上海昆太路項目市場策劃提案報告終稿

中基置業(yè)

昆太路項目市場及規(guī)劃建議

MarketAnalysisandProjectPlanningProposal上海星美地產STELLAR-LAND(Shanghai）2005.11.15第一頁，共四十五頁。****概況最佳魅力城市——****

中國經濟最發(fā)達十強縣排名第二以全國0.01%的土地，聚集了全國2%的外資，1/9臺資；以全國0.05%的人口，創(chuàng)造了全國0.3%的GDP和1.3%的進出口總額，進出口總額超過了全國22個省。三個1千萬：****每天引進的境外投資超過1000萬美元，實現(xiàn)的出口貿易超過1000萬美元，實現(xiàn)財政收入超過1000萬元人民幣。累計合同臺商投資為55億美元，到賬臺資27億美元，約占江蘇省的1/4，全國的1/10。****的“新市民運動”：****120萬人口中，50％是外來人口被評為國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市等殊榮。2004年****更以全票入選中國十大“最佳魅力城市”。第二頁，共四十五頁。市場分析****樓市大背景受宏觀調控影響價格普遍走低發(fā)展的基礎良好；經濟持續(xù)發(fā)展、人均收入快速增長快速、外來人口大量涌入住宅將成為主力和新的熱點；恢復后的市場利潤有一定程度的下降，性價比提高；商用物業(yè)成為主要投資方向；高端住宅在強勁購買力支撐下，將以產品特色不斷刷新市場行情，成為市場亮點，市場將趨于兩極分化第三頁，共四十五頁。市場分析****樓市的四大板塊發(fā)展概況東部該區(qū)域目前樓盤較少，然而依托經濟開發(fā)區(qū)的人群，市政規(guī)劃的體育中心，300畝的水上樂園，臺協(xié)大廈、時代大廈等等，依托東部副中心的帶動，該區(qū)域也許將成為****的“新浦東”。南部

該區(qū)域樓盤主要以小高層和高層為主。便利的交通是該區(qū)域的最大賣點,但除此之外幾乎沒有什么亮點。目前新開盤“世茂蝶湖灣”，以強勢品牌、優(yōu)勢產品、自有配套，預期將打開新局面，但也僅是個案表現(xiàn)。西部

該區(qū)主要是以別墅為主酒店式公寓為輔的高檔物業(yè)，別墅類均價5000～7000元/㎡，周邊是陽澄湖度假、商務旅游區(qū)，其周邊優(yōu)美的環(huán)境和****大學城也是一大“亮點”。但目前配套尚不完善，大多為第二置業(yè)，新開住宅大盤規(guī)劃甚佳，將繼北部后引入大量居住人口。第四頁，共四十五頁。市場分析****樓市的四大板塊發(fā)展概況北部

優(yōu)美的人居環(huán)境、大盤較多、多層和小高層為主的中高檔物業(yè)，多層均價3900元/㎡，小高層均價4000元/㎡，該區(qū)域目前在售樓盤20多個，總戶數(shù)近1.5萬戶，其規(guī)?？胺Q****各板塊之首。各種生活配套日將完善，離****市中心也比較近，長江北路沿線是政府重點規(guī)劃地區(qū)，潛力巨大。據(jù)****樓市在2005年十一房展會現(xiàn)場調查數(shù)據(jù)顯示，有近30％的受訪者表示有意向在該區(qū)域購房。第五頁，共四十五頁。市場分析長江北路板塊區(qū)域背景該區(qū)域是新興的一個大的居民區(qū)，區(qū)域內住宅項目眾多，但高端物業(yè)相對較少該區(qū)域內主要購買人群為****人（包括：老****人和新****人）外加上海和浙江以及江蘇其它地區(qū)的人群，另加少量境外、海歸人士該區(qū)土地的供應量進入了末期開發(fā)目前該區(qū)域將面臨新的一輪城市化改造和建設，使之長高、變大、成熟、靚麗第六頁，共四十五頁。