株洲市某地產(chǎn)項目市場定位報告

XX房地產(chǎn)·XXXX路項目市場定位報告長沙市XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

2011年10月28日報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析開發(fā)商目標解讀：我們的理解：2013年底前完成整體項目的銷售、2012年底前完成項目50%以上的銷售XXX認為：開發(fā)商不是慈善機構(gòu)，開發(fā)的目的在于實現(xiàn)利潤。那么，開發(fā)商的目標無非就是三種，第一：快速回籠資金；第二：利潤最大化，也就是高價格；第三：實現(xiàn)銷售速度與銷售價格的相對最大化。報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析地塊區(qū)位：本項目靠XX中路，烈士公園西門，位于摩托車市場南進150米處。土地外部：周邊為待開發(fā)土地、廠房及農(nóng)民房、閑置土地，附近規(guī)劃有公園，周邊開發(fā)環(huán)境較好。土地內(nèi)部：土地紅線形狀較為規(guī)整，為人工填埋地，無可利用景觀資源。地形地勢：地勢連綿起伏，用地與XX路落差3米左右，土方量大。交通現(xiàn)狀：政府規(guī)劃路短期內(nèi)尚無法落實動工，到達項目地的現(xiàn)有交通情況不理想，在一定程度上影響客戶的信心。

XX大道本項目區(qū)位圖本案開發(fā)地項目區(qū)位分析本項目位于城市中心區(qū)，屬于XX中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項目。本項目XX縣城市發(fā)展的重點是提升城市形象和城市環(huán)境，主要為舊城改造升級和XX新區(qū)的建設(shè)。XX縣XX新區(qū)位于縣城西南部，XX路以南、XX高速以西、XX大道以東、XX大道以南，規(guī)劃總面積約10平方公里。城市功能以行政辦公、公共服務(wù)設(shè)施、居住、教育及旅游為主。項目區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)主干道通達性較好，位于城市中心，交通極為便利。本項目位于XX縣城的中心區(qū)，緊鄰XX最繁華的摩托車市場、商貿(mào)中心批發(fā)市場和汽車總站，該地段是XX商業(yè)最繁華的地段。消費者對本區(qū)域的認知度高，認可區(qū)域的配套及將來的發(fā)展前景以及項目的升值潛力。本項目項目交通情況本項目區(qū)域內(nèi)集聚了摩托車市場、紫金花大酒店、工藝品商貿(mào)城、電器城、家具城、銀行、學(xué)校、超市、商業(yè)街等各類人氣聚集中心，是XX最繁華的地段。項目北側(cè)為XX最繁華的商業(yè)中心，涵蓋金融、酒店、百貨、服裝、家電、家具、摩托車等等各類產(chǎn)業(yè)，是XX商業(yè)最為繁華的地段，是XX縣居民購物的首選。XX大道和XX路兩旁攤鋪林立，交通街兩旁商業(yè)檔次相對較高，但XX路兩旁商業(yè)檔次相對比較低，且路邊地攤雜亂無章。商業(yè)步行城、地王商業(yè)街由于是商業(yè)內(nèi)街，管理不當(dāng)，目前市場生意清談，出租率低。項目周邊環(huán)境項目配套商業(yè)網(wǎng)生活超市：XXX超市、XXX超市。購物場所：XXX商業(yè)廣場、XXX步行街、XX電器、XX電器、XX超市、XX手機城、XX手機城等日常消費只需步行2-3分鐘內(nèi)便可完全滿足自然XX公園有可利用的自然資源教育/金融/醫(yī)院/居住小區(qū)教育：XX一中；醫(yī)院：人民醫(yī)院、婦幼保健院；金融：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；居住小區(qū)：農(nóng)機局居民區(qū)、其他單位房等周邊配套相對完善娛樂/休閑/餐飲娛樂：集中在XXX步行街與交通街街尾；餐飲：開心湯姆、德克士、左岸風(fēng)情咖啡茶語、XXX食府等；休閑：XX廣場休閑、娛樂、餐飲分布密度高行政機構(gòu)/公司政府機構(gòu)：建設(shè)局、規(guī)劃局、體育局、法院、公安局、審計局、人事局、社保、廣播電視局等；公司：中國電信、中國移動、中國郵政等大量企事業(yè)單位政府機構(gòu)、行政事業(yè)單位比較齊全并相對集中項目周邊各類生活配套極為完善，生活極其便利。本項目是目前XX規(guī)模最大的項目，是政府重點規(guī)劃工程。用地基本指標和要求：位置：XX大道與XX中路交匯處，位于XX大道北側(cè)。XX街總體規(guī)劃用地500畝，其中公園用地80畝，住宅用地340畝，商業(yè)用地80多畝，本案用地92畝。容積率：FAR

=3.8用地性質(zhì)：商住目前地塊東側(cè)以及北側(cè)為村民拆遷安置房。項目基本概況本項目位于城市中心區(qū)，屬于XX中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項目。區(qū)域內(nèi)主干道通達性較好，位于城市中心，交通極為便利。本項目所在區(qū)域是XX最繁華的地段。項目周邊生活配套極為完善，生活便利性強。本項目是目前XX規(guī)模最大的項目，屬于政府重點規(guī)劃工程。城市中心，首席大盤，XX重點工程項目關(guān)鍵詞：中心區(qū)/通達性好/體量大/配套完善/重點工程項目本體分析結(jié)論報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析宏觀分析區(qū)域分析競爭分析1414為加強流動性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，中國人民銀行決定，2010年內(nèi)分別6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，2010年于10月、12月兩月加息國務(wù)院召開會議出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，第二套房首付六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點5月1日起，根據(jù)中國國家發(fā)展與改革委員會文件規(guī)定，中國在售商品房必須標明每套房的每平米價格和相關(guān)物業(yè)費、停車位等價格，并不得隨意變化。，“一房一價”使民眾的購房過程更加公開、透明，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,并且，將會使中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行變得更加嚴謹2010.11.292010.12.262011.1.262011.2.92011.5.1“新國八條”出臺、高稅率、嚴控貸，宏觀政策再次趨嚴，市場客戶觀望情緒嚴重7月22日，國務(wù)院要求已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，并納入限購范圍。新一輪限購城市名單呼之欲出，有望開啟房價穩(wěn)中有降的“時間窗”。2011.7.22中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點建設(shè)銀行北京市分行率先上調(diào)首套住房貸款利率，這讓本就“緊張”的房貸市場迅即掀起波瀾。大部分城市首套房貸利率大部分也已經(jīng)采取了上調(diào)措施，房貸收緊一日緊似一日。2011.10.26項目初判宏觀市場1—9月供應(yīng)量分析：9月當(dāng)月新建商品房供應(yīng)量為6月以來最低，僅為今年以來最高點8月供應(yīng)量的三分之一。1-9月份市區(qū)商品房供應(yīng)（批準預(yù)售）170.89萬平米，較去年同期增長-12.10%；其中，商品住房155.73萬平米，同比增長-6.92%。9月份批準商品房預(yù)售為13.16萬平米，同比增長-63.71%，環(huán)比增長-68.96%，占1-9月批準總量的7.7%。1—9月銷售量分析：

9月當(dāng)月新建商品房銷售量為3月以來最低，市區(qū)商品房累計銷售136.84萬平米、12834套，70.37億元，面積同比增長-16.23%；其中商品住房銷售125.66萬平米、11416套，58.10億元。9月份商品房銷售21.97萬平米、1966套，面積同比增長-5.46%，環(huán)比增長27.04%2011年1-9月株洲區(qū)域供應(yīng)量及銷售量均達到最低值，成交量萎縮，信心不足數(shù)據(jù)來源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)宏觀市場受宏觀政策影響，XX多數(shù)樓盤銷售速度在不斷減慢，客戶觀望情緒加重截止至2011年6月底，全縣住宅空滯面積1.26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空滯0.35萬平方米，其中空滯一年之內(nèi)的待銷房屋占76%，積壓三年以上的房屋僅占4%，空滯房屋戶型以一空式商住樓和150平方米以上房屋為主，占空滯住宅總量的78%，處于正常偏低范圍，XX住宅處于旺銷態(tài)勢。以上數(shù)據(jù)說明，XX從2008年后房地產(chǎn)開發(fā)升溫，目前樓市尚處于上升期，但是不可忽視的是除了少數(shù)幾個大盤，多數(shù)樓盤的銷售進度較為緩慢，一方面說明XX樓市目前處于供大于求的狀況以及XX房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，另一方面說明受宏觀調(diào)控政策影響，客戶觀望情緒在不斷加重。宏觀市場新政后影響：新“國八條”出臺，政策再次趨嚴，將會對消費者的消費心理產(chǎn)生不良影響，消費冷戰(zhàn)開始，消費者的觀望情緒加重，樓市新一輪博弈開始。二、三線城市限購標準出爐，金九銀十銷售旺季的局面將不復(fù)存在，，對樓市不利的影響將進一步擴大。受宏觀政策影響，XX多數(shù)樓盤銷售速度在不斷減慢，客戶觀望情緒加重市場形勢嚴峻，客戶觀望情緒濃郁。宏觀市場小結(jié)報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析宏觀分析區(qū)域分析競爭分析

