廣東房地產(chǎn)大盤最佳策劃方案定位四大法則

xx高級(jí)策劃經(jīng)理xx領(lǐng)道·水榭——xx領(lǐng)導(dǎo)力法則的感悟什么叫最佳策劃項(xiàng)目？問(wèn)1，2003年始舉辦最佳策劃項(xiàng)目已有7年整品牌發(fā)展商抗鼎之作？市場(chǎng)影響力第一？年度銷冠？?jī)r(jià)格第一？實(shí)收應(yīng)收第一？NO！我們認(rèn)為，要有策劃之道春天是不是好盤？問(wèn)2水榭品牌發(fā)展商片區(qū)規(guī)模第一獨(dú)家代理全年三冠王應(yīng)收實(shí)收第一YES！是好盤，是大盤，但更是難度盤因?yàn)槲覀兇蟊P專家，所以我們更能洞察xx領(lǐng)袖大盤在特定背景下難點(diǎn)1大盤做號(hào)召力但區(qū)域不乏競(jìng)爭(zhēng)者，如何突圍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，壟斷片區(qū)50%的消化量大盤做影響力，做的就是區(qū)域市場(chǎng)信心2如何做到市場(chǎng)信心提振!如何賣好拼合戶型!如何價(jià)格越站越穩(wěn)!如何持續(xù)提升價(jià)格!但政策調(diào)控嚴(yán)厲，拼合戶型銷售遭遇“限購(gòu)”解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于能否整合并重構(gòu)核心價(jià)值，突出項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)解密春天——領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”品牌力法則競(jìng)爭(zhēng)力法則精神力法則領(lǐng)導(dǎo)力法則控制力法則春天觀點(diǎn)：營(yíng)銷已進(jìn)入消費(fèi)品牌年代,與賣點(diǎn)強(qiáng)銷說(shuō)BYE-BYE品牌力法則1還記得現(xiàn)代城·夢(mèng)想家園天悅龍庭空中廊院陽(yáng)光棕櫚園入戶花園不好意思，賣點(diǎn)訴求年代已經(jīng)過(guò)去！品牌營(yíng)銷新元年時(shí)代來(lái)臨！說(shuō)一則小故事：在天麓，曾與客戶A老板（開X7，用萬(wàn)寶龍，穿騷包的GUCCI，買紅樹西岸、天麓）對(duì)話問(wèn)：您一直是實(shí)業(yè)家，之前從事豬肉經(jīng)營(yíng)事業(yè)，為何熱衷奢侈品答：標(biāo)簽，做實(shí)業(yè)也要和客人合作，如何使客人放心，標(biāo)簽給予對(duì)方信心關(guān)鍵詞：品牌、標(biāo)簽、身份使用價(jià)值一樣社會(huì)認(rèn)同價(jià)值不一樣奔馳夏利正如：LV不是皮的，漆皮包包都價(jià)值萬(wàn)元品牌消費(fèi)年代已到來(lái)啟示：Unitofmeasure如何利用水榭品牌力，如何在眾多地產(chǎn)明星中脫穎而出？萬(wàn)科中海金地星河卓越水榭水榭相對(duì)萬(wàn)科、中海、金地等全國(guó)上市公司而言，品牌相對(duì)弱小但范圍割裂：把品牌按領(lǐng)域緯度細(xì)分（品牌：豪宅品牌、中產(chǎn)品牌、大眾品牌等）品牌割裂法則水榭豪宅專家水榭系項(xiàng)目入市期，成功用豪宅品牌力翹動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力法則2春天觀煙點(diǎn)：營(yíng)畏銷進(jìn)入私“搶片肥區(qū)、搶踩版塊”算年代福田羅湖龍坂南山龍崗惠州布吉觀瀾西鄉(xiāng)羅湖&褲福田C傘BD=般香饃饃的，人人優(yōu)想咬一依口怎樣精魚準(zhǔn)抓住評(píng)有效客讀群？xx要微干的事?tīng)I(yíng)銷費(fèi)或用僅1心000拖萬(wàn)，實(shí)體現(xiàn)別人胡300歇0萬(wàn)效稻果！核心點(diǎn)蜜：精準(zhǔn)索鎖定目蟻標(biāo)客群鋒！年收入4貌倍購(gòu)買力頃的客群分諸析模型20萬(wàn)以下20-50萬(wàn)50-100萬(wàn)100-200萬(wàn)大于200萬(wàn)年收入金字塔分布4倍購(gòu)買贈(zèng)力對(duì)應(yīng)物扔業(yè)1000企萬(wàn)以上：暫水榭山、肅天簏、觀憂瀾大宅600萬(wàn)核左右：后況海灣、紅歇樹灣、華右僑城300惰萬(wàn)左右抓：空白醋市場(chǎng)100屠萬(wàn)左右宵：龍崗奏、布吉葡、原二醋拓50萬(wàn)左箭右：惠州封、東莞鎖定這獎(jiǎng)群年收臂入50拋-10墾0萬(wàn)，物總價(jià)3冶00萬(wàn)帝目標(biāo)客蔥群

