策劃階段規(guī)劃設計分析成果標準

策劃階段設計前期分析成果標準重點 1.1宗地自然條件 2地社會條件 4爭樓盤 62.規(guī)劃設計的可行性分析 10 2 5.范例 17第一部分：項目基礎資料宗地自然條件表一宗宗地位置宗地現(xiàn)狀位置圖位置圖可保留物、綠化植被與水面分布圖可在城市地圖基礎上制作可在城市地圖基礎上制作宗地面積、角點定位、紅線尺標明拍攝點與目標點位置宗地為復雜地形時，表達現(xiàn)狀地標高(等高線)、現(xiàn)狀地貌宗地可保留物、植被與水面的定位發(fā)展部和工程管理部應主動配合完成本項作業(yè)；2.本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計釋原因并提出補救方法；計宗地自然條件表二 風向頻率玫瑰圖(另附周邊地表水最高控制水位地下油罐房其它大型地下建筑物其他需探明地下物□空氣質量良好℃℃℃□空氣質量較差，需進行MMM□水質較差，需進行檢測□周邊有噪音源，需進行2．依據(jù)宗地社會條件表一(表CD003)的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質量狀況、水質狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到面解釋原因并提出補救方法；宗地社會條件表一責任人：地區(qū)總建筑師表表達宗地所處區(qū)域(道路、周圍建筑物等)的現(xiàn)狀特征表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面等表達宗地塊周邊各分項尺寸表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設計存在有利與不利因素的設施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音和污染的設施、標高等通分析圖路斷面圖共設施圖本表格的填寫責任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應主動配合完成本項作本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在策劃階段設計分析作業(yè)開始前完成收宗地社會條件表二要求層或紅線的要求1)本表格的填寫責任人為地區(qū)總建筑師；2)應著重了解，當?shù)匾?guī)劃設計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規(guī)3)當?shù)卣欠駥λ诘貕K有控制性規(guī)劃要點？相近地塊的規(guī)劃控制條件是什a)競爭樓盤列表負責人編編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234年月日確認欄日產(chǎn)品技術部總經(jīng)理：年月日“競爭樓盤”，是指區(qū)域內、或其他區(qū)域內與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。價、最低價以及均價。本列表中的競爭樓盤清單，須由地區(qū)產(chǎn)品技術部與市場營銷部門共同確認。戶戶個b)競爭樓盤設計標準信息信息表一負責人積積住宅總面積型式自然景觀積水景/噴泉包含兒童游戲項場場羽毛球場□獨立別墅房個班班M2M2個組個個M2M2M2M2個個場它針對項目競爭樓盤，需完成表格內全部內容。若用于其它樓盤的考察和調研，可酌情選本表格的責任人為地區(qū)市場營銷部負責人，產(chǎn)品技術部可提供必要的技術支援。負責人稱該樓盤的主要該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術設計單位名稱(主創(chuàng)設計人員)建筑景觀規(guī)劃方案施工圖方案施工圖室內室墻面二外公共室內窗□白鋁□彩鋁門表CD008責任人：市場營銷部負責人稱編號戶型種類面積(M2)實用率(%)比例主要特點123456主力戶型編號為:戶型特色評述：(應附圖表達)1．實用率：國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標，通常為：單套內建筑面積/單套商品房銷售面積(套內建筑面積＋按規(guī)定應分攤的公共建筑面積)。第二部分：規(guī)劃設計的可行性分析1．依據(jù)各個調查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎資料收集后，結合《產(chǎn)品策劃10大問題》以及《產(chǎn)品基礎方案》，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據(jù)；2．依據(jù)宗地自然條件表一(表CD001)的內容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等；3．依據(jù)宗地自然條件表二(表CD002)的內容，對于有特殊地下物(如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等)或存在空氣污染、水質污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法(該思路、辦法對應的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn))；D設施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設的影響等；5．產(chǎn)品技術部門和市場營銷部門應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調查，調查內容調查進行資料收集，并全面分析(表CD005-CD008)；6．依據(jù)宗地社會條件表二(表CD003)的內容，當?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結合集團對項目的主要指標要求(總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能)，并分析對建筑排布7．