市場分析消費者購買套數(shù)購買面積（萬㎡）面積比金額（億元）金額比均價（元/㎡）新****人9391102.5939.47%32.6436.55%3181.6老****人723988.634.09%30.434.04%3431上海地區(qū)324740.1615.45%17.419.48%4332江浙地區(qū)241225.579.84%7.858.79%3070外籍（臺灣）26031.15%1.021.14%3400合計22549259.92100%89.31100%34362004****市房地產市場的消費結構上海地區(qū)買家大多購買別墅，因此將購房均價抬高江浙地區(qū)與新****人大多投資或購買普通住宅，因此均價為最低老****人大多投資或換房，因此單價較高，總量也大臺灣客戶購買力較佳，但金額比例小，有待開發(fā)空間第七頁，共四十五頁。市場分析項目名稱建面萬㎡類型主力房型容積率綠化率得房率報價（￥/㎡）巴比倫花園12小高層3、4房1.842%85%4500江南明珠苑30多層、小高層、別墅2、3、4房1.250%85%4400鳳凰城23多層、小高層2、4房1.445%86%4200春暉錦苑10多層1、3房1.440％91%3400錦繡豪門14多層、小高層3、4房1.741%88%3500濱江麗景8.7多層、小高層高層、酒店公寓3房1.742%85%3750蝶湖灣107高層、別墅、辦公、商鋪2、3、4房1.570%78%4800長江北路板塊大盤分析第八頁，共四十五頁。個案分析房型面積㎡總價層高m2.9別墅300~350330~385萬元物業(yè)費元/㎡.M1.6多層9025萬元銷售率%80小高層2房9040萬元購買人群%江浙滬:20本地:70境外:10小高層3房13058萬元棟距40小高層4房14565萬元車位7萬/個總體分析銷售情況：該樓盤多層已售磬，別墅也基本完成銷售，現(xiàn)在銷售的基本為小高層優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模大，設施基本齊全；該樓盤在周邊一代是比較突出的，從外觀、結構、綠化等多方面都能體出來劣勢：周邊商業(yè)設施少，臨近的漢浦塘水質有待改善，總價高相對滯銷交通及周邊配套:11、7、122等；周邊有大型超市、小學、醫(yī)院、銀行、集貿市場等江南明珠苑第九頁，共四十五頁。個案分析房型面積㎡總價層高m3.3別墅//物業(yè)費元/㎡.M1.5多層//銷售率%85小高層2房8740購買人群%本地:55江浙滬:25境外:20小高層3房131~14560~66棟距45~70小高層4房142~17064~77車位待定總體分析優(yōu)勢：每戶都有花園、4M地差、地面人車分流、水晶會所、3.5萬㎡花園劣勢：周邊商業(yè)設施少，周邊服務項目不多；交房時間較晚；面積太大客戶較難接受交通及周邊配套:11、7、122等；周邊有超市、小學、醫(yī)院、銀行、集貿市場等巴比倫花園第十頁，共四十五頁。個案分析房型面積㎡總價/萬元層高m2.8別墅//物業(yè)費元/㎡.M0.95多層85~16535~70銷售率%75小高層90~18037~80購買人群%本地:70江浙滬:20境外:10商鋪174~498待定棟距30車位3000元/㎡總體分析優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模大，面積利用充分；價格相對便宜，物業(yè)管理相對便宜劣勢：周邊商業(yè)設施少，臨近的漢浦塘水質有待改善，綠化相對較少，小區(qū)內商業(yè)尚未啟動周邊配套:公交11、7、122等；周邊有超市、小學、醫(yī)院、銀行、集貿市場等鳳凰城第十一頁，共四十五頁。