美聯(lián)物業(yè)項目產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃建議

渝西半島東部新城項目產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃建議部分渝西半島東部新城項目第一頁，共五十四頁。第一節(jié)業(yè)態(tài)定位的分析基礎(chǔ)我司建議從四方面進行切入分析：從由地塊所決定的硬件角度考慮，小型步行街類的商業(yè)業(yè)態(tài)不應(yīng)作主要考慮。商業(yè)業(yè)態(tài)的布局應(yīng)當(dāng)是全面系統(tǒng)的，符合集中商圈的性質(zhì)特點。分期商業(yè)在每一期中應(yīng)當(dāng)是自成系統(tǒng)與體內(nèi)循環(huán)的，并能通過下一期的業(yè)態(tài)衍生或互補進而降低下一期商業(yè)入市的風(fēng)險。從目前江津尚未出現(xiàn)過的商業(yè)業(yè)態(tài)進行考慮。進行符合消費定位的差異化考慮比與爭奪現(xiàn)有業(yè)態(tài)客戶群更為安全有效。第二頁，共五十四頁。

在商業(yè)定位的規(guī)模上由各種主力店進行主體商業(yè)定位，帶動互補型業(yè)態(tài)的進駐。按照分期體量的考慮主力店至少應(yīng)消化30％的分期商業(yè)體量，從現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)來看，核心主力店應(yīng)當(dāng)占有8000——1萬平米的面積。

從上述四點可以得出初步結(jié)論：第三頁，共五十四頁。

在商業(yè)定位的業(yè)態(tài)上

一、主力店則應(yīng)與次主力店以及其余散鋪相融合考慮，最終形成聯(lián)動型購買，互補型消費。

二、在先期商業(yè)定位的業(yè)態(tài)上，則應(yīng)考慮居家生活必須的業(yè)態(tài)進行定位，再配合相關(guān)的營銷活動甚至可以吸引老城區(qū)的中小型經(jīng)銷商進駐本區(qū)域。

三、對于中后期的商業(yè)經(jīng)營而言，大型餐飲主力店與大型百貨商的招商工作則水到渠成。第四頁，共五十四頁。

在商業(yè)定位、設(shè)計的流程上在引進主力店之前不作商業(yè)部分的建筑設(shè)計，根據(jù)其要求以及談判進度確定設(shè)計方案。

第五頁，共五十四頁。第二節(jié)

業(yè)態(tài)定位原則

滿足東部新城10萬人口的商業(yè)需求能夠滿足新城中各種收入階層、各種年齡層次、各種消費方式及大型消費容量的商業(yè)需求。符合現(xiàn)階段地塊要求及商業(yè)街寬度的業(yè)態(tài)要求符合目的性消費（中高端餐飲與專業(yè)市場）與休閑性消費（逛街類休閑購物）相結(jié)合的集約型消費需求。人口發(fā)展的前瞻性考慮在新城的各個發(fā)展階段，人群入住的速度與容量與此區(qū)域的商業(yè)配套是密切相關(guān)的，在商業(yè)配套的建造設(shè)計上應(yīng)當(dāng)根據(jù)階段性需求的客觀特征進行，不求快，不貪大，從滿足日常居家生活需求、專業(yè)市場需求再到中高端消費、廣場型集約商業(yè)的先后階段進行。第六頁，共五十四頁。第三節(jié)業(yè)態(tài)的選擇由上述業(yè)態(tài)定位原則產(chǎn)生業(yè)態(tài)的定位方向：目的性消費：大型建材賣場大型品牌家居家私賣場大型電子數(shù)碼城大型家電賣場大中型品牌餐飲（注：上述商業(yè)設(shè)施均可作為區(qū)域主力店）第七頁，共五十四頁。目的性消費就是指消費者的消費行為具有較為明確的消費目的，直奔主題的消費方式相對應(yīng)的消費持續(xù)時間并不是很長，但這種消費方式是集結(jié)人氣的重要前提，特別是在區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成之前，目的性消費構(gòu)筑了商業(yè)設(shè)施前期生存與發(fā)展的重要意義，如中高檔次的餐飲、專業(yè)市場等。江津濱江路的餐飲一條街以及云輝麗都的社區(qū)建材市場就是一個良好的例證。第八頁，共五十四頁。逛街及休閑類消費：大型量販超市（帶有一定的目的消費特征）大型品牌商場主題服飾廣場大型量販歌城影城院線大型網(wǎng)吧美容美體SPA休閑餐飲（西式快餐）吧（注：上述商業(yè)設(shè)施均可以主力店與次主力店形式引進）第九頁，共五十四頁。