當不具備政府規(guī)劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的CD的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表(表CD009)與產(chǎn)品分析表(表表CD009)(不同指標數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在《CS01A》中體現(xiàn))；三種不同方案的比較應結合策劃、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設計草案其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表(表CD009)與產(chǎn)品分析表 (表CD009)(不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在《項目進度總體計劃》、《CS01A》中體現(xiàn))；三種不同方案的行。行第三部分：規(guī)劃設計分析a)技術經(jīng)濟指標：結合設計分析是否能達到集團對項目開發(fā)的基本具體量化指標b)規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標的限制；c)規(guī)劃設計概念：如何體現(xiàn)沿海住區(qū)規(guī)劃設計導則的精神；表現(xiàn)項目預期的風格d)技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。e)社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設a)規(guī)劃設計分析總平面圖i.退讓紅線要求；ii.不同功能物業(yè)的分布位置分析；iii.間距分析；iv.組團規(guī)模分析；b)市政條件分析圖i.道路交通1.道路；2.停車；ii.水、電、暖、通訊等c)坡地、山地等復雜地形應做全面的地形分析d)樣板區(qū)選址及構成內容分析e)綜合經(jīng)濟技術指標公共服務設施汽車停車交樓標準術指標表產(chǎn)品技術部負責人建筑面積容類型低層住宅(1~3層)多層住宅(4~6層)小高層住宅(7~11.5中高層住宅(12~18高層住宅(19層~超高層住宅(>100m)類型容下容供廚衛(wèi)裝修裝修筑面積比例(%)備注建筑面積(M2)用地面積(M2)2.根據(jù)沿海項目開發(fā)經(jīng)驗，7~9層住宅與9~11.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將7~9層住宅并入小高層3.設計部完成上表后提交地區(qū)成本管理部門進行投資分析階段的成本測算，再向集團產(chǎn)品設計部以及工程管理部備容積率面積比戶數(shù)比容積率面積比戶數(shù)比(M2)率方案一(M2)率方案二(1~3(1~3宅(4~ (7~住宅 (12~高層住宅(19層~配套商業(yè)面積低層住宅：獨立別墅面積之和(Ha)(1~3(1~3宅(4~(7~(12~宅(19層~會所商業(yè)配套(M2)(M2)(M2)a)規(guī)劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技和不利因素的研究，以及規(guī)劃設計草案中各出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形b)規(guī)劃結構對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標的影響因素；規(guī)劃中單體的體塊的面寬、，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑╠)關于各因素的可參考定義：i應根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制定；源。第四部分：《項目設計總體控制計劃》1．本控制性計劃由各個相關部門填寫后由地區(qū)產(chǎn)品技術協(xié)調匯總，這些部門包括：地區(qū)產(chǎn)品技術部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集團產(chǎn)品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部。制計劃的編寫負責人為地區(qū)產(chǎn)品技術部負責人；3．項目設計總體控制計劃在經(jīng)集團產(chǎn)品設計部審核后，由執(zhí)行總裁批準后正式生效。4．在項目實施過程中，如需對設計進度進行調整，應由區(qū)產(chǎn)品技術部負責人和各個相關部門協(xié)調并負責提出調整稿，項目設計總體控制計劃調整稿在經(jīng)集團產(chǎn)品設計部審核后，由執(zhí)行總裁批準后取代原計劃并正式生效。5．執(zhí)行總裁批準后，應報送地區(qū)總經(jīng)理、地區(qū)產(chǎn)品技術部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集團產(chǎn)品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部以及地區(qū)相關部門備案，并上傳到集團文檔系統(tǒng)。第五部分：策劃階段設計分析成果存檔及編號集團項號文件名稱目設計成果范例匯編》1宗地城市位置圖CD-A-12宗地區(qū)域位置圖CD-A-23宗地紅線圖CD-A-34宗地現(xiàn)狀照片CD-A-45宗地地形圖CD-A-56宗地綠化植被與水面分布圖CD-A-67區(qū)域現(xiàn)狀圖CD-A-78區(qū)域總體規(guī)劃圖CD-A-89區(qū)域交通分析圖CD-A-910周邊交通分析圖CD-A-1011周邊道路斷面圖CD-A