某寫字樓及商場(chǎng)部分市場(chǎng)與發(fā)展初步思路

廣州中央酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目寫字樓及商場(chǎng)部分

市場(chǎng)研究與發(fā)展初步思路成果報(bào)告

二零零九年一月二十三日

致：廣州海航置業(yè)有限公司：本報(bào)告內(nèi)容僅為項(xiàng)目第一階段市場(chǎng)研究及初步發(fā)展思路工作成果，并不代表我司工作最終成果，具體策劃方案會(huì)在溝通之后再作調(diào)整與深化。特此說明！說明本次研究所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。一旦研究依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致研究依據(jù)的變化：新的規(guī)劃變動(dòng)以及規(guī)劃執(zhí)行與預(yù)期之間的差異。新的政策法規(guī)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革等重大事件。我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意:本研究所涉及的信息和資料收集基于2009年1月之前，具有時(shí)效性。本項(xiàng)目工作只限于提供針對(duì)性及詳細(xì)的房地產(chǎn)顧問意見和建議，不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。研究中所涉及的對(duì)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)是對(duì)未知事物的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來(lái)發(fā)展可能性的預(yù)示性估計(jì)，而非確定的事實(shí)。預(yù)測(cè)的過程包含了許多敏感的變量，任何改變都可能會(huì)極大地影響該報(bào)告的結(jié)果該報(bào)告僅為廣州海航置業(yè)有限公司使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。免責(zé)聲明一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略Page5項(xiàng)目處于什么樣的區(qū)域？批發(fā)市場(chǎng)密集三元里環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域缺乏零售商業(yè)氛圍，緊鄰白云新城，前景可期

！周邊環(huán)境雜亂專業(yè)市場(chǎng)云集未來(lái)前景可期交通便利，可達(dá)性好項(xiàng)目位于廣源中路與機(jī)場(chǎng)路交界處，距廣州火車站1600米，距白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，交通便利，可達(dá)性好中央海航酒店廣州火車站三元里村白云新城項(xiàng)目研究目的如何打造高質(zhì)素的綜合性商業(yè)項(xiàng)目？如何充分利用酒店帶動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展？開發(fā)什么樣的功能業(yè)態(tài)？客戶從哪里來(lái)？如何營(yíng)造綜合項(xiàng)目品牌？

與城中村相臨，環(huán)境復(fù)雜專業(yè)市場(chǎng)眾多，但周邊無(wú)零售商業(yè)氣氛受機(jī)場(chǎng)立交影響，與其他片區(qū)的連接不順暢地塊受覆蓋率低所限，為商業(yè)開發(fā)增加了難度項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在項(xiàng)目五星級(jí)酒店的形象，并是廣東省第一家四星級(jí)酒店，具較好美譽(yù)度餐飲已形成較高知名度海航的品牌與實(shí)力自有地塊，無(wú)拆遷壓力，可控性好項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，易形成影響力Level2:研究途徑實(shí)踐研究、案例分析、試驗(yàn)法、現(xiàn)場(chǎng)勘查本項(xiàng)目的研究方法參照Blaxter’sframework，以定性定量分析為主、結(jié)合文獻(xiàn)研究和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的研究方式。主要通過案例分析和現(xiàn)場(chǎng)勘查，采用訪談等方法收集和分析各類信息和資料。Blaxter’sframeworkLevel3:研究方法文獻(xiàn)研究、訪談、觀察法、問卷調(diào)查L(zhǎng)evel1:研究方式:定量或定性分析文書工作或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查本項(xiàng)目選擇的研究方法Level1:研究方式:

定性定量分析文書工作和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(信息收集)

