗。攀二、交通狀式?jīng)r婆周邊環(huán)繞北訓(xùn)苑路、五環(huán)因路及城鐵、橋地鐵5號線西等城市交通谷干線，頓809、9漆41理、847、語803、8搬58、84拴9、758不、417、怖850、9羞49、35償8路恭等火11條公交恒線警路通過，并痕緊鄰城鐵北螺苑站和地鐵遭5號線大羊場坊站。奴三、環(huán)境配臉套瓶地處市區(qū)北眾部上風(fēng)上水寺地段割，污處于泥亞奧大商圈屋內(nèi)及北京市獲規(guī)劃瓜綠化隔離帶邁內(nèi)。西次眺萬芬畝奧林匹克明國家森林公哨園，孫東望朝來農(nóng)桃藝園和朝來啞森林檢公園右，南靠北湖輔公園和高爾竹夫練習(xí)場。肌周邊配套較無完善，集中逃了普爾斯馬腎特、家和超受市、東方家錫園、北苑建小材城等生活步設(shè)施，鵝北苑中、小邀學(xué)、航空醫(yī)注院螺和銀行、郵渠局等文教衛(wèi)泛生設(shè)施，以俗及北苑賓館賞健身房、保汽齡球館等娛憂樂設(shè)施。百項(xiàng)目為佳興演園小區(qū)（新誠街坊項(xiàng)目）彼整體規(guī)劃中諷的一部分。遠(yuǎn)該小區(qū)占地富5.97公江頃，規(guī)劃總導(dǎo)建筑面積約應(yīng)20萬平方怪米，為半賴圍輕合柔式園林社區(qū)拿。綠化率為妥35%，并稼在項(xiàng)目南側(cè)各規(guī)劃了近2晉萬平米的大控型中心花園侵（含400景0平方米的俗水面、17抹000平方保米庭園景觀窗和20余個尊功能景區(qū)）童。收四、規(guī)劃方壞案塞1、主要經(jīng)陽濟(jì)指標(biāo)究占地面積：誰9547.伙1平米棉建筑規(guī)模：雀22193良平米（其中額地上194悲47平米、賠地下274枕6平米）束建筑層高：河地上14層尺、地下2層宮規(guī)劃戶數(shù)：已208戶挪規(guī)劃人口：秧約583人庭容積率：2憐.04花2、設(shè)計(jì)方漫案踐項(xiàng)目分為4岔個單元，均乳設(shè)計(jì)為54缸—快100平方朗米（套內(nèi)建驕筑面積）的源經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶絲型。其中，燒中間兩單元健還設(shè)計(jì)有1螺4套躍層二擦室二廳二衛(wèi)蠻戶型。林二、市場狀鴨況分析挑在此，市場石僅指普通商宰品住宅市場孝。種一、北京市霜場總體分析拌據(jù)北京跨市建委提供嶺的統(tǒng)計(jì)資料踩顯示，20喉04年市場椅的總體情況券如下：景1、市場供掏銷奧現(xiàn)房：級銷售面積檔2285.茄8堅(jiān)萬種㎡指，同比增長驚29.1蘆%庫。察竣工面積抓2344.熟0天萬撈㎡科，同比增長手12.6麻%節(jié)。陵銷售面積竹/當(dāng)期敏竣工面積附為97.5堆%，比20析03年同期絹高12.4何個百分點(diǎn)繼。李期房分：標(biāo)批準(zhǔn)預(yù)售面乏積辣2862.曲85翼萬蔥㎡抄，同比增長嫌5標(biāo)%；預(yù)售登崗記憑2642.閘1勝萬泉㎡匹，同比增長榜56.5歪%。預(yù)售率原為9掃2.3剩%，比20秒03年磨同期楊高專30.4謊個百分點(diǎn)菜。促空置：空置兇一年以上的遭商品房29厘8.8萬㎡煌，同比下降包20.9%包，其中，商才品住宅空置珍面積同比下堪降27%。士2、銷售價孔格能現(xiàn)房：均遣價穗4747絲元/介㎡吳，同比上漲脫291員元/扎㎡逮，漲幅偵6.5煌%隨。值期房：均鑼價相5629群元/府㎡密，同比上漲擇376咱元/父㎡喚，漲幅為膊7.2傅%柱。其中，價遷格低于70固00元挽/掙㎡的占期房閥成交總套數(shù)池80.67付%，低于5鈴000元雪/長㎡的占54糟.41%。掃另外，下半押年北京17形區(qū)（縣）普訴通住宅類項(xiàng)搶目平均成交恰均價604決8元架/濟(jì)㎡，比20紋03年同期踩增長540綱元維/鵲㎡，同比增尼長9.8%弦。新建普通地住宅價格主某要集中在低益于（含）7宇000元賠/脫㎡的中低價踐位，占總套璃數(shù)78.0魚%。絞3、戶收型結(jié)構(gòu)崇期房單套建股筑面積主要剖集中在81量－160㎡脅/交套之間，主搶力戶型為二由居或三居，休占成交總套澆數(shù)的67.插94%。其罵中，下半年楊占65.7雄%。賣經(jīng)濟(jì)適用房系主要集中在軟81－12蒙0㎡赴/侍套之間，占雜經(jīng)濟(jì)適用房閑成交總套數(shù)混的55.8儲8%，其中備，下半年占莖58.0%晚。乎4、市場需盲求白據(jù)調(diào)查顯示球：2004雪年4季度的恥購房以合理涂化需求為主旁；居民收入址水平提高，塘購房可支付航能力增強(qiáng)，賊推動了我市喚商品住宅有蝦效需求增長雀。蠟購房對象的葬主流趨勢：慕年齡趨于年彼輕化，以4信0歲以下為筋主。同時，篇21－30獄歲、31－蠻40歲的增賞幅居前，5聚0歲以上的粗降幅最大。墻家庭年收入貴以10萬元掃以下為主。授同時，家庭筋年收入5－禿10萬元、建10－20俯萬元的增幅輝居前，5萬視元以下的降兔幅最大。響可支付月還奏款額以20寺00元以下瘡為主。同時殊，月還款額甲3000－啊4000元反、2000步－2500望元的增幅居黃前，100適0元以下、攜1000－繩1500元內(nèi)的降幅最大論。誦可承受價位廣以7000尾元顏/蹲㎡以下為主籌。同時，可拆承受500村0－700無0元錄/掛㎡、400更0－500蘿0元扭/衡㎡的增幅居舅前，300再0－400鼠0元的降幅彎最大。俘以改善居住條條件和解決猾基本居住需駁求為主。同紛時，改善性枝購房、投資作性購房的增占幅居前，考角慮孩子上學(xué)馬、解決基本薄居住要求的屯購房降幅較遣大。豪匯總綜合各唇方信息情況攀，對北京市喊整體市場的尿今后發(fā)展有摟如下判斷預(yù)霜測：奇1、定性判遵斷皮北京房地產(chǎn)缺市場還處于優(yōu)一個由過去遭需求壓抑型敘向需求開放祥型過渡的轉(zhuǎn)本型期，尚不宜是一個穩(wěn)定迷市場。顛目前的高速陽增長是由于格諸多供求要墾素階段性集足聚而形成的聞，隨著需求吸的不斷釋放秧，加之宏觀鍛調(diào)控的滯后徑顯現(xiàn)和逐漸像增強(qiáng)，增速敏會逐漸回落毯到一個相對勤合理的區(qū)間碰。因此，未穿來幾年，供草求關(guān)系有可勇能出現(xiàn)較大捏波動，市場劍風(fēng)險(xiǎn)日益增災(zāi)強(qiáng)。異但是，綜合虛諸多因素考壯慮，至少可雨以判斷，到鹽2006年峰上半年，市鞋場還將處于怒一個慣性增律長及高位盤測升階段（除荷非更加嚴(yán)厲葉的調(diào)控政策患出臺）。趁2、大致預(yù)灑測蚊供應(yīng)：艘下半年旦將抄出現(xiàn)集中放辜量，灰并將持續(xù)到膀2006年屠上半年，拆同期供應(yīng)量姓將有較大幅魄度增加。叮需求：依然夠旺盛，同時驗(yàn)一、二銅級市場憑的聯(lián)動還會崗進(jìn)一步增強(qiáng)遭，螺促使市場交趟易量會有所云上升。一方翼面宏觀調(diào)控陜的影響滯后桂，另一方面此諸多因素還潑將促使一部損分需求進(jìn)一刮步加速集中何釋放，加息早、調(diào)貸對需顆求影響不大帽。辭價格：穩(wěn)中夕會持平或略博升，佩供需結(jié)構(gòu)矛炎盾熄會事有所緩和增。建安成本斗的剛性增長憂、融資成本哨的逐漸增大融、土地供應(yīng)紋的階段斷檔要、投資增速太的日益放緩寇、宏觀調(diào)控濱的全面介入撈、購房對象皇的慣性預(yù)期賴等因素相互膊作用，都將游制約價格會坐在一個較小童范圍內(nèi)波動劫，大致持平傍或小幅盤升顧，不會大起金大落。陷另外，北京肥市總體規(guī)劃司的修編將進(jìn)卷一步促使房籮地產(chǎn)格局發(fā)悲生較大變化腥。更隨著城市建爪設(shè)的發(fā)展標(biāo)，看以ＣＢＤ、繪中關(guān)村和海亞妙奧早地區(qū)漁為首的劣八大城城市功能中屋心將重新標(biāo)覺定城市區(qū)位假價值和價格愚定位汽，環(huán)線對房制價的影響減寒弱宮。仁二、北苑區(qū)在域市場分析憐1、市場現(xiàn)涌狀藝2004年股下半年，朝橡陽區(qū)北五環(huán)利外區(qū)域普通巴住宅供銷情緣況如下：落平均成交均補(bǔ)價5901慚元嚇/塘㎡，其中最普低成交均價鑒4356元墻/鈔㎡，最高成巨交均價12尤019元棄/而㎡。如總成交面積煌31435秀5㎡，成交掛總套數(shù)24透71套，套他平均成交建吉筑面積12派7㎡，套平蘋均成交金額撤75072拼0元。級價格同比增弓幅18.5各%，高出全國市平均水平洋（9.8%徹）近一倍，賢同時在奧運(yùn)躲村周邊部分控三個監(jiān)測區(qū)究域（另有海廳淀上地馬蓮觸洼、西三旗俘兩區(qū)域）中栗漲幅最高。錫2、區(qū)域價炎值吳項(xiàng)目所在區(qū)財(cái)域是一個新捏興城市居住訂中心飛目前，亞奧霞板塊內(nèi)僅在赴售的住宅類善項(xiàng)目就有受25跟個左右，總樣規(guī)模達(dá)到裁840幕多萬平方米匠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過養(yǎng)了望京地區(qū)瘡和中關(guān)村萬牽柳地區(qū)，成壇為城北最大作的住宅類商慌品房集中供賺應(yīng)區(qū)域。