物業(yè)設(shè)備管理分解

物業(yè)設(shè)備管理分解第一頁，共69頁。一、房屋設(shè)備概述一、什么是房屋設(shè)備房屋設(shè)備是房屋建設(shè)內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱。它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部分。房屋要實(shí)現(xiàn)價(jià)值和使用價(jià)值，都離不開水、電、煤等附屬設(shè)備。沒有水、電、煤等附屬設(shè)備的房屋不能算是完整房屋。第二頁，共69頁。二、房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備（一）給排水設(shè)備系統(tǒng)房屋給排水設(shè)備系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備總稱。它包括房屋給水設(shè)備和房屋排水及房屋熱水供應(yīng)設(shè)備。房屋排水設(shè)備是指用來排除生產(chǎn)、生活水和屋面雨雪水的設(shè)備，它包括排水管道系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng)、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。按所排放（廢）水的性質(zhì)又可分為生活排水管道、工業(yè)廢水管道和室內(nèi)雨水管道。房屋熱水供應(yīng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中熱水供應(yīng)部分，它包括加熱設(shè)備、儲存設(shè)備（主要指熱水箱）、供熱水管道、各種循環(huán)管道和熱水表、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器減壓閥和伸縮器及自然補(bǔ)償管道等一系列器材和附件。第三頁，共69頁。（二）房屋衛(wèi)生設(shè)備房屋衛(wèi)生設(shè)備指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的衛(wèi)生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。（三）房屋消防設(shè)備房屋消防設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的消防裝置部分，包括噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。第四頁，共69頁。（四）房屋供暖、供冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)房屋供暖設(shè)備是指房屋設(shè)備中用來供暖的部分可分為熱水和蒸汽供暖設(shè)備。包括鍋爐、蒸汽噴射器、壁爐、鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵和室外供暖管道、散熱器、輻射板等設(shè)備，此外還有包括膨脹水箱、去污器等熱水供暖設(shè)備和各種立管干管等的蒸汽供暖設(shè)備系統(tǒng)。房屋供冷設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中、可以使空氣流動、給房屋?。ㄓ茫┱邘頉鏊杏X的設(shè)備部分，包括冷氣機(jī)、深井泵、電扇、冷卻塔、回龍泵等設(shè)備。房屋通風(fēng)設(shè)備是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的通風(fēng)部分，它包括通風(fēng)機(jī)、排氣和一些凈化除塵的設(shè)備等。第五頁，共69頁。三、房屋建筑電氣設(shè)備（一）房屋供電及照明設(shè)備它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的供電照明部分。它包括高壓開關(guān)（戶外型為負(fù)荷開關(guān)，戶內(nèi)型為漏電保護(hù)自動開關(guān)）、變壓器、各種溫控儀表、計(jì)量儀表、低壓配電柜、配電一桿線、樓層配電箱、備用電源、電表、總開關(guān)、照明器等。（二）房屋弱電設(shè)備它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中的弱電設(shè)備部分，包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、共用感線、電視系統(tǒng)設(shè)備、電腦設(shè)備等。第六頁，共69頁。（三）房屋運(yùn)輸設(shè)備它是指房屋建筑內(nèi)附屬設(shè)備中載運(yùn)人或物品的設(shè)備，包括電梯和自動扶梯，它們是房屋建筑中主要的垂直運(yùn)輸設(shè)備。（1）電梯。電梯一般由傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備組成。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度可分為速度在"#$%以上的高速電梯、速度在!&’#$%以上的快速電梯和速度在(&)$*以上的低速電梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯。按電動機(jī)拖動方式可分為交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為信號控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。第七頁，共69頁。（2）自動扶梯。自動扶梯主要是用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場、酒店和娛樂場所及機(jī)場、火車站等。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運(yùn)動裝置和支撐裝置組成。第八頁，共69頁。（四）房屋防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，應(yīng)有不同的防雷等級要求。（1）房屋建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分。一類建（構(gòu)）筑物。凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的。二類建（構(gòu)）筑物。凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建（構(gòu)）筑物。凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物。第九頁，共69頁。（2）防雷裝置的一般要求。一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針又可分為單支、雙支、多支保護(hù)等形式。避雷針、帶、引下線和接地極等防雷部分都要按規(guī)范的具體要求裝置，才能防止雷擊的危害。房屋設(shè)備上述兩大類外，還有廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、景觀設(shè)備等多種新型設(shè)備。第十頁，共69頁。四、房屋設(shè)備管理是文明建設(shè)和發(fā)展的需要現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)的運(yùn)行管理和維修管理，不僅體現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)、文化和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為提高城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)備管理。第十一頁，共69頁。五、房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞，直接可以顯示出物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)好壞和管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理形象。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)技師和技術(shù)水平，從而可強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。第十二頁，共69頁。六、房屋設(shè)備管理的制度（1）接管驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進(jìn)行房屋設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，接收好房屋設(shè)備和基礎(chǔ)資料。接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對出現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。第十三頁，共69頁。（2）預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度為延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施和技術(shù)措施叫計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量。實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。第十四頁，共69頁。（3）值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行。（4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施。除值班人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。第十五頁，共69頁。（5）報(bào)告記錄制度。建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班級及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。除了上述設(shè)備管理制度外，還有設(shè)備清修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租戶和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。第十六頁，共69頁。第二節(jié) 房屋設(shè)備的維修管理一、房屋設(shè)備維修工程的分類目前對房屋設(shè)備維修工程分類尚無統(tǒng)一規(guī)定。一般可分為以下幾種。（一）設(shè)備大修工程是指對房屋設(shè)備進(jìn)行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。（二）設(shè)備中修工程它是指對房屋設(shè)備更換少量零部件，進(jìn)行正常的和定期的全部檢修。第十七頁，共69頁。（三）設(shè)備更新和技術(shù)改造

它是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護(hù)費(fèi)提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴(yán)重，為使其技術(shù)性能得到提高改善，并降低年使用維護(hù)成本而進(jìn)行的更新改造。（四）設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程它是指設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行的修理。第十八頁，共69頁。二、房屋設(shè)備的日常性養(yǎng)護(hù)房屋設(shè)備日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩方面，可分別制訂日常巡視范圍和定期檢查項(xiàng)目。一般來說，日常巡視側(cè)重易出現(xiàn)故障的部位和薄弱環(huán)節(jié)；定期檢查則側(cè)重操作系統(tǒng)易損、易磨、易動等的部位。房屋設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作量雖小但關(guān)系到業(yè)主用戶使用是否便利、正常，這是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理企業(yè)必須精心養(yǎng)護(hù)及時(shí)修理，以保證設(shè)備日常運(yùn)行發(fā)揮使用功能。