廣東大型住宅區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告定位戰(zhàn)略

xx目前亟待確定工作內(nèi)容：1、確定整體營(yíng)銷執(zhí)行總綱2、確定項(xiàng)目推廣形象和VI展示系統(tǒng)“大亞灣”花郡2011年?duì)I銷總綱星彥地產(chǎn)惠州事業(yè)部二0一一年一月報(bào)告思路2.目標(biāo)客戶分析6.價(jià)格定位建議4.營(yíng)銷定位戰(zhàn)略3.項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析5.營(yíng)銷執(zhí)行1競(jìng)爭(zhēng)

我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境？。>>2010年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)>>2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)>>區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境Market>>核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目Market2010年可謂是政策調(diào)控年，從年初劍指高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國(guó)十條”，在到年末鞏固調(diào)控成果的“國(guó)五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)第一波政策來(lái)襲，惠州樓市短期內(nèi)低迷后逐步消化政策影響；而第二波政策來(lái)襲，惠州樓市對(duì)政策敏感度降低，且因一線城市的限購(gòu)，迎來(lái)機(jī)遇，量?jī)r(jià)再次攀升Market2010年調(diào)控政策不同以往，本輪調(diào)控的特點(diǎn)是全方位、多部門(mén)聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場(chǎng)手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)Market高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市供應(yīng)表現(xiàn)Market惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了09年起伏后，10年房地產(chǎn)投資占比回升態(tài)勢(shì)明顯，全年投資總額約261.4億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.6%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）09年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，激勵(lì)各大房企加大開(kāi)發(fā)量，10年市場(chǎng)供應(yīng)急速膨脹，全年累計(jì)供應(yīng)約為713.5萬(wàn)平米，同比上漲69.3%?；葜菔袣v年供應(yīng)量走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平米）2010年惠州樓市在調(diào)控中持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)回歸理性，全年成交量累計(jì)達(dá)581.2萬(wàn)平米，同比上漲6.9%?；葜菔袣v年成交面積走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平米）2010年惠州樓市受政策影響相對(duì)較小，商品房成交均價(jià)漲幅明顯，全年成交均價(jià)4892元/平米，同比上漲24.8%?；葜菔袣v年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市成交表現(xiàn)Market受政策影響，二級(jí)市場(chǎng)上半年市場(chǎng)小幅波動(dòng)，下半年市場(chǎng)穩(wěn)步回房地產(chǎn)投資熱度不減，2010年新開(kāi)工面積激增，預(yù)計(jì)2011年供應(yīng)井噴，惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈2011年宏觀調(diào)控大勢(shì)不會(huì)改變，通貨膨脹壓、高儲(chǔ)蓄率仍然助推樓市前行。2010年惠州市場(chǎng)宏觀大勢(shì)Market小結(jié)：2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*2010年11月25日，惠州市實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃（2008~2020）》“四年大發(fā)展”會(huì)議召開(kāi)，市委書(shū)記、市人大常委會(huì)主任黃業(yè)斌在會(huì)上表示，為推進(jìn)惠州區(qū)域內(nèi)一體化，正在規(guī)劃“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”。

整合環(huán)大亞灣的惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣3個(gè)縣（區(qū)）的14個(gè)鎮(zhèn)（街道）。經(jīng)濟(jì)區(qū)面積約1392平方公里，以大亞灣海域?yàn)橹行?，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為重點(diǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)“五個(gè)一體化”。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育集群式的大開(kāi)發(fā)區(qū)。建立區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先合作轉(zhuǎn)移機(jī)制，立足現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)對(duì)接、合作、轉(zhuǎn)移為重點(diǎn)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高端化方向發(fā)展。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的特色文化、旅游資源。開(kāi)發(fā)濱海休閑游等旅游線路，發(fā)展“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”旅游圈，共同打造旅游新品牌。環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃：深莞惠一體化下的新突破，內(nèi)外兼施，全面推進(jìn)。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*2011大亞灣區(qū)紅樹(shù)林濕地公園竣工，還原鄉(xiāng)土山地群落、河口潮汐帶紅樹(shù)林群落生態(tài)特色2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)Market*區(qū)域市場(chǎng)利好·*深惠密謀大遷徙，200萬(wàn)深圳人5年內(nèi)將遷入大亞灣，灣區(qū)樓市或進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。大亞灣重啟購(gòu)房入戶，舒緩“限購(gòu)”風(fēng)暴下異地購(gòu)房者的觀望情緒，利好片區(qū)樓市。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)*區(qū)域市場(chǎng)利好·*Market2010年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)Market2010年大亞灣總體供應(yīng)量為151.4萬(wàn)平米，同比上漲3倍，成交總量80.6萬(wàn)平米，同比增加7%，供求比為1.6。大亞灣區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平米）2010年大亞灣商品房成交均價(jià)為4748元/平米，同比上漲21.1%。大亞灣區(qū)歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平米）年代2005年2006年2008年2009年2010年備注深圳常住人口（萬(wàn)人）//846/1134深圳商報(bào)房地產(chǎn)年度供應(yīng)年度供應(yīng)大約1000萬(wàn)平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亞灣常住人口（萬(wàn)人）1213.3//20惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要房地產(chǎn)年度供應(yīng)09年后預(yù)計(jì)將不少于180萬(wàn)平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供應(yīng)面積：1000萬(wàn)/1134萬(wàn)=0.88（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積：180萬(wàn)/20萬(wàn)=9（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積是深圳年度人均住宅供應(yīng)面積的10.2倍.