成都高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

三.成都高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（附件：成都高檔寫(xiě)字樓調(diào)查詳表）基于對(duì)成都市辦公物業(yè)發(fā)展背景的了解，針對(duì)本案市場(chǎng)定位，尺度此次對(duì)市中心城市主干道沿線的18個(gè)典型的甲、乙級(jí)辦公物業(yè)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，基本上涵蓋了成都80%的高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，以求得到關(guān)于成都市甲級(jí)辦公物業(yè)市場(chǎng)更全面、完善、有效的信息。18個(gè)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)名單：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、天府中心、川信大廈、天府綠洲、錦江賓館·錦苑樓、時(shí)代廣場(chǎng)、世都大廈、皇冠假日酒店、金儷大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、冠城廣場(chǎng)、四川國(guó)際大廈、綠洲大酒店、羅曼大酒店、世代錦江、中銀大廈。成都高檔寫(xiě)字樓分布圖從上圖可以看出，成都高檔寫(xiě)字樓主要分布在市中心和人民南路延線。2.成都高檔寫(xiě)字樓物業(yè)類型從下表可以看出，寫(xiě)字樓+商業(yè)或純寫(xiě)字樓項(xiàng)目是寫(xiě)字樓供應(yīng)最主要的物業(yè)類型。其中寫(xiě)字樓+商業(yè)的供應(yīng)個(gè)數(shù)最多，為城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、川信大廈、天府綠洲、時(shí)代廣場(chǎng)、世都大廈、冠城廣場(chǎng)7個(gè)項(xiàng)目，占總量的38.89%；其次為純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，包括開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、天府中心、金儷大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、四川國(guó)際大廈、中銀大廈6個(gè)項(xiàng)目，占總量33.33%，；商務(wù)酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓僅有錦江賓館、皇冠假日酒店、綠洲大酒店、羅曼大酒店4個(gè)項(xiàng)目，占總量的22.22%；酒店+寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H有世代錦江1個(gè)，占總量的5.56%。3.成都高檔寫(xiě)字樓總建筑面積比較平均數(shù)分析成都高檔寫(xiě)字樓總建筑面積主要集中在5-6萬(wàn)平方米，包括開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、城市之心、天府綠洲、川信大廈、綠洲大酒店、中銀大廈7個(gè)項(xiàng)目，占總量的42%；其次為10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目?jī)H有時(shí)代廣場(chǎng)、世代錦江2個(gè)項(xiàng)目，占總量的18.05%；8-9萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓僅有民興金融大廈（四川建行大廈）和冠城廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目，占總量18.05%；5萬(wàn)平米以下的寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H有天府中心和世都大廈2個(gè)，僅占總量6.97%；6-7萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓僅有四川國(guó)際大廈1個(gè)項(xiàng)目，僅占總量的6.66%；金儷大廈、錦江賓館、羅曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面積不詳。假如本案容積率全部做滿，本案地上建筑面積為4882.58平方米，再加上地下的建筑面積，本案的總建筑面積約為50000余平米，是目前成都高檔寫(xiě)字樓最佳的體量。建筑面積頻數(shù)總量最小值最大值占總量百分比50000平米以下26484624300405466.97%50001-60000平米7390891520006000042.00%60001-70000平米16200062000620006.66%80001-90000平米2167967839678400018.05%100001平米以上224503310545913957426.32%Total1493073724300139574100.00%4.