第十九頁，共69頁。（一）房屋設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容（1）衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要負(fù)責(zé)所管轄區(qū)內(nèi)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善添裝任務(wù)。對于小水表的安裝，其水管和人工由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，水表供應(yīng)和修理則由自來水公司辦理，物業(yè)管理企業(yè)對此要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好。零星損壞的衛(wèi)生水電設(shè)備一般應(yīng)及時(shí)修理。第二十頁，共69頁。（2）水泵和水箱設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)對水泵和水箱應(yīng)委派專人分管，進(jìn)行日常保養(yǎng)、修理。一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或更新計(jì)劃，進(jìn)行大修更新。（3）消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容。消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)的專人負(fù)責(zé)。對消防專用水箱應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵也應(yīng)定期試泵。第二十一頁，共69頁。（4）供暖設(shè)備和其他各種特種設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)人員和日常管理人員，應(yīng)對供暖設(shè)備按冬季供應(yīng)期鍋爐生火和停火后對暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查和維修保養(yǎng)，并做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作。對其他各種特種設(shè)備也應(yīng)由專人負(fù)責(zé)定期的維修檢查養(yǎng)護(hù)管理。如對電梯設(shè)備要制訂日常保養(yǎng)維修計(jì)劃，實(shí)行定時(shí)巡查和定期檢查相結(jié)合的辦法，并應(yīng)按片派專人分管，每周加油保養(yǎng)檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障需要急修時(shí)，要由合格的專業(yè)維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)，以保證維修質(zhì)量和技術(shù)性能的發(fā)揮及運(yùn)行安全。急修搶修應(yīng)保證隨修。第二十二頁，共69頁。（二）房屋設(shè)備的日常維修保養(yǎng)管理的要求（1）以設(shè)備操作人員為主，對設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。（2）要求操作人員實(shí)行定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接前的了解，檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常情況下，方可接受投入使用操作。（3）要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。操作設(shè)備時(shí)要求集中思想，正確合理使用設(shè)備，及時(shí)排除故障及時(shí)緊固結(jié)構(gòu)松動的機(jī)器部件，以保證設(shè)備安全、正常運(yùn)行。第二十三頁，共69頁。（4）要求操作人員停機(jī)前或下班前，對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦試、注油、整理、潤滑和切斷電源。（5）要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢查，幫助操作人員合理使用設(shè)備，制止違章操作，加強(qiáng)日常保養(yǎng)，對設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查。第二十四頁，共69頁。三、房屋設(shè)備維修工程的審批管理

對房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理企業(yè)和基層的設(shè)備管理單位，應(yīng)在每年末設(shè)備普查基礎(chǔ)上，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來源與落實(shí)等。此計(jì)劃經(jīng)上級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)和業(yè)主管理委員會討論同意后，方可實(shí)施。第二十五頁，共69頁。四、房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)是指房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理部門、城建部門、供電部門、自來水公司、煤氣公司等單位及有關(guān)人員對房屋建筑內(nèi)部的附屬設(shè)備所進(jìn)行的日常性的養(yǎng)護(hù)、添裝、管理、修理和改善工作。它一般包括以下方面的內(nèi)容：（一）衛(wèi)生和水電設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)房管單位水電小組要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善添裝任務(wù)；對于小水表的安裝以凡屬舊房按幢裝表，新公房按戶裝表，其水管、人工由房管單位負(fù)責(zé)，水表的供應(yīng)由自來水公司辦理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位定員及時(shí)修理，人為損壞則要由住用者自費(fèi)修理。