XX縣未來將得益于長株潭一體化進程快速發(fā)展，隨著長株潭融城加速和醴茶高速、衡茶吉鐵路的建設(shè)，XX縣的湘東縣級樞紐地位將得到進一步提升與鞏固。湖南省于2030年發(fā)布了《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》。在這個規(guī)劃中，XX縣、XX、XX、XX將以XX為交通樞紐中心,被列為長株潭城市群的區(qū)域次中心城市。攸、茶、安、炎四縣可能在未來的3—5年聯(lián)合建市，形成湘東南區(qū)域經(jīng)濟圈。屆時XX將成為湘東南經(jīng)濟開發(fā)核心和長株潭經(jīng)濟圈東南部的中心城市，通過醴茶高速、醴茶鐵路、XX高速、衡茶吉鐵路快速交通帶動周邊XX縣、XX、XX等城市構(gòu)建成“1+3XX都市圈”，向中級城市一路高歌猛進……區(qū)域市場老城區(qū)范圍伴隨著行政中心西移，各個職能機構(gòu)也隨之搬進了新城區(qū)，同時也帶動了第三產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)隨之西移，居民、交通、物流相隨跟進，隨著XX西移和行政中心的搬遷，周邊的配套設(shè)施也大為改觀，除了交通出行便利外，出則繁華，入則幽靜，烈士公園、汽車總站、規(guī)劃的XX公園、老商業(yè)街也僅一步之遙，為項目的中高檔定位奠定了基礎(chǔ)。

XX的西移策略是在發(fā)展老城區(qū)的同時開拓新城區(qū)，而無論是新城區(qū)還是老城區(qū)，項目所在地塊都是必經(jīng)之地。區(qū)域市場新興商葛業(yè)區(qū)的企出現(xiàn)，鄙以及新錦城區(qū)的洪興建。賊以及400畝超級城敬市規(guī)劃的蜓出臺，一散方面展示陳出XX城市發(fā)南展的方磁向，另鉤一方面亞，也預(yù)湯示著老城區(qū)的桐規(guī)模、檔周次已經(jīng)不厲能適應(yīng)市它場的需求蒼。商業(yè)老城間區(qū)的商業(yè)淡配套已經(jīng)啦逐漸不能消滿足XX市場的需濕求商業(yè)市場舅分析新興商攝業(yè)區(qū)老商業(yè)量區(qū)新城區(qū)規(guī)劃在售以晚及待售處項目眾理多，市加場競爭車壓力較指大類別項目名稱物業(yè)類型項目體量戶型配比及面積在售項目商住樓、小高層占地36畝，總建筑面積6.4萬方。◆三房127-143m257%◆四房149m235%◆二房96m2占5%◆另外五房185㎡3%多層住宅占地14畝，總建筑面2.1萬方?！羧?20m2和130㎡占72%◆四房140m2占28%商住樓、小高層占地面積40畝，總建筑面積8

萬方?！舳?3m2和97m2占11%◆三房占112m2和

137m2占51%◆四房140-160m2占34%◆五房160-202㎡占4%商業(yè)裙樓、高層占地6畝，總建筑面積3萬方◆三房130m2至133m262.5%◆四房150m2占37.5%多層、小高層占地19畝，總建筑面積4.46萬方◆二房9m2占20%◆三房130㎡40%◆四房150m2占30%◆頂層復(fù)式180m2占10%一二層商業(yè)、小高層占地17畝，總建筑面積3.8萬方?！羧?09m2至138m2占28.5%◆四房139-156m2占71.4%商業(yè)、高層占地24畝，總建筑面積53891m2。◆二房111m2占7%◆三房132m2和

134m2占54.1%◆四方138-170m2占38.8%別墅占地面積13畝，總建筑面積1.2萬m2。只有別墅，面積260-500平米別墅占地200畝，總建筑面積7萬方。別墅產(chǎn)品，面積280-430平米別墅、多層占地112畝，總建筑面積14萬方。暫時只推出別墅，面積180-260平米之間待售項目別墅、多層、小高層占地139畝，總建筑面積約18萬m2未推出高層占地7畝，總建筑面積3.5萬方。未推出高層占地46畝，總建筑面積11萬方未推出區(qū)域供凝貨量失敗商孝業(yè)案例地王國際撐商業(yè)街案例不可否樹認，該昆項目的古銷售是定較為成悟功的。水他直接蝕將中心瓣區(qū)域的擠商業(yè)價福值提升20%左右。但亮該項目在例建成后的攻運營及管腎理方面出最現(xiàn)極大的原失誤，導(dǎo)恐致后期的傳市場運營辱紊亂。直紹接造成經(jīng)運營狀況及它租金價格紫嚴重下滑頑的現(xiàn)狀。舟房地產(chǎn)投槐資市場的儀信心受到寸極大的損縮慧傷。對于本憶案而言恭，如何熄為市場助重新樹腐立信心漿，是項惱目面臨虎銷售前妥必須解有決的又波一重要麗課題。未來供應(yīng)草大,競爭形起勢較為萌嚴峻市場客戶蹤蝶的投資信鵲心受到極聾大的損傷vs顯而易峰見，項孕目的出份路在于晚：1、突破競口爭2、幫助汗客戶重鉤新樹立奔信心3、項目序產(chǎn)品契陪合市場詠需求區(qū)域市神場小結(jié)商業(yè)老帽城區(qū)的妙商業(yè)配艷套已經(jīng)警逐漸不頭能滿足XX市場的需勵求報告思路報告思路目標解最讀客戶分紙析項目定磨位物業(yè)發(fā)勝展建議市場分析項目本頂體分析宏觀分析區(qū)域分巡壽析競爭分析26競爭項目捏選擇原則?。?、區(qū)域位物置：位于項牲目周邊播，對項揉目目標吉客戶群輸具有分娃流作用斥的在售摸項目2、推售悅時間：處于競托爭區(qū)域直內(nèi)，入縱市時間付與項目社入市時榴間重疊恭的項目3、戶型類旺比：與項目在累售產(chǎn)品面摔積相等，坦總價相當(dāng)膽的同類型窮物業(yè)項目競爭市場A2：金鑫國變際A3：鳳凰城A4：水岸名索都A5：向陽臉商街A6：中央豪略庭A7：云龍國挑際山莊A8：緹香小濟鎮(zhèn)A2A3A4A5A6A7A8周邊在何售競爭罪樓盤分齒布圖競爭市場28鳳凰城10紙9月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月金鑫國姑際水岸名都占地6畝，約3萬方（溝商業(yè)、陸高層）向陽商街區(qū)域內(nèi)競趨爭壓力大靜，競爭項羊目形態(tài)全維部由商住華樓、商業(yè)盯和住宅組陳成且規(guī)模帝均不大，10月12月占地36畝，6.4萬方（悼商住樓迎、小高穩(wěn)層）占地40畝，約8萬方（傲商住樓礎(chǔ)、小高兔層）占地17畝，約3.8萬方（商翁業(yè)、小高修層）中央豪庭占地24畝，約5.3萬方（商炸業(yè)、高層乓）競爭市難場29主力競隊爭對手刷與項目云推售時莫間相接軌近，屆眨時將分茂流客戶境，對項夏目帶來匪較大沖致?lián)繇椖咳胧袝r間主力戶型競爭界定本項目2012年6月鳳凰城2011年93㎡—202㎡同片區(qū)、同產(chǎn)品、同期發(fā)售，為直接競爭對手水岸名都2011年96㎡-185㎡產(chǎn)品重疊度高、接近同期發(fā)售，直接競爭對手向陽商街2011年109㎡—156㎡同片區(qū)、產(chǎn)品相似度高、接近同期發(fā)售，為直接競爭對手金鑫國際2011年130㎡—150㎡同片區(qū)、同檔次，為項目后期直接競爭對手中央豪庭2011年111㎡—170㎡同檔次、同期發(fā)售、部分產(chǎn)品類似，間接競爭對手直接競爭蛛對手間接競爭導(dǎo)對手競爭市場30項目名稱建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售率均價鳳凰城約8萬方4*2、3*293-202小戶型90萬元/空；大戶型100多萬/空水岸名都約6.4萬方3*2,、4*296-185110-120萬元/空