逛街休閑類消費是指消費行為沒有較為明確的目的性，消費行為是隨機發(fā)生的，帶有很強的隨意性，可以在走逛之間、可以在休閑之時隨時發(fā)生，這種消費方式對區(qū)域的要求則較高，即此區(qū)域已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)娜藲猓呀?jīng)有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)成熟度，無目的性的消費群才有充分的理由在此聚集。總結(jié)：可以看出，逛街休閑類商業(yè)是以目的性消費的商業(yè)為前提的，在區(qū)域發(fā)展之初，目的性消費的商業(yè)業(yè)態(tài)的前生就是社區(qū)商業(yè)，但社區(qū)商業(yè)無法支撐項目龐大的商業(yè)體量，由此，以主力店為引領(lǐng)的目的性消費業(yè)態(tài)成為區(qū)域商業(yè)切入的重要方式，可以使區(qū)域的商業(yè)循序漸進的向廣場型的逛街休閑類業(yè)態(tài)發(fā)展，從而提供10萬平米以上商業(yè)面積的可持續(xù)發(fā)展的可行性。第十頁，共五十四頁。第四節(jié)

業(yè)態(tài)在規(guī)劃中的需求表現(xiàn)一、項目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃狀況項目地塊商業(yè)面積商業(yè)格局A地塊43950㎡狹長的帶狀格局B地塊29624㎡規(guī)則方正的布局C地塊29800㎡具有內(nèi)街的規(guī)模商業(yè)布局D地塊77910㎡（包括酒店6萬㎡）濱江景觀的規(guī)模商業(yè)第十一頁，共五十四頁。

A地塊商業(yè)的優(yōu)劣勢優(yōu)勢——濱江景觀，沿濱江路與步行街均可到達

劣勢——位于廣場的開放面，由于體量又較小，對人流的引力較差，近濱江路側(cè)商業(yè)徑深較短，不適合規(guī)模主力店定位建議：利用濱江景觀規(guī)劃中高端品牌餐飲，利用開放式的落地玻璃景觀窗實現(xiàn)高端餐飲休閑要求，并通過垂直電梯提升高區(qū)的商業(yè)附加值。目標(biāo)客戶群：中高收入者，居住在新城區(qū)（甚至包括部分老城區(qū)）的消費群第十二頁，共五十四頁。B地塊商業(yè)的優(yōu)劣勢優(yōu)勢——面向步行街，消費人氣很旺，規(guī)劃布局較為規(guī)則劣勢——標(biāo)準(zhǔn)層平面徑深很大?？傮w體量較大定位建議：利用其規(guī)則的格局以及旺盛的人氣引進步行街內(nèi)的核心主力店，但不考慮對物流停車有嚴格要求的主力店（如家私、建材），引進家電、數(shù)碼等核心主力店，利用其規(guī)模優(yōu)勢提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍。目標(biāo)客戶群：區(qū)域發(fā)展初期對家私、家居以用品有直接需求的居住人群，并輔以家電與通信數(shù)碼等商業(yè)設(shè)施進行業(yè)態(tài)補充。第十三頁，共五十四頁。

C地塊商業(yè)的優(yōu)劣勢優(yōu)勢——面向步行街劣勢——具有內(nèi)街定位建議：由于原規(guī)劃有內(nèi)街，造成分割開的商業(yè)區(qū)域部分格局較不規(guī)則，建議利用內(nèi)街與各商業(yè)部分的短徑深大開間做主題商業(yè)廣場定位，用較為統(tǒng)一的規(guī)模業(yè)態(tài)來提升項目商業(yè)的吸引力，并將內(nèi)街的商業(yè)價值最大化。目標(biāo)客戶群：在形成區(qū)域商業(yè)人氣后，以主題式賣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)吸引東部新城區(qū)域（及至老城區(qū)）的中低收入年輕消費者。第十四頁，共五十四頁。D地塊優(yōu)劣勢優(yōu)勢——臨近規(guī)劃中的四星級酒店，高端人流消費可能很大，具有濱江景觀，交通便利劣勢——略偏離步行街方向，人流動線不太清晰定位建議：借區(qū)域住戶以及酒店高端人流的消費能力，規(guī)劃中高端品牌的零售商場，形成較為獨立的高端賣場區(qū)域，迎合中高端人流的目的性消費行為。