廟奧運(yùn)會的舉秀辦不僅催生爺了本區(qū)域內(nèi)濃的市政基礎(chǔ)屬設(shè)施建設(shè)愿未來奧運(yùn)區(qū)焰域內(nèi)到4轉(zhuǎn)條地鐵，即12頑條城市主干臣道將構(gòu)成區(qū)繳域內(nèi)縱橫交敵錯的交通網(wǎng)證絡(luò)，四通八洲達(dá)的公共交濱通將會成為追這個城市新千中心與外界綠聯(lián)系的主要判紐帶。據(jù)有析關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)液，２００８萌年北京奧運(yùn)姥會的相關(guān)投象資額在３０暖００億元人偷民幣左右，拒其中需要北烘京市政府對衫市政基礎(chǔ)設(shè)那施的投入達(dá)觀１８００億菌元。１８０寺０億元人民子幣當(dāng)中，有鋒９００億元總用于修建地霞鐵、輕軌、由高速公路、日機(jī)場等；有扶４５０億元槐用于環(huán)境治誠理，兌現(xiàn)綿“汗綠色奧運(yùn)暫”蝦的承諾；有蕉３００億元香用于信息化秋建設(shè)，奠定密“華數(shù)字北京摟”驕的基礎(chǔ)，初掩步實(shí)現(xiàn)電子步政務(wù)、電子驚商務(wù)、信息飯化社區(qū)和遠(yuǎn)流程教育，兌寸現(xiàn)碑“結(jié)科技奧運(yùn)壇”第的承諾；其取余１５０億表元將用于水握、電、氣、仙熱等生活基縣礎(chǔ)設(shè)施的建友設(shè)和改造。深整體有序的冤規(guī)劃發(fā)展絡(luò)奧運(yùn)板塊是刷個獨(dú)特的區(qū)循域，其獨(dú)特頌的內(nèi)涵包含科了強(qiáng)烈的文保化和體育色顆彩。它是空巾間范疇，是示一個地域生禿活的樞紐或心者是擴(kuò)大的全社區(qū)。在這仁區(qū)域里面，諷體現(xiàn)的就是學(xué)大都市北部斯中心地，而施在奧運(yùn)區(qū)域深內(nèi)實(shí)際上還鍋存在著一個隊(duì)核心圈，它霉以北辰西路傻為軸，南到槐熊貓環(huán)島，尾北跨北五環(huán)式，奧運(yùn)場館愛、奧運(yùn)中心厲都在這個區(qū)距域里建設(shè)。胞可以預(yù)見，得這里作為北免京城市中心航地的中心，咳政府和企業(yè)軋必將投入大肚量的資金，穩(wěn)把這個區(qū)域迷建成未來懇2023厲年奧運(yùn)會最狼耀眼的明珠雙，從產(chǎn)業(yè)業(yè)唉態(tài)上將更加勞豐富，不僅冷包括居住、屢體育、文化杯，而且商務(wù)糊、商業(yè)、娛起樂業(yè)、會展霧業(yè)，也最終給形成一個混塊合的城市功熊能區(qū)。展多中心城市吉格局形成，燈城市中心因謙奧運(yùn)北移拉北京市新的魯城市規(guī)劃明土確提出多中濤心的發(fā)展格棗局，奧運(yùn)給房北京帶來的語最大機(jī)遇就赤是改變了北或京整個城市?？傮w規(guī)劃，份造成整個城文市中心北移泉。業(yè)住宅發(fā)展受獨(dú)益最大，并慣且率先發(fā)展嗎起來。豐因交通和市軋政基礎(chǔ)設(shè)施接的改善和地盟產(chǎn)開發(fā)商概訊念的炒做使拌住宅的發(fā)展垮收益最大，思價格不斷上矩漲，更有亞百運(yùn)村的前車都之鑒，使得棕本區(qū)域的住皇宅率先發(fā)展悄起來。無論己自住或投資捕，區(qū)域價值表都已被認(rèn)可貝。財(cái)3、市場特得點(diǎn)狠住宅項(xiàng)目日蔬益顯現(xiàn)功能襲差別的趨勢夢。朽從南北向看宮，己以亞運(yùn)村為邀中心擊至領(lǐng)紫玉山莊以壽南賺日益顯現(xiàn)商貨住眉特色，褲北五環(huán)以南浪日益顯現(xiàn)高眉檔住宅特色雷，北五環(huán)外智區(qū)域日益顯哪現(xiàn)中高檔住境宅特色，立世水橋以北至思小湯山日益企顯現(xiàn)中低檔陶住宅特色。釀奧運(yùn)中心區(qū)昌未來將是該假地區(qū)的綜合慨商務(wù)區(qū)。吐從東西向看歉，以奧運(yùn)中壯心區(qū)為中心認(rèn)，離中心區(qū)圖越近，項(xiàng)目杯的檔次、價采位越高，基每本按別墅、友高檔住宅、朽中檔住宅的聽順序向東西夾兩側(cè)延伸。迷相比CBD泳、中關(guān)村，夕區(qū)域環(huán)境、僻交通狀況最滔為看好，更碑適于居住。喜區(qū)域輻射半跟徑不斷延伸創(chuàng)，對于北部莊（也包括中誕關(guān)村、CB頁D）的大部萬分購房群體層越來越具有遍吸引力。禁價格跨度大拼，產(chǎn)品類型塊多，購房群種體廣泛。河從5000障元到上萬元雖，別墅、住復(fù)宅，高檔、侵中檔，大戶啞型、小戶型主，選擇余地流大，滿足了長購房群體的肯不同需求。酸其中，大部洽分為符合市暫場主流需求筒的中、高檔啦產(chǎn)品。流區(qū)域市場相移對獨(dú)立，受時宏觀市場影元響相對較小脈。腸相對于整個漏北京市場來疲講，區(qū)域的追供應(yīng)然量粒還是很小的睛，季因此，即使家今年項(xiàng)目的介集中入市，圖也東不會對現(xiàn)有苦市場價格造克成沖擊和波環(huán)動。相反，氧由于土地資師源的稀缺性遍、區(qū)域環(huán)境租的完善，徑區(qū)域藍(lán)諸多橫項(xiàng)目糞仍將會被下繼續(xù)看好，執(zhí)有望在呈兩年內(nèi)全部旨消化巷。埋新增項(xiàng)目基洞本以別墅和潑高檔住宅為悲主，新老項(xiàng)脈目的差異性嗚競爭日益明深顯，共同支牧撐著地區(qū)市斑場的繁榮。狼區(qū)域開發(fā)全鉤面展開并臨迎近完成，項(xiàng)決目規(guī)模普遍育不大，開盤付均價有整體潔走高的趨勢課?；I三、具體地鳴塊市場分析駝北苑路是沿卡線住宅發(fā)展預(yù)的重要支撐似。攪北苑路是亞密奧核心連接塵亞北區(qū)域的尋交通主干道崗。從南往北柴走可以看到守沿途樓盤有作，光大名筑影、歐陸經(jīng)典滑、陽光新干油線、嘉銘桐蛋城、康斯丹桶郡、萬科水粱榭花都、北焦辰綠色陽光逢、北苑家園夏、領(lǐng)地、時酬代莊園、塞么納維拉、北令方明珠、天捧通苑等。除腥經(jīng)濟(jì)適用房敗的價格在每倡平方米２６定５０元外，織一般普通住恥宅每平方米燦的均價在５為０００元到收７５００元燙。階實(shí)際上目前行北苑路沿線倉樓盤正在走偉中檔路線，饑以普通住宅渣為主，面積逃適中的或者南小戶型、布六局緊湊的產(chǎn)仗品大量入市辣，成為這一掘區(qū)域的主流殊產(chǎn)品。躬北苑路周邊住的交通條件嘆在不斷提升您。柴地鐵五號線世沿著北苑路紋向北向南延莊伸，北四環(huán)恒路、北五環(huán)欺路、城鐵帥13泄號線東西穿另越，同時，糾向西還有大犧屯路、科薈界路一直通到護(hù)八達(dá)嶺高速次公路，而經(jīng)燃過五環(huán)路和印四環(huán)路可以掌直通到京承呈高速路到機(jī)釋場和京順路五，加上目前揀正在建設(shè)的凝奧運(yùn)村各條位道路，北苑扒路地區(qū)的交脫通條件在不片斷提升。翻另外在該地財(cái)段正在建設(shè)哪或者將要同先期建設(shè)的還襪有６條道路符，包括：紅采軍營南路、訪安立路至北謎苑路、西坡晝子北路侵隙安立路至北關(guān)苑路、北辰堵東路、北辰戀西路、辛店申村路、白廟怒村路，這些起道路都會陸瘦續(xù)開工建設(shè)需。而四號線魂、十號線一泥期（含奧運(yùn)宴支線）將與程現(xiàn)有地鐵希1纏號線、環(huán)線和、城鐵１３稱號線以及正獅在建設(shè)的五控號線在多個憐地點(diǎn)交叉并朱形成換乘站胸，建成通車茅后將打通城蘭區(qū)大部分最舉繁華的地帶隨，極大地緩調(diào)解這一地區(qū)咐的交通擁堵暈狀況。賄項(xiàng)目地塊面蜘積較小，體玉量不大，屬世新街坊項(xiàng)目晝的整體規(guī)劃兼。胞緊臨北苑家眾園，各項(xiàng)市水政配套非常是完善。獎周邊環(huán)境有腳待改善。抓溪盆對市場總體賴狀況的分析季表明，北京纖房地產(chǎn)市場誠仍將持續(xù)健油康的發(fā)展，招無論是成交加量、房價、吳二手房市場浩都已經(jīng)呈現(xiàn)杠量升價漲的抹良好勢頭。饅隨著北京榆2023濤年奧運(yùn)會的植到來，競爭帆更加激烈，隸區(qū)域熱點(diǎn)出辟現(xiàn)分散，外難地購房者逐奴漸成為購房殖主力，戶型課面積需求趨能向合理。順項(xiàng)目所在區(qū)鹽域作為一個轟新興大型居銹住區(qū)，受奧仆運(yùn)利好消息跪和北苑區(qū)域氏整體交通、晚環(huán)境的改善默，區(qū)域內(nèi)出鼓現(xiàn)了良好有少序的發(fā)展規(guī)欺劃。多中心述城市格局逐尸步成熟，城畜市重心因奧華運(yùn)北移，住映宅發(fā)展率先狼收益。店項(xiàng)目和新街籮坊項(xiàng)目統(tǒng)一采規(guī)劃，項(xiàng)目步本身體量較沉小，配套極蹦少，基本上如依靠北苑家衫園的市政配趨套。議三、周邊競育爭項(xiàng)目分析暗地塊市場具拴體范圍大致匠為：城鐵1董3號線以南渠、安立路以戲東、北五環(huán)咽以北、京承冶高速以西。帽均為普通住妙宅項(xiàng)目（不門含公寓、別咳墅）。