某地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目戰(zhàn)略白皮書

楔子我們需要了解這個(gè)項(xiàng)目，了解并不是簡單的數(shù)據(jù)堆疊，而是核心價(jià)值點(diǎn)的梳理……壹·抽絲剝繭·項(xiàng)目分析／貳·箭射靶心·項(xiàng)目定位／叁·群體寫真·客戶畫像肆·有的放矢·營銷思路／伍·感染力量·企劃推廣／陸·販賣硬件·營銷策略關(guān)于產(chǎn)品理解即便有一些小小的瑕疵，也會是維納斯的臂膀，成為獨(dú)特的優(yōu)勢。我們認(rèn)為，好的產(chǎn)品值得一再回味。

一般城市擴(kuò)張模式村落城鎮(zhèn)單一中心城市多中心城市與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷改變與擴(kuò)張同步，城市的面積不斷擴(kuò)大。在城市擴(kuò)大到周邊地區(qū)到中心交通成本過高或市中心生活成本過高的時(shí)候，會自然的在周邊形成城市副中心。城市副中心決不是單一功能的，而是以商業(yè)服務(wù)功能為核心，向其余功能擴(kuò)展的綜合性區(qū)域。單一的城市中心無法滿足不斷擴(kuò)張的城市需求。沈陽市如何向西發(fā)展我們認(rèn)為沈陽市的發(fā)展由于人口的激增和經(jīng)濟(jì)的膨脹，明顯已經(jīng)開始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上會形成怎樣的發(fā)展模式呢？政府推動產(chǎn)業(yè)先行，帶動人口導(dǎo)入，形成新的城市副中心!價(jià)值角度價(jià)值潛質(zhì)城市地位1、城市內(nèi)真正的生態(tài)綠洲，市區(qū)內(nèi)不可多得的生態(tài)區(qū)域2、未來規(guī)劃的人文中心，五館一場的市政規(guī)劃區(qū)域性質(zhì)鐵西的生態(tài)、文化、娛樂中心輻射范圍鐵西、于洪、皇姑、和平交通擴(kuò)散東西快速干道，地鐵一號線，二環(huán)線，道路四通八達(dá)區(qū)域價(jià)值對項(xiàng)目影響地理位置、交通潛力、政府規(guī)劃，深具發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域價(jià)值的提升必然拉動本案的銷售與升值。西部目前基本情況雙城化：市區(qū)與西部相當(dāng)于兩座同時(shí)快速發(fā)展又互為依賴的城雙向化：從市區(qū)向西發(fā)展，從鐵西向西發(fā)展，快速發(fā)展互相碰撞這個(gè)區(qū)域處于兩個(gè)區(qū)域聯(lián)通的黃金走廊上的黃金分割點(diǎn)，同時(shí)受到兩個(gè)快速發(fā)展區(qū)域的積極影響。這條黃金分割帶會成為未來沈陽的西部城市副中心我們的區(qū)域特質(zhì)完美的生態(tài)·具有新時(shí)代氣息的人文市政規(guī)劃的寵兒·新城獨(dú)有的新鮮生活氣息我們的土地價(jià)值最大化原理生態(tài)人文優(yōu)勢非常明顯關(guān)鍵是通過人為的努力將土地價(jià)值進(jìn)一步撥升充分利用“保利”品牌號召力，在這塊土地上做生態(tài)人文大盤我們的產(chǎn)品最優(yōu)化原理不足機(jī)會兵營式排列，不利于彰顯大盤優(yōu)勢無特色景觀與核心景觀區(qū)，不利于體現(xiàn)整體品質(zhì)兵營式排布雖不利于景觀打造，但老模式下居住的舒適度還是比較被認(rèn)同的后期銷售推案產(chǎn)品單一化商業(yè)內(nèi)街形式老化，不利于經(jīng)營管理與拔高商業(yè)形象，有待改進(jìn)如果能引進(jìn)大型超市，形成區(qū)域集中商業(yè)，可提升本案價(jià)值從本案體量、容積率、戶型規(guī)劃、區(qū)域地段位置與發(fā)展?jié)摿砜?，本案定位?yīng)向保利上林灣靠攏，略高于保利上林灣，走經(jīng)濟(jì)、舒適型路線?？驮从胁糠纸?jīng)濟(jì)實(shí)用舒適性需求；部分改善性需求?？傮w為剛性需求客源。對比體量容積率地理位置戶型規(guī)劃景觀區(qū)域現(xiàn)狀總結(jié)保利上林灣60萬2二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線一房17.4%二房47%三房35.6%丁香湖成熟度一般二個(gè)產(chǎn)品較具相似度。但本案位置、配套優(yōu)于保利上林灣本案68萬2二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線一房11.11%二房51.45%三房33%大戶型4.44%森林公園五館一場成熟度一般，但比保利上林灣相對成熟。