標(biāo)桿房企商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計及整體定位圖文并茂

【I期商業(yè)調(diào)整】I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案xx第二階段整體商業(yè)梳理及二期7000平米商業(yè)產(chǎn)品定位2007.11.23/【本階段工作重點(diǎn)】典型大盤案例研究整體項目各期商業(yè)定位梳理二期7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議第二階段匯報思路【大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究】大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新村華南星河灣錦繡香江深圳萬科城北京國美第一城大盤商業(yè)對比分析項目概況祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國際文化型社區(qū)而享有“中國第一村”美譽(yù)；占地7500畝，自1991年破土動工，已投資近160億元，開發(fā)6000多畝，建成售出住宅近3萬套；目前已有36個國家和地區(qū)的2萬多戶約7萬人入住，到完全開發(fā)完畢入住人口將達(dá)15萬人；項目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學(xué)城17.8公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)。建汽車總站，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。24小時專線往返廣州。廣州公交路線有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市廣路錦信巴士，祈福地鐵口接駁線10A，10B，公交車288路和番禺公交車13路、15路等。祈福新村郊區(qū)大盤，開發(fā)周期長、資金投入量大、入住人口多、出行交通相對便利大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城曉峰園迎風(fēng)閣倚云居天湖居倚湖居月明軒湖景居翠怡居綠怡居青怡居碟舞軒翠湖居康怡居海晴居活力花園綠怡花園康怡雅園湖畔豪庭山泉居舊區(qū)洋房項目規(guī)劃以多層洋房為主，輔以別墅和高層，是典型的中低密度大盤。產(chǎn)品主要有四種：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園；4-5層多層洋房：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居；6層半山洋房：月明軒、山泉居；18-36層高層住宅：天湖居、倚湖居、曉峰園、倚云居、迎風(fēng)閣、活力花園。產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品類型主力戶型及面積目前均價舊區(qū)洋房40-70平米二居85-91平米三居5000聯(lián)排160-286平米6500中區(qū)洋房70-100平米二、三居6000聯(lián)排198-3509000獨(dú)棟300-460平米13000-15000新區(qū)高層82平米二居96-114平米三居14000注：數(shù)據(jù)來源：滿堂紅二手房交易項目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時間發(fā)展戶型面積逐漸變大大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——xx新城開發(fā)模式1991年祈福新村開始開發(fā)，首期定為中低密度、高性價比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來入住；隨著項目知名度的提高，項目適時推出高端獨(dú)棟別墅，提升項目檔次，提高經(jīng)濟(jì)收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。隨著廣州城市“南拓”，地鐵3號線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，項目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級白領(lǐng)，達(dá)到項目價值的更大提升。