廣東大型住宅區(qū)項目營銷策略報告定位戰(zhàn)略

xx目前亟待確定工作內(nèi)容：1、確定整體營銷執(zhí)行總綱2、確定項目推廣形象和VI展示系統(tǒng)“大亞灣”花郡2011年營銷總綱星彥地產(chǎn)惠州事業(yè)部二0一一年一月報告思路2.目標(biāo)客戶分析6.價格定位建議4.營銷定位戰(zhàn)略3.項目價值梳理1.市場競爭分析5.營銷執(zhí)行1競爭

我們所面臨的市場環(huán)境？。>>2010年惠州房地產(chǎn)市場>>2010年大亞灣房地產(chǎn)市場>>區(qū)域熱點項目我們所面臨的市場環(huán)境Market>>核心競爭項目Market2010年可謂是政策調(diào)控年，從年初劍指高房價的“國十一條”，至年中直擊投機性需求的“新國十條”，在到年末鞏固調(diào)控成果的“國五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑制投機、控風(fēng)險、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。2010年惠州市場宏觀大勢2010年惠州市場宏觀大勢第一波政策來襲，惠州樓市短期內(nèi)低迷后逐步消化政策影響；而第二波政策來襲，惠州樓市對政策敏感度降低，且因一線城市的限購，迎來機遇，量價再次攀升Market2010年調(diào)控政策不同以往，本輪調(diào)控的特點是全方位、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)。2010年惠州市場宏觀大勢Market高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市供應(yīng)表現(xiàn)Market惠州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了09年起伏后，10年房地產(chǎn)投資占比回升態(tài)勢明顯，全年投資總額約261.4億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.6%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）09年惠州房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，激勵各大房企加大開發(fā)量，10年市場供應(yīng)急速膨脹，全年累計供應(yīng)約為713.5萬平米，同比上漲69.3%?；葜菔袣v年供應(yīng)量走勢圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市在調(diào)控中持續(xù)優(yōu)化，市場回歸理性，全年成交量累計達(dá)581.2萬平米，同比上漲6.9%。惠州市歷年成交面積走勢圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市受政策影響相對較小，商品房成交均價漲幅明顯，全年成交均價4892元/平米，同比上漲24.8%。惠州市歷年成交均價走勢圖（單位：元/平米）高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市成交表現(xiàn)Market受政策影響，二級市場上半年市場小幅波動，下半年市場穩(wěn)步回房地產(chǎn)投資熱度不減，2010年新開工面積激增，預(yù)計2011年供應(yīng)井噴，惠州市場競爭更為激烈2011年宏觀調(diào)控大勢不會改變，通貨膨脹壓、高儲蓄率仍然助推樓市前行。2010年惠州市場宏觀大勢Market小結(jié)：2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*2010年11月25日，惠州市實施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃（2008~2020）》“四年大發(fā)展”會議召開，市委書記、市人大常委會主任黃業(yè)斌在會上表示，為推進惠州區(qū)域內(nèi)一體化，正在規(guī)劃“環(huán)大亞灣經(jīng)濟區(qū)”。

整合環(huán)大亞灣的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣3個縣（區(qū)）的14個鎮(zhèn)（街道）。經(jīng)濟區(qū)面積約1392平方公里，以大亞灣海域為中心，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為重點，促進基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護“五個一體化”。

整合經(jīng)濟區(qū)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育集群式的大開發(fā)區(qū)。建立區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先合作轉(zhuǎn)移機制，立足現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)對接、合作、轉(zhuǎn)移為重點，延長產(chǎn)業(yè)鏈，推動產(chǎn)業(yè)向高端化方向發(fā)展。

整合經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的特色文化、旅游資源。開發(fā)濱海休閑游等旅游線路，發(fā)展“環(huán)大亞灣經(jīng)濟區(qū)”旅游圈，共同打造旅游新品牌。環(huán)大亞灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃：深莞惠一體化下的新突破，內(nèi)外兼施，全面推進。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*2011大亞灣區(qū)紅樹林濕地公園竣工，還原鄉(xiāng)土山地群落、河口潮汐帶紅樹林群落生態(tài)特色2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*深惠密謀大遷徙，200萬深圳人5年內(nèi)將遷入大亞灣，灣區(qū)樓市或進入新一輪的發(fā)展周期。大亞灣重啟購房入戶，舒緩“限購”風(fēng)暴下異地購房者的觀望情緒，利好片區(qū)樓市。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場*區(qū)域市場利好·*Market2010年大亞灣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)Market2010年大亞灣總體供應(yīng)量為151.4萬平米，同比上漲3倍，成交總量80.6萬平米，同比增加7%，供求比為1.6。大亞灣區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖（單位：萬平米）2010年大亞灣商品房成交均價為4748元/平米，同比上漲21.1%。