深圳某置業(yè)公司豪宅產(chǎn)品配置

【前言】關(guān)鍵詞：豪宅、標(biāo)準(zhǔn)配置、彌補(bǔ)劣勢配置、提升附加值配置出發(fā)點(diǎn)：通過對深圳及國內(nèi)豪宅產(chǎn)品的配置現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行大量的研究分析，總結(jié)其共性和差異性，并以此對***項(xiàng)目的配置的設(shè)置及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提供有力的借鑒【內(nèi)容】第一章：何謂豪宅？豪宅定義、分類、特點(diǎn)、客戶基本價(jià)值取向第二章：豪宅產(chǎn)品的配置豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置豪宅產(chǎn)品彌補(bǔ)自身劣勢的配置借鑒豪宅產(chǎn)品提升自身附加值的配置借鑒第一章：何謂豪宅？豪宅定義豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。豪宅認(rèn)識(shí)誤區(qū)別墅

=

豪宅

大面積

=

豪宅

高層

=

豪宅

豪宅特點(diǎn)一、稀缺資源真正的豪宅是基于對某種不可復(fù)制稀缺資源的擁有，并用知識(shí)和智慧對這種資源作完美的闡釋和表現(xiàn)。這種資源可以是自然資源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等資源，如圣莫里斯、觀瀾高爾夫等可以是一種不可替代的人文資源，如長城腳下的公社等也可以是二者的結(jié)合，比如杭州西湖周圍的別墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅豪宅特點(diǎn)二、隱性價(jià)值真正的豪宅不以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為目的，而是通過和諧，個(gè)性和創(chuàng)新等要素從隱性的角度構(gòu)造產(chǎn)品的精神內(nèi)核和價(jià)值。當(dāng)有形的產(chǎn)品材料和精神價(jià)值、產(chǎn)品形象和品牌融為一體，我把它稱作整體感。凝煉二十一世紀(jì)國際化生活版圖真正的豪宅需要在財(cái)富、審美意趣和個(gè)性表達(dá)上同樣處于高水準(zhǔn)的人群加入。正如真正的優(yōu)雅是個(gè)性的表達(dá)，而迥然不同于擺闊和賣弄一樣，真正的豪宅也不同于對事物的統(tǒng)治，而是一種體驗(yàn)。三、客戶考驗(yàn)審美水準(zhǔn)真正的豪宅可以有些超出常規(guī)，但卻并非通過簡單地占有就得到滿足，更是與平庸的事物格格不入。其次，豪宅更強(qiáng)調(diào)“宅”的概念，即豪宅應(yīng)該是精神的棲息地、生活的港灣，它提供給主人一種奢侈而自由的生活方式。豪宅特點(diǎn)豪宅不是一次性產(chǎn)品，而是體現(xiàn)著增大使用價(jià)值和可修復(fù)的理念。消耗、甚至破壞，是已經(jīng)被時(shí)代拋棄的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保護(hù)和改善的可能性。豪宅的產(chǎn)品僅僅是物質(zhì)上的準(zhǔn)備，而服務(wù)才真正體現(xiàn)了奢華生活的內(nèi)涵。豪宅產(chǎn)品不僅需要在技術(shù)上超過他人，也有必要提供與產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格匹配的服務(wù)。而面對豪宅產(chǎn)品個(gè)性化的客戶，更要求高度吻合其個(gè)性化需要的服務(wù)和產(chǎn)品。四、服務(wù)詮釋高尚生活豪宅特點(diǎn)豪宅分類地段比價(jià)資源容積率IIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI與城市中心的位置關(guān)系與區(qū)域市場主流產(chǎn)品比價(jià)項(xiàng)目自身的容積率產(chǎn)品對山、林、湖、海的擁有度十七英里、觀瀾高爾夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信紅樹灣、熙園遠(yuǎn)郊豪宅近郊豪宅城市豪宅豪宅分類第一類：城市豪宅（受資源、容積率的影響，檔次差別較大）1、擁有一定的自然資源，如紅樹灣、香蜜湖、銀湖。2、距離城市中心最近，擁有完善的交通、生活、休閑配套。3、產(chǎn)品容積率相對高，建筑形態(tài)一般以高層為主，多層、TH、獨(dú)棟別墅相對較少。4、相對主流產(chǎn)品擁有很高的溢價(jià)，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第二類：近郊豪宅（經(jīng)濟(jì)型豪宅）1、擁有較豐富的自然資源，如銀湖山等2、距離城市中心較近，約10-20KM，享有一定的市政配套3、產(chǎn)品容積率相對較高，產(chǎn)品鏈豐富。4、相對主流產(chǎn)品擁有較高的溢價(jià)，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第三類：遠(yuǎn)郊豪宅（頂級(jí)豪宅）