個案分析濱江麗景房型面積㎡總價/萬元層高m2.82房11042物業(yè)費元/㎡.1.53房120~13045~50銷售率%96復式190、26070、98購買人群%本地:85江浙滬:14境外:1酒店公寓6025棟距25商鋪120待定車位8萬/個總體分析優(yōu)勢：離市中心較近，價格便宜劣勢：周邊商業(yè)相對少，由于靠近路邊，所以稍顯吵鬧，綠化也不是太多交通及周邊配套:公交7、12、122等；周邊有大型超市、小學、醫(yī)院、銀行、集貿市場等第十二頁，共四十五頁。個案分析蝶湖灣房型面積㎡總價/萬元層高m3別墅210~350待定物業(yè)費元/㎡.M1.95別墅為3辦公待定待定銷售率%50高層2房9043萬元購買人群%本地:40江浙滬:30境外:30高層3房120~15058~72萬元棟距60高層4房17082車位待定總體分析優(yōu)勢：地理位置及交通十分優(yōu)越。世茂蝶湖灣是****首個超大型全功能綜合性親水社區(qū)，區(qū)內配套設施完善，小區(qū)容積率低，綠化率高達70%劣勢：價格相對較高，總價高，周邊商業(yè)相對少，居民配套服務設施少交通及周邊配套:7、109、120、125、等；大賣場、醫(yī)院、學校、公園等，離火車站10分鐘的路程第十三頁，共四十五頁。產品力打造相對不足；整體規(guī)劃有待完善。產品同質相對集中；多層、小高層盛行。面積集中在90-150㎡。小戶型幾近空白，170㎡以上大戶型空置率高。令人耳目一新高品質樓盤尚未出現(xiàn)。區(qū)域內多為自住客；短線投資收益不高；長線投資支撐相對疲軟。商業(yè)服務稀缺，沒有體現(xiàn)出非常人性化的服務。周邊環(huán)境和水質有待改善。交通相對頗弱，離火車站偏遠。結論：大戶型需以樓盤綜合素質為依托小戶型更易被客戶接受供需層面具有人文環(huán)境特色的高端產品必將成為市場焦點和亮點長江北路板塊解析市場分析第十四頁，共四十五頁。項目概況項目概況占地面積：90畝容積率：2.2地理位置：****市玉山鎮(zhèn)昆太路736號本案第十五頁，共四十五頁。項目概況周邊配套項目南邊為昆太路和新建成的濱江公園；東面昆太路與長江路交叉口有新建成的長江公園、樾河公園；西邊為新建成的“濱江麗景”樓盤。項目東邊近鄰長江路，西邊靠近柏廬路，南邊為****直達太倉的昆太路，交通條件優(yōu)越。項目周邊的學校有：****市委黨校、電視大學，距離項目車程2分鐘左右；高科園小學、國際學校、育英幼兒園，距離項目車程5分鐘左右。項目周邊的其他設施有：大賣場“易初愛蓮”，距離項目步行10分鐘；女子醫(yī)院，距離項目步行5分鐘。第十六頁，共四十五頁。客源定位****人口結構圖新****人老****人江蘇、安徽的作業(yè)員上海的自營商全國各地區(qū)的高級工程師臺灣人（臺籍干部及少量自營商）第十七頁，共四十五頁?？驮炊ㄎ?***各階層人口比例圖臺灣老板政府官員****上海自營商臺籍干部高級工程師管理人員老****人技術人員作業(yè)員外來打工者可承受房價范圍5000～6000元/m23500～5000元/m22500～3500元/m21800～2500元/m2第十八頁，共四十五頁?？驮炊ㄎ豁椖靠驮炊ㄎ挥捎诒卷椖克幍膬?yōu)越地理位置及親水的自然環(huán)境，必定能夠吸引到****的上流階層前來居住，因此，本項目的目標客源應定位在****的臺灣人、自營商、政府官員、高級工程師及管理人員。而要滿足這類階層客源的居住需求，就必須將產品及形象打造成為能夠體現(xiàn)上流社會身份的上層建筑。