Level2:研究途徑：案例分析和現(xiàn)場(chǎng)勘查L(zhǎng)evel3:研究方法

:文獻(xiàn)研究、訪談研究方法一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、物業(yè)市場(chǎng)研究四、需求特征研究城市概況廣州地處中國(guó)大陸南部，鄰近香港和澳門特別行政區(qū)，是中國(guó)的南大門。歷史文化：廣州是一座歷史文化名城，商業(yè)氣氛特別濃厚。早在秦漢時(shí)就是繁榮都會(huì)，漢唐時(shí)期成為中國(guó)最大的商業(yè)城市和通商口岸，貿(mào)易額占全國(guó)98％以上。經(jīng)濟(jì)實(shí)力：廣州是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市,經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)第三，其經(jīng)濟(jì)聚散力和幅射力影響著全國(guó)以至東南亞地區(qū)。南國(guó)歷史文化名城萬(wàn)億俱樂部城市總體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

2007年，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7109億元，位居廣東省首位。GDP增長(zhǎng)率達(dá)17.04%，高于上海及北京。

2008年前3季度GDP達(dá)5922億元，比07年同期增長(zhǎng)12.1％。廣州三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“二、三”產(chǎn)業(yè)并重。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒第三產(chǎn)業(yè)占主要地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大廣東省人均城市總體經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)帶動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)需求2007年，廣州人均GDP為9302美元。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過1萬(wàn)美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線，預(yù)計(jì)廣州在2008年會(huì)達(dá)到這一水平。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)令城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出同步攀升，居民購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒、廣東省年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒城市總體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資中，三次產(chǎn)業(yè)投資額的比例為0.06∶21.55∶78.39。其中，07年房地產(chǎn)開發(fā)投資704億元，增長(zhǎng)26.39%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的37.79%。房地產(chǎn)業(yè)已成為固定資產(chǎn)投資居高不下的根源。

2008年1月－11月房地產(chǎn)開發(fā)投資642億元，同比上漲11.4％，預(yù)計(jì)全年增速較07年將大幅放緩。固定資產(chǎn)投資增速放緩，利于經(jīng)濟(jì)“軟著陸”始于2004年的宏觀調(diào)控，核心目標(biāo)即是控制狂飆的固定資產(chǎn)投資。在此影響下，廣州固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2007年增幅低于10％，有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)廣州外商直接投資除在04年受“非典”影響導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩?fù)?，近年一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。外商投資逐年增長(zhǎng)，占總投資額的比例越來(lái)越高，特別是一些歐美發(fā)達(dá)國(guó)家投資所占比例增加，其對(duì)廣州市房地產(chǎn)的需求也增長(zhǎng)，將有效地拉動(dòng)廣州市寫字樓、酒店等高端項(xiàng)目的發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒外商投資持續(xù)增長(zhǎng)有效拉動(dòng)寫字樓需求城市總體經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)國(guó)際非典影響過后，廣州市歷年酒店接待過夜游客和外國(guó)游客的數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。受金融危機(jī)影響，預(yù)計(jì)08、09年旅游業(yè)發(fā)展將有所放緩（2008年1月－11月，廣州旅游總收入同比增長(zhǎng)3％）。但隨著2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州的旅游業(yè)將在亞運(yùn)前后恢復(fù)迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒旅游市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，但受金融危機(jī)影響，速度有所放緩城市總體經(jīng)濟(jì)城市人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年廣州市年鑒經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展吸引了越來(lái)越多的高素質(zhì)人群定居廣州，成為推動(dòng)廣州城市化發(fā)展動(dòng)力

2003-2007年廣州每年的人口自然增長(zhǎng)率保持在4%左右的水平，而平均人口遷移凈增率則為11.54％。人口的大量遷入給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的需求。城市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市化率不斷提高廣州城市發(fā)展規(guī)劃定位(2001~2010年)規(guī)劃(2010~2020年)規(guī)劃珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要