亮點(diǎn)描述健康生態(tài)、未來人文氣息濃郁、自身綠化較高戶型戶型配比合理，除部分產(chǎn)品近電梯外，其它產(chǎn)品戶型規(guī)劃較合理品牌保利品牌號召力淡點(diǎn)描述景觀園區(qū)景觀缺乏特色產(chǎn)品產(chǎn)品形式單一商業(yè)商業(yè)街規(guī)劃形式老化基本優(yōu)化方法優(yōu)者更優(yōu)強(qiáng)化亮點(diǎn)，不斷升華放大，使亮點(diǎn)成為焦點(diǎn)通過產(chǎn)品品牌的強(qiáng)度，提升產(chǎn)品力的最后支撐力度通過物業(yè)、綜合品質(zhì)的強(qiáng)化引導(dǎo)，以及營銷手段的創(chuàng)新，彌補(bǔ)不足轉(zhuǎn)化劣勢通過銷售策略改善產(chǎn)品與景觀單一的不利影響通過改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃，提升產(chǎn)品持續(xù)競爭力我們的產(chǎn)品與保利縱向之比——與保利各大品類比較保利系列產(chǎn)品總結(jié)純住宅系列保利心語花園保利花園保利百合花園保利上林灣保利香檳花園保利香檳花園保利西子灣保利今利園保利湘府文苑別墅系列保利十二橡樹莊園保利高爾夫花園保利閬峰云墅豪宅系列保利康橋保利東灣保利國賓上院寫字樓系列保利豐興廣場保利文化大廈綜合體系列保利五月花我們的產(chǎn)品與保利縱向之比——與保利各大品類比較從保利開發(fā)的全國戰(zhàn)略來講，在一線城市更注重別墅、豪宅、商業(yè)、綜合體的開發(fā)，在二線城市主要以開發(fā)住宅社區(qū)為主。保利心語系列在保利全國各大產(chǎn)品中屬于普通住宅類產(chǎn)品，客群定位以大眾鋼性需求為主，形象定位走溫馨舒適形路線。本案在各類品系中屬于中端項(xiàng)目，但由于特殊地域性的生態(tài)、人文氣息與保利品牌的印跡等因素，可以適當(dāng)拔高形象。我們的產(chǎn)品與保利橫向之比——與市場競品比較本案在區(qū)域市場產(chǎn)品性價(jià)比方面的競爭對手為第一城；價(jià)格方面的競爭對手為假日.普羅旺斯；位置相近、體量相仿并且在景觀方面的競爭對手為美好愿景；其它小型對手為獅城、凱榮，以及部分二環(huán)周邊沿線鐵西樓盤?？傮w來講，競爭具有一定壓力，但本案較比競品在品牌、內(nèi)外生態(tài)等方面較有優(yōu)勢，因此如果能夠打造處區(qū)域的商業(yè)中心，加上保利品牌的號召力，能增強(qiáng)自身抗競爭能力與后續(xù)價(jià)值的深入挖掘。品質(zhì)感公信力身份感消費(fèi)者預(yù)期我們的產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成保利，中國地產(chǎn)界知名品牌。在中國，有多少人因?yàn)楸＠鴮σ粋€(gè)區(qū)域產(chǎn)生信心在沈陽，有多少人愿意選擇保利的產(chǎn)品保利的品牌，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的第一大優(yōu)勢公信力保利，品質(zhì)的形象代言人。在中國，保利的產(chǎn)品營造的自然、和諧和舒適成為品質(zhì)的寫真在沈陽，沒有顧慮性地選擇保利就是收獲了保障保利的品質(zhì)，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的第二大優(yōu)勢品質(zhì)感保利，身份與品味的象征。在中國，居住在保利，成為一種潮流，一種品味在沈陽，政府要員、國家干部、城市精英……總是把入住保利當(dāng)成榮耀保利的高度，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的第三大優(yōu)勢身份感SWOT分析優(yōu)勢支撐點(diǎn)描述對置業(yè)者的意義1、品牌、品質(zhì)支撐“保利”品牌認(rèn)可度在全國較高它是身份的彰顯，榮耀一生2、生態(tài)、健康支撐緊鄰森林公園，空氣清新，運(yùn)動長伴百年健康，下一代茁壯成長3、位置不可復(fù)制性森林公園周邊土地有限，本案集綠肺、交通、品牌，升值空間大。市內(nèi)森林附近產(chǎn)品的稀缺必使其升值空間大于其它產(chǎn)品4、文化氛圍支撐“五館一場”，文化氣息日益濃厚利于自身和下一代的陶冶情操5、建筑質(zhì)量支撐保利的實(shí)力、信譽(yù)及16年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)保證了建筑的質(zhì)量減少了許多置業(yè)后面臨的房屋質(zhì)量問題6、物業(yè)支撐保利自己的物業(yè)為購房者提供了最好的服務(wù)平臺便捷了日常生活；提高了居住的安全系數(shù)與小區(qū)環(huán)境指數(shù)劣勢全城對比描述對開發(fā)商的影響1、交通匱乏出行不便對于無車族來講，在地鐵未開通之前有所不便2、周邊配套匱乏現(xiàn)有配套還不足以滿足人們的日常生活需要區(qū)域成熟需要時(shí)間孕育，會影響本案吸納力3、園區(qū)景觀一般兵營式排列，景觀單一，沒有體現(xiàn)大盤的景觀特色。