左在售項(xiàng)目6釣個：新街坊唉、潤城、北美京青年城、事傲城、領(lǐng)地占、北奧國際羨。粥售完項(xiàng)目2允個：取舍、瘡翠堤春曉。天怡家園領(lǐng)地北京青年城翠堤春曉新街坊潤城黃金苑佳運(yùn)園取舍傲城北奧國際天怡家園領(lǐng)地北京青年城翠堤春曉新街坊潤城黃金苑佳運(yùn)園取舍傲城北奧國際熊圖例：失-伶本案顆(北苑州·疲近鄰)雞擠哭在晚售項(xiàng)目賊繞顧圍-近期基本鄭售完項(xiàng)目箭季舞佩其他項(xiàng)目敞一、簡單競哭爭分析抵選取如下項(xiàng)驕目進(jìn)行簡單葡競爭分析，籠主要包括：撤新街坊、北蔑苑家園、北和京青年城、竊山水奧園、勢傲城、取舍巖。新街坊倉1、銷售情錯況飲1朝、翅2悠號樓基本首倡罄，躲3票號樓剩余部浪分大戶型。毫4路號樓已經(jīng)開重盤。塔板結(jié)候合，前2響號樓有部分巡40——7醫(yī)0船平米小戶型漆，已經(jīng)全部粱首罄。其余床戶型面積從奇80——1方50查平米左右。摘已開的狠1煮、典2鞏、征3啦號樓整體銷塞售率已經(jīng)達(dá)侮到俘90乏％以上，只亭剩余釋70子多套房子。窗大部分為蹄3暢號樓堂136努平米的三居脊室。不新街坊大4罩號樓目前已疫經(jīng)開盤，戶中型面積為：筍一居室敬60幼平米（少量見）、兩居室故83—12弦0箱平米、三居株室辱135糊平米。目前稍銷售精裝修確均價詢5900原元，振80遠(yuǎn)多平米的兩牽居室，已經(jīng)反定出臘30青多套。偽新街坊稍2晃月份銷售桂30貫多套，卵3營月份銷售嗎60汽多套。去年前9智月最高的銷率售幻90秩多套。自去祥年餃8是月下旬至勤12南月底，累計(jì)友銷售葛1.5絹個億。照目抵前銷售速度賞，肉4覽號樓承4—5銜個月將很快醒銷售完畢。量2、銷售思旱路鎖期房階段主境要以其提倡畜的鄰里親情女為主線，當(dāng)準(zhǔn)時銷售狀況蔬并不理想。會主要原因是隔鄰里親情沒豆有完全營造封出來，客戶什對此不太感熊興趣。焦進(jìn)入現(xiàn)房銷沸售階段后，戚迅速改變銷統(tǒng)售策略，主睡打現(xiàn)房實(shí)景之，眼見為實(shí)鄰，在去年傷3爽、嚼4飛、愉5附月份掀起了續(xù)第一個銷售賣高潮。每月偵銷售達(dá)鍵50悲余套。隨后閃6奶、掙7御月份因?yàn)榻淮卜繂栴}，影瓦響了銷售速集度。直到去獄年楊8洲月以后，以急奧運(yùn)和亞運(yùn)貿(mào)村北、精裝諷現(xiàn)房系列的捕廣告推廣，中完全摒棄了回鄰里親情的歷宣傳主題。魯銷售狀況再粘度創(chuàng)新高，貴連續(xù)兩月，可每月銷售盡葵百套。直至薄現(xiàn)在仍然延土續(xù)之前的推出廣主題，在恩投入極少的泰情況下仍然斃取得了非常懂好的銷售業(yè)豪績。壓縱觀新街坊魯整個銷售過功程，我們從暮中得出兩個衛(wèi)重要經(jīng)驗(yàn)：碗第一、試圖茅用文化、親釘情去打動目效標(biāo)客戶顯得投曲高和寡，坐客戶并不會虎為此買帳。策也就是說新盡街坊所面對陡的目標(biāo)客戶異，其實(shí)是更強(qiáng)實(shí)際一些的坐人群，并沒嘩有把住房消釣費(fèi)上升到文顧化消費(fèi)的層應(yīng)面上。相反繼他們更注重幕產(chǎn)品的實(shí)際賀利益點(diǎn)。這完一點(diǎn)對我們抱操作本項(xiàng)目澆有非常重要董的借鑒作用查，不要把我副們的目標(biāo)客岔戶想象的過刻于高大。杯第二、因?yàn)樽b修質(zhì)罷量控制不嚴(yán)沿、臨時水電弱不到位引發(fā)賤的交房危機(jī)以，一度影響隔了整個項(xiàng)目玉的開發(fā)節(jié)奏右，有很多客嘴戶對精裝修驚缺乏理性的顏認(rèn)識，也許中他們根本不陽適合購買精駕裝修的房屋土。范3、客戶主潮要訴求利益原點(diǎn)獎對本區(qū)域比償較認(rèn)可，包創(chuàng)括未來區(qū)域費(fèi)發(fā)展?jié)摿?、膊交通。虹對戶型比較士滿意，戶型乏相比北苑家揀園更豐富，脂面積合理。沒對價格比較棟認(rèn)可，多數(shù)收購房者認(rèn)為差價格可以接焦受。裙對園林綠化驢抱有很大的畜期望值，具窄有很大吸引亞力。估針對以上幾茶點(diǎn)，新街坊漂在后來的推士廣過程中，弟直接點(diǎn)出亞乏運(yùn)村北的地稠段、標(biāo)出戶鵲型面積，提婆出現(xiàn)房實(shí)景沫，眼見為實(shí)聞的推廣主題擊，恰恰擊中夸了購房者最蠢關(guān)心的問題纖。因此來電泡來訪量非常狗好。跡4、簡單分虹析并新街坊在銷零售過程中表游現(xiàn)一個明顯庭現(xiàn)象是：導(dǎo)80—10還0揪平米的兩居烈最為搶手，光幾乎每推出尿一些新房源摘時，總是兩寫居室走的最草快。而剩下檔的無一例外雜全是三居室妻。因此當(dāng)新疤街坊寨4揚(yáng)號樓小面積療房型很快銷菌售一空時，深本項(xiàng)目順利貴推出全新房扛源，將迅速壩吸引市場注沒意力。而新洲街坊若想銷尤售大面積戶格型，勢必要術(shù)加大廣告投籮入，這對本織項(xiàng)目極為有槍利。估新街坊覆4僚號樓主力戶拿型面積從瘋83—13蘇5撲平米，與本新項(xiàng)目戶型較叨為接近，同穴屬于經(jīng)濟(jì)型襯戶型，是本勸項(xiàng)目最大競延爭對手，其趨4設(shè)號樓已先于民本案開盤，肝占據(jù)了有利燦的市場先機(jī)忍。但本項(xiàng)目惹戶型面積更曬合理、朝向額更好，使用倒上更方便。構(gòu)戶型的均好耐性優(yōu)于新街泥坊贈4場號樓。泳自愧5腥月份起，新混街坊為推廣巴4懷號樓，將加森大宣傳力度猛，每月推廣主費(fèi)用將達(dá)到而80且多萬元。其才黃金銷售季閘節(jié)將是切5車、翁6遺、陷7戴月份。可以羽預(yù)見的是，脫到問8星月份新街坊移4陳號樓的一居珠室、兩居室絞將會基本售鈴罄，那么剩判余的必然是梯以三居室為他主的稍大戶詞型。尚為消化大戶礙型，新街坊誦需要繼續(xù)投餓入廣告宣傳惱費(fèi)用，本項(xiàng)裁目應(yīng)及早抓炭住新街坊乖4愛號樓守5贏、掉6矩、主7援月份的黃金座銷售季節(jié)，脾搭順風(fēng)車，絨借此完成本逃項(xiàng)目至少條40猴％的客戶積院累。待到頓7蝶、孝8我月份時如本破項(xiàng)目銷售許新可證辦理完柴畢時，順勢腹推出全新的練戶型，就可飽以達(dá)到銷售墻良好預(yù)期。辭如果錯過了迫5更、核6指、砌7愛月份，則本說項(xiàng)目需要投宴入更大的宣干傳推廣費(fèi)用犧，屆時就會教變成新街坊局大戶型搭我崇們的車的不拿利局面。卵表面上看起游來，新街坊按4尸號樓將與本腳項(xiàng)目形成直號接的競爭。柄但實(shí)際上，岡我們只要在彎入市時機(jī)和呈價格策略上露靈活掌握就玩可以完全做襪到后發(fā)制人往，達(dá)成共贏漠的局面。身另外從區(qū)域盯來看，類似炕本案的經(jīng)濟(jì)芬型戶型是本飽區(qū)域的主要系購買需求，磚但供應(yīng)已經(jīng)鞋出現(xiàn)了短缺倦或斷檔，這謹(jǐn)對本項(xiàng)目更扣為有利?；\因此我們認(rèn)儲為本項(xiàng)目的瀉機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大芬于競爭。北京青年城瀉1、項(xiàng)目概格況業(yè)建設(shè)用地炊16.5曬萬平方米，么總建筑面積漿29.5澇萬平方米，撫容積率洞1.78次，綠化率名41%你。一、二期鴨已經(jīng)入住。少三期主力戶巧型面積在秀97-12店3脾平米的二居曠和三居，現(xiàn)富房均價韻5700籮元（毛坯房如），全部為豬板樓。爬社區(qū)通過中靜心綠地連接困的兩個夜景燦走廊，把整抹個小區(qū)分為貸四大塊地，粒院落均向中貢心綠地放射穴狀敞開，局義部住宅底層鹿架空。全板左式設(shè)計(jì)，層你高剛2.8敘米。梢建筑立面為央表達(dá)后現(xiàn)代撲主義的銀灰貞色主調(diào)，黃爹、紅、藍(lán)作忠為輔色；精扶巧法式陽臺馳，立面處理姥采用現(xiàn)代手喊法，擋板設(shè)悅計(jì)，隱藏式這空調(diào)機(jī)位。旨社區(qū)配套有恥幼童專用游淹泳池、沙壺建球、乒乓球托、臺球、餐拌飲、超市、剩網(wǎng)吧、泳池捉、迪廳、酒甲吧、閱覽室會、多功能教奸室。收24介小時保安、抄24默小時醫(yī)療服佳務(wù)、曾24息小時托幼服裹務(wù)、愈24慧小時洗衣服半務(wù)、中水系災(zāi)統(tǒng)、采暖系編統(tǒng)、寬帶網(wǎng)豈絡(luò)系統(tǒng)、金CDD禾系統(tǒng)辟北京青年城擔(dān)的競爭優(yōu)勢澇在于其低密與度、而且全吉部是板樓戶差型。是本區(qū)曲域容積率最碰低的產(chǎn)品。養(yǎng)其劣勢是交正通不如本項(xiàng)呼目方便。目斗前在售的是旬三期，其多蛇層已基本售賤罄，只有少虛量的高層戶衰型。其剩余鑰戶型均為耳110——墨120逃平米左右的鍬三居室為主寬，數(shù)量不多倉。莊2、簡單分孫析亦從可售房源留上看，青年喂城基本上沒園有多少供應(yīng)書了。其剩余玻戶型，相對殺單一。因此查，我們認(rèn)為拋青年城對本迎項(xiàng)目夠不成告競爭。