向陽商街約3.8萬方3*1、4*2109-1564000元/平米~6500元/平米之間

競爭市場通過銷急售率分拉析出目鈴前客戶葬對于商恨住樓及洗商鋪具脹有相當(dāng)喇強的承求受能力31項目名稱建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售率均價鳳凰城約8萬方4*2（34%）、3*2（51%）93-20295%2900水岸名都約6.4萬方3*2（57%）、4*2（35%）96-185100%2300向陽商街約3.8萬方3*1（28.5%）、4*2（71.4）109-15690%2700差異化符產(chǎn)品成哥為項目閘暢銷的疑重要條注件，片刪區(qū)銷售筐速度快滅的項目缸以贈送濫率較高資的N+1新品和公三房為山主，在展保證最虧高銷售擺速度的投前提下巷，實現(xiàn)燃了較高芒的價格悶；競爭市場鳳凰城132㎡3+1戶型產(chǎn)示品1、空中纖花園設(shè)扶計，廚種房與餐呆廳均可輝共享2、兩臥怨室?guī)в袀物h窗，炸舒適度爽搞3、超大范鴿圍景觀陽毀臺設(shè)計，摟視野效果星佳N+1差異化戶挑型，贈送倆面積大，六戶型設(shè)計軟周正，滿遵足市場大嫩部分

客示戶對于N+1新品戶網(wǎng)型的潛威在需求熱銷戶尊型分析鳳凰城144㎡戶型產(chǎn)陽品1、動靜陳分區(qū)、忙干濕分話離效果梅較明顯2、三個臥哭室都帶有瞧飄窗，通屢透性好3、4.3膨M空中花園嶄超大開間劃設(shè)計贈送面積牛大，戶型蛛設(shè)計周正雜，舒適度竭高，且完拉全能滿足花大家庭盡的居住需宿求熱銷戶董型分析水岸名都148㎡戶型產(chǎn)貢品1、入戶虜花園設(shè)柏計，增點加私密搬空間感2、入戶殲花園與獅景觀陽拍臺相連會接，無提限擴大爛生活空股間3、4.3M空中花園艇超大開間柳設(shè)計入戶花園演與陽臺相魚連接的獨謠特設(shè)計，香將生活空偷間無限放騰大，

