廣東東莞某商業(yè)街項目銷售執(zhí)行報告

***國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：******商住開發(fā)有限公司4/29/2023商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通***千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作目標(biāo)：②項目整體增值：形成對***整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用2概況長約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；3周邊商業(yè)分析周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代經(jīng)典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地***世紀(jì)綠洲新中銀在建入住待建4匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街核心均價的探討5東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；6大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南MALL總89萬,商業(yè)可售6萬復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經(jīng)營權(quán)，實行開業(yè)前期“反租承包經(jīng)營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法；7商鋪調(diào)查表租金和售價的關(guān)系東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；8商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：

——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；9東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；10匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案***國際公館商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)物業(yè)價值判斷11商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)投資價值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營12關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價值的保障（風(fēng)險）保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高；13關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考大型集中商業(yè)的集中面世，給東莞商業(yè)物業(yè)的長期競爭和發(fā)展帶來極大的壓力。東莞城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過100萬平方米；東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過200萬平方米；最近幾年全東莞集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量300萬平方米；按照東莞四區(qū)的總?cè)丝?00萬計算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過2M2/人；參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；14匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案***國際公館商業(yè)街核心均價的探討***國際公館商業(yè)街價值分析15***國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析***商業(yè)街——最大的商業(yè)價值在于未來升值潛力：位于東莞最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?0萬人；將形成東莞規(guī)模最大，檔次最高的社區(qū)；將擁有含金量最高的客戶群體；五環(huán)路東莞大道***四環(huán)路東泰凱旋城陽光假日景湖春天景湖春天金地格林小城景湖花園世紀(jì)綠洲泛世紀(jì)商圈日漸成型16本項目商業(yè)物業(yè)的可能性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)情商業(yè)街為主的運作模式最為可行；17匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案***國際公館商業(yè)街核心均價的探討***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案18商業(yè)街的SWOT分析S（優(yōu)勢）：全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；；高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；泛世紀(jì)商圈的逐步形成；W（劣勢）：目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營；O（機會）：街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公館二期集中商業(yè)即將動工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；T（威脅）：東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機；營銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；通過設(shè)計全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面；打造泛***商圈藍(lán)圖；19推廣形象的確定推廣名建議：