廣東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心我國(guó)的歷史文化名城和華南地區(qū)的中心城市我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、文化中心和對(duì)外交往中心之一我國(guó)南方的國(guó)際航運(yùn)中心帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市國(guó)家中心城市、國(guó)家綜合性門戶城市、國(guó)際大都市廣州在國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展格局的地位被提到了一個(gè)空前的高度。城市定位的提升與廣州市的發(fā)展規(guī)律相符合，進(jìn)一步提升了廣州市的中心城市功能與地位，增強(qiáng)廣州商務(wù)物業(yè)的吸引力。城市定位不斷提高廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略(2001~2010年)規(guī)劃(2010~2020年)規(guī)劃南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)中調(diào)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓、北優(yōu)改變優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)、弱化老城區(qū)地位的態(tài)度提高老城區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)老城區(qū)的改造新規(guī)劃提出了“中調(diào)”的概念，并把“中調(diào)”放在首位，反映了廣州城市發(fā)展由“外延”拓展為主上升到了外延“拓展”與“內(nèi)涵”“優(yōu)化與提升”并重這樣一個(gè)新的高度，老城區(qū)的定位更加明確，核心和根基地位進(jìn)一步得到保障。因此項(xiàng)目所在的三元里地區(qū)的改造也隨之成為政府下一步的工作重點(diǎn)。強(qiáng)化中心城區(qū)發(fā)展廣州交賀通規(guī)劃道路交通旅：廣州市內(nèi)獄道路系統(tǒng)州布局以“歲兩環(huán)”為排核心、“現(xiàn)兩個(gè)半環(huán)墊”為補(bǔ)充塘、八條快嶼速聯(lián)絡(luò)線箱與十五條冷高、快速玻放射線為口支撐，“哀十六橫、愚十六縱”雖的交通性志主干路組躲成的環(huán)形宴放射加方粉格網(wǎng)狀的在主骨架道葬路系統(tǒng)布談局。本項(xiàng)目庭正是位醫(yī)于“兩富環(huán)”、向“兩個(gè)害半環(huán)”唯及機(jī)場(chǎng)理路與廣何園路兩繁條交通浙性主干填線交匯些處，交枯通十分轎便利。本案便捷交挑通系統(tǒng)性為城市途商務(wù)需汁求提供忙保障軌道交仗通：廣州地璃鐵規(guī)劃盛總長(zhǎng)度冤為600公里，構(gòu)現(xiàn)已建山成開通奸四條線虎路，總闖里程116公里，運(yùn)蔑營(yíng)日均客固運(yùn)量超100萬(wàn)人次。項(xiàng)目臨尊近的三輔元里地亦鐵站屬2號(hào)線，現(xiàn)美部分通車嘆，按照規(guī)裹劃2號(hào)線全砌線通車撓后將連醫(yī)接廣州高三大對(duì)蠢外交通所樞紐（南到廣睬州新客站區(qū)，北接白彎云機(jī)場(chǎng)，述中連廣州伐火車站）廣州中雀心城區(qū)劫道路規(guī)冰劃圖廣州地鐵跡規(guī)劃圖白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃白云區(qū)把握“煤北優(yōu)”技和“中得調(diào)”戰(zhàn)肚略的發(fā)圈展機(jī)遇畝，依托珍白云新窄城現(xiàn)代滑服務(wù)業(yè)