購房者置業(yè)要求日益提高，本案缺少供人休閑娛樂的廣場，不利于后期銷售時(shí)的品質(zhì)拔高4、商業(yè)規(guī)劃老化與新城氣質(zhì)不匹配不利于后期管理及形成區(qū)域中心商業(yè)街與高品質(zhì)形象的塑造5、部分戶型設(shè)計(jì)存在抗性部分一梯兩戶的設(shè)計(jì)會使公攤略微增大，同時(shí)其中一戶的客廳部分緊連電梯井，會增加噪音對于購房細(xì)節(jié)要求較高的置業(yè)者會對此類設(shè)計(jì)存在一定抗性。機(jī)會點(diǎn)洞察描述對置業(yè)者的意義1、政府扶持政府對森林公園與“五館一場”的規(guī)劃提高區(qū)域品質(zhì)與人氣，區(qū)域升值2、各大開發(fā)商入駐開發(fā)商的入住雖然會加劇競爭，但可以提升整體區(qū)域，使本案順勢而為居住人群的增加，必然提升區(qū)域價(jià)值3、自身商業(yè)的拉動自身商業(yè)的升值必然拉動整個(gè)小區(qū)的價(jià)值方便的日常生活需要威脅預(yù)析描述對開發(fā)商的影響1、未來競爭壓力發(fā)展拉動了區(qū)域進(jìn)程，也加劇了競爭對手的增加會使價(jià)格相互牽制，降低客戶吸納程度2、市場不確定因素未來城市發(fā)展與整體房地產(chǎn)市場發(fā)展健康與否成為影響銷售的不定性因素增加本案抗風(fēng)險(xiǎn)能力，防御不定性因素的影響3、政府的政策把握政府的政策與規(guī)劃傾向直接影響區(qū)域的房地產(chǎn)走勢政策可扶持區(qū)域發(fā)展，也能抑制區(qū)域發(fā)展，要把握政策風(fēng)向，及時(shí)調(diào)整。關(guān)于項(xiàng)目士定位從整個(gè)戰(zhàn)匆略層面上沿思考定位膀，會使項(xiàng)目幟的內(nèi)涵更杯飽滿，成舍為我們的編銷售利器頓。我們認(rèn)慶為，1、政府搶繼續(xù)宏觀螺調(diào)控，市也場持續(xù)低貸迷2、客戶稈置業(yè)欲望尋不強(qiáng)，持毫幣觀望態(tài)袖度明顯3、區(qū)扔域市場廊集中放身量，競瓦爭壓力頭明顯4、項(xiàng)利目區(qū)域來無明確蟲板塊劃慰分，市列場認(rèn)知貌度較低市場是肢我們的尺第一導(dǎo)佩師跳出三界顆外，價(jià)值綠最大化這樣的市末場環(huán)境如何脫豬穎而出本案實(shí)現(xiàn)將資金鏈，的快速市場痰銷售模式賓選擇分析快速銷售模式條件與結(jié)果判斷項(xiàng)目目標(biāo)與條件低價(jià)沖擊市場模式成本利潤率低

獲得平均利潤顛覆現(xiàn)有價(jià)格體系競爭市場區(qū)位優(yōu)勢樹立品牌獨(dú)特資源降低風(fēng)險(xiǎn)市場行為市場競爭環(huán)境區(qū)位劣勢不可復(fù)制核心競爭力（藍(lán)海戰(zhàn)略）模式樹立品牌

獨(dú)特地位和資源批量定制模式風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤低

開發(fā)商談判能力非市場行為團(tuán)購市場產(chǎn)品創(chuàng)新、超值模式利潤較高

市場競爭環(huán)境新區(qū)項(xiàng)目樹立品牌兵謀而宋動，策霜略為上競品研判紅海共性市岔場研判藍(lán)海差異市找場研判附加競爭眼價(jià)值競爭策嫩略方向紅海策求略（共性盯市場）優(yōu)勢正確定位起區(qū)域價(jià)值壩拉升項(xiàng)目孩定位劣勢區(qū)域發(fā)展繪現(xiàn)狀與周汁邊環(huán)境項(xiàng)目位驢置交通柴不便為像客戶購榆買構(gòu)成興抗性項(xiàng)目及首周邊原糾生態(tài)綠秤色環(huán)境保利品牌甩優(yōu)勢具有明顯求的不可調(diào)首節(jié)性，安蓄全系數(shù)低安全系數(shù)灣低，通過事營銷通路確和手段不漫能完全解駱除威脅紅海策略跑推導(dǎo)—狠共性市售場分析藍(lán)海策衰略產(chǎn)品仰推導(dǎo)奧—差胳異性市見場競爭政分析藍(lán)海策孕略（差異市裙場）優(yōu)勢尋求或增犧加附加價(jià)延值，成為吹核心競爭親力的唯一攻性劣勢客觀增加督了開發(fā)要罪求以及物占業(yè)標(biāo)準(zhǔn)高附加值忌帶來的開封發(fā)成本增腐加保利的市依場認(rèn)可度劍及品牌價(jià)飲值保利服務(wù)已與附加值露的高端價(jià)烤值具有市臘場的唯一句性進(jìn)行可行預(yù)性研討并塵根據(jù)市場藥需要進(jìn)行鐵合理定位以項(xiàng)目定凱位及市場稿需求為基讀礎(chǔ)，形成稅差異競爭行，在保證酒開發(fā)難度湊與開發(fā)成頃本不大幅芽增加基礎(chǔ)藍(lán)上形成項(xiàng)招目核心競錢爭力之一面臨項(xiàng)許目所處狡的區(qū)域拜板塊，假單純的傭紅海策奴略不足晴以形成售優(yōu)勢，只有從區(qū)駁域價(jià)值上尊拉升本項(xiàng)欲目的定位征高度才能真掏正跳出副競爭。英在這場愧戰(zhàn)爭中壓，高度收與裝備佩同樣重?fù)芤??！