產(chǎn)品線香港、澳門投資客戶，周末度假前期客戶線中期后期度假客戶仍為主流港澳、歐美及廣州市區(qū)高端客戶并存湖畔高端獨(dú)棟、聯(lián)排輔以舒適洋房5-6層半山洋房18-35層觀景高層自住客戶成為主流，在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)入住3-4層低密度洋房為主，輔以聯(lián)排別墅大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——xx新城概況整盤面積：500萬平米商業(yè)面積：8萬平米商業(yè)配比：2%商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類花園：為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點(diǎn)設(shè)置了2個大公園，數(shù)十個小花園、兒童樂園、燒烤場、無土栽培蔬果園、四季花園；人工湖：占地600畝，提供各種水上活動中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設(shè)置高爾夫球場；千色園：占地300畝，投資1500萬元，集娛樂、教育、益智、健體于一體的大型健康公園，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡……還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。山頂公園：小區(qū)內(nèi)有一座山，全長2.5公里，山上設(shè)有亭臺，住戶可爬山、游公園，也可賞月。生態(tài)健身主題前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城項目配套祈福新村各項生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼兒園、祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、祈福新村學(xué)校、廣東工業(yè)大學(xué)祈福分院（大專制）；國家三甲國際JCI認(rèn)證醫(yī)院：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色；亞洲社區(qū)最大度假俱樂部：8萬平方米酒店度假俱樂部主題俱樂部：水上俱樂部、文化俱樂部，設(shè)施包括2個籃球場、13個羽毛球場、9個網(wǎng)球場、4個壁球場、水上高爾夫球場、保齡球場、足球場、射箭場、溜冰場、電子游樂場、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂園、潛水館、攀巖館等；小區(qū)獨(dú)立會所：天湖會所、半山會所；其他：大型超市、肉菜市場、24小時便利店、商業(yè)步行街。

祈福新村度假俱樂部的設(shè)施：孩童類：夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園；文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室；商務(wù)類會議大廳、小會議室、秘書服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備；餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺灣餐廳、韓國餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館；休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院；運(yùn)動類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場、網(wǎng)球、高卡車、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館；健康類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。祈福精英幼兒園天湖會所郊野公園祈福食街祈福度假俱樂部交通巴士總站祈福醫(yī)院祈福農(nóng)莊果園祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校水上俱樂部高爾夫球場千色園半山會所為食天地祈福新村學(xué)校肉菜市場整個項目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城生活配套銀行郵局派出所消防局超市肉菜市場快餐店涼茶鋪商場酒廊盲人按摩汽車美容大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——學(xué)校一條龍教育服務(wù)KindergartenthroughUniversity

祈福新邨斥資3億元創(chuàng)立了「祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校」及「祈福新邨學(xué)?！?所高質(zhì)素學(xué)校，并與廣州工業(yè)大學(xué)聯(lián)合開辦「祈福學(xué)院」，開設(shè)＂旅游酒店管理＂、＂會計學(xué)＂兩個本科與＂工民用建筑＂一個?？疲砀Ｊ侨珖ㄒ粨碛写髮W(xué)教育的屋邨，提供由幼兒園至大學(xué)的一條龍優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。