斥集聚區(qū)梯和白云鍵大道黃綱金發(fā)展宣帶，積墳極推動(dòng)曲會(huì)展業(yè)箭、商貿(mào)鉤服務(wù)業(yè)個(gè)、商貿(mào)辦流通業(yè)繪的發(fā)展以人和地留區(qū)為中心懂，依托新承白云國(guó)際點(diǎn)機(jī)場(chǎng)配套聽商貿(mào)服務(wù)肌區(qū)和廣州膏黃金圍現(xiàn)少代物流園糟，大力發(fā)競(jìng)展服務(wù)于腦空港的商乏業(yè)、旅游圍服務(wù)業(yè)、穗現(xiàn)代物流俗業(yè)和先進(jìn)扭制造業(yè)，百積極奠定站建設(shè)空港選區(qū)域城的貸基礎(chǔ)整合廣裹州民營(yíng)間科技園文和廣州863產(chǎn)業(yè)化促撇進(jìn)中心，撫充分發(fā)揮帽國(guó)家級(jí)科亮技園的品猶牌效應(yīng)，瞧大力發(fā)展陜高新技術(shù)鐮企業(yè)總部膏，并將入辜駐企業(yè)的找生產(chǎn)基地嫂引向各鎮(zhèn)池工業(yè)集聚像區(qū)與本項(xiàng)食目臨近勿的白云撕新城及攤周邊發(fā)辦展區(qū)，悅將作為俗未來(lái)廣感州傳統(tǒng)特商業(yè)貿(mào)逃易功能照北延的闖主要區(qū)墨域白云區(qū)積監(jiān)極發(fā)展以歡會(huì)展、商會(huì)貿(mào)服務(wù)為裝主的第三鴉產(chǎn)業(yè)鑒于國(guó)伶內(nèi)外嚴(yán)士峻的經(jīng)紡濟(jì)形勢(shì)線及房地罷產(chǎn)業(yè)現(xiàn)購(gòu)狀，貞“扶持背”和“繞穩(wěn)定”炎將是未野來(lái)幾年謝內(nèi)房地她產(chǎn)行業(yè)肚政策面效的主基偷調(diào)金融信逗貸外商投資土地房地產(chǎn)提高買危房首付映比例，沒二套住罷房首付躲款比例睜不得低彩于40%，房貸款種利率提高10%加強(qiáng)土地柄供應(yīng)調(diào)控溫，縮短土描地開發(fā)周逼期限制開以發(fā)商囤奶地行為積，提高少拿地門任檻，遏桃制房地括產(chǎn)投資牛需求規(guī)范房地勤產(chǎn)市場(chǎng)外繁資準(zhǔn)入和異房地產(chǎn)市御場(chǎng)外匯管暖理，打擊俊投機(jī)性的陪短期行為央行連經(jīng)續(xù)提高扁存貸款俗利率，膀上調(diào)存派款準(zhǔn)備耳金率限制房聰?shù)禺a(chǎn)開征發(fā)貸款央行連續(xù)5次下調(diào)勒利率，4次降低會(huì)存款準(zhǔn)池備金率取消商業(yè)漂銀行信貸絡(luò)規(guī)模限制商業(yè)性辜住房貸錢款利率塔下限擴(kuò)粘大為貸康款基準(zhǔn)兵利率的0.7倍，首付衫比例調(diào)整躍為20％加大保弟障性住凍房建設(shè)瞞規(guī)模，愧降低住愚房交易娛稅費(fèi)，脅支持居齡民購(gòu)房國(guó)13條《關(guān)于促進(jìn)冰房地產(chǎn)市而場(chǎng)健康發(fā)折展的若干得意見》200佩5年開始帶國(guó)家對(duì)糕房地產(chǎn)建進(jìn)行調(diào)圈控的政湊策疊加哥效應(yīng)在2007年10月爆發(fā)，型并延續(xù)至200鋼8年08年9、10月份，治政策風(fēng)并向驟然撞逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)形成一抬條從稅稼費(fèi)、利鴨率、首允付到二獄手房的吸降負(fù)政碌策線路搜。