東方魅力

形象延展：與上海新天地，香港頂級娛樂明星組合投資的價值直接鏈接；經(jīng)營組合：高檔餐飲；西餐、清吧；銀行、證券業(yè)；高爾夫藝術(shù)精品店等運動特區(qū)；書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時便利店；20營銷舉尊措1：什新聞發(fā)趨布會舉措：邀役請各家媒飲體和專業(yè)每人士參與竄；主題：1、泛宿***租生活圈娃商業(yè)價妹值分析輛；2、集掙中商業(yè)辨和商鋪閃的投資蓬價值論束；目標(biāo)：引發(fā)對***商業(yè)街面押世的廣泛漲關(guān)注：引發(fā)業(yè)你內(nèi)和專餡業(yè)人士愿對集中使商業(yè)和春商鋪的害投資價均值分析導(dǎo)和爭論州；21營銷舉措卵2：產(chǎn)品湖包裝方式一：述賣商業(yè)街火物業(yè)；——“東炒方魅力”國商業(yè)街，仿“地塊升腫值潛力”船……。方式二：耀復(fù)合型金沃融投資產(chǎn)藥品——“東舌方魅力”惹商業(yè)街，戀“地塊升嚼值潛力”婆，——東莞端2004籃年最有吸播引力的金莫融投資產(chǎn)堆品——最搶低首期靜，最高炭投資回耳報率的往東莞商憶業(yè)物業(yè)穗投資品悠種操作方式122操作方式拉高未撓來價值肅，降低獲現(xiàn)有的產(chǎn)置業(yè)門蔥檻；帳面定額價=實幼收均價助/79梁%；購房時喝發(fā)展商拆一次性祖按照7民%的年姐租金回靜報率支狡付三年丸租金；客戶購良買商業(yè)嫁物業(yè)后摘由發(fā)展鑄商統(tǒng)一再招商經(jīng)綢營，三趙年后可心收回經(jīng)熔營權(quán)自賢用；23案例分析假設(shè)某鋪辭位面積：至40平方輕米，實收辣均價20五000元愛/平方米顛，總價8姨0萬。普通銷缸售方式理：首期缸四成，陡32萬坊，賣金融咸產(chǎn)品：習(xí)售價=島200衰00/某79%團(tuán)=25攏316寺元/平翅方米，所總價1涂012畏640腐萬；（首期狡四成應(yīng)壩付，4介050片56萬淺）；一次性器返租三格年抵扣鑰首期年回報率痰7%，返頂還款21濱2654括萬；客戶實充際繳納陸首期款句192丘400元萬，相膝當(dāng)于1壞9%；降低首付炕；年回報率億高出市場博一般水平越的80%趕；24營銷舉措襖3：挖掘債老客戶老客戶煌投資計知劃:1、老業(yè)志主購買商姿鋪的的額高外回饋措急施；——2%友額外購房焰優(yōu)惠措施筍；2、購買虎商鋪和住復(fù)宅的客戶塌特別優(yōu)惠勸措施；——3總%額外插購房優(yōu)箏惠措施徐；25營銷舉措矮4：業(yè)態(tài)閑招商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-潮3B2-誰2B3-彼2二層國際一線畫品牌折扣丈店東方魅給力酒吧金特區(qū)餐飲類美容服飾僑特區(qū)茶館、咖拍啡館等等運動特區(qū)兒童迪訪士尼特化區(qū)日常購汗買類、常如醫(yī)藥細(xì)等書吧等垃日常服叮務(wù)特區(qū)鎖定目標(biāo)恢招商（如業(yè)肯得基、敘麥當(dāng)勞）同一品繪牌，招厭商時承熟諾在商想業(yè)借不胖出現(xiàn)第本二家；進(jìn)行清器晰的分帖區(qū)，如飄精品區(qū)賄，餐飲兄區(qū)，清戴吧特區(qū)丙、金融白區(qū)等等棉，并增擺加臨街錘面集中晶排煙的觀設(shè)施，做保證臨佩街面有曬做餐飲袖的可行畢性；——“點多”對“點壓”有效控炒制經(jīng)營風(fēng)冒險的模式26營銷舉忙措5：訴一本商典鋪投資猛價值報榆告《泛*遺**生浪活圈商挖業(yè)投資鑒價值報扭告》報告的結(jié)扶構(gòu)設(shè)定：泛***生活圈堪的由來種；專業(yè)的此招商規(guī)餡劃；街鋪投資丹技術(shù)分析全街鋪，豬零風(fēng)險投侵資產(chǎn)品；最適合板東莞人擁的投資膜物業(yè)品尊種；財富的榨貯存地桶；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措黎6：1-偽2層商鋪亂組合操作控計劃二層和泄一層打盈通捆綁掩銷售，俘聯(lián)動解姻決傳統(tǒng)押二層經(jīng)汁營和銷元售的難正題；一、二樓膀打通捆綁涉銷售，提隱升二層的層價值，并己利于銷售館；方式：下潮鋪+上鋪方式一方式二28營銷實施館方案東方魅力訴商業(yè)街展荒示攻略營銷組急織攻略——以“籌國際化”紙，“時尚宋”為核心句的展示要礎(chǔ)求；——最氏大限度施利用御微膳坊；——以新深聞發(fā)布會亭為推廣的誘引爆點，滴逐步蓄客端，集中解胖籌。29展示攻略孔——Ac授tion展現(xiàn)商業(yè)爬氛圍和街洪鋪的臨街潮面氣勢：局部店鋪的噸包裝展組現(xiàn)東方揭魅力的時尚和國際化；高空氣球損；豐富并且氏個性化的旁導(dǎo)示牌或閣門店牌；30展示攻槍略——普Act腰ion條1豐富并壇且個性干化的店社牌，可秤以形成兵獨具特懼色的商詠業(yè)街風(fēng)艙景；圖片借惡鑒圖片借鑒31展示攻奶略——滅Act巡壽ion夫2高檔次餐忌飲的介入舌對商業(yè)街算整體價值愁的提升作雀用明顯方案：御蠶膳坊延扶伸和利象用左證：華僑城陸波托菲諾憲——丹桂膽軒的引入32營銷組嚴(yán)織攻略號——銷比售節(jié)奏200薯4年8月7月6月9月關(guān)鍵節(jié)六點及條界件前期預(yù)巨熱公開發(fā)垮售7.1鋤7.2花0前期準(zhǔn)備孝階段：確定合克作的廣小告和禮羞儀公司由；局部環(huán)好境、櫥車窗、燈由觀光效惕果的展幅示；《泛***生活圈商大業(yè)價值報鉛告》；招商工圓作開始底籌備；新聞發(fā)誦布會籌腐備；預(yù)熱階笑段：商圈人文相及配套地婦圖；宣傳單共張和戶顏型圖的畢制作和笑完成；售樓處濫的包裝泉；發(fā)售方案炕確定；完成價格陡表；7.18集日泛世紀(jì)銷商圈投資雕研討會；公開發(fā)襖售階段濁：后續(xù)媒體日發(fā)布；營銷策略枕的調(diào)整及氏后續(xù)方案活制訂；推廣媒體形彩象強勢廚推廣期媒體投放洽（報紙、梨網(wǎng)絡(luò)、影遍視）；南晴城土地拍座賣升值的勁話題炒作糊；軟文+爽廣告牌柄/認(rèn)購發(fā)信息發(fā)植布；世涉紀(jì)商圈頁投資研鉛討會；持續(xù)銷售形象推廣屑期33匯報思癥路東莞商業(yè)騎物業(yè)市場湊分析***天國際公薦館商業(yè)道街價值羨分析商業(yè)物業(yè)蹈價值判斷***國話際公館商代業(yè)街營銷扶策略分析勵和實施方撞案***結(jié)國際公晚館商業(yè)翻街核心隱均價的根探討***國垃際公館商跌業(yè)街核心河均價的探橋討34商業(yè)街所核心均贏價的探企討均價范疫圍的確唇定：市場比較摸法對比項散目的確沖定對比項棒目的綜垂合比較既分析比準(zhǔn)均價化的確定營銷可航能提升閉的溢價珠空間