成都高檔寫(xiě)字樓層數(shù)、建筑高度分析成都高檔寫(xiě)字樓的層數(shù)來(lái)看，普遍在40層以下，高層建筑高度中30層、35層、40層是分水嶺，成都最高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為中銀大廈其層數(shù)為39層，建筑高度為165米。成都高檔寫(xiě)字樓中26-30層的最多，共7個(gè)項(xiàng)目，占個(gè)數(shù)的38.88%；其次為36-40層的寫(xiě)字樓，包括中銀大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、冠城廣場(chǎng)、川信大廈4個(gè)項(xiàng)目，占35.69%；其次為31-35層和20層以下的電梯公寓，分別為3個(gè)項(xiàng)目，分別占個(gè)數(shù)的16.61%。成都高檔寫(xiě)字樓建高度主要集中在98-100米、118-121米、153-165米這三個(gè)高度區(qū)間內(nèi)相對(duì)應(yīng)。層數(shù)在30層以上，高度在100米以上的寫(xiě)字樓主要為冠城廣場(chǎng)、川信大廈、中銀大廈、民興金融大廈、綠洲大酒店等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目均代表了成都高檔次寫(xiě)字樓的形象，為了凸現(xiàn)本案的地標(biāo)性，尺度建議本案的層數(shù)至少在30層以上，建筑高度應(yīng)超過(guò)100米。5.成都高檔寫(xiě)字樓售價(jià)、租金分析1）成都高檔寫(xiě)字樓售價(jià)、租金一覽表樓盤(pán)名均價(jià)（元/平米）平均租金（元/平米）銷售周期銷售率（%）出租率（%）開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)1150013011個(gè)月75%無(wú)（在建）城市之心100009046個(gè)月80%85%冠城廣場(chǎng)10000100約5年多60％80％四川國(guó)際大廈910080約5年多50％80％威斯頓聯(lián)邦880013034個(gè)月85％95％時(shí)代廣場(chǎng)80009022個(gè)月80％30%天府中心700080未開(kāi)盤(pán)——無(wú)（在建）世都大廈700060約3年50％60％世代錦江62006018個(gè)月100％95%天府綠洲不售70含物管費(fèi)——無(wú)98％川信大廈不售100——無(wú)95％民興金融大廈不售75——無(wú)90％中銀大廈不售60——無(wú)90％金儷大廈不售130——無(wú)不祥錦江賓館不售110含物管——無(wú)60％羅曼假日不售60——無(wú)95％綠洲酒店不售80——無(wú)90％皇冠假日酒店不售300——無(wú)不祥成都高檔寫(xiě)字樓銷售狀況、售價(jià)分析從上表可看出，純寫(xiě)字樓大多數(shù)實(shí)行既租且售的政策，占64％比例，完全不賣(mài)的占36%的比例。在整個(gè)調(diào)查樓盤(pán)中，只租不售的樓盤(pán)占整個(gè)比例50％。酒店和國(guó)家政策性企業(yè)投資的寫(xiě)字樓都只租不售，如四川省郵政局投資修建的天府綠洲、由中國(guó)銀行投資修建的中銀大廈、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司投資修建的綠洲酒店、建設(shè)銀行投資修建的民興大廈等。在整個(gè)調(diào)查樓盤(pán)中，可以看出成都高檔寫(xiě)字樓整體均價(jià)為8622元/平方米，人民南路沿線的超甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格最高，其次為市中心區(qū)域的高檔寫(xiě)字樓，超甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，銷售周期相對(duì)較短，乙級(jí)或部分甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。從下表可以看出，僅有開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)1個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)在10000元/平方米以上，占總量的8.77%，是成都目前超甲級(jí)寫(xiě)字樓典范，其銷售周期僅為11個(gè)月，銷售率已達(dá)75%，從開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)的旺銷可以看出成都市場(chǎng)對(duì)超甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求很旺盛；均價(jià)在10000元/平方米的僅有城市之心和冠城廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目，占總量的22.07%，城市之心和冠城廣場(chǎng)的銷售周期均較長(zhǎng)，分別為36個(gè)月和5年多，銷售率分別為80%和60%；均價(jià)為9100元/平方米的僅有四川國(guó)際大廈1個(gè)項(xiàng)目，占總量的10.06%，其是1999年開(kāi)盤(pán)，銷售周期至今已5年多時(shí)間，銷售率僅為50%；均價(jià)在8000-9000元/平方米的項(xiàng)目為威斯頓聯(lián)邦大廈和時(shí)代廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目，占總量的25.91%；均價(jià)在7000元/平方米的項(xiàng)目為天府中心和世都大廈2個(gè)項(xiàng)目，占總量的10.53%，它們基本代表了成都乙級(jí)寫(xiě)字樓水平；均價(jià)最低的項(xiàng)目為世代錦江，均價(jià)僅為6200元/平方米。