{(lán)海匪策略是我潮們的不二搬選擇一錘定底音如何拔耐高項(xiàng)目妨區(qū)域價(jià)顯值成為我們炸首要解決惹的問題!區(qū)域如何面被認(rèn)知動作一：摔借勢政府托：借用“攜15公里脅濱海長廊繩的國際招杏標(biāo)”活動特，項(xiàng)目趁焰勢進(jìn)行系動列軟文炒貞作；動作二醉：重新爸定義片塔區(qū)：提葡出“灣碰區(qū)”的飾概念，破并抓住葉深圳一辯直以來飲濱海不昏看海的稠遺憾進(jìn)災(zāi)行炒作券，以國撓際化的陜?yōu)I海社昆區(qū)進(jìn)行床類比；動作三：忙代表性的尋片區(qū)命名篇：在系列引炒作中，柏樹立了項(xiàng)面目在紅樹善灣片區(qū)的隸主導(dǎo)地位默，強(qiáng)化了法“中信紅擔(dān)樹灣=紅丟樹灣”的塘強(qiáng)烈印象搏；動作四珠：明確彎區(qū)域價(jià)寧值>個(gè)脾盤價(jià)值泥。用純荒粹富人色區(qū)概念粥主打華峰僑城和憐香蜜湖只，灣區(qū)示迅速占眉位一線興豪宅之扒列項(xiàng)目屬性萬=區(qū)域?qū)贊庑皂?xiàng)目命名山=區(qū)域命索名成功成為摩區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)類者中信紅圈樹灣背通景深圳市吵紅樹林諷填海區(qū)捐“地王品”拍賣乎紅樹灣畫片區(qū)第周一個(gè)項(xiàng)康目占地面積拐：162燈653曠平方米容積率：史3.18建筑面條積：6500氣00平方悲米成功案例互借鑒區(qū)域如竹何被認(rèn)蘇知動作一：轟項(xiàng)目一期境及二期統(tǒng)溪稱為“雙翻城”，把主項(xiàng)目的規(guī)冠模做大；動作二：釋利用片區(qū)配規(guī)劃，定向義片區(qū)，丑提出“南啞硅谷”概鐮念；動作三：你與業(yè)主專授家人士定固名“南硅長谷”；動作四：拿系列活動陡——招商布陽光帶海捉濱城家庭新日、“南蹄硅谷”-極--領(lǐng)跑誕南硅谷長畢跑挑戰(zhàn)賽咐；雙城藝卻術(shù)周等目展標(biāo)客戶活流動定義片壓區(qū)，但柔項(xiàng)目屬舍性與區(qū)知域?qū)傩猿撾x招商南暮硅谷陽光帶饑海濱城規(guī)劃滯后聯(lián)，欠缺配嫁套，南片貝區(qū)以辦公綱為主占地面積貧：423守93.帳8平方堪米容積率頑：3.夜4建筑面區(qū)積：175屠000泛平方米成功案例期借鑒區(qū)域被碎認(rèn)知的真規(guī)律規(guī)律一：拍項(xiàng)目屬性腎=區(qū)域?qū)傧炐砸?guī)律二：萍領(lǐng)導(dǎo)并影河響區(qū)域規(guī)律三：底全面整合閱政府及社約會資源由借鑒懶到應(yīng)用啟示一：澆新品類與壘新板塊不陡謀而合保利心牽語作為宴保利系有列中的隙新品類胞，具備競一定的逃朝氣活怖力，與集項(xiàng)目所懇處的新墨興區(qū)域印氣質(zhì)不怖謀而合啟示二絕：做區(qū)質(zhì)域領(lǐng)導(dǎo)襯者而非擋追隨者定義片舟區(qū)新概填念，以洽保利品騙牌的高拳度、項(xiàng)為目的綜卻合品質(zhì)右占據(jù)強(qiáng)刃勢啟示三：促整合各方驢資源，炒負(fù)作、提升襪高效化這還是違一片未鬼被標(biāo)明怨價(jià)值的章板塊，帳但種種雜跡象已洲經(jīng)指明濟(jì)了它的燃未來高豪度。區(qū)氏域內(nèi)尚河無品牌金強(qiáng)勢，拖保利進(jìn)額駐，既鏡是劃定擾一個(gè)新領(lǐng)時(shí)代的婚開始，謙又是引尤領(lǐng)生活她方向的冬一次潮爆流遷移級。既如待此，板廳塊名稱爸應(yīng)該被菠正式寫貫入沈陽若房地產(chǎn)桐市場的親發(fā)展史師冊中，萬定義，徑這只是伍一個(gè)開它始……噸?！聵穪喚影鍓K（慌暫定）新板塊、才新活力、梁新希望重心所在抓：定義板極塊新概念區(qū)域軸心洗·榜樣住避宅目的性：攏由領(lǐng)跑區(qū)蛾域，而領(lǐng)避跑鐵西標(biāo)志性：糞在超越對曠手之后，斬繼續(xù)超越餐自己在這個(gè)鐘新板塊柄內(nèi)，保嫁利心語蓬的市場勝角色：從新區(qū)該域到未偉來之心城市觀：景城市向西通，聯(lián)結(jié)雙宴核心企業(yè)觀錘：運(yùn)籌肺西部，節(jié)締造沈惕西市心形象折射關(guān)于客涼戶畫像人，從帝，眾，涓涓細(xì)勺流匯集成么海，以不可復(fù)催制的情感君和優(yōu)勢，離培養(yǎng)客戶設(shè)對我們的乞真愛！我們瞄別準(zhǔn)的客探戶究竟朵在哪里政？1、近郊漏房地產(chǎn)項(xiàng)跌目的客群段一般主要艙來自其與曲城市的同尚一個(gè)發(fā)展繳方向。本桐案的客群士也符合這禍一特征。2、根據(jù)圾本案所處劍的區(qū)域，捷客群的主弦要來源地耽有鐵西區(qū)紛東部，皇催姑區(qū)東南通部，以及答和平、沈肉河區(qū)一小階部。3、根困據(jù)本案挖屬性與工競爭項(xiàng)遣目對不吹同區(qū)域落吸納力博的對比拔，本案沫對客群吐吸納力化由強(qiáng)到化弱依次農(nóng)為鐵西指、皇姑太和平、研沈河。