年江蘇常熟某工業(yè)園區(qū)地塊項目定位報告

常熟＊＊工業(yè)園區(qū)地塊項目定位報告2006.04.20璀璨繁華光榮夢想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動與興奮光榮夢想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢想（追求旺租、打造經(jīng)典）報告思路分析市場認識項目準確定位提案大綱第一部分市場分析第二部分項目分析第三部分定位研究第一部分市場分析

讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么?！绹鞘袑W家伊里爾·沙里寧

印象常熟百強前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨具印象常熟市場初探經(jīng)濟持續(xù)快速增長；人均收入不斷提高；2005年度全國中小城市綜合實力100強第8名近年地產(chǎn)勢頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處＊＊鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬平方米規(guī)劃：以電子電器、機械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析企業(yè)類別：服裝、電子、光電等企業(yè)規(guī)模：不一，100人－2000多人的企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；他們，在成就價值！入駐企業(yè)物業(yè)分析項目周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價為10－12萬/畝，目前土地供應控制嚴格，相對緊張，一般總投資1000萬美元以上，才能買地；邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設施，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬；園區(qū)職工生活寫真普通藍領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會到市區(qū)來；中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂都在市區(qū)；對于部分住廠的中高層管理人員和藍領(lǐng)而言，生活工作都在一個局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；來往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的商務、休閑、娛樂活動只能到市區(qū)，但時間成本比較高。園區(qū)配套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)（有學校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；明日星城，以70萬的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標客戶；常熟國際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。休閑娛樂、美食餐飲、商務聚會設施除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。配套分析結(jié)論居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務居所欠缺；雖有酒店但都比較偏遠，經(jīng)濟型舒適酒店欠缺；大商業(yè)配套有，但服務周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足；民以食為天，餐飲配套明顯不足；商務、休閑、娛樂設施偏遠。消費者分析廠區(qū)藍領(lǐng)：年齡多集中于20~25歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時尚，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當收入要解濟家庭，日常必備的購物存在諸多不便；中高層管理人員：年齡多在25－33之間，收入相對豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會朋友，談戀愛，消費力大，部分已經(jīng)有房，部分還沒有，很多沒有結(jié)婚的他們需要一個自我空間；高層決策管理人員：年齡35－55左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認同感，基本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟增長的強力推動者，處在事業(yè)成長期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個感情寄托，但又不能公開，所以他們需要一個獨立的小公館。市場分析結(jié)論開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠；能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費者需求的個性配套明顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費者相對比較集中，群組特征比較明顯，消費潛力大，存在較強的個性需求。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。——《孫子兵法》第二部專分暴項目分琴析周邊環(huán)沾境SWOT分析項目類型分析總結(jié)項目分眾析部分項目分館析部分支——四粱至分析項目分件析部分——地腎塊SWOT燒分析優(yōu)勢（STR當ENG武THS）地塊方互正，利姿于規(guī)劃座設計；地段好抵，緊靠舍管委會遍，國際鳴大企業(yè)稀集中；兩面鄰路蓋，交通便傻捷；周邊項塑目對我獵地塊的喪干擾小片；劣勢（WEA為KNE長SSE陡S）地塊面共積不大授，如果死實現(xiàn)多酸種功能川，相對襯會比較亭局促；自成一體咽，沒有依蠅托，不利悼于形成氣費候；項目分析芒部分——地芝塊SWO光T分析機會（OPP劑ORT藍UNI傘TIE烈S）周邊人戀群聚集綱，消費側(cè)潛力大煙；園區(qū)內(nèi)缺罰乏綜合型降的配套項首目；經(jīng)濟持續(xù)斗發(fā)展，園豈區(qū)發(fā)展依卻舊迅猛；在園區(qū)閉的核心疏地帶，翼沒有商綠業(yè)、居只住配套對，需求盒饑渴。項目分析健部分——地塊SWOT編分析威脅（THRE酬ATS）經(jīng)濟衰洗退或其屬他不可度抗力；周邊配嫂套迅速李成熟，采形成氣杠候。項目分析予部分——地塊SWO次T分析項目分帆析結(jié)論一塊小角而精的株地；一塊優(yōu)勢暫很多的地采；一塊機會棟大于威脅甲的地；一塊需馬要智慧度與挑戰(zhàn)搖精神的萍地；一個可以埋成就財富窗夢想的項寺目。面對挑戰(zhàn)晝，思路決帥定出路。第三部倡分執(zhí)定位研渴究發(fā)現(xiàn)市肢場空缺侮，可如癥何做好黑自己？

項目開發(fā)汁定位原則根據(jù)項目害的不同，握開發(fā)商不凝同發(fā)展階船段的不同拔，項目開改發(fā)定位的薦原則也有湯差異，但逼總體講有希如下幾類助：1、風險最敬小化；2、利潤最培大化；3、周期牽最短化趴；4、影響票最大化類。本項目才開發(fā)定糟位用足容滔積率，破實現(xiàn)效腸益最大志化；創(chuàng)新產(chǎn)品裹，迎合市志場，并引夫?qū)袌?，黎降低風險討；準備充分須，快打快宅銷，一鼓撓作氣，成估就輝煌。項目定雜位分析——市誰場定位一個集酒從店、居住秒、購物、德餐飲、娛填樂為一體痕的國際商你務港；為園區(qū)再企業(yè)做監(jiān)配套，栗成為企土業(yè)發(fā)展菊的助力奮器；服務園區(qū)自經(jīng)濟，助港力企業(yè)騰酸飛；讓生活更貨方便，讓騙工作更愜化意。酒店：斧經(jīng)濟舒恒適型酒秀店(含陪多功能熟商務會綠議中心調(diào))；居住：私段人商務會潛館；購物：社頃區(qū)型的購社物中心；餐飲：礦商務簡仁餐，大吧眾聚餐飾，特色