大亞灣區(qū)歷年成交均價走勢圖（單位：元/平米）年代2005年2006年2008年2009年2010年備注深圳常住人口（萬人）//846/1134深圳商報房地產(chǎn)年度供應(yīng)年度供應(yīng)大約1000萬平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亞灣常住人口（萬人）1213.3//20惠州大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要房地產(chǎn)年度供應(yīng)09年后預(yù)計將不少于180萬平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供應(yīng)面積：1000萬/1134萬=0.88（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積：180萬/20萬=9（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積是深圳年度人均住宅供應(yīng)面積的10.2倍.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀1：大亞灣區(qū)域年度人均住宅供應(yīng)面積大幅度超過深圳，典型外銷市場。Market大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀2：區(qū)域市場成交客戶以深圳非成熟、非理性投資客為主，購買時比較沖動。項目成交客戶比例美岸棲庭深圳客戶70%，本地客20%，其他10%君匯上城深圳客戶75%，工廠團購客戶20%，其他5%公園道1號深圳客戶85％，西區(qū)工業(yè)園10%，其他5%燦邦國際深圳客戶90%，香港客戶5%，本地及其他5%德洲城深圳客戶90%，本地5%，其他5%珠江東岸深圳客戶占75％，15%是在本地辦廠的外商，10%是本地其他客戶；太陽灣是深圳客戶80%；20%是在本地及周邊客戶從表中看出，目前大亞灣區(qū)域在售產(chǎn)品的客戶來源深圳客戶占據(jù)了絕對比重，當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)中高層管理人員消化了小部分比重：深圳客戶：85%以上本地客戶：10%以內(nèi)其他：5%左右其中，深圳客戶構(gòu)成中，15%左右為自住客，該部分客戶主要來自深圳大工業(yè)區(qū)，主要選擇德洲城、五月花等緊鄰深圳，交通便利的項目；10%左右為養(yǎng)老客戶；10%左右為深圳有車無房客戶，該類客戶心態(tài)為：考慮在3年左右的時間大亞灣的交通、生活配套將會成熟，此時再來居住；65%以上客戶為深圳非成熟投資客，看重大亞灣未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的升值，未（較少）考慮投資變現(xiàn)問題。大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀3：區(qū)域市場內(nèi)生需求不足導(dǎo)致已售房源空置率高，直接影響客戶的成交心理，蘊藏大的市場風(fēng)險。近2-3年銷售的項目當(dāng)前的空置率較高，除西區(qū)項目有工業(yè)區(qū)從業(yè)人員居住外，多數(shù)空置率在70%以上，其中中心區(qū)項目新天名城由于周邊生活配套不足，距離工作地點較遠(yuǎn)，整體入住率不足20戶；區(qū)域市政、購物、休閑、養(yǎng)老配套不足是導(dǎo)致空置率高位的核心因素之一；過高的空置率可能導(dǎo)致未來深圳投資客戶的部分撤離。大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀4：幾乎完全依靠深圳外銷來支撐該區(qū)域的房地產(chǎn)市場銷售，其市場走勢與深圳具有高度的正相關(guān)關(guān)系。主要客戶來源為深圳，因此區(qū)域市場與深圳市場呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，同時區(qū)域市場作為外銷市場，處于國家宏觀嚴(yán)控漩渦下的深圳樓市具有很大的不可控性。對大亞灣樓市不確定性走勢影響巨大。MarketMark臥et大亞灣房瓶地產(chǎn)市場老發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀5載：品牌將發(fā)展商盒云集，犁競爭持任續(xù)激烈規(guī)。區(qū)域項目名稱發(fā)展商建筑體量套數(shù)現(xiàn)狀中心北區(qū)DADA草地光耀24.6萬2480在售澳頭波西塔諾1、2期皇庭18萬602在建中心北區(qū)皇庭別墅項目皇庭//未開工澳頭合生濱海新城合生160萬6919在建西區(qū)太陽灣東部42.5萬896在售西區(qū)珠江東岸珠江106萬1000在售西區(qū)卓越項目卓越250萬/在建西區(qū)龍光項目龍光500萬/在建201俘0年，頁大亞灣資批準(zhǔn)預(yù)字售面積債達(dá)到1揚51萬賭平米，后預(yù)計2可011接年推盤暗量達(dá)到庸180疲萬平米駱左右。大亞灣叛房地產(chǎn)竊市場發(fā)論展現(xiàn)狀Mark職et大亞灣尋市場啟訴示：大亞灣喊房地產(chǎn)毫市場處慚于飛速發(fā)痕展過程涉中,區(qū)擁域規(guī)劃營、配套斗建設(shè)等區(qū)利好進行一步刺話激房地不產(chǎn)市場屢發(fā)展。未來市叛場競爭差激烈，兩如何搶占有效驗客戶資源是解決該神項目營銷管的核心問巡壽題；重點把奪握沖動、伸非理性氧深圳投甩資客戶，尤臺其是公襪寓投資立類產(chǎn)品培；品質(zhì)好、肅形象高、輸價格平，才能保賺證快速出茂貨。新天名城新際首座中興佳苑華富花園華彩花園中聯(lián)燦邦聽濤雅苑峰景灣東方新天地海日大廈濱海星城德豐雅苑公園道1號觀山悅美岸棲庭熊貓國際陽光時代惠豐城菩提園太陽灣花城灣君匯上城愛頓第三季珠江東岸德州城五月花海立方仁和衛(wèi)城海韻華庭大江新都會隆基藍(lán)海灣波西塔諾卓越項目澳城項目金匯項目合生濱海新城龍光項目藍(lán)灣星宸DADA的草地玉璽山星河半島翠堤尚園天喜東方千禧嘉園秋谷康城新園華府啟航新時代東方銀座大愛城海灣首府麗郡四洲蜜方陽光海天花園花郡區(qū)域熱憂點項目擦—項目近競爭關(guān)蠻系區(qū)域熱碑點項目·燦邦焦國際Mar狗ket項目綜曉述：占地：4300泡0㎡，建撲面：2476右05㎡；總套數(shù)破：210筍0，車位：144已0（1.4扒6/1）；定位：“深圳東岸CBD國際都市乞綜合體”。三期開發(fā)我，一期兩幼棟為19層及30層的公職寓，產(chǎn)銹品以30.珍87—如72.倦68平米的小數(shù)戶型為主回。項目內(nèi)置部配有筐五星酒娘店公寓需，商務(wù)藝會所，撐休閑娛冰樂，組稿團內(nèi)下召沉式商引業(yè)廣場紙，寫字漠樓。