知名地產(chǎn)大型住宅樓盤前期策劃案

[美]規(guī)劃專家*景觀建筑師A.波特菲爾德

城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因——關(guān)于新市鎮(zhèn)——新市鎮(zhèn)，顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來，香港在30年間先后興建了9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺/上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那“成群結(jié)隊(duì)”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風(fēng)的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道，30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園；30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?00多萬，如今是670萬左右，30年間香港新增了260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由30年前的50萬增加到現(xiàn)在的300多萬，差不多也增加了260萬，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個(gè)事實(shí)：30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn)“消化”掉了。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開這個(gè)問題我們冷靜的來審視XXX：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值……我們完全有理由相信，萬科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個(gè)真正的生活街區(qū)。我們不敢說，XXX能否為萬科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“新市鎮(zhèn)”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，XXX的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆，

因?yàn)椤f科

不僅僅是在打造一座城，

更應(yīng)該是打造一片江山！讓我們開啟這一場江山的征戰(zhàn)……萬科·XXX～骨子里的中國情結(jié)萬科·XXX之征戰(zhàn)江山胸懷江山，大隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：市場研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合

市場研判《孫子兵法》：“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此，一場戰(zhàn)爭的成敗，首要條件要清醒地知道形勢發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年市場分析項(xiàng)目客戶分析萬科XXX市場分析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年市場分析項(xiàng)目客戶分析萬科XXX市場分析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。市場供需兩旺，成交量較2003年增長了超過36％。本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場的發(fā)展提速期，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)；隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場的一個(gè)重要“戰(zhàn)場”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是交通、教育配套的發(fā)展仍然顯示出滯后的特點(diǎn)；在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況以及對本項(xiàng)目的啟示片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年市場分析項(xiàng)目客戶分析萬科XXX市場分析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競爭分析一、片區(qū)輔房地產(chǎn)市舌場狀況以礙及對本項(xiàng)搶目的啟示1、總體供莖求一、片區(qū)賺房地產(chǎn)市價(jià)場狀況以奇及對本項(xiàng)態(tài)目的啟示2、片區(qū)戶貢型銷售比街例2003葡-200挺4年，片區(qū)住宅物業(yè)帝價(jià)格大幅能上漲10.扔20％，遠(yuǎn)高于深工圳市整體莊價(jià)格漲幅壁水平。一、片湖區(qū)房地歌產(chǎn)市場雖狀況以澡及對本鋤項(xiàng)目的蜜啟示3、片區(qū)銷霸售價(jià)格區(qū)域發(fā)展盛的日益成敞熟，增強(qiáng)折了片區(qū)的箭吸引力，旨發(fā)掘了片耽區(qū)的物業(yè)過價(jià)值；大盤的嫩銷售拉股升了整遷體片區(qū)腿整體價(jià)挽格水平鏡；隨著市勢區(qū)土地墻的日漸貢稀有，躬本片區(qū)腐承接了這市區(qū)地四產(chǎn)發(fā)展拒的功能尾與任務(wù)圓，成為替了市區(qū)煙客戶置補(bǔ)業(yè)的矚條目焦點(diǎn)撿；市場低梅估了本豪片區(qū)物灑業(yè)的真書實(shí)價(jià)值下，低估海了置業(yè)業(yè)者的真凡正購買疊能力；一、片宜區(qū)房地璃產(chǎn)市場待狀況以班及對本帖項(xiàng)目的吼啟示4、價(jià)格上吹漲分析整體市斬場供銷兩行旺；市場銷尿售以中檔物欣業(yè)為主；高檔物雖業(yè)逐步為市場接堡受；銷售的冰物業(yè)類奪型主要慘以小高層殲、多層節(jié)為主；銷售狀況系普遍較為理想；暢銷戶型至面積浮動(dòng)范圍較對大；中大戶型播的銷售狀倘況呈現(xiàn)兩級分佩化；一、片區(qū)盛房地產(chǎn)市謊場狀況以愿及對本項(xiàng)盞目的啟示5、銷售特情征分析片區(qū)市猛場分析片區(qū)未遵來1-2年市場前瞻項(xiàng)目客抬戶分析萬科XXX市場分拐析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置鳳業(yè)客戶中式住霜宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌此客戶未來競匯爭分析坂田片區(qū)總體供門應(yīng)量：股共統(tǒng)計(jì)渡項(xiàng)目近20個(gè)，已出讓土地汽建筑面熄積達(dá)到300萬平方米，跟已知將要于瞧明年入市寨約為90萬平方米左役右，預(yù)測杜價(jià)格將濟(jì)在4300嗓-600禽0元/平方米之間。市場特挑征：供不應(yīng)求硬的市場狀樂況因市區(qū)供應(yīng)芳量的減孫少以及惱地產(chǎn)熱甘點(diǎn)的轉(zhuǎn)搖移而得到尤持續(xù)，趕市區(qū)客綢戶對高惡檔物業(yè)依的需求將存持續(xù)上開升。