大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——醫(yī)院全國唯一一家通過國際JCI認(rèn)證，2003年香港最信賴的中國內(nèi)地醫(yī)療機(jī)構(gòu)世界級大型綜合醫(yī)院自然療法中心社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心健康檢查套餐大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——食街30多間食肆各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳門、中山、順德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、東北、蒙古等一般小菜十多元，大眾消費(fèi)，價廉物美。

大盤業(yè)態(tài)研究——xx新城綜合配套——租賃服務(wù)代甄選租客，監(jiān)管房代安排維修及報價代辦簽約及樓宇交收手續(xù)代辦水、電、電話費(fèi)之核數(shù)及交接代收租及追租，并代發(fā)租金收據(jù)大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——居民俱樂部居民專利會藉Residents‘Club俱樂部分別成立長者同樂會婦女會兒童會每月定期舉辦各類型活動，例如生日會、旅游、參觀、興趣班、專題講座等，并為會員提供專用活動場地、租用設(shè)施折扣、商鋪購物折扣和免費(fèi)身體健康檢查等優(yōu)惠。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——高級休閑會所祈福新邨度假俱樂部(CliffordEstatesResortCenter)經(jīng)營面積8萬平方米耗資3.5億元，全亞洲最大的私人屋俱樂部可同時容納10000人提供50多項新穎的娛樂消閑設(shè)施

/大盤業(yè)態(tài)研究——xx新城綜合配套——千色園占地1.8萬平方米，是親子共聚的歡樂天地結(jié)合藝術(shù)、娛樂、益智及康體等特點(diǎn)，每個設(shè)施都各具特色如千色堡、龜兔競賽場、奇卉館、巨棋莊、宇宙游蹤、蝶舞軒、百鳥湖、水晶宮樂園等大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——農(nóng)莊創(chuàng)意坊占地一百多畝百果園、畜牧園、騎馬場、自助耕種區(qū)、魚塘、無土種植場及生態(tài)園學(xué)習(xí)造陶藝、插花、織布、釀酒和磨豆?jié){農(nóng)具展覽館、農(nóng)莊土特產(chǎn)店和美食亭大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城功能分區(qū)食街高級休閑會所農(nóng)莊祁福湖千色園郊野公園醫(yī)院學(xué)校租賃服務(wù)生活配套居民俱樂部區(qū)域配套創(chuàng)意休閑配套具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對面占地面積：約39.7萬平方米建筑面積：約43.7萬平方米總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.1開發(fā)分期：6期開發(fā)時間：4年上市時間：2004年10月總戶數(shù)：約4000戶開發(fā)節(jié)奏：目前一、二、三期已售完，四期別墅熱銷中，四期高層2008年預(yù)售三期二區(qū)三期一區(qū)一期二期商業(yè)二期四期四期項目概況坂雪崗開科技區(qū)周邊的居住配套，商業(yè)面積占總供應(yīng)面積8%，商業(yè)配套輻射周邊大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城

一期二期三期四期住宅規(guī)模726戶752戶1694戶聯(lián)排157戶產(chǎn)品洋房+小高層洋房+聯(lián)排聯(lián)排+洋房+高層公寓聯(lián)排+高層價格5700元/平米洋房6500元/平米聯(lián)排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米聯(lián)排11000元/平米聯(lián)排30000元/平方米時間2004年2005年2006年2007年配套12000平米開放式城市廣場萬科試驗(yàn)學(xué)校開學(xué)8000平米底層商業(yè)萬科試驗(yàn)幼兒園7000平米生態(tài)人工湖2.2萬平米風(fēng)情商業(yè)街5000平米運(yùn)動會所開發(fā)模勿式深圳坂免田片區(qū)角以工業(yè)敢為主，刺區(qū)內(nèi)有縫來自美植、德、螞韓、日外、香港慮等國家湖和地區(qū)蕉的各類喜大企業(yè)600家，華畫為、萬優(yōu)科、當(dāng)爽納利、致索尼、嶼新天下穿等國內(nèi)委外知名握企業(yè)均悼在坂田哨落戶；在萬科罰城置業(yè)補(bǔ)的人群退，一般給都是周旱邊企業(yè)兄的高級割白領(lǐng)人悔士，特漿別是華兵為、富碼士康的拍管理階嗎層。同蟲時也還評有來自戀關(guān)內(nèi)的統(tǒng)一些置觸業(yè)者。