且轉(zhuǎn)贈送面積冒大，客戶暫接受度較障高熱銷戶貌型分析老城區(qū)興的商業(yè)謠配套逐牙漸不能費滿足XX市場的需萬求競爭對盡手推出宇的商住充樓、商綢業(yè)和住竭宅均保星持較高販銷售率博，證明塌市場客曾戶完全磨有能力娃消化，錫在淡市顛下需不永斷針對登客戶進偵行有效膝刺激N+1差異化產(chǎn)會品（贈送脂率高、舒來適度高）序成為項目煌暢銷的重襲要條件，監(jiān)客戶接受刻度較高競爭市洗場小結(jié)似乎我們漆的對手已千經(jīng)利用與混市場高度鄰契合的產(chǎn)咱品瓜分了俘市場。其實不踏然。他們做的工只是中、殺低端的商楚住產(chǎn)品而兵已。本處所旦指的地鬧段并非爛是他們背的售價憑低，而鬼是綜合喉競爭項用目的規(guī)奧模、體創(chuàng)量、定讓位等方炮面得到所的結(jié)論敲。人無我嗎有、人盯有我優(yōu)伸的產(chǎn)品文必將受肯到市場問青睞啟示：市場分葡析總結(jié)市場形峰勢嚴峻嚼，客戶窩觀望情票緒濃郁塑。顯而易見鄭，項目的當(dāng)出路在于?。?、突破殃競爭2、幫助客廁戶重新樹獸立信心3、項目產(chǎn)券品契合市護場需求競爭市場凱做的只是瓣中、低端椒的商住產(chǎn)墳品而已。報告思路報告思路目標解便讀客戶分乒析項目定藥位物業(yè)發(fā)乒展建議市場分仍析項目本礙體分析客戶特征XX縣地方社能會人群心朝理及特征乘分析■由于XX縣經(jīng)濟堆是以勞萄務(wù)輸出屋為龍頭梅，外出倚務(wù)工總給人口達10萬之巨收，其中賺更孵化窯了一大擾批富裕思階層。返因此盡槍管地處月內(nèi)陸縣席城，但XX縣人與外呆界的聯(lián)系俊緊密，他今們廣泛分隆布在全國備各地，尤撲其是沿海段發(fā)達城市艦，見多識寨廣，對時尚機、品牌商、娛樂差等新觀越念新事壤物的接荷受能力益很強。■XX縣地方民端風(fēng)淳樸，榴勤勞肯干井，擁有敏碰銳的市場即意識和生俗意頭腦。介但繼承的評文化糟粕僑也很明顯總，“好面子，校愛攀比”的社會心埋理在相當(dāng)狼一部人發(fā)耐達以后，膨演變成為桐“炫財斗沫富”的具妻體社會現(xiàn)兩象?！鰪默F(xiàn)有XX縣人置業(yè)嫌及購車付能款方式來涉看，一大谷批人敢于將提前消費與，透支消魂費，隨著辱城鎮(zhèn)社會摔保險體系護及醫(yī)療體頓系的完善致，XX縣城鄉(xiāng)謊居民的消費觀念品將更為大喚膽開放?，F(xiàn)有樓公盤客戶葉多為本吵地客戶宜，自住如為主，謹包括泛唇公務(wù)員竹、生意表人、鄉(xiāng)準鎮(zhèn)遷移擇到城區(qū)烏人群，創(chuàng)其中公棄務(wù)員和抄企業(yè)中醋高層管居理人員冒的購買鈴力較強塵。購房需求改善型自用型保值升值暴型城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、塌教師、醫(yī)擁務(wù)人員、悼金融系統(tǒng)姻、電信、網(wǎng)電力、及局其他事業(yè)監(jiān)單位人員報，人均月刑收入在1500元以上，時有住房但快希望改善扎居住條件護；從事各種紀生意的本滋地人，經(jīng)駕濟實力雄蜻厚，購買討力極強，康且愿意在袖本地消費鳳；還有一望些鄉(xiāng)鎮(zhèn)憲富裕人而群為了死以后生環(huán)活方便槳、子女是教育，憶而進城慕置業(yè)；誕另外XX縣外來旅爭游居住人郵群也有很谷強的購買歌力。泛公務(wù)粥員生意人其他人撕群消費者綿分析：悄泛公務(wù)真員和生滔意人（甘城區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)）含構(gòu)成現(xiàn)輸階段XX縣房地誕產(chǎn)消費氧主力。購房人星群分析中高端客舒戶豐富，偉消費力強免：全縣中高慢端客戶來量源豐富，蹤蝶消費能力巧強，追求真好的產(chǎn)品覽。對項目瘦及所在礦區(qū)域認掀同度高么：多數(shù)消費膊者認可項皮目的區(qū)位敞優(yōu)勢，認依同項目區(qū)歌域未來的福發(fā)展前景產(chǎn)?？蛻魧︹n該區(qū)域贊高質(zhì)素短樓盤的像置業(yè)意甚向較高絞，政府橋公務(wù)員框、生意網(wǎng)人、望伴子成龍戚的鄉(xiāng)鎮(zhèn)全富裕家膽庭購買物可能性炸較高，子其中高毒端客戶很更突出照?？蛻糇非罂鎸嵒荩瑢m創(chuàng)新產(chǎn)品糟需求大：100-疲120m2的三室線戶型受幕追捧，弓客戶對屢創(chuàng)新產(chǎn)領(lǐng)品的接糊受度高宵，花園噴洋房、桌電梯洋鐮房成為挑高端產(chǎn)此品。高端客確戶支付縣能力強府，追求堵高品質(zhì)組產(chǎn)品：大部分他客戶的酒總價承奔受能力烤在20-3霜0萬元之薄間，說賀明高端森客戶的知支付能胡力較強鈔。購買意迎向分析需求特乳征煤礦主煤礦股東經(jīng)營商人老師、醫(yī)生外出小富階層公務(wù)員工人、農(nóng)民外出務(wù)工人員低價套房品質(zhì)套房、電梯房大戶型豪宅、門面第二類狀主流客芒戶從對XX縣現(xiàn)有暖樓盤客夠戶的統(tǒng)鳳計，我善們得出劑不同客戰(zhàn)戶類型閘的需求參分析結(jié)穴果：■第一類是煤礦余主和煤因礦股東聰，部分忍大經(jīng)營窮商人，潑需要大蛇戶型豪冬宅、門蛋面。這研一批客鄉(xiāng)豐戶最有葬實力，燭但人數(shù)仍最少。■第二類是小型經(jīng)患營商人、籍老師、醫(yī)津生、公務(wù)當(dāng)員、外出座小富階層其，主流需呆要環(huán)境好禁、品質(zhì)高渠的商品套猶房，面積儲多集中在120—虹140平米，這滲一批客戶妄實力中等抱，人數(shù)規(guī)畫模較大?！龅谌愂瞧胀〝[工人和螞進城農(nóng)堤民、部針分外出悔務(wù)工人套員，住裝房需求丸主要是80—110平米的夠套房，墳這一批壺客戶對幸價格十補分敏感錯，實力捕最弱，脫但人數(shù)寬規(guī)模最張大。第一類欠高端客釋戶第三類岸基層客儲戶目標客仿群客戶細分類別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成核心客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來源。30萬以上公務(wù)員；小型個體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對高收入的人員。重要客戶該類客戶家庭財產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。20－25萬元公司的高層領(lǐng)導(dǎo)；私營企業(yè)的老板、個體工商戶潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自??；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報。10－15萬企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領(lǐng)階層和銷售精英；個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員?？蛻艏毌煼旨毞痔卣髅枋瞿挲g平均年齡30-40歲家庭結(jié)構(gòu)主要以兩口或三口之家為主居住狀況住公司宿舍/已有房,住家中置業(yè)用途改善居住環(huán)境，或用來租賃投資，或用來做倉儲、辦公之用。職業(yè)公務(wù)員、醫(yī)生、教師、個體經(jīng)營戶、品牌代理商、企事業(yè)單位高級職員及管理者以及自由職業(yè)者來源XX縣本地人口為主流行為特征收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。熱愛城市繁華生活，追求生活品質(zhì)的城市一族，他們是XX核心消費勢力?？蛻艏毢⒎趾诵目蛻舴禾卣骷毞挚蛻舴治鍪蠼Y(jié)論客戶對新踏鮮事物接識受能力較賊強，“愛鞋面子、好棋攀比”；泛公務(wù)鮮員和生奮意人（標城區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)）襖構(gòu)成現(xiàn)渴階段XX縣房地顛產(chǎn)消費泊主力。項目目秩標客群載購買能往力強，關(guān)對項目槳所在區(qū)另域認知頑度高；客戶追求介實惠，追楊求高品質(zhì)虎產(chǎn)品，對巴創(chuàng)新產(chǎn)品移需求度高樹；人群家庭尾結(jié)構(gòu)主要稱以兩口及俊三口之家隊為主，年煤齡介乎30—悶50歲之間醬，重視尖生活品日質(zhì)，追拆求生活倍質(zhì)量。本片區(qū)人碧群置業(yè)主傳要以改善屑居住環(huán)境軋，或用來喬租賃投資餓，或用來狂做倉儲、報辦公之用矮?？蛻魧τ赬X商業(yè)產(chǎn)功品的發(fā)遣展存在據(jù)質(zhì)疑，非項目需第要打造小使客戶規(guī)信服的籌商業(yè)產(chǎn)薯品，重艇新梳理躁起商業(yè)息品牌價煌值?？蛻粽业醯搅耍店P(guān)鍵是傻如何讓昆他們對頁本案產(chǎn)膀生興趣帖，并產(chǎn)刷生購買望欲望，尋最終實膝現(xiàn)成交織。那么趣他們的火興趣是最什么？掀？？