目標(biāo)客戶群：東部新城范圍的中高收入消費群，并以酒店的流動高端消費群作為此商業(yè)的補充。第十五頁，共五十四頁。二、特征定位東部新城整體定位——

代表江津的標(biāo)桿性建筑江津未來新的商業(yè)航母

第十六頁，共五十四頁。東部新城功能定位——城市的行政、金融中心

城市的商業(yè)中心城市的休閑娛樂中心

第十七頁，共五十四頁。東部新城針對人群——目前江津主城中心24.4萬人口更針對的是2020年規(guī)劃的60萬人口第十八頁，共五十四頁。東部新城幸福大道商業(yè)步行街打造的是——“購物、餐飲、休閑娛樂、觀光四位一體的一站式消費商業(yè)大餐”：第十九頁，共五十四頁。

三、商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局第二十頁，共五十四頁。第二十一頁，共五十四頁。第二十二頁，共五十四頁。分析說明：各地塊功能劃分：

A地塊商業(yè)1、大型中式餐飲組團規(guī)模面積：20000㎡，每個主力店面積在4000㎡以上業(yè)態(tài)舉例：川渝風(fēng)味等品牌連鎖，如火鍋、特色酒樓等分布位置：濱江沿線1－3層（粉色區(qū)域）交通狀況：機動車行，步行，垂直電梯第二十三頁，共五十四頁。

2、大型休閑餐飲組團規(guī)模面積：10000㎡，每個次主力店面積在2000㎡以上業(yè)態(tài)舉例：名典、上島咖啡、茶社、大型酒吧、輕吧分布位置：濱江沿線1－3層（黃色濱江區(qū)域）交通狀況：機動車行，步行，垂直電梯，折跑樓梯3、小型社區(qū)餐飲組團規(guī)模面積：12000㎡業(yè)態(tài)舉例：社區(qū)特征的各式餐飲，如中小型餐飲，茶吧等分布位置：社區(qū)道路內(nèi)側(cè)1－2層（黃色區(qū)域內(nèi)側(cè)）交通狀況：步行。折跑樓梯第二十四頁，共五十四頁。4、金融電信設(shè)施規(guī)模面積：3000㎡業(yè)態(tài)舉例：銀行、電信營業(yè)廳分布位置：步行街內(nèi)側(cè)1層交通狀況：步行第二十五頁，共五十四頁。A地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)劣勢分析：其中最主要的優(yōu)勢就是充分利用了濱江沿線這一景觀與交通俱佳的區(qū)域，作為中高檔餐飲定位既對應(yīng)了濱江區(qū)域商業(yè)目的性消費較為明顯這一主要特征，又滿足了中高檔餐飲對機動車交通與停車的較高要求。在較為分離的西北側(cè)商業(yè)區(qū)域，我司建議商業(yè)只做3層即可，因為此區(qū)域人流較少，作為餐飲規(guī)劃4層則商業(yè)風(fēng)險較大，作為其余業(yè)態(tài)進行規(guī)劃則商業(yè)面積過小，不易形成主題與特色，且價值不高，操作難度較大。端頭處底層商業(yè)作為金融電信設(shè)施規(guī)劃，則可充分考慮到此區(qū)域商業(yè)人流與相應(yīng)龐大要求的需要，且此區(qū)域布局較為規(guī)則，即使金融電信未能進駐，也可規(guī)劃為大型餐飲店。商業(yè)機能的靈活度很大，但風(fēng)險較小。第二十六頁，共五十四頁。