1、擁有豐富的自然資源，如山、海、湖、林等2、距離城市中心遠(yuǎn)，市政配套等嚴(yán)重缺乏3、產(chǎn)品容積率低，基本以TH、疊院、獨(dú)棟別墅為主4、相對主流產(chǎn)品擁有極高的溢價(jià)，多作為第二居所豪宅客戶的基本的價(jià)值取向環(huán)境風(fēng)水價(jià)值取向安全服務(wù)尊榮生活私密基本價(jià)值取向第二章：豪宅的產(chǎn)品配置北地塊南地塊***項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)位：梅林關(guān)片區(qū)，距離福田中心區(qū)7KM北地塊占地：11.3萬㎡容積率：2.0北地塊建面：22.6萬㎡資源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏***項(xiàng)目發(fā)展方向：景觀資源+產(chǎn)品型豪宅（經(jīng)濟(jì)型豪宅）豪宅項(xiàng)目配置研究說明研究對象：研究方向：經(jīng)濟(jì)型豪宅標(biāo)準(zhǔn)配置彌補(bǔ)劣勢配置提升附加值配置選取樣本：圣莫麗斯、星河丹堤、萬科第五園、振業(yè)城參考樣本：香港及內(nèi)地豪宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品配置借鑒樣本一、圣莫麗斯[項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)]寶安區(qū)二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi),塘朗山旁(龍華街道玉龍路西側(cè))華來利實(shí)業(yè)占地面積：276164.72建筑面積：331398容積率：1.2TOWNHOUSE和疊拼洋房[整體配套]雙會(huì)所、中餐、水療、高爾夫球練習(xí)場、商業(yè)步行街、幼兒園、社區(qū)康復(fù)中心、登山道等A1區(qū)A2區(qū)B區(qū)山景高爾夫臺(tái)地島居[配套分布]會(huì)所一會(huì)所二圣莫麗斯的配套設(shè)置主要是針對項(xiàng)目資源的合理利用，強(qiáng)調(diào)資源多樣性下客戶的參與性。增加項(xiàng)目賣點(diǎn)的配套：高爾夫練習(xí)場登山道針對項(xiàng)目地塊狹長及周邊配套較少的特點(diǎn)，項(xiàng)目設(shè)置了雙會(huì)所規(guī)避配套劣勢。規(guī)避項(xiàng)目劣勢的配套：雙會(huì)所樣本一、圣莫麗斯[登山道]設(shè)置登山鎖道是近年寒來豪宅項(xiàng)手目的一種覽趨勢，是鈴豪宅客戶砍需求中對尚于親地生漆活的一種榜完美體現(xiàn)叮，節(jié)假日墳家人登高爐望遠(yuǎn)也符徐合中國人鉛的傳統(tǒng)習(xí)茶俗。樣本一咽、圣莫語麗斯[高爾夫練冷習(xí)場]60茶00㎡[會(huì)所一]5而100愈㎡這并不岔只是滿拍足富人通們的運(yùn)桶動(dòng)需要酒，更主錄要的是癥為富人屯們提供滔一個(gè)符躍合他們支身份的刻社交環(huán)嗽境壁球室紅酒房雪茄房小型會(huì)議等室[會(huì)所二]40翠00㎡恒溫泳池健身房五星級(jí)客愚房會(huì)所一會(huì)所二樣本一臭、圣莫話麗斯樣本一、居圣莫麗斯[其他基雀本配置]環(huán)湖徑噴泉親水休閑廣場疊水私家庭院/退臺(tái)露臺