燦邦國際2棟（在售）戶型單身公寓一房兩房合計面積3247-5267-70套數(shù)3610872216百分比17%50%33%100%Mark棉et區(qū)域熱點栽項目·燦獄邦國際67-聲70平腳米，贈旦送15缺平米，懲使用率座100蠅%47.2皆平米，贈泄送5.4鹽7平米多功能萬房設(shè)計贈送陽饞光房區(qū)域熱紗點項目·D淋ADA的偷草地Mar范ket項目綜卷述：占地：5855撫5㎡，建榨面：246魚186姨㎡風(fēng)格：玩現(xiàn)代簡渡約；定位：深圳東，24萬平米且藝術(shù)居廉住計劃毛區(qū)；戶數(shù)：248董0，車位劉：1747（1.4瓜2/1）規(guī)劃理忽念：圍愚繞“藝江術(shù)的、寇交流的憑、健康愧的”三玻大關(guān)鍵虧人文元俘素，充代分展現(xiàn)燃光耀地獻產(chǎn)——“建設(shè)夢雹想家園面”的企振業(yè)文化追刻求；主力戶型忍：51㎡一房、75㎡兩房清、90㎡三房、97㎡四房亞熱帶風(fēng)用情園林，箏總綠化面宋積超過10萬平米診；用材方面原引進“新務(wù)風(fēng)系統(tǒng)”括，將室勇外新鮮空上氣源源不寧斷送進室壤內(nèi)。配套包括慘：多功能收會所、開殿放式商業(yè)群街、社區(qū)授小劇場、芽室內(nèi)賽道水恒溫泳池芬、戶外泳歐池、戶外胃自助燒烤俘場、8個羽毛雙球場、2個籃球場脈、1個足球場胞、2個網(wǎng)球場忠、北師大產(chǎn)幼兒園……Mark圾et區(qū)域熱點默項目·D童ADA的唯草地98平米煙N+1房51平米凳N+1房房間全酬贈送區(qū)域熱點悶項目·爐四洲蜜獄方Mar剝ket四洲蜜方戶型一房兩房三房合計面積34-4265-78103-125套數(shù)4623722881122百分比41%34%25%100%項目綜刺述：占地：1342交2㎡建面：8拜5265㎡主題：為愛裂筑家總戶數(shù)：賽1122船戶；樓棟：4責(zé)棟21-眉26層主要渠授道：二底三級聯(lián)跨動、派村單；Mark勿et區(qū)域熱點盤項目·攜四洲蜜沫方戶型點評西：戶型中饞規(guī)中矩，爹有轉(zhuǎn)角凸嗚窗設(shè)計，競雙陽臺，丈兩房及一暫房戶型，儲景觀陽臺道均偏小區(qū)域熱旬點項目·藍(lán)吃灣半島Mar阻ket藍(lán)灣半島戶型二房三房四房合計面積82-92118-123103-125套數(shù)304180180664百分比44%28%28%100%項目綜述建：占地：1000擊0㎡建面：9窩0107㎡定位：云濱海中諸心名儲校領(lǐng)地總戶數(shù)博：66息4戶；樓棟：5語棟19-燥30層特色：學(xué)寺位房，周值邊學(xué)校集寄中，空中叔花園、底錄層商業(yè)，廟周邊成熟主要渠道剩：二三級久聯(lián)動、派耐單、圖購消，本地客寨戶購買較貝多Mar掌ket區(qū)域熱霸點項目·藍(lán)鳴灣半島戶型點評忽：中規(guī)中特矩，創(chuàng)新淡較少，無虎太多贈送堪空間，干衛(wèi)濕分區(qū)合屢理，總體譜無太多亮導(dǎo)點區(qū)域熱雙點項目·璃藍(lán)灣星鋒宸Mark邀et藍(lán)灣星宸戶型一房兩房三房合計面積43-5071-83103-120套數(shù)128512128768百分比17%67%17%100%項目綜屢述：占地：100柔00㎡建面：7001贊8㎡風(fēng)格：現(xiàn)大代簡約風(fēng)屈格；分期：3期開發(fā)惡；戶數(shù)：768，車位193（4/1）樓層：4棟33層；Mark廊et區(qū)域熱點壟項目·藍(lán)耀灣星宸83平米拜兩房，功晚能分區(qū)不杜合理71平勵米兩房艇，功能設(shè)分區(qū)相弱對合理鎮(zhèn)，但私擠密性較扎弱干濕動靜懷分區(qū)相混50平米邪一房43-補48平者米一房弧形陽鮮臺區(qū)域熱點僑項目·三泄遠(yuǎn)大愛城Mark猛et項目綜述證：占地：1500愚00㎡，建面：謙6500多00㎡分期：柄3期開抹發(fā)；定位：東深圳晚65筑萬㎡生妄活公園；戶數(shù)：密560黨0戶，描一期8歇06（司含商業(yè)駝）樓層：鋒一期5隙棟32擔(dān)層特色：1百1000妨0㎡園林賽，12班誓幼兒園，望3000老0㎡商業(yè)主要渠道幟：深圳展志場、二三除級聯(lián)動、戰(zhàn)派單、劍丈客炒作戶型一房兩房三房合計面積區(qū)間65-7588-104122套數(shù)36036060780百分比46%46%8%100%Mark創(chuàng)et區(qū)域熱游點項目·掙三遠(yuǎn)大痕愛城n+1戶始型，空中貼花園設(shè)計入戶花園嘴、空中花抵園、雙衛(wèi)啦設(shè)計104燒平米2樓+1房67平寧米1+熄1房區(qū)域熱滲點項目·太陽每灣Mark泥et項目綜述商：占地：163刺912歌㎡，建面：424懲733懸㎡分期：4期開發(fā)喂；定位：美式簡油約風(fēng)格魄的綜合酬體大盤；一期套狡數(shù)：896，車位846（1.06寄/1）規(guī)劃：聯(lián)固排別墅、澆花園洋房請、高層住輸宅、公寓尚。社區(qū)天輝際線起伏汗有序、完稱美銜接，道戶戶有景劍、處處皆鑄景，最大球限度擁有偉山景、水神景，并以復(fù)棟距、高輩差拉開樓甜與樓之間茶的距離，絞拉近人與仗自然的距拼離。戶型一房兩房三房四房復(fù)式別墅合計面積區(qū)間4271-81139-140166-169214-255383套數(shù)2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Mar璃ket區(qū)域熱點燦項目·太其陽灣81平膛米兩房脈功能分神區(qū)不合父理客廳臥公室未進閃行徹底越分區(qū)，府私密性指不強戶型點評騙：一般化連產(chǎn)品，無斗明顯亮點區(qū)域熱差點項目丹統(tǒng)計一繼覽表Mar絲式ket項目名稱占地㎡建面㎡套數(shù)位置主力戶型價格入市時間銷售狀況燦邦國際430002476052100中心區(qū)32-70單房-兩房62002010年4月1棟100%，2棟銷售40%DADA草地585552461862480中心區(qū)51-97一房到四房54002010年5月8號樓銷售30%藍(lán)灣星宸1000070018768中心區(qū)43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期銷售20%麗郡1750085981826中心區(qū)49-108二三房48002010年11月銷售15%四洲蜜方13422852651122中心區(qū)34-125一到三房48002010年10月銷售率40%藍(lán)灣半島1000090107664中心區(qū)82-125二到四房47002010年11月銷售率70%中興佳苑1071464673564中心區(qū)51-133一房到四房48002010年4月銷售率50%德洲城1846226300005050西區(qū)78-129二三房55002010年8月三期銷售40%三遠(yuǎn)大愛城1500006500005600西區(qū)66-125二三房55002010年11月首批銷售60%太陽灣163912424733896西區(qū)86-160二房到四房55002010年4月二期銷售率80%區(qū)域項千目分析截小結(jié)Mar墳ket區(qū)域內(nèi)丸競爭項炎目產(chǎn)品酒類同性警較為嚴(yán)坦重，項洪目未來更面臨的球競爭較聰為激烈勾；區(qū)域內(nèi)直價格水源平毛坯價格浩4700蘆-550卷0元/平叛，帶精裝促6200熊元/平；整體銷售肉情況良好掃，推售速似度較為平脾穩(wěn)，平均月麗均30皆套左右；項目除赤面對中菠心區(qū)在罩售、在悲建項目上的競爭茅外，還礦面對著仇大亞灣促西區(qū)在允建、在復(fù)售項目國的競爭世；就中心械區(qū)而言眾，燦邦國叮際與DADA草地分別以扛國際都迫市綜合扛體及深蛾圳東24萬藝術(shù)居雕住計劃區(qū)當(dāng)進行定位逃，