坂田高科園技園居住悅配套的定桿位決定萬電科城的開魚發(fā)模式以否激進(jìn)型為梁主大盤業(yè)蜂態(tài)研究霞——深叼圳萬科因城大盤業(yè)隨態(tài)研究爸——深桃圳萬科蕉城商業(yè)街精品小物寸件餐飲類社區(qū)類則商業(yè)大盤業(yè)態(tài)鉛研究——赴深圳萬科盆城社區(qū)類陷商業(yè)經(jīng)營業(yè)布態(tài)：銀子行、郵士局、移動/聯(lián)通營業(yè)五廳、票務(wù)中心、房屋租窄售、藥店寺、沖印、紫水站、干洗店機(jī)、小超愁市、便筑利店、災(zāi)西餅店殖、美發(fā)那、煙酒硬、五金肢件、耗房誠材等大盤業(yè)吩態(tài)研究舉——深期圳萬科口城餐飲街中餐：川桿味火鍋城墾、東北家康常菜、江幕南火鍋、窮湯品、風(fēng)丘味小吃等外餐：堪印度餐冠廳大盤業(yè)爐態(tài)研究吳——深搏圳萬科偽城精品小物駕件服飾類向：鞋店納、內(nèi)衣侄店、衣劫帽店、馳婦嬰兒魄童用品家居類彎：窗簾譜、床上反用品、布藝、家叨裝、家飾欄等位于廣州不番禺迎賓囑路沙溪大胸橋南岸，缸由廣州宏天宇房地產(chǎn)喪有限公司疑開發(fā)占地面煮積80公頃，建常筑面積120萬平方政米，容痕積率1.5分期數(shù)躍：200邁1.4開盤，貨現(xiàn)在做遮到第五參期配套：不番禺執(zhí)們信中學(xué)分、商業(yè)您街、會挪所、五析星酒店價格：200奧1.4開盤時為4000元/平方米焰，而現(xiàn)菜在第五霞期已漲青至最高扶價220匹00元/平方米項目概況大盤業(yè)態(tài)秤研究——梨華南星河擠灣一期住宅二期住宅幼兒園中小學(xué)三期住宅四期住宅五期住宅一期商業(yè)街四期商業(yè)街四季會所五星酒店開發(fā)模奇式

一期二期三期四期五期住宅規(guī)模約1600戶約400戶約1000戶約790戶約400戶價格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2戶型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2時間2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路綠化、沿江棧道執(zhí)信中（?。W(xué)開學(xué)靈格風(fēng)幼兒園開學(xué)沿四期南側(cè)建設(shè)有商業(yè)街約8萬平米酒店投入使用四季會所總規(guī)模8000平米

沿一期西側(cè)約40多家商鋪

白金五聲星級酒傭店配套、駱社區(qū)精傅品園林綠化提升了項恥目整體品仗質(zhì)，使項亮目價格達(dá)賞到周邊其反他項目價等格的二倍疊的同時，戀也吸引大謙量港澳、撕外籍人士釋及跨國企肥業(yè)高層前株來投資購毀房；適量的教繁育、社區(qū)佛商業(yè)配套責(zé)滿足業(yè)主悟基本生活管要求。大盤業(yè)態(tài)糾研究——在華南星河漆灣大盤業(yè)捆態(tài)研究物——華召南星河嚼灣商業(yè)內(nèi)街藥店、美丘容美發(fā)、找洗衣店、館銀行、便除利店等社啦區(qū)商業(yè)為搜主，滿足歌業(yè)主基本里生活需要律。園林特悟色1.83公里中國糖騎江實(shí)木感觀光休閑戒大道；2個全天糖侯橋底竟休閑公烤園；一江兩河裁四湖六大卷泳池，沿濤江、銷售柱中心、會潮所、第一仆組團(tuán)、橋倉底公園、兆海島式游燭泳池六大蓬水系；六大異域片風(fēng)情水景辜園林社區(qū)蓬，向人們嘗展現(xiàn)了一庭個亞熱帶抽人居環(huán)境室的典范。社區(qū)綠割化環(huán)境均的精致秩化，提嬌升項目分的整體湊品質(zhì)，區(qū)吸引相挨對高端激人群前析來居住大盤業(yè)態(tài)顯研究——焦華南星河匙灣大盤業(yè)態(tài)炭研究——魚錦繡香江整盤面滴積：123萬m2商業(yè)體量派：4.8萬m2商業(yè)配皂比：4%住宅關(guān)車鍵詞：蛾獨(dú)棟、瘦聯(lián)排、錢花園洋扶房、小姿高層等武低密度沸社區(qū)商業(yè)關(guān)鍵霧詞：小體唱量、多中飲心、各檔旅次、街區(qū)騙式概況大盤業(yè)適態(tài)研究厲——錦匪繡香江功能分區(qū)豪華會乖所商業(yè)街社區(qū)配贏套設(shè)置在代以獨(dú)棟障和聯(lián)排丟為主的秒別墅區(qū)設(shè)置在以紐奉花園洋房北和小高層今為主的低至密度住宅吵區(qū)設(shè)置在嘩高層和鎮(zhèn)小高層銀為主的唇高密度肚住宅區(qū)大盤業(yè)竄態(tài)研究避——錦脫繡香江社區(qū)服作務(wù)中心建筑形式榨：沿街住抵宅底商業(yè)態(tài)：銀喊行、郵局魔、超市、仍肉菜市場屈、沖印、順干洗店、男便利店、援快餐、美鬧發(fā)、煙酒致、二手房幅租售等htt孔p:/錯/ww食w.f組dce心w.c控om/大盤業(yè)態(tài)漸研究——絡(luò)錦繡香江商業(yè)街餐飲：覆中西餐砌、花園歸餐廳、歉商務(wù)餐除、咖啡艱酒吧、娛書吧、惠茶秀等精品店椒：服飾柴、家居堅、花店怪、禮品且店、汽綿車飾品低等購物類:宏城超字市、海趁爾電器曾連鎖店春、恒耀版輝電器醫(yī)療保差?。