：二、未來街坂田片區(qū)伍市場發(fā)展樓前瞻龍華片區(qū)總體供怪應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)御目近20個(gè)已出讓土地建耗筑面積投接近300萬平方米。拍其中明確開發(fā)嚇的約為93.圍6萬平方米好，且多框?yàn)槊髂耆胧许?xiàng)覺目。預(yù)測命價(jià)格將在4200忠—550捧0元/M2之間。市場特豆征：片區(qū)發(fā)展填特色與坂番田片區(qū)接近，將成乘為深圳地液產(chǎn)發(fā)展的良熱點(diǎn)。大渴有南山數(shù)倘年前在鴿深圳崛福起之勢答。二、未孤來龍華卸片區(qū)市謎場發(fā)展赤前瞻三、本舟項(xiàng)目未康來競爭錘分析從對本享項(xiàng)目所返在坂田睬片區(qū)以遺及臨近閣的龍華家片區(qū)地唯產(chǎn)發(fā)展旅形式的橫研究，主我們認(rèn)拋為：無治論是在溜坂田片攔區(qū)還是綱龍華片柄區(qū)，與吩萬科項(xiàng)棟目形成勁競爭的碧項(xiàng)目以不及發(fā)展除商都還堅(jiān)未形成翅，換言梁之：XXX項(xiàng)目的競催爭對手不痛在這兩個(gè)劈燕片區(qū)內(nèi)，嗽而是在片投區(qū)外。關(guān)于項(xiàng)目抵未來競爭父分析的內(nèi)后容，我們剃將在后期如進(jìn)行專題扔的研究與身分析?？偨Y(jié)未來1－2年內(nèi)，本矮項(xiàng)目所在醬的坂田片篩區(qū)以及臨治近的龍華仔片區(qū)都將幣迎來區(qū)域醫(yī)發(fā)展以來理最大規(guī)模劑的地產(chǎn)發(fā)纏展熱潮，揭成為深圳圍地產(chǎn)的焦滅點(diǎn)區(qū)域；區(qū)域面痛貌逐步哪改善，咐發(fā)展日綢趨成熟摘，但在礙近1－2年內(nèi)，片莫區(qū)仍然需冰要面對交翁通、教育萬兩個(gè)對于芹地產(chǎn)發(fā)展友至關(guān)重要致的發(fā)展瓶咳頸；片區(qū)中的贊中高檔置奪業(yè)客戶量裝將得以保秒持與進(jìn)一影步增加，暮這也為本擦項(xiàng)目的發(fā)落展提供了礙堅(jiān)實(shí)的基鵲礎(chǔ)；片區(qū)市晝場分析片區(qū)未來1-2年市場分糞析項(xiàng)目客慶戶分析萬科XXX市場分餃析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)回客戶中式住碌宅客戶項(xiàng)目認(rèn)胞籌客戶未來競秩爭分析片區(qū)置業(yè)姨客戶構(gòu)成

比較內(nèi)容客戶分類購買目的價(jià)格承受能力面積/戶型需求關(guān)注因素備注高新科技企業(yè)的中高級職員居住較高3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員居住一般2、3房價(jià)格、戶型、配套——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者居住一般2房、3房價(jià)格、戶型、配套福田、羅湖、南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者居住很高3房以上小區(qū)、戶型、管理、配套、——首次置業(yè)的本地居民居住一般2房、3房小區(qū)、戶型、價(jià)格——二次或多次置業(yè)的本地居民居住、投資較高3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員居住、投資較高3房子或以上小區(qū)、戶型、配套管理——片區(qū)置業(yè)丑客戶特征鐮（基礎(chǔ)）片區(qū)市婦場分析片區(qū)未證來1-2年市場分析項(xiàng)目客戶董分析萬科XXX市場分示析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)葉客戶中式住指宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌鹽客戶未來競災(zāi)爭分析75.誰60％的客戶決來源于福田、龍膠崗，福田客射戶比例憐較高。認(rèn)籌客戶盾來源分析超過80％的潛揉在購買司客戶年掩齡介于26-換42歲之間認(rèn)籌客戶頑年齡結(jié)構(gòu)晶分析認(rèn)籌客戶磨購買物業(yè)區(qū)類型分析認(rèn)籌客戶搏購買物業(yè)絕戶型分析認(rèn)籌客貨戶購房貢目的分缺析78.叫59％的客戶慢購房目或的為自住認(rèn)籌客破戶可接槽受單價(jià)牧分析認(rèn)籌客戶裙可接受總岡價(jià)分析項(xiàng)目認(rèn)籌憐客戶的價(jià)衫格承受能獲力明顯高袖于片區(qū)其傻它項(xiàng)目認(rèn)籌客戶樂購房配套祝需求分析交通、違教育、戀商業(yè)是診潛在購摘房客戶透最為關(guān)效心的配屈套。XXX認(rèn)籌客戶非的詳細(xì)分刻析（主線喊）選取了澇中原現(xiàn)嶼場接待羽，并認(rèn)飼籌的487批客戶；對不同的提物業(yè)類型改的認(rèn)籌客宣戶分別進(jìn)品行分析；客戶分弱析涉及熟客戶區(qū)喂域、職粉業(yè)、年挺齡、學(xué)鄰歷、家厭庭結(jié)構(gòu)恒、私家蒼車狀況它、購買猛用途、念價(jià)格期變望、認(rèn)芳籌原因廚、關(guān)注孔問題等10余個(gè)方值面，詳氧盡的對缺前期認(rèn)略籌客戶雷進(jìn)行了釀綜合的均分析與雹判斷。?。ㄔ斠妱偟谖鍒@擺市場分內(nèi)析報(bào)告比）多層、小毫高層客戶寬景hous餓e客戶Tow挺nho荒use客戶片區(qū)市刪場分析片區(qū)未藏來1-2年市場分按析項(xiàng)目客戶綱分析萬科XXX市場分析?？偨Y(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置請業(yè)客戶中式住固宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌趴客戶未來競夸爭分析其它城市央中式住宅申購買客戶逼（補(bǔ)充）客戶分類客戶簡析設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。公司老板或大型公司的高級管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對中式文化與住宅有一定的情結(jié)。歸國華僑客戶長年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對中國的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。外籍企業(yè)的高級管理人員（外籍人士）這部分客戶收入很高，中國文化對他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。投資客戶專業(yè)投資客戶，市場洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)資金，看好中式住宅的租賃市場。XXX目標(biāo)客戶起定位與建真議綜合以抓上三個(gè)紗方面的續(xù)客戶分瓶析結(jié)論趴，我們套對XXX的目標(biāo)鬼客戶定棵位提出喝以下的店見解：萬科XXX目標(biāo)客囑戶定位外分析與坑建議（詳見XXX市場分析奔報(bào)告）本項(xiàng)目所猛處市場處龜于發(fā)展膨上升期，物業(yè)銷售情況罵良好，物業(yè)類航型豐富，典但檔次較糕為單一，市場高童檔物業(yè)剝較為缺珍乏，中低檔馬物業(yè)仍然塞是市場的燭主流，此譽(yù)類型產(chǎn)品灣的市場競嗚爭較為激惑烈。交通、教絨育仍然是偶片區(qū)發(fā)派展的一重個(gè)瓶頸。從片區(qū)雙內(nèi)中高拖檔物業(yè)垂的銷售匯情況來衫看，均蜻取得了省良好的惑銷售業(yè)罩績，表潔明市場財(cái)對高檔仁物業(yè)認(rèn)痰可度逐辟漸加。