是未來悅本項目在師區(qū)域內(nèi)的直接競縫爭對手；市場競埋爭中取臺勝，要在產(chǎn)品創(chuàng)說新、提親升項目卡品質(zhì)等方面來項目增強被競爭力的繭有效路徑秤；項目名稱DADA的草地燦邦國際四洲蜜方藍(lán)灣星辰藍(lán)灣半島項目規(guī)模100萬25萬8.5萬7.8萬9萬形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)計劃深圳東岸CBD國際都市綜合體為愛筑家灣區(qū)豪宅濱海中心名校領(lǐng)地主力產(chǎn)品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房單價總價范圍540028-55萬6200（精裝）20-45萬480015-60萬470020-55萬470038-58萬營銷渠道深圳推廣為主，線上線下并重，投入大線下社區(qū)巡展線上網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)營銷派單三級聯(lián)動派單二三級聯(lián)動派單二三級聯(lián)動關(guān)鍵動作三級聯(lián)動+實景配套展示保利物業(yè)社區(qū)巡展注重品質(zhì)實景形象展示銷售情況8號樓，30%1棟，100%2棟，40%40%1期，100%2期，20%70%區(qū)域核重飾點競爭分揭析一覽區(qū)域直光接競爭君分析Mark而et2011西年區(qū)域內(nèi)淹重點競爭說對手——DAD家A的草塔地：推出藝掛術(shù)居住雕區(qū)的概伯念，成嶼為20浮10年梨深惠地柏產(chǎn)熱點拆項目。燦邦國際：大亞灣中軍心區(qū)都市化綜合體，合2010私年沿海高屢速開通后瞧首批組團友200余叼套2小時混售罄，區(qū)飯域內(nèi)熱點托項目。區(qū)域核直竊接競爭分跟析·D偉ADA毅的草地Mark墾et開發(fā)定染位：深圳東舍、24諒萬平米納藝術(shù)居鍋住區(qū)DAD忽A草地眠競爭分框析要點亂:1、香港信、澳大利碧亞著名設(shè)填計師，打蓋造藝術(shù)居住夏概念；2、弱化北項目區(qū)位脖周邊環(huán)境跨空白不利岸因素，強化內(nèi)部王配套優(yōu)勢（土地成譜本低，1搶00萬規(guī)膊模社區(qū)，環(huán)前期敢于斗投入配套毯）；3、贈送面積示大，實用草率最高可敞達(dá)125粥%；4、營銷預(yù)算阿高，超1翁0%；深圳推倚廣力度大堆；5、二、三級棚市場聯(lián)動成功，運油作已成熟或；6、現(xiàn)場陸展示硬件糖、軟件水法平好，實景營這銷比較到球位。Mar傅ketDADA披的草地花郡形象定脆位：仿24萬封平米藝邁術(shù)居住岔區(qū)計劃賣點訴求獎：區(qū)域：大鴉亞灣中心撓邊緣區(qū)域港：配套：內(nèi)嫂部配套齊括全園林：將品質(zhì)園翁林自須然不讓凈人文建筑：現(xiàn)少代藝術(shù)建找筑美學(xué)產(chǎn)品：贈希送多，最利高使用率期達(dá)110悟%品牌：光苗耀地產(chǎn)營銷：瞇投入大議，范圍岡廣形象定位恐：？賣點訴求照：區(qū)域：什中心區(qū)配套：劇周邊配壘套齊全園林:年？建筑：現(xiàn)沸代建筑風(fēng)房誠格產(chǎn)品：公猴寓精裝修惜、贈送多品牌：魔花樣年銀集團營銷＞＜＜＝區(qū)域核直兩接競爭分冬析·D說ADA龍的草地＜＞＜Mark搬et區(qū)域重槽點競爭珍分析·顆燦邦國富際“深圳東岸請CBD國傳際都市綜趁合體”燦邦國熟際競爭竹要點分旱析:1、大搶亞灣CBD糖的核心識位置，向客戶乘重點展示他未來規(guī)劃筍前景和物霜業(yè)的升值狹潛力；2、定位捏于都市綜合凳體物業(yè)，主打投折資概念；3、規(guī)劃功亮點主要態(tài)體現(xiàn)下沉式秀中心商徐業(yè)廣場柳、架空凈園林等怨；4、戶型擠主要以50平徒米為主匯，全部鵝帶精裝晚銷售；5、10依月份推出春第2棟，貴帶精裝均湯價620午0元，銷霸售受阻，倘銷售率僅鋪30%左兵右，與第賴1棟推出敗100%胃銷售形成變鮮明對比極。6、2步011眼年推出2期4疏棟，直倡接競爭Mar添ket區(qū)域核心妙競爭分析燦邦國際花郡形象定治位：深名圳東C福BD國孕際都市脹綜合體賣點訴求洪：區(qū)域：大團亞灣CB到D中心區(qū)判：配套：園林：芝一期基貝本無建筑規(guī)穩(wěn)劃：綜語合體產(chǎn)品：野一般，柴品質(zhì)感印不好品牌：來醒自廈門開調(diào)發(fā)商，燦唐邦地產(chǎn)營銷：逐開發(fā)進倉度慢，井營銷脫靠節(jié)形象定劈燕位：？賣點訴大求：區(qū)域：中法心區(qū)邊緣配套：園林:事夏威夷匙熱帶風(fēng)糖情園林建筑：現(xiàn)彎代建筑風(fēng)男格產(chǎn)品：故公寓精見裝修、步贈送面守積多品牌：河花樣年僅集團營銷：開暑發(fā)營銷一煉體化＜＜＝＞＜＜＜＜Mar梨ket區(qū)域核痰重點競遵爭分析競爭分賭析啟示米：一個好的摩宣傳概念很重要，打花郡必須箭逾越DA姨DA,雖帖然難度很弄大；DADA基的規(guī)模、田配套、戶昏型贈送難蜂以超越，壤但是我們信的花樣年褲品牌、富產(chǎn)品品自質(zhì)、銷鬼售服務(wù)也可以讓講他們難以四超越；很重要凡的一點阿花郡的地段明顯近優(yōu)越于DA密DA的饒草地，我們噴可以從疫大亞灣細(xì)城市、奶項目地沙段發(fā)展辨前景優(yōu)頂勢重點母宣傳；借助大亞幅灣現(xiàn)有的輪區(qū)域內(nèi)的熊貓金海滴岸、東升筋漁村、清規(guī)泉寺、三猛門島等配套資伴源，營造笑濱海度假河生活體驗接，彌補項圾目內(nèi)部配區(qū)套不足；2客戶我們的展客戶是輩誰？。>>鼠客戶深芳度訪談稠（分類孝型）>>客辱戶特征總吃結(jié)>>目薄標(biāo)客戶解竊析>>目雀標(biāo)客戶定憐位我們客件戶是誰董？Cus香tom茂er陳女士（浙一期業(yè)主繭）：年齡：42歲左感右；購買單晴位：德洲城商起鋪+3棟眨10層某純單位基本情況碰：陳女士當(dāng)枯天（德洲餓城2期開尊盤）與其紫表姐和另論外三位朋師友一起到望現(xiàn)場參加片活動，因釣項目有老疊帶新優(yōu)惠扮，打算介訂紹其表姐劉和朋友購炒買。置業(yè)狀況核：目前居肯住在布槍吉，已喘投資多失處房產(chǎn)虎；工作情況豬：未知，綠經(jīng)常約季其朋友栽打麻將哥；購房用途培：長線投資購房時間狹：09年3洗月購買商筋鋪、9月違購買住宅狐；購房原因所：朋友介紹豆來看房，每次看暮房房價漠均有上推漲，認(rèn)怨為項目清有升值獲潛力；認(rèn)可周邊蒼的發(fā)展前暴景。客戶語補錄：周邊大饞量的空惱地待開變發(fā)，今春后升值躬空間巨勾大；卓越那么大緣瑞的集團制都要在糾旁邊建畫造一個星河國際據(jù)，這里一定沖會發(fā)展起壞來；有閑都錢還是可概以買的。非理性判投資客成交客戶賣深度訪談Cus譽tom存erX先生：助德洲城一依期業(yè)主：年齡：31歲（兩已婚）；基本情答況：活動當(dāng)天炊（德洲城杜2期開盤心）老業(yè)主路可以參加并活動，過計來看看；購買單位偵：兩房；目前居住銳狀況：梅林租房鑰（有車）；工作狀況榨：寶安金威耗啤酒廠旁譜上班；置業(yè)用途境：度假；購房理由據(jù)：認(rèn)為房鑒產(chǎn)遲早會炊升值，大亞灣房價便宜瘡，放在這跳里也沒所顫謂；以后務(wù)每周過來沒一到兩夜天度假穩(wěn)，自己拿有車，徑看海方抱便；客戶語錄類：房價遲輝早會漲泛起來的尼；總價擋低，放腹在這里修沒所謂剝；一周治過來兩拒天度假舊放松放性松；德周洲城還球有幾期滅要開發(fā)腥，大社區(qū)升桶值潛力還識是比較大。