建筑面積——均價(jià)比較平均數(shù)分析均價(jià)均值頻數(shù)建筑面積總量占總量比例占個(gè)數(shù)比例6200139574113957422.66%11.11%70003242326484610.53%22.23%8000105459110545917.12%11.11%8800541911541918.79%11.11%91006200016200010.06%11.11%1000068000213600022.07%22.22%11500540001540008.77%11.11%Total68452.229616070100.00%100.00%3）成都高檔寫(xiě)字樓租金分析總體看來(lái)，市中心的寫(xiě)字樓租金普遍要高于城區(qū)內(nèi)其他方向、區(qū)域的寫(xiě)字樓，這與其交通、地理、配套、環(huán)境等方面因素不無(wú)關(guān)系。人民南路沿線的租金比順城大街沿線高，總府路又比人南路稍高。這與地價(jià)和市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位認(rèn)可度相關(guān)。純寫(xiě)字樓的租金主要集中在75-100元/平方米之間，超過(guò)101元/平方米的有6個(gè)，最高平均租金為130元/平方米。在酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓租金以總府假日最高，達(dá)300元/平方米；由此得到這樣一個(gè)結(jié)論，高檔純寫(xiě)字樓因?yàn)槠渑涮自O(shè)施及物業(yè)管理都具有高水準(zhǔn)，因此，其價(jià)格會(huì)達(dá)到較高的水平。而酒店式管理或酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓，則因?yàn)槠鋬?yōu)良的物業(yè)管理水平，而提升其租金。從上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均達(dá)到80％以上。而出租率與區(qū)域沒(méi)多大關(guān)系，相反表現(xiàn)在產(chǎn)品特征上。其次人南沿線的寫(xiě)字樓要比市中心的銷售志向，這與人南沿線的商業(yè)氣氛和將來(lái)升值潛力親密相關(guān)。可以這么說(shuō)，寫(xiě)字樓的類型并非完全是確定其租金凹凸的標(biāo)準(zhǔn)，最重要的是寫(xiě)字樓內(nèi)的配套設(shè)施、物業(yè)管理水平。租金均值頻數(shù)總量最小值最大值占總量比例占個(gè)數(shù)比例51-60元/平方米58.00211656606.41%11.11%61-70元/平方米62.50212560656.90%11.11%71-80元/平方米78.754315758017.39%22.22%81-90元/平方米83.3332506010013.81%16.67%91-100元/平方米100.0011001001005.52%5.56%101元/平方米以上150.83690510530049.97%33.33%Total100.6118181156300100.00%100.00%6.成都高檔寫(xiě)字樓建筑特征分析1）成都高檔寫(xiě)字樓建筑外立面分析樓盤(pán)名建筑外觀開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，采納“呼吸式生態(tài)幕墻”，LOW-E中空鍍膜玻璃，玻璃上下有通風(fēng)的百葉城市之心采納KBF現(xiàn)代主義風(fēng)格，裙樓花崗石，主樓采納銀灰色中空熱反射膜玻璃幕墻冠城廣場(chǎng)高雅現(xiàn)代風(fēng)格，復(fù)合鋁塑板加全隱框鍍膜玻璃幕墻川信大廈現(xiàn)代風(fēng)格，裙樓為花崗石，塔樓全隱框鍍膜玻璃幕墻威斯頓聯(lián)邦大廈現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，鋁板加石材加玻璃幕墻，時(shí)代廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻加鍍膜鋁塑板天府中心新古典主義風(fēng)格，LOW-E中空鍍膜鋼化玻璃幕墻、干掛石材、鋁塑板、鑄鐵花格世代錦江時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格，石材加外墻磁磚加玻璃天府綠洲時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格，高級(jí)鋁塑板加中空熱鍍膜玻璃幕墻四川國(guó)際大廈新古典風(fēng)格，外墻采納櫻花紅花崗石材，中銀大廈現(xiàn)代風(fēng)格，外墻大理石加玻璃幕墻世都大廈新古典風(fēng)格，外墻干掛花崗石，輕鋼龍骨鋁塑板民興金融大廈歐式風(fēng)格，裙樓花崗石，主樓中空鍍膜鋼化玻璃幕墻金儷大廈現(xiàn)代風(fēng)格，花崗石加寶石綠鋼化玻璃皇冠假日酒店現(xiàn)代風(fēng)格，外墻采納花崗石巖錦江賓館歐式古典，外墻磁磚綠洲大酒店現(xiàn)代，鋼化玻璃幕墻羅曼大酒店歐式古典，大理石加玻璃幕墻從建筑外觀來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓的立面風(fēng)格越來(lái)越趨向現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚。絕大部分的寫(xiě)字樓外墻都采納的是玻璃幕墻，其比例達(dá)到了60%；而運(yùn)用的一般磁磚作為外墻裝飾的比例也達(dá)到了21%；42%的寫(xiě)字樓運(yùn)用大理石與玻璃幕墻作為外墻裝飾材料，運(yùn)用鋁合板和花崗石作為寫(xiě)字樓裝飾材料的比例為5.3%。這可能與玻璃幕墻能給人一種比較現(xiàn)代、檔次高的感覺(jué)有關(guān)。寫(xiě)字樓建筑外立面已成為影響客戶確定租售核心因素之一，在受調(diào)查的18個(gè)典型樓盤(pán)中，四川國(guó)際大廈雖然位于市中心順城大街，內(nèi)部裝飾極盡豪華，但立面較呆板，缺乏層次感和活力，市場(chǎng)反應(yīng)不強(qiáng)。其次，租售狀況志向的寫(xiě)字樓外立面均采納中空鍍膜鋼化玻璃幕墻，目前成都最好的超甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)還采納了“會(huì)呼吸生態(tài)幕墻”，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)及新材料運(yùn)用解決了玻璃幕墻導(dǎo)致的空氣流通緩慢的沖突，“會(huì)呼吸生態(tài)玻璃幕墻”將是今后高檔寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。2）成都高檔寫(xiě)字樓層高分析寫(xiě)字樓的層高是硬件要求的核心考核標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓室內(nèi)凈高在2.6米以上。成都高檔寫(xiě)字樓層高主要為3.6米，共8個(gè)項(xiàng)目，占總個(gè)數(shù)的44.44%；層高為3.7米的寫(xiě)字樓僅有開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)1個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)也是成都目前最高檔的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。作為甲級(jí)寫(xiě)字樓，3.6米的層高是成都甲級(jí)寫(xiě)字樓最基本的要求，由于本案適合打造超甲級(jí)寫(xiě)字樓，本案的層高應(yīng)突破3.6米，建議與開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)一樣做到3.7米。3）成都高檔寫(xiě)字樓單層面積分析成都高檔寫(xiě)字樓的單層面積主要集中在1001-1200平方米、1601-1700平米及801-1000平米這三個(gè)區(qū)間內(nèi)。建議本案的單層面積限制在1300-1600平米，略比主流1001-1200平方米大。4）成都高檔寫(xiě)字樓大堂面積、層高分析寫(xiě)字樓的大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、品質(zhì)的核心組成部分，成都高檔寫(xiě)字樓的大堂面積普遍在300-500平方米，層高一般在9.1-10米。從本次調(diào)查樓盤(pán)來(lái)看，大堂面積在301-400的寫(xiě)字樓最多，共5個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的27.77%；其次為大堂面積201-300平米的寫(xiě)字樓，共4個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的22.22%；大堂面積在401-500平米及200平米以下的項(xiàng)目，各為2個(gè)，分別占總數(shù)的11.11%；大堂面積在901平米以上的項(xiàng)目最少，僅有威斯頓聯(lián)邦大廈和中銀大廈2個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的11.1%。從下表可以看出，大堂的層高在9.1米—10米及5.5-6米的寫(xiě)字樓最多，分別為5個(gè)項(xiàng)目，分別占總數(shù)的27.78%，其中寫(xiě)字樓的層高在10米的項(xiàng)目有4個(gè)，包括中銀大廈、綠洲大酒店、民興金融大廈、川信大廈。建議本案的大堂挑高至少應(yīng)在8米以上，盡量做到10米的層高。5）成都高檔寫(xiě)字樓公攤率分析從下表可以看出，成都高檔寫(xiě)字樓公攤率主要在26-30%，共10個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的55.56%；公攤率在31%以上的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，占總數(shù)的11.11%。