篠PA、按摩、則健身大盤業(yè)態(tài)伶研究——央錦繡香江豪華會所幼兒園娛樂、休尾閑、餐飲袖、商務(wù)、財康體于一處體中餐廳劑、湖邊聰咖啡廳蜘、健身謀室、棋徹牌室、息乒乓球咽、桌球亞、桑拿彩中心、崗室內(nèi)泳需池酒店、客選房、總統(tǒng)派套房國際會議心（商務(wù)）助中心、宴會廳建筑面科積：200解0多平米特色教學(xué)圣：雙語、俗網(wǎng)絡(luò)、活細(xì)動、游戲教育內(nèi)容瀉：健康、簡語言、社記會、科學(xué)資、藝術(shù)大盤商袖業(yè)業(yè)態(tài)日研究—介—北京族國美第克一城概況整盤面持積：100萬m2商業(yè)面妄積：11.4萬m2商業(yè)配驕比：11.4楚%住宅特征芝：全部高翅層商業(yè)操運(yùn)作：統(tǒng)面一規(guī)劃畫，帶租堵約銷售商業(yè)格局線關(guān)鍵詞：喂沿主街、俊副街、街勸區(qū)式、集夸中型、按越功能分類大盤業(yè)啦態(tài)研究熊——北登京國美器第一城功能分區(qū)文體影視運(yùn)動中心家居生活城超市購物中心國美餐飲街精品折扣街品味生活中心社區(qū)中心街區(qū)型真和集中辰型商業(yè)旬形態(tài)大盤業(yè)絞態(tài)研究霸——北屈京國美謊第一城社區(qū)中及心菜市場滅：水產(chǎn)哥品、禽咽類、鮮鍋肉、蔬診果、熟側(cè)食五金店、侵縫紉店、圓家電維修刷、水站便利店、國彩擴(kuò)店、貝音像店、捧西餅店、需名煙酒專打營店連鎖藥捉店、書激店、鮮尺花禮品詳?shù)旰牟膶I證店、汽車泄美容店移動/聯(lián)通營業(yè)版廳、郵局撞、銀行、級房產(chǎn)中介塊、旅行社籠、票務(wù)中墊心社區(qū)醫(yī)跟療中心家政服務(wù)制、寵物診辟所、婦嬰牧兒童用品軋等大盤業(yè)煙態(tài)研究草——北雀京國美字第一城超市購物拳中心經(jīng)營面積犯：2800才0平米定位：獨(dú)大賣場飲，大百列貨，家嬌電連鎖特商家：扇國美電魂器、物玩美超市波、百安蒸居、曲雜美、集撞美、中遞卡商貿(mào)社區(qū)醫(yī)捏護(hù)服務(wù)黎中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：貝時尚百霸貨、綜達(dá)合超市撞、家用肅電器、蠻通訊產(chǎn)流品專營徐店、化滲妝品、霸珠寶手昏飾、品料牌男裝姥、品牌牽女裝、轟運(yùn)動休獸閑服飾曉、鐘表蹈眼鏡、腸品牌快舉餐、品狹牌專賣哭、彩擴(kuò)調(diào)、運(yùn)動膨品牌服耍裝專營稱店、針腐織用品昨、床品京、兒童掠系列、昨鞋帽、勾箱包、頌皮具等大盤業(yè)攪態(tài)研究功——北輪京國美趙第一城國美餐飲軟街經(jīng)營面決積：330率00平米餐飲分真類：中采小型餐取飲品牌啄，家常半菜、特稱色菜、怪大型品著牌餐飲共、商務(wù)欄餐飲業(yè)態(tài)劃分臣：中檔家傲常菜、高丘端商務(wù)宴琴請、地方期特色小吃賊、時尚酒場吧咖啡、西果品店、菜系分蜘類：川弱菜、亞湘菜寇、粵菜炭、魯雞菜、本傘幫菜、遺東北菜編、西北乓菜、家誓常菜、懲農(nóng)家菜照、滬艷菜、清腔真菜雷、京菜避、贛批菜、搜潮洲菜田、客國家菜、埋閩菜星、蘇菜財、浙菜即、快餐尾、傳統(tǒng)聲菜、矮宮廷菜貢、火鍋亦、燒巨烤、韓極日料理鎖等大盤業(yè)態(tài)淡研究——找北京國美難第一城品味生活康中心經(jīng)營面積尚：130艘00平米經(jīng)營業(yè)態(tài)傳：瑜珈健液身、美容掩護(hù)膚、兒谷童藝術(shù)培馬訓(xùn)、茶室剝、咖啡、盤酒吧、鮮叛花禮品、與足療按摩宏、家政護(hù)蘆理、室內(nèi)榴球館大盤業(yè)薪態(tài)研究漂——北評京國美族第一城精品折扣搖街經(jīng)營面讓積：120閥00平米一層百足安居形翅成業(yè)態(tài)袍互補(bǔ)、孝錯位經(jīng)朵營，適想合開設(shè)紀(jì)個性化焦、多樣拍化的店婦面二層是家燙居生活街眼，主要經(jīng)蘋營窗簾、淡布藝、家康裝、家飾首、床上用復(fù)品、家紡看精品、兒薯童專賣店續(xù)等業(yè)態(tài)三層是帝服飾名窩品街，做主要經(jīng)直營品牌愚服裝、宰鞋帽、重箱包、注禮品、秘飾品、丸運(yùn)動用鏟品、文棚化用品關(guān)、音像紹、攝影采專賣等借精品店大盤業(yè)態(tài)爸研究——棒北京國美嶄第一城家居生辰活城經(jīng)營面撥積：100剪00平米品牌商掉家：百絹安居、定愛家、碗物美疤（已經(jīng)惜簽約）經(jīng)營業(yè)態(tài)廁：玻璃門椅窗、板材鉛、地磚、輛墻磚、涂秩料、木地外板、燈具斤、小五金掉、衛(wèi)浴設(shè)鴨備、櫥柜釣、散熱器生；窗簾布蒸藝、油煙敢機(jī)、櫥具葡、家居飾魔品、寵物爪用品、、孟窗簾布藝治、地毯、鐮床上用品蓄、儲物用祝品、兒童鐵用品、裝懲飾畫、工刪藝禮品、望炊具、玻短璃器皿、洲陶瓷用品抬、汽車飾聚品、野營鳴用品；時挑尚家具等大盤業(yè)伸態(tài)研究蜻——x煉x第一屬城文體娛樂纖運(yùn)動中心經(jīng)營面積障：1000稍0平米經(jīng)營業(yè)斗態(tài)：影炎院、咖嗚啡、茶讀秀；健蓋身、桌螞球、保伏齡球、筐網(wǎng)球、鵝羽毛球籮、籃球補(bǔ)館等【大盤商業(yè)角業(yè)態(tài)對比鳥研究】大盤業(yè)惠態(tài)研究大盤商夠業(yè)對比娛分析大盤商業(yè)海業(yè)態(tài)對比編分析商業(yè)功能郵對比分析大盤項目北京國美第一城廣州錦繡香江深圳萬科城廣州祁福新村天津xx社區(qū)配套完善較完善較完善完善不完善特色配套國美餐飲街影院文體中心超級奢華休閑會所無小吃街農(nóng)家創(chuàng)意坊、千色園豪華會所居民俱樂部高級休閑滑水會所區(qū)域配套精品折扣購物家居生活城電器連鎖購物中心電器連鎖店超市餐飲建材二手房教育：從小學(xué)到大學(xué)醫(yī)院：大型綜合類暫無東麗湖獲首要完善社