時尚型客岔戶，雙城歪生活實踐蹄者成交客埋戶深度迅訪談Cus服tom自er劉女士及獄其兒子、茄兒媳：購買單位蜂：11棟冒120騎1（三累房）年齡：48歲左亮右；基本情況淹：湖北人，躍當(dāng)天與兒順子、兒媳遍第二次來乖看房，其兒子2苗6歲，兒岸媳25歲再，去年剛喬結(jié)婚；目前居己住狀況師：坂田租窮房；目前工部作狀況比：坂田某家歐私廠（老辮板為親戚口）；購房用申途：自?。耗啃惹霸摷宜綇S晴已在坑梓獨大工業(yè)區(qū)你建廠，準(zhǔn)炮備201魯2年將工手廠從坂田療搬到坑梓；購買戶型先：劉女士原打算購寨置兩房單坐位，因其呈兒子考慮初到今后雙常方父母都間有可能前熔來居住，物最終決定嫩購買了三連房單位。成交原畢因：房價可某以接受（賣老呢家的房鹿子，交跨首期）厲；當(dāng)天河折扣起拳到了逼守定作用??；今后賊的工作糧與生活鈔比較方卸便；客戶語錄獎：管他呢荷，反正是新自己住。剛需，同辨城生活實震踐者成交客戶拌深度訪談Cus眾tom喇er陳阿姨：年齡：60歲禁左右；基本情況釘：上海人，糠現(xiàn)在和女科兒住在一烤起，喜歡復(fù)安式單位。清水賽樣板房悄開放時費到現(xiàn)場辦了卡，佩當(dāng)天帶4找歲大外孫茫女一起過房誠來；原本打算緞退卡，最女終因喜歡除復(fù)式而成糟交。去年曾看冊過聽濤雅哄苑，但由口于聽說濤汽雅苑復(fù)式單尖位上層稍層高太報低而沒粗有購買；購買單位信：海立方，換49改8穗2平米單例位；目前居肝住狀況極：與女兒采住在一抬起（羅芬湖）；工作狀匆況：退休、有傍高額退休站金；置業(yè)用厚途：度假；購房理賭由：喜歡復(fù)式蕩，價錢不退高，當(dāng)天又獲有最大優(yōu)由惠，給女叉兒電話后左女兒支持曉購買；客戶語錄枕：我是被他幣們硬拉過爪來的，本怪來是要退稍卡的，后觀來女兒支輸持買，就孫買了。就是喜局歡復(fù)式的截，這輩子鏡就想買個斤復(fù)式的住鴨一下；房啟子價錢不盤高，自己刮層次比較擁高，有很乒高的退休建金，這點幻玉錢不算啥研。每年偶研爾來住上綱一個月，污半個月，意18層還那可以看海丑；養(yǎng)老度假敵型客戶、須感性成交客縫戶深度縫訪談Cust覺omer王先生愿及其老畜婆：購買單位麻：海立方腸49改購82平霧米單位年齡：王先生2貌6歲；基本情慎況：江西人，量當(dāng)天與老裂婆一起坐擠陽光時代的緣瑞看樓車看陽光時下代，后來看楚到這邊吹有開盤活鉆動，就順道過厚來看看；居住狀編況：東門中自購6貫0多平禍米兩房春單位；工作狀泉況：先生做電子類業(yè)務(wù)，女士做貿(mào)易；購房用途響：投資：成交原繞因：看到對面華南建材革市場，相信以響后發(fā)展起稅來租房需播求比較大榜，項目有六很大的升值空裳間，相信溉既然那短么多發(fā)展商都派在這里開紗發(fā)房地產(chǎn)，這里桐將來一樹定會發(fā)怪展起來碑的；客戶語邪錄：（男）前兩年肯定是租不出去的，但是將來一定會升值的；（女帥）之前炒股被丈套過，但堤是房子就算游再怎么貶魔值，至少嫌還是一套臘房子，大不妻了先不姥賣；缺乏投資艷經(jīng)驗成交客魂戶深度剝訪談Cus品tom洲er艾女士：年齡：40歲左捷右；置業(yè)用途貢：投資、征度假；區(qū)域來軟源：南山；工作狀壘況：正式職業(yè)笛為南山某公酒店做酒店銷個售，由烘于經(jīng)常蹤蝶接觸老跨外，兼諒職為老外介貝紹一些鏈大陸的事電子產(chǎn)姓品或土乓特產(chǎn)；置業(yè)狀況聾：已有數(shù)套足房，喜歡幸淘便宜的迎房子，例如沙煉井的集資北房等；購房理由需：認(rèn)為與周邊項目相比有傘升值空擦間；客戶語錄老：中午看穗了新際征首座，播樣板房萄賣66漆00元倒/平米劈燕的裝修股，周邊項目勵都賣40俗00多，這里尿300采0多一剝定有升仆值空間另；我就丙想，總價不高，才2迎0來萬著，漲個先2萬、悼3萬的遣就轉(zhuǎn)手餅，真不行就放頂在這里度雕假唄；本來沒下定決浮心買，原來設(shè)接待我的鍵那個銷售遙員看搞不定勁我，找了一司個小靚仔往，很能講，又是沿寒海高速，往又是大亞權(quán)灣未來發(fā)甩展什么的沈，就下了料定了；其他：該客戶也劍擔(dān)心周邊追的開發(fā)量外過大，卻峰沒有什么測人居住，等待升值似的時間會患比較長。感性成交客戶總深度訪談Cust靈omer萬先生陷：年齡：38歲；基本情況慢：江西人喘，短線投活資客，認(rèn)為錢只有廁流動才鼠能升值聯(lián)，在深暈圳已投知資多套左房產(chǎn)，育關(guān)注政拍策對市就場的影舟響；購買單位滴：多次到惠慈陽-大亞塊灣看房，牧因擔(dān)心區(qū)境域發(fā)展，爐遲遲未出例手；目前居接住狀況綱：坂田；工作狀想況：華強北雕做電子貞生意；置業(yè)用途按：度假、投武資；未購房神理由：認(rèn)為周邊項擊目太多貓，從業(yè)讓人員太棄少，購?fù)练亢鬅o薪法隨時圾出手，苦影響其斧資金周蹄轉(zhuǎn)和升交值；客戶語錄午：如果是這捏么便宜的想房子在海邊還積不錯，到時狂候可以冠度假，蜂德洲城棒距離海冰邊太遠(yuǎn)紀(jì)，度假孩的話不炭方便，牢投資的杏話回報鍵太慢而市且不一塊定有保淺障。投資大亞殿灣的流動辯性弱和自知用（度假紡）功能弱究是導(dǎo)致此貴類客戶流激失的主要千原因。未成交怪客戶訪頭談Cus盟tom骨er陳先生脊：年齡：56歲牌；置業(yè)用赴途：自住、欺投資；基本情醫(yī)況：江蘇人，自己在配福建泉州亮與朋友合伙葛做布匹生層意，兒子在掃深圳一俘客戶公司罵做服裝姜生意，自己不膛經(jīng)常來深孔圳。家里在付虎門有鈴兩套房，準(zhǔn)備賣舌掉，在深圳置業(yè)昌，收到派傳單說騰大亞灣忘距離深令圳30分鐘，價格也便經(jīng)宜，就去閥看看；目前居道住狀況唉：老婆與蠶兒子住鄉(xiāng)豐在京基刮百納朋目友家里供，自己專過來深螺圳時與隔老婆兒捎子住在危一起；未購房甩理由：8：30他從世界之望窗上車，扇由于看樓洪車?yán)@到到象坂田、布姻吉等地接繭客戶，到條項目現(xiàn)場襖時已經(jīng)是賞接近12妥：30，感覺路太貴遠(yuǎn)；客戶語魔錄：房子是不帽錯，社區(qū)蘭也挺好，上就是住起快來不方便莫；周邊也閥沒有人，茫升值一定拼很慢?？赏诰蚣牡奈磥淼耩B(yǎng)老型撈客戶未成交腦客戶訪匪談Cus肢tom竹er客戶特征氣：整體層次祝不高，屬市于富裕階層曉而非有錢勺人；年齡以中青年訴居多，成交幻玉客戶性委別以女性居多，現(xiàn)從義事行業(yè)廣泛；心理特征啞方面感性大褲于理性；區(qū)域認(rèn)谷識：多數(shù)客覺戶對區(qū)嗓域的認(rèn)憑識停留蟲在大亞質(zhì)灣派單俗人員的狼宣傳上縫，依賴盞于現(xiàn)場父銷售員負(fù)的講解噸和看房糞途中對肆周邊工須廠、待狀開發(fā)土鏟地的粗附淺了解之，整體不然清晰；成交客扭戶在深直莞惠一騎體化、竊沿海高燭速通車尤等政策趨配套利斃好信息遞的刺激尼下相信區(qū)域釀未來的發(fā)歐展前景光顧明；投資客突成交分曠析：區(qū)域房征價與深猜圳房價的洼宋地效應(yīng)；區(qū)域產(chǎn)業(yè)桃發(fā)展使得栽投資客對蕉區(qū)域未來柏的發(fā)展空彩間充滿想混象；自用客沖戶成交擦分析：經(jīng)濟實力銹較弱，房價洼地掙效應(yīng)，對兩計地的距緊離和公脅共交通狠的要求停較高；深莞惠桌一體化、深惠發(fā)一卡通渾、一單里通等工碗作的落綱實促進鈴了這部養(yǎng)分客戶捎的成交司；客戶特答征總結(jié)Cus魯tom槐er客戶以45歲以下的躍中青年為萬主要年齡妥構(gòu)成，45歲以上筍的（未左來養(yǎng)老撇度假型牲）客戶桃為輔助頁客戶；客戶的收悉入狀況：50%左右的客電戶有車，癢價位在15萬左右刊；在深懸圳有房底居住，編月收入確穩(wěn)定，乎手頭上軋有8-12萬左右的羅閑余資金君，付首期懶繳稅費后鼓月收入可離穩(wěn)定支付儉月供款；由于本地箏客戶僅占偏5%左右驅(qū)，屬于偶羞得型客戶恰，因此本夾次定位不鳥做細(xì)分目標(biāo)客戶研解析Cus祖tom挽er客戶從事宅行業(yè)廣泛頓，主要是脊生產(chǎn)類企術(shù)業(yè)基層管渠理人員、茫貿(mào)易、物販流、酒店吳、服裝類蓬企業(yè)白領(lǐng)滿、小生意屢人士以及璃離退休型候的養(yǎng)老客彩戶；頻繁出現(xiàn)州在深圳房裕地產(chǎn)投資您市場的金融、緩保險、槍證券類竄專業(yè)從浪業(yè)人員不作為本側(cè)項目的目姨標(biāo)客戶群斗體。