片區(qū)市場雁發(fā)展特征從片區(qū)中擺高檔物晴業(yè)的價(jià)銜格水平來看，處于深圳最暢銷的6000元價(jià)格區(qū)間內(nèi)，具有摘較大的灰市場空丹間；從片區(qū)地標(biāo)產(chǎn)發(fā)展的鍋特征分析勵(lì)，1－2年內(nèi)片區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的供應(yīng)倒量增長較佛為緩慢；萬科在兆坂田片易區(qū)的統(tǒng)太治地位貿(mào)還將得稿以保持湊與延續(xù)概。片區(qū)市碗場發(fā)展侍特征地產(chǎn)市厚場的杠特桿作用圾使得市鹿區(qū)客戶衡置業(yè)關(guān)減外成為織大勢所繁趨，這吩部分客烘戶經(jīng)濟(jì)伯能力強(qiáng)招，對高懷品質(zhì)物極業(yè)的需號求較強(qiáng)背；片區(qū)內(nèi)傘經(jīng)濟(jì)發(fā)倒展以及得片區(qū)知功名度的述提升將憶為片區(qū)色物業(yè)帶鞭來源源希不斷的址高素質(zhì)左、高消貼費(fèi)群體瞇；如果項(xiàng)目征能夠有效竄解決交通秒、教育這孕兩個(gè)片區(qū)否發(fā)展較為匙普遍的瓶臘頸問題，查將使項(xiàng)目大取得更加碧理想回報(bào)圖成為可能卵！4、從目揮前萬科豈在坂田雅片區(qū)中鋤的影響太力分析禍，無論斤是坂田平片區(qū)還矩是龍華誰片區(qū)都傘還沒有跨形成與較萬科相救競爭的首力量，院萬科仍儉是區(qū)域雄的領(lǐng)導(dǎo)棍者。本湖項(xiàng)目的地競爭對令手已經(jīng)足超出了幫片區(qū)內(nèi)申的范疇恰。本次市老場調(diào)研晨對本項(xiàng)健目啟示啄：第一回扮合：荷市場研祥判第二回丙合：注定位延種展第三回刃合：灣專案推誓廣第二回究合堂定位延瓣伸第二回合綿定仰位延展以下所類述僅表達(dá)中欠原對本案作定位的理俯解，并為本案拳的主題推挖廣進(jìn)行系釘列梳理第二回雅合捧定位筋延展壹——文化的溯根貳——意識(shí)的復(fù)興叁——城市的烙印肆——精神的反思一、溯財(cái)根溯根是扭一種文屢化態(tài)度申，是一終場文化神運(yùn)動(dòng)，手更是一僅種對文化的追溯清！“正這么想脊著，眼前毛出現(xiàn)了一軌堵長長的秧舊墻，圍坦住了很多混灰褐色的爆老式房舍仰，這是什言么地方？……但走著窯走著，默我似乎歷被一種菌神奇的兆力量控污制住了湯，腳步室慢了下辣來，不漲再害怕贏。這兒嚼沒有任但何裝點(diǎn)錄，為什么會(huì)俘給我一種泊莫名的莊尾嚴(yán)？這兒我椅沒有來菌過，為切什么處止處透露出似鎖曾相識(shí)的糖親切？這些房眉子和庭隆院可以門用作各郵種用途綁，但它逢的本原腹用途是芝什么呢且？……這個(gè)庭抬院，不賊知怎么立撞到了旗我心靈俘深處連突自己也至不大知卵道的某馬個(gè)層面姑。這個(gè)涉層面好杠像并不爆是在我宏的有生款之年培元植起來皺的，而纏要早得季多。如果真抹有前世禽，那我耗一定來味過這里毛，住過很久故。我隱隱織約約找到胳自己了。安自己是什館么？是一饞個(gè)神秘的躁庭院。哪酬一天你不蚊小心一腳們踏入后再適也不愿意啟出來了，樓覺得比你筍出生的房滑屋和現(xiàn)在昨的住舍還號要親切，魯那就是你銷自己?！薄源嗲镉辍肚晖ノ脑骸芬蓡?？余秋雨先撒生的文字負(fù)寫的就是“骨子里的肚中國情結(jié)”。文字專令我們腸不禁思雪考：當(dāng)散生硬的會(huì)外廓線怕和龐大神的建筑絲式怪物充久塞著城系市，誰驕能夠不經(jīng)覺得恍絲式惚無措摘？當(dāng)生逝活從不粘同的院引落移植貞進(jìn)了千旺篇一律誦的高樓排大廈，繭誰還能海看得清叮自己的圣面孔？搭于是人底們忙于禽為自己茫的城市賀尋找新于的象征屆，廣場斑、鐵塔腳、摩天段大廈……然而這餅些只是愿外在的征城市符眾號，既聲不屬于潮生活，駛也不屬熄于人文來，為什嗽么我們燥無法看夜到城市權(quán)里人的撫狀態(tài)，煙無法感運(yùn)覺到這敞個(gè)城市召里人的償心情……這些恐見怕就是沿引導(dǎo)我線們溯根揭的因素演吧。：觀點(diǎn)中式住算宅的突次起，所妥帶來的喝不是一溫陣“中國風(fēng)”，而是凳引導(dǎo)我附們?nèi)プ肤[尋文化受、建筑材的“中國根”；而文化是誦一個(gè)很豐售富的概念歸，文化的氣缺失會(huì)導(dǎo)騾致社會(huì)生僚活的內(nèi)涵迎缺失。在正整個(gè)房地譽(yù)產(chǎn)市場上件，很多項(xiàng)老目直接是售國外原抄北的東西，是文化交欣流還是文疊化侵略？劈燕！建筑是震世上最恨為冰冷赴沉重的燒物體，鄙然而文酸化卻能陰賦予它生命力，不過，率第五園的酸現(xiàn)代中式涉建筑文化拋的生命力錦是建立在探傳統(tǒng)文化闊民族風(fēng)俗某基礎(chǔ)上的煉。隨著全枯球化進(jìn)程英的推進(jìn)，瞧各民族各似地方的文膏化越來越疑強(qiáng)調(diào)自己胃的獨(dú)特之次處?！霸绞敲褡鍤⒌奈幕驮绞蔷澜绲膶Ｎ幕?！”二、一種意識(shí)復(fù)興著觀唐的汗開發(fā)商——清華紫光滿北京房地攻產(chǎn)公司董逐事長呂大洋龍說：“１０年前捐，如果我扒要做一個(gè)效中式別墅符，大家肯踐定會(huì)說你培比較土，振產(chǎn)品再好抽，大家也唉是把它當(dāng)趙作一種古羨董來看，伙獵奇的方瞎式來對待爸。隨著中國問經(jīng)濟(jì)的高宜速發(fā)展，群中國人民摩自信心的梳提高，中燙華民族自包信心的提斗高，這種文粉化價(jià)值征和居住吊理念逐姜步地復(fù)俗興及回用歸，并開始出烤現(xiàn)在國內(nèi)始的建筑當(dāng)高中，這樣態(tài)，推出中圈式住宅的積時(shí)機(jī)才成僵熟了。”疑問？十五世紀(jì)武歐洲發(fā)起購文藝復(fù)興塞運(yùn)動(dòng)，從厲而帶動(dòng)了錢歐洲科技賴的蓬勃發(fā)階展，二十答一世紀(jì)的櫻中國房地墾產(chǎn)，是否到了刮該復(fù)興的丸時(shí)候了？當(dāng)江澤民音穿上了唐艱裝，唐裝御從此風(fēng)靡塞世界。紅烘紅的中國學(xué)結(jié)，成了賴中國的LOGO，讓眾多灣的華人情制有所系。免久違的中蒜式建筑是肅否也需要譯領(lǐng)袖，也曲需要復(fù)興倒？：觀點(diǎn)中國的本古土建設(shè)近忘年來開始當(dāng)出現(xiàn)一股山理性回歸皆大潮，從董追根溯源趁中逐漸恢鵲復(fù)了自信螺，學(xué)會(huì)了摸揚(yáng)棄，在避尋找中國總傳統(tǒng)文化放精髓的同恩時(shí)，吸納剪了西方現(xiàn)掛代學(xué)的精僅髓，創(chuàng)造古了真正屬趣于中國人密的中式庭虎院生活。我們再造瓦的不僅僅域是院落，好而是一種捐歷史、人極文和文化板。萬科所要某做的，不起僅僅是復(fù)臺(tái)興現(xiàn)代院摧落，更是杯賦予現(xiàn)代幻玉院落以生脾命，使其文融入現(xiàn)代螞生活，成貫為我們的弦城市，我支們的生活釘?shù)囊徊糠终?。：觀點(diǎn)中國這琴幾年的援房地產(chǎn)怖，隨著刃經(jīng)濟(jì)的測發(fā)展，卸這種自小信就增犯加了。命文化的言歸隊(duì)必科然帶來送居住的鳴歸隊(duì)。叼所以從垃上海APEC會(huì)議穿唐庫裝，包括肯用中國結(jié)刃，這些不甚單是回歸晝，更是復(fù)蔽興。這樣組住宅才能秧夠復(fù)興，補(bǔ)就是把一個(gè)中籌式的住宅塘不當(dāng)做古坦董來收藏茄，而是當(dāng)?shù)炎鼍幼頃袷褂?。讓中式環(huán)文化特都色變?yōu)轱@性蘭的城市元北素！三、無法磨滅沫的烙印【楚辭】：“高堂邃穴寧，欄層衰軒些。層熄臺(tái)累榭，岔臨高山些億。冬有突丸廈，夏室什寒些。川居古徑復(fù)，流潺緩用些。坐堂乖伏檻，臨武曲池些?！卑拙右椎乱苍?jīng)這研樣描繪晴他的宅腿院：「滄浪峽久水子凌灘谷，路遠(yuǎn)江息深欲去難證，何如家休池通小院及，臥房階桂下插魚竿棚」。和現(xiàn)在齒流行的裙層高、購平臺(tái)、口水景等牛多么類遮似，這性是兩千警年前的壤描述。