第二十六頁，共69頁。（二）水泵和水箱設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)由房管單位水電小組專人分管、保養(yǎng)、維修。一般每月或季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計(jì)劃。（三）消防設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)由房管單位專人負(fù)責(zé)，對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水、以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。第二十七頁，共69頁。（四）暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)由房管單位技術(shù)人員和熟練工人按冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮ε瘹庠O(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護(hù)，以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作；對其他特種設(shè)備按季度專人負(fù)責(zé)維修、管理、養(yǎng)護(hù)。第二十八頁，共69頁。（五）電梯設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)由房管單位設(shè)備保養(yǎng)組或保養(yǎng)廠配備適當(dāng)力量，對電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)，也要由保養(yǎng)組或保何養(yǎng)廠的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修。電梯設(shè)備的大修、更新則要由合格專業(yè)人員或者發(fā)包給電梯修理廠進(jìn)行。房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)涉及不少相關(guān)單位，因此，必須各司其職，相互配合，才能做好對房屋設(shè)備的經(jīng)常性保養(yǎng)。第二十九頁，共69頁。五、房屋設(shè)備維修工程分類

對房屋維修工程分類還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，一般分成四種情況。（一）零星維修保養(yǎng)工程零星維修保養(yǎng)工程是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行修理。（二）中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，更換少量零部件。第三十頁，共69頁。（三）大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的，包括更換主要部件的全面檢修工程。（四）設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指對設(shè)備使用到一定的年限，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備、提高和改善技術(shù)性能。第三十一頁，共69頁。第三節(jié) 房屋給排水設(shè)備的維修房屋給排水系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施總稱。第三十二頁，共69頁。一、給水系統(tǒng)的維修（一）給水系統(tǒng)的分類房屋給水系統(tǒng)的種類雖多，但按用途基本上可分為生活、生產(chǎn)、消防三類：（1）生活給水系統(tǒng)。供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌淋浴等生活上的用水。要求水質(zhì)必須符合國家規(guī)定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（2）生產(chǎn)給水系統(tǒng)。各種生產(chǎn)的工藝不同，生產(chǎn)給水系統(tǒng)種類多，一般有以下幾方面：生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和生產(chǎn)的洗滌鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等。生產(chǎn)用水對水質(zhì)、水量、水壓以及安全方面的要求由于工藝不同，差異是很大的。第三十三頁，共69頁。（3）消防給水系統(tǒng)。供層數(shù)較多的民用建筑、大型公共建筑和某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。消防用水對水質(zhì)要求不高，但必須按建筑防火規(guī)范保證有足夠的水量和水壓。上述三種給水系統(tǒng)，有些并不一定需要單獨(dú)設(shè)置，可按水質(zhì)、水壓、水溫及室外給水系統(tǒng)情況，考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件，將其相互組成不同的共用系統(tǒng)。如生活、生產(chǎn)、消防共用給水系統(tǒng)；生活、消防共用給水系統(tǒng)等。第三十四頁，共69頁。（二）給水的方式房屋的供水方式很多，常見的供水方式有七種，使用最多的有以下三種。（1）對于7層的低層建筑，由城市給水管網(wǎng)直接供水；（2）對"層#$層的多層建筑，%層#&層由城市給水管網(wǎng)直接供水’層#$層由屋頂水箱供水。采取只設(shè)水箱而無加壓水泵，是當(dāng)城市給水管網(wǎng)中的水壓充足時(shí)，水箱充水，外網(wǎng)水壓不足時(shí)，由水箱供水的方式。（3）對于超過!’米的高層建筑，多采用吸池貯水，用加壓水泵和高位水箱和’層以上供水。第三十五頁，共69頁。（三）給水管道的維修漏水是給水管道及配件的主要常見毛病，明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部位。