B地塊商業(yè)1、家居家私配套組團規(guī)模面積：20000㎡，每個主力店面積在20000㎡，如主力店面積不足，則以家電型賣場共同分擔(dān)；業(yè)態(tài)舉例：大型家居（私）商城，如好百年、特麗屋等分布位置：步行街黃色區(qū)域1－4層交通狀況：步行，機動車行，扶手電梯，垂直電梯

第二十七頁，共五十四頁。

2、大中型量販超市組團規(guī)模面積：6000㎡，每個主力店面積在6000㎡業(yè)態(tài)舉例：大中型量販超市，如重百超市、好又多分布位置：步行街藍色區(qū)域1—3層（其中一層可作為超市聯(lián)營區(qū)）交通狀況：步行，扶手電梯3、娛樂設(shè)施組團規(guī)模面積：3000㎡業(yè)態(tài)舉例：大型網(wǎng)吧、量販KTV、游藝廳分布位置：步行街藍色區(qū)域3－4層交通狀況：步行，垂直電梯第二十八頁，共五十四頁。4、西（快）餐設(shè)施規(guī)模面積：1000㎡業(yè)態(tài)舉例：品牌連鎖快餐，肯德基等分布位置：步行街藍色區(qū)域端頭處1－2層交通狀況：步行，內(nèi)部樓梯

第二十九頁，共五十四頁。B地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)劣勢分析：由于B地塊位于步行街內(nèi)側(cè)，人流容易聚集，因此在規(guī)劃為大型主力店的情況下，商業(yè)價值相對不高的4層也能較為容易的被捆綁式消化，特別象大型家居商城，在經(jīng)營主題非常明確的前提下，4層也能獲得相對較多的人流，提升了商業(yè)附加值。而超市則應(yīng)選擇大型量販超市（但非倉儲式超市），也能使人流朝著步行街濱江開口的方向進行輸導(dǎo)，提升濱江位置的人流量，超市底層可進行售賣，可部分抵消因超市較低租金造成整體商業(yè)價值較低的狀況，而4層則可規(guī)劃為娛樂設(shè)施，因超市長時間營業(yè)，也能在晚間保持此處人流的密集度，大幅提升了此處娛樂休閑場所經(jīng)營的可能性。

第三十頁，共五十四頁。此處較大的劣勢就是家居廣場車行的不便，建議有兩種解決方案：一是引進中小型家居商城，如特麗屋等，專營中小型家居用品（非大型家私），再與家電賣場共同消化黃色區(qū)域20000㎡的體量。二是開設(shè)專用車行道，在一側(cè)住宅社區(qū)的邊緣處，提供引入家居商城的可能性。

第三十一頁，共五十四頁。C地塊商業(yè)1、主題服飾商品組團規(guī)模面積：20000㎡業(yè)態(tài)舉例：大型女性主題服飾廣場，經(jīng)營服裝、飾品、美發(fā)美甲等分布位置：步行街黃色區(qū)域起始位置1－4層交通狀況：步行，扶手電梯，垂直電梯第三十二頁，共五十四頁。2、服裝專賣區(qū)規(guī)模面積：2500㎡業(yè)態(tài)舉例：大型品牌服裝專賣店，每店面積可在1000㎡左右分布位置：北側(cè)黃色區(qū)域1層交通狀況：步行3、娛樂設(shè)施組團規(guī)模面積：8000㎡業(yè)態(tài)舉例：院線影城，娛樂會所，量販?zhǔn)終TV，網(wǎng)吧分布位置：北側(cè)黃色區(qū)域2－4層第三十三頁，共五十四頁。C地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)劣勢分析：由于步行街較寬，彼此業(yè)態(tài)不能有效進行融合，所以每側(cè)商業(yè)街的業(yè)態(tài)必須要有一能大量吸引人流的業(yè)態(tài)，在C地塊用大型主題服飾商城來吸引人流向濱江方向流動，并帶動了北側(cè)商業(yè)主題相對較弱的業(yè)態(tài)的商業(yè)價值。女性主題服飾商城應(yīng)該是開方式的，應(yīng)該在2－4層設(shè)計外廊，保證視線的通透，并在入口處設(shè)扶手電梯，將人流在入口處就進行分流，保證2－4層的人流量。在規(guī)模較大主題明確的情況下，4層也具備了經(jīng)營的可能性，所以在設(shè)計之初就應(yīng)考慮到主題商城的設(shè)計要求。北側(cè)區(qū)域則可憑借主題商城的大量人流從而分得一杯羹，底層的服飾專賣店也能與主題服飾商城內(nèi)的中小業(yè)態(tài)形成錯位互補，2－4層的娛樂設(shè)施也能在夜間保證一定的經(jīng)營氛圍。第三十四頁，共五十四頁。D地塊商業(yè)1、精品服飾專賣組團規(guī)模面積：3000㎡業(yè)態(tài)舉例：品牌服裝專賣，與酒店共享分布位置：藍色區(qū)域位置1－2層交通狀況：步行，內(nèi)部樓梯第三十五頁，共五十四頁。2、大型濱江餐飲組團規(guī)模面積：6000㎡業(yè)態(tài)舉例：中式大型餐飲以及西式休閑餐飲分布位置：濱江黃色區(qū)域1－4層交通狀況：車行，步行，垂直電梯