大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀1：大亞灣區(qū)域年度人均住宅供應(yīng)面積大幅度超過(guò)深圳，典型外銷市場(chǎng)。Market大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀2：區(qū)域市場(chǎng)成交客戶以深圳非成熟、非理性投資客為主，購(gòu)買(mǎi)時(shí)比較沖動(dòng)。項(xiàng)目成交客戶比例美岸棲庭深圳客戶70%，本地客20%，其他10%君匯上城深圳客戶75%，工廠團(tuán)購(gòu)客戶20%，其他5%公園道1號(hào)深圳客戶85％，西區(qū)工業(yè)園10%，其他5%燦邦國(guó)際深圳客戶90%，香港客戶5%，本地及其他5%德洲城深圳客戶90%，本地5%，其他5%珠江東岸深圳客戶占75％，15%是在本地辦廠的外商，10%是本地其他客戶；太陽(yáng)灣是深圳客戶80%；20%是在本地及周邊客戶從表中看出，目前大亞灣區(qū)域在售產(chǎn)品的客戶來(lái)源深圳客戶占據(jù)了絕對(duì)比重，當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)中高層管理人員消化了小部分比重：深圳客戶：85%以上本地客戶：10%以內(nèi)其他：5%左右其中，深圳客戶構(gòu)成中，15%左右為自住客，該部分客戶主要來(lái)自深圳大工業(yè)區(qū)，主要選擇德洲城、五月花等緊鄰深圳，交通便利的項(xiàng)目；10%左右為養(yǎng)老客戶；10%左右為深圳有車(chē)無(wú)房客戶，該類客戶心態(tài)為：考慮在3年左右的時(shí)間大亞灣的交通、生活配套將會(huì)成熟，此時(shí)再來(lái)居??；65%以上客戶為深圳非成熟投資客，看重大亞灣未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的升值，未（較少）考慮投資變現(xiàn)問(wèn)題。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀3：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)生需求不足導(dǎo)致已售房源空置率高，直接影響客戶的成交心理，蘊(yùn)藏大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近2-3年銷售的項(xiàng)目當(dāng)前的空置率較高，除西區(qū)項(xiàng)目有工業(yè)區(qū)從業(yè)人員居住外，多數(shù)空置率在70%以上，其中中心區(qū)項(xiàng)目新天名城由于周邊生活配套不足，距離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，整體入住率不足20戶；區(qū)域市政、購(gòu)物、休閑、養(yǎng)老配套不足是導(dǎo)致空置率高位的核心因素之一；過(guò)高的空置率可能導(dǎo)致未來(lái)深圳投資客戶的部分撤離。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀4：幾乎完全依靠深圳外銷來(lái)支撐該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，其市場(chǎng)走勢(shì)與深圳具有高度的正相關(guān)關(guān)系。主要客戶來(lái)源為深圳，因此區(qū)域市場(chǎng)與深圳市場(chǎng)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)作為外銷市場(chǎng)，處于國(guó)家宏觀嚴(yán)控漩渦下的深圳樓市具有很大的不可控性。對(duì)大亞灣樓市不確定性走勢(shì)影響巨大。MarketMark臥et大亞灣房瓶地產(chǎn)市場(chǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀5載：品牌將發(fā)展商盒云集，犁競(jìng)爭(zhēng)持任續(xù)激烈規(guī)。區(qū)域項(xiàng)目名稱發(fā)展商建筑體量套數(shù)現(xiàn)狀中心北區(qū)DADA草地光耀24.6萬(wàn)2480在售澳頭波西塔諾1、2期皇庭18萬(wàn)602在建中心北區(qū)皇庭別墅項(xiàng)目皇庭//未開(kāi)工澳頭合生濱海新城合生160萬(wàn)6919在建西區(qū)太陽(yáng)灣東部42.5萬(wàn)896在售西區(qū)珠江東岸珠江106萬(wàn)1000在售西區(qū)卓越項(xiàng)目卓越250萬(wàn)/在建西區(qū)龍光項(xiàng)目龍光500萬(wàn)/在建201俘0年，頁(yè)大亞灣資批準(zhǔn)預(yù)字售面積債達(dá)到1揚(yáng)51萬(wàn)賭平米，后預(yù)計(jì)2可011接年推盤(pán)暗量達(dá)到庸180疲萬(wàn)平米駱左右。大亞灣叛房地產(chǎn)竊市場(chǎng)發(fā)論展現(xiàn)狀Mark職et大亞灣尋市場(chǎng)啟訴示：大亞灣喊房地產(chǎn)毫市場(chǎng)處慚于飛速發(fā)痕展過(guò)程涉中,區(qū)擁域規(guī)劃營(yíng)、配套斗建設(shè)等區(qū)利好進(jìn)行一步刺話激房地不產(chǎn)市場(chǎng)屢發(fā)展。未來(lái)市叛場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差激烈，兩如何搶占有效驗(yàn)客戶資源是解決該神項(xiàng)目營(yíng)銷管的核心問(wèn)巡壽題；重點(diǎn)把奪握沖動(dòng)、伸非理性氧深圳投甩資客戶，尤臺(tái)其是公襪寓投資立類產(chǎn)品培；品質(zhì)好、肅形象高、輸價(jià)格平，才能保賺證快速出茂貨。新天名城新際首座中興佳苑華富花園華彩花園中聯(lián)燦邦聽(tīng)濤雅苑峰景灣東方新天地海日大廈濱海星城德豐雅苑公園道1號(hào)觀山悅美岸棲庭熊貓國(guó)際陽(yáng)光時(shí)代惠豐城菩提園太陽(yáng)灣花城灣君匯上城愛(ài)頓第三季珠江東岸德州城五月花海立方仁和衛(wèi)城海韻華庭大江新都會(huì)隆基藍(lán)海灣波西塔諾卓越項(xiàng)目澳城項(xiàng)目金匯項(xiàng)目合生濱海新城龍光項(xiàng)目藍(lán)灣星宸DADA的草地玉璽山星河半島翠堤尚園天喜東方千禧嘉園秋谷康城新園華府啟航新時(shí)代東方銀座大愛(ài)城海灣首府麗郡四洲蜜方陽(yáng)光海天花園花郡區(qū)域熱憂點(diǎn)項(xiàng)目擦—項(xiàng)目近競(jìng)爭(zhēng)關(guān)蠻系區(qū)域熱碑點(diǎn)項(xiàng)目·燦邦焦國(guó)際Mar狗ket項(xiàng)目綜曉述：占地：4300泡0㎡，建撲面：2476右05㎡；總套數(shù)破：210筍0，車(chē)位：144已0（1.4扒6/1）；定位：“深圳東岸CBD國(guó)際都市乞綜合體”。三期開(kāi)發(fā)我，一期兩幼棟為19層及30層的公職寓，產(chǎn)銹品以30.珍87—如72.倦68平米的小數(shù)戶型為主回。項(xiàng)目?jī)?nèi)置部配有筐五星酒娘店公寓需，商務(wù)藝會(huì)所，撐休閑娛冰樂(lè)，組稿團(tuán)內(nèi)下召沉式商引業(yè)廣場(chǎng)紙，寫(xiě)字漠樓。燦邦國(guó)際2棟（在售）戶型單身公寓一房?jī)煞亢嫌?jì)面積3247-5267-70套數(shù)3610872216百分比17%50%33%100%Mark棉et區(qū)域熱點(diǎn)栽項(xiàng)目·燦獄邦國(guó)際67-聲70平腳米，贈(zèng)旦送15缺平米，懲使用率座100蠅%47.2皆平米，贈(zèng)泄送5.4鹽7平米多功能萬(wàn)房設(shè)計(jì)贈(zèng)送陽(yáng)饞光房區(qū)域熱紗點(diǎn)項(xiàng)目·D淋ADA的偷草地Mar范ket項(xiàng)目綜卷述：占地：5855撫5㎡，建榨面：246魚(yú)186姨㎡風(fēng)格：玩現(xiàn)代簡(jiǎn)渡約；定位：深圳東，24萬(wàn)平米且藝術(shù)居廉住計(jì)劃毛區(qū)；戶數(shù)：248董0，車(chē)位劉：1747（1.4瓜2/1）規(guī)劃理忽念：圍愚繞“藝江術(shù)的、寇交流的憑、健康愧的”三玻大關(guān)鍵虧人文元俘素，充代分展現(xiàn)燃光耀地獻(xiàn)產(chǎn)——“建設(shè)夢(mèng)雹想家園面”的企振業(yè)文化追刻求；主力戶型忍：51㎡一房、75㎡兩房清、90㎡三房、97㎡四房亞熱帶風(fēng)用情園林，箏總綠化面宋積超過(guò)10萬(wàn)平米診；用材方面原引進(jìn)“新務(wù)風(fēng)系統(tǒng)”括，將室勇外新鮮空上氣源源不寧斷送進(jìn)室壤內(nèi)。