目標(biāo)客戶估解析Cus畝tom粗er深圳客戶邪主要來源諒于羅湖、西福田、龍雞崗、南山顫四個區(qū)域悠，隨著南放坪快速（減快速干線善無過路費磚）未來的繁建設(shè)開通括，坪山新殊區(qū)大工業(yè)軟區(qū)是本項湊目挖掘自太住客戶的求主要區(qū)域紅；目標(biāo)客搖戶解析Cus曬tom哨er本項目置死業(yè)客戶的騎心態(tài)模擬券：通貨膨鼠脹嚴(yán)重仍，投資生房產(chǎn)可邀以保值艷增值；深莞惠一鏡體化，交勉通等配套藍(lán)改善為深尊惠同城生械活提供了土可能性；12家世界500強企業(yè)歷、石化技新城、飾汽車產(chǎn)蹄業(yè)城等按巨大的俗產(chǎn)業(yè)規(guī)字劃，投鴨資大亞斥灣未來噸升值有五保障；大片待狀開發(fā)空制地，區(qū)塊域未來斑突破性鐘發(fā)展的錯后勁十句足；買房就買案中心區(qū)，CBD中心區(qū)規(guī)糊劃配套成掠熟，未來弄繁華，確果保投資實是現(xiàn)保值增站值；目標(biāo)客戶蜂定位項目目耍標(biāo)客戶誤為深圳們地區(qū)非城理性、秋非成熟尺投資客代戶和度防假養(yǎng)老陪客戶Cus鉛tom靜er目標(biāo)客戶保定位Cust虛omer3價值價值=匙價格，我們的誓價值在歇哪里？。項目價站值體系不分析——十大跡價值點構(gòu)慢筑花郡價各值體系>>城塊市發(fā)展價是值>>中戰(zhàn)心區(qū)價值>>世擔(dān)界級港區(qū)瞎價值>>笛交通價晃值>>景滿觀價值>>暫規(guī)劃價皆值>>訂產(chǎn)品價腦值Valu騰esy腔stem>>世塞界級石化掏產(chǎn)業(yè)區(qū)價丹值>>品膚牌價值>>物辛管價值宏觀價值中觀價值微觀價值價值體騙系荷蘭鹿特窩丹新加坡歇裕廊美國休眉斯敦中國大亞福灣宏觀價值·城市發(fā)須展參考項目價酬值體系丟分析Val壘ue窗sys曠tem宏觀價送值·城市發(fā)確展參考馳·荷蘭腫鹿特丹鹿特丹(番Rott拼erda鐘m)位于坡荷蘭西南帆部萊茵河房誠口地區(qū)，嗽距北海2宮8公里，是世界最昆大的港口亮和荷蘭第好二大城市。鹿特丹洽逐漸發(fā)路展成為足世界第更一大港，它的最丘高吞吐量攻曾達(dá)3.寸1億噸(炊73年)顆，91年拋達(dá)2.9淹億噸，連邁續(xù)29年池名列世界貨前茅。鹿奏特丹港港忍區(qū)面積約搶100平洽方公里，膠碼頭岸線盼長約38詢公里，擁冤有世界最剛大的集裝朵箱碼頭，李全年進港要停泊的遠(yuǎn)猛洋輪達(dá)3逆萬多艘。鹿特丹化趴工園有歐洲最大減的煉油基決地和世界蹲第三大煉匪油中心，she杰ll（棋殼牌）屑、BP完、ES亭SO、躲海灣石宏油等世界跨縣國石油壟戀斷公司在片此建煉油籍基地夜景鹿特丹港項目價值癢體系分析Valu放esy勉stem宏觀價鎖值·城瞞市發(fā)展宿參考·洽美國休備斯敦項目價值乞體系分析Val孔ue叔sys此tem美國第串四大城婚市1993怠年，休斯綠敦港成為牲全美總吞污吐量第二逝大港。1盟994年演則成為第長一大進口煉港和第四頑大出口港覆，是世界第七緣瑞大港。休斯敦是美國能堅源和石候化工業(yè)篩中心。這一框地區(qū)集捷中了5丘000圾多家與虎能源相疤關(guān)的公姿司全球5控00強只企業(yè)中拘有22滴家總部壟在該市，全美油野氣上市公繞司前20勉0強中，濫有45家醒總部設(shè)在沒這里。該挖地區(qū)初級擦石化產(chǎn)品公生產(chǎn)能力恢占全國的靈45%。殘全美26恐%的乙烯銳和66%協(xié)的環(huán)氧樹貴脂都產(chǎn)自裝這一地區(qū)糟。宏觀價憲值·城壤市發(fā)展賀參考·舉新加敏坡裕廊裕廊化逮工裕廊飛禽乳公園位于新價加坡島噴西南濱降海區(qū)域屋，面積捉60平膨方公里紀(jì)此地區(qū)掀原本為牌荒蕪之研地，大內(nèi)部分地睬貌是沼閱澤和丘拒陵，但怒是具有蹲建設(shè)現(xiàn)等代化工券業(yè)區(qū)的廁良好自至然地理葬條件。水深1欲2米的優(yōu)良天然趟深水港臨近新圖加坡至話馬來西倍亞的鐵渴路和公撒路主干摧線新加坡裕炭廊石化工暮業(yè)基地占噸地面積約陶40平方紀(jì)公里，裕幣廊島擁有得天獨摔厚的海叉運條件,造就蔥了新加坡村石化工罩業(yè)在亞侵洲甚至貨世界不華可替代粒的地位。項目價值陵體系分析Val路ue象sys旨tem項目價值句體系分析Valu躬esy紅stem城市發(fā)疲展參考狼啟示：休斯敦、仰裕廊、鹿報特丹均有潔2個共同嶺特點：海運優(yōu)勢冠明顯，世污界級深海濟港口石化產(chǎn)業(yè)揚發(fā)達(dá)營銷推猜廣中需嫩進行深鮮化這三獻個城市覽的特征賠。*宏觀·城市發(fā)屬展價值偶*項目價值石體系分析關(guān)鍵詞指：23.湊6KM榜2國家級鴨經(jīng)濟技累術(shù)開發(fā)假區(qū)毗鄰深港，西接累深圳，犬距香港暮陸路6寒0公里別，海路峽47公黃里國家一類天然惹深海港口，李嘉誠均投資12家桐世界5洗00強胳匯集，全球資饅本的世界豪級產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展中委與在大深圳圈內(nèi)無縫鏈接州城市Val繁ue傭sys煤tem項目價被值體系嫩分析Val欣ue憐sys嶼tem*宏觀·世界級石哄化產(chǎn)業(yè)區(qū)麻價值*石化產(chǎn)業(yè)園與荷蘭鹿朽特丹、新設(shè)加坡裕廊舊相媲美的腔世界級石遲油化工基李地，201稿2年產(chǎn)狀值將會法達(dá)到3候000漏億，成為世闊界先進水誼平的特大癥型濱海石統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)基溉地。比亞迪大亞灣涂石化區(qū)疊將由現(xiàn)裝在的2解7.8駛平方公當(dāng)里擴展授至65平方替公里。在今后居5年中，沫整個園區(qū)處將形成2繭200萬謎噸煉油和假220萬資噸乙烯的崇產(chǎn)能規(guī)模吩，這些都姻標(biāo)志著大亞灣已經(jīng)兇邁入向世槽界級石化假基地發(fā)展?jié)傻能壍?。Val素ue勉sys蛾tem項目價值歌體系分析*宏觀·世界級裕港區(qū)價駛值*李嘉誠叛與惠州港合作開裁發(fā)惠州糕港石化城嚷項目投概產(chǎn)的前克一天，其李嘉誠軋成功收碌購惠欠州港的究簽約日宵期（2泄006緞年3月蔽30日郵），在慎收購收安購惠州充港后的駛第5天義，在地欺處惠州御港（澳圣頭港灣刺處）拿稿下一琴塊近2酬0萬平鹽方米的襪商住用高地，規(guī)驗劃建別苦墅作為予港區(qū)居希住配套嫌?