第十九頁，共四十五頁。產品定位軟文化硬規(guī)劃打造****高尚生活地標上流社會上層建筑品牌配套產品人造建筑建筑造人第二十頁，共四十五頁。自然形成：地段優(yōu)勢純大戶產品（如御景苑）規(guī)劃建議刻意形成：名流配套升級產品塑造地段上流社會如何打造？房型面積㎡均價層數(shù)24高層2房806000～12000元/m2戶數(shù)178得房率%79高層3房（占33％）200開發(fā)商滬士房產總體分析10月底開盤，現(xiàn)房銷售，交毛坯房主要客層為臺商及外來人士主要抗性在其總價御景苑第二十一頁，共四十五頁。產品定位由于本項目針對的目標客源為居住在****的上層人士，因此產品的質感必須能夠體現(xiàn)住戶尊貴的身份。為此，我們應從軟體和硬體兩方面著手，在配合區(qū)位優(yōu)勢周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，來打造上流社會的上層建筑，提升產品的附加價值。硬規(guī)劃：在建筑風格、園林設計、會所設施、周邊配套上體現(xiàn)產品的尊貴，讓住戶能夠享受到度假般的生活環(huán)境，使住宅成為身份的象征。軟文化：對社區(qū)進行總體運營，加強社區(qū)社交，推進住戶在生活上的互動，使社區(qū)的高尚文化得到認同，樹立社區(qū)的品牌形象，彰顯住戶身份。第二十二頁，共四十五頁。產品定位全酒店式服務公寓河濱休閑商業(yè)廣場上城地標第一大道水岸空間自然景觀社區(qū)文化總體營造四季體育會館多層次生態(tài)陽光花園高層景觀立體豪宅****高尚生活地標第二十三頁，共四十五頁。產品定位體現(xiàn)本地塊濱江豪宅規(guī)劃優(yōu)勢大棟距低密度親水性園林綠化完善的會所與生活配套高尚的社區(qū)文化優(yōu)越的地理位置便利的交通及購物環(huán)境第二十四頁，共四十五頁。規(guī)劃建議規(guī)劃方案比較方案一：傳統(tǒng)的板式布局，南面為多層，傳統(tǒng)客戶接受性高，北面為高層。沿河規(guī)劃商業(yè)門面店，增加項目的商業(yè)價值，同時也為小區(qū)提供相應的生活配套。？第二十五頁，共四十五頁。規(guī)劃建議規(guī)劃方案比較方案二：傳統(tǒng)的板式布局，南面為小高層，北面為高層，會造成景觀上的浪費。小區(qū)中心為主景觀區(qū)及休閑會所，沿河為商業(yè)門面店。第二十六頁，共四十五頁。規(guī)劃建議規(guī)劃方案比較以上兩個方案均屬于傳統(tǒng)的板式布局前排擋后排，無法將景觀優(yōu)勢發(fā)揮出來。雖然北高南低的布局可部分保留河濱公園的景觀，但低樓層的景觀將被遮擋。樓層的降低與板式戶型雖然都有助于銷售，但是覆蓋率的提高犧牲了綠化率與棟距，反而降低了價格與產品創(chuàng)造的可能。臨河商業(yè)為住宅底層的商業(yè)門面，在銷售上難度不大，但在量體與動線上造成經營的困難。會所置于中央綠地，無法對外營業(yè)，使用率將會降低。且無法引進具品牌的會所經營者，發(fā)展商無法收回投資，小業(yè)主也將多支付物業(yè)成本。第二十七頁，共四十五頁。規(guī)劃建議總體規(guī)劃原則考慮項目容積率與定位，建議產品為14～24層的高層北高南低拉大棟距，創(chuàng)造視野的穿透感開闊河景開闊河景開闊河景開闊河景第二十八頁，共四十五頁。規(guī)劃建議單體建筑結合板式戶型與點式外觀，做出高檔高層豪宅意象，并采用錯落式布局，充分把握景觀優(yōu)勢西立面南立面第二十九頁，共四十五頁。規(guī)劃建議整體意象河濱公園昆太路漢浦塘河濱商業(yè)街高級住宅酒店公寓廣場第三十頁，共四十五頁。