(tái)樣本一、隸圣莫麗斯[其他基本鋪配置]星級(jí)物管盡端路私家庭鉤院/激露臺(tái)豪華大偉堂豪華入遲口樣本二鉆、星河抬丹堤[項(xiàng)目基里礎(chǔ)數(shù)據(jù)]占地面酷積：2志000逝00㎡狂建飛筑面積外：36駕058傻0㎡氏容積鞏率：1虎.8區(qū)層高枝：a、扁c區(qū)3嗽層，e訴區(qū)30哲、33船層仙建筑總蔬高度：韻100縮慧米在總戶數(shù)節(jié)：約4栽35套[整體配劣套]會(huì)所：漿美容美刪發(fā)、家騎政、棋抱牌室、鴨會(huì)議室冤、自助耐銀行、膛西餐廳禮、臺(tái)球妥室、健宗身房、裝乒乓球純室、音釋樂教室肚、多功領(lǐng)能廳室外：搖沙灘排榆球、恒貝溫泳池虧、SP灰A房、利登山徑售樓處：營紅酒吧、前雪茄吧B區(qū)F區(qū)D區(qū)E區(qū)A區(qū)C區(qū)高層區(qū)[配套分布]銀湖山9萬㎡天山然湖泊231星河丹堤兩會(huì)所等主亂要配套設(shè)罵施集中在尖入口處，稿包括了5撒000㎡持的3層會(huì)踐所和售樓熄處（1，所2），項(xiàng)目登山煌徑計(jì)劃設(shè)統(tǒng)計(jì)在F區(qū)離，在3號(hào)惰位置有特椅色的沙灘縣排球場。[增加項(xiàng)目吊賣點(diǎn)配套]登山徑、帶沙灘排球逗場、室外端SPA“星河?臺(tái)丹堤”共糾分為a、挺b、c、匆d、e、畢f(xié)六個(gè)區(qū)座，a區(qū)和循c區(qū)為雙晉拼和連排王別墅，e叨區(qū)與b區(qū)滑為高層，喚d區(qū)與f桂區(qū)均為連肝排別墅。樣本二、跑星河丹堤[室外配套][恒溫泳池][網(wǎng)球場][沙灘排攜球場][SPA][登山徑]樣本二骨、星河茶丹堤[售樓處捧及會(huì)所]50武00㎡會(huì)所：美容美情發(fā)、家襖政、棋則牌室、隙會(huì)議室拴、自助嫁銀行、像西餐廳影、臺(tái)球律室、健逼身房、覽乒乓球進(jìn)室、音寺樂教室騙、多功御能廳售樓處考：紅酒吧、女雪茄吧（項(xiàng)目西肯餐廳檔次棚定位為雨奴花）樣本二、勤星河丹堤[星河物管][休閑道]樣本二、晚星河丹堤樣本二、爐星河丹堤[其他基圖本配置]私家庭院盡端路豪華入口私家泳池噴泉私家庭院休閑廣場樣本三、室萬科第五潮園[項(xiàng)目基礎(chǔ)昏數(shù)據(jù)][整體配礦套]位拒置：衣坂田雅棍園路南靜側(cè)總占地面戚積：22分0000毯㎡總建筑聯(lián)面積：食250奶000驅(qū)㎡容積健率：步1.1室外泳韻池、社艦康中心摔、乒乓臺(tái)球、健保身房、判茶館、粘五園書皆院、幼承兒園等二期一期三期[項(xiàng)目配偉套分布]1①五園聽書院檔案頌：名稱：五較園書院面積：器141匠1平方角米主題定駕位：深頭圳及全激國第一眨家情景叛式社區(qū)落圖書館主題語：條博大精深聞，流連忘猴返功能定還位：第叉五園銷膝售大廳陵、第五花園會(huì)所上與圖書均館三合辮一樣本三伙、萬科治第五園萬科物革管樣本三、想萬科第五錦園[其他配錄置]個(gè)性化入越口濕地私家庭傘院休閑道休閑廣膚場流水盡端路林蔭小遠(yuǎn)道老房子樣本四、堤振業(yè)城[項(xiàng)目基礎(chǔ)垂數(shù)據(jù)][整體配五套]用地面積慎：416賤765、麥9m2劣總建筑猴面積：5叮4179鄭6m2掀計(jì)容窩積率建筑季面積：5昨4179亮6m2竿住宅棕建筑面積伍：498殘356舌m2有小學(xué)校雨建筑面積南：130伍00m熱2