因此，我六們判斷，貿(mào)本項(xiàng)目的明成交客群飼仍主要為拌區(qū)域客源呢，即鐵西枕、皇姑客萌源，比例摟在60％役以上。溯源之層地分類標(biāo)準(zhǔn)地源特征動線特征品牌特征總價(jià)特征客群劃分產(chǎn)業(yè)區(qū)(鐵西）客群動遷（沈河、和平）客群本地（鐵西、皇姑）改善型客群以鐵西為主要工作區(qū)域的客群主動郊區(qū)化客群（和平、沈河）保利品牌追隨者投資客群婚房需求客群客以群給分客群特弊征描摹過——以鐵西經(jīng)為主要碼工作地燙之一的餅客群李小姐年齡：3閘0歲從事職業(yè)削：鐵西某域企業(yè)中層狹主管薪資水平旱：年薪5鑼萬置業(yè)動因哨：父母及吧親朋居住紋于市內(nèi)，蒸希望兼顧震照顧父母駝與工作方時(shí)便。置業(yè)偏敵好：追撕求生活預(yù)品質(zhì)與催居住空顧間的高抬效利用總。畫像寫真客群特耳征描摹枝——婚房需稼求客群王小姐與蘭張先生年齡：2起8歲從事職業(yè)綢：市內(nèi)某侄國有企業(yè)傲員工薪資水揮平：王欺小姐年耗薪3萬賢，張先挖生年薪才5萬置業(yè)動受因：計(jì)賭劃明年謝完婚，俯急需購周買婚房說。置業(yè)偏毯好：喜尋歡個(gè)性醋新奇元恥素的設(shè)造計(jì)。畫像寫寧真客群特征瞎描摹——動遷客群劉先生位一家年齡：3榮5歲從事職業(yè)這：市內(nèi)某獨(dú)私營企業(yè)讓部門負(fù)責(zé)產(chǎn)人薪資水哲平：年購薪8萬置業(yè)動無因：現(xiàn)增居住片省區(qū)面臨捆拆遷問歌題。置業(yè)偏好摔：追求居囑住的舒適榴度與周邊壤生活配套片的完善，產(chǎn)對房型有皮一定要求畫像寫黎真客群特征恨描摹——保利追烘隨者客啄群趙先生年齡：4盒0歲從事職業(yè)藥：私營企邊業(yè)經(jīng)理薪資水平帆：年薪2悠0萬置業(yè)動碌因：偏毯愛保利夜品牌，脆鐘愛其藏產(chǎn)品。置業(yè)偏懷好：對畏居住的筒舒適度跳和私密滲性有較干高要求類。要求丘住宅面勺積較大烏。畫像寫概真我們未來樹的業(yè)主從地緣上食分析，本其項(xiàng)目的客看群仍以區(qū)催域（鐵西茅、皇姑）溉為主，兼合顧于洪等床區(qū)域。從成交萬比例上呼分析，偏本地改古善型和繪以鐵西旋為主要溪工作地訪之一的某客群是頁本項(xiàng)目脹的主力償成交客惠群，其綢成交比抖例為60％左右捏。由于本右項(xiàng)目的筆最主要彼賣點(diǎn)為洗保利的好品牌效種應(yīng)，所浪以最后酸成交客其戶中將秤有超過70％的客雅戶，認(rèn)路同這一返賣點(diǎn)并尋左右了部其決定食。各戶型煌所對應(yīng)閑的成交僻客群對述本項(xiàng)目偏的目標(biāo)拆客群的膝涵蓋度尾不同，白但其大灘致比例未與整體駐項(xiàng)目出槍入不大街。關(guān)于營銷攜目標(biāo)所有的準(zhǔn)茫備，都在箱為一個(gè)最撤終的目標(biāo)叼而努力著我們相描信，達(dá)夕成它是劉一個(gè)快管速的行叛動！品牌目遮標(biāo)確立保利浮第一集團(tuán)軍的地杜位產(chǎn)品目標(biāo)樹立區(qū)淘域和西雨門戶標(biāo)汁桿地位，計(jì)形成品心牌上升形象目標(biāo)樹立區(qū)域減中高端品待質(zhì)生活通過整悼盤的操宴作，將羞其打造杠成西部季新興板蔬塊的標(biāo)胳桿項(xiàng)目銷售目穴標(biāo)年底前泛完成6捎-8萬讀平方米的消化冤量關(guān)于營挨銷思路突發(fā)事深件不是松準(zhǔn)備好暑的，有役準(zhǔn)備的尼是執(zhí)行四的實(shí)力非與信心絲式。另辟蹊滾徑，非脹常手段鼠之見招棒拆招！總結(jié)保航利在沈奶陽的成撫功營銷種策略，哭對保利矩心語將楊有極高績的借鑒帶意義復(fù)合式營銹銷模式保利會尾會員制意策略相關(guān)促銷老業(yè)主帶袖動營銷全員參與盾策略公益力形疊象策略服務(wù)品養(yǎng)質(zhì)策略產(chǎn)品包裝單策略親民價(jià)格硬策略品牌化改策略通路客戶絹策略其他策略√√√√熱銷保厘證海量蓄競水——盟人氣爆鉆棚——般影響力膠漲至沸延點(diǎn)——哨開盤引遠(yuǎn)爆一氣杜呵成必殺笈之異一：高智慧的田最大應(yīng)用滔——暴力藝營銷媒體鋪阿面——貢全市卡弄位——隨客戶會仔——直卵效營銷必殺笈隆之二：以一搏多留的最大體需現(xiàn)——通治路營銷售樓處優(yōu)——項(xiàng)半目現(xiàn)場無——樣塞板房—須—現(xiàn)場紙接待—助—?dú)夥辗罓I銷必殺笈造之三：精神俘獲易的高端手煌段——體弓驗(yàn)營銷以品牌美及新興葉區(qū)域?yàn)樗骱诵馁u絞點(diǎn)進(jìn)行戒宣傳，撲是本項(xiàng)劇目規(guī)避煙各種劣解勢的關(guān)紅鍵由于保利武房地產(chǎn)在告全國客戶火心目中的耀崇高地位亞，本項(xiàng)目堤在宣傳中傾必須以保催利的品牌椒作為核心面賣點(diǎn)，樹惡立新興區(qū)授域板塊，員弱化交通老、周邊配螞套等的負(fù)華面影響。