相反樸，因?yàn)槠浠氨具M(jìn)入清盤明期，戶型不寧全，尾房銷喇售，反而會牧給本項(xiàng)目帶丙來更多的銷網(wǎng)售機(jī)會。盆因?yàn)楸卷?xiàng)目尖完全可以彌睛補(bǔ)青年城客劍戶對拜80——1冤00異平米兩居，夸120——鏈130疑平米三居的掛市場空缺。北苑家園露1、項(xiàng)目目概況鵝占地司104狂公頃，總建拔筑面積里230宗多萬平米，找總居住人口鑒5糞萬多人。四粒期潤城總建頑筑面積姻45吼萬平米，恒18郵棟板塔結(jié)合促，以塔為主就，高低錯落賺。痰北苑家園由瑞北京城建開筆發(fā)，規(guī)模巨芝大，開發(fā)時雜間長，各種精配套設(shè)施完轟善。主要賣足點(diǎn)：交通極蛋為方便、配歐套全（尤其駐是教育配套壘）。楊潤城打造了朵70000承平米的立體朝生態(tài)景觀園嗽林，戶型面瘦積從一居包50——7救0造平米，二居帥80——1屋07啦平米，三居筋120——漂150畫平米。戶型測面積比較合投理，每戶溫迅泉入戶，地婆板采暖、外霜墻面磚。笛早期以價格漏競爭為主，擴(kuò)品質(zhì)不高。釣后來完善的紛社區(qū)配套成剛為最主要的獲競爭優(yōu)勢。行目前毛坯準(zhǔn)涂現(xiàn)房均價在料5600—增—5700直元，銷售速續(xù)度非?？?。門雖然潤城品性質(zhì)比早期有同所提高，但允是給人的印康象仍是大眾味化的普通社乞區(qū)，品質(zhì)不汁高。建筑密補(bǔ)度大，物業(yè)莖服務(wù)差，環(huán)邀境嘈雜。居崖住在北苑家導(dǎo)園生活是很飛方便，但是圾不舒適，品謙味和檔次不隔高?；驈臓I銷推廣待方面來看，逼沒有太多的嬸創(chuàng)新。其宣知傳口號素“誦新城市中心跌，盡享便捷消生活在”借，形象氣質(zhì)括就是一個普堂通的大眾化忽的社區(qū)。雅現(xiàn)只有一棟誤板樓和一棟扮塔樓尚未開碼盤。目前剛胸開盤的覽619拉＃號樓，毛許坯均價犁5600冬元，段10建月份就可以蹄入住。其余詞基本上已經(jīng)旋全部售罄，紹剩余戶型多穴為朝向、層釀次都不好的宏單位。戶型寨面積為蘆67——1殘27濫平米，一居尋室梨67橋平米，兩居譽(yù)室鵝99——1亂08騙平米，三居韻室夾127陜平米?？?、簡單分綢析鵲戶型和本項(xiàng)刷目戶型面積袖十分接近，符都屬于經(jīng)濟(jì)員型戶型。但辮從戶型結(jié)構(gòu)鍋、朝向上來記看，我們的恩戶型要比北腹苑家園的戶扶型更好。尤割其是三居室赤。競北苑家園所丈擁有的完善販的配套、規(guī)壽模的優(yōu)勢，氏特別是商業(yè)拉和學(xué)校的教傭育配套，都益是本項(xiàng)目所秀不具備的。默我們認(rèn)為，季本項(xiàng)目要依題附于北苑家紹園的商業(yè)和峽教育配套，示在戶型結(jié)構(gòu)奪上保持競爭晶優(yōu)勢?？検聦?shí)上從新會街坊前期的忙銷售來看，頁新街坊的客穿戶和北苑家意園的客戶還旦是有所區(qū)別平的。新街坊昂的客戶相對牽層次更高一通點(diǎn)，年齡更賢年輕一點(diǎn)。山水奧園斧1、項(xiàng)噸目概況俘總占地約1蹤5萬平米，臂總建筑面積幟近30萬平刪米，綠化率傾40%左右攝。共有板樓通14棟，塔幼樓7棟，其蠻中板樓戶型龍面積60-僅220平米都左右，主力壺戶型為二居凈90平米左株右，三居1保30平米左解右，使用率號約88%。懶另有躍層戶找型三至五居殃，130-超220平米倉不等。摩法式風(fēng)情6稍層帶電梯花尺園洋房，法刃式園林。現(xiàn)融代舒適的生筒活觀念，歐責(zé)洲傳統(tǒng)符號貿(mào)結(jié)合，形成衛(wèi)了獨(dú)特的法籠蘭西風(fēng)格。艇板式建筑采水用觀景電梯俘，向西傾斜辜15度，增功加采光時間儀，令居室更攜加陽光明媚由。建筑材料沒采用高檔仿薄石材、金屬抗板外立面，飛大面積落地初觀景窗、3生層中空充惰憐氣玻璃斷橋廟鋁合金窗，埋與加芯保溫收墻結(jié)構(gòu)使戶習(xí)內(nèi)保溫節(jié)能聚效果更好。植可視對講系圖統(tǒng)、紅外線盞報(bào)警、燃?xì)馔龍?bào)警等。沾區(qū)內(nèi)設(shè)有幼拆兒園、小學(xué)期及中學(xué)，為碎小業(yè)主的教送育提供了便腸利。社區(qū)會融所、塔樓底捏商中設(shè)有球盈類場館、泳宅池、室內(nèi)攀鳳巖等健身設(shè)峽施及醫(yī)療服車務(wù)，餐飲、夜超市、娛樂居類大型商家蛋等、區(qū)內(nèi)地錘上、地下車逃位可供業(yè)主塑自由選擇，正閉路監(jiān)控系語統(tǒng)及紅外周洪界安防智能域化管理，溫偶泉入戶，物愈業(yè)提供小時濾家政、寵物胞托管、代購安代訂、洗車苦等服務(wù)，為罪業(yè)主提供全胡面周到的生務(wù)活服務(wù)。物灑業(yè)管理費(fèi)霞2.5脂元亦/萬平方米好/珠月，均價橋6300—司6500元笛/平米，預(yù)學(xué)計(jì)5月份開牙盤。關(guān)2、營銷思滑路固山水奧園開騾發(fā)商和山水無文園是同一侄個開發(fā)商，勵其操盤手法抓肯定和山水蛋文園同出一擁轍。準(zhǔn)現(xiàn)房近，把環(huán)境樣倉板區(qū)做足后兇開盤，特別踢注重景觀的李營造。達(dá)到禍一開盤就引男起轟動的效擔(dān)果。其宣傳孔口號是探“斤亞奧板塊的肌法蘭西風(fēng)情辭社區(qū)到”足?？梢灶A(yù)見弊的是山水奧休園將繼承山狹水文園的市森場形象。必哪將在區(qū)域價奏值和社區(qū)環(huán)引境上大做文榜章?；?、簡單分?jǐn)U析輕山水奧園最檔主要競爭優(yōu)膜勢是其低容閘積率，陵6割層帶電梯。鑄法式風(fēng)情園耕林、完善的睡社區(qū)配套?；I其效90條平米兩居、拼130某平米三居的辯戶型也非常錦經(jīng)濟(jì)實(shí)用。雷但是其開盤死預(yù)期價格較蛾高達(dá)到旨6800—頑—7000逆元（毛坯房誦）。睛相比山水奧特園，本項(xiàng)目晚在規(guī)模、配傷套、環(huán)境上威都不占優(yōu)，嬸但本項(xiàng)目具臂有非常好的忌價格優(yōu)勢，煌總價低。區(qū)棵域內(nèi)以經(jīng)濟(jì)猶型戶型為主珠的購房需求領(lǐng)，對總價還奶是比較敏感輝的?？h山水奧園的響準(zhǔn)現(xiàn)房高價只入市，更使斬得本項(xiàng)目的圣性價比優(yōu)勢餐更加突出。障本項(xiàng)目和山浴水奧園本質(zhì)沒上是兩個不明同的產(chǎn)品，煙客群上也有孟所區(qū)分。積可以說本項(xiàng)平目和山水奧誤園是互補(bǔ)的林。對山水奧浪園價格敏感出的客戶必然混會轉(zhuǎn)向那些曾性價比更優(yōu)槽的項(xiàng)目。如紫本案、新街定坊、北苑家冒園等。陰山水奧園預(yù)簡期將在刷5路月份左右入傾市，其強(qiáng)勢狀推廣，會引乖起客戶對本磚區(qū)域的關(guān)注知，這對提升艙區(qū)域價值是浮有利的。如晴果我們能夠猾在山水奧園繭附近的交通姥要道設(shè)置顯預(yù)眼的指路牌塘、引導(dǎo)牌必跪然會吸引部趨分客戶。應(yīng)演該做到讓凡摔是到山水奧緞園看房的客鬼戶都會留意襪到本項(xiàng)目的禾存在。仆因此我們認(rèn)限為從某種程濃度上講山水瞞奧園的入市頓推廣，將會定對本項(xiàng)目的胸銷售形成促銳進(jìn)作用。傲城爆1、項(xiàng)庸目概況仙北辰綠色家牛園總建筑面場積180萬臥平米，三期楚傲城住宅面景積7萬多平風(fēng)米，由7棟葬板樓組成。姿主要賣點(diǎn)：衫雙公園（國盜家森林公園挽和社區(qū)休閑剪體育公園）牌，喊社區(qū)規(guī)模配亦套，溫泉入睛戶，社區(qū)會沈所，全功能骨商業(yè)中心。代戶型面積：泥一居室芒80—10邪0濱平米，兩居辛室些120—1綱30寧平米，三居遞室笑140—時160平米技，均價67顫00元。吵傲城從包裝扇和銷售上都襪非常成功，議其宣傳口號攔是原“排雙公園新生勤態(tài)生活圈，專亞奧榮耀，般信心之城裝”富。其極具特敢色的售摟處橫讓人印象深領(lǐng)刻。進(jìn)入之雅后會立刻對矮整個項(xiàng)目產(chǎn)惰生興趣和信跌心。粘縣便傲城戶型面兆積比本項(xiàng)目必大，單價高腦、總價也高算。而且傲城場所剩房源不都多，基本上棵為大戶型。恩因此我們認(rèn)崗為從規(guī)模、還地段、產(chǎn)品內(nèi)形態(tài)、客戶膀構(gòu)成上，本庸項(xiàng)目和傲城悄沒有太多競因爭。五有實(shí)力購買敏傲隸城的客戶有紫可能會購買原本項(xiàng)目，但債有實(shí)力購買念本項(xiàng)目的客舌戶卻不一定片會購買傲城芬，因?yàn)槠淇倗槂r相對較高修。取舍196麗1、項(xiàng)目概危況繼位于北五環(huán)廁沿線綠化隔哥離帶之內(nèi)，遍由三棟板式甩帶電梯多層賴及小高層組隨成，約3萬伴平方米、總之戶數(shù)：19到6戶、容積舟率：1.6蜂、綠化率：顯301%。陳取舍196燭的規(guī)模非常野小，項(xiàng)目地稍塊本身的條蕩件同樣不太膚好，戶型面風(fēng)積以大戶型皺居多。如按強(qiáng)照常規(guī)的操辮作手法，該塊項(xiàng)目非常被接動，但是該綢項(xiàng)目反其道塘而行，借助米項(xiàng)目細(xì)節(jié)，嘉訴求寧靜的勢取舍態(tài)度，劣一下子就和狐其它項(xiàng)目劃戒清了界限。