；葜菖筛劬嚯x紐奉澳頭鎮(zhèn)罪2.5宇公里。和記黃埔承在全世界煮２９個國牌家擁有４駁２個港口俱，遍布?xì)W臘洲、非洲潤、美洲、贊亞洲，是船全球最大拌的港口經(jīng)撒營企業(yè)之騎一?；葜蓠g引入和記北黃埔，可先以使惠州意物流與國閑際物流接浩軌，使惠州港茄變成惠州含市聯(lián)系外擔(dān)部世界的值物流接點欠。李嘉誠覺投資大塌亞灣項目價降值體系茅分析Valu臉esy蓄stem可以預(yù)臟判大亞掀灣城市獵未來發(fā)磚展方向議將會是南：就是類但似休斯待敦、裕蛛廊、鹿幕特丹這醬類世界燃級大都濾市，世界級濱斥海港口城鵲市世界級魄石化產(chǎn)暈業(yè)城市黃業(yè)斌：果以大石化頁帶動大港琴口，以大總港口服務(wù)碎大石化，譜實現(xiàn)我市析石化產(chǎn)業(yè)謠和港口物略流產(chǎn)業(yè)互虧相促進、柳協(xié)調(diào)發(fā)展誼，全力以蓬赴加快世憑界級石油槍化工產(chǎn)業(yè)算基地和惠江州港建設(shè)壁。201柳0年9月孔考察荷蘭杠鹿特丹項目價局值體系咸分析*中觀·中心區(qū)價天值*Valu島esy引stem大亞灣名中心C箏BD區(qū)噴域：臨垂近大亞短灣管委家會，往漲東為大帥亞灣東些區(qū)石化趣產(chǎn)業(yè)園泰區(qū)。紅樹林場濕地公檢園（已殖建成）虎頭山公跟園公園（齒在建）體育文化辯中心（已飲投入使用想）行政中心居（在建）總部經(jīng)際濟服務(wù)繞中心中央公園醫(yī)（在建）愚人碼燦頭2期輩（在建仿）項目所科處大亞襪灣中心赴區(qū)東、哨北部，表大亞灣每中心區(qū)臂未來規(guī)勉劃以行政、金訓(xùn)融、商務(wù)狠、居住為發(fā)展方向偷，是打造煎沿海城區(qū)帝，突出濱幻玉海特色的本核心區(qū)域證，也是完善希城市功絞能的重宣點地區(qū)。*中觀·交通價值洗*——2頃條高速公角路、1條重高速鐵路項目價值錄體系分析Val群ue寇sys大tem石化大身道深汕高速大亞灣大稀道深廈高窗鐵（在良建）進港路1、深汕懶高速淡水健出口—花贊郡（10開分鐘）2、沿?？ǜ咚侔念^帳出口—花熔郡（5分蜻鐘）3、深縱廈高鐵扔淡水南全站—花臂郡（5嬸分鐘）深圳—花筋郡（30飼-40分奶鐘）沿海高花速*中觀絡(luò)·交通價涉值*—抗—輕軌韻3號線項目價肯值體系扔分析Val陪ue摟sys練tem惠州輕軌覺3號線距認(rèn)離本項目窄地塊近，史步行3-患5分鐘內(nèi)壘，接駁深誤圳輕軌3碧號線延長承線和惠州貓輕軌1號板線。大亞灣堤規(guī)劃輕田軌站有數(shù)5個，跳每個間俯隔2.初12公非里。（臨規(guī)劃局奮）項目價值堤體系分析Val監(jiān)ue五sys貝tem從中觀預(yù)業(yè)判，大亞嘉灣區(qū)域及鮮項目所處補片區(qū)融入抓深圳趨勢償：大亞灣融到入深惠都帆市圈內(nèi)，鼻實現(xiàn)深惠戴同城；大亞灣都蛛市CBD弄中心區(qū)位讀，優(yōu)享城泄市配套，標(biāo)交通便利唐。紅樹林湖公園中央公矩園虎頭山公按園海景山景濕地項目價休值體系檢分析Val彼ue緣瑞sys不tem*微觀·景觀資源冰價值*往石化城污水處理舍廠項目價值粱體系分析Val秒ue踢sys盼tem*微觀·景觀資源養(yǎng)價值*南向：但山景+亦海景低層單位秘近海不看劃海，20洲F以上高籍層少量單潮位可看海誰景南面為港山，無海林木，冊規(guī)劃為穗住宅用披地東向：鉆石化城西南向佛：中央公園宜（步行1淘0分鐘）虎頭山公拋園（步行社15分鐘呢）紅樹林公磨園（步行袖15分鐘介）項目外推部主景煌觀資源聲面南向班山、海義，內(nèi)部骨中心園地林景觀達(dá)，景觀欣資源條背件一般葡。在推廣過妖程中可以略虛化。項目價值塌體系分析Val謝ue氧sys荷tem*微觀賽·規(guī)劃價圓值*價值點路：控制成趙本原則層高2水.8米架空園林遵；贈送面積幕多，中小折戶型，總厭價不高，績客戶承受役力好；現(xiàn)代時逗尚立面執(zhí)，工藝德保證日照、景饅觀、消防首科學(xué)設(shè)計11F洋錯房11F奮洋房34F高馬層會所公寓項目價猶值體系仙分析Val釣ue槳sys燭tem*微觀添·產(chǎn)品價卻值·戶型配賀比*產(chǎn)品類型戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)總面積套數(shù)比面積比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1帶入戶花園55671328884.268%8%1房帶入戶花園28-3034-3662721983.6135%20%高層2房2廳5667-6835224224.3220%21%2+1房帶入戶花園68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高層1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合計1781114323.74100%100%公寓面船積比占貝28%高層面畫積比占騙53.旦5%小高層溝面積比知占18捐.5%2011所年花郡重瓣點銷售對都象是公寓封產(chǎn)品。項目價道值體系具分析Val截ue禍sys抽tem*產(chǎn)品價藥值·戶型*精裝公示寓2+洗1產(chǎn)品透，G-績1\G欠-1′雖，67優(yōu)㎡帶10枝00元沿/平米乘精裝標(biāo)原準(zhǔn)（實蟲為50駁0元/土平，按動建筑面?zhèn)蚍e）67平米特可以改成晶小3房帶入戶野花園，塘贈送1熊/2鏤空花果架可以愛改為房扶間，全聞贈送客廳3恐.4米澤面寬，蒜通風(fēng)采攤光條件內(nèi)好1.8米蘆進深大陽圖臺贈送1屢/2凸窗全贈耀送全贈送贈送1拘/2贈送1/徒2凸窗全訊贈送項目價萄值體系壩分析Valu軟esy臨stem*產(chǎn)品價被值·戶型*精裝公寓努1+1產(chǎn)胖品，G-藥2/3、樸G-2′幫/3′恢，34硬-36㎡帶100侍0元/平杜米精裝標(biāo)叫準(zhǔn)（實為啊500元鋪/平，按碑建筑面積泡）帶轉(zhuǎn)角逮入戶花牌園，贈希送1/欺2面積凸窗全贈星送贈送1眉/2贈送1挖/2凸窗全和贈送凸窗全渠贈送項目價罰值體系柏分析Valu石esy小stem*產(chǎn)品頂價值·戶型*高層，A傘-1、肌C-4，抬97㎡2+2戶違型，可以它改為小4榨房帶入戶好花園，菊贈送1吹/2面億積2個合驕院，贈該送1/傳2面積凸窗全磨贈送客廳陽臺顫進深1.為8米、面曬寬5.3纏米南北通透仔，通風(fēng)采無光好帶生活陽盯臺、空調(diào)壺位合院贈送1架/2合院贈送1/怠2入戶花廳園贈送1勞/2陽臺贈送曉1/2凸窗全沖贈送凸窗全棚贈送贈送1北/2項目價員值體系視分析Valu極esy想stem*產(chǎn)品陽價值·戶型*高層，億A/B抹/C-床2，踐67-舟68㎡南向中陸心景觀呈園林戶腐型雙陽臺設(shè)興計客廳面寬掩3.5米如，景觀陽次臺進深1探.8米凸窗全匠贈送陽臺贈送1/懸2凸窗全贈澤送凸窗贈送贈送1/釘2項目價豬值體系漫分析*產(chǎn)品價著值·戶型*高層，沃A-3卵、B匯-1\美3、C揮-1，溉82-些88㎡2+1，南南北通透盟戶型帶入戶帝花園贈蘭送1/盟2面積合院贈雞送1/別2面積帶凸窗全阻贈送客廳大員陽臺連廟主臥室珠，面寬拴5.1牙米，進駁深1.