品牌核您心除此，思我們還棋有：定向爆蒸破我們營銷痛需要針對聯(lián)不同客群牽進(jìn)行有選題擇性的營攜銷推廣1、根婦據(jù)特定奸客群2、選關(guān)擇特定慘通路3、進(jìn)行火針對宣傳4、謀求銳高效成交資源整合1、保利央會，易居達(dá)會等大型啞客戶會的祥結(jié)合營銷2、沈陽肆易居各銷鑼售案場的賤聯(lián)合營銷3、大移客戶，戀商會等缺特定渠陵道營銷充分利用晉保利、易沃居兩大房烘地產(chǎn)領(lǐng)軍伴企業(yè)的資陰源優(yōu)勢進(jìn)小行整合營竹銷雙盤聯(lián)動1、補(bǔ)咳漏因百泰合價(jià)格罰未成交窗但又認(rèn)恐定保利碑品牌的亮客戶2、兩掉個(gè)案場雪的相互催推薦充分利源用保利魚百合和險(xiǎn)保利心督語的價(jià)怠格差異候，形成織客戶上側(cè)的互通企和互補(bǔ)品牌展示舅館1、保膀利全國肝項(xiàng)目、吼沈陽項(xiàng)撥目的展偶示2、多菊盤聯(lián)動遣，保利螺品牌基茄地3、保陡利實(shí)力筑和業(yè)績遵的體現(xiàn)4、借助棉同區(qū)域之息利對客群離的引導(dǎo)在鐵西肺中心區(qū)糾設(shè)立品懂牌展示東館，保斜利品牌洋項(xiàng)目全縣面亮相效率提托升1、推盤附思路清晰華而合理2、蓄爽水策略營安全且圈有效3、營銷壩推廣準(zhǔn)確驚而深入4、案場借管理高效少且嚴(yán)格在營銷思閘路和銷售視管理上以披效率為第徒一準(zhǔn)則關(guān)于企沒劃推廣格及表現(xiàn)好的事綿物，要個(gè)懂得恰膝到好處掙的去渲磨染，包淘裝也是矮一種真壟心的傳呈情達(dá)意造。西湖、郊西子；寬濃妝、圣淡抹地段指墻數(shù)現(xiàn)代生示態(tài)居住早區(qū)域規(guī)劃指數(shù)園區(qū)規(guī)腰整，設(shè)丟計(jì)合理交通指車數(shù)公交終廈點(diǎn)，地偽鐵旁邊景觀指數(shù)原生樹咳木，宜嗚居大盤配套指數(shù)風(fēng)情商散業(yè)，周怕邊配套暈齊備健康指裕數(shù)城市綠肺項(xiàng)，至上標(biāo)乖準(zhǔn)品牌指數(shù)保利品斥牌深入劣人心文化指省數(shù)文體中心喪，“五館歡一場”私密指是數(shù)都市精英極，私領(lǐng)空濟(jì)間安全指如數(shù)放心居住崇，閑適生跡活服務(wù)指數(shù)至尊享液受，品沈牌保證價(jià)值指妻數(shù)高性價(jià)遮比尚品規(guī)模指數(shù)區(qū)域大盤降，經(jīng)典園軍區(qū)潛力指愚數(shù)穩(wěn)步升腐值，前傅景無限個(gè)性指數(shù)多層置電霧梯，更人吉性化設(shè)計(jì)戶型指數(shù)具有均臉好性層層抽勻絲，蛹趟化成蝶——賣型點(diǎn)精萃第一層：光產(chǎn)品特色累過濾我們產(chǎn)控品特色仰是什么雄？結(jié)合區(qū)域籌特征，它盤是具備唯忽一性的賣介點(diǎn)、差異竊化附加值品牌（賤案名）蒸、新板浙塊領(lǐng)軍待之作、爪生態(tài)景啊觀、個(gè)怪性化設(shè)梅計(jì)、服掉務(wù)貼心類、潛力麗無限消費(fèi)者在煮性價(jià)比為偵第一要素拼的基礎(chǔ)上掛想要什么羽？良好的居圖住環(huán)境、急生活品質(zhì)伯是日常需更要價(jià)格、厭品牌（悔案名）奮、身份總、生態(tài)侍、交通陣、升值第二層：陷客戶偏好搏過濾我們的競真爭力在哪卻里？整個(gè)房地欄產(chǎn)市場，直相對同類嚼產(chǎn)品，我追們的獨(dú)有仆優(yōu)勢品牌（案微名）、新綱板塊之首旺、高生態(tài)第三層秋：競爭框要素過闖濾核心賣尼點(diǎn)：新板塊概麻念輔助賣點(diǎn)殼：品牌開發(fā)商；震原生態(tài)森挖氧社區(qū)，羨都市精英舟的私密空驗(yàn)間；心語紙心愿的浪申漫感受品牌（案嚇名）——疊新興板塊缸——生編態(tài)層層過池濾，面嶺紗漸漸纏揭開…頂…新板塊掠——新估活力的安誕生，要充滿新他意，流獨(dú)滿年輕炎的生命孩力生態(tài)園區(qū)酷——讓我說們想到—飄—呼吸、扁茁壯、綠須色、陽光品牌（案饅名）——島讓我們想爐到——實(shí)魯力、品質(zhì)清、貼心、拌和諧、浪箭漫與私密繪（案名）一宅清新短、一宅陽昌光、城市焦精英、浪籌漫之城新區(qū)·新板塊·新家·新形象·新感受遵，一切均唯新可俱表關(guān)鍵詞產(chǎn)品標(biāo)阿簽一座會呼蒜吸的浪漫丑之城。生態(tài)—泥—森呼栗吸，綠期色案名（心黎語）、特傍色生活理雪念——浪霉漫６８萬女方建面銹——一架座城我們的脾識別標(biāo)嬸簽，顯換在的個(gè)販性表現(xiàn)以誠心構(gòu)系筑美好家禿園，讓所眼有熱愛生起活的愛侶企都能有一償個(gè)浪漫溫某馨的家，祥精心建造黃的房子，漠可以漫步伐閑談的森思林，這里計(jì)是愛的天期堂。主推S敞LOG浪AN心所至元愛有那家也許不是蒼新娘燕爾犧，也許已足牽手十年騙，愛情依鵲舊鮮亮，玩家是心的窯港灣，讓鴨愛永遠(yuǎn)都庭是進(jìn)行式稱。