存同時，取舍洗196表明蹤了一種選擇刻居住方式的校態(tài)度，用1歡96戶的取王舍態(tài)度來聚疤攏一群特立會獨(dú)行，達(dá)到須社區(qū)的均質(zhì)石和單純。而尚非大眾化社料區(qū)。取舍1鼻96基本上沒以大戶型為顏主。欺2、簡單分樓析塊取舍196妖基本上全部透售空。因此琴取舍對本項(xiàng)躺目沒有競爭勤可言。相反震，取舍逆向甘的包裝方法被，劍走偏鋒醋。值得借鑒嶺和思考。趁另外從更大鄉(xiāng)的范圍來看拾，整個奧運(yùn)草板塊將有以舅下的項(xiàng)目供猛應(yīng)：瘦清河新城仿：位于清河粱橋的西北角倦，此項(xiàng)目應(yīng)掉該值得關(guān)注鉛。其戶型面蜻積為一居室蛙50多平米蠢，兩居室9杠0多平米，裕三居室漲120——講130平米不左右，均為織經(jīng)濟(jì)型戶型肝。此項(xiàng)目已蘆經(jīng)運(yùn)作兩年驅(qū)以上，吸引營了很多人的揉關(guān)注。但遲悼遲未能入市高，現(xiàn)在正在覽進(jìn)行戶型微派調(diào)，預(yù)計(jì)一害期4棟樓約央10萬平米過將在下半年靠開盤，價格血為6000組元（精裝修植）。抖此項(xiàng)目具有咬較高的性價派比，會吸引山很多中關(guān)村碌、各大學(xué)院楊的客戶。但箏是此項(xiàng)目面聾臨拆遷問題睬，預(yù)期其開碰發(fā)速度不會漫太快，目前雅施工隊(duì)尚未川進(jìn)場。費(fèi)清河新城的鍛出現(xiàn)會對本羅項(xiàng)目形成一針定的壓力，弦但其交通條故件不如本項(xiàng)要目，距離本蹲項(xiàng)目相對較嚷遠(yuǎn)。因此它弊并不會對本贏項(xiàng)目形成致扯命的威脅。爹世茂奧林花教園據(jù)（翠堤春曉腐二三期）：校位于北五環(huán)散仰山橋西北梁，是世茂集雞團(tuán)整合之后燭在北京的第擁一個項(xiàng)目，敞預(yù)計(jì)下半年債開盤。項(xiàng)目起占地11公昌頃，產(chǎn)品以城高層板樓為禍主，主力戶繳型為150斷-170㎡輛，精裝開盤忍均價超過1狼0000元手。世貿(mào)奧林券花園走的是姿高端產(chǎn)品的牛路線和本項(xiàng)販目不具有可織比性。癥華源勇?后冠軍城與：位于奧運(yùn)眨中心區(qū)西側(cè)姿清華東路南沖，預(yù)計(jì)上半粱年開盤。項(xiàng)懂目占地3.殘56公頃，甜建筑面積1董4.2萬㎡林，為中高層挎板型塔樓。表主力戶型為門140㎡和姑170㎡的謊三居、四居勉，精裝開盤累均價為90赴00元。贏融域芝：位于奧運(yùn)帝中心區(qū)西側(cè)魄花虎溝，由加北京建工地禿產(chǎn)開發(fā)，預(yù)鹽計(jì)上半年開淺盤。項(xiàng)目占堵地5.74搞公頃，建筑且面積16.愧3萬㎡，由兩6棟板式小模高層組合而擴(kuò)成，此外小剪區(qū)配有30賀00平米會霞所、250許0平米幼兒慮園和200字0平米底商沸。戶型面積符在69平方湖米-175匯平方米。主敬力戶型為二潤居、三居，帽精裝開盤均借價8200甜元。融域相饅對較高的價腦格和本項(xiàng)目憤沒有可比性遙。怨澳景花庭暢府清園二期梨，位于奧運(yùn)脾中心區(qū)西側(cè)蛾，8萬㎡，睛均價720眉0元。柔聞濤苑悼五期奧林P錯ARK，位陪于奧運(yùn)中心嬌區(qū)西側(cè)，5棉萬㎡。終懿品閣屈，位于奧運(yùn)某中心區(qū)西側(cè)貼勝利飯店，抬精裝小戶型耽，4.2萬銅㎡。瓦澳立國際平，位于奧運(yùn)孩中心區(qū)西側(cè)蠢北洼里鄉(xiāng)，涂3.2萬㎡假。襪以上項(xiàng)目和刻本案沒有太材多的競爭可壞言?？v二、實(shí)地調(diào)色查情況匯總病1、項(xiàng)目概錄況(按建筑栗規(guī)模排序)呀項(xiàng)目糧用途歇建筑形式須建筑規(guī)模建容積率拖房屋現(xiàn)狀化開發(fā)商亮入住時間逐傲城葬居住斃板樓喝140萬全2.17?，F(xiàn)房件北辰置地染入住嘆北奧國際躁居住尚塔樓看30萬左2.4鎮(zhèn)準(zhǔn)現(xiàn)房壟北京萬科電2005-翅6茄潤城印居住首塔板結(jié)合擴(kuò)45萬稻2藥準(zhǔn)現(xiàn)房劣城建興華花2005-肺4繳北京青年城匪居住潑板樓舒35萬挺1.56膠現(xiàn)房樂新華聯(lián)洲入住彼佳運(yùn)園黨居住架板樓饒27萬坊2.2猛現(xiàn)房勇北京裕發(fā)盈入住傻新街坊肯居住蔽板塔結(jié)合糊20萬瑞2.98沙現(xiàn)房退首佳興燦入住刷領(lǐng)地失商住把板、塔蝕8.2萬飼3.4留準(zhǔn)現(xiàn)房頂北京城建寶2005-荒12慢取舍絞居住原板樓鞏2.8萬佛1.6娃現(xiàn)房盤華經(jīng)地產(chǎn)京入住濟(jì)翠堤春曉莫居住梁板樓止2.28撈現(xiàn)房出世紀(jì)龍祥敗入住分析：偽項(xiàng)目以板樓描為主、塔樓西為輔，且容造積率基本在態(tài)1.5遍—華3之間，屬奉中、低密度彩項(xiàng)目。奪項(xiàng)目同期銷傷售規(guī)?；沮s維持在10促萬以下，屬愈中小規(guī)模。貧雖然項(xiàng)目規(guī)序?？缍容^大關(guān)，但由于大描部分項(xiàng)目(惜尤其是大規(guī)拌模項(xiàng)目)均鄙采用了分區(qū)煤開工、分棟坐開盤的形式夢，加之，出外于市場預(yù)期螞的惜售心理拿，有的項(xiàng)目管進(jìn)行了銷控覆，因此，我萍們認(rèn)為，區(qū)老域項(xiàng)目的同寫期銷售規(guī)模陰都不大。番項(xiàng)目均度過帥了強(qiáng)銷、熱賄銷期，基本勢處于現(xiàn)房、己準(zhǔn)現(xiàn)房的尾填盤銷售階段龍。遵2、銷售均尚價灣(按200醒5年3月排辱序)慰項(xiàng)目盞裝修狀況左開盤時間漢開盤價襯2004-芳3救2005-貨3習(xí)累計(jì)漲幅芒一年漲幅凈北奧國際果毛坯精裝真2004-法3劣6400淡6400言8300匯1900處1900棄傲城殺毛坯駐2004-膝3躬6500遇6500軍7000捐500青500啦翠堤春曉喝簡裝搬2003-吼12贊5100蓄5300客6400饞1300繪1100抓新街坊扭精裝耕2003-嚼4酬4800捆5100耀5900碑1100防800攏領(lǐng)地稅毛坯渣2003-備10削4400膊4650臨5700羨1300孫1050與北京青年城存毛坯勁2003-某10牛5000謠5200允5650臂650抓450暗潤城穿簡裝扁2003-征10毛4050規(guī)4600汗5600孔1550罪1000主取舍做毛坯狗2004-忌8玻4871屠5400緊529暖529騎黃金苑蜻精裝愚未知取4500頂5300肺800同佳運(yùn)園請毛坯菊2003-恢7遼3650璃3800污4460朱810追660盟天怡家園昆毛坯扣3960拘3960分析：傷1、價格分價布：總體上性功能差別的蹈趨勢明顯，摸但北苑路東粗的項(xiàng)目售價舌區(qū)間集中。廉說明：北苑擾路東的項(xiàng)目檢均整體受惠氣于奧運(yùn)概念盼，但與距離連奧運(yùn)中心區(qū)庭的遠(yuǎn)近基本撇無關(guān)。易從東西向看帽，基本呈現(xiàn)瑞“誓西高東低片”扇的態(tài)勢。以揭北苑路為界辜，西側(cè)越靠薄近奧運(yùn)中心牛區(qū)，項(xiàng)目售鍬價越高，除桑領(lǐng)地外，其睡它項(xiàng)目售價鄉(xiāng)均高于東側(cè)愚至少500際元以上。東摧側(cè)項(xiàng)目售價軌相對集中，倘基本持平。霞領(lǐng)地由于緊撕臨北苑路，頌且為商住混讀合社區(qū)，售雅價與東側(cè)項(xiàng)液目在同一水取平。繪從南北向看主，基本呈現(xiàn)濾“鍬南高北低天”彩的態(tài)勢。北爺苑路西項(xiàng)目閉顯現(xiàn)的最為謠明顯，價格適高低依次為榜北奧國際、挑傲城、翠堤撇春曉、領(lǐng)地區(qū)、黃金苑、三佳運(yùn)園。而茄路東項(xiàng)目則燃表現(xiàn)的不太余明顯。渣2、價格區(qū)徑間：北苑路半西項(xiàng)目價格姓跨度較大，備但目前在售鋸項(xiàng)目均價以軌7000元弟以上的為主丈。北苑路東繼項(xiàng)目價格集肚中在560禁0慢—濕5900元沈之間，若剔竿除裝修因素狗影響(按精逢裝400元尸、簡裝20筋0元估算)傲，項(xiàng)目毛坯貴售價集中在開5400農(nóng)—釋5700元鹿之間。站3、價格漲付幅：變“碼低開高走絹”箭的態(tài)勢明顯秘，且漲幅基磁本集中在由廁期房到準(zhǔn)現(xiàn)藥房、現(xiàn)房的驅(qū)一年時間內(nèi)時。自開盤以久來，項(xiàng)目累買計(jì)漲幅在5建00六—況1900元門之間，一年燈漲幅在45亮0待—園1900元似之間，整體辯上看，西側(cè)孕項(xiàng)目漲幅較些東側(cè)明顯。慢隨著項(xiàng)目的堪交付入住、屬進(jìn)入尾盤銷蛋售階段，預(yù)噸計(jì)今后的價碗格漲幅不會獸太大。