對于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進(jìn)行聽漏，同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。第三十六頁，共69頁。（四）水嘴和閥門的修理（1）水嘴的常見故障和修理；水嘴關(guān)不嚴(yán)漏水，多數(shù)情況是皮墊被靡損，也有是芯子折斷或閥坐被劃傷及閥桿已滑扣。修理時(shí)，根據(jù)具體情況換皮墊或芯子、閥桿。（2）閥門的常見故障和修理：螺蓋漏水，多是填料受靡損。修理方法，關(guān)閉閥門，更換填料。開不動，對于長期不開動的閥門，容易銹住，可用小錘敲擊閥桿或用扳手式管鉗轉(zhuǎn)動手輪。開啟后不通水，則可能是閥桿滑扣，需要換閥桿或整個(gè)閥門。如是閥芯同閥桿脫節(jié)，需重新連接起來。關(guān)不住或關(guān)不嚴(yán)，多屬閥芯與閥座間有異物，如水垢、砂料等卡住，或由于劃傷、蝕傷等原因而造成。應(yīng)拆一閥芯，取出導(dǎo)物和采用研靡的方法，消除傷痕使之閉合嚴(yán)密。第三十七頁，共69頁。（五）高水位箱及其浮球閥的維修（1）屋頂高位水箱浮球閥的常見故障有：關(guān)不嚴(yán)。浮球雖已升到最高點(diǎn)，仍然出水，原因是膠皮芯靡扣變薄。修理時(shí)，根據(jù)具體情況更換閥芯膠皮墊，或連同閥芯一起更換。浮球閥不出水。閥芯挑桿銹蝕，除銹后重新安裝即可。閥座出水眼被堵，用細(xì)鐵絲進(jìn)行疏通水眼。閥芯銹蝕不能自如地活動，將閥芯用細(xì)砂布打磨，除銹后重新安裝即可。第三十八頁，共69頁。（2）高位水箱滲漏的修理。找出水箱滲水裂縫，將裂縫中心鑿出或鉆出灌注孔，可采用壓力灌注環(huán)氧樹脂進(jìn)行補(bǔ)漏。（3）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多種原因以致異物侵入造成水質(zhì)污染，而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)。故應(yīng)每年進(jìn)行一次水箱清洗工作；每三年進(jìn)行一次水箱的消毒工作。第三十九頁，共69頁。（六）給水管道的維護(hù)（1）給水管道的檢查。維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。（2）保溫防凍工作。在每年冬天來臨前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防栓、栓井及室內(nèi)、外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。（3）對凍裂事故的處理。對已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或包保溫材料。讓其自然化凍。對已凍裂的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊，或換管的方法處理。對馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以換新。第四十頁，共69頁。二、排水系統(tǒng)的維修（1）室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類。根據(jù)所接納污（廢）水性質(zhì)，建筑物內(nèi)部裝設(shè)的排水管道分為三類：!生活污水管道———排除人們?nèi)粘Ｉ钪械念孪础⑾礈焐顝U水和糞便污水?！肮I(yè)廢水———排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污（廢）水。由于工業(yè)生產(chǎn)門類繁多故所排出的污（廢）水的性質(zhì)也極復(fù)雜，但按其沾污程度可分為生產(chǎn)廢水和生活污水兩類。#室內(nèi)雨水管道———接納排除屋面的雨雪水。由水器（通氣管）到室外第一口窨井間的排水管，統(tǒng)稱室內(nèi)排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水管有分流制和合流制之分。為了防止細(xì)菌（病源）的污染。廁所糞便水不得與廚房排水合流，應(yīng)分別設(shè)置。第四十一頁，共69頁。（2）室內(nèi)排水管道的維修。!管道滲漏。多發(fā)生在橫管或存彎處，有砂眼、裂縫等。因砂眼滲漏可采用打鉛楔、木楔的辦法堵漏；對于較小的裂縫，可采用哈夫夾的辦法堵漏；對于承插接口滲漏，可用水泥重新打封口；對于塑料管接處滲漏，可用膠封，對管身開裂不大的，可采熱塑料焊接補(bǔ)漏。第四十二頁，共69頁。!管道堵塞。管道堵塞流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)硬雜物進(jìn)入管道，停滯在排水管中、拐彎處、排水管末端，也有在施工進(jìn)程中，磚塊、木塊、砂漿、泥漿進(jìn)入管中，修理時(shí)，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工和機(jī)械疏通。如無效時(shí)，則采用尖鏨剔洞疏通，或采用“開天窗”的辦法，進(jìn)行大開挖排除堵塞。"雨水排除。（!）室外排水管道的維修。（"）衛(wèi)生設(shè)備的修理。衛(wèi)生設(shè)備包括大便器小便器洗臉盆、拖布池和具盆、淋浴器和澡盆等。第四十三頁，共69頁。三、消防設(shè)施的維修（1）對于消防設(shè)施的維修，管道及閥門的維修同供水管道部分，它也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞同樣是管道的漏水，閥門的漏水及關(guān)閉不嚴(yán)等。對于室內(nèi)外的管道同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)。（2）對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)的檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應(yīng)及時(shí)更換。（3）對于儲水池（箱、塔）應(yīng)隨時(shí)儲備足夠的水量，并隨時(shí)補(bǔ)足對于高心泵及其電機(jī)，按有關(guān)規(guī)定，時(shí)檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。第四十四頁，共69頁。第四節(jié) 房屋供電設(shè)備的維修一、線路的常見故障及其檢修方法