燃當(dāng)今一誤個(gè)很流懇行在網(wǎng)獄上一個(gè)重受到廣筐泛認(rèn)同刃的概括頸中國人錢居理想巴的帖子惜寫道：“短短橫墻之，矮矮疏涼窗，綠蔭敞兒小小池駛塘，高低鴨疊嶂，綠拳水旁邊，犬也有些風(fēng)慮，有些月絹，有些涼倒。懶散無弦拘，此等扎何如，倚段欄桿臨水嬸觀魚，風(fēng)箭花雪月，揉盈得工夫綁，好聽絲玩竹，說些渣話，讀些滅書?！睙o論從古青到近，人葵們對人居腥理想的憧木憬就像一逼個(gè)無法磨瓶滅的烙印璃深深的印外在心里，店以前是這衣樣，今天惱也是這樣格。疑問？胡同、四址合院、飛概檐、琉璃煙瓦、旗袍希、馬褂、貪貨郎、糖蓄葫蘆，這捷一切都已洪變成發(fā)黃者的老照片智，除了在眨不經(jīng)意翻束起時(shí)會(huì)讓賓麻木的神黑經(jīng)抽搐一川下外，基坡本上消失在國鋸人的生活曠視線。越壘越民高的鋼筋駱?biāo)嗪凶渔i，讓人們最抱怨接不剩著地氣，照雖然三餐跨里都會(huì)有態(tài)面包和牛魯奶，接不綢著地氣的宜人卻活得類日益蒼白墾，心慌氣忠短。疑問？開發(fā)異柜國風(fēng)情愁住宅，電在深圳裙市場可特謂不鮮糖見，賺緞得缽滿挽盤滿的彩也為數(shù)爪不少，六而且復(fù)野制、克念隆歐美街風(fēng)格，稿甚至照影搬歐美例園林，吊局部復(fù)漂制歐陸像風(fēng)情的歐樓盤已砌成為一墊條不成炊文的住蘿宅開發(fā)“穩(wěn)健之買道”，按常帥規(guī)的理用解，從擾中選優(yōu)蓋，就能“站在巨人逗的肩上”，賺錢嗓只是個(gè)遵時(shí)間問竹題，為乖什么萬扁科偏偏促要做市忽場上極陸少的中塔式住宅賴？：觀點(diǎn)新民居建協(xié)筑不是簡簡單的模仿透建筑符號預(yù)，而是要已突出建筑銜深層次的辮文化內(nèi)涵權(quán)和歷史底臣蘊(yùn)，好的肌中式住宅堂應(yīng)該是“神”的效仿。建筑是需竄要時(shí)間考刻驗(yàn)的，不撐過，“任何一個(gè)有國家、地下方的建筑嚴(yán)都會(huì)經(jīng)歷黎首先是本局土建筑，騎慢慢又變添成現(xiàn)代建悼筑，最后盒在現(xiàn)代建飛筑審度航管線上找到上本土文化跡標(biāo)識(shí)，這身三個(gè)階段庫都是必須歐經(jīng)歷的”，依據(jù)這滅條建筑文快化的發(fā)展挽規(guī)律，我評們還是可缺以對中式憂建筑的未細(xì)來作出樂昏觀的判斷紫。：觀點(diǎn)萬科的鼠信念旨語在推銷一種咸新的生活包方式。萬科勒開發(fā)房板地產(chǎn)，嬌不以贏跪利為唯忽一目標(biāo)敘，也不員只是單想純?yōu)榭吞O戶提供稻居所，滲而是從炭滿足現(xiàn)坊代人追窯求舒適軋、便利調(diào)、完美照的生活挨方式出丹發(fā)，自原始至終煙為客戶酒的各種語合理需煎求而提渴供盡善拴盡美的大服務(wù),即便暫籌時(shí)犧牲年部分經(jīng)燒營利潤冒也在所辭不惜……要有創(chuàng)造像城市文化痰的責(zé)任感誤，對城市徑負(fù)責(zé)，對得后代負(fù)責(zé)糞?！叭缃袷湺嗄赀^責(zé)去，萬為科的產(chǎn)竄品歷經(jīng)靜多年考罵驗(yàn)，已嫂形成它校特有的淋不同表竄現(xiàn)風(fēng)格……”骨子里需的中國錦情結(jié)！四、我們需要反思當(dāng)經(jīng)歷了太蝕多所謂純逮粹歐風(fēng)美趟雨的洗禮喘之后，人攀們開始追都溯根的本鉆源，在現(xiàn)突代物質(zhì)經(jīng)返濟(jì)高度發(fā)屈達(dá)的時(shí)代暫，精神的手匱乏與之災(zāi)形成了鮮血淋淋的對照按。如同交中國藝傅術(shù)進(jìn)入熄了后革命一洋代，在民晃間中國值尋找已革失去的廳民間文誤化、民穴間時(shí)尚格。當(dāng)猶如胃中國印設(shè)般的奧南運(yùn)會(huì)徽吧深入人錄心，“新中式狐”已經(jīng)成銷為一種悠符號被織復(fù)制到蟲各個(gè)領(lǐng)幫域中，墾但并不嗚是中國緞民歌穿漠上牛仔予褲和超撥短裙就畢可以稱融之為現(xiàn)湖代民歌斥，女子塌十二樂自坊、新港天地酒豪吧街等躺的成功思給人們斥奠定了映最好“唐新中式繪”的詮奏釋。而咸現(xiàn)在，電在當(dāng)代涉建筑蓬聾勃發(fā)展叫的今天冤，萬科劣第五園紅的出現(xiàn)肢將重現(xiàn)廊人們心焦底失落言已久的咽中國記噴憶，喚際醒現(xiàn)代言中國人鏡最真摯坦的那一肆段宅院勒情結(jié)……疑問？在狹隘的桃自戀、虛肢偽的保守竿與矜持的汗開放相混溜合的市場悔環(huán)境中，劫中國建筑詠師以及對期中式住宅礙深懷眷戀山者，只能迷茫而予艱難的傅生存著，并向桐往著。唇中式建撓筑的聲濟(jì)音一度背顯得戰(zhàn)爹戰(zhàn)兢兢毫，中國平的建筑殿師一度暈集體失棉語。歐討陸風(fēng)情闖、洋派皆設(shè)計(jì)挑體戲著成言吉思汗注的精神濟(jì)圖騰，皺世界對破于中國客建筑的啦印象，潛只不過鐘是張藝迅謀畫面向中的大穿紅燈籠堂。疑問？中式住宅直的無組織性設(shè)群體蘇醒，被市撿場人士請解讀為逆潮流瞎而動(dòng)，并被護(hù)建筑界返專家被值評價(jià)為飄矯枉過婦正。持參此種觀丹點(diǎn)，不鄰是無端匆的自卑敘，更絕也非盲目腥的自戀塵。歐陸妥風(fēng)應(yīng)該絨批判，犧北美風(fēng)跳應(yīng)該批尤判，但饞從一個(gè)位極端走所向另一峽個(gè)極端留顯然也詢不可取套，中國汁風(fēng)，不筆能僅僅零理解為鞏某種風(fēng)診潮和運(yùn)庫動(dòng)，也毯不僅僅堤停留在晉建筑風(fēng)動(dòng)格。：觀點(diǎn)“穿旗袍戴胃禮帽”是市場對從這種另類石行徑的調(diào)毅侃，也恰獄恰反映出河它對主流哲產(chǎn)品的蔑拒視與挑戰(zhàn)企。盡管這搏種復(fù)出的電中國情結(jié)代還不足為躍市場的發(fā)旁展提供足污夠的建議貴和支撐，介但在以西急服領(lǐng)帶作福為主打的塔城市表情鞭中，旗袍倆的風(fēng)情以隨及它對于凝人們心靈轉(zhuǎn)窗口的誘折惑，都是鎖致命的，疲即使它永春遠(yuǎn)不能代疏替、也無宮須代替街卸頭短打，糕但有那么派一兩道風(fēng)松景晃動(dòng)在栽人們的視預(yù)線里，已盡經(jīng)足矣。不容否唱認(rèn)，中們國結(jié)深碰埋在中萬國建筑索師的心袍中，在棄博物館桐，在研逝究院，喂在建筑燭界的小齡圈子中思。但在背更廣泛圈的人群喂中，這奪種情結(jié)也未褪效色，尤其兵是那些連手中握井著訂單棒的住宅潛終端用察戶。中國建筑脆正在對世搖界說“不”！中國住宅嫂正在對歐翁陸、北美采風(fēng)說“不”！萬科XXX，我們理解怕他不僅僅敞是一個(gè)簡晨單的地產(chǎn)昨項(xiàng)目，而規(guī)是中式建悄筑、文化狼復(fù)興的代梨表。體現(xiàn)麥著中國建揮筑久違的飛自信與驕芽傲，展現(xiàn)朗了中國文降化的博大側(cè)與包容。第一回誕合：菊市場研航判第二回紐奉合：坊定位延皆展第三回箏合：施專案推拜廣

總體銷售策略炒做獨(dú)特包裝活動(dòng)行銷方女式通路擴(kuò)保展客戶細(xì)區(qū)分推售安排收、解劇籌客戶維系???膏????部?2005，萬科中核國年專題分析兩條推爐廣主線主線一——200燥5，萬科粒中國年侍！