成都高檔寫(xiě)字樓的公攤應(yīng)限制在30%以內(nèi)，盡量不要超過(guò)30%。6）成都高檔寫(xiě)字樓停車位分析絕大多數(shù)的辦公物業(yè)都是實(shí)行地下停車位的方式，達(dá)到了95%的比例；有5個(gè)寫(xiě)字樓實(shí)行地面不停車方式，其比例為26%；地面停車與地下車位結(jié)合的辦公物業(yè)占此次調(diào)查樣本的63%。也有的實(shí)行的是地下車庫(kù)與立體車庫(kù)結(jié)合的方式。須要說(shuō)明的是，基本上全部的純寫(xiě)字樓和酒店內(nèi)的寫(xiě)字樓都是采納地面停車與地下車位相結(jié)合的方式，地下車位的開(kāi)發(fā)量及運(yùn)用程度占主要地位。從車庫(kù)收費(fèi)狀況來(lái)看，多數(shù)實(shí)行按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位收費(fèi)，也有的實(shí)行敏捷收費(fèi)方式，如按排氣量。從調(diào)查得知，車位租金在300元以下的4個(gè)，占21％；300-400元/月的7個(gè)，占36.8％的比例；400-500元的9個(gè)，占47％的比例。在配套上，90％都采納了IC卡智能化管理系統(tǒng)，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)的停車場(chǎng)還實(shí)行了一卡通計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。另外從總建面和車位數(shù)量來(lái)看，根據(jù)國(guó)際上寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)每200平米配備一個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)，只有21％的寫(xiě)字樓達(dá)標(biāo)，16％的牽強(qiáng)達(dá)標(biāo)；而53％的都不達(dá)標(biāo)。根據(jù)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)每60-90平米出租面積配一個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)，成都沒(méi)有寫(xiě)字樓達(dá)標(biāo)，開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)的車位配置最高按108平米配置一個(gè)車位。7.成都高檔寫(xiě)字樓裙樓分析1）成都高檔寫(xiě)字樓裙樓業(yè)態(tài)分析成都高檔寫(xiě)字樓裙樓業(yè)態(tài)主要以金融業(yè)+配套為主，共6個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的33.33%；其次為高檔百貨和純配套的裙樓業(yè)態(tài)，分別為4個(gè)，分別占總數(shù)的22.22%，如川信大廈美美力誠(chéng)百貨、威斯頓聯(lián)邦大廈仁和春天百貨、天府綠洲華勵(lì)百貨等。成都高檔寫(xiě)字樓裙樓業(yè)態(tài)主要是以金融業(yè)+寫(xiě)字樓配套為主，本案所在的提督街與順城街交匯處現(xiàn)已聚集了建設(shè)銀行、工商銀行、深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行四大銀行，以西溝頭巷為界，提督街西側(cè)已與順城大街形成了“金融一條街”，金融業(yè)+配套的裙樓業(yè)態(tài)也是本案的發(fā)展方向。2）成都高檔寫(xiě)字樓裙樓層數(shù)分析成都高檔寫(xiě)字樓裙樓層數(shù)主要為5層，共8個(gè)項(xiàng)目，占總數(shù)的44.44%；其次6層裙樓，共4個(gè)項(xiàng)目，占總量的22.22%；裙樓層數(shù)為3層項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，占總數(shù)的11.10%。8.成都高檔寫(xiě)字樓配套分析1）成都高檔寫(xiě)字樓會(huì)所及配套設(shè)施分析樓盤(pán)名會(huì)所及配套設(shè)施開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)美容美發(fā)，茶樓，咖啡廳，健身房，人文書(shū)吧，員工餐廳，郵局，銀行，會(huì)議室，商務(wù)中心

城市之心多功能會(huì)所內(nèi)有茶樓、咖啡廳；會(huì)議室、商務(wù)中心冠城廣場(chǎng)員工餐廳、會(huì)議室、海鮮酒樓川信大廈紅照璧健身中心約660平米（器械房、體操房、桑拿房、淋浴室）、員工餐廳（200人）、力誠(chéng)咖啡吧（美美力誠(chéng)百貨內(nèi)）威斯頓聯(lián)邦大廈商務(wù)會(huì)所約700平米，主要經(jīng)營(yíng)咖啡和酒吧；銀杏餐飲、美容美發(fā)、保健康體中心（跳操區(qū)、器械區(qū)、棋牌室、桌球室、乒乓球室等）時(shí)代廣場(chǎng)空中商務(wù)倉(cāng)設(shè)有咖啡廳、健身中心、美容美發(fā)、商務(wù)酒廊、醫(yī)療服務(wù)中心等；員工餐廳、商務(wù)酒樓、茶坊；國(guó)際會(huì)議中心、銀行、商務(wù)中心天府中心商務(wù)中心、信息中心、物業(yè)服務(wù)中心、銀行中心、中餐廳、茶樓、咖啡廳、西餐廳、400余平米的商務(wù)會(huì)議中心、健身中心從以上樓盤(pán)的配套設(shè)施來(lái)看，成都高檔寫(xiě)字樓配套主要為會(huì)議中心、商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、健身房、美容美發(fā)、茶樓、咖啡吧、高檔餐廳。其中會(huì)議中心、商務(wù)中心、員工餐廳、銀行、郵局、茶樓或咖啡吧是必備的配套設(shè)施，美容美發(fā)、健身中心則可以提升寫(xiě)字樓檔次和品質(zhì)，時(shí)代數(shù)碼大廈還配備了空中游泳池。