輔推SL簽OGAN愛的進(jìn)尋行式…麻…未來之心·語漫之都保利的套進(jìn)駐重渣新介定吸板塊價(jià)箏值，帶拍動區(qū)域報(bào)發(fā)展，仙并當(dāng)之送無愧成駱為此板鐮塊未來陳的核心桂，基礎(chǔ)取條件和框產(chǎn)品規(guī)曠劃決定虜了項(xiàng)目擋將是新畝婚夫妻揀的首選泡。備選S貨LOG做AN推廣策信略給人時(shí)尚，浪漫，溫馨，小資的情節(jié)炒，體現(xiàn)個(gè)性，營造私密性空間…熄…產(chǎn)品重在“妝”挺。妝——包袍裝□本案的樣推廣重心無在于“包缸裝取勝”問，通過浪漫的包裝情調(diào)朽、小資主題和視覺剝感染，丙營造一象種濃濃環(huán)的溫馨艷、浪漫蘆的時(shí)尚莫生活理念和小資生活狀態(tài)。搭使目標(biāo)經(jīng)客戶深謊受感染披進(jìn)而產(chǎn)堅(jiān)生向往朵，形成全購買欲恐望?！跽w王推廣主巡壽線皆圍冒繞“浪漫·控真情”進(jìn)行劉展開，趕廣告調(diào)床性、道膝具制作仔、SP辭活動，火渲染出嶺濃厚的恒“心語隊(duì)”特色鐵，使體碗驗(yàn)營銷逃貫穿全營程，發(fā)證揮得淋拾漓盡致投?！醺行韵?、體驗(yàn)救、打動孤，三步最策略制日敵必勝變。關(guān)于平段面表現(xiàn)親身體丈驗(yàn),是疫最真實(shí)殖的感受嗎。恰當(dāng)?shù)男迲{飾絕對不浙是虛偽，階它只是與治我們的受驚眾產(chǎn)生共付鳴的不謀僚而合LOGO裹設(shè)計(jì)（一達(dá)）清新、浪福漫、優(yōu)雅情調(diào)滿溢心形花葉筑家一坑生LOGO挺設(shè)計(jì)（二恥）港灣，休勵憩的幸福莊田園生命的力幣量生命的璃活力、生活的伯真諦NP（膨一）愛的回悼歸NP（問二）希望進(jìn)許行中出行記NP（三立）NP（四僑）浪漫空間好去處他們和番它們NP（五兵-六）NP（潔七-八面）原生和愛次情空間說你看，模你看，劫我們的夕愛情天洲堂我們的震路我們的街我們的小襯站520“舒我愛你”片浪漫置業(yè)煤計(jì)劃關(guān)于銷售地管理把最簡考單的事臥做好做抹到極點(diǎn)幼，不僅絞是能力肢所在，耽更會快然速販賣燒我們的喝思想和濱品質(zhì)！專業(yè)、量敬業(yè)；杰精于業(yè)曉、勤于君業(yè)一場“短恨、平、快絕”的戰(zhàn)役箭，在愛的成溫存中，丸爆發(fā)！低開高若走，快賽速販賣推案策略以親民價(jià)睜格、高性叛價(jià)比產(chǎn)品普，感性抓住客猾群，把版產(chǎn)品火爆推向市售場快速占濟(jì)有市場暮后，提腦升價(jià)格頃，達(dá)向堅(jiān)目標(biāo)均薦價(jià)低門檻價(jià)倍格造勢—壺—實(shí)現(xiàn)海拘量蓄水掀起購買幻玉狂潮——志實(shí)現(xiàn)高人粗氣洼地價(jià)格順教勢走高狗——實(shí)揮現(xiàn)目標(biāo)閃價(jià)值1.不茂僅是銷薪售代表趁的形象升道具，撥也是項(xiàng)籮目氣質(zhì)買的標(biāo)簽殿。2.在得武體的基礎(chǔ)芝上，度身紛訂制符合爭自身項(xiàng)目夜調(diào)性的服蘆裝。3.選材世高檔、量赴體裁衣并蒼用色彩區(qū)斤分職位，宏如銷售代達(dá)表、客戶磨服務(wù)、專茶案經(jīng)理等編。4.款式欲建議選擇砍比較具有穗親和力及定信任感的盈風(fēng)格。５、銷售討代表在帶奇領(lǐng)客戶沿容路線參觀腎時(shí)，必須厚表現(xiàn)出專命業(yè)、有禮蔑的貴賓級泳服務(wù)水準(zhǔn)我們始鴨終注重德形象，待皆因它盤是項(xiàng)目慣的門面乖和精神膠！現(xiàn)場管理銷售案場誦共分為行銷組餅和簽約撈客服組二個(gè)功嶺能團(tuán)隊(duì)習(xí)。1、其中工行銷組?？坶T負(fù)責(zé)來勤電的接聽意、記錄、洗主動的客刑戶電話邀閃約和負(fù)責(zé)俘來訪客戶豈的接待及姜商務(wù)談判黎；是銷售紛案場的主娘力團(tuán)隊(duì)；2、簽憲約客服組婚是專門負(fù)苗責(zé)成交客舟戶的合同聾簽約、貸聽款資料收萬集和客戶扯后期服務(wù)科等相關(guān)工醫(yī)作。二個(gè)功剪能團(tuán)隊(duì)百相對既衰獨(dú)立又吊相互支膝持合作楚，既可斗以發(fā)揮勢團(tuán)隊(duì)成僻員的個(gè)人項(xiàng)專長，玻又可以釣提高工嚼作操作諸的專業(yè)頁化程度羨，降低床出錯(cuò)率。有利于側(cè)提高整緒個(gè)銷售繪團(tuán)隊(duì)的書工作效筆率和管毀理組織緊效率高效，并唯持之以恒現(xiàn)場管理FAST訂SAL牢E激勵系隊(duì)統(tǒng)：FAS蕩TS持ALE葛是易居瀉傳統(tǒng)的柔激勵系成統(tǒng)，期獄最大的葉特色是競整個(gè)銷圈售團(tuán)隊(duì)烈的高指有標(biāo)與指移標(biāo)前后州獎金比莫例的巨矮大落差姜；銷售峽員的快磁速、高待比例結(jié)贈傭以及餃高速淘并汰更新致機(jī)制。席讓整個(gè)雨團(tuán)隊(duì)保半持年輕酸、新鮮屈、高壓溪力、高漫戰(zhàn)斗力烈的最佳矩狀態(tài)。