配套包括慘：多功能收會(huì)所、開(kāi)殿放式商業(yè)群街、社區(qū)授小劇場(chǎng)、芽室內(nèi)賽道水恒溫泳池芬、戶外泳歐池、戶外胃自助燒烤俘場(chǎng)、8個(gè)羽毛雙球場(chǎng)、2個(gè)籃球場(chǎng)脈、1個(gè)足球場(chǎng)胞、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)忠、北師大產(chǎn)幼兒園……Mark圾et區(qū)域熱點(diǎn)默項(xiàng)目·D童ADA的唯草地98平米煙N+1房51平米凳N+1房房間全酬贈(zèng)送區(qū)域熱點(diǎn)悶項(xiàng)目·爐四洲蜜獄方Mar剝ket四洲蜜方戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積34-4265-78103-125套數(shù)4623722881122百分比41%34%25%100%項(xiàng)目綜刺述：占地：1342交2㎡建面：8拜5265㎡主題：為愛(ài)裂筑家總戶數(shù)：賽1122船戶；樓棟：4責(zé)棟21-眉26層主要渠授道：二底三級(jí)聯(lián)跨動(dòng)、派村單；Mark勿et區(qū)域熱點(diǎn)盤(pán)項(xiàng)目·攜四洲蜜沫方戶型點(diǎn)評(píng)西：戶型中饞規(guī)中矩，爹有轉(zhuǎn)角凸嗚窗設(shè)計(jì)，競(jìng)雙陽(yáng)臺(tái)，丈兩房及一暫房戶型，儲(chǔ)景觀陽(yáng)臺(tái)道均偏小區(qū)域熱旬點(diǎn)項(xiàng)目·藍(lán)吃灣半島Mar阻ket藍(lán)灣半島戶型二房三房四房合計(jì)面積82-92118-123103-125套數(shù)304180180664百分比44%28%28%100%項(xiàng)目綜述建：占地：1000擊0㎡建面：9窩0107㎡定位：云濱海中諸心名儲(chǔ)校領(lǐng)地總戶數(shù)博：66息4戶；樓棟：5語(yǔ)棟19-燥30層特色：學(xué)寺位房，周值邊學(xué)校集寄中，空中叔花園、底錄層商業(yè)，廟周邊成熟主要渠道剩：二三級(jí)久聯(lián)動(dòng)、派耐單、圖購(gòu)消，本地客寨戶購(gòu)買(mǎi)較貝多Mar掌ket區(qū)域熱霸點(diǎn)項(xiàng)目·藍(lán)鳴灣半島戶型點(diǎn)評(píng)忽：中規(guī)中特矩，創(chuàng)新淡較少，無(wú)虎太多贈(zèng)送堪空間，干衛(wèi)濕分區(qū)合屢理，總體譜無(wú)太多亮導(dǎo)點(diǎn)區(qū)域熱雙點(diǎn)項(xiàng)目·璃藍(lán)灣星鋒宸Mark邀et藍(lán)灣星宸戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積43-5071-83103-120套數(shù)128512128768百分比17%67%17%100%項(xiàng)目綜屢述：占地：100柔00㎡建面：7001贊8㎡風(fēng)格：現(xiàn)大代簡(jiǎn)約風(fēng)屈格；分期：3期開(kāi)發(fā)惡；戶數(shù)：768，車(chē)位193（4/1）樓層：4棟33層；Mark廊et區(qū)域熱點(diǎn)壟項(xiàng)目·藍(lán)耀灣星宸83平米拜兩房，功晚能分區(qū)不杜合理71平勵(lì)米兩房艇，功能設(shè)分區(qū)相弱對(duì)合理鎮(zhèn)，但私擠密性較扎弱干濕動(dòng)靜懷分區(qū)相混50平米邪一房43-補(bǔ)48平者米一房弧形陽(yáng)鮮臺(tái)區(qū)域熱點(diǎn)僑項(xiàng)目·三泄遠(yuǎn)大愛(ài)城Mark猛et項(xiàng)目綜述證：占地：1500愚00㎡，建面：謙6500多00㎡分期：柄3期開(kāi)抹發(fā)；定位：東深圳晚65筑萬(wàn)㎡生妄活公園；戶數(shù)：密560黨0戶，描一期8歇06（司含商業(yè)駝）樓層：鋒一期5隙棟32擔(dān)層特色：1百1000妨0㎡園林賽，12班誓幼兒園，望3000老0㎡商業(yè)主要渠道幟：深圳展志場(chǎng)、二三除級(jí)聯(lián)動(dòng)、戰(zhàn)派單、劍丈客炒作戶型一房?jī)煞咳亢嫌?jì)面積區(qū)間65-7588-104122套數(shù)36036060780百分比46%46%8%100%Mark創(chuàng)et區(qū)域熱游點(diǎn)項(xiàng)目·掙三遠(yuǎn)大痕愛(ài)城n+1戶始型，空中貼花園設(shè)計(jì)入戶花園嘴、空中花抵園、雙衛(wèi)啦設(shè)計(jì)104燒平米2樓+1房67平寧米1+熄1房區(qū)域熱滲點(diǎn)項(xiàng)目·太陽(yáng)每灣Mark泥et項(xiàng)目綜述商：占地：163刺912歌㎡，建面：424懲733懸㎡分期：4期開(kāi)發(fā)喂；定位：美式簡(jiǎn)油約風(fēng)格魄的綜合酬體大盤(pán)；一期套狡數(shù)：896，車(chē)位846（1.06寄/1）規(guī)劃：聯(lián)固排別墅、澆花園洋房請(qǐng)、高層住輸宅、公寓尚。社區(qū)天輝際線起伏汗有序、完稱美銜接，道戶戶有景劍、處處皆鑄景，最大球限度擁有偉山景、水神景，并以復(fù)棟距、高輩差拉開(kāi)樓甜與樓之間茶的距離，絞拉近人與仗自然的距拼離。戶型一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式別墅合計(jì)面積區(qū)間4271-81139-140166-169214-255383套數(shù)2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Mar璃ket區(qū)域熱點(diǎn)燦項(xiàng)目·太其陽(yáng)灣81平膛米兩房脈功能分神區(qū)不合父理客廳臥公室未進(jìn)閃行徹底越分區(qū)，府私密性指不強(qiáng)戶型點(diǎn)評(píng)騙：一般化連產(chǎn)品，無(wú)斗明顯亮點(diǎn)區(qū)域熱差點(diǎn)項(xiàng)目丹統(tǒng)計(jì)一繼覽表Mar絲式ket項(xiàng)目名稱占地㎡建面㎡套數(shù)位置主力戶型價(jià)格入市時(shí)間銷售狀況燦邦國(guó)際430002476052100中心區(qū)32-70單房-兩房62002010年4月1棟100%，2棟銷售40%DADA草地585552461862480中心區(qū)51-97一房到四房54002010年5月8號(hào)樓銷售30%藍(lán)灣星宸1000070018768中心區(qū)43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期銷售20%麗郡1750085981826中心區(qū)49-108二三房48002010年11月銷售15%四洲蜜方13422852651122中心區(qū)34-125一到三房48002010年10月銷售率40%藍(lán)灣半島1000090107664中心區(qū)82-125二到四房47002010年11月銷售率70%中興佳苑1071464673564中心區(qū)51-133一房到四房48002010年4月銷售率50%德洲城1846226300005050西區(qū)78-129二三房55002010年8月三期銷售40%三遠(yuǎn)大愛(ài)城1500006500005600西區(qū)66-125二三房55002010年11月首批銷售60%太陽(yáng)灣163912424733896西區(qū)86-160二房到四房55002010年4月二期銷售率80%區(qū)域項(xiàng)千目分析截小結(jié)Mar墳ket區(qū)域內(nèi)丸競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)炎目產(chǎn)品酒類同性警較為嚴(yán)坦重，項(xiàng)洪目未來(lái)更面臨的球競(jìng)爭(zhēng)較聰為激烈勾；區(qū)域內(nèi)直價(jià)格水源平毛坯價(jià)格浩4700蘆-550卷0元/平叛，帶精裝促6200熊元/平；整體銷售肉情況良好掃，推售速似度較為平脾穩(wěn)，平均月麗均30皆套左右；項(xiàng)目除赤面對(duì)中菠心區(qū)在罩售、在悲建項(xiàng)目上的競(jìng)爭(zhēng)茅外，還礦面對(duì)著仇大亞灣促西區(qū)在允建、在復(fù)售項(xiàng)目國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)世；就中心械區(qū)而言眾，燦邦國(guó)叮際與DADA草地分別以扛國(guó)際都迫市綜合扛體及深蛾圳東24萬(wàn)藝術(shù)居雕住計(jì)劃區(qū)當(dāng)進(jìn)行定位逃，是未來(lái)悅本項(xiàng)目在師區(qū)域內(nèi)的直接競(jìng)縫爭(zhēng)對(duì)手；市場(chǎng)競(jìng)埋爭(zhēng)中取臺(tái)勝，要在產(chǎn)品創(chuàng)說(shuō)新、提親升項(xiàng)目卡品質(zhì)等方面來(lái)項(xiàng)目增強(qiáng)被競(jìng)爭(zhēng)力的繭有效路徑秤；項(xiàng)目名稱DADA的草地燦邦國(guó)際四洲蜜方藍(lán)灣星辰藍(lán)灣半島項(xiàng)目規(guī)模100萬(wàn)25萬(wàn)8.5萬(wàn)7.8萬(wàn)9萬(wàn)形象定位100萬(wàn)平米藝術(shù)居住區(qū)計(jì)劃深圳東岸CBD國(guó)際都市綜合體為愛(ài)筑家灣區(qū)豪宅濱海中心名校領(lǐng)地主力產(chǎn)品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房單價(jià)總價(jià)范圍540028-55萬(wàn)6200（精裝）20-45萬(wàn)480015-60萬(wàn)470020-55萬(wàn)470038-58萬(wàn)營(yíng)銷渠道深圳推廣為主，線上線下并重，投入大線下社區(qū)巡展線上網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷派單三級(jí)聯(lián)動(dòng)派單二三級(jí)聯(lián)動(dòng)派單二三級(jí)聯(lián)動(dòng)關(guān)鍵動(dòng)作三級(jí)聯(lián)動(dòng)+實(shí)景配套展示保利物業(yè)社區(qū)巡展注重品質(zhì)實(shí)景形象展示銷售情況8號(hào)樓，30%1棟，100%2棟，40%40%1期，100%2期，20%70%區(qū)域核重飾點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分揭析一覽區(qū)域直光接競(jìng)爭(zhēng)君分析Mark而et2011西年區(qū)域內(nèi)淹重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)對(duì)手——DAD家A的草塔地：推出藝掛術(shù)居住雕區(qū)的概伯念，成嶼為20浮10年梨深惠地柏產(chǎn)熱點(diǎn)拆項(xiàng)目。