區(qū)哪配套，特色配貪套需結(jié)合國美的餐飲兄娛樂運(yùn)附動性和祈福新村的文化柴休閑趣意味性；封最后還閘要注重盟區(qū)域教張育、醫(yī)槽療、購姨物等市洪政功能迅的配套大盤商流業(yè)業(yè)態(tài)舌對比分槐析商業(yè)功能皂對比分析完善的社區(qū)配套是大盤商笨業(yè)走向成匙熟的基礎(chǔ)定位精準(zhǔn)抄的特色配套是商業(yè)迅貓速成熟的催化劑恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域配套是走向泡城市化穿的必備要素最基本炎的生活逐配套升級型生砌活配套區(qū)域配照套跟進(jìn)特色配滋套帶動大盤商姻業(yè)業(yè)態(tài)刃對比分菌析社區(qū)商業(yè)接業(yè)態(tài)梳理SPA足浴盲人按蘋摩美容美春發(fā)店服飾店社區(qū)診缺所音像店彩擴(kuò)店寵物診尋所婦女兒童粘用品花店家居飾老品家政服濤務(wù)房屋租售禮品店票務(wù)中船心便利店水果攤五金店縫紉店修鞋配像鑰匙早點(diǎn)鋪家常菜肉菜市場中西快竿餐連鎖柿店西餅店煙酒店中小超市干洗店ATM機(jī)耗材店小藥店基礎(chǔ)生羞活配套升級型嫁生活配攜套大盤商業(yè)膏業(yè)態(tài)對比紫分析特色商植業(yè)業(yè)態(tài)釣梳理餐飲類特色小吃藝術(shù)餐廳西式正泡餐商務(wù)餐私房菜中西快餐傭連鎖中式菜黃系名店娛樂文丟化類KTV個性酒吧迪吧洗浴桑拿影院殺人游戲艷俱樂部宗教文化溫系列運(yùn)動類休閑類健身俱樂板部桌球俱洪樂部羽毛、網(wǎng)醋球館保齡球館跆拳道其武館MIN其I高爾師夫攀巖滑冰咖啡廳茶藝館曲藝茶江樓藝術(shù)酒吧陶吧布坊、閥繡坊創(chuàng)意坊大盤商業(yè)寄業(yè)態(tài)對比覽分析區(qū)域商納業(yè)業(yè)態(tài)壁梳理大型購番物大型超比市汽車維修如美容品牌服飾曾折扣百貨商場家具建材通訊電頃子產(chǎn)品電器連鎖辦公營慎業(yè)廳工、建、態(tài)招行移動、聯(lián)閥通電信、網(wǎng)頸通郵局消防局俱樂部派出所醫(yī)療類教育類口腔醫(yī)院中醫(yī)醫(yī)濁院美容院大型綜葵合醫(yī)院康體中爪心大型綜加合藥房中草藥敘庫幼兒園重點(diǎn)中門小學(xué)藝術(shù)培訓(xùn)補(bǔ)習(xí)學(xué)校假期活裂動營社會實(shí)匙踐俱樂孫部親子創(chuàng)斤意坊大盤商棒業(yè)業(yè)態(tài)根對比分明析對本項目宗啟發(fā)1-5期商業(yè)需有者完善的社區(qū)配套2-3期需聚集我人氣的特色配套5-6期區(qū)域配咳套持續(xù)跟歲進(jìn)【汪本項馬目商業(yè)整脅體定位】本項目整響體商業(yè)定梢位多中心：爪宜動宜靜內(nèi)外有序動態(tài)文、雨體、藝娛獄樂中心靜態(tài)高端集休閑中心鄰里中心動態(tài)區(qū)錄域集中犧購物中洞心外向型區(qū)丘域商業(yè)中事心本項目債整體商圣業(yè)定位一期鄰里好中心：承擔(dān)項孔目前期束首批業(yè)嬸主基本生活懸需求，以社區(qū)服務(wù)旬類商業(yè)業(yè)孫態(tài)為主秒。一期工作籠重點(diǎn)：現(xiàn)絹有商戶調(diào)躍整調(diào)整方向到：鄰里中傘心主要以壤社區(qū)服務(wù)湖類業(yè)態(tài)為夠主，如24小時便重利店、扣洗衣店聚、藥店膊、花店晶為主；中高檔影餐飲類們調(diào)至II期鎮(zhèn)中心宜商業(yè)中去叢。位置：靠嘆近小區(qū)的釀商業(yè)客群：1-2期業(yè)主業(yè)態(tài)：化水果店佛、便利付店、西缺餅店、霞干洗店耐、花店羽、家居車小飾品楚、水站蓬、藥店題、ATM機(jī)檔次：中就高檔的品酬牌連鎖本項目整仙體商業(yè)定問位一期－生活配套厚型商業(yè)3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場B入口廣場A次入口優(yōu)廣場的裙處理可繼以結(jié)合嘩場地的特性攪，與建筑之效間形成端有效的喚融合和滲透；次入口廣讀場景觀建血議二期7情000個平米商志業(yè)景觀盯設(shè)計內(nèi)部特殊籃庭院應(yīng)充躲分利用生限態(tài)走廊的崇優(yōu)勢,進(jìn)錢行有效的畏結(jié)合,同連意規(guī)劃除僵了,形成掛不同特殊固的主題氛恭圍,利于澇商業(yè)外部包氣氛的形部成;特色情景鹽庭院景觀劣建議二期70牙00平米滅商業(yè)景觀娃設(shè)計htt鈴p:/好/ww晶w.f就dce糠w.c難om/露臺空房誠間的可圍以結(jié)合飼建筑本奸身進(jìn)行棍景觀化犯處理,奴充分體其現(xiàn)建筑搏與商業(yè)秀的融合域;廊道處理頭局部應(yīng)體冬現(xiàn)室內(nèi)空畏間室外化論;露臺空間轉(zhuǎn)及廊道空介間建議二期70果00平米洽商業(yè)景觀曠設(shè)計3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊建議在福燈光設(shè)叼計上仔備細(xì)推敲削，采用療絢麗多萬彩的照沸明效果情，提升幫商業(yè)的傾檔次；剩尤其是栽在夜間透，凸顯壺商業(yè)的嚴(yán)繁華氣者氛，達(dá)初到理想倚的宣傳信效果。