3、金融電信設(shè)施規(guī)模面積：3000㎡業(yè)態(tài)舉例：銀行、電信營業(yè)廳分布位置：步行街內(nèi)側(cè)藍色區(qū)域1層交通狀況：步行第三十六頁，共五十四頁。4、酒店設(shè)施我方建議酒店在規(guī)劃與定位上應(yīng)注意規(guī)模與品質(zhì)不宜過大過高，結(jié)合江津目前以及未來的城市定位考慮，定位則以四星級為宜，規(guī)模應(yīng)控制在400間客房以下，即25000平米以下，并結(jié)合產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式進行部分物業(yè)的去化。對新城在未來發(fā)展上的考慮，在設(shè)計規(guī)劃上保留未來辦公物業(yè)的可能性，塔樓的規(guī)劃格局應(yīng)與辦公方向相兼容，考慮酒店與辦公的融合與相對分離性，除平面格局外，對入口、垂直交通以及塔樓內(nèi)配套進行相關(guān)的融合性考慮，充分提升平臺的受眾面，并降低開發(fā)風(fēng)險。建議辦公物業(yè)位于交通較為便捷的塔樓下方，酒店位于景觀面較佳的上方部位，相對分離，實現(xiàn)優(yōu)勢共享。第三十七頁，共五十四頁。D地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)劣勢分析：此區(qū)域最大的優(yōu)勢就是可以利用高品質(zhì)酒店的高端人群以及辦公人群對相應(yīng)的業(yè)態(tài)進行消化。酒店裙樓部分的精品服裝專賣既可以面向步行街人流，也可以指向酒店內(nèi)部的高端人群，但在平面設(shè)計上要求酒店大堂與精品服飾店進行連通。濱江餐飲帶也可以同時指向這兩種人群，并在裙樓部分通過垂直以及平面上的交通實現(xiàn)連通。此處最大的劣勢就是如果規(guī)劃的酒店設(shè)施的體量不變的情況下，因為酒店不足以消化如此大體量的物業(yè)，勢必存在辦公物業(yè)與酒店物業(yè)共存的情況，則必須通過各出入口的分離，以及垂直交通的分離才能互不干擾。我司建議辦公物業(yè)出入口設(shè)在黃色區(qū)域與藍色區(qū)域交界的內(nèi)凹處，酒店出入口仍然設(shè)在濱江外沿線，實現(xiàn)出入口的分離。第三十八頁，共五十四頁。商業(yè)步行街去化組合比例：項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即至少50%的面積將用作銷售（零售）規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信）。第三十九頁，共五十四頁。第五節(jié)其他規(guī)劃表現(xiàn)及設(shè)計要點一、商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)