高速運(yùn)作衛(wèi)，激勵滌燈蕩量化標(biāo)準(zhǔn)記服務(wù)考核弟系統(tǒng)：根據(jù)標(biāo)盞準(zhǔn)接待宿流程制喉定的偏郵差考核其，目的形是幫助堵業(yè)務(wù)員需使用最棋標(biāo)準(zhǔn)的授統(tǒng)一動股作，對逮外建立幅更強(qiáng)化科的開發(fā)素商服務(wù)惰品牌與蝕標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)場管理是與沈陽使各項(xiàng)目互嗎動的交流厘平臺。是保利生咐活觀念的延倡導(dǎo)者和陵傳播者。覆蓋全由國的保浸利客戶殃平臺—股—保利曬會易居中國低龐大的客欣戶組織—透—易居會通過對全協(xié)國各個(gè)地助區(qū)大型項(xiàng)篇目的操盤縣和易居中況國的成功予上市，易匯居會更吸聲納儲備了賺大量的高拖端客戶數(shù)孤?lián)?。易居會對徑客戶類別歉進(jìn)行的專康業(yè)化管理,每年舉行饑全國性的竟物業(yè)推薦農(nóng)聯(lián)合會,為中高誕檔公寓銀、辦公從、商業(yè)駐、酒店味式公寓羞等各類割投資型伍物業(yè)創(chuàng)漿造數(shù)百欄個(gè)成功自營銷的道經(jīng)典神舉話，提散供了強(qiáng)磁大的客涉源支持,積累了豐撕富的操作紙案例。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合種——河流跟匯成大?，F(xiàn)場管理客戶資源整合標(biāo)準(zhǔn)化瞎流程管產(chǎn)理，提違高下定毯速度，脊形成熱雨銷局面芬，促成斥客戶快允速下定驚，對短狼期高成詞交的銷乓售形勢派尤其有胸效。（虛本系統(tǒng)倚每天可啄至少下烏定200都0套）無紙化膚辦公—軟—SC收S電子蒜銷控平躺臺的應(yīng)續(xù)用現(xiàn)場管理CRIC壁系統(tǒng)于2渠007年蛙9月18俯日在上海撒正式發(fā)布搖，上海地袖產(chǎn)界掀起崗高潮，并背迅速席卷廁全國上?？俗兌鹦诺⒓夹g(shù)罩有限公監(jiān)司作為汗易居中澡國旗下休咨詢板羊塊的代燙表企業(yè)識，與上累海易居飄房地產(chǎn)錄研究院最，集結(jié)既了30薯0多名乒專業(yè)研賺發(fā)隊(duì)伍則，歷經(jīng)5響年時(shí)間汽研制出殼CRI坡C20竹07系展統(tǒng)。截至2籌007粉年6月將底，C浴RIC停已覆蓋飄華東、綠華北、末華中、撇華南、嫩西部5奸大區(qū)域窄，23晝個(gè)重點(diǎn)察城市，匆200那7年底摸將覆蓋跟中國3魂0個(gè)重耕要城市宇，20喊08年肅將覆蓋屠40個(gè)吵重要城千市。以CR棟IC中鋼國房地充產(chǎn)決策掙咨詢系而統(tǒng)為平盡臺，以邊客戶需處求為導(dǎo)偏向，提狀供全面、升精準(zhǔn)、玩快速的磁房地產(chǎn)噴信息綜義合服務(wù)霸。市場決惠策指南梁針——杠克而瑞乏咨詢系倆統(tǒng)現(xiàn)場管理關(guān)于銷售籮價(jià)格我們一讀直堅(jiān)持勞它的價(jià)窗值最大拔化，我盾們創(chuàng)造孩也相信講！沽值精算拉，成竹在慶胸千金一罩論1.以市直場價(jià)格為達(dá)基礎(chǔ)，結(jié)罷合項(xiàng)目實(shí)徑際現(xiàn)狀，抹在保證去屑化速度的皂情況下，魄爭取項(xiàng)目到利潤最大范化為原則鄰；2.以產(chǎn)顫品的景觀太、戶型、暫噪音、采寧光等幾個(gè)械方面為因獄素作為樓辭盤內(nèi)部價(jià)靈格劃分的域基本原則允以市場價(jià)串格為導(dǎo)向澆；3.以騰組團(tuán)的卵工程情種況、市弱場的競穗爭情況賞、銷售追難易情需況等因驚素作為訪樓盤各柳組團(tuán)內(nèi)腥部價(jià)格們劃分的距基本原完則。一桿秤套：定價(jià)兵原則低開上軋揚(yáng)低開高走脖，低價(jià)打敞響市場，睬短期內(nèi)迅鼠速形成熱喪銷氛圍，態(tài)項(xiàng)目整體串利潤的實(shí)綿現(xiàn)應(yīng)在整仙盤，在熱沫銷的基礎(chǔ)銹上提價(jià)，被更能凸顯者項(xiàng)目價(jià)值獄。價(jià)格互補(bǔ)利用低器開高走冶的策略啞，和保姻利百合制花園形集成價(jià)格找上的差江異和互面補(bǔ)，利婆于客戶角的互動敗，推動紀(jì)雙盤的錦勻速去摟化靜態(tài)價(jià)格根設(shè)定：市記場比較表項(xiàng)目名稱參考條件本項(xiàng)目假日.普羅旺斯第一城美好愿景均價(jià)（元/㎡）PxPa=3550Pb=4680Pc=4500位置交通107.58.5108周邊環(huán)境88777.5商服配套8677.56教育配套644.554規(guī)模1099109景觀9778.58戶型結(jié)構(gòu)121110.510.511內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施109899發(fā)展商榮譽(yù)66565工程進(jìn)度86.566.56.5交樓標(biāo)準(zhǔn)54.544.54.5物業(yè)管理87.57