超3、平面戶播型布(按面積實(shí)畜用率排序)御項(xiàng)目裁實(shí)用率攪主力戶型東主力兼面積澤一居欠二居乖三居遼領(lǐng)地痰1號塔積82%梯一、二居累80-13萄6伙80田95西夾2號板母86%險(xiǎn)100北、催136通乒159躍通杠傲城北區(qū)錫84%儉一、二居龍77-12徐8菠77-95嗎通走122-1播28通水135-1姓68通責(zé)新街坊終2號葛81%市二、三居隔86-15螺0劫售完猶86北、1歌32南衛(wèi)123躍北喜136通1中50南穩(wěn)3號爆84%誕北奧她國際天4、5號術(shù)83%敗二、三居皆90-15敢0栽65西行97東、西腹133北、栗148南島6、7號草81%捐91北位125南國北京青年城肅82%慈二、三居熱120-1耍60裹99北、1但11南、1舍12通書123通用潤城宋619號騰79%慰二居畢99-10這8孫68東捐99-10民6西北東脆128浴本案撤82%懇一、二居編63-11跪5劇63南北宇88南、9余1西、96深通、115栽躍通運(yùn)120通獵說明：本案祝實(shí)用率按8歇2%估算。分析：信實(shí)用率在7駝9%--8寧6%之間，鑼相對集中在魯81%--咱84%之間輪。釋主力戶型主沖要為二、三掩居，其次為佩一居，主力邊面積在70雹—震160趨㎡。璃區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)叔用戶型的供降給缺口較大誠。從銷售反總饋情況看，鼓各在售項(xiàng)目菌面積80劍㎡炕以下曠戶型辰基本都已售拴完蓬，哭100卡㎡核左右的戶型煮持續(xù)熱銷，陷說明市場對邀經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶豈型的需求十舞分旺盛，隨憐著在售項(xiàng)目雅接近收盤，絨區(qū)域供應(yīng)缺俗口凸顯。勢部分項(xiàng)目仍資有少量的經(jīng)道濟(jì)實(shí)用戶型歷在售，但均初有設(shè)計(jì)上問文題。如北奧鋒國際65侍㎡恭一居和潤城倦68樹㎡籃一居，朝向肥不好。傲城損、領(lǐng)地80艇-90耐㎡淚的一居，面刃積明顯偏大嚴(yán)。同樣，在鋒售的少量二川居也存在如隔上因素而有話所滯銷。您據(jù)偉業(yè)前一哈階段的調(diào)查奶，愁亞奧地區(qū)熊普通住宅需谷求緩主要以二居雹、三居為主毛，分別占3成7.63%調(diào)、盞34.6%突，其次為一礙居，占14潛.49%陳。目前，6劍0待㎡城左右一居、有100號㎡啟以下二居和頂120燥㎡霧左右的三居唯最受市場歡艦迎，需求量籠較大。者4、市場營協(xié)銷(排除區(qū)敗位因素)銀項(xiàng)目夜推廣重點(diǎn)消客戶定位浴定價策略榴優(yōu)惠措施頓銷售率死領(lǐng)地阻新亞北：輪新銳商圈秘置業(yè)升級者件房產(chǎn)投資者岔商務(wù)人士賴由低到高每布層加價鏡30-80稻元朝一次性付款備97支折，按揭沒99順折雪95%釋新街坊釀圍合式布局青超大樓間距語大型中心園掏林公三代同堂掌置業(yè)升級者乞年輕白領(lǐng)清低起價(5蹦188)，餓高均價。金定金2萬元摸，不退。孔2扁層以上每嶺2責(zé)層加殲50意元唯9驗(yàn)層以上每科3義層加把50鎖元柱80-10術(shù)0鍋㎡欺98濫折捆100-1廣40駕㎡晶97步折代140丹㎡桿以上枕96癢折獨(dú)84%臥青年城糕健康自然會低密度迷大型會所禮青年精英較高尚階層閉最低540般0，最高6劉000罵定金2萬元賺，不退昨部分戶型餐99茄折短80%承潤城619座大社區(qū)配套閱溫泉水及中蹄水免置業(yè)升級者霞城市中堅(jiān)漆年輕白領(lǐng)寇定金500多0元，不退有1-6贊層為統(tǒng)一價須格，拆6物層以上每屆3趣層一個價格初部分戶型懂98科折瓦3月19日辭開盤熱銷幸傲城剛大社區(qū)配套妙純板一梯兩哭戶慮溫泉入戶充城市中堅(jiān)躲置業(yè)升級洽年輕白領(lǐng)標(biāo)平開平走，厘最低價婚6366秀每層加價雀50-10紗0琴元渾/m2養(yǎng)部分戶型焦98泄折炊70%銷北奧國際寶萬科品牌授國際住區(qū)標(biāo)獲準(zhǔn)芽城市中堅(jiān)搞成功人士輩層差紀(jì)30-50寺元瞧65%說明：尖銷售率主要房依據(jù)項(xiàng)目網(wǎng)嶼上交易公示跡而得，尚未闖在網(wǎng)上公示災(zāi)的項(xiàng)目銷售聞率主要通過董實(shí)地了解而且得。脫網(wǎng)上公示數(shù)狹量基本顯示譜的是已簽訂炒合同數(shù)量，迎未包括預(yù)訂孕數(shù)量。若考踢慮預(yù)訂數(shù)量洲，則各項(xiàng)目我的銷售率還選應(yīng)有所上升前。分析：式差異性競爭工不明顯，推敏廣重點(diǎn)基本損趨同，表明慨區(qū)域市場仍蛾屬于賣方市擦場，各項(xiàng)目趁相互響應(yīng)配暢合，共同提碑升了區(qū)域價故值，并進(jìn)一哨步加深了市萍場的認(rèn)同度呼。顫客戶定位實(shí)吼際上主要是衫經(jīng)濟(jì)收入較扎穩(wěn)定和預(yù)期掉收入較高的通城市中產(chǎn)階葵層，這也是脫目前市場需孟求的主流。稼影響范圍基炒本涵蓋了市擺區(qū)整個北部葛地區(qū)，對于葉中關(guān)村和C憤BD的年輕博白領(lǐng)，吸引蹈力越來越大餡。同時，外轎地在此置業(yè)欣者也逐漸增狡加?；只緸樽宰∽孕托枨?，主驚要是首次置饞業(yè)和升級改限善型需求，去完全的投資壯型需求比例肺很小。帳5、環(huán)境配握套醉(按綠化率阿排序)嶺項(xiàng)目驗(yàn)綠化率破物業(yè)費(fèi)欺供暖方式外供暖費(fèi)侍熱水、中水罰、溫泉枕配套陪北奧國際鋪62%月2.95效分戶燃?xì)忡犠怨崴苓吅脸堑?8%孫2.7-2柔.9跳分戶地板電卵采暖剛溫泉10元禾/t揪自有、齊全品潤城花38%嘉板2.1起塔1.38酷集中供暖且30撕中水葬1鳥元裁/t淹，溫泉水堆12予元斷/t繁自有、齊全撫新街坊折30%愁1.75撲集中供暖當(dāng)30償周邊具北京青年城行30%隸1.98犯集中供暖第30店周邊君領(lǐng)地蜘30%饅1.8慕集中供暖煌30拒周邊分析：議大的區(qū)域環(huán)綱境較好、交罰通便捷度較但高、周邊配脖套較齊備完種善，決定了朋區(qū)域各項(xiàng)目潔的環(huán)境配套誠都較優(yōu)。乓較大規(guī)模項(xiàng)曬目均規(guī)劃有楚相應(yīng)齊全的噴小區(qū)配套，隱且都已初步仆建成或投入抄使用。同時落，由于項(xiàng)目般的相對集中免，小區(qū)配套卡也相應(yīng)地受們惠了較小規(guī)票模項(xiàng)目。鏟三、競爭分孩析情況匯總升：叼供應(yīng)方面：據(jù)2005-摸-2006瓜年供應(yīng)量有刮限，特別是庭中低檔住宅腎供應(yīng)量較少碼。老項(xiàng)目進(jìn)斧入尾盤銷售枯階段，新項(xiàng)奉目又多定位刺于高檔住宅喚，2005壘年底至20蘿06年初，鏟除本案外，針在區(qū)域市場刪上，新增中搞、低檔項(xiàng)目串基本沒有。盼需求方面：濁需求持續(xù)旺巾盛，并且隨夜著區(qū)域環(huán)境計(jì)、市政配套擾建設(shè)的基本炒完成和交通蝦狀況的極大辜改善，預(yù)計(jì)灣需求還會增牲加。其中，作對經(jīng)濟(jì)實(shí)用海型住宅項(xiàng)目截的需求依然乒很大，扁60順㎡左右一居鞋、100㎡燕以下二居和好120㎡左竹右三居最受蹦市場歡迎。菜價格方面：鄭北苑路東項(xiàng)曲目毛坯售價壩集中在54阻00忌—浪5700元乎之間，且項(xiàng)售目殃“些低開高走阻”劍的態(tài)勢明顯香，漲幅基本狀集中在由期泄房到準(zhǔn)現(xiàn)房救、現(xiàn)房的短渣期內(nèi)，一年勢漲幅在45紋0-100鮮0元之間。蛙戶型方面：對主力戶型主益要為二、三像居，其次為聲一居，主力疫面積在70險(xiǎn)—堵160㎡，相但現(xiàn)有在售牛項(xiàng)目的面積乒基本都處于圣經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶歇型面積的上絞限區(qū)域，也祝就是說各個德戶型的面積方都有一定程掘度的偏大。深營銷方面：念差異性競爭以不明顯，營乖銷方式基本邁趨同，共同瞎提升了區(qū)域吃價值，并進(jìn)視一步加深了罪市場的認(rèn)同軌度。體客戶定位：時市場主流需朝求，主要是協(xié)經(jīng)濟(jì)收入較蒸穩(wěn)定和預(yù)期次收入較高的驚城市中產(chǎn)階碧層。聚輻射范圍：展基本涵蓋了隙市區(qū)整個北戰(zhàn)部地區(qū)，包柜括中關(guān)村和價CBD，同灑時，對外地頁在京置業(yè)者汽也有較大的忠吸引力。音需求類型：巾主要為首次宗置業(yè)和升級宇改善型的自潤住需求，完趁全的投資型霧需求比例很好小。覺四、分析的刪初步結(jié)論儲結(jié)合本案的狀設(shè)計(jì)方案，沙初步可以看男出，物本案擁有一拜定的市場空追間，并對購亦房者具有一魯定的吸引力外。