燦邦國(guó)際：大亞灣中軍心區(qū)都市化綜合體，合2010私年沿海高屢速開(kāi)通后瞧首批組團(tuán)友200余叼套2小時(shí)混售罄，區(qū)飯域內(nèi)熱點(diǎn)托項(xiàng)目。區(qū)域核直竊接競(jìng)爭(zhēng)分跟析·D偉ADA毅的草地Mark墾et開(kāi)發(fā)定染位：深圳東舍、24諒萬(wàn)平米納藝術(shù)居鍋?zhàn)^(qū)DAD忽A草地眠競(jìng)爭(zhēng)分框析要點(diǎn)亂:1、香港信、澳大利碧亞著名設(shè)填計(jì)師，打蓋造藝術(shù)居住夏概念；2、弱化北項(xiàng)目區(qū)位脖周邊環(huán)境跨空白不利岸因素，強(qiáng)化內(nèi)部王配套優(yōu)勢(shì)（土地成譜本低，1搶00萬(wàn)規(guī)膊模社區(qū)，環(huán)前期敢于斗投入配套毯）；3、贈(zèng)送面積示大，實(shí)用草率最高可敞達(dá)125粥%；4、營(yíng)銷預(yù)算阿高，超1翁0%；深圳推倚廣力度大堆；5、二、三級(jí)棚市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)成功，運(yùn)油作已成熟或；6、現(xiàn)場(chǎng)陸展示硬件糖、軟件水法平好，實(shí)景營(yíng)這銷比較到球位。Mar傅ketDADA披的草地花郡形象定脆位：仿24萬(wàn)封平米藝邁術(shù)居住岔區(qū)計(jì)劃賣(mài)點(diǎn)訴求獎(jiǎng)：區(qū)域：大鴉亞灣中心撓邊緣區(qū)域港：配套：內(nèi)嫂部配套齊括全園林：將品質(zhì)園翁林自須然不讓凈人文建筑：現(xiàn)少代藝術(shù)建找筑美學(xué)產(chǎn)品：贈(zèng)希送多，最利高使用率期達(dá)110悟%品牌：光苗耀地產(chǎn)營(yíng)銷：瞇投入大議，范圍岡廣形象定位恐：？賣(mài)點(diǎn)訴求照：區(qū)域：什中心區(qū)配套：劇周邊配壘套齊全園林:年？建筑：現(xiàn)沸代建筑風(fēng)房誠(chéng)格產(chǎn)品：公猴寓精裝修惜、贈(zèng)送多品牌：魔花樣年銀集團(tuán)營(yíng)銷＞＜＜＝區(qū)域核直兩接競(jìng)爭(zhēng)分冬析·D說(shuō)ADA龍的草地＜＞＜Mark搬et區(qū)域重槽點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)珍分析·顆燦邦國(guó)富際“深圳東岸請(qǐng)CBD國(guó)傳際都市綜趁合體”燦邦國(guó)熟際競(jìng)爭(zhēng)竹要點(diǎn)分旱析:1、大搶亞灣CBD糖的核心識(shí)位置，向客戶乘重點(diǎn)展示他未來(lái)規(guī)劃筍前景和物霜業(yè)的升值狹潛力；2、定位捏于都市綜合凳體物業(yè)，主打投折資概念；3、規(guī)劃功亮點(diǎn)主要態(tài)體現(xiàn)下沉式秀中心商徐業(yè)廣場(chǎng)柳、架空凈園林等怨；4、戶型擠主要以50平徒米為主匯，全部鵝帶精裝晚銷售；5、10依月份推出春第2棟，貴帶精裝均湯價(jià)620午0元，銷霸售受阻，倘銷售率僅鋪30%左兵右，與第賴1棟推出敗100%胃銷售形成變鮮明對(duì)比極。6、2步011眼年推出2期4疏棟，直倡接競(jìng)爭(zhēng)Mar添ket區(qū)域核心妙競(jìng)爭(zhēng)分析燦邦國(guó)際花郡形象定治位：深名圳東C福BD國(guó)孕際都市脹綜合體賣(mài)點(diǎn)訴求洪：區(qū)域：大團(tuán)亞灣CB到D中心區(qū)判：配套：園林：芝一期基貝本無(wú)建筑規(guī)穩(wěn)劃：綜語(yǔ)合體產(chǎn)品：野一般，柴品質(zhì)感印不好品牌：來(lái)醒自廈門(mén)開(kāi)調(diào)發(fā)商，燦唐邦地產(chǎn)營(yíng)銷：逐開(kāi)發(fā)進(jìn)倉(cāng)度慢，井營(yíng)銷脫靠節(jié)形象定劈燕位：？賣(mài)點(diǎn)訴大求：區(qū)域：中法心區(qū)邊緣配套：園林:事夏威夷匙熱帶風(fēng)糖情園林建筑：現(xiàn)彎代建筑風(fēng)男格產(chǎn)品：故公寓精見(jiàn)裝修、步贈(zèng)送面守積多品牌：河花樣年僅集團(tuán)營(yíng)銷：開(kāi)暑發(fā)營(yíng)銷一煉體化＜＜＝＞＜＜＜＜Mar梨ket區(qū)域核痰重點(diǎn)競(jìng)遵爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分賭析啟示米：一個(gè)好的摩宣傳概念很重要，打花郡必須箭逾越DA姨DA,雖帖然難度很弄大；DADA基的規(guī)模、田配套、戶昏型贈(zèng)送難蜂以超越，壤但是我們信的花樣年褲品牌、富產(chǎn)品品自質(zhì)、銷鬼售服務(wù)也可以讓講他們難以四超越；很重要凡的一點(diǎn)阿花郡的地段明顯近優(yōu)越于DA密DA的饒草地，我們噴可以從疫大亞灣細(xì)城市、奶項(xiàng)目地沙段發(fā)展辨前景優(yōu)頂勢(shì)重點(diǎn)母宣傳；借助大亞幅灣現(xiàn)有的輪區(qū)域內(nèi)的熊貓金海滴岸、東升筋漁村、清規(guī)泉寺、三猛門(mén)島等配套資伴源，營(yíng)造笑濱海度假河生活體驗(yàn)接，彌補(bǔ)項(xiàng)圾目?jī)?nèi)部配區(qū)套不足；2客戶我們的展客戶是輩誰(shuí)？。>>鼠客戶深芳度訪談稠（分類孝型）>>客辱戶特征總吃結(jié)>>目薄標(biāo)客戶解竊析>>目雀標(biāo)客戶定憐位我們客件戶是誰(shuí)董？Cus香tom茂er陳女士（浙一期業(yè)主繭）：年齡：42歲左感右；購(gòu)買(mǎi)單晴位：德洲城商起鋪+3棟眨10層某純單位基本情況碰：陳女士當(dāng)枯天（德洲餓城2期開(kāi)尊盤(pán)）與其紫表姐和另論外三位朋師友一起到望現(xiàn)場(chǎng)參加片活動(dòng)，因釣項(xiàng)目有老疊帶新優(yōu)惠扮，打算介訂紹其表姐劉和朋友購(gòu)炒買(mǎi)。置業(yè)狀況核：目前居肯住在布槍吉，已喘投資多失處房產(chǎn)虎；工作情況豬：未知，綠經(jīng)常約季其朋友栽打麻將哥；購(gòu)房用途培：長(zhǎng)線投資購(gòu)房時(shí)間狹：09年3洗月購(gòu)買(mǎi)商筋鋪、9月違購(gòu)買(mǎi)住宅狐；購(gòu)房原因所：朋友介紹豆來(lái)看房，每次看暮房房?jī)r(jià)漠均有上推漲，認(rèn)怨為項(xiàng)目清有升值獲潛力；認(rèn)可周邊蒼的發(fā)展前暴景?？蛻粽Z(yǔ)補(bǔ)錄：周邊大饞量的空惱地待開(kāi)變發(fā)，今春后升值躬空間巨勾大；卓越那么大緣瑞的集團(tuán)制都要在糾旁邊建畫(huà)造一個(gè)星河國(guó)際據(jù)，這里一定沖會(huì)發(fā)展起壞來(lái)；有閑都錢(qián)還是可概以買(mǎi)的。非理性判投資客成交客戶賣(mài)深度訪談Cus譽(yù)tom存erX先生：助德洲城一依期業(yè)主：年齡：31歲（兩已婚）；基本情答況：活動(dòng)當(dāng)天炊（德洲城杜2期開(kāi)盤(pán)心）老業(yè)主路可以參加并活動(dòng)，過(guò)計(jì)來(lái)看看；購(gòu)買(mǎi)單位偵：兩房；目前居住銳狀況：梅林租房鑰（有車(chē)）；工作狀況榨：寶安金威耗啤酒廠旁譜上班；置業(yè)用途境：度假；購(gòu)房理由據(jù)：認(rèn)為房鑒產(chǎn)遲早會(huì)炊升值，大亞灣房?jī)r(jià)便宜瘡，放在這跳里也沒(méi)所顫謂；以后務(wù)每周過(guò)來(lái)沒(méi)一到兩夜天度假穩(wěn)，自己拿有車(chē)，徑看海方抱便；客戶語(yǔ)錄類：房?jī)r(jià)遲輝早會(huì)漲泛起來(lái)的尼；總價(jià)擋低，放腹在這里修沒(méi)所謂剝；一周治過(guò)來(lái)兩拒天度假舊放松放性松；德周洲城還球有幾期滅要開(kāi)發(fā)腥，大社區(qū)升桶值潛力還識(shí)是比較大。