2）成都高檔寫(xiě)字樓會(huì)議室分析樓盤(pán)名數(shù)量配置開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)2個(gè)4+1同聲傳譯、投影顯視、vsat衛(wèi)星通訊（全球語(yǔ)音傳送）城市之心大小2個(gè)，7F投影顯示、幻燈放映、會(huì)議擴(kuò)音系統(tǒng)等冠城廣場(chǎng)4個(gè)，4F幻燈放映、多媒體、音響、白板等川信大廈5個(gè)，37F全套音響均由美國(guó)進(jìn)口，配備了高辨別率投影儀、視頻，以及4+1同步翻譯系統(tǒng)，按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修威斯頓聯(lián)邦大廈1800平米大中小3個(gè)4+1同聲傳譯、視頻會(huì)議、投影顯示、電子表決、身份確認(rèn)、會(huì)議攝像等多功能系統(tǒng)，全部采納Philips設(shè)備時(shí)代廣場(chǎng)大中小3個(gè)，22F4+1同聲傳譯、投影顯示、視頻系統(tǒng)、會(huì)議攝像等國(guó)際會(huì)議功能天府中心——微蜂窩數(shù)字覆蓋系統(tǒng)、多媒體演播會(huì)議系統(tǒng)、從上表可以看出，具有國(guó)際化水準(zhǔn)的高檔會(huì)議室已成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的必定趨勢(shì)。以上7個(gè)樓盤(pán)中，只有4家裝有與國(guó)際接軌的4+1同聲傳譯系統(tǒng)，在空間和功能上都能兼顧大中小型企業(yè)的須要。其中只有5個(gè)設(shè)置了全數(shù)碼功能。在調(diào)查中發(fā)覺(jué)，客戶對(duì)多媒體會(huì)議的運(yùn)用率較高，如投影、幻燈、電子白板等，對(duì)同聲傳譯的運(yùn)用率普遍不高。4+1同聲傳譯系統(tǒng)等高檔設(shè)施配置主要是提升寫(xiě)字樓檔次和形象。3）成都高檔寫(xiě)字樓電梯分析按國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)電梯服務(wù)面積3300-3900平方米／噸·臺(tái)的配置標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，在電梯品牌中，79％的寫(xiě)字樓都選擇的是外資品牌，如三菱、日立、德國(guó)帝森、美國(guó)多快、瑞士迅達(dá)等，15％選擇的是合資品牌。電梯進(jìn)深普遍較小，1.2米寬的占31.5％；近68％的寫(xiě)字樓電梯進(jìn)深只有1.5米寬，1.8-2米寬的很少。受調(diào)查的寫(xiě)字樓中，電梯運(yùn)行速度普遍在2.5米/秒之間，而貨梯則要求速度相對(duì)慢一點(diǎn)。

9.成都高檔寫(xiě)字樓智能配套分析樓盤(pán)名智能化安防設(shè)施通訊設(shè)施空調(diào)類型開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)智能管家、一卡通系統(tǒng)、5A智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，24H全方位監(jiān)控、樓宇自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)VPN系統(tǒng)、10平方米有一對(duì)信息點(diǎn)（語(yǔ)音數(shù)據(jù)各一個(gè)）、電視廣播系統(tǒng)、遠(yuǎn)程視頻會(huì)議系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星通訊系統(tǒng)VCOS商務(wù)辦公中心空調(diào)，分戶獨(dú)立計(jì)費(fèi)，可調(diào)整溫度，各層新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)城市之心5A智能化系統(tǒng)24H監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控，樓宇自動(dòng)噴淋及全智能煙感控測(cè)器六類綜合布線，共2300個(gè)數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，1500個(gè)語(yǔ)言信息點(diǎn)，美國(guó)特靈中心空調(diào)，燃?xì)鉄o(wú)壓熱水鍋爐供熱，電制冷，各層新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)川信大廈3A級(jí)日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng)，奧地利EBG自動(dòng)消防監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、消防廣播美國(guó)AT﹠T智能綜合布線，每12平米一個(gè)信息點(diǎn)美國(guó)約克智能冷暖空調(diào)，每座配有溫控調(diào)整器。