繼本案恰好彌田補(bǔ)了區(qū)域市袋場的供應(yīng)空鉗白，若項(xiàng)目讀運(yùn)作順利，羨2005年溝底或200胳6年初開盤激，入市時機(jī)著也較為合適錄。釘本案戶型也辨較為經(jīng)濟(jì)實(shí)彎用，面積適幕中，很好地胡符合了區(qū)域背市場的主流訓(xùn)需求。塌五、項(xiàng)目的琴SWOT分絕析優(yōu)勢：化1、區(qū)域優(yōu)狼勢。本項(xiàng)目必具有奧運(yùn)板派塊題材和北任苑地區(qū)長期輛發(fā)展，厚積盆薄發(fā)的優(yōu)勢缺。垂2、交通優(yōu)列勢。地鐵5舅號線、城鐵咸13號線、選北苑路、五攝環(huán)路，多條趕公交線路直問達(dá)中關(guān)村、禾亞運(yùn)村、望敞京。部3、成熟社船區(qū)。新街坊國1、2號樓糠已經(jīng)入住，獻(xiàn)經(jīng)過盡1年安多的推廣，賭新街坊已為刻本項(xiàng)目打好惕了市場基礎(chǔ)忠。宿4、戶型均臨好，面積合這理。本項(xiàng)目材板塔結(jié)合戶筐型設(shè)計(jì)非常艘不錯，面積怨控制的非常船合理，正是翻本區(qū)域客戶服的主要需求嘴面積。津5、本項(xiàng)目便南邊正對新攀街坊規(guī)劃中鍛的4000班平米湖面，瓦景觀條件優(yōu)停越。劣勢：毀1、項(xiàng)目體裕量較小，推脆廣費(fèi)用有限凈，形不成規(guī)箭模和品牌效笑應(yīng)。傘2、項(xiàng)目自寒身的配套較規(guī)少，主要是鏈和新街坊依胡托北苑家園門的商業(yè)和教買育配套。機(jī)會：甩1、區(qū)域內(nèi)爐整體市場狀扒況很好，許辮多項(xiàng)目都取貧得了不錯的亦銷售業(yè)績。課2、隸屬于賊新街坊的統(tǒng)嚴(yán)一規(guī)劃，可球以借力于新催街坊的推廣心，以逸待勞柿。威脅：祖1、國家對態(tài)期房銷售越園來越嚴(yán)格，緒如網(wǎng)上公示粘，啟用新版茶合同、提高販?zhǔn)赘侗壤?，孫嚴(yán)格房貸審蜂查等都會影溫響到銷售回敏款，增加開病發(fā)商的資金秘壓力。保2、對銷售反時機(jī)的把握柜非常重要，哲能盡早開始靈銷售就盡早城開始，如不暮能很快辦理巾預(yù)售許可證獅，也一定要儉先把現(xiàn)場、疫售樓處做起寫來。漠四、目標(biāo)客疤群定位分析咽一、定位分午析閑1、新街坊象的客戶分析候從新街坊的識客戶構(gòu)成來泰看，多數(shù)來狂自于中關(guān)村多、亞運(yùn)村和無部分望京區(qū)眾域的客戶。渠其工作地點(diǎn)徒距離新街坊掛都不遠(yuǎn)，通悠常采用的交映通工具是公寺交車，其次管是私家車。怠客戶大多數(shù)演是工薪階層繁，也有部分藍(lán)是私企老板假。弱客戶年齡在忌25——3長0乖歲之間的占向多數(shù)，其次奉是屑35——的40歲。撥了解項(xiàng)目信診息的途徑多昂一般來自報(bào)杯紙和網(wǎng)絡(luò)。擁新街坊的客軋戶中，經(jīng)老界客戶介紹成丸交的也非常薯普遍。最他們在的焦目點(diǎn)業(yè)主社區(qū)遙網(wǎng)上的交流買非?；钴S，題經(jīng)常自發(fā)的滑組織各種聚委會活動。犯早先期房階墻段，新街坊賓曾經(jīng)組織過散業(yè)主臨時監(jiān)尾督委員會，圈但碰到交房達(dá)問題后，沒荷有再繼續(xù)深膛入下去。些2、本項(xiàng)目蠟的客戶定位禽本項(xiàng)目和新捕街坊項(xiàng)目屬燦于統(tǒng)一規(guī)劃息，許多園林住、配套均為材共享。所以銷客戶群也基蒜本上是以上搖的一些人群犧。鋼以工薪階層放為主，在亞冤運(yùn)村、中關(guān)曲村區(qū)域上班降的年齡在深25——同35歲之間確他們雖然有如追求生活格庭調(diào)、浪漫的套一面，但是鈔限于經(jīng)濟(jì)實(shí)具力有限，暫戴時無法實(shí)現(xiàn)先。綁所以他們其使實(shí)仍然是比辱較關(guān)注實(shí)際灘利益的。脹二、目標(biāo)客梳群需求分析倉1、使用功克能需要菜對于已經(jīng)結(jié)哨婚或已經(jīng)有泰小孩的家庭耐，其主要需均求是兩居室碰，而非一居寬室。渣家庭結(jié)構(gòu)在傍三代以上，薪如父母同住獅，則其主要峰需求是一個莫三居室。敢目標(biāo)客群非各常實(shí)際，即質(zhì)使是兩居室貍、三居室也班不會需要太唯大的。弱80——其100平米也之間的兩居涌室，130松平米左右的飛三居室基本概上可以滿足栽他們的使用召功能需要。領(lǐng)2、交通需嗚要角目標(biāo)客群多誘一般是工薪銹階層，需要錦按時上下班緞，而且不愿噴意花費(fèi)太多螞的時間在交矛通上。他們臟首選的交通帝工具當(dāng)然是決私家車，不粒過對于那些云沒有私家車農(nóng)的客戶，只暴好選擇城鐵舍或公交車了誤。北苑地區(qū)電的總體交通錘狀況還不錯揉，無論到達(dá)窮中關(guān)村、亞眉運(yùn)村、望京蜻都很方便。瘦而且奧運(yùn)會革給區(qū)域的交庫通升級帶來搭更大的動力戚。這些都基榜本可以滿足幫客戶的交通睬需要。抬3、生活配叉套需要銷新街坊的客叔群相對北苑扁家園比較年狹輕一點(diǎn)，更烘喜歡熱鬧和列繁華。特別書是對體育鍛言煉、休閑健雄身、購物的精需要比較多懶。他們經(jīng)常晴自發(fā)組織足御球隊(duì)、籃球約隊(duì)等進(jìn)行比吧賽。組織出括外郊游、燒閉烤等。他們沃的業(yè)余生活縮非常的豐富而，需要一個滾相對完善的濟(jì)休閑娛樂、癥健身的生活蜂配套。才新街坊項(xiàng)目墊本身的配套刪比較少，網(wǎng)床球場、籃球僑場還沒有建共成。商業(yè)配頑套和教育配參套主要依靠劈北苑家園，均這是我們的蛛劣勢。思4、同類人夕群認(rèn)可的需拾要掏新街坊聚集社了一大批I孟T、建筑、腸裝飾、網(wǎng)絡(luò)族、廣告行業(yè)壘的客戶，他商們需要彼此困溝通和認(rèn)可循。抹這一點(diǎn)在新透街坊表現(xiàn)的攤非常明顯。嘴無論是網(wǎng)絡(luò)暮上的鄰居，立還是現(xiàn)實(shí)中獵的鄰居彼此沃都非常熟悉莖和融洽。也傍許是新街坊佳這個名字，奪也許是年輕罰人天生好動潔的特點(diǎn)，都他使新街坊業(yè)摘主彼此得到等了認(rèn)可。算五、項(xiàng)目競跳爭策略分析斬一、競爭分誘析乓通過以上對洗總體市場、待周邊競爭項(xiàng)所目、項(xiàng)目自目身的調(diào)研分銹析，以及結(jié)櫻合本項(xiàng)目已撇有規(guī)劃進(jìn)行躲了目標(biāo)客群盯的定位分析喊。本項(xiàng)目的董競爭力主要選體現(xiàn)在以下辨方面：環(huán)境競爭濱環(huán)境競爭包尖括周邊自然遙環(huán)境、社區(qū)斃環(huán)境、區(qū)域映價值三個方哀面群1、本項(xiàng)目迫周邊可以利棄用自然環(huán)境乒基本沒有，冤處于競爭劣拿勢。促2、本項(xiàng)目京綠地面積較該小，社區(qū)園凳林和新街坊罩共享，并沒條有優(yōu)勢。麻3、區(qū)域價玩值對周邊項(xiàng)肅目而言，機(jī)湖會是均等的松。本項(xiàng)目也情不占優(yōu)。畢從環(huán)境競爭臥看，本項(xiàng)目傅基本處于競金爭劣勢。社慮區(qū)環(huán)境可以軟從主觀上進(jìn)麥行改善，但類周邊自然環(huán)碰境和區(qū)域價樹值上可以利足用的優(yōu)勢不里多。產(chǎn)品競爭林1、項(xiàng)目規(guī)紛模小，自有偏配套不齊。羞周邊項(xiàng)目規(guī)椒模均超過本霞項(xiàng)目，配套偏相對完善。掠2、銷售價脹格預(yù)期較高千，期房銷售巨為主。周邊筆項(xiàng)目普遍以柜現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)詢房銷售為主倆。用3、戶型均垃好，面積控陣制合理，比謎較符合客戶鑼需求。爽從產(chǎn)品競爭賭看，本項(xiàng)目惱的優(yōu)勢主要相體現(xiàn)在戶型差上，建議對落產(chǎn)品細(xì)節(jié)方豪面進(jìn)行進(jìn)一蕉步細(xì)化，通尖過提高公共嬸區(qū)域，外立趙面的檔次，糧使產(chǎn)品品質(zhì)拳實(shí)現(xiàn)升級，楚競爭優(yōu)勢將任更加明顯。品牌競爭圍1、本項(xiàng)目牲開發(fā)商的品米牌知名度和遍認(rèn)可度尚屬鴉空白。相反音其它項(xiàng)目如邪山水奧園的幕開發(fā)商加拿駕大LVC投貍資集團(tuán)、北疊苑家園的開紐發(fā)商北京城牌建、傲城的嘆開發(fā)商北辰音集團(tuán)，目前筆在北京的知汁名度要超過笨本項(xiàng)目的開泊發(fā)商。稀2、相對體離量較小的項(xiàng)艷目，如果要貧塑造品牌，合在品牌上競稼爭，勢必要?dú)g投入大量的傻推廣費(fèi)用，畫這對本項(xiàng)目藍(lán)是不現(xiàn)實(shí)的凝。帽3、另外一晉點(diǎn)，品牌的酒競爭力需要行服務(wù)來延續(xù)狀，對于本項(xiàng)掘目以后的物纖業(yè)服務(wù)如何怎來做尚無定休論。亡單從品牌競身爭力方面考族慮，本項(xiàng)目既目前尚不具廁備條件，處乞于劣勢。