萬科·中國年閱讀中騙國(2005粉.01-唇05)品味中毯國(200聾5.0嚼3-0塊8)挑戰(zhàn)中國(2005脹.06-翅10)拾遺……閱讀中國形式執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容備注一、文化炒做2005.01--05與鳳凰衛(wèi)視合作，制作“尋找中國民居”系列節(jié)目節(jié)目形式類似“尋找絲綢之路”的旅游＋學(xué)識(shí)性節(jié)目二、事件炒做2005.04--06立體電影的制作制作一部四個(gè)系列的介紹中國民居歷史系列立體電影短片，并在影院播放下附詳爛細(xì)說明……一、文內(nèi)化炒做么（領(lǐng)悟謀中國民們居文化劈燕）背景：根據(jù)我司唇對全國中蟲式住宅的宵調(diào)研所得圖，購買中叔式住宅的震客戶，對抗中式文化晉都具有一篩定的情結(jié)劑，而這其驕中的一類商就是具有爽一定文化專由長的藝薯術(shù)界人首士，中式住精宅所營造府的文化氛源圍非常迎帥合他們的償口味，會(huì)委讓他們產(chǎn)斷生一種“勁相見恨晚凈”的情結(jié)顏；閱讀中蔬國方式：可以考爸慮與鳳翁凰衛(wèi)視冒聯(lián)合，扣制作類把似“絲紀(jì)綢之路祖”的“婚文化尋屆根”追紛溯中國誤民居路肯線的旅斬游＋文咸化節(jié)目揮，主題晨就是“追溯截中國民艇居歷史尖，探究闊中國民鳴居文化圓”或者是“骨子里蠟的中國情帽結(jié)”，并可邀爆請中國民場居的研究蔽機(jī)構(gòu)及著重名文人參良與此探詢括路線，并布言路講解嗎各種中式鳥民居的文噴化及歷史血，一方面書配合項(xiàng)目“追溯中刃式宅院閑肝雅生活”的形象券，另一蠶方面又岔可以使棒項(xiàng)目用耽充滿文治化韻味探的獨(dú)特計(jì)方式入圖市；閱讀中能國方式：可以考齊慮和鳳生凰衛(wèi)視塊聯(lián)合，澡與相關(guān)搜的學(xué)院趙、教育導(dǎo)團(tuán)體等化學(xué)術(shù)機(jī)口構(gòu)聯(lián)系研，進(jìn)行屬類似“當(dāng)現(xiàn)代猜遭遇中式靠”等的研冒討會(huì)或蒼現(xiàn)場訪劇談節(jié)目觸，并邀貪請一些集教授、鼓文人學(xué)舉士參與揀話題，舟引發(fā)市患場討論箏；閱讀中屆國目的和作憂用：一方面勞，鳳凰佳一直致漠力于挖緒掘及發(fā)榨揚(yáng)中國竟文化，患利用他把們的平準(zhǔn)臺(tái)宣傳亭本項(xiàng)目伶，可增序加市場策影響力便及可信某度；另外相起關(guān)文化朗機(jī)構(gòu)的漿工作人扎員本身擋就是具尤有較高批學(xué)歷的絹知識(shí)分只子，他手們就是羅本項(xiàng)目鍛目標(biāo)客時(shí)戶群之襖一，與魯他們舉布辦相關(guān)閱的講座?；蛘呗?lián)衫合他們擴(kuò)參與鳳凳凰衛(wèi)視兩的節(jié)目鳳錄制，屯較容易遭打動(dòng)他晌們“骨子啊里的中穴國情結(jié)割”；閱讀中國二、事件草炒做方式：拍攝一部節(jié)講述或評澡述中國民居錘歷史（溯根、伙復(fù)興、烙猾印、反思傾），并宏有一定故膠事情節(jié)的鬧系列立體電濱影短片，在項(xiàng)汗目認(rèn)籌貴期在深雀圳各大段電影院擴(kuò)播放。版并可把隱門票設(shè)厭計(jì)成銀叔票形式栽，收集虹完整四房誠張電影期票的客凍戶可在補(bǔ)項(xiàng)目開調(diào)盤時(shí)獲府得額外步折扣優(yōu)櫻惠。閱讀中國主題二：揚(yáng)閱讀中國業(yè)民居文化目的：讓客戶箏在項(xiàng)目券開售前再對中式體住宅的粱歷史、覺文化有融深刻的候印象，密更有利齒于目標(biāo)敵客戶的辮確立；作用：此銷售粘策略一學(xué)來可以宴引發(fā)市閉場新式遼銷售模齒式的討欺論熱潮匠，另一柜方面也昆可能帶務(wù)來一場鄭電影票煩的互相追炒賣熱戀潮；閱讀中國萬科·中國年閱讀中國(2005四.01-夠05)品味中膨國(2005童.03-呆08)挑戰(zhàn)中國(2005輩.06-撓10)拾墾遺……品味中舟國主題執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容形式一、銷售通路的擴(kuò)展2005.03開始主要開拓外籍人士、文化藝術(shù)界人士及香港客戶的銷售通路聯(lián)合外籍社團(tuán)、文化機(jī)構(gòu)及現(xiàn)代中式服裝品牌及利用知名人士效應(yīng)。二、現(xiàn)場包裝2005.04起用獨(dú)特的包裝方法布置售樓處洗腦式的現(xiàn)場包裝三、行銷炒做2005.05選出10套TH，拍賣，開展事件營銷炒做。投石問路，提高第五園的整體價(jià)值。一、銷秧售通路拼的擴(kuò)展（1）鎖定在虎深外籍人燦士原因：根據(jù)我廟司對全據(jù)國中式紗住宅的忘調(diào)研所躬得，中謎式住宅弓特別是畏別墅類侍項(xiàng)目，匯其購買義的客戶隱群中，貼外籍人賭士或海饞歸一族素占了很敞大的一泛部分，廉他們選雕擇中式獵住宅的姿原因跟裹他們來莖華工作器一樣，蠶他們大役多鐘情望于中國刮博大精橫深的文治化內(nèi)涵選，認(rèn)為急一定要似住在有傻中式味打道的住蓋宅里才魔算真正再的生活茄在中國閣；品味中琴國方式：可以聯(lián)鏟系一些霉類似“明華會(huì)”或外企蜜聯(lián)合會(huì)索等的外染籍人士爆組織，歲在他們皆內(nèi)部開爹展小眾挨宣傳，撫以他們捷為核心斃把項(xiàng)目智的知名滴度擴(kuò)展?fàn)揲_去，拖一傳十芬，十傳童百。可以聯(lián)投系華僑搞協(xié)會(huì)，吧通過他自們與已啞經(jīng)歸國育或者準(zhǔn)燃備歸國威的華僑陣聯(lián)系，融舉辦相掏應(yīng)的活死動(dòng)或講濱座，激訓(xùn)發(fā)他們坐“骨子棋里的中惜國情結(jié)漲”；目的和作楊用：通過對在客戶定自位，針轎對性的受做目標(biāo)之客戶宣連傳，就啞像十七扎英里的膝小眾傳敢播一樣里，會(huì)達(dá)徹到事半強(qiáng)功倍的搬效果；品味中國（2）外銷—借助香港市制場發(fā)掘烘客戶方式A：針對香港的旨外籍人脆士或者沸對中國妻文化情誓有獨(dú)鐘逼的人士：與在香港害知名的高芒檔中式服兩裝品牌“上海乓灘”合作，充用舉辦仍時(shí)裝發(fā)鄙布會(huì)或皺者為項(xiàng)親目的業(yè)升主度身磚定做中斧式服裝猜等方式問，一方暗面開拓蹲了此品陰牌香港度的客戶中群，另鍬一方面潮也為項(xiàng)灶目開拓尼香港市灘場找到贏了一個(gè)策很好的沖突破口斧；品味中秒國目的和作尼用：據(jù)我司調(diào)湖查資料顯浙示，“上海灘”最有名餓的是改毒良式現(xiàn)吐代旗袍鴨、唐裝紐奉、馬褂扶，為上梅個(gè)世紀(jì)毀的東方愁風(fēng)情，略添上現(xiàn)重代元素習(xí)。在東膨風(fēng)西漸則的今天拔，“東風(fēng)”開始時(shí)髦課起來，打頌著“東方遇見濤西方”設(shè)計(jì)主之題的“上海灘”，為中音國時(shí)尚公披上了哈名牌的斷外衣，咸設(shè)計(jì)與歷包裝別外有特色指，得到蹲市場的夢認(rèn)可。“上海灘”的客戶只都是一傲些鐘情幫中式文諒化的香季港中高壇層管理垃人員、匪外籍人庸士或明飲星，他們中行的很大部比分人士在衰香港都具憂有一定的賴身份及地捷位，與“上海灘”品牌舉餃行的相請關(guān)活動(dòng)級，可以齊讓本案職針對性床的拓展霧目標(biāo)客逐戶群，被擴(kuò)大項(xiàng)洪目在香策港的影爸響力；品味中橋國方式B：發(fā)掘香港投你資市場針對香港的割投資客甚戶：地產(chǎn)名人和的示范作舞用；中原集團(tuán)室的董事長剝施永青先園生名下設(shè)扮立了一個(gè)搶有2億港幣期的私人內(nèi)基金，廳用于投婚資全國總的房地致產(chǎn)行業(yè)雖，可以閣利用施肌先生在版香港的路影響力橋，讓其晝投資本迎項(xiàng)目，烈為項(xiàng)目忙開拓香銀港的投網(wǎng)資市場略起到了碑一個(gè)很役好的橋襲梁作用數(shù)；品味中北國（2）外銷——發(fā)掘香港投資森市場目的和作北用：據(jù)我司孩的調(diào)查屆資料顯拳示，香前港的高蓋級投資凡客戶具根有羊群庭效應(yīng)，境通常都落會(huì)跟從姨一些在您市場上隱有影響熄力人士貴的投資蒙行為，殺而中原耳集團(tuán)的毒施先生盛正是具谷有這種焰資格的格人士，弱他名下蚊的私人企基金也季是用于赴房地產(chǎn)量投資行咸為，他蒸的投資作行為即寫可用作岡炒作話蓋題，更耕可以帶莫來一群篩非常有柔目的的巧高級投唇資客戶披；品味中國二、現(xiàn)場較包裝現(xiàn)場包甘裝的效朵果將直冰接影響池到客戶陪的購買厚意向與晉項(xiàng)目所趟傳輸?shù)闹T精神與析文化，儉所以，娛在XXX的現(xiàn)場包咬裝中，我凝們強(qiáng)調(diào)“誕突破常規(guī)否”，以使卡現(xiàn)場包裝綿在項(xiàng)目運(yùn)豪營中發(fā)揮鎖最大的功棉效?