時(shí)尚型客岔戶，雙城歪生活實(shí)踐蹄者成交客埋戶深度迅訪談Cus服tom自er劉女士及獄其兒子、茄兒媳：購(gòu)買(mǎi)單位蜂：11棟冒120騎1（三累房）年齡：48歲左亮右；基本情況淹：湖北人，躍當(dāng)天與兒順子、兒媳遍第二次來(lái)乖看房，其兒子2苗6歲，兒岸媳25歲再，去年剛喬結(jié)婚；目前居己住狀況師：坂田租窮房；目前工部作狀況比：坂田某家歐私廠（老辮板為親戚口）；購(gòu)房用申途：自住：目腥前該家私廠晴已在坑梓獨(dú)大工業(yè)區(qū)你建廠，準(zhǔn)炮備201魯2年將工手廠從坂田療搬到坑梓；購(gòu)買(mǎi)戶型先：劉女士原打算購(gòu)寨置兩房單坐位，因其呈兒子考慮初到今后雙常方父母都間有可能前熔來(lái)居住，物最終決定嫩購(gòu)買(mǎi)了三連房單位。成交原畢因：房?jī)r(jià)可某以接受（賣(mài)老呢家的房鹿子，交跨首期）厲；當(dāng)天河折扣起拳到了逼守定作用??；今后賊的工作糧與生活鈔比較方卸便；客戶語(yǔ)錄獎(jiǎng)：管他呢荷，反正是新自己住。剛需，同辨城生活實(shí)震踐者成交客戶拌深度訪談Cus眾tom喇er陳阿姨：年齡：60歲禁左右；基本情況釘：上海人，糠現(xiàn)在和女科兒住在一烤起，喜歡復(fù)安式單位。清水賽樣板房悄開(kāi)放時(shí)費(fèi)到現(xiàn)場(chǎng)辦了卡，佩當(dāng)天帶4找歲大外孫茫女一起過(guò)房誠(chéng)來(lái)；原本打算緞退卡，最女終因喜歡除復(fù)式而成糟交。去年曾看冊(cè)過(guò)聽(tīng)濤雅哄苑，但由口于聽(tīng)說(shuō)濤汽雅苑復(fù)式單尖位上層稍層高太報(bào)低而沒(méi)粗有購(gòu)買(mǎi)；購(gòu)買(mǎi)單位信：海立方，換49改8穗2平米單例位；目前居肝住狀況極：與女兒采住在一抬起（羅芬湖）；工作狀匆況：退休、有傍高額退休站金；置業(yè)用厚途：度假；購(gòu)房理賭由：喜歡復(fù)式蕩，價(jià)錢(qián)不退高，當(dāng)天又獲有最大優(yōu)由惠，給女叉兒電話后左女兒支持曉購(gòu)買(mǎi)；客戶語(yǔ)錄枕：我是被他幣們硬拉過(guò)爪來(lái)的，本怪來(lái)是要退稍卡的，后觀來(lái)女兒支輸持買(mǎi)，就孫買(mǎi)了。就是喜局歡復(fù)式的截，這輩子鏡就想買(mǎi)個(gè)斤復(fù)式的住鴨一下；房啟子價(jià)錢(qián)不盤(pán)高，自己刮層次比較擁高，有很乒高的退休建金，這點(diǎn)幻玉錢(qián)不算啥研。每年偶研爾來(lái)住上綱一個(gè)月，污半個(gè)月，意18層還那可以看海丑；養(yǎng)老度假敵型客戶、須感性成交客縫戶深度縫訪談Cust覺(jué)omer王先生愿及其老畜婆：購(gòu)買(mǎi)單位麻：海立方腸49改購(gòu)82平霧米單位年齡：王先生2貌6歲；基本情慎況：江西人，量當(dāng)天與老裂婆一起坐擠陽(yáng)光時(shí)代的緣瑞看樓車(chē)看陽(yáng)光時(shí)下代，后來(lái)看楚到這邊吹有開(kāi)盤(pán)活鉆動(dòng)，就順道過(guò)厚來(lái)看看；居住狀編況：東門(mén)中自購(gòu)6貫0多平禍米兩房春?jiǎn)挝唬还ぷ鳡钊獩r：先生做電子類業(yè)務(wù)，女士做貿(mào)易；購(gòu)房用途響：投資：成交原繞因：看到對(duì)面華南建材革市場(chǎng)，相信以響后發(fā)展起稅來(lái)租房需播求比較大榜，項(xiàng)目有六很大的升值空裳間，相信溉既然那短么多發(fā)展商都派在這里開(kāi)紗發(fā)房地產(chǎn)，這里桐將來(lái)一樹(shù)定會(huì)發(fā)怪展起來(lái)碑的；客戶語(yǔ)邪錄：（男）前兩年肯定是租不出去的，但是將來(lái)一定會(huì)升值的；（女帥）之前炒股被丈套過(guò)，但堤是房子就算游再怎么貶魔值，至少嫌還是一套臘房子，大不妻了先不姥賣(mài)；缺乏投資艷經(jīng)驗(yàn)成交客魂戶深度剝?cè)L談Cus品tom洲er艾女士：年齡：40歲左捷右；置業(yè)用途貢：投資、征度假；區(qū)域來(lái)軟源：南山；工作狀壘況：正式職業(yè)笛為南山某公酒店做酒店銷個(gè)售，由烘于經(jīng)常蹤蝶接觸老跨外，兼諒職為老外介貝紹一些鏈大陸的事電子產(chǎn)姓品或土乓特產(chǎn)；置業(yè)狀況聾：已有數(shù)套足房，喜歡幸淘便宜的迎房子，例如沙煉井的集資北房等；購(gòu)房理由需：認(rèn)為與周邊項(xiàng)目相比有傘升值空擦間；客戶語(yǔ)錄老：中午看穗了新際征首座，播樣板房萄賣(mài)66漆00元倒/平米劈燕的裝修股，周邊項(xiàng)目勵(lì)都賣(mài)40俗00多，這里尿300采0多一剝定有升仆值空間另；我就丙想，總價(jià)不高，才2迎0來(lái)萬(wàn)著，漲個(gè)先2萬(wàn)、悼3萬(wàn)的遣就轉(zhuǎn)手餅，真不行就放頂在這里度雕假唄；本來(lái)沒(méi)下定決浮心買(mǎi)，原來(lái)設(shè)接待我的鍵那個(gè)銷售遙員看搞不定勁我，找了一司個(gè)小靚仔往，很能講，又是沿寒海高速，往又是大亞權(quán)灣未來(lái)發(fā)甩展什么的沈，就下了料定了；其他：該客戶也劍擔(dān)心周邊追的開(kāi)發(fā)量外過(guò)大，卻峰沒(méi)有什么測(cè)人居住，等待升值似的時(shí)間會(huì)患比較長(zhǎng)。感性成交客戶總深度訪談Cust靈omer萬(wàn)先生陷：年齡：38歲；基本情況慢：江西人喘，短線投活資客，認(rèn)為錢(qián)只有廁流動(dòng)才鼠能升值聯(lián)，在深暈圳已投知資多套左房產(chǎn)，育關(guān)注政拍策對(duì)市就場(chǎng)的影舟響；購(gòu)買(mǎi)單位滴：多次到惠慈陽(yáng)-大亞塊灣看房，牧因擔(dān)心區(qū)境域發(fā)展，爐遲遲未出例手；目前居接住狀況綱：坂田；工作狀想況：華強(qiáng)北雕做電子貞生意；置業(yè)用途按：度假、投武資；未購(gòu)房神理由：認(rèn)為周邊項(xiàng)擊目太多貓，從業(yè)讓人員太棄少，購(gòu)?fù)练亢鬅o(wú)薪法隨時(shí)圾出手，苦影響其斧資金周蹄轉(zhuǎn)和升交值；客戶語(yǔ)錄午：如果是這捏么便宜的想房子在海邊還積不錯(cuò)，到時(shí)狂候可以冠度假，蜂德洲城棒距離海冰邊太遠(yuǎn)紀(jì)，度假孩的話不炭方便，牢投資的杏話回報(bào)鍵太慢而市且不一塊定有保淺障。投資大亞殿灣的流動(dòng)辯性弱和自知用（度假紡）功能弱究是導(dǎo)致此貴類客戶流激失的主要千原因。未成交怪客戶訪頭談Cus盟tom骨er陳先生脊：年齡：56歲牌；置業(yè)用赴途：自住、欺投資；基本情醫(yī)況：江蘇人，自己在配福建泉州亮與朋友合伙葛做布匹生層意，兒子在掃深圳一俘客戶公司罵做服裝姜生意，自己不膛經(jīng)常來(lái)深孔圳。家里在付虎門(mén)有鈴兩套房，準(zhǔn)備賣(mài)舌掉，在深圳置業(yè)昌，收到派傳單說(shuō)騰大亞灣忘距離深令圳30分鐘，價(jià)格也便經(jīng)宜，就去閥看看；目前居道住狀況唉：老婆與蠶兒子住鄉(xiāng)豐在京基刮百納朋目友家里供，自己專過(guò)來(lái)深螺圳時(shí)與隔老婆兒捎子住在危一起；未購(gòu)房甩理由：8：30他從世界之望窗上車(chē)，扇由于看樓洪車(chē)?yán)@到到象坂田、布姻吉等地接繭客戶，到條項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)襖時(shí)已經(jīng)是賞接近12妥：30，感覺(jué)路太貴遠(yuǎn)；客戶語(yǔ)魔錄：房子是不帽錯(cuò)，社區(qū)蘭也挺好，上就是住起快來(lái)不方便莫；周邊也閥沒(méi)有人，茫升值一定拼很慢?？赏诰蚣牡奈磥?lái)雕養(yǎng)老型撈客戶未成交腦客戶訪匪談Cus肢tom竹er客戶特征氣：整體層次祝不高，屬市于富裕階層曉而非有錢(qián)勺人；年齡以中青年訴居多，成交幻玉客戶性委別以女性居多，現(xiàn)從義事行業(yè)廣泛；心理特征啞方面感性大褲于理性；區(qū)域認(rèn)谷識(shí)：多數(shù)客覺(jué)戶對(duì)區(qū)嗓域的認(rèn)憑識(shí)停留蟲(chóng)在大亞質(zhì)灣派單俗人員的狼宣傳上縫，依賴盞于現(xiàn)場(chǎng)父銷售員負(fù)的講解噸和看房糞途中對(duì)肆周邊工須廠、待狀開(kāi)發(fā)土鏟地的粗附淺了解之，整體不然清晰；成交客扭戶在深直莞惠一騎體化、竊沿海高燭速通車(chē)尤等政策趨配套利斃好信息遞的刺激尼下相信區(qū)域釀未來(lái)的發(fā)歐展前景光顧明；投資客突成交分曠析：區(qū)域房征價(jià)與深猜圳房?jī)r(jià)的洼宋地效應(yīng)；區(qū)域產(chǎn)業(yè)桃發(fā)展使得栽投資客對(duì)蕉區(qū)域未來(lái)柏的發(fā)展空彩間充滿想混象；自用客沖戶成交擦分析：經(jīng)濟(jì)實(shí)力銹較弱，房?jī)r(jià)洼地掙效應(yīng)，對(duì)兩計(jì)地的距緊離和公脅共交通狠的要求停較高；深莞惠桌一體化、深惠發(fā)一卡通渾、一單里通等工碗作的落綱實(shí)促進(jìn)鈴了這部養(yǎng)分客戶捎的成交司；客戶特答征總結(jié)Cus魯tom槐er客戶以45歲以下的躍中青年為萬(wàn)主要年齡妥構(gòu)成，45歲以上筍的（未左來(lái)養(yǎng)老撇度假型牲）客戶桃為輔助頁(yè)客戶；客戶的收悉入狀況：50%左右的客電戶有車(chē)，癢價(jià)位在15萬(wàn)左右刊；在深懸圳有房底居住，編月收入確穩(wěn)定，乎手頭上軋有8-12萬(wàn)左右的羅閑余資金君，付首期懶繳稅費(fèi)后鼓月收入可離穩(wěn)定支付儉月供款；由于本地箏客戶僅占偏5%左右驅(qū)，屬于偶羞得型客戶恰，因此本夾次定位不鳥(niǎo)做細(xì)分目標(biāo)客戶研解析Cus祖tom挽er客戶從事宅行業(yè)廣泛頓，主要是脊生產(chǎn)類企術(shù)業(yè)基層管渠理人員、茫貿(mào)易、物販流、酒店吳、服裝類蓬企業(yè)白領(lǐng)滿、小生意屢人士以及璃離退休型候的養(yǎng)老客彩戶；頻繁出現(xiàn)州在深圳房裕地產(chǎn)投資您市場(chǎng)的金融、緩保險(xiǎn)、槍證券類竄專業(yè)從浪業(yè)人員不作為本側(cè)項(xiàng)目的目姨標(biāo)客戶群斗體。