幼兒礎(chǔ)園建筑面赤積：72首00m穴2

容災(zāi)積率：1幣.30三個(gè)網(wǎng)球鄉(xiāng)豐場、三個(gè)謎羽毛球場互、門球場挪、小學(xué)校魔運(yùn)動(dòng)場地?cái)[開放（以慈供上學(xué)時(shí)傭段外的住劑戶使用）枝、小學(xué)、淹三所幼兒他園、三大捐會(huì)所振業(yè)物管工程大您量采用兩了高科拍技、環(huán)粉保等技患術(shù)，啟憤動(dòng)節(jié)能毛住宅建坑設(shè)，運(yùn)啦用“結(jié)駛合節(jié)能陣標(biāo)準(zhǔn)，紅優(yōu)化節(jié)蝕能設(shè)計(jì)日”、“型生態(tài)人毫工濕地豆，湖水體自凈系尼統(tǒng)”、旱“大規(guī)捆模太陽廁能熱水味系統(tǒng)”倒、“天香然雨水毛收集系菊統(tǒng)接入浮人工湖杏”等措紫施，使春小區(qū)比培普通住撿宅節(jié)能巴高達(dá)5畝0%。樣本四裙、振業(yè)掏城[科技化配蔥置]樣本四、綱振業(yè)城[其他基腫本配置]個(gè)性化入幻玉口噴泉私家庭藍(lán)院休閑道休閑廣搞場流水盡端路休閑道圣莫麗頌斯VS星河丹贈(zèng)堤VS萬科第吵五園VS振業(yè)城產(chǎn)品配裂置共性休閑道、乓盡端路、匠流水（噴敗泉）、私肚家庭院、掏豪華入口儉/會(huì)所、菜休閑廣場潑、物管產(chǎn)品配誘置差異衣性品味休閑普：紅酒吧根、雪茄吧冷、書院等休閑烏類：荷運(yùn)動(dòng)休炎閑：高爾暗夫練習(xí)場殿、壁球、寒沙灘排球軌場等生活休尋閑：高拒檔餐飲辟、精牲品等科技運(yùn)萄用：科谷技節(jié)能伍、科技霞智能化胖等生活必霸需：學(xué)叔校、幼牌兒園等外部干擾靠：防噪等高尚生商活元素經(jīng)濟(jì)型飽豪宅產(chǎn)鑄品標(biāo)準(zhǔn)借配置豪宅產(chǎn)品烏的配置取叛決于豪宅脆客戶的價(jià)捐值取向豪宅客戶獅的基本的另價(jià)值取向番回顧環(huán)境風(fēng)水價(jià)值取向安全服務(wù)尊榮生活私密性基本價(jià)值吉取向基本價(jià)值軍取向夠VS產(chǎn)校品配置共數(shù)性環(huán)境風(fēng)水尊榮私密服務(wù)安全私享或感進(jìn)受山為靈水幅為財(cái)身份/體偶現(xiàn)自我價(jià)班值靜謐和屆安逸詮釋高尚摟生活/人狗性化人生基蟻本需要基本價(jià)酸值取向休閑廣連場休閑道私家庭遲院流水/閉噴泉豪華入蒼口/會(huì)控所盡端路品牌物述管物管科技梅的運(yùn)用產(chǎn)品配談置共性經(jīng)濟(jì)型億豪宅的到標(biāo)準(zhǔn)配漿置需滿鴿足客戶結(jié)的基本能價(jià)值取食向產(chǎn)品配置錯(cuò)共性東客戶基本守價(jià)值取向宣產(chǎn)品標(biāo)汁準(zhǔn)配置環(huán)境之憾振業(yè)城孔缺乏以休閑廣煙場為核心的米綠化軸線設(shè)，顯得非絕常分散；廉雖棟距寬餡，但硬地炒過多，若怖多種植一奶些草皮綠斤化就更加演理想振業(yè)城私家道的設(shè)置射雖然同路局部景趟觀能有縮慧機(jī)結(jié)合禍，但線切條過于子單一，桿檔次低三，且路密燈設(shè)置蜻在中間篇，動(dòng)線藏會(huì)存在賄一定障登礙。星擾河丹堤筒、圣莫領(lǐng)麗斯環(huán)瞧湖木質(zhì)潮棧道值婆得借鑒圣莫麗作斯擁有論天然的很景觀資紀(jì)源，規(guī)達(dá)劃方面警卻不能違實(shí)現(xiàn)對壟資源占旦有的均燈好性；弄而疊院堤的設(shè)計(jì)軍方面中謙間單位涂露臺(tái)退近臺(tái)不足疤，私家空鵝中庭院味道不足鴿，東方花僚園的產(chǎn)品最設(shè)置值得折借鑒尊榮之憾圣莫麗帆斯的豪求、星河闖丹堤的責(zé)大氣、腫第五園兄的傳承國，社區(qū)入滲口的形象體留現(xiàn)的項(xiàng)目跪的個(gè)性，足振業(yè)城、壩中央悅城餡的社區(qū)入拋口和周邊團(tuán)的主流產(chǎn)保品差別不膀大。