（傳統(tǒng)中心空調(diào)）無(wú)送新風(fēng)系統(tǒng)世代錦江3A24H保安、閉路監(jiān)控、智能門(mén)禁綜合布線高速寬帶分戶式中心空調(diào)天府綠洲5A紅外監(jiān)控，樓宇自動(dòng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)通信自動(dòng)化，寬帶、衛(wèi)星通信美國(guó)約克中心空調(diào)，冰蓄冷低溫送風(fēng)威斯頓聯(lián)邦5A+1R系統(tǒng)西門(mén)子樓宇自動(dòng)化，24H監(jiān)控一卡通門(mén)禁，電子巡更1000M主干光纖6類綜合布線，衛(wèi)星通信、美國(guó)特靈中心空調(diào)，熱水鍋爐供熱，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)冠城廣場(chǎng)3A樓宇自動(dòng)監(jiān)控、車庫(kù)自動(dòng)化管理共3500個(gè)信息點(diǎn)，每10-15平米一個(gè)信息點(diǎn)。電話每單元2門(mén)美國(guó)特靈中心空調(diào)，每層新風(fēng)量6000㎡，每4米一個(gè)風(fēng)口，熱水鍋爐供縶四川國(guó)際大廈5A美國(guó)BAS樓宇自動(dòng)化網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控，松下自動(dòng)報(bào)警噴淋及煙感系統(tǒng)共3000個(gè)IDD信息點(diǎn)，5個(gè)衛(wèi)星接收天線，德國(guó)科隆綜合布線，10平米一個(gè)信息點(diǎn)美國(guó)特靈中心空調(diào)，鍋爐式供熱，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)天府中心5A閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)主干網(wǎng)采納1000M光纖，每5平方米一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，每10平方米一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)，每戶一個(gè)多媒體箱、電子多媒體信息導(dǎo)航系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)小型中心空調(diào)系統(tǒng)，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)中銀大廈3A樓宇自動(dòng)監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警噴淋、IC卡自動(dòng)管理共2000個(gè)信息點(diǎn)，每15平米一個(gè)信息點(diǎn)中心空調(diào)鍋爐集中供熱世都大廈3A自動(dòng)消防與普遍結(jié)合。消防廣播，24H監(jiān)控寬帶及中國(guó)電信DDN美國(guó)特靈中心空調(diào)，分戶式自控調(diào)溫，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)時(shí)代廣場(chǎng)5A閉路監(jiān)控、電子巡更、樓宇自動(dòng)噴淋，氣體滅火消防廣播1000兆寬帶5-10平米一個(gè)信息點(diǎn)，無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)分戶式中心空調(diào)，自動(dòng)計(jì)費(fèi)民興金融大廈5A24H監(jiān)控，煙感與自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，紅外線報(bào)警網(wǎng)通IP專線、寬帶美國(guó)約克空調(diào)，每層兩臺(tái)新風(fēng)機(jī)，新風(fēng)量8000㎡/H從上表可以看出，實(shí)行5A智能化管理的寫(xiě)字樓共8個(gè)項(xiàng)目，占44%比例，而在國(guó)外5A級(jí)智能化是特別一般的一種標(biāo)準(zhǔn)。其次寫(xiě)字樓中90％都裝有中心空調(diào)，而且?guī)缀跞菬牟裼?，?duì)環(huán)境污染較大。有36％都沒(méi)有送新風(fēng)系統(tǒng)，99％都是外資品牌。在信息節(jié)點(diǎn)上，95％都是10-15平米一個(gè)信息節(jié)點(diǎn)。在安防方面，客戶滿足度基本保持在70％左右。通訊設(shè)施普遍是五類綜合布線，都鋪設(shè)了寬帶網(wǎng)。開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)的智能化系統(tǒng)是成都目前最好的，其配置了一卡通系統(tǒng)，