人文競爭蠻1、本項(xiàng)目功所屬區(qū)域是富一個新興的脾城市中心居證住區(qū)，未來膛該區(qū)域具有喪非常大的發(fā)漆展?jié)摿?。?yīng)面該會成為一姐個具有濃郁寸人文氣息的濫區(qū)域。恩2、奧運(yùn)會字本身給本區(qū)局域帶來了一呆定的體育和草文化影響力流。本區(qū)域的漂客戶來源主顯要來自于中句關(guān)村和亞運(yùn)弱村。客群的別文化層次應(yīng)輛該是具備的賢，對本區(qū)域海的價值是認(rèn)滔同的。踩3、新街坊血項(xiàng)目本身已勸經(jīng)入住，社宅區(qū)氛圍更加徒濃郁，經(jīng)過哨前期的市場紗培育，已經(jīng)高具備了一些醫(yī)人文競爭方職面的優(yōu)勢。慘人文競爭方枕面本項(xiàng)目未運(yùn)來具有非常絮好的潛質(zhì)，所目前尚不突陽出。如果加農(nóng)以適當(dāng)引導(dǎo)是是可以在這雀方面有所收包獲的。薦二、競爭策鼻略白1、總競爭忍策略認(rèn)努力保持產(chǎn)狀品細(xì)節(jié)競爭章上的優(yōu)勢地梁位，在項(xiàng)目伙形象和人文并競爭上進(jìn)行除適當(dāng)引導(dǎo)，曠暗合客戶心滅理需求，從暫而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目涼利潤最大化跪。耐2、針對新洪街坊的競爭興策略徐跟隨戰(zhàn)略截慰流客戶資源肉；產(chǎn)品定位渠差別戰(zhàn)略贏興得差別市場原；時間差戰(zhàn)崖略占據(jù)市場買先機(jī)。喚3、迎針對北苑家粗園的競爭策辛略鮮貼近戰(zhàn)略獲否得最大限度通資源共享；掛比較戰(zhàn)略贏箱得品質(zhì)口碑中。稿4、針對山織水奧園的競客爭策略摟價格戰(zhàn)略贏租得更多市場傲聲音；比較發(fā)戰(zhàn)略突出地濕段優(yōu)勢。題六、項(xiàng)目定熄位暮一、價格定鹿位奪根據(jù)市場調(diào)漸查資料顯示表，周邊項(xiàng)目論的平均價格畢定位如下：絕毛坯房平均傭價格定位：杯5580元什/平米脈精裝修平均衛(wèi)價格定位：辟5960元漏/平米待考慮到項(xiàng)目冬的入住周期閱、項(xiàng)目規(guī)模耳等減分值，氣同時考慮一予定的區(qū)位加納分值，再照媽顧到入市風(fēng)嶼險(xiǎn)意識，我聰們建議住宅劈最終均價為茅：換毛坯房均價欺：致5600元稈/平米躲精裝修均價己：壩6100元燕/平米然如果要提供憂精裝修，建沃議標(biāo)準(zhǔn)田400——曉500元左圖右。牧我們建議本籃項(xiàng)目優(yōu)先采或用毛坯房銷廢售強(qiáng)交房時間可朝以提前。因抱本項(xiàng)目開工縮較晚，毛坯送房可以提前唉交房。結(jié)客戶對新街拾坊的精裝修搭不滿意。做堅(jiān)精裝修，如抓果檔次過低誤，肯定做不義出好的效果跪。如果檔次娛過高，則會羞提升項(xiàng)目單庸價，價格競徐爭優(yōu)勢不明請顯。催精裝修會增痕加后期客戶劣服務(wù)難度，朽如裝修材料腥確認(rèn)，客戶斜的個性化裝礎(chǔ)修要求，裝掏修維修等。墓二、形象定賓位什擇鄰而居，隆亞奧生活升勸級?！按莅迮濉贬屃x：傲亞奧區(qū)域父——絨點(diǎn)出項(xiàng)目區(qū)捉域、地段染擇鄰而居?！字副卷?xiàng)目倡扯導(dǎo)的和睦相季處的街坊鄰雖里情節(jié)，暗妻含本項(xiàng)目與截新街坊的睦鮮鄰關(guān)系今升級決“傅板漿”——罩寓意產(chǎn)品升散級，品質(zhì)更宏高，朝“震板隊(duì)”勿指板樓設(shè)計(jì)世南北通透。士三、案名建蝶議北苑·近鄰案名釋義：食1利、指本項(xiàng)目答位于北苑核震心區(qū)域，依癢托北苑區(qū)域咐的整體配套替優(yōu)勢。海2、北苑家聚園在本區(qū)域姿已經(jīng)具有一里定的知名度園，很多人關(guān)擱注。打出北脂苑近鄰的旗頌幟很容易引停起關(guān)注，做域到事半功倍閱的效果。蝶3、近鄰，現(xiàn)寓意業(yè)主彼毯此和睦、親套近。突出本虜項(xiàng)目的社區(qū)因文化。揭四、建筑細(xì)賽節(jié)調(diào)整顛外立面：三揭層以下石材概裝飾，三層添以上采用灰漂色調(diào)的面磚延并加局部白燃色裝飾線條寺屋頂造型：惡波浪式天際墻線窗、門：濱落地窗邊——準(zhǔn)采用高級鋁澆合金隔熱雙庭層中空玻璃豈，多角度開拉啟方式。大述面積大視野物落地窗可以弦為居室提供區(qū)良好的采光苦性，還能增娛強(qiáng)室內(nèi)觀景作的視野角度準(zhǔn)；斤外飄窗瞎——注向室外凸起峰，形成建筑煤立面的差異前；宰門想——浸單元門采用鵲電磁刷卡，搞門前設(shè)置觸漂摸屏可視對晚講系統(tǒng)；入轟戶門采用進(jìn)卵口子母雙層父防盜門，五廣金配件手感欺佳；磨空調(diào)機(jī)位?！o銀灰色金屬圾百葉遮擋竄單元首層大臘堂：地面墻閣面鋪設(shè)大理革石，單元大吧堂設(shè)不銹鋼裂信報(bào)箱，并逢增設(shè)一個客籃人休息等待政區(qū)，如有條殺件可挑高首勢層大堂入口焦。艱電梯及電梯敏間：合資或域進(jìn)口電梯。計(jì)地面石材、脂墻壁高級瓷男磚貼面配玻蒙璃、電梯運(yùn)北用磁卡運(yùn)行航，體現(xiàn)業(yè)主信的身份與品知位。每個單睡元門前設(shè)玻松璃雨棚輕七、項(xiàng)目營咱銷推廣思路潤一、總體思重路劣巧借勢：宣撲傳上主動借蝕勢旱——辛前期借新街旦坊、北苑家說園的宣傳勢吵頭，積累意蘇向客戶，傳貿(mào)播項(xiàng)目信息零。巷玩升級：產(chǎn)部品上升級維——到戶型更均好泄，面積更合無理。公共部分位全精裝，見4000平巖米私家湖面沉，漁人碼頭霜。2萬平米瘋中心園林，冊真正亞奧生矮活升級臘“腔板掌”殼。雁主打熱銷：原產(chǎn)品熱銷套——凡通過前期客獲戶積累，制斃造開盤熱銷補(bǔ)。進(jìn)行主動向廣告宣傳，復(fù)新聞策劃，及互動活動。遼迅速清盤：但項(xiàng)目清盤另——輝尾盤促銷二、巧借勢藝這是本項(xiàng)目做最有效的營勺銷策略。等因?yàn)楸卷?xiàng)目縣體量較小，階脫離了新街僚坊這個大社膨區(qū)，競爭優(yōu)捎勢將大打折追扣。新街坊雅已經(jīng)推廣了疾很長時間，抹在市場上有陰一定的影響裕力。而且其形每月均有廣牽告投放，已焰經(jīng)成交的近良800名業(yè)紀(jì)主，也能為罵本項(xiàng)目帶來篇客戶積累。直我們在新街溫坊的基礎(chǔ)上蒜進(jìn)行推廣將杠更容易，起渡點(diǎn)更高。鍛如不采用借蘭勢的策略，買獨(dú)立進(jìn)行推設(shè)廣，不僅費(fèi)貓用高，而且很找不到很好完的發(fā)力點(diǎn)。棚另外，北苑洪家園項(xiàng)目規(guī)蝕模大，配套舍全，也是本附項(xiàng)目可以借午助的。忌傳遞給客戶仗的信息是：掀我們和新街澆坊是一個成繡熟的大社區(qū)筍。唇如何慚“貧巧借勢扁”惜？鉛1、售樓處戰(zhàn)包裝和指示按引導(dǎo)系統(tǒng)做昨明顯一點(diǎn)癥2、北苑路冊口的路牌、蓋北苑路上的掛道旗痛3、北苑家竊園周邊道路介邊上的指路穗牌工4、工地圍溝檔盡可能包材裝好一點(diǎn)姓5、利用新障街坊已購房軍客戶做推廣猾6、新街坊名4號樓即將填開盤，應(yīng)盡棕可能的利用掀其開盤帶來威的客戶做積粱累。餓7、待我們謎開盤時，新敏街坊4號樓邁小面積戶型禍將基本售罄群，剩余將全坐部是大戶型科，戶型不全糧。此時我們惰推出小戶型證，時機(jī)正好長。跪8、借新街悶坊的整體園珠林和其他配曬套，宣傳社現(xiàn)區(qū)的成熟。三、玩升級生本項(xiàng)目既要府和新街坊有層聯(lián)系，又要編有所區(qū)別。右因此必須在粘產(chǎn)品品質(zhì)上竊進(jìn)行升級。黃主要從戶型辟、立面、公沒共空間裝修響檔次、園林臺、智能化、遍區(qū)域環(huán)境上出進(jìn)行升級。但傳遞給客戶墊的信息是：凈北苑近鄰是棵新街坊系列證的升級版品顧質(zhì)將更高。右如何癥“葬玩升級種”剪？勇1、奧運(yùn)場足館建設(shè)，帶趕動區(qū)域配套他全面升級慶2、實(shí)用空松間，面積合羨理，精致戶夏型全面升級時3、外立面銹升級器4、公共空立間裝修標(biāo)準(zhǔn)加升級棍5、400懼0平米湖面煤，園林綠化蓋升級豈6、精裝修酒標(biāo)準(zhǔn)升級輕7、智能化屆升級太四、極主打熱銷頁要造成一種扎本項(xiàng)目一露扛面就迅速熱好銷的印象，澆不能留給市或場認(rèn)知和思傷考的時間。姥不能采取常竄規(guī)的前期概然念和形象傳麥播的套路。惹不出手則已貫，一出手就篇必須一鳴驚欠人?；谶@就需要前短期有足夠的農(nóng)客戶積累，罵開盤期廣告按集中投放一冬個月。期間尼盡可能多的嚇穿插各種軟沃性新聞宣傳吧、報(bào)道。圓傳遞給客戶走的信息是：途北苑近鄰迅窩速熱銷，客蹤戶爭相搶購胖，開盤既是誘封盤。突五、藍(lán)迅速清盤陵抓住項(xiàng)目熱年銷的熱點(diǎn)，折合理控制銷脂控，分批推孔出房源，不抓留任何尾房叫。袍部分房源可歲以采用促銷農(nóng)手段。樓傳遞給客戶鬧的信息是：克北苑近鄰，碧街坊系列珍丙藏升級板，濁