萬科第五頂園的泛會(huì)所以及乒乓卵球等運(yùn)動(dòng)逮設(shè)施與日光益提升的按產(chǎn)品檔次遍明顯不符語，同時(shí)也聞制約了本晝身的價(jià)值朗提升，值悅得警醒。服務(wù)之憾對于物管而言，熄振業(yè)物閣業(yè)雖然全通過了駝iso繞900澡0認(rèn)證勝，管理忌過眾多疑物業(yè)、塌管理的本品種也魔多樣化株等，但泰是人性過化管理茶、標(biāo)準(zhǔn)氏化工作建模式、棚精細(xì)化顛的工作泊安排都囑還有差已距，貪在物管戶行業(yè)無唱論是品峰牌認(rèn)知輔度還是服美譽(yù)度偽方面，饅只能是副二類物繩管，星茂河丹堤馬、中央塑悅城也分屬于此劉類，這睛些會(huì)在禮一定程淹度拉低魂物業(yè)檔高次，中化海為香糞蜜湖一臂號(hào)專門撇成立了蟻中海物出業(yè)精英在團(tuán)隊(duì)—積—中海端深藍(lán)，騰值得反記思萬科第涌五園與孝振業(yè)城舞在可視班對講方真面的考團(tuán)慮同樣須值得借割鑒經(jīng)濟(jì)型豪煮宅彌補(bǔ)劣趙勢的產(chǎn)品膚配置圣莫麗始斯借鑒劣勢：周于邊資源配墻套嚴(yán)重不戶足對策：雙臨會(huì)所以及盞正在洽談構(gòu)的依頓公銷學(xué)效果：決變劣勢廉為賣點(diǎn)看，增加辦項(xiàng)目的弦高尚元扮素，提則升競爭連力金地香蜜宋山、曦城渣借鑒劣勢：父北環(huán)、肯廣深高江速的噪盞音影響對策：金后地香蜜山暴的會(huì)呼吸拿的窗、曦散城的四重存防噪的處受理效果：規(guī)芳避劣勢振業(yè)城臟、曦城劣借鑒劣勢：幸周邊市兄政配套鳴缺失對策：伙振業(yè)城縣的幼兒痕園、小全學(xué)的配似置，學(xué)役校的運(yùn)樓動(dòng)場地杠與社區(qū)借的交叉巾使用效果：聾規(guī)避劣僻勢，提鍬升競爭券力經(jīng)濟(jì)型嫩豪宅一散般都會(huì)魂面臨市添政配套盡不足，腦外部環(huán)鈔境干擾決方面的費(fèi)問題，阿通過增停加配置竊規(guī)避劣浮勢，提滑升競爭庫力是理兔想的方訂向，但榴每個(gè)項(xiàng)僅目的劣秘勢會(huì)有梢不同，芬依題而滔論經(jīng)濟(jì)型豪笛宅提升附照加值的產(chǎn)前品配置提升項(xiàng)越目的附息加值實(shí)治際上就患是通過壯提升客星戶感知行的價(jià)值閘來實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目桿的附加值犁的產(chǎn)品配河置通常從責(zé)增加硬件榆配置和提哄升軟性配翻置（項(xiàng)目既市場形象孤與服務(wù)）陸兩方面考多慮必須考慮蓮的問題：繡性價(jià)比提升項(xiàng)蜻目附加路值的產(chǎn)蓋品配置冊發(fā)展方最向提升附職加值的產(chǎn)品助配置硬件配置軟性配置產(chǎn)品標(biāo)防準(zhǔn)配置產(chǎn)品差齊異性配品置精神內(nèi)涵服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化配猛置的提升梅細(xì)節(jié)休閑廣場誤：注重人性宅化，注意概場景與周杜邊環(huán)境間插的協(xié)調(diào)，劑可適當(dāng)增翠加個(gè)性雕輛塑或珍稀紗植物標(biāo)準(zhǔn)化配劇置的提升薪細(xì)節(jié)休閑道面：木質(zhì)棧母道、個(gè)睡性登山等道、被駛植物簇桿擁的林丸蔭小道引，注意踩沿線的利場景布鑼置，避盒免形成薄單調(diào)的鍛線條，知曲徑通船幽，增齊強(qiáng)動(dòng)感標(biāo)準(zhǔn)化配蠻置的提升鳳細(xì)節(jié)私家庭院辨：門拱、花茄池、曲徑賢、草皮、呼綠籬，庭憲院雖小，胃避免形成察標(biāo)準(zhǔn)化，要單一化，窗增強(qiáng)立體爆感，使空衛(wèi)間更為生卷動(dòng)，富立訂體感標(biāo)準(zhǔn)化科配置的沾提升細(xì)鋪節(jié)流水吐/噴第泉：水流環(huán)繞舌，財(cái)自生騎來，增加奧動(dòng)感，風(fēng)糞生水起標(biāo)準(zhǔn)化千配置的藍(lán)提升細(xì)扭節(jié)豪華入口碗/會(huì)所：注意與監(jiān)項(xiàng)