客戶細分與產(chǎn)品匹配情況類別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成客戶配比選擇產(chǎn)品類型核心客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來源。20萬以上公務(wù)員；小型個體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對高收入的人員。40%舒適三房110－130平米重要客戶該類客戶家庭財產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。10－20萬元公司的高層領(lǐng)導(dǎo)；私營企業(yè)的老板、個體工商戶30%四房、大三房120－160平米潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自住；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報。5－10萬企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領(lǐng)階層和銷售精英；個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員。30%緊湊三房、兩房70-110平米客戶需求體描述：客戶定鞠位1、本地花富人，墊多為私擾營業(yè)主靜，生意掠人改善型居爽住和終極泛置業(yè)為主艘，少部分野為投資。吧滿足享受獵和身份的孔雙重體驗浴，重視子番女教育和妥教育環(huán)境視。2、政府低官員、旋資源型黎商人、衣鄉(xiāng)鎮(zhèn)官爹員尋找與減自己身胞份、品澆位、審尺美相互雕契合的繪高端物洋業(yè)，注閑重風(fēng)格望感染。3、銀行緒職員、壇醫(yī)生、黨教師因為工作曾便利性高飛，屬于地味緣客戶。4、有類似后或間接居信住體驗的XX籍外地商泄務(wù)人士、戲生意人父母、子訴女在XX，返鄉(xiāng)購姻房，為了倚子女教育疏和老人安嶼享晚年。客戶定位因此，快本案的楊商業(yè)目引標客戶企定位是龍：商業(yè)街然的目標她人群，鴉他們都搖有穩(wěn)定下的較高搖收入，慘且有一象定的積外蓄，生圓活無憂查，屬于飯享受型糖和炫耀粒型的人景群，他肺們大部灑分有過饅類似的璃投資經(jīng)遍驗，精喚明、投呼資意識裝強，這看類人以價及他們時的購買派意向是藥：目標市場功能區(qū)塊臨XX街商鋪規(guī)劃路一空式門面環(huán)商業(yè)廣場商鋪XX公務(wù)員★★★★☆★★★政府及行政事業(yè)單位中高層★★★★★★★★★☆灰色收入階層★★★★★★☆★★★廠礦主★★★☆★★★★★與XX有地緣經(jīng)濟關(guān)系者★★★★★★★★★XX籍返鄉(xiāng)成功人士★★★★★★★★XX縣城個體經(jīng)營者★★☆★★★★★★品牌代理商及廠商★★★☆★★★☆★★客戶定錘位因此，本蜂案的住宅熱目標客戶療定位是：項目住謠宅物業(yè)域的目標牢市場定糟位為熱云愛城市拘繁華生頃活，追稅求生活抬品質(zhì)的勝城市一懇族，他惰們是XX核心消第費勢力哄，；他樣們購買缺本項目保目的或保為了改濁善居住綿環(huán)境，蔬或用來渣租賃投耳資，或梅用來做帽倉儲、抓辦公之冒用。客戶定竟位XX地區(qū)的：公務(wù)員撫、醫(yī)生卡、教師灘、個體孔經(jīng)營戶字、品牌葬代理商周、企事業(yè)龜單位高紫級職員相及管理費者以及現(xiàn)自由職躁業(yè)者項目分析勻回顧啟示二戶：補缺市誦場大型元商住兩發(fā)用業(yè)態(tài)白結(jié)合的番空白，盡發(fā)揮信其假優(yōu)勢，顆迎合買羊方市場草客戶需黨求不斷階創(chuàng)新，及針對客莫戶進行傲有效刺墳激。啟示一慰：城市中怕心，規(guī)普模最大揮的政府么規(guī)劃工濁程啟示三友：客戶購招買力強滲，追求針實惠、遲高品質(zhì)謀、創(chuàng)新大產(chǎn)品打造全新上的商業(yè)產(chǎn)裝品，重新逗激發(fā)客戶消對商業(yè)的轎信心項目規(guī)省模具備鹽打造XXC危BD核心的需條件價值一：項目占葛地面積醬為613河34.唱3㎡，是目前XX中心區(qū)用碰地規(guī)模最菊大的商業(yè)娃綜合用地疼，其規(guī)模陪具有打造XXC鑒BD核心商架業(yè)的條腳件。價值體系毗鄰XX傳統(tǒng)商歷業(yè)旺區(qū)價值二晝：項目所在止地毗鄰XX傳統(tǒng)商業(yè)墾旺地，區(qū)部域商業(yè)繁是華，XX零售百貨綠購物多分齒布于此，蘋是XX品牌最集善中，業(yè)態(tài)靠最齊全、恨租金最高傳的區(qū)域，錢本案地段鐮商業(yè)價值傍通過城區(qū)痰發(fā)展以及滲政府大力贏推動，已脊經(jīng)被廣泛療認可。價值體系XXC臣BD（核心商泰業(yè)區(qū)）的勁發(fā)展方向價值三：項目位農(nóng)處新老頑城區(qū)結(jié)灰合部XX街，是XX商業(yè)轉(zhuǎn)移斧的前沿陣僻地，是目潛前XX發(fā)展最為壁迅速的區(qū)北域，也是XX政府打造嫩的CBD發(fā)展所貧在，項遷目因為印擁有得輕天獨厚年的區(qū)位任價值，豬將成為XXC慚BD核心商叮業(yè)發(fā)展辟方向。價值體系先進商業(yè)喂業(yè)態(tài)及品蛋牌主力商鑰家的缺失價值四：XX房地產(chǎn)團開發(fā)起衛(wèi)步晚，鑼現(xiàn)代開必發(fā)經(jīng)營態(tài)理念的穴商業(yè)物餃業(yè)開發(fā)商屬于市如場空白乒，商業(yè)提發(fā)展進籮程緩慢攝，缺失齊先進商記業(yè)業(yè)態(tài)美及品牌獨主力商重家，這李給本項明目提供寨了廣闊戰(zhàn)發(fā)展空向間，項蹲目將搶遇占市場永先機，挽引入商定業(yè)經(jīng)營億模式和爺開發(fā)理炮念，引勺進品牌瓶商家和然大型主背力店，邁打造XXC耕BD購物中參心。價值體系SWOT分析優(yōu)勢（Stre你ngth拌s）劣勢（Weak澇ness耍es）區(qū)位，位艷于XX縣城核顧心商業(yè)忙區(qū)；地塊規(guī)模丙大，424畝，屬海于城市瓦中心大炸規(guī)模綜寶合體項膨目；周圍各種眼配套資源屯完善，配寬套無與倫呢比。前期沿XX中路不侮能拆遷涉，難以軌形成外小露形象臉，好酒脈在巷中減；沿XX中路無項留目建筑體揚，影響一冤期入市高臟端形象機會（Opp塔ort巴uni重tie是s）S-O：發(fā)揮優(yōu)菊勢，搶占鏟機會W-O：利用沈機會，殘克服劣保勢XX居民收紀入高，頁支付能價力強；綜合體項執(zhí)目，自身線配套能夠飄帶動城市穩(wěn)形象的升味級；產(chǎn)品創(chuàng)謊新有較竹大的發(fā)附揮空間徐，且創(chuàng)譯新產(chǎn)品坡受客戶怠歡迎小。有效整合扣周邊資源寨，提升項夸目的競爭壘力與銷售賢速度；通過產(chǎn)扒品創(chuàng)新竹以及高慣品質(zhì)打牌造，提亡升項目些的整體絞形象，揀實現(xiàn)項捧目的快畫速消化。通過借霧勢推廣遺，XX中心城達區(qū)首個蝦大規(guī)模壩城市綜佩合體，綿凸現(xiàn)項偽目形象鋼，快速羞搶占XX高端客揀戶；通過完鋤善配套憂、優(yōu)越仆地段、選高端形卻象和高訂性價比少吸引客謙戶。威脅（Thre老ats）S-T：發(fā)揮優(yōu)熄勢，轉(zhuǎn)化溝威脅W-T：減小高劣勢，提避免威似脅山河置業(yè)民集團和金關(guān)輝地產(chǎn)入互駐XX新區(qū)，其枯品牌實力親和產(chǎn)品優(yōu)區(qū)勢明顯，喪將分流眾叨多高端客潮戶；XX總?cè)丝诨萆伲促t來投放奔量大，昏競爭激轟烈。迎合市場溜，強調(diào)項仗目大規(guī)模粥、地段、蔑產(chǎn)品優(yōu)勢赤和升值潛天力；根據(jù)購惠房者的永承受能刃力，增夜加緊湊訓(xùn)型戶型切，提升棚單價控媽制總價僻，實現(xiàn)物快速銷低售和資共金的快恰速回籠恨。通過項目音規(guī)劃、景議觀實景展糠示、強化XX大道與XX中路展熊示面，賓弱化項撿目前期神低端形老象，減承少客戶蓬抗性；通過綜合恒體的概念寸，增加項籍目宣傳力驚度，強勢免營銷吸引苦客戶關(guān)注閥。發(fā)揮優(yōu)勢律，搶占機隊會SWO擴T分析報告思格路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展序建議市場分框析項目本住體分析XXCB食D（核心唯商業(yè)區(qū)阻）的發(fā)宅展方向毗鄰XX傳統(tǒng)商業(yè)灘旺區(qū)先進商業(yè)廳業(yè)態(tài)及品相牌主力商浩家的缺失規(guī)模具備鐘打造XXCB醫(yī)D核心商業(yè)毀的條件理念吸抗引、產(chǎn)品及匯展示提計升、全坑面造勢溜、價格拴引爆、抗持續(xù)熱核銷四大核心節(jié)價值決定歸項目核心過策略：項目核斃心策略項目定位孩建議100萬㎡XX首席超搶級城市錢綜合體1、設(shè)計城市創(chuàng)、設(shè)計市芽民，設(shè)計XX集中式消術(shù)費購物中臨心，打造XX城市CBD標桿項誦目；2、遵循集標中式商爽業(yè)購物堅中心的齊定位原伸理，科除學(xué)進行好本項目炭的整體寬商業(yè)功伸能規(guī)劃攻，實現(xiàn)協(xié)商業(yè)價肅值最大圈化；3、注重項目牲商業(yè)功能殊設(shè)計和商縱業(yè)品牌主蘭力店的引啄進工作，相以商業(yè)打臭造項目核童心價值，掠以價值推區(qū)動項目整紋體營銷全毀面進行。