輸大理并排結(jié)列特點(diǎn)兔123珍45定義客最群——祖心中有攤春天的娃人根據(jù)客椅群特性株進(jìn)行針對(duì)對(duì)性出司牌精神力法則3春天觀點(diǎn)可：大盤運(yùn)駛營(yíng)的策略舉，必須洞莖見(jiàn)人性之挨根本，做吊生活精神乏之號(hào)召。分享L若V旅行粒哲學(xué)的禮小短片傳遞信減息旅行的意號(hào)義，就是換探索人生穿的意義我，就驚是旅行啟示1、精童神力不裕一定要折很高深普，但一昨定與心榜靠得很顯近。以人為本叫的精神力積，簡(jiǎn)單明進(jìn)了，印象猜深刻、親澆切、傳遞聞，直擊人成心2、競(jìng)煙爭(zhēng)訴求席產(chǎn)品為祥下，精匠神力為兆上！地產(chǎn)一假項(xiàng)目小虜短片《勵(lì)何為幸癢福wo友nde描rfu母l巡壽lif接e》傳遞幸福，怖就在心溪里xx觀患點(diǎn)營(yíng)銷本漏源做“行人性精捐神根本喘”營(yíng)銷是謹(jǐn)引領(lǐng)需蹤蝶求，而學(xué)非貼現(xiàn)更需求精神后海精怨神是國(guó)辭際化，粘龍坂精暖神就是脂新希望步、新未括來(lái)，C蠻BD精鹿神領(lǐng)地咽，更是班一種新濱生活可魂能xx要止做的是我就是孕區(qū)域精及神我就是輔片區(qū)信千心我就是深粗圳未來(lái)精碗神主廣告語(yǔ)中國(guó)人唯“未來(lái)剖會(huì)更好瞞”“明五天會(huì)更溉好”的去美好祝檢愿，鎖蓋定精神問(wèn)力“未宅來(lái)”“有春天勝有未來(lái)”旁兩重含義1、片氣區(qū)現(xiàn)狀慶暫不完趣善，但媽未來(lái)是善積極的桐、有未稅來(lái)的2、對(duì)應(yīng)米置業(yè)者，碌也許現(xiàn)在淡不是一方利巨頭，但水未來(lái)一定誤是更好的抓住精神連力“春天=胖未來(lái)”龍坂物業(yè)霧賣出福田色價(jià)10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月線上廣告坐，堅(jiān)持宣開傳“春天者”和“未急來(lái)”價(jià)值同時(shí)，符高鐵2候011詢即將開呆通，關(guān)犧于高鐵孔表現(xiàn)的街精神力瘋?cè)绾螌?shí)聯(lián)現(xiàn)？單個(gè)戶粒外影響炮力——項(xiàng)目組整俘理小短片警：高鐵精未神力——還與世界在獵一起載體：微兩電影、小含短片等新目渠道引領(lǐng)力法則4春天觀擇點(diǎn)：領(lǐng)踏導(dǎo)即為濱引領(lǐng)、暗帶領(lǐng)1、萬(wàn)瓦科——辮密集型另可復(fù)制貫低成本利活動(dòng)如何引領(lǐng)煮，首先洞骨察一線明蝕星們起勢(shì)脈營(yíng)銷動(dòng)作2、星河撕——出大蘋招，打明石星牌、用趕大腕3、卓越腦——“奢師侈營(yíng)銷”瘡送鉆石、品送包包、她送旅游水榭如何種出招？營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)腸有限，無(wú)朽大招經(jīng)費(fèi)盤點(diǎn)2戴010世年地產(chǎn)文營(yíng)銷關(guān)借鍵詞，微皆屬x歇x開創(chuàng)地產(chǎn)音貞樂(lè)季一口價(jià)送車位4D沙盤新中心有未來(lái)讓歷史告氏訴未來(lái)控制力法則5春天觀點(diǎn)綱：我們需縱要的是“濾降龍18浮掌”和“輝獨(dú)孤九劍資”，不要倦“降龍3洗6掌”和理“獨(dú)孤十劫劍”！xx2叢010脅年是游接走在政魯策刀尖罩上的項(xiàng)秀目，2辣011覽年政策作即將更危加嚴(yán)控壟，我們鋸要更成機(jī)熟掌控1推售控工制：Q襖A法則控制力線上大把遼錢砸外部環(huán)境薄與xx一致入市為政誓策消化后欺最佳時(shí)機(jī)經(jīng)驗(yàn)主義承推售：分百區(qū)——分我棟——分戚腿看一個(gè)案郵例：*聯(lián)右操作熱點(diǎn)舅項(xiàng)目——咸中央原著1、把好賣耽得都買嘆了，不反好賣得富留下了中原首蝦創(chuàng)分腿餅?zāi)Ｊ?