燈光效果艇建議——傘商業(yè)外部二期7飽000威平米商狀業(yè)景觀炸設(shè)計燈光效果連建議——捐商業(yè)內(nèi)部內(nèi)部裝潢株效果要充疼分展示商炸業(yè)個體的搭經(jīng)營特色捧和品牌特點(diǎn)。商戶要根據(jù)塘自己的株經(jīng)營需怠要，在聽不違背怪整體原士則和特臂殊限定滾的要求竊的前提液下，巧饒妙設(shè)計偵燈光布統(tǒng)局。二期70介00平米綢商業(yè)景觀志設(shè)計外部主入口外部次入口出入口規(guī)懇劃充分考慮東至麗湖內(nèi)尋、外部季人流、醫(yī)車流和善分出不同層靈次的出秩入口,利于人流表車流的組織出入口制規(guī)劃建留議二期70夕00平米買商業(yè)總體周規(guī)劃一級主人流動線三級人流動線入口二級次人流動線沿生態(tài)走廊可通過人行動線交通組織外部車流動線交通動命線規(guī)劃袖建議二期7什000暫平米商庭業(yè)總體井規(guī)劃主入口淡廣場次入口廣違場特色情景而庭院廊道景觀在整體計規(guī)劃中丹充分考妄慮室內(nèi)昏外空間打的結(jié)合,形成不同準(zhǔn)層級的功編能廣場,體現(xiàn)不同釀的商業(yè)氛史圍,形成不同忍主題的空間功能廣場疏規(guī)劃建議二期7藍(lán)000指平米商酬業(yè)總體政規(guī)劃停車位辦位置示朋意圖根據(jù)用碑地條件,車位結(jié)續(xù)合交通因流向,建議規(guī)融劃位置汪沿道路布置停車位末規(guī)劃建血議二期7缸000聞平米商俊業(yè)總體惑規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)固面積及相蕉應(yīng)車位需園求數(shù)量業(yè)態(tài)類型餐飲.休閑娛樂標(biāo)準(zhǔn)20-25個/千平米建筑面積（平方米）7000車位（個）140-175總車位（個）140-175根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)殺，本項目普最少滿足練車位數(shù)量因?yàn)?40個，結(jié)夢合項目型自身的情況綜討合考慮，建尸議設(shè)計最逆少100個車位電為最好,其他利用谷周邊的場地停扎車停車位數(shù)澤量規(guī)劃建堪議二期70崗00平米眉商業(yè)總體促規(guī)劃主要面向遠(yuǎn)進(jìn)入項目組商業(yè)氛圍搭中的消費(fèi)負(fù)人群，內(nèi)拴容包括店靠鋪列表、搖位置圖并葡具備相應(yīng)爆的指示功縫能。廣告位規(guī)嗎劃建議—閃—內(nèi)部主某題廣告位二期70鉤00平米掩商業(yè)總體溪規(guī)劃突出商戶膨個性化，扒強(qiáng)調(diào)設(shè)計辭感，體現(xiàn)邁產(chǎn)品細(xì)節(jié)疏及人性化鋤功能。同制時針對內(nèi)傾部交通流擋線及后勤兄通道（貨睜流及員工?。┨峁?dǎo)壘引指示。廣告位規(guī)殖劃建議—獨(dú)—內(nèi)部商逢戶廣告位二期7辛000墾平米商堪業(yè)總體谷規(guī)劃主要面屠向進(jìn)入餡項目商仇業(yè)氛圍厚中的消隊費(fèi)人群屈，內(nèi)容擱包括店貪鋪列表框、位置頭圖并具煙備相應(yīng)爸的指示效功能。廣告位狐規(guī)劃建尸議——午外部主護(hù)題廣告耳位二期70閉00平米傳商業(yè)總體框規(guī)劃卸貨區(qū)創(chuàng)的位置卸應(yīng)該根嗎據(jù)車流改動線規(guī)鍋劃在比掀較便捷的位置同時滿足對虹主要商腐業(yè)形象嗎影響較飼小的地方卸貨區(qū)分位置規(guī)仇劃建議二期7掀000幟平米商夫業(yè)總體防規(guī)劃建議在項叢目垃圾清榮潔房設(shè)置豈在比較偏暖避的位置鼠,對商業(yè)讓形象影響屯最小,公共衛(wèi)蔑生間的爐位置建帽筑設(shè)置循比較中譯心的位墨置,輻愧射周邊三,不占午主要商誰業(yè)街面站。建議商戶慎內(nèi)預(yù)留電賭話線接口博、寬帶接楊口建議預(yù)留木應(yīng)急指示舌燈位置及婦接線口弱電系統(tǒng)亮建議地下室誰建議垃圾清仔潔房位攀置公共衛(wèi)生染間位置其他配杰套設(shè)施煉建議二期70失00平米蔬商業(yè)總體外規(guī)劃建議商戶還內(nèi)預(yù)留電惑話線接口仔、寬帶接口建議預(yù)肉留應(yīng)急衡指示燈菜位置及逗接線口弱電系統(tǒng)列建議建議在項柴目組團(tuán)各盲物業(yè)地下付設(shè)置地下吊室，作為挎儲貨間及請其他配套驅(qū)用途。地下室建棄議其他配套誼設(shè)施建議二期70庸00平米憑商業(yè)總體屯規(guī)劃建議將餐飲及跟休閑娛樂套商業(yè)部分親首層層高把規(guī)劃為4.2米，二層津?qū)痈咭?guī)劃還為3.8米;功能區(qū)名稱業(yè)態(tài)柱距進(jìn)深面寬特色餐飲區(qū)中式餐飲不小于8米20-25米10-12米西式餐飲不小于8米20-25米10-12米休閑娛樂區(qū)咖啡不小于8米15-20米8-10米酒吧不小于8米15-20米8-10米二期7習(xí)000立平米商王業(yè)技術(shù)幅指標(biāo)建清議建筑指標(biāo)芳建議上下水孩指標(biāo)建蔥議建議本項陶目的上下互水管預(yù)留茶管徑為上炮水DN5霸0，下水轟DN10銹0用電指姥標(biāo)建議商戶名稱體量用電量（KW）美容美發(fā)35050酒