整體定葡位——獨一無二效的地段厘無輸與倫比的勉規(guī)模史無前例疫的配套蠢精劣雕細琢的構(gòu)產(chǎn)品住宅：26萬㎡地搶標級臻淡品住宅——424畝地中壤之王，諷占據(jù)XX資源制高特點商業(yè)：激得活城市發(fā)得展的商業(yè)閱中心——為XX商業(yè)注粱入活力捧，為城樓市注入刃靈魂市場突破點的核心市場突破點的關(guān)鍵市場突破點的建立建立XX中心區(qū)城市綜合體形象成為高品質(zhì)居所的佼佼者,激活城市發(fā)展的商業(yè)中心產(chǎn)品的高點現(xiàn)場實景展示優(yōu)勢的建立整合推廣的高點整合傳播優(yōu)勢的建立形象的高點綜合體住宅形象的建立100萬㎡XX首席超級播城市綜合位體產(chǎn)品定位——城央全濕日制頂麗級商業(yè)幅區(qū)產(chǎn)品定驅(qū)位細分住宅——城央100萬㎡越國際人居跌典范商業(yè)改善居住肯環(huán)境，創(chuàng)琴意“N+1”高舒適度愿、高贈送租、高得房填率。大型集謎中式品賠牌商業(yè)購，完善賤生活配荷套，充薦分提升介商、住抵價值，慚實現(xiàn)利臘益最大想化。1、電梯校房為主柏力，輔幣助部分球樓梯房2、、以110郊㎡舒適大兩例房及140㎡大三房咸為主，拜設(shè)計部維分為130感㎡三房及160㎡大四房3、以“N+1”為主，古打造創(chuàng)新鳴高附加值褲產(chǎn)品產(chǎn)品戶型面積區(qū)間面積比例贈送面積方式二房（2+1）二衛(wèi)110㎡30%陽臺、內(nèi)花園、凸窗三房（3）二衛(wèi)130㎡10-15%雙陽臺、入戶花園、凸窗三房（3+1）二衛(wèi)140㎡35-40%雙陽臺、內(nèi)花園、入戶花園、凸窗四房（4）二衛(wèi)160㎡8-10%雙陽臺、入戶花園、凸窗豪華4房（4+1）160以上5%雙陽臺、內(nèi)花園、入戶花園、凸窗住宅產(chǎn)代品定位商業(yè)產(chǎn)料品定位臨街商吼鋪定位社區(qū)服務(wù)勇型商業(yè)，貓?zhí)峁┗竟娜粘Ｉ骰钚枨髽I(yè)態(tài)：例以餐飲緊為主物業(yè)形態(tài)面積比率便利店15%中小餐廳35%藥店等醫(yī)療服務(wù)10%干洗店、美容美發(fā)美甲等15%銀行KTM、手機充值5%雜貨、五金10%休閑5%其他5%面積：40-少80為主平LOF房誠T產(chǎn)品，層捏高5.5米商業(yè)產(chǎn)品月定位集中商業(yè)鍋定位超市型轎百貨體量:15按000平左右品牌：券建議引抄進國際滅知名品旅牌（沃卻爾瑪、戒家潤多棄、家樂慮福）服飾檔肅次：中等高檔服謙飾為主獵，價格越控制在1000元以內(nèi)業(yè)態(tài)：鴿超市+服飾+中西餐飲+兒童游樂擠場，其中立快餐型餐表飲引進肯并德基，西訪餐以茶餐拖廳為主，榨引進金牛史角前期開發(fā)周期項目價值價值梯度快速提升中期后期價值平臺再次提升價值平臺穩(wěn)步拓展結(jié)合城報市發(fā)展棍，打造悉逐漸提找升的價電值平臺擦，進行押產(chǎn)品升累級。輔助定嶄位讓XX城區(qū)飛矮躍50年發(fā)展的懲高端商住和區(qū)項目整棉體市場甜形象定慰位XX街·XX曾CBD睬1也00萬㎡世跌界級城歷市綜合擔(dān)體XX演CBD商業(yè)購物犬中心全三日制頂匹級商業(yè)界區(qū)XX街·XXC別BD，100萬㎡國際下人居住宅皆典范項目商究業(yè)市場永形象定那位項目住感宅市場碌形象定麻位項目商業(yè)鮮市場形象勸定位項目住宅柔市場形象運定位項目商業(yè)括市場形象膚定位項目住宅貨市場形象儲定位形象定季位XX街·XX迅CBD唉1攔00萬㎡世界躁級城市綜莫合體XXC觀BD商業(yè)購魂物中心憶頂級京商業(yè)語區(qū)XX街·XXC幣BD，100萬㎡國術(shù)際人居卡典范項目的城烤市功能的邪設(shè)計通過項像目商業(yè)受功能的鋪設(shè)計，剩通過豐憐富的業(yè)漂態(tài)功能療組合構(gòu)瓣筑有序休的商業(yè)財空間，送整合超密市、百疤貨、商競業(yè)街區(qū)蜻、餐飲系、休閑軋、娛樂辱功能，旁設(shè)計項宏目的核末心競爭躺力，形活成XX唯一的、絮在區(qū)域市棗場能產(chǎn)生增壟斷效應(yīng)四的、消費腎聚合效應(yīng)況的、具有泥絕對商業(yè)斤競爭力的參城市CBD超級商業(yè)杏平臺。金錢消液費設(shè)計漫：項目的夕城市功租能的設(shè)貸計打造商圈業(yè)街區(qū)瞧成為超鬧級市民肅中心，五通過對諷本項目桂休閑購劑物商業(yè)副環(huán)境的濟打造，亡設(shè)計葡“24服務(wù)”棗營業(yè)模胡式，為艙客戶營魯造全天限候多樣千化消費駕市場。時間消扇費設(shè)計鐵：項目的莖城市功獄能的設(shè)晃計項目以雕太塑、花草需、園藝小合品等元素銅規(guī)劃建設(shè)手中型綠化丈休閑廣場繩，通過項鉆目文化工見程的建設(shè)灣，滿足XX人民對時撿尚文化的宜精神追求染，同時實架現(xiàn)項目與著城市文化剪有機融合債，使本項寫目成為XX城市文化捧建設(shè)、城阿市文化創(chuàng)嗓新的又一敵載體，為XX市民的假購物消陳費、休帆閑娛樂棚、央?yún)^(qū)拒居住等勵城市生燭活帶來枝新的氣阻象。精神消費悼設(shè)計：項目的城嚷市功能的恥設(shè)計亮點消藥費設(shè)計揮：項目應(yīng)報將兩條澤規(guī)劃路傭及兩條殺小區(qū)規(guī)護劃路導(dǎo)株入“街學(xué)區(qū)”設(shè)撒計理念腸，通過XX首條商業(yè)叔街、臨XX街主入口涉大廣場（450冒㎡）、次入棗口廣場（480踩㎡）、三縱潑兩橫的臨囑街商業(yè)街量區(qū)、品牌煉連鎖超市酸以及扶梯子、觀光電竹梯等眾多洋消費亮點遷設(shè)計，打帽造項目成槽為“市民粱廣場”，錘使本項目征成為XX獨一無二厲的、最為唐優(yōu)越的現(xiàn)肅代購物平黑臺商業(yè)物業(yè)忽的特殊性久，決定了學(xué)其定價的規(guī)方法必然取與市場緊名密貼合。樹其定價要點綜合考慮梯如下幾個鳳因素：同地段限商業(yè)物纖業(yè)的租胞金水平忍；項目本足身的素升質(zhì)及運驕作情況蓬；項目比免較優(yōu)勢隔及周邊禽商業(yè)氛搭圍；社會整尸體經(jīng)濟巷的發(fā)展昨水平和偵環(huán)境。價格定弊位本項目的批定價方法戚采用市場方比較法和兩租金返推撤還原法相蓬結(jié)合的方追法，即用底市場比較厲法得出項固目預(yù)計租扛金，用預(yù)石計租金返衫推還原推愁理出價格練。市場租續(xù)金（同喘商圈、擁同地段極、同類欣物業(yè)、搖具有可拐比性）N；客戶銀捆行按揭咬每月月完供額M；若：N≥M，客戶薪投資欲談望強，某市場承洞接力強女，投資夜回報高撫，證明巧價格貼對近市場像。N<M結(jié)果正答好相反臂。例如：希本項目殃某一臨才街鋪位S，其定笑價考慮衛(wèi)因素有爽：A、一層呆鋪位；B、臨XX街；C、成熟資商圈；D、面積游為40㎡左右；E、先進拜規(guī)劃與庫整體運特作。其喊中，A、B、C、D、E均為一般竭加價因素酷，E為特殊加場價因素；預(yù)估：XX街同類物肌業(yè)（A、B、C、D相同）恒的市場啞租金均攤價為82.闖5元/㎡·月，加上E的加價兇系數(shù)30%，本項目S鋪位的離租金應(yīng)李為82.5禾+（82.斑5×3復(fù)0%）=10鞋7.2桃5元/㎡·月。以107.舞25元/㎡·月作為客非戶按揭的乒還款金額謠，推算鋪看位S的單位價皺格：按5成10年按揭計天算：銷售單價×50%（貸款成家數(shù)）×0.渴012名043（還款絡(luò)系數(shù)）=107攻.25元/㎡反推得出辛銷售單價膝為1785麥2.5元/㎡。定價方遠法制定傾理由價格制狗定的原差則及目早標首先要錄明確地采產(chǎn)價格挺和地產(chǎn)爽租金，勵特別是仍針對商憲用物業(yè)事的兩者挎之間的摸關(guān)系。汪地產(chǎn)價踐格是一吊次性買中斷的價宏格，一杜次性實借現(xiàn)地產(chǎn)謊的價值三。而地目產(chǎn)租金薄是逐步惠實現(xiàn)地臉產(chǎn)的價窮值，出節(jié)租人在味零星出鐮賣地產(chǎn)處使用權(quán)摩時由承嚇租人支侮付的地徹產(chǎn)價格堂，是一輸種與租今賃這一嗽特殊的撤商品流臘通方式群相對應(yīng)腥的一種旨特殊的吩價格模赤式，是穩(wěn)商用物臟業(yè)價格情和價值海在市場凍中的真抽實體現(xiàn)瓶。從營磁銷的角點度來分獨析，租必金是地木產(chǎn)價格戀（特別涂是商用回物業(yè)）胸的風(fēng)向鑼標，兩風(fēng)者之間挑價格關(guān)側(cè)系相互補影響。實現(xiàn)市饞場對接踩目標；實現(xiàn)開發(fā)刊商資金回番籠目標；符合商業(yè)云整體功能枯規(guī)劃對物憐業(yè)產(chǎn)權(quán)的息要求。價格定位商業(yè)部分歸價格根據(jù)XX中路、啦東陽商筋街一類稅核心代征表性較纏強的物駛業(yè)，得稱出一層競臨街租臉金數(shù)據(jù)機：均價185侍.65元/㎡·月左右態(tài)。（上筒述租金塊均為使馬用面積灰）按照租蓋金還原剛價格反明推法，倆公式：銷售單秘價=10莖7.25元/㎡月÷0.辟012活043（還款系索數(shù)）÷50烘%可得出，撞一層臨街糊物業(yè)價格郊為：均價308毛31.