規(guī)劃建議規(guī)劃模式整體抬高高層整體抬高一層標高，體現(xiàn)仰望“上層”的感觀效果西高東低，擴大東與南向的水景景觀系數(shù)，展現(xiàn)地塊景觀優(yōu)勢底層為滿鋪商業(yè)或會所，并與商業(yè)隔斷；地下室為陽光車庫結合三個標高落差，做出立體庭園效果21B1第三十一頁，共四十五頁。規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃河濱商業(yè)街廣場入口酒店公寓東面臨河規(guī)劃為河濱商業(yè)街，南面臨河濱公園便于停車。將引進各式高檔美食、娛樂及休閑購物業(yè)種，為整體招商規(guī)劃類似上海新天地的新式休閑商業(yè)。臨昆太路設置一小戶型酒店式公寓第三十二頁，共四十五頁。規(guī)劃建議根據(jù)對****50名目標客源階層人士的問卷調查，我們得出一些傾向性的結論：33人偏好于新古典主義的建筑風格，占總數(shù)的66％現(xiàn)代風格11人占18％新古典主義33人占66％仿古典主義6人占12％勝第三十三頁，共四十五頁。規(guī)劃建議建筑風格外觀采用新古典主義的建筑風格用以詮釋質感、美感及尊榮感的文化內涵第三十四頁，共四十五頁。規(guī)劃建議園林現(xiàn)代與自然相結合，在都市中回歸大自然外部自然景觀與內部園林向結合注重細節(jié)的美化，詮釋尊貴的生活享受享受聽覺、視覺、嗅覺、觸覺的全方位自然養(yǎng)生體驗第三十五頁，共四十五頁。規(guī)劃建議會所——主題定位運動休閑教育幼保整體運營生活就是度假身份，讓住宅說話第三十六頁，共四十五頁。規(guī)劃建議會所設施根據(jù)調查顯示，高尚住戶對會所設施偏愛排序如下：序號會所設施1健身房2室內恒溫游泳池3雙語幼兒園4網(wǎng)球其他戶外游泳池、SPA、桑拿館、羽毛球場、籃球場、桌球、壁球館、保齡球館、兒童游樂區(qū)、咖啡吧等第三十七頁，共四十五頁。規(guī)劃建議會所設施利用一層的商業(yè)滿鋪，規(guī)劃四季體育會館。其中包括一些室內運動及休閑項目，讓住戶可以隨時享受到度假般的休閑運動生活。

雙語幼兒園可引進國外知名的教育機構及教育模式，創(chuàng)建社區(qū)型的優(yōu)質幼兒園，以滿足住戶對下一代的教育需求。如與臺商學校合作，創(chuàng)辦臺式幼兒園。第三十八頁，共四十五頁。規(guī)劃建議會所操作建議利用住宅滿鋪下蓋作為會所，面積在1萬平米左右使住宅成為休閑俱樂部住宅可先進行對外招商，引入具有先進會所經營理念的亞歷山大或統(tǒng)一佳佳作為會所經營商第三十九頁，共四十五頁。附件亞力山大簡介亞力山大企業(yè)集團有24年經營歷史，在全球有35家連鎖店，在東南亞有規(guī)模最大的健身休閑俱樂部，在亞洲更是屢獲最佳俱樂部稱號。24年來，它不斷在健康休閑領域創(chuàng)新開發(fā)，復合式的連鎖經營及市場區(qū)隔策略，使之成為健康休閑生活俱樂部的王國。亞力山大會館統(tǒng)合了商務美食、SPA美容、動能健身、泳池水療和舒活桑拿等功能。第四十頁，共四十五頁。統(tǒng)一佳佳簡介統(tǒng)一佳佳股份有限公司，由統(tǒng)一企業(yè)集團與專業(yè)的SPA及運動業(yè)者-佳佳碧兒合資組成，營業(yè)體系分二大品牌。BEINGspa主要業(yè)務為進駐五星級飯店經營管理及國際連鎖SPA業(yè)務之推廣，全臺灣有15家連鎖。伊士邦健康俱樂部以專業(yè)運動為主，生化科技、SPA相關療程為輔，為會員創(chuàng)造青春與健康活力，全臺灣有7家連鎖。附件第四十一頁，共四十五頁。結論本地塊雖屬城北板塊，但位置、交