；诖耍晌覀冊赬XX的現(xiàn)場腰包裝中直，根據(jù)捏項(xiàng)目的紛建筑特鍋點(diǎn)與文稻化理念甘，首次稠提出了遇“時(shí)空捉隧道”應(yīng)的概念斤想法。品味中國二、現(xiàn)場皂包裝1、形式遍：在進(jìn)入項(xiàng)狹目售樓處勾前營造一次條時(shí)光隧道，讓客游戶入內(nèi)鄰后利用勤多媒體照的設(shè)施丑，通過請電影宣偽傳片所仿帶來的課強(qiáng)烈的聾視覺效襖果和音仔響效果汽，分三寇到四個(gè)飾廳按照貸“從過仇去、到輸現(xiàn)在、趕去未來敬”的順損序分別惜講解中國民融居的歷岔史、中隨國民居碰的現(xiàn)在努以及坂繡田片區(qū)生的未來謀規(guī)劃，讓客戶了序解中國民古居的演變查歷史和坂斜雪崗未來腰發(fā)展的情盈景，并可磨把時(shí)光隧標(biāo)道連通到功部分樣板你房，增強(qiáng)餅視覺刺激考。以下是尼改想法的鬧示意圖：品味中早國入口第一廳雨，回到紅中國舊氧時(shí)院落取民居的礎(chǔ)生活場揚(yáng)景，喚酷醒客戶外記憶第二廳，鄉(xiāng)豐講述現(xiàn)代箏民居的興斧起及演變謠，及附屬茅民居的文腥化內(nèi)涵第三廳，孩講述XXX產(chǎn)品的規(guī)矩劃、設(shè)計(jì)鹽、配套等第四道塌門進(jìn)去，算講述坂田片區(qū)撕的未來規(guī)劃骨和發(fā)展前斥景通向正險(xiǎn)式接待組中心品味中國圖示目的和作競用：由于中賢式住宅業(yè)是具有差很深文堪化底蘊(yùn)倉的建筑剃，如果循不深入菊的了解嚴(yán)其文化覽內(nèi)涵便爐很難對覽項(xiàng)目產(chǎn)形生認(rèn)同桂。讓客哥戶進(jìn)入陸售樓處傅后進(jìn)行村洗腦式館的教育驅(qū)，對中勇式住宅光產(chǎn)生強(qiáng)介烈的認(rèn)鍛同感；另外，慮用此類據(jù)新穎的資方式來技向客戶方展現(xiàn)區(qū)枕規(guī)未來六的規(guī)劃差前景，飾有利于司增強(qiáng)客聞戶對該膝區(qū)域未循來發(fā)展勾的直觀訴印象，源加深記極憶。此銷售策池略是一種塊現(xiàn)代化的豎銷售模式孩，不需要阿耗費(fèi)業(yè)務(wù)腔員過多的境講解及樓息書的灌輸威，讓客戶沉很直觀的陷感受到中俗式住宅的靜魅力及項(xiàng)殿目區(qū)位的糖未來發(fā)展坡；品味中灑國三、行銷賀炒做寫在前面凍的話：“哈根達(dá)斯壁試驗(yàn)”，這個(gè)曾蝕獲得諾貝魂?duì)柦?jīng)濟(jì)學(xué)赴獎(jiǎng)的經(jīng)典廟試驗(yàn)，說升的是消費(fèi)療者在面對陷著大小兩透杯冰淇淋殺的選擇時(shí)勿，10盎司的杯瀉里裝的是8盎司冰淇范淋，而5盎司的杯化里裝的是6盎司冰淇桃淋，就因鍵為消費(fèi)者騎看到的是風(fēng)一個(gè)沒裝妥滿，而另嘗一個(gè)漫了即出來，他互的選擇就肝會(huì)傾向于“小杯”的，甚至比還往往會(huì)雕為這杯少刑的付出高率價(jià)！這個(gè)“多與少”的全球范背圍的試驗(yàn)鳥，發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)者并蜘不會(huì)以實(shí)僅際情況來盤衡量來付境出的普遍阿規(guī)律。算下來中餡國地產(chǎn)也虎走了十幾鍬、二十年末了。不論飄前后是一溉種什么樣夕的走法，曲大家基本急上都是沿存著模仿和舞突破之路浩前行。到重今天我們私看到，很軋多的論壇樂和會(huì)議，英都在開始善自問這樣摟一些問題見，從開發(fā)嚴(yán)、設(shè)計(jì)到靈營銷，下一步究停竟如何走贈(zèng)？品味中國思考點(diǎn)：房地產(chǎn)的碼營銷問題鉆，總是全撤行業(yè)的熱等點(diǎn)話題。粒大家都深甜明其重要獄性，那么艱在地產(chǎn)商饅的利潤豐煙厚階段，斃對尤其初糾期的營銷以需求快速已增長時(shí)，忙那么傳統(tǒng)猶的三段式球或三部曲顏，即廣告亮、樣板房脖、展銷會(huì)鮮等，當(dāng)然抗能起到有芒效作用。而但當(dāng)開發(fā)泉商的利潤型又到了理壟性回歸階達(dá)段時(shí)，當(dāng)纖個(gè)盤競爭刑又處于白漁熱化時(shí)，課我們又是飛怎么看待營床銷上的銜浪費(fèi)問鞏題呢？也賊是那個(gè)喉哈根達(dá)刪斯試驗(yàn)另中大杯怕的“大而無當(dāng)”問題。品味中國方式：200晨5年2月-4月中，選敞擇第一批公單位中10套最佳每的TOWN灶HOUS北E單位，呀斥巨資逢邀請國蓄際10家知名升的室內(nèi)蜻設(shè)計(jì)公告司對其研進(jìn)行室旬內(nèi)裝修睛設(shè)計(jì)；價(jià)并對此僚事進(jìn)行該新聞炒勉做；200沙5年4月底前放，于項(xiàng)僑目解籌做前一個(gè)撇月左右托，宣布10套單位采戚用荷蘭式勸拍賣法拍嘴賣，邀請VIP客戶參侄與；再干次引起血市場關(guān)奏注；200奪5年5月左右檢，于項(xiàng)弓目現(xiàn)場懂或某酒娃店舉行楊拍賣儀馬式；品味中國目的：阿基米嫁德說過寧：“給我一個(gè)應(yīng)支點(diǎn)，我腎可以翹起潮整個(gè)地球遺！”，中原朵人說：“如果XXX是一個(gè)黃地球，乓我們要掩做的就醉是尋找球撬動(dòng)它鵝的支點(diǎn)笛！”而本次的每拍賣活動(dòng)丹可以說就掘是一個(gè)很額好的支點(diǎn)沾，或許它多會(huì)花費(fèi)不拖成比例的抱營銷費(fèi)用典，但它所銀帶來的利良潤是不可兆估量的。灘這也是前鉗面所提及跨的“哈根達(dá)斯茫理論”中多與少吸的現(xiàn)象就昂是這個(gè)含頭義。品味中副國作用：此銷售策床略的作用利用斥撤巨資邀多請?jiān)O(shè)計(jì)鈴機(jī)構(gòu)設(shè)仔計(jì)10套TOWN誦HOUS致E單位的影事件營訂造轟動(dòng)硬的市場專效應(yīng)。越再通過10套TH的拍賣活場動(dòng)使得這恒一效應(yīng)得語以延續(xù)與究提升。我扎們相信，曠此舉對整聞個(gè)XXX項(xiàng)目都是僑一種“價(jià)值重制塑”與“價(jià)值提升”。更甚你之，XXX的營銷蚊費(fèi)用或販許僅需畜花費(fèi)于偉此。品味中國萬科·中國年閱讀中國(2005簡.01-眉05)品味中享國(2005房誠.03-眼08)挑戰(zhàn)中國(2005烘.06-株10)拾熱遺……挑戰(zhàn)中國主題事件執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容形式一、創(chuàng)新銷售現(xiàn)場2005.05在售樓處采用創(chuàng)新銷售模式證券式銷售模式二、事件營銷2005.07開始在全國范圍內(nèi)提出“挑戰(zhàn)中式住宅”的活動(dòng)在全國幾大重點(diǎn)城市巡展一、創(chuàng)新固銷售現(xiàn)場——證券式督銷售模劇式方式：在售樓處響安裝三塊泊類似證券鼓大廳的電子顯示廚屏，分別娘顯示項(xiàng)掏目別墅撒類、TH類、小高講層類的全豬部單位；在項(xiàng)目才開售時(shí)斃，讓客野戶用遙滔控器選孝擇單位容，如已聰銷控的扇用紅色禿顯示，理讓客戶瓣增加購燦買的緊雖迫感；挑戰(zhàn)中國目的和亂作用：由于慣常袋的開盤銷眠售模式已黑經(jīng)讓絕大被部分的客今戶感覺厭副倦，甚至錫產(chǎn)生厭惡依的感覺，牲采用新的未銷售手法篩，可以讓盞客戶感覺岸新鮮之余防更容易營像造現(xiàn)場氣地氛；在中式桐的樓盤缺里采用絹科技式挎的銷售爐手法，物讓客戶葛更真切騰的感受燃到現(xiàn)代良與傳統(tǒng)宜的完美旋結(jié)合；以往的湖項(xiàng)目熱唯潮只是殖集中在旁開盤當(dāng)巷天，如射采用證加券式的芽銷售，垮則可以御令售樓納處每天料洋溢著辱開盤的摘?dú)夥?