房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與跑盤

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與跑盤新員工培訓(xùn)篇第一頁，共五十八頁。綱要課程回顧

房地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)基本概念、特點(diǎn)

房地產(chǎn)的分類跑盤第二頁，共五十八頁。指土地、建筑物及其他地上定著物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。一、房地產(chǎn)的基本概念第三頁，共五十八頁。房地產(chǎn)的特點(diǎn)不可移動性用途多樣性壽命長久性衣、食、住、行四大必需品之一價(jià)值高，總標(biāo)的額大保值及升值能力極高的產(chǎn)品第四頁，共五十八頁。居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑按使用性質(zhì)分民用建筑房地產(chǎn)的分類第五頁，共五十八頁。按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)板樓第六頁，共五十八頁。

這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。這類結(jié)構(gòu)層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)第七頁，共五十八頁。這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木架。磚混結(jié)構(gòu)第八頁，共五十八頁。承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)第九頁，共五十八頁。主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。鋼結(jié)構(gòu)第十頁，共五十八頁?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：主要是由輕質(zhì)磚做成。多用于高層建筑。板樓：大多8層到頂。抗震性能較好，保溫性能差框架結(jié)構(gòu)、板樓第十一頁，共五十八頁。各種建筑結(jié)構(gòu)比較磚木結(jié)構(gòu)：由耐久性和防火性能均較差已基本被淘汰。磚混結(jié)構(gòu)：一般公共建筑大量采用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：大型公共建筑、大跨度建筑、高層建筑多采用。鋼結(jié)構(gòu)：大型公共建筑、工業(yè)建筑、大跨度建筑、高層建筑較多采用。第十二頁，共五十八頁。低層：1—3層多層：4—6層中高層：7—9層

建筑總高度超過24M高層：10—40層建筑總高度25—100M超高層：40層以上

建筑總高度超過100M按樓層高度分類第十三頁，共五十八頁。按房屋樓型分類條子樓、墩子樓板式高層、點(diǎn)式高層、

L型、V型、U型其他鋸齒樓、蛇形樓、八角樓

筒子樓、塔樓、小二樓等第十四頁，共五十八頁。墩子樓條子樓第十五頁，共五十八頁。板式高層點(diǎn)式高層第十六頁，共五十八頁。v型樓u型樓L型樓第十七頁，共五十八頁。蛇型樓八角樓鋸齒樓第十八頁，共五十八頁。筒子樓塔樓小二樓第十九頁，共五十八頁。南北向、東西向陽面、陰面、東照、西照金、銀、銅、鐵角按建筑朝向分類鐵角陰面銅角西照東照銀角陽面金角北第二十頁，共五十八頁。一室（直門獨(dú)、中獨(dú)、偏獨(dú)）兩室（中單、偏單、新A型房）三室（三室一廳、三室兩廳）其它（多室、別墅、平房、四合院、復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等）按房屋的房型分類第二十一頁，共五十八頁。直門獨(dú)：房產(chǎn)不具有通透性，多且僅具有一個(gè)朝向,且入戶門、居室門在同一方向上第二十二頁，共五十八頁。中獨(dú)：房產(chǎn)不具有通透性

(多且僅具有一朝向),且入戶門、居室門不在同一方向上第二十三頁，共五十八頁。偏獨(dú)：房產(chǎn)具有通透性至少具有兩個(gè)朝向

第二十四頁，共五十八頁。中單：房產(chǎn)不具有通透性多僅具有一個(gè)朝向第二十五頁，共五十八頁。新A型房老式偏單偏單及A戶型：房產(chǎn)具有通透性，至少具有兩個(gè)朝向第二十六頁，共五十八頁。三室第二十七頁，共五十八頁。獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅第二十八頁，共五十八頁。復(fù)式躍層錯(cuò)層第二十九頁，共五十八頁。錯(cuò)層躍層第三十頁，共五十八頁。

國有土地使用年限根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：

住房用地70年

工業(yè)用地50年

科教、文體、衛(wèi)生用地50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或其他用地50年第三十一頁，共五十八頁。土地使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。第三十二頁，共五十八頁。按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類

公產(chǎn)

使用權(quán)企業(yè)產(chǎn)

軍產(chǎn)其他宗教產(chǎn)

……第三十三頁，共五十八頁。按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類

私產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)商品房合同房改購房

部分產(chǎn)權(quán)——共有產(chǎn)權(quán)第三十四頁，共五十八頁。公產(chǎn)：指房管局管理的房屋，是國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。企業(yè)產(chǎn)：指企業(yè)管理的房屋公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)第三十五頁，共五十八頁。私產(chǎn)：是有產(chǎn)權(quán)證的房屋。

指個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。

私產(chǎn)第三十六頁，共五十八頁。（3）商品房合同商品房合同：分為可辦理產(chǎn)權(quán)和不可辦理產(chǎn)權(quán)第三十七頁，共五十八頁。其他：還遷協(xié)議、抵債協(xié)議、軍產(chǎn)、路產(chǎn)、校產(chǎn)、宗教產(chǎn)等其他第三十八頁，共五十八頁。和客戶溝通的語言一定要專業(yè)三、房地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語第三十九頁，共五十八頁。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》二書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》第四十頁，共五十八頁。1.建筑面積