項目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。建議商業(yè)步行街各商業(yè)樓體盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚，在江津能見度不高的情況下也能保證一定的視覺感，而且涂料富于變化，造價低，容易營造主題特色的優(yōu)勢，既能降低成本，又能保持很大的靈活性宣揚主題。第四十頁，共五十四頁。二、鋪位分割和人流動線設(shè)計要點鋪位分割實用、利潤、形象的統(tǒng)一尊重消費者行為面積按定位和消費能力劃分根據(jù)整個商業(yè)項目定位劃分商鋪的面積的同時，更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧ι啼伩們r的接受程度來劃分；朝向步行街除主力店外的商鋪門面建筑面積應(yīng)該集中80-200平方米；主題服飾商城內(nèi)的商鋪經(jīng)營面積應(yīng)該集中在10-15平方米，適當(dāng)?shù)目梢詳U大到30平方米；第四十一頁，共五十四頁。三、商場人流動線設(shè)計要點人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓零售商在經(jīng)濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流運動，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果，把核心承租戶放在步行街的盡端和步行街一側(cè)通向停車場是組織人流的兩個非常有效的手段。項目商場采用多層步行街能獲得緊湊的平面，這對于有序地組織人流是有利的。

第四十二頁，共五十四頁。步行街平面規(guī)劃設(shè)計人流組織原則1、注重內(nèi)外溝通步行街的人流設(shè)計關(guān)注人流交通與疏散問題，它更為注重的是內(nèi)部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系、商場平面、立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系。

2、避免盲區(qū)最大限度地避免商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時更加考慮到消費者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。第四十三頁，共五十四頁。四、樓層設(shè)計與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計要考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃，與業(yè)態(tài)有效組合，以樓層作為業(yè)態(tài)及相關(guān)行業(yè)的大場。業(yè)態(tài)根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計。以業(yè)態(tài)定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計，能夠保證消費者在商場的停留時間。如何讓消費者在透過樓層名字與室內(nèi)設(shè)計的聯(lián)想來加強產(chǎn)品特色，是強調(diào)概念設(shè)計所應(yīng)注意的地方。第四十四頁，共五十四頁。五、步行街內(nèi)部庭院設(shè)計技巧和垂直交通規(guī)劃中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中,流量大，最大可能鼓勵層間運動。中庭周邊通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才牛梢詫①徫镎呦蛏线\動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會上到更高的樓層。南花園商業(yè)步行街采用庭院式設(shè)計，在南北兩大建筑族群之間形成了大面積的公共庭院空間。從營銷經(jīng)營的角度來看，非常有利于后期開展促銷活動時對人流的聚集場所要求。結(jié)合東購商圈幾乎所有商業(yè)項目缺乏專用、大型的促銷集會場所的情況，項目開發(fā)后，將成為商家進行促銷宣傳的首選之地。第四十五頁，共五十四頁。六、過道、洗手間布局設(shè)計要點1、走道設(shè)計要點

步行街內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長太直，應(yīng)該適度曲折，增加人流的停留時間、使步行街內(nèi)的店面基本上面臨室內(nèi)步行街?？紤]商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化，建議建筑物內(nèi)部購物通道寬度為3米（超過商場內(nèi)2.4米的規(guī)劃要求）。與指引標(biāo)志結(jié)合。指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。合理設(shè)置寬度。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量，規(guī)模等。

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2、商場洗手間布局要點

A、“隱性”布局。商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。B、確定數(shù)量。結(jié)合商場人流量，確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置。C、本案定位為年輕人休閑購物主題的商業(yè)步行街，洗手間的設(shè)立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補性。結(jié)合商業(yè)項目設(shè)置衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)，每1000平方米設(shè)置2個蹲位的衛(wèi)生間，若項目有2萬平方米商場，需要配備40個蹲位的衛(wèi)生間。按照每個衛(wèi)生間15個蹲位的要求，整個商場只需要3個衛(wèi)生間。第四十七頁，共五十四頁。七、步行街垂直電梯布局規(guī)劃要點步行街內(nèi)垂直電梯的設(shè)置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成為一個有趣的過程，也是鼓勵購物者上行的有效手段。在主題服飾商城二樓三樓之間的剪刀梯設(shè)置，就是為了使靜的、平面運動的中庭，因為有了垂直的上下行而變得生動活波，也能夠通過有效布置垂直電梯上落口的裝飾達到吸引上行的目標(biāo)。

第四十八頁，共五十四頁。A、扶梯布局步行街內(nèi)電梯的基本功能是運載人流，電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。同時大型購物中心，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。單向電梯設(shè)置：步行街運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持步行街內(nèi)商品的受觀率，保持人流的停