傲8米陽臺贈送1/目2陽臺贈送1/奮2合院贈送1/湖2入戶花園贈送1/威2凸窗全孝贈送凸窗全贈完送Valu桂esy馳stem項目價明值體系箏分析*產(chǎn)品價伸值·戶型*Valu馬esy級stem小高層，遞主力戶型值面積89撐-90㎡1梯2群戶，南都北通透1F戶赤型贈送琴私家花悄園2+1戶伯型，合院秀贈送1/勒2面積帶凸窗全估贈送客廳面跌寬4米等，連1掃.8米桐進深大著陽臺，路通風(fēng)采倚光好帶生活陽設(shè)臺陽臺贈送1/緞2合院贈送1越/2陽臺贈送1似/2合院贈送1向/2陽臺贈送1/忘2陽臺贈送1/鹿2凸窗全贈支送v凸窗全贈奧送凸窗全贈涉送凸窗全吉贈送項目價型值體系授分析*產(chǎn)品價扁值·戶型*Val厭ue他sys孫tem小高層禿，戶型擠面積5園6-5饒9㎡1梯2贈戶，南器北通透1F戶堂型贈送榜私家花責(zé)園1+1戶溪型，合院房誠贈送1/眼2面積帶凸窗全紅贈送客廳面寬秤3.7米合院贈送1/站2凸窗全桂贈送陽臺贈送1/響2項目價樓值體系度分析*產(chǎn)品價坐值*戶型設(shè)烘計特點切小結(jié)：戶型面熔積適中生，控制與在10好0平米幕以內(nèi)，蠶公寓產(chǎn)袍品主要消以34酒-37斬平米帶都入戶花注園1房獄為主，磁高層主晌要以6遵8-8師0平米墳2+1蒙房為主政，小高凳層主要谷以89件-97裂平米2田+1房欲為主；戶型贈棟送較多柳，主要薦以合院光、入戶蒼花園、譽凸窗、太大陽臺聚的形式煮贈送，站增多戶疊型使用國面積，襪性價比葡增加注重景室觀資源矮的利用姨，以海鍛景、中陪心園林補景觀、莊山景為屆主導(dǎo)方東向進行狹排布Valu般esy序stem低總價戚、高贈宵送、高掩附加值螺、高性辣價比，市場尚競爭力鴉強。但甩是產(chǎn)品屈贈送價料值點不頌宜過分薦宣傳，勞考慮在按戶型圖飽等物料娘中體現(xiàn)庭和工作粒人員口限頭講述餅為主。項目價街值體系吩分析Val愧ue俊sys終tem*微觀·品牌價值跨*對于花樣活年的品牌錯分析，我貧們是從幾趟個層級進孟行分析的墓：第一層級：花樣年是慚中國領(lǐng)鑄先的物筍業(yè)開發(fā)省商及相漏關(guān)物業(yè)幟服務(wù)供扭應(yīng)商，等被中國姨房地產(chǎn)父TOP抽10研以究組評俘為中國掀房地產(chǎn)禮百強企霧業(yè)。目目前專注肢于上述壯各經(jīng)濟打區(qū)發(fā)展英房地產(chǎn)返業(yè)務(wù)?；幽瓴∮?0作09年倚11月抵25日冰成功登順陸香港峽聯(lián)合交蠟易所主爽板（股關(guān)份代號仇：17用77）蒼。第二層船級：花樣年已成功擴矮張至中國翻增長最快紡的其中四語個經(jīng)濟區(qū)免成渝經(jīng)濟圾區(qū)、珠江昏三角洲地耗區(qū)、長江恒三角洲地珠區(qū)及京津艇都市圈），在全國善市場市蛙場上樹唯立了極距高的品既牌知名并度與美侵譽度。第三層級昌：花樣年眠進入惠勝州的第右一個項哲目別樣見城已經(jīng)盈成為深許惠區(qū)域軋的熱點怨關(guān)注樓廚盤，花疊樣年品雞牌得到休認(rèn)可，花郡成尊為布局侄惠州的筆第二個訪項目，床其品牌叨戰(zhàn)略意拆義同樣革重要。相對區(qū)域挽其他競爭季項目，花續(xù)樣年品牌濾優(yōu)勢明顯慎，在項目滑啟動形象貿(mào)期重點突弟出宣傳，攤并貫穿項舊目始終。項目價哈值體系虹分析Val蕩ue帽sys尋tem*微觀沙·物管價簡值*彩生活店——花殊樣年物吼管國家一級啄物業(yè)管理僵資質(zhì)公司通漫過了I血SO9逼001澆，IS校O14票001管國際質(zhì)俗量標(biāo)準(zhǔn)偉體系認(rèn)剪證“彩生活判”品牌價尿值1.6訓(xùn)9億元。2007斥年起至今揀，“彩生普活”模式嚇著手全國涂布局，所稈管理服務(wù)員項目已擴蝕展至珠三得角、成都鹿、天津、輕上海、西藍(lán)安等地，鐮在管的項梳目超過2悠00個，豬管理面積洲超過20斬00萬平宏米。首創(chuàng)“位一站式蔑服務(wù)”全的客戶夕服務(wù)中卻心，為碼業(yè)主提球供24葬小時開貢放式服光務(wù)，成遲立增值企服務(wù)顧突問小組紋，將彩后生活服描務(wù)更加累深入和父細(xì)化。項目價絮值體系念分析Valu秋esy幅stem價值點梳躍理：1、大顏亞灣城院市潛力傅，未來坐發(fā)展類寸似鹿特丹予、休斯泊敦、裕同廊國際性益濱海城塵市；2、項目含地處大亞灣墻CBD胃區(qū)域，未來匆周邊生砍活休閑緩配套齊聚全；3、交捏通價值算，深惠融朵城；4、項目鑒有一定的山海景副觀；5、項杯目產(chǎn)品總價低柜，性價郊比高，以長猾遠(yuǎn)投資霞為主。6、花篇樣年是香港上笑市公司警，品牌優(yōu)勢明顯畝；7、花樣拌年彩生活帳物業(yè)管理抱，品牌物州管。需要在叼推廣中護進行提制煉深化克！4營銷我們的灑營銷定切位和戰(zhàn)揪略？。內(nèi)部條件優(yōu)勢（S）劣勢（W）城市：大亞灣未來發(fā)展前景；區(qū)位：大亞灣CBD區(qū)位；交通：臨城市主干道，高速路便達(dá)深圳景觀：南向山景、海景；產(chǎn)品：總價低，性價比高；品牌：花樣年品牌優(yōu)勢；物管：花樣年彩生活物業(yè)管理；規(guī)模：15萬平米體量，相對偏小噪音：緊臨石化大道，臨街面受噪音干擾；成熟度：周邊待開發(fā)，配套待完善，片區(qū)成熟度較弱位置：在開發(fā)項目中最東向，可達(dá)性最弱；污染：石化區(qū)排煙污染，南向隔山體有一污水處理廠其它：南向山體，15層以下通風(fēng)采光受遮擋；外部條件機會（O）威脅（T）政府招商引資與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；深莞惠一體化——大亞灣發(fā)展迎來新機遇；沿海高速開通拉近了深圳-大亞灣的交通距離品牌發(fā)展商云集，有機會做熱區(qū)域；中心區(qū)在建項目林立，未來生活配套日趨成熟區(qū)域作為外銷易受政策影響和區(qū)域外深圳市場的影響購房入戶暫停，一定程度減弱區(qū)域吸引力；未來品牌發(fā)展商云集、開發(fā)量大，競爭激烈；區(qū)域產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈；大亞灣政府執(zhí)行力較弱，配套設(shè)施建設(shè)速度緩慢，不利于項目營造生活氛圍；項目s閱wot待分析：營銷定區(qū)位Mark曾etin遭g營銷定赴位Mar御ket順ingCBD基中心區(qū)級位+高濾性價比堵產(chǎn)品+皆花樣年黨品牌xx核心曾價值點：輔助價值潔點：大亞灣城賴市未來發(fā)誕展前景山海景粒觀價值交通價爭值物業(yè)管理截價值相對同片哪區(qū)DAD銜A的草俯地、燦飄邦國際：競爭優(yōu)勢信：中心區(qū)位、產(chǎn)品言性價比擁、花樣挪年品牌競爭劣勢欄：內(nèi)部配算套、項膚目規(guī)模。核心競爭嬌優(yōu)勢不明崗顯，營銷歷價值凸現(xiàn)您！營銷戰(zhàn)刊略定位Mark胡etin臟gxx營段銷核心梯問題：1、壯300刮0批有迫效客戶緩總量，濁保證快跳速出貨2、營樂銷價值拜重估，龜費用考冠慮希望能陪夠得到鉗集團大涌力支持殺！營銷戰(zhàn)略葉定位Mar多ket暢ing營銷戰(zhàn)略景定位Mark冠etin林g花郡營銷索所面臨的罵實際問題擔(dān)：體量：相飼對偏小，普15萬平眨米不具備儉規(guī)模和么完善內(nèi)脾部配套革優(yōu)勢；地段：句CBD獵區(qū)域邊緣地帶萌，處于初辟步發(fā)展階閥段環(huán)境：淹目前幼周邊配掩套缺乏均，生活既、商業(yè)慰氣息尚貧未形成例；