；挑?zhàn)中國二、事件韻營銷——挑戰(zhàn)中國摩所有中式便住宅方式：以全國引重點(diǎn)城當(dāng)市巡展朽為形式倚，利用近萬科或醒中原在困全國各賴地分行證的資源跟，在全賽國范圍要內(nèi)開展“挑戰(zhàn)中式封住宅”的活動(dòng)痰，結(jié)合襲當(dāng)?shù)胤秩嵝袑Υ四性掝}進(jìn)亮行激烈做的炒作話，并可斷邀請各衰地發(fā)展巧商到現(xiàn)朱場參觀財(cái)，引發(fā)鎖市場話秤題；在巡展期爆間，可聯(lián)教系當(dāng)?shù)氐囊勖窬友芯吭鷻C(jī)構(gòu)及有湯開發(fā)過中川式住宅的版發(fā)展商在勺當(dāng)?shù)亻_展挪研討會(huì)；挑戰(zhàn)中排國目的和胃作用：全國巡郊展的意仍義不在屑與能成扇功銷售下多少套食房子，疊重點(diǎn)在體于項(xiàng)目著形象的竊打造，脫為項(xiàng)目童后期的嚴(yán)強(qiáng)勢開代發(fā)奠定犁堅(jiān)實(shí)的眉市場基奴礎(chǔ)；全國幾大顫城市均出深現(xiàn)過中式尾住宅，但同從建筑的蓮形態(tài)到建草筑蘊(yùn)涵的遷文化深度惕來看，他竿們與萬科XXX仍將有例一定的傳差距；盲此外，楊在以上處的物業(yè)恨中，是界單純的務(wù)別墅以辱及town駁hous疼e物業(yè)，享凍有人群較壘為稀有；彼而XXX是以上浸物業(yè)與霸小高層強(qiáng)、多層招住宅混辮合的居約住社區(qū)皆，在文泊化宣傳兼廣度上丘較其他轎社區(qū)有嬌較強(qiáng)的慢特色。XXX的開發(fā)白將是現(xiàn)薪代中式菌住宅發(fā)慌展的新彈里程碑爬。因此嫌在全國但舉行巡陶展及研齒討會(huì)，疫將最大暢限度的梁展現(xiàn)萬攀科“一統(tǒng)江山”的霸氣，球在更廣范掏圍及更深舒深度上提淚高項(xiàng)目及李企業(yè)的品琴牌知名度添。挑戰(zhàn)中沉國萬科·中國年閱讀中拆國(200巧5.0析1-0鼻5)品味中圾國(200支5.0派3-0畢8)挑戰(zhàn)中獨(dú)國(200奪5.0滋6-1跟0)拾遺……拾遺一仆：銷售臣計(jì)劃一(兩期統(tǒng)博一推向振市場）推售套數(shù)百分比推售組合推售原則推售原因第一批101％TH2005.06，在項(xiàng)目預(yù)計(jì)解籌前2個(gè)月利用拍賣形式開展此推售計(jì)劃。利用此活動(dòng)，營造市場熱點(diǎn)，提升XXX的整體價(jià)值。為XXX開盤造勢，并以此分析購買客戶群的心態(tài)等市場資料。第二批600套63％TH＋寬景＋小高層2005.08，項(xiàng)目正式解籌，考慮到項(xiàng)目包含三種建筑產(chǎn)品，建議每次推售中都包含這三種類型，以互補(bǔ)各自的客戶群及價(jià)格。通過第一批單位的策略安排，項(xiàng)目將在市場上得到最大限度的關(guān)注，借助這股市場熱潮推出60％左右的單位，引發(fā)市場購買熱潮。第三批300余套36％TH＋寬景＋小高層在第二批單位銷售到80％的時(shí)候推出通過上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一定的準(zhǔn)業(yè)主。在第二批單位銷售80％時(shí)推出這批單位，以來可以補(bǔ)充市場供應(yīng)，另外也為項(xiàng)目下一期的推售延續(xù)市場關(guān)注度。注：分則批推售寧計(jì)劃表龍是按照售預(yù)計(jì)1、2期共推售端約900余套單位策計(jì)算。開危盤銷售定歐于200急5年8月份。拾遺一岡：配合津銷售計(jì)批劃一的確推廣思蝴路階段安排推廣方式推售目標(biāo)備注形象導(dǎo)入期第一階段：認(rèn)籌客戶的梳理認(rèn)籌中由于要考慮與萬科城2期之間的相互關(guān)系。結(jié)合萬科城2期預(yù)計(jì)在05年3-4月份開售的情況，建議本項(xiàng)目的推售與萬科城略微錯(cuò)開2-3個(gè)月，即從2005年8月開始，計(jì)劃用5個(gè)月的銷售周期來完成100％銷售。第二階段：活動(dòng)造勢第三階段：活動(dòng)造勢及事件炒作開盤期銷售通路的擴(kuò)展＋事件營銷70％強(qiáng)銷期特殊客戶群的的營銷活動(dòng)25％尾盤期話題再炒作，活動(dòng)造勢5％項(xiàng)目第三批單位推售拾遺二：蹈推售計(jì)劃湊二（兩期暴分開推向諷市場）推售套數(shù)百分比推售組合推售原則推售原因第一批101％TH在項(xiàng)目預(yù)計(jì)解籌前1個(gè)月進(jìn)行拍賣。利用此活動(dòng)，營造市場熱點(diǎn)，提升XXX的整體價(jià)值。為XXX開盤造勢，并以此分析購買客戶群的心態(tài)等市場資料。第二批340套36％第一期全部單位2005.06，項(xiàng)目第一期正式解籌，通過第一批單位的策略安排，項(xiàng)目將在市場上得到最大限度的關(guān)注，借助這股市場熱潮推出第一批全部的單位，引發(fā)市場購買熱潮。第三批600余套63％第二期全部單位2005.08，在第一批單位銷售到80％的時(shí)候推出通過上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一定的準(zhǔn)業(yè)主。在第三批單位具備銷售條件的前提下推出第三批單位。注：此特計(jì)劃是劃按照2005年6月開盤概，首先憑推出第躁一期的息形式進(jìn)芬行計(jì)劃夏。拾遺二：漢配合銷售朱計(jì)劃二的階推廣思路階段安排推廣方式推售目標(biāo)備注形象導(dǎo)入期第一階段：認(rèn)籌客戶的梳理認(rèn)籌中如果不能達(dá)到兩期同時(shí)面市銷售；則建議第一期單位可以在2005年6月推向市場；第二期單位在2005年8月推向市場。預(yù)計(jì)將在極短時(shí)間內(nèi)銷售完畢。第二階段：活動(dòng)造勢第三階段：活動(dòng)造勢及事件炒作銷售預(yù)熱確定第一批單位的選房客戶，解籌方式，并進(jìn)行意向選房——正式銷售公開選房100％主線二——專題分類析XXX專題分煙析XXX認(rèn)籌客戶戚管理專題暗及解籌方粉式分析……XXX市場價(jià)格坊定位系統(tǒng)獄分析與總烘結(jié)其他類武比項(xiàng)目科對第五鑄園的借財(cái)鑒意義渣專題中式住醋宅專題瀉分析XXX競爭區(qū)懂域?qū)ｎ}弱分析一、新鴻奸基地產(chǎn)的扒新市鎮(zhèn)開剖發(fā)模式借佩鑒新鴻基宜地產(chǎn)的喊新市鎮(zhèn)長開發(fā)模糖式新市鎮(zhèn)是在原辣有的市請區(qū)之外葉興建起墻的新的把城市區(qū)那。香港峰人口猛熱增與土購地資源卸的緊缺遇的矛盾咐迫使香浸港城市介發(fā)展走談向市區(qū)僻外，通火過新市修鎮(zhèn)的建朵設(shè)解決喉這種矛門盾。而汁新市鎮(zhèn)繁的規(guī)劃蘿發(fā)展需伯要得到達(dá)實(shí)力雄粉厚的發(fā)隸展商的博支持，叮新鴻基秩地產(chǎn)就兄是最早混支持與落實(shí)施者楚。新鴻基地街產(chǎn)的這種品不斷成熟撈的新市鎮(zhèn)竟開發(fā)模式吧，使其迅饞速成長為踩香港最具予實(shí)力的房兵地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)商，也成牙為香港盈聾利能力最怨強(qiáng)的發(fā)展框商之一。背景：新鴻基陡地產(chǎn)的否新市鎮(zhèn)韻開發(fā)模血式通過大規(guī)用模的拿地驚，降低土煩地成本，懼然后形成槍規(guī)模開發(fā)效，降低開息發(fā)成本，奮在獲得住味宅物業(yè)的豎開發(fā)利潤幻玉的同時(shí)，淘注重各種掌生活所需塞的等物業(yè)孫的建設(shè)，鉆形成功能艘齊全的新黨城市區(qū)，量在新市鎮(zhèn)經(jīng)成形時(shí)，杏通過商業(yè)標(biāo)、娛樂等滑高贏利性嫌、高收益驅(qū)性物業(yè)的外持有來實(shí)頸現(xiàn)高額利刊潤，這就厚是新鴻基售地產(chǎn)的新悼市鎮(zhèn)開發(fā)傘模式。這種新市倍鎮(zhèn)開發(fā)模放式具有以霞下幾方面粥的優(yōu)勢：規(guī)?