包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等多指私產(chǎn)、商品房合同、還遷協(xié)議、抵債協(xié)議等性質(zhì)的房屋面積建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積第四十一頁，共五十八頁。多指公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)等性質(zhì)的房屋面積2.計(jì)租面積建筑面積＝計(jì)租面積＊１.３＋陽臺面積／２公產(chǎn)房計(jì)租面積與使用面積的區(qū)別：計(jì)租面積不含陽臺面積使用面積包含陽臺面積第四十二頁，共五十八頁。它是建筑面積扣除公攤面積、體柱所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積3.使用面積4.公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。第四十三頁，共五十八頁。5.不含贈與的附屬設(shè)施煤氣、暖氣、一戶一表、有線電視、防盜門、封閉陽臺、單水、雙水、三水等6.磚混結(jié)構(gòu)中可拆改部分不傳力的１２墻及門連窗的部分第四十四頁，共五十八頁。7.開間是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際寬度。參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米…………3.9米、4.2米

8.進(jìn)深是指一間房屋內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米…………5.7米、6.0米

第四十五頁，共五十八頁。9.層高層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸．10.凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值第四十六頁，共五十八頁。11.容積率容積率＝總建筑面積／建筑用地面積①

容積率<1別墅（獨(dú)戶、并立式、聯(lián)排、疊層）

②容積率1-2.4多層③

容積率2.5-4小高層④

容積率>4高層12.綠化率綠化率=綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在３０％以上）第四十七頁，共五十八頁。14.三通一平是指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，包括水通、電通、路通、平整場地13.出房率出房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積第四十八頁，共五十八頁。跑盤目的跑盤的方法及標(biāo)準(zhǔn)跑盤方法及標(biāo)準(zhǔn)第四十九頁，共五十八頁。跑盤方法及標(biāo)準(zhǔn)為什么要跑盤？

第五十頁，共五十八頁。跑盤的目的對本商圈及責(zé)任盤的實(shí)地勘察，提升經(jīng)紀(jì)人對本商圈及責(zé)任盤的感官熟悉，使經(jīng)紀(jì)人對本商圈及責(zé)任盤的特點(diǎn)、賣點(diǎn)等做到心中有數(shù)對本商圈及責(zé)任盤信息的掌握是對經(jīng)紀(jì)人專業(yè)能力的基本要求，對商圈責(zé)任盤信息掌握不好的經(jīng)紀(jì)人是不能給客戶提供滿意的“專業(yè)”、“顧問”服務(wù)的，進(jìn)而是很難達(dá)成交易的！專業(yè)！第五十一頁，共五十八頁。商圈跑盤責(zé)任盤跑盤跑盤總結(jié)跑盤的方法及標(biāo)準(zhǔn)第五十二頁，共五十八頁。商圈跑盤對單店四至商圈進(jìn)行實(shí)地跑盤并繪制商圈區(qū)位圖商圈區(qū)位圖的繪制要求：

1)繪制區(qū)域四至主干道及內(nèi)部主要支路；

2)在圖中標(biāo)注：銀行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、公交車站、菜市、知名的餐飲、娛樂、休閑場所、商場、超市、其它中介機(jī)構(gòu)等；

3)標(biāo)注區(qū)域內(nèi)新樓盤項(xiàng)目及小區(qū)的位置及名稱；

4)對所經(jīng)過的金樂家店面進(jìn)行標(biāo)注,并索要店經(jīng)理名片；第五十三頁，共五十八頁。責(zé)任盤跑盤1.對單店主營商圈目標(biāo)責(zé)任盤進(jìn)行實(shí)地跑盤并繪制樓盤擺位圖填寫樓盤調(diào)查表2.

樓盤擺位圖繪制要求：

1、繪制樓盤的外圍四至道路；

2、繪制樓盤內(nèi)的所有樓座，標(biāo)注樓號并按照順序標(biāo)注單元門號

3、樓盤內(nèi)的建物或土地的使用，必須標(biāo)示以下各項(xiàng)：

1）公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學(xué)校、停車場、體育場館等；

2）樓盤內(nèi)或沿街的商業(yè)配套：銀行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、公交車站、菜市、知名的餐飲、娛樂、休閑場所、商場、超市、其它中介機(jī)構(gòu)等；

3）憎惡設(shè)施：變電站、加油站、污水處理站、高壓鐵塔、鍋爐房等；3.

樓盤調(diào)查表的填寫要求：樓盤調(diào)查表及各座棟詳情兩張表的全部信息要完成調(diào)研并填寫完畢。第五十四頁，共五十八頁。跑盤總結(jié)跑盤總結(jié)表是經(jīng)紀(jì)人整個(gè)跑盤的總結(jié)性工具通過跑盤總結(jié)表可以驗(yàn)證自己的跑盤結(jié)果及責(zé)任盤信息及知識的掌握情況跑盤總結(jié)表的填寫要求：跑盤經(jīng)紀(jì)人對跑盤總結(jié)除“店經(jīng)理評價(jià)”外自行完成，店經(jīng)理查看后客觀的給予評價(jià)并簽字確認(rèn)。第五十五頁，共五十八頁。房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)的分類類型房地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語五、課程回顧房地產(chǎn)的基本概念和特點(diǎn)跑盤第五十六頁，共五十八頁。真切希望本屆課程對大家進(jìn)入行業(yè)、了解市場、熟悉工作內(nèi)容，起到一定作用。

感謝大家的配合，謝謝！

祝愿大家學(xué)習(xí)愉快，多多進(jìn)步！END第五十七頁，共五十八頁。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與跑盤?？拐鹦阅茌^好，保溫性能差。條子樓、墩子樓。偏單及A戶型：房產(chǎn)具有通透性，至少具有兩個(gè)朝向。部