，煙×?lián)“胸東施效威顰”后駁的成績(jī)2、便宜的都劈燕買了，貴廈的得留下扣了有必要升漠級(jí)“分腿仁推售”至靜QA推售所法則第一步懲：找核他心問(wèn)題毒（Q）希望通羊過(guò)推售哄解決的北難點(diǎn)是袖啥第二步：打解決問(wèn)題竿（A）針對(duì)難扁點(diǎn)問(wèn)題羽，以小廢搭大，椅大小統(tǒng)釘吃案例：x想x完美推劉售曲線A：解決針?lè)绞剑骸爸洞?小”腿分腿加推廁，以88描平小戶型自帶人氣促墳進(jìn)大戶型證客戶成交Q：推售伏前難點(diǎn)：鵝140平暫拼合戶型1401401401201201208989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套1401605月22日推出403套單位12089160140891208月29日推出93套9月11日推出93套2定價(jià)控制刊：五緯定圓價(jià)法則傳統(tǒng)定價(jià)明方法從市場(chǎng)的角度出發(fā)，能為市場(chǎng)接受；但未引入“目標(biāo)”“客戶”兩者因素，因此尚不完善競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)客戶競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)值成本競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法客戶的意志難以把握。顧客價(jià)值價(jià)格成本產(chǎn)品客戶導(dǎo)向定價(jià)法成本難以確定；缺乏市場(chǎng)比較性。產(chǎn)品成本價(jià)格價(jià)值顧客成本加成定價(jià)法特點(diǎn)流程方法中原常用削定價(jià)方法莖—“四維闊定價(jià)法”中原建議準(zhǔn)客戶指導(dǎo)營(yíng)銷目標(biāo)指導(dǎo)市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)市場(chǎng)走勢(shì)指導(dǎo)春天首艙創(chuàng)：五萬(wàn)緯定價(jià)烤法——慕5方面躍思考緯匯度年度回款駝?dòng)?jì)劃54321客戶盤點(diǎn)譜及拓展競(jìng)爭(zhēng)盤希點(diǎn)價(jià)格目撒標(biāo)參考政策分析均價(jià)制定定價(jià)策略靜態(tài)比較法市場(chǎng)背景市場(chǎng)表耗現(xiàn)分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)償分析二手樓拔價(jià)位分監(jiān)析客戶分借析政策分析銷售速隊(duì)度自身茫需要潛在供應(yīng)報(bào)價(jià)區(qū)間遞價(jià)年度資金戒回款計(jì)劃客戶梳松理小結(jié)：領(lǐng)慢導(dǎo)力“魚喝體系”餐成功引爆畢，成就標(biāo)例桿大盤、服領(lǐng)袖大盤品牌力法陵則競(jìng)爭(zhēng)力法金則精神力法嚷則領(lǐng)導(dǎo)力怠法則控制力剝法則領(lǐng)導(dǎo)力哨法則“司魚體系剖”助捉力

—坑—20贊10年粱獲獎(jiǎng)無(wú)翼數(shù)一季度銷輸冠上半年銷為冠2010圓年度銷冠13年深盟圳中原，叔第一次同南時(shí)榮獲銷迎售套數(shù)、章銷售面積款、銷售金器額三冠王營(yíng)的代理項(xiàng)亮目更是代表親深圳，走熟出深圳項(xiàng)筋目！全國(guó)洲來(lái)深客戶察必看項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者允指數(shù)—燒—全線已代替中喚信紅樹象灣、公飯園大地疤，成為傳市場(chǎng)新暈領(lǐng)導(dǎo)者150宏00批輝蓄客到籌訪33億裁元銷售次總額100紀(jì)萬(wàn)人市偷場(chǎng)關(guān)注婚度實(shí)現(xiàn)深圳撤首個(gè)個(gè)盤釣占比全市秧總成交5欠%的項(xiàng)目趨，成為市匪場(chǎng)絕對(duì)風(fēng)田向標(biāo)當(dāng)全市的和供應(yīng)量及緩成交量逐那年下降時(shí)坦，而xx引2010混年消化量拿為15萬(wàn)屆㎡，占總鑒消化量3邁00萬(wàn)的救5%，名店副其實(shí)的外成為深圳蹦市場(chǎng)信心處風(fēng)向標(biāo)！單位：大萬(wàn)平米單位：元六/㎡許愿20滔11，x怎x做得更當(dāng)好，目標(biāo)僵50億更好的秧代表深搞圳項(xiàng)目毅標(biāo)桿，律叫板京碑滬港澳冶臺(tái)！地方品恥牌叫板樓全國(guó)品物牌北京20喇10年