拿2元/㎡，二層凝物業(yè)價溫值為一滋層的40%左右。商業(yè)臨市推政兩條規(guī)膏劃路門面筐是臨XX街商鋪均權(quán)價的60%左右，讓商業(yè)臨餅小區(qū)兩葉條規(guī)劃敘路是臨攔市政規(guī)池劃路門弄面均價得的80%左右，薦三縱兩跟橫一空日式商業(yè)者二三層死門面是斧該一層導(dǎo)門面的50%左右因此本廳案的商章業(yè)部分抬各產(chǎn)品掘的價格等為：臨XX街商鋪均攻價：3083綿1.2元/㎡臨XX街2F均價：3083粉1.2元/㎡×4喊0%=1233養(yǎng)2.5元/㎡臨市政規(guī)響劃路1F均價：308歇31.薯2元/㎡×捉60%也=1849逮8.8元/㎡臨市政泰規(guī)劃路2、3F均價：1849羊8.8元/㎡×5攔0%=9249迅.4元/㎡臨小區(qū)命規(guī)劃路1F均價：1849工8.8元/㎡×喚80%稅=147稠99.石04元/㎡臨小區(qū)蔬規(guī)劃路2、3F均價：1479只9.04元/㎡×5慨0%=7399小.7元/㎡價格定潑位住宅物業(yè)艘價格定價方飲法：同終類物業(yè)輩競爭導(dǎo)營向法項目名稱因素比較標的物比較案例本項目南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都區(qū)域因素比較因素分數(shù)打分打分打分地勢5444地形地貌5544周邊物業(yè)性質(zhì)10977人口密度101078交通便利程度101078景觀資源10877交通管制5565微觀環(huán)境區(qū)域位置5433衛(wèi)生及綠化環(huán)境5544治安5544采光通風(fēng)10101010停車場5555公共配套程度15141213分數(shù)合計100948082備注與評估物業(yè)比較，好于則加分，相當(dāng)于則同分，差于則減分比較項目比較標的物比較案例本項目南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都分數(shù)打分打分打分建筑結(jié)構(gòu)15151313設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理101089發(fā)展商知名度10101010園林會所10121111外立面設(shè)計101088房屋內(nèi)部格局10999物業(yè)綜合價值15111010房屋完工程度10121111裝修標準101099分數(shù)合計100998990備注與評估物業(yè)比較，好于則加分，相當(dāng)于則同分，差于則減分交易實例南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都交易均價2700元/M22680元/M22400元/M2因素修正區(qū)域因素修正100/94100/80100/82個別因素修正100/99100/89100/90修正后價格2900元/M22700元/M22650元/M2權(quán)重因素60%20%20%項目評估單價(毛坯房)2810元/M2價格建議目前XX市場上的登小高層住幟宅項目價棗格基本在270灘0元/㎡左右，陡就本案匙而言，失在地段聾、自然強環(huán)境、詞配套設(shè)羨施、建副筑品質(zhì)經(jīng)、物業(yè)途服務(wù)等蝴綜合素交質(zhì)上，罷屬于XX的高級垃物業(yè)。秩因此，尺我司建牢議本案勝價格走微高端路巧線，初臭步價格獻定位為攜：3000勻-320重0元/㎡實際操剛作過程冬中結(jié)合賠客戶反情映和市明場綜合作走勢確何定認購查價格、廟開盤價梯格、尾淋盤價格陣。報告思路報告思路目標解淹讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展啦建議市場分析項目本搭體分析報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定種位物業(yè)發(fā)惕展建議市場分刺析項目本體竟分析建筑風(fēng)資格建議園林風(fēng)格丈建議其他建演議物業(yè)布局治建議物業(yè)布局搜建議回顧市場辰，目前XX區(qū)域的驗住宅與楚商業(yè)價贊值嚴重壩不對等巾，主要爸表現(xiàn)在化以下幾倆個方面價格方跟面：住授宅最高漿單價氧約3000元/平米；商甜業(yè)最高單幕價約5萬元/平米。住宅均題價約2600堪-270買0元/平米，商碎業(yè)均價約3萬元/平米。銷售速堡度：商鍋住小區(qū)宵，尤其木是中心裳區(qū)域的盒商住小端區(qū)銷售遲速度遠右高于純截住宅小區(qū)。我們不跟難得出棵結(jié)論：腔本案采含取商業(yè)+住宅的模亡式進行開龍發(fā)勢在必拿行。但必印須重點解抱決以下兩甩個問題：一、商嚷業(yè)與住宏宅的體區(qū)量比例二、商林業(yè)的模植式物業(yè)布旋局建議商業(yè)與氧住宅的吹體量比搞例從傳統(tǒng)皮的商業(yè)顫定律——商氣即人鳥氣項目地姿處中心捏商圈的逗地段及汁地塊內(nèi)硬兩橫兩像縱的道過路規(guī)劃渴給本案衣提供了駱無窮的王商業(yè)契鴨機。在此基礎(chǔ)犬上，有以怖下兩種布策局形式。從布局一袍可以很直荷觀的表現(xiàn)溉出來，商躺業(yè)體量約1萬平米，炸并且內(nèi)街2及內(nèi)街3的商業(yè)價者值較低，怨較難實現(xiàn)豈預(yù)期價格倍。且此種納布局將住顫宅部分劃謠分成為眾膊多小面積習(xí)地塊，直棄接影響住京宅部分的聾品質(zhì)與檔研次。綜上死劣勢必將鉛直接拉低況項目的利施潤率。不憲建議采納瓦。內(nèi)街2內(nèi)街3物業(yè)布局故建議集中式商業(yè)此種布長局相對輝前一個壩布局的哪優(yōu)勢：優(yōu)勢一杏：增加了做商業(yè)面頓積優(yōu)勢二：增加了夏項目的何重大賣諒點優(yōu)勢三旗：擯除了漸商業(yè)價之值洼地優(yōu)勢四：使住宅部南分處于相吊對集中地止塊，有利潮于居家氛次圍的形成集中式商枝業(yè)形成商陡業(yè)輻射圈直，拉動周物邊臨街鋪輝面價值集中式商溫業(yè)+臨街鋪面+高檔住哨宅區(qū)推薦布章局報告思肌路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)燈展建議市場分析項目本傾體分析建筑風(fēng)捆格建議園林風(fēng)格祝建議其他建議地塊物程業(yè)布局惑建議第一是：掀要滿足我恥們對本項淹目形象檔永次的要求畢；第二是：槍要尋求與啊其它同類老產(chǎn)品的差隆異性。建筑風(fēng)飲格對于本項挽目建筑風(fēng)籃格的定位揀，我們主漫要基于兩籮方面的考螺慮：XX市場現(xiàn)狀遣：建筑資風(fēng)格同質(zhì)許化，飄窗菊、屋頂飄炒板、鮮艷索的色彩等塑元素似乎橋都是共有集的，千篇俘一律的所揀謂現(xiàn)代歐魂陸風(fēng)格。啟示：雷本項目建襯筑風(fēng)格突耗破市場現(xiàn)效狀，打造錘品質(zhì)標桿虛，要尋求悔與其它同騙類產(chǎn)品的率差異性。我們的建俊筑風(fēng)格：法式風(fēng)格提升品位質(zhì)感XX現(xiàn)有樓盤建筑處隨于現(xiàn)代容歐陸風(fēng)別格提升現(xiàn)煮狀啟配示目前市室場上尚災(zāi)未出現(xiàn)鴉法式風(fēng)艦格，容爹易形成劉亮點，僚且法式扛風(fēng)格更制符合目統(tǒng)標客戶硬的偏好鏈，容易養(yǎng)打造出債品質(zhì)感法式建架筑風(fēng)格率：建筑體型往既有以清剝新、亮麗察、現(xiàn)代為臭基調(diào)而形辰成輕盈、賢活潑的建粉筑形態(tài)。建筑整體門造型雄偉央，通體洋悶溢著新古認典主義的震氣質(zhì)。建筑外際形豐富字而獨特緩，形體宗厚重，撥在冷靜亂中散發(fā)坑出優(yōu)雅汁的貴族茶氣息。法式建筑勻線條鮮明說，凹凸有勵致，尤其怨是外觀造黃型獨特。顏色穩(wěn)重固大氣，呈?，F(xiàn)出一種挺華貴。職業(yè)：醫(yī)傘院嬌年齡：30-替40歲月收入襲：200知0-3環(huán)000元/月春家庭收暖入：5000元/月客戶語錄畝：房子具截體做什么欲風(fēng)格，我伍們不是很甩關(guān)注。但工不能看上笨去就覺得逢很沒檔次加，品質(zhì)感企很差。形穩(wěn)象要好，郊感覺沉穩(wěn)淺一點，有停些文化氣氣息的。顏紫色不要太附艷，感覺武很俗，或變者很容易界臟，過不勞了幾年就萍看不了了絲式，那就很越糟糕。顏絲式色還是穩(wěn)即重一些，磁品質(zhì)好，易不要看上懇去就像簡雞單刷出來掘的樣子?！较壬@邊環(huán)境宏還是不錯紋的，特別譜是前面的嶼林蔭道，刺挺有感覺課的。房子良要與這些敘環(huán)境比較御融合吧，行能有些文靈化內(nèi)涵的階，不要搬膽一個什么請意大利、欲西班牙風(fēng)屯格往這里稠放，那樣見感覺就很脾怪了。雖佳然株洲這筆邊對風(fēng)格丸什么不是葉太講究，渣各種風(fēng)格盜都有，但灣也要考慮排一下具體損的情況和湯環(huán)境吧?！蠋煼ㄊ斤L(fēng)鄉(xiāng)豐格穩(wěn)重滴大氣的挖顏色，耽清新亮漲麗的基相調(diào)、豐圾富沉穩(wěn)壘的造型輔，符合攏本項目逝目標客晃戶群體朽的偏好毛，在品慘質(zhì)感打選造上符虜合市場法的主流既趨勢，朵并與市辟場上的跡歐式風(fēng)帖格形成邁一定的執(zhí)差異。本項目姓建筑風(fēng)點格選擇臭：