線路的常見故障一般說包括：短路接觸不良及漏電等幾種。在檢修時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)各種表面現(xiàn)象，加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，再按情況加以排除。第四十五頁，共69頁。（1）斷路分相線和中性線斷路兩種。1、查熔斷器內(nèi)的熔絲是否已熔斷。2、用測電筆在總開關(guān)進(jìn)線端查驗(yàn)是否有電，如無電，則為市電路停電，不需修理；如接戶線、進(jìn)戶線斷線，則要請供電部門檢修或配合檢修。如有電，則應(yīng)順線路從前到后逐段測驗(yàn)，如電筆發(fā)光，則說明此點(diǎn)以前相線未斷，再用校驗(yàn)燈測，若發(fā)光則表示此點(diǎn)以前中性線未斷，如此逐段向后測驗(yàn)，直到校驗(yàn)燈不亮，故障即在此點(diǎn)與前一點(diǎn)之間，再用電筆測，如發(fā)光則說明斷中性線，兩根均不發(fā)光則說明斷相線。第四十六頁，共69頁。3、再觀察此段內(nèi)有無明顯的機(jī)械損傷，過墻拐角處有無松動等。4、檢查開關(guān)、燈頭、接線盒及各接頭處是否松動。5、對接地線斷路的檢查，接地線對于保護(hù)人身安全及設(shè)備安全是非常重要的，任何時(shí)候都應(yīng)處于良好的狀態(tài)。6、查出斷線處，可采取重新接頭或拆除該段導(dǎo)線另換相同規(guī)格的新線。對于因負(fù)荷過大燒斷的，應(yīng)重新計(jì)算負(fù)荷。選擇相應(yīng)規(guī)格的新線進(jìn)行換線。第四十七頁，共69頁。（2）短路是指相線與相線、相線與中性線或相線與接地線之間短接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零）。檢查短路的方法（單相供電線路）：!在該線路已熔斷的熔絲上下端串接一功率較大（"##$%!##$）的校驗(yàn)燈，切斷該路線路內(nèi)的所有用電器開關(guān)，驗(yàn)燈發(fā)光狀況，如正常發(fā)光，則說明該線路短路?！扒袛嚯娫催M(jìn)線和各用電器開關(guān)，撥下所有用電器插頭，用兆歐表對線路分段測量其線與線、線與地之間的絕緣電阻，絕緣電阻接近于零，即為故障段。#檢查線路上有無金屬物使線路短路。交叉處因絕緣破損而碰線，檢查電線管管口、接線盒內(nèi)有無擊穿灼痕或磨破絕緣層而短接等。第四十八頁，共69頁。$如檢查線路無故障，則說明在燈具或用電器上有短路。查出短路后，根據(jù)情況分別給予換線、重新包扎等措施。常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或見照明燈發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗，則應(yīng)重點(diǎn)檢查：熔斷器內(nèi)螺絲是否壓緊，接觸是否良好；線路的接頭（特別是鋁導(dǎo)線）是否因氧化而接觸不良；開關(guān)的動靜觸點(diǎn)是否因電花燒灼而損壞。第四十九頁，共69頁。（3）漏電是因?qū)Ь€老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴(yán)重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。檢查方法是用兆歐測量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況給予修復(fù)或更換。（4）管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導(dǎo)線處在長期不通風(fēng)，散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層極易發(fā)生粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。在此時(shí)必須對管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。第五十頁，共69頁。二、白熾燈和日光燈的常見故障白熾燈和日光是目前我國農(nóng)村、城市照明使用得最為普遍的光源。第五十一頁，共69頁。三、避雷設(shè)施的修繕（1）建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分：一類建（構(gòu)）筑物：是指存放爆炸物品中經(jīng)常有瓦斯、蒸汽、塵與空氣的混合物。因電火花能發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞或人員傷亡者。二類建（構(gòu)）筑物：凡貯存在易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）；或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建筑和凡不屬于第一、二類的范圍，而需要作防雷保護(hù)的建筑物。第五十二頁，共69頁。（2）防雷裝置的一般要求，一般建筑物的防雷設(shè)施有針式和帶式兩大類，避雷保護(hù)等幾種形式。避雷設(shè)放一般由接閃器（避雷針、避雷帶），引下線和接地極三個(gè)部分組成。接閃器、引下線、接地極等各防雷部分都要按照有關(guān)規(guī)范的具體要求放置，才能防止雷擊的危害。（3）其他要求。避雷接地極與電器設(shè)備的接地極作可靠的連接。為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生的跨步電壓，故接地裝置與道路及建筑物的主要出入口距離一般不得小于%米。第五十三頁，共69頁。

避雷裝置的檢查包括外觀巡檢查和測量兩個(gè)方面進(jìn)行。一般可用接地?fù)u表來測量各類建筑物的防雷接地電阻是否符合要求。接地電阻的檢測每三年進(jìn)行一次。外觀檢查主要包括對接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機(jī)械損傷、腐蝕、銹蝕等情況，支撐是否牢固。對檢查出的不同問題采取不同的修繕辦法，如加固、補(bǔ)強(qiáng)、調(diào)整、涂刷保護(hù)膜，局部更換等，以經(jīng)常保持在正常狀態(tài)下工作，對外觀檢查每年應(yīng)進(jìn)行一次。雷雨后也應(yīng)注意對防雷保