吧90090咖啡20030茶藝40030本項目配柜套及休閑姿類商戶的幸用電量大鐵致在大致腰在380量KW左右水電指歡標(biāo)建議商戶名稱體量上水管徑/下水管徑（ｍｍ）日用水量（噸）美容美發(fā)350DN50/DN1005-8酒吧900DN50/DN1004-5咖啡200DN50/DN1003-5茶藝400DN50/DN1004-6二期70迅00平米拌商業(yè)技術(shù)敢指標(biāo)建議用電技顫術(shù)指標(biāo)避建議業(yè)態(tài)類型體量用電指標(biāo)(w/m2)中式餐飲3000200西式餐飲1000400上下水技陜術(shù)指標(biāo)建嗽議業(yè)態(tài)類型上水管徑/下水管徑日用水量中式餐飲DN100/DN20015-20噸西式餐飲DN100/DN20020-25噸餐飲類艘指標(biāo)建頌議二期7抄000聚平米商莖業(yè)技術(shù)徐指標(biāo)建機(jī)議燃?xì)饧夹g(shù)燈指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型燃?xì)夤軓饺細(xì)饬髁恐惺讲惋婦N6060ｍ3/ｈ西式餐飲DN60-8070-80ｍ3/ｈ隔油池技待術(shù)指標(biāo)建溝議業(yè)態(tài)類型隔油池管徑中式餐飲DN200西式餐飲DN200餐飲類指雀標(biāo)建議二期7哲000絡(luò)平米商皂業(yè)技術(shù)押指標(biāo)建張議廚房排坑煙量技打術(shù)指標(biāo)景建議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲60m3/h/m2西式餐飲40m3/h/m2餐廳排丘風(fēng)技術(shù)陰指標(biāo)建役議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲5～8次/h西式餐飲3～5次/h餐飲類寧指標(biāo)建也議二期70枯00平米灶商業(yè)技術(shù)啄指標(biāo)建議【I期鄰里精中心現(xiàn)旋有商業(yè)驢業(yè)態(tài)調(diào)前整建議蕉】I期鄰里中魚心商業(yè)功烤能定位I期商業(yè)攏業(yè)態(tài)調(diào)椅整方案一期鄰斃里中心場功能定連位社區(qū)商業(yè)功能定位檔次中高檔根據(jù)第一潛階段對鄰?qiáng)世镏行牡膸r調(diào)查研究械分析工作捏，判定一初期鄰里中丑心從目前芒到中長期碌都將承擔(dān)疾社區(qū)商業(yè)舌的功能，義而目前的責(zé)商業(yè)檔次間和業(yè)態(tài)與柴業(yè)主的消顛費(fèi)需求不飲相符，固寸鄰里中心嚴(yán)調(diào)整后的必定位如下市：一期鄰膠里中心避調(diào)整方喉案調(diào)整布帆局原則考慮一蛙期小區(qū)狗內(nèi)部人款流和外姑部通過富性人流盈能便捷效到達(dá)將知名品乞牌的商業(yè)航沿街布置熟，起到展姑示和“誘市敵深入”菠的作用，醋激活內(nèi)部總消費(fèi)將人流較該多的業(yè)態(tài)公與人流較國少的業(yè)態(tài)閑揉和到一弊起展示面招商銀歐行花店家豆居店濱湖酒舌樓天海風(fēng)刑餐吧大方便該利一期鄰里蜂中心調(diào)整臘方案對目前商苗業(yè)建議餃子館物業(yè)濱湖酒樓啟和大方便屯利檔次太筐低，建議昂搬出花店家居甲店保留，榮但建議改肝變位置天海風(fēng)炸檔次和工風(fēng)格與700棵0平米定鴿位符合耀，建議避搬到700獻(xiàn)0平米餐約飲街餃子館如游增加早餐宇可以保留巡壽，位置需能調(diào)整招商銀短行位置孟保留物業(yè)改變末位置一期鄰者里中心冷調(diào)整方乎案建議增竟加業(yè)態(tài)品牌便承利店、絕名煙酒撿專營店肉菜水果旨生鮮市場赴：水產(chǎn)品蝕、禽類、浙鮮肉、蔬蓬果、熟食品牌中式24小時快餐徑店、連鎖勒西餅店干洗店、泊縫紉店、卸皮革美容高、五金店莖、水站、亭耗材專營稠店品牌診廚所、連謠鎖藥店粱、寵物嘴診所、潤婦嬰兒偽童用品抽等連鎖足斬浴、盲盯人按摩規(guī)、SPA建議物罵業(yè)承擔(dān)欄社區(qū)服敵務(wù)中心菌進(jìn)行房脅產(chǎn)中介蛾、票務(wù)著、家政撓服務(wù)的哄管理功簽?zāi)芤黄卩徥爬镏行穆斏虡I(yè)調(diào)股整后，定將為一煌期和二千期入住傻業(yè)主提脆供較為徐完善的運(yùn)社區(qū)配藏套服務(wù)將餐飲貼等其他炎配套功詠能轉(zhuǎn)移塑到二期7000平米商器業(yè)醫(yī)藥類健診類餐飲類零售類洗護(hù)類一期鄰里衛(wèi)中心調(diào)整袋方案業(yè)態(tài)調(diào)整保方案物業(yè)（服務(wù)艦中心）《20園08房羨地產(chǎn)營戚銷策劃酷大全》搞策劃人緞士必備邊資料庫免！全國押大中城蹄市貨到譽(yù)驗(yàn)貨后紗付款房策網(wǎng)無www.勞fang證ce.n竟et海臨量房地產(chǎn)映資料免費(fèi)數(shù)下載鵝0755億-835睬1359遙8Q偷Q:69映0317壺89一期鄰隱里中心狐調(diào)整方興案零售類噸擺布位生置建議便煙利店、竊煙酒店痕沿街布候滿一層憶，入口富沿街、笨出口通壟向鄰里尾中心內(nèi)遺部生鮮市場亭建議放在籌西餅煙酒蹲店的2層花店、仰家居飾浮品店正榮對著便價利店的絡(luò)出口生鮮市