；情_發(fā)，敗降低開蹄發(fā)成本鑄，具有渠更強(qiáng)的忽競爭優(yōu)虹勢；集約化發(fā)遣展，住宅默與配套并啞重的開發(fā)魯理念使區(qū)寸域內(nèi)人氣貍急速提升畢，物業(yè)價(jià)鼓值也一路晉高歌；部分高德收益性貝物業(yè)的碧長期持辜有，使溝發(fā)展商董獲得長鳥期增長句的收益善，同時(shí)免物業(yè)不班斷增值新鴻基志地產(chǎn)的逗新市鎮(zhèn)賄開發(fā)模色式從開發(fā)?；适缴?，新膽鴻基的發(fā)源展從一開罰始就建立隸在新市鎮(zhèn)往開發(fā)的高討度進(jìn)行戰(zhàn)樓略規(guī)劃；由于開水發(fā)的新急市鎮(zhèn)都劣是建立孤在距離萌市中心站較遠(yuǎn)的牛位置，蝴故新鴻溝基在開皺發(fā)片區(qū)巨（如沙枯田）物爽業(yè)時(shí)首蛙要考慮壇的是聯(lián)合政府概改善交通問題；在解決交電通問題之枝后，繼而躬發(fā)展集中型式商業(yè)等賢新市鎮(zhèn)生震活配套，蜘讓其形成聲濃厚的商差業(yè)氛圍與絨生活氛圍茂，最后當(dāng)宮片區(qū)形成線固定消費(fèi)嫩場所后再掏開發(fā)其住遞宅市場，糕這種循序?qū)殱u進(jìn)的開歐發(fā)模式使?jié)獾眯馒櫥斣谙愀鄱嗳魝€(gè)新市鎮(zhèn)愛計(jì)劃都得昂以成功，耽并成為許脈多同行抄芳襲、模仿勒的范本；新鴻基地君產(chǎn)的新市蠻鎮(zhèn)開發(fā)模奏式新鴻基在琴同區(qū)域開慨發(fā)多個(gè)項(xiàng)隔目時(shí)，按篩照客戶群側(cè)層次的區(qū)怖分，其市場訴求有點(diǎn)迥然不健同，有的訴漸求年輕的YOHO生活、和有的訴錢求六星斃級的酒這店式住細(xì)宅、有虹的訴求佳頂級豪除宅概念言，通過尋主題定吹位的不菠同，區(qū)咽分不同頂類別的販客戶群生；新鴻基在頃其同片區(qū)組同期開發(fā)眉多個(gè)項(xiàng)目瓶時(shí)，還要蹄一個(gè)重要搖的成功之鏡道——非常注槽重現(xiàn)場飲包裝；根據(jù)對新傾鴻基地產(chǎn)珍的了解，80％的項(xiàng)代目營銷皆費(fèi)用都菠是用于戚現(xiàn)場氛攔圍的營視造，讓小客戶在注進(jìn)入其造項(xiàng)目售倉樓展示舅中心就艇像進(jìn)入粒一道設(shè)牽定好的番購房程爹序，引領(lǐng)客戶弄思想，削弱客戶星對銷售人紀(jì)員的戒心價(jià)，讓客戶酸在“感覺論”中當(dāng)場松成交。對萬科地局產(chǎn)的借鑒村作用1.新市鎮(zhèn)開歸發(fā)模式的責(zé)借鑒對于萬圈科地產(chǎn)菠來說，城經(jīng)過數(shù)燦年間的市大規(guī)模逆開發(fā)及蔬對未來暢發(fā)展的店戰(zhàn)略規(guī)皺劃，不拋但在區(qū)學(xué)域內(nèi)建蠅造了超疏大規(guī)模峰的居住預(yù)社區(qū)，納還將在砌未來使餡得坂田成為域萬科在深桶圳開發(fā)“新市鎮(zhèn)”的典范。比新鴻基伸地產(chǎn)先完息善交通體刮系，再開若發(fā)配套，編最后開發(fā)毛住宅的模勞式。萬科參在片區(qū)內(nèi)弱的發(fā)展也臂是獨(dú)具特歇色，而且臨預(yù)期在片湖區(qū)具有一小定知名度稀后，著手逗進(jìn)行整個(gè)愈區(qū)域包括擺交通、商論業(yè)、娛樂醫(yī)等方向的錄改造，可鳴以對區(qū)域東的價(jià)值起另到更大的品提升作用潔；萬科通練過近年笨來對坂己田片區(qū)室科學(xué)的厘研究以搬及綜合蟲性的分段析，積公累了珍株貴的經(jīng)冠驗(yàn)與資掀源，對山未來在趟片區(qū)的些更大規(guī)累模的戰(zhàn)樹略規(guī)劃軟提供了豈參考與袖方向，在我們可進(jìn)以預(yù)計(jì)根，在不鑄久的將做來，萬汪科在坂責(zé)田的發(fā)法展必將乘形成更抓大的規(guī)停模與影貸響力。對萬科預(yù)地產(chǎn)的撐借鑒作絞用2.同片區(qū)外開發(fā)項(xiàng)饅目的目磨標(biāo)客戶授與市場鏟形象定理位差異伯借鑒在項(xiàng)目坐的市場磚差異化雀定位方東面，萬嗚科對于脊萬科城比與XXX已經(jīng)有穩(wěn)了較為攪充分的怎考慮。鐘接下來舊，我們貞需要做崇的就是饑首先在四項(xiàng)目的市場形象竟訴求上要突出XXX與萬科漆城、四止季花城躲等項(xiàng)目狐的區(qū)別每：萬科浮城訴求滴的是深婚圳的未嚴(yán)來生活鍵，XXX訴求則始是圍繞跟現(xiàn)代中掛式文化活家園；美而整個(gè)津坂田板攀塊萬科簡項(xiàng)目的咽市場形秧象訴求誰則是一鎮(zhèn)座未來噸的新市鎮(zhèn)。其次，在歪客戶群定鐮位方面，慮根據(jù)建筑期形式及文鐘化特色的艙的差異性蛋，吸引不妨同類型的叔客戶群。對萬科地糟產(chǎn)的借鑒永作用3.現(xiàn)場銷售沫手段與氛休圍營造的脊借鑒借鑒新污鴻基的YOH泰OT扁OWN等項(xiàng)目的倘現(xiàn)場氛圍大營造的手重段，在萬瞇科第五園源項(xiàng)目推廣猛中，中原斗建議現(xiàn)場尖采用“洗腦式的瓜現(xiàn)場包裝獅及營銷手舍法”（詳細(xì)內(nèi)扒容見項(xiàng)之目推廣劃部分的騙現(xiàn)場包升裝部分柿），通孟過理念笛與現(xiàn)場樸的氣氛功將到場對客戶“溫柔截陜殺”。二、同片倍區(qū)同一開械發(fā)商競爭榜項(xiàng)目借鑒帶著這個(gè)煮問題，我扇們在對香辱港新鴻基才地產(chǎn)的經(jīng)趣驗(yàn)進(jìn)行分爐析后，又航對深圳片群區(qū)內(nèi)具有汗同樣情況捷的一些地槍產(chǎn)項(xiàng)目及瀉地產(chǎn)公司吃進(jìn)行了詳劍細(xì)的分析摧，并總結(jié)賭了這部分炭地產(chǎn)項(xiàng)目議在這種局磁面中所遇鼠到的種種初問題以及識(shí)其相應(yīng)的犧解決方案出，以期對松本項(xiàng)目提溜供一些有龜利的參考趕。

在這眉里，我們題選取了佳紅兆業(yè)地產(chǎn)近在布吉片泊區(qū)的桂芳腦園及可園藝兩個(gè)項(xiàng)目增進(jìn)行了詳屯細(xì)的分析佳兆業(yè)緊地產(chǎn)的縱借鑒意戚義：桂列芳園VS可園桂芳園綿與可園偏的項(xiàng)目黑情況一局覽項(xiàng)目占地面積建筑面積市場形象定位物業(yè)類型備注桂芳園18萬50萬北歐風(fēng)情生活小鎮(zhèn)多層、小高層、高層桂芳園六、七期與可園一、二、三期同步開發(fā)可園19萬58萬理想的摩卡鎮(zhèn)生活街區(qū)小高層、高層桂芳園咐與佳兆洽業(yè)·可園為佳旬兆業(yè)地產(chǎn)淡在同一區(qū)盤域同時(shí)開逢發(fā)的兩個(gè)慕項(xiàng)目，這獨(dú)兩個(gè)項(xiàng)目倚無論從規(guī)紹模、檔次刃、物業(yè)類練型甚至是獸建筑風(fēng)格嚼、目標(biāo)客謙戶等方面旅都有非常蝴大的相似央性，而兩休個(gè)項(xiàng)目的襪均價(jià)也非繳常的接近露，兩個(gè)同沫質(zhì)化程度忙高的項(xiàng)目貸在同一區(qū)粱域形成競充爭，而根傻據(jù)目前的辨銷售情況枕來看，兩磚個(gè)項(xiàng)目的某銷售均獲莊得很好的顆業(yè)績，這醉兩個(gè)項(xiàng)目吸的成功案糧例對第五冒園與萬科介城項(xiàng)目的壺開發(fā)有一噴定的借鑒衡意義。佳兆業(yè)·可園與桂溫芳園同期厲開發(fā)的不著利因素兩個(gè)項(xiàng)訴目的物兆業(yè)檔次扮、品質(zhì)期、價(jià)格貌以及產(chǎn)灣品定位傭近似將策會(huì)導(dǎo)致胡項(xiàng)目間務(wù)的同質(zhì)化礙競爭；項(xiàng)目形象姿定位近似至?xí)?dǎo)致兩掃個(gè)項(xiàng)目難以樹珍立鮮明的特點(diǎn)，刊不利于項(xiàng)殲?zāi)啃蜗蟮恼l宣傳與記份憶，進(jìn)而梨削弱項(xiàng)目塌的影響力媽；會(huì)造成瞞投資客段戶觀望轟，增長洪這部分顆客戶的狗成交時(shí)賽間；價(jià)切格；佳兆業(yè)·可園與扇桂芳園物同期開勢發(fā)的優(yōu)床勢同一開