目標(biāo)客戶估解析Cus畝tom粗er深圳客戶邪主要來(lái)源諒于羅湖、西福田、龍雞崗、南山顫四個(gè)區(qū)域悠，隨著南放坪快速（減快速干線善無(wú)過(guò)路費(fèi)磚）未來(lái)的繁建設(shè)開(kāi)通括，坪山新殊區(qū)大工業(yè)軟區(qū)是本項(xiàng)湊目挖掘自太住客戶的求主要區(qū)域紅；目標(biāo)客搖戶解析Cus曬tom哨er本項(xiàng)目置死業(yè)客戶的騎心態(tài)模擬券：通貨膨鼠脹嚴(yán)重仍，投資生房產(chǎn)可邀以保值艷增值；深莞惠一鏡體化，交勉通等配套藍(lán)改善為深尊惠同城生械活提供了土可能性；12家世界500強(qiáng)企業(yè)歷、石化技新城、飾汽車(chē)產(chǎn)蹄業(yè)城等按巨大的俗產(chǎn)業(yè)規(guī)字劃，投鴨資大亞斥灣未來(lái)噸升值有五保障；大片待狀開(kāi)發(fā)空制地，區(qū)塊域未來(lái)斑突破性鐘發(fā)展的錯(cuò)后勁十句足；買(mǎi)房就買(mǎi)案中心區(qū)，CBD中心區(qū)規(guī)糊劃配套成掠熟，未來(lái)弄繁華，確果保投資實(shí)是現(xiàn)保值增站值；目標(biāo)客戶蜂定位項(xiàng)目目耍標(biāo)客戶誤為深圳們地區(qū)非城理性、秋非成熟尺投資客代戶和度防假養(yǎng)老陪客戶Cus鉛tom靜er目標(biāo)客戶保定位Cust虛omer3價(jià)值價(jià)值=匙價(jià)格，我們的誓價(jià)值在歇哪里？。項(xiàng)目?jī)r(jià)站值體系不分析——十大跡價(jià)值點(diǎn)構(gòu)慢筑花郡價(jià)各值體系>>城塊市發(fā)展價(jià)是值>>中戰(zhàn)心區(qū)價(jià)值>>世擔(dān)界級(jí)港區(qū)瞎價(jià)值>>笛交通價(jià)晃值>>景滿觀價(jià)值>>暫規(guī)劃價(jià)皆值>>訂產(chǎn)品價(jià)腦值Valu騰esy腔stem>>世塞界級(jí)石化掏產(chǎn)業(yè)區(qū)價(jià)丹值>>品膚牌價(jià)值>>物辛管價(jià)值宏觀價(jià)值中觀價(jià)值微觀價(jià)值價(jià)值體騙系荷蘭鹿特窩丹新加坡歇裕廊美國(guó)休眉斯敦中國(guó)大亞福灣宏觀價(jià)值·城市發(fā)須展參考項(xiàng)目?jī)r(jià)酬值體系丟分析Val壘ue窗sys曠tem宏觀價(jià)送值·城市發(fā)確展參考馳·荷蘭腫鹿特丹鹿特丹(番Rott拼erda鐘m)位于坡荷蘭西南帆部萊茵河房誠(chéng)口地區(qū)，嗽距北海2宮8公里，是世界最昆大的港口亮和荷蘭第好二大城市。鹿特丹洽逐漸發(fā)路展成為足世界第更一大港，它的最丘高吞吐量攻曾達(dá)3.寸1億噸(炊73年)顆，91年拋達(dá)2.9淹億噸，連邁續(xù)29年池名列世界貨前茅。鹿奏特丹港港忍區(qū)面積約搶100平洽方公里，膠碼頭岸線盼長(zhǎng)約38詢公里，擁冤有世界最剛大的集裝朵箱碼頭，李全年進(jìn)港要停泊的遠(yuǎn)猛洋輪達(dá)3逆萬(wàn)多艘。鹿特丹化趴工園有歐洲最大減的煉油基決地和世界蹲第三大煉匪油中心，she杰ll（棋殼牌）屑、BP完、ES亭SO、躲海灣石宏油等世界跨縣國(guó)石油壟戀斷公司在片此建煉油籍基地夜景鹿特丹港項(xiàng)目?jī)r(jià)值癢體系分析Valu放esy勉stem宏觀價(jià)鎖值·城瞞市發(fā)展宿參考·洽美國(guó)休備斯敦項(xiàng)目?jī)r(jià)值乞體系分析Val孔u(yù)e叔sys此tem美國(guó)第串四大城婚市1993怠年，休斯綠敦港成為牲全美總吞污吐量第二逝大港。1盟994年演則成為第長(zhǎng)一大進(jìn)口煉港和第四頑大出口港覆，是世界第七緣瑞大港。休斯敦是美國(guó)能堅(jiān)源和石候化工業(yè)篩中心。這一框地區(qū)集捷中了5丘000圾多家與虎能源相疤關(guān)的公姿司全球5控00強(qiáng)只企業(yè)中拘有22滴家總部壟在該市，全美油野氣上市公繞司前20勉0強(qiáng)中，濫有45家醒總部設(shè)在沒(méi)這里。該挖地區(qū)初級(jí)擦石化產(chǎn)品公生產(chǎn)能力恢占全國(guó)的靈45%。殘全美26恐%的乙烯銳和66%協(xié)的環(huán)氧樹(shù)貴脂都產(chǎn)自裝這一地區(qū)糟。宏觀價(jià)憲值·城壤市發(fā)展賀參考·舉新加敏坡裕廊裕廊化逮工裕廊飛禽乳公園位于新價(jià)加坡島噴西南濱降海區(qū)域屋，面積捉60平膨方公里紀(jì)此地區(qū)掀原本為牌荒蕪之研地，大內(nèi)部分地睬貌是沼閱澤和丘拒陵，但怒是具有蹲建設(shè)現(xiàn)等代化工券業(yè)區(qū)的廁良好自至然地理葬條件。水深1欲2米的優(yōu)良天然趟深水港臨近新圖加坡至話?cǎi)R來(lái)西倍亞的鐵渴路和公撒路主干摧線新加坡裕炭廊石化工暮業(yè)基地占噸地面積約陶40平方紀(jì)公里，裕幣廊島擁有得天獨(dú)摔厚的海叉運(yùn)條件,造就蔥了新加坡村石化工罩業(yè)在亞侵洲甚至貨世界不華可替代粒的地位。項(xiàng)目?jī)r(jià)值陵體系分析Val路ue象sys旨tem項(xiàng)目?jī)r(jià)值句體系分析Valu躬esy紅stem城市發(fā)疲展參考狼啟示：休斯敦、仰裕廊、鹿報(bào)特丹均有潔2個(gè)共同嶺特點(diǎn)：海運(yùn)優(yōu)勢(shì)冠明顯，世污界級(jí)深海濟(jì)港口石化產(chǎn)業(yè)揚(yáng)發(fā)達(dá)營(yíng)銷推猜廣中需嫩進(jìn)行深鮮化這三獻(xiàn)個(gè)城市覽的特征賠。*宏觀·城市發(fā)屬展價(jià)值偶*項(xiàng)目?jī)r(jià)值石體系分析關(guān)鍵詞指：23.湊6KM榜2國(guó)家級(jí)鴨經(jīng)濟(jì)技累術(shù)開(kāi)發(fā)假區(qū)毗鄰深港，西接累深圳，犬距香港暮陸路6寒0公里別，海路峽47公黃里國(guó)家一類天然惹深海港口，李嘉誠(chéng)均投資12家桐世界5洗00強(qiáng)胳匯集，全球資饅本的世界豪級(jí)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展中委與在大深圳圈內(nèi)無(wú)縫鏈接州城市Val繁ue傭sys煤tem項(xiàng)目?jī)r(jià)被值體系嫩分析Val欣ue憐sys嶼tem*宏觀·世界級(jí)石哄化產(chǎn)業(yè)區(qū)麻價(jià)值*石化產(chǎn)業(yè)園與荷蘭鹿朽特丹、新設(shè)加坡裕廊舊相媲美的腔世界級(jí)石遲油化工基李地，201稿2年產(chǎn)狀值將會(huì)法達(dá)到3候000漏億，成為世闊界先進(jìn)水誼平的特大癥型濱海石統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)基溉地。比亞迪大亞灣涂石化區(qū)疊將由現(xiàn)裝在的2解7.8駛平方公當(dāng)里擴(kuò)展授至65平方替公里。在今后居5年中，沫整個(gè)園區(qū)處將形成2繭200萬(wàn)謎噸煉油和假220萬(wàn)資噸乙烯的崇產(chǎn)能規(guī)模吩，這些都姻標(biāo)志著大亞灣已經(jīng)兇邁入向世槽界級(jí)石化假基地發(fā)展?jié)傻能壍馈al素ue勉sys蛾tem項(xiàng)目?jī)r(jià)值歌體系分析*宏觀·世界級(jí)裕港區(qū)價(jià)駛值*李嘉誠(chéng)叛與惠州港合作開(kāi)裁發(fā)惠州糕港石化城嚷項(xiàng)目投概產(chǎn)的前克一天，其李嘉誠(chéng)軋成功收碌購(gòu)惠欠州港的究簽約日宵期（2泄006緞年3月蔽30日郵），在慎收購(gòu)收安購(gòu)惠州充港后的駛第5天義，在地欺處惠州御港（澳圣頭港灣刺處）拿稿下一琴塊近2酬0萬(wàn)平鹽方米的襪商住用高地，規(guī)驗(yàn)劃建別苦墅作為予港區(qū)居希住配套嫌。惠州派港距離紐奉澳頭鎮(zhèn)罪2.5宇公里。和記黃埔承在全世界煮２９個(gè)國(guó)牌家擁有４駁２個(gè)港口俱，遍布?xì)W臘洲、非洲潤(rùn)、美洲、贊亞洲，是船全球最大拌的港口經(jīng)撒營(yíng)企業(yè)之騎一?；葜蓠g引入和記北黃埔，可先以使惠州意物流與國(guó)閑際物流接浩軌，使惠州港茄變成惠州含市聯(lián)系外擔(dān)部世界的值物流接點(diǎn)欠。李嘉誠(chéng)覺(jué)投資大塌亞灣項(xiàng)目?jī)r(jià)降值體系茅分析Valu臉esy蓄stem可以預(yù)臟判大亞掀灣城市獵未來(lái)發(fā)磚展方向議將會(huì)是南：就是類但似休斯待敦、裕蛛廊、鹿幕特丹這醬類世界燃級(jí)大都濾市，世界級(jí)濱斥海港口城鵲市世界級(jí)魄石化產(chǎn)暈業(yè)城市黃業(yè)斌：果以大石化頁(yè)帶動(dòng)大港琴口，以大總港口服務(wù)碎大石化，譜實(shí)現(xiàn)我市析石化產(chǎn)業(yè)謠和港口物略流產(chǎn)業(yè)互虧相促進(jìn)、柳協(xié)調(diào)發(fā)展誼，全力以蓬赴加快世憑界級(jí)石油槍化工產(chǎn)業(yè)算基地和惠江州港建設(shè)壁。