易攜于打造鹽品質(zhì)感罩的古典遍主義風(fēng)儉格中，柏選擇簡伶潔沉穩(wěn)孝而高雅炒的法式街風(fēng)格A、線條——簡潔及野不規(guī)則加的線條錄設(shè)計B、色彩——穩(wěn)重的殿暖色調(diào)嘩為主，脾淺色調(diào)逃為輔建筑立該面C、細節(jié)——線條、裝合飾的細致線處理增強制精致感、弊品質(zhì)感本項目罩風(fēng)格打騾造方向——新古典烘主義的掠法式風(fēng)果格KEY寧PO漁INT怨—線條；屋佛頂；外墻重；沖突之收美；細節(jié)豎；造型線條。法式建筑戲線條鮮明貫，凹凸有罪致，尤其齡是外觀造預(yù)型獨特，大量采元用斜坡取面，顏色峽穩(wěn)重大簽氣，呈薯現(xiàn)出一罷種華貴蘋。屋頂。屋頂多辮采用孟莎式，上部御平緩，原下部陡染直，屋朽頂上多詠有精致倆的老虎窗。外墻。外墻多用石材或仿戲石材裝飾。沖突之美留。法式建筑吵講究點綴魚在自然中罰，并不在獨乎占在繩面積的拒大小，追求茶色彩和脆內(nèi)在聯(lián)怨系，崇蛛尚沖突薄之美。注重細節(jié)拆。對建筑彩的整體局方面有擱嚴格的汁把握，翻善于在慈細節(jié)上卷下功夫剃，推崇漆優(yōu)雅、攜高貴和齊浪漫，駐追求建揉筑的詩偶意，力示求在氣違質(zhì)上給無人深度隨的感染肌。細節(jié)處理上運用何了法式趙廊柱、追雕花、線條。多采用對俗稱造型。布局上突參出軸線的幫對稱，恢宏的暑氣勢，豪卡華舒適的兩居住空間痰。下層采用石材表現(xiàn)項目的高定位，下層與中層主要通過色彩的由深入淺進行劃分。建筑形蘋態(tài)上,仍然采栗用市場吉認可的控三段式言形態(tài),凸顯項研目的品怕質(zhì)感,注重三苗段式比撥例的分巧割、線茶條感及并立面的冰層次感中層與勤上層在參立面造樣型上保榜證大體鋒統(tǒng)一，在僅作局編部調(diào)整戚以保證急整體性檔。建議灑以檐口作為分段閃方式，也汁可在色彩上進一步較減淡。在材質(zhì)傅的選擇話上，局廉部基座桿應(yīng)用石粉材，主劍立面采覺用面磚篇鋪裝，嬸搭配使夜用仿石坐漆涂料苗或面磚立面建筑閱材料的選宴擇根據(jù)三圣段式結(jié)構(gòu)雖布局而有筑所區(qū)別:底部基座熱多采用仿搭石漆涂料瘡面磚或品違質(zhì)石材。察多在近距住離關(guān)注處營使用石材弟，而在相看對隱蔽或后不用近距享離接觸面擱，采用仿酒石漆涂料凡面磚，降拐低成本。立面多屈采用手困磨拉絲送面磚，慌表面粗賽糙紋路競體現(xiàn)質(zhì)探感。分段處，悲使用仿石鞭漆涂料面閃磚。手磨拉斯學(xué)面磚手磨拉非斯面磚深色石材在色彩梁搭配上推，深色春系暖色爆調(diào)為主糕立面色芽，淺色摘系暖色夸調(diào)為輔蝴色，增怠加立面業(yè)色彩豐漸富性和拴層次感米黃搭配色博系示例淺褐主色系示袋例灰褐深褐暖黃赭石建議色彩潑搭配：建筑基座量選用深褐承色或灰褐趙色，主立任面選用暖攪黃色，建押筑屋頂選致用赭石色棋，陽臺、籃窗框、檐軟口線條選夏用黃色或囑淺褐色法式風(fēng)格桐細節(jié)建議勿：1.屋頂采用戒孟莎式，坡度有萬轉(zhuǎn)折，上便部平緩，平下部陡直朝。屋頂上典多有精致焰的老虎窗減，且或圓笑或尖，造凳型各異2.注意建遇筑線條曠感，注重陽約臺、窗框菜、屋頂檐徒口等處線趁條的打造楚，線面的持結(jié)合。檐壯口的處理扯中建議將征形制的標率準作為設(shè)提計重點，丹結(jié)合色彩委變化共同陶劃分三段卸式立面。3.注重立惱面的層鈔次感，陽臺、丟凸窗、電堤梯井、及