201柳0年9月孔考察荷蘭杠鹿特丹項(xiàng)目?jī)r(jià)局值體系咸分析*中觀·中心區(qū)價(jià)天值*Valu島esy引stem大亞灣名中心C箏BD區(qū)噴域：臨垂近大亞短灣管委家會(huì)，往漲東為大帥亞灣東些區(qū)石化趣產(chǎn)業(yè)園泰區(qū)。紅樹(shù)林場(chǎng)濕地公檢園（已殖建成）虎頭山公跟園公園（齒在建）體育文化辯中心（已飲投入使用想）行政中心居（在建）總部經(jīng)際濟(jì)服務(wù)繞中心中央公園醫(yī)（在建）愚人碼燦頭2期輩（在建仿）項(xiàng)目所科處大亞襪灣中心赴區(qū)東、哨北部，表大亞灣每中心區(qū)臂未來(lái)規(guī)勉劃以行政、金訓(xùn)融、商務(wù)狠、居住為發(fā)展方向偷，是打造煎沿海城區(qū)帝，突出濱幻玉海特色的本核心區(qū)域證，也是完善希城市功絞能的重宣點(diǎn)地區(qū)。*中觀·交通價(jià)值洗*——2頃條高速公角路、1條重高速鐵路項(xiàng)目?jī)r(jià)值錄體系分析Val群ue寇sys大tem石化大身道深汕高速大亞灣大稀道深廈高窗鐵（在良建）進(jìn)港路1、深汕懶高速淡水健出口—花贊郡（10開(kāi)分鐘）2、沿?？ǜ咚侔念^帳出口—花熔郡（5分蜻鐘）3、深縱廈高鐵扔淡水南全站—花臂郡（5嬸分鐘）深圳—花筋郡（30飼-40分奶鐘）沿海高花速*中觀絡(luò)·交通價(jià)涉值*—抗—輕軌韻3號(hào)線項(xiàng)目?jī)r(jià)肯值體系扔分析Val陪ue摟sys練tem惠州輕軌覺(jué)3號(hào)線距認(rèn)離本項(xiàng)目窄地塊近，史步行3-患5分鐘內(nèi)壘，接駁深誤圳輕軌3碧號(hào)線延長(zhǎng)承線和惠州貓輕軌1號(hào)板線。大亞灣堤規(guī)劃輕田軌站有數(shù)5個(gè)，跳每個(gè)間俯隔2.初12公非里。（臨規(guī)劃局奮）項(xiàng)目?jī)r(jià)值堤體系分析Val監(jiān)ue五sys貝tem從中觀預(yù)業(yè)判，大亞嘉灣區(qū)域及鮮項(xiàng)目所處補(bǔ)片區(qū)融入抓深圳趨勢(shì)償：大亞灣融到入深惠都帆市圈內(nèi)，鼻實(shí)現(xiàn)深惠戴同城；大亞灣都蛛市CBD弄中心區(qū)位讀，優(yōu)享城泄市配套，標(biāo)交通便利唐。紅樹(shù)林湖公園中央公矩園虎頭山公按園海景山景濕地項(xiàng)目?jī)r(jià)休值體系檢分析Val彼ue緣瑞sys不tem*微觀·景觀資源冰價(jià)值*往石化城污水處理舍廠項(xiàng)目?jī)r(jià)值粱體系分析Val秒ue踢sys盼tem*微觀·景觀資源養(yǎng)價(jià)值*南向：但山景+亦海景低層單位秘近海不看劃海，20洲F以上高籍層少量單潮位可看海誰(shuí)景南面為港山，無(wú)海林木，冊(cè)規(guī)劃為穗住宅用披地東向：鉆石化城西南向佛：中央公園宜（步行1淘0分鐘）虎頭山公拋園（步行社15分鐘呢）紅樹(shù)林公磨園（步行袖15分鐘介）項(xiàng)目外推部主景煌觀資源聲面南向班山、海義，內(nèi)部骨中心園地林景觀達(dá)，景觀欣資源條背件一般葡。在推廣過(guò)妖程中可以略虛化。項(xiàng)目?jī)r(jià)值塌體系分析Val謝ue氧sys荷tem*微觀賽·規(guī)劃價(jià)圓值*價(jià)值點(diǎn)路：控制成趙本原則層高2水.8米架空?qǐng)@林遵；贈(zèng)送面積幕多，中小折戶型，總厭價(jià)不高，績(jī)客戶承受役力好；現(xiàn)代時(shí)逗尚立面執(zhí)，工藝德保證日照、景饅觀、消防首科學(xué)設(shè)計(jì)11F洋錯(cuò)房11F奮洋房34F高馬層會(huì)所公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)猶值體系仙分析Val釣ue槳sys燭tem*微觀添·產(chǎn)品價(jià)卻值·戶型配賀比*產(chǎn)品類型戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)總面積套數(shù)比面積比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1帶入戶花園55671328884.268%8%1房帶入戶花園28-3034-3662721983.6135%20%高層2房2廳5667-6835224224.3220%21%2+1房帶入戶花園68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高層1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合計(jì)1781114323.74100%100%公寓面船積比占貝28%高層面畫(huà)積比占騙53.旦5%小高層溝面積比知占18捐.5%2011所年花郡重瓣點(diǎn)銷售對(duì)都象是公寓封產(chǎn)品。項(xiàng)目?jī)r(jià)道值體系具分析Val截ue禍sys抽tem*產(chǎn)品價(jià)藥值·戶型*精裝公示寓2+洗1產(chǎn)品透，G-績(jī)1\G欠-1′雖，67優(yōu)㎡帶10枝00元沿/平米乘精裝標(biāo)原準(zhǔn)（實(shí)蟲(chóng)為50駁0元/土平，按動(dòng)建筑面?zhèn)蚍e）67平米特可以改成晶小3房帶入戶野花園，塘贈(zèng)送1熊/2鏤空花果架可以愛(ài)改為房扶間，全聞贈(zèng)送客廳3恐.4米澤面寬，蒜通風(fēng)采攤光條件內(nèi)好1.8米蘆進(jìn)深大陽(yáng)圖臺(tái)贈(zèng)送1屢/2凸窗全贈(zèng)耀送全贈(zèng)送贈(zèng)送1拘/2贈(zèng)送1/徒2凸窗全訊贈(zèng)送項(xiàng)目?jī)r(jià)萄值體系壩分析Valu軟esy臨stem*產(chǎn)品價(jià)被值·戶型*精裝公寓努1+1產(chǎn)胖品，G-藥2/3、樸G-2′幫/3′恢，34硬-36㎡帶100侍0元/平杜米精裝標(biāo)叫準(zhǔn)（實(shí)為啊500元鋪/平，按碑建筑面積泡）帶轉(zhuǎn)角逮入戶花牌園，贈(zèng)希送1/欺2面積凸窗全贈(zèng)星送贈(zèng)送1眉/2贈(zèng)送1挖/2凸窗全和贈(zèng)送凸窗全渠贈(zèng)送項(xiàng)目?jī)r(jià)罰值體系柏分析Valu石esy小stem*產(chǎn)品頂價(jià)值·戶型*高層，A傘-1、肌C-4，抬97㎡2+2戶違型，可以它改為小4榨房帶入戶好花園，菊贈(zèng)送1吹/2面億積2個(gè)合驕院，贈(zèng)該送1/傳2面積凸窗全磨贈(zèng)送客廳陽(yáng)臺(tái)顫進(jìn)深1.為8米、面曬寬5.3纏米南北通透仔，通風(fēng)采無(wú)光好帶生活陽(yáng)盯臺(tái)、空調(diào)壺位合院贈(zèng)送1架/2合院贈(zèng)送1/怠2入戶花廳園贈(zèng)送1勞/2陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送曉1/2凸窗全沖贈(zèng)送凸窗全棚贈(zèng)送贈(zèng)送1北/2項(xiàng)目?jī)r(jià)員值體系視分析Valu極esy想stem*產(chǎn)品陽(yáng)價(jià)值·戶型*高層，億A/B抹/C-床2，踐67-舟68㎡南向中陸心景觀呈園林戶腐型雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)興計(jì)客廳面寬掩3.5米如，景觀陽(yáng)次臺(tái)進(jìn)深1探.8米凸窗全匠贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/懸2凸窗全贈(zèng)澤送凸窗贈(zèng)送贈(zèng)送1/釘2項(xiàng)目?jī)r(jià)豬值體系漫分析*產(chǎn)品價(jià)著值·戶型*高層，沃A-3卵、B匯-1\美3、C揮-1，溉82-些88㎡2+1，南南北通透盟戶型帶入戶帝花園贈(zèng)蘭送1/盟2面積合院贈(zèng)雞送1/別2面積帶凸窗全阻贈(zèng)送客廳大員陽(yáng)臺(tái)連廟主臥室珠，面寬拴5.1牙米，進(jìn)駁深1.傲8米陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/目2陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/奮2合院贈(zèng)送1/湖2入戶花園贈(zèng)送1/威2凸窗全孝贈(zèng)送凸窗全贈(zèng)完送Valu桂esy馳stem項(xiàng)目?jī)r(jià)明值體系箏分析*產(chǎn)品價(jià)伸值·戶型*Valu馬esy級(jí)stem小高層，遞主力戶型值面積89撐-90㎡1梯2群戶，南都北通透1F戶赤型贈(zèng)送琴私家花悄園2+1戶伯型，合院秀贈(zèng)送1/勒2面積帶凸窗全估贈(zèng)送客廳面跌寬4米等，連1掃.8米桐進(jìn)深大著陽(yáng)臺(tái)，路通風(fēng)采倚光好帶生活陽(yáng)設(shè)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/緞2合院贈(zèng)送1越/2陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1似/2合院贈(zèng)送1向/2陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/忘2陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/鹿2凸窗全贈(zèng)支送v凸窗全贈(zèng)奧送凸窗全贈(zèng)涉送凸窗全吉贈(zèng)送項(xiàng)目?jī)r(jià)型值體系授分析*產(chǎn)品價(jià)扁值·戶型*Val厭ue他sys孫tem小高層禿，戶型擠面積5園6-5饒9㎡1梯2贈(zèng)戶，南器北通透1F戶堂型贈(zèng)送榜私家花責(zé)園1+1戶溪型，合院房誠(chéng)贈(zèng)送1/眼2面積帶凸窗全紅贈(zèng)送客廳面寬秤3.7米合院贈(zèng)送1/站2凸窗全桂贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送1/響2項(xiàng)目?jī)r(jià)樓值體系度分析*產(chǎn)品價(jià)坐值*戶型設(shè)烘計(jì)特點(diǎn)切小結(jié)：戶型面熔積適中生，控制與在10好0平米幕以內(nèi)，蠶公寓產(chǎn)袍品主要消以34酒-37斬平米帶都入戶花注園1房獄為主，磁高層主晌要以6遵8-8師0平米墳2+1蒙房為主政，小高凳層主要谷以89件-97裂平米2田+1房欲為主；戶型贈(zèng)棟送較多柳，主要薦以合院光、入戶蒼花園、譽(yù)凸窗、太大陽(yáng)臺(tái)聚的形式煮贈(zèng)送，站增多戶疊型使用國(guó)面積，襪性價(jià)比葡增加注重景室觀資源矮的利用姨，以海鍛景、中陪心園林補(bǔ)景觀、莊山景為屆主導(dǎo)方東向進(jìn)行狹排布Valu般esy序stem低總價(jià)戚、高贈(zèng)宵送、高掩附加值螺、高性辣價(jià)比，市場(chǎng)尚競(jìng)爭(zhēng)力鴉強(qiáng)。但甩是產(chǎn)品屈贈(zèng)送價(jià)料值點(diǎn)不頌宜過(guò)分薦宣傳，勞考慮在按戶型圖飽等物料娘中體現(xiàn)庭和工作粒人員口限頭講述餅為主。項(xiàng)目?jī)r(jià)街值體系吩分析Val愧ue俊sys終tem*微觀·品牌價(jià)值跨*對(duì)于花樣活年的品牌錯(cuò)分析，我貧們是從幾趟個(gè)層級(jí)進(jìn)孟行分析的墓：第一層級(jí)：花樣年是慚中國(guó)領(lǐng)鑄先的物筍業(yè)開(kāi)發(fā)省商及相漏關(guān)物業(yè)幟服務(wù)供扭應(yīng)商，等被中國(guó)姨房地產(chǎn)父TOP抽10研以究組評(píng)俘為中國(guó)掀房地產(chǎn)禮百?gòu)?qiáng)企霧業(yè)。目目前專注肢于上述壯各經(jīng)濟(jì)打區(qū)發(fā)展英房地產(chǎn)返業(yè)務(wù)?；幽瓴∮?0作09年倚11月抵25日冰成功登順陸香港峽聯(lián)合交蠟易所主爽板（股關(guān)份代號(hào)仇：17用77）蒼。第二層船級(jí)：花樣年已成功擴(kuò)矮張至中國(guó)翻增長(zhǎng)最快紡的其中四語(yǔ)個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)免成渝經(jīng)濟(jì)圾區(qū)、珠江昏三角洲地耗區(qū)、長(zhǎng)江恒三角洲地珠區(qū)及京津艇都市圈），在全國(guó)善市場(chǎng)市蛙場(chǎng)上樹(shù)唯立了極距高的品既牌知名并度與美侵譽(yù)度。第三層級(jí)昌：花樣年眠進(jìn)入惠勝州的第右一個(gè)項(xiàng)哲目別樣見(jiàn)城已經(jīng)盈成為深許惠區(qū)域軋的熱點(diǎn)怨關(guān)注樓廚盤(pán)，花疊樣年品雞牌得到休認(rèn)可，花郡成尊為布局侄惠州的筆第二個(gè)訪項(xiàng)目，床其品牌叨戰(zhàn)略意拆義同樣革重要。相對(duì)區(qū)域挽其他競(jìng)爭(zhēng)季項(xiàng)目，花續(xù)樣年品牌濾優(yōu)勢(shì)明顯慎，在項(xiàng)目滑啟動(dòng)形象貿(mào)期重點(diǎn)突弟出宣傳，攤并貫穿項(xiàng)舊目始終。項(xiàng)目?jī)r(jià)哈值體系虹分析Val蕩ue帽sys尋tem*微觀沙·物管價(jià)簡(jiǎn)值*彩生活店——花殊樣年物吼管?chē)?guó)家一級(jí)啄物業(yè)管理僵資質(zhì)公司通漫過(guò)了I血SO9逼001澆，IS校O14票001管?chē)?guó)際質(zhì)俗量標(biāo)準(zhǔn)偉體系認(rèn)剪證“彩生活判”品牌價(jià)尿值1.6訓(xùn)9億元。2007斥年起至今揀，“彩生普活”模式嚇著手全國(guó)涂布局，所稈管理服務(wù)員項(xiàng)目已擴(kuò)蝕展至珠三得角、成都鹿、天津、輕上海、西藍(lán)安等地，鐮在管的項(xiàng)梳目超過(guò)2悠00個(gè)，豬管理面積洲超過(guò)20斬00萬(wàn)平宏米。首創(chuàng)“位一站式蔑服務(wù)”全的客戶夕服務(wù)中卻心，為碼業(yè)主提球供24葬小時(shí)開(kāi)貢放式服光務(wù)，成遲立增值企服務(wù)顧突問(wèn)小組紋，將彩后生活服描務(wù)更加累深入和父細(xì)化。項(xiàng)目?jī)r(jià)絮值體系念分析Valu秋esy幅stem價(jià)值點(diǎn)梳躍理：1、大顏亞灣城院市潛力傅，未來(lái)坐發(fā)展類寸似鹿特丹予、休斯泊敦、裕同廊國(guó)際性益濱海城塵市；2、項(xiàng)目含地處大亞灣墻CBD胃區(qū)域，未來(lái)匆周邊生砍活休閑緩配套齊聚全；3、交捏通價(jià)值算，深惠融朵城；4、項(xiàng)目鑒有一定的山海景副觀；5、項(xiàng)杯目產(chǎn)品總價(jià)低柜，性價(jià)郊比高，以長(zhǎng)猾遠(yuǎn)投資霞為主。6、花篇樣年是香港上笑市公司警，品牌優(yōu)勢(shì)明顯畝；7、花樣拌年彩生活帳物業(yè)管理抱，品牌物州管。需要在叼推廣中護(hù)進(jìn)行提制煉深化克！4營(yíng)銷我們的灑營(yíng)銷定切位和戰(zhàn)揪略？。內(nèi)部條件優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）城市：大亞灣未來(lái)發(fā)展前景；區(qū)位：大亞灣CBD區(qū)位；交通：臨城市主干道，高速路便達(dá)深圳景觀：南向山景、海景；產(chǎn)品：總價(jià)低，性價(jià)比高；品牌：花樣年品牌優(yōu)勢(shì)；物管：花樣年彩生活物業(yè)管理；規(guī)模：15萬(wàn)平米體量，相對(duì)偏小噪音：緊臨石化大道，臨街面受噪音干擾；成熟度：周邊待開(kāi)發(fā)，配套待完善，片區(qū)成熟度較弱位置：在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中最東向，可達(dá)性最弱；污染：石化區(qū)排煙污染，南向隔山體有一污水處理廠其它：南向山體，15層以下通風(fēng)采光受遮擋；外部條件機(jī)會(huì)（O）威脅（T）政府招商引資與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；深莞惠一體化——大亞灣發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇；沿海高速開(kāi)通拉近了深圳-大亞灣的交通距離品牌發(fā)展商云集，有機(jī)會(huì)做熱區(qū)域；中心區(qū)在建項(xiàng)目林立，未來(lái)生活配套日趨成熟區(qū)域作為外銷易受政策影響和區(qū)域外深圳市場(chǎng)的影響購(gòu)房入戶暫停，一定程度減弱區(qū)域吸引力；未來(lái)品牌發(fā)展商云集、開(kāi)發(fā)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；大亞灣政府執(zhí)行力較弱，配套設(shè)施建設(shè)速度緩慢，不利于項(xiàng)目營(yíng)造生活氛圍；項(xiàng)目s閱wot待分析：營(yíng)銷定區(qū)位Mark曾etin遭g營(yíng)銷定赴位Mar御ket順ingCBD基中心區(qū)級(jí)位+高濾性價(jià)比堵產(chǎn)品+皆花樣年黨品牌xx核心曾價(jià)值點(diǎn)：輔助價(jià)值潔點(diǎn)：大亞灣城賴市未來(lái)發(fā)誕展前景山海景粒觀價(jià)值交通價(jià)爭(zhēng)值物業(yè)管理截價(jià)值相對(duì)同片哪區(qū)DAD銜A的草俯地、燦飄邦國(guó)際：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)信：中心區(qū)位、產(chǎn)品言性價(jià)比擁、花樣挪年品牌競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)欄：內(nèi)部配算套、項(xiàng)膚目規(guī)模。核心競(jìng)爭(zhēng)嬌優(yōu)勢(shì)不明崗顯，營(yíng)銷歷價(jià)值凸現(xiàn)您！營(yíng)銷戰(zhàn)刊略定位Mark胡etin臟gxx營(yíng)段銷核心梯問(wèn)題：1、壯300刮0批有迫效客戶緩總量，濁保證快跳速出貨2、營(yíng)樂(lè)銷價(jià)值拜重估，龜費(fèi)用考冠慮希望能陪夠得到鉗集團(tuán)大涌力支持殺！營(yíng)銷戰(zhàn)略葉定位Mar多ket暢ing營(yíng)銷戰(zhàn)略景定位Mark冠etin林g花郡營(yíng)銷索所面臨的罵實(shí)際問(wèn)題擔(dān)：體量：相飼對(duì)偏小，普15萬(wàn)平眨米不具備儉規(guī)模和么完善內(nèi)脾部配套革優(yōu)勢(shì)；地段：句CBD獵區(qū)域邊緣地帶萌，處于初辟步發(fā)展階閥段環(huán)境：淹目前幼周邊配掩套缺乏均，生活既、商業(yè)慰氣息尚貧未形成例；