系列繁政策的枕密集出疑臺(tái)意味際著對(duì)于介房地產(chǎn)思行業(yè)從野緊的調(diào)隆控政策箭基調(diào)已翅經(jīng)扭轉(zhuǎn)相關(guān)政策2005200820072009、2010、2011…宏觀經(jīng)帥濟(jì)走勢(shì)容展望宏觀經(jīng)濟(jì)益有望于2010年進(jìn)入療復(fù)蘇階面段宏觀經(jīng)濟(jì)壩最大的挑居戰(zhàn)在于能皇否避免出沫現(xiàn)“硬著策陸”——G疫DP增長(zhǎng)低于7％根據(jù)國(guó)際啄貨幣基金第組織、世君界銀行、隆摩根大通駕、穆迪的出預(yù)測(cè)，2009照-201獲0年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將低至7.5％左右，罪經(jīng)濟(jì)實(shí)池現(xiàn)“軟爛著陸”凳的可能村性很大我國(guó)宏客觀經(jīng)濟(jì)均有望在201豆0年擺脫師蕭條進(jìn)崇入復(fù)蘇斧階段宏觀經(jīng)濟(jì)溉對(duì)房地產(chǎn)孤市場(chǎng)的影暈響次貸危機(jī)驅(qū)引起的外電部需求下工降巨大，絹同時(shí)國(guó)內(nèi)庫(kù)消費(fèi)信心獲收縮以及合消費(fèi)支柱嫁消失、失香業(yè)增加等駐多重因素彩作用下，末物業(yè)類消糾費(fèi)大幅降膜低；市場(chǎng)調(diào)整須仍將延續(xù)，中央最救市政崇策至少斃要等到腰下半年訓(xùn)才能見營(yíng)效。房予地產(chǎn)開者發(fā)投資借增速有刺可能下義滑到10％以下。政府將吧繼續(xù)突填出房地半產(chǎn)救市嫌政策，爆政策主糊要集中捕在繼續(xù)降息、靠減免稅符費(fèi)、土炕地政策面和信貸支持四個(gè)末方面。預(yù)計(jì)2010年隨著宏圣觀經(jīng)濟(jì)的餡復(fù)蘇，房疏地產(chǎn)市場(chǎng)昏將有所回?cái)嘏?；亞運(yùn)喊會(huì)在廣州曠的舉行將跑對(duì)本地房碌地產(chǎn)市場(chǎng)塔，特別是奏商務(wù)物業(yè)輸發(fā)展有較假大的拉動(dòng)武作用一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、國(guó)內(nèi)案例研究七、SWO識(shí)T分析八、項(xiàng)亮目定位獄及運(yùn)營(yíng)壩策略三、艦物業(yè)市惜場(chǎng)研究四、役需求特養(yǎng)征研究寫字樓區(qū)妄域的分布呈現(xiàn)寬從西向東菠發(fā)展的態(tài)絮勢(shì)傳統(tǒng)環(huán)把市東、殃?yáng)|風(fēng)路盜商務(wù)中平心由于五市政引腦導(dǎo)作用淘，發(fā)展齒速度漸臭緩天河北區(qū)惠域?qū)儆诂F(xiàn)組在最成熟羊且檔次最添高的中心騾商務(wù)區(qū)珠江新悶城集中高顏端商務(wù)亡辦公寫退字樓，將會(huì)成為販未來(lái)的商疼務(wù)中心天河北商務(wù)區(qū)環(huán)市東商務(wù)區(qū)珠江新城商務(wù)區(qū)東風(fēng)路中山路廣州商馬務(wù)圈發(fā)趕展歷程嶼和分布西東寫字樓止市場(chǎng)廣州商答務(wù)圈從謹(jǐn)西向東芳發(fā)展，曲目前主昆要集中獸在天河棵北、珠饑江新城布區(qū)域未來(lái)幾黑年內(nèi)將賓處于供比求平衡顛情況甲級(jí)寫厲字樓市智場(chǎng)近年來(lái)，冒甲級(jí)寫字紐奉樓的供求王關(guān)系基本盼處于平衡凝狀況；受國(guó)家房唯地產(chǎn)調(diào)控澤以及200埋8年金融危遣機(jī)的影響巧，未來(lái)幾孕年甲級(jí)寫焦字樓的開宴發(fā)將減少志。第二個(gè)快高峰10年來(lái)的低谷第一個(gè)栗高峰租金下嫩降、空拖置率上后升是未時(shí)來(lái)2－3年內(nèi)的趨兩勢(shì)甲級(jí)寫霞字樓市述場(chǎng)由于200量7年大量敞新落成笑的甲級(jí)瞇寫字樓驚推出市征場(chǎng)，導(dǎo)掠致市場(chǎng)連空置率鑰有所上俘升；由于2008年金融卡危機(jī)的仁影響，暢預(yù)計(jì)未翼來(lái)2－3年內(nèi)租哨金價(jià)格美會(huì)下降粗；由于受金淘融危機(jī)影仔響，甲級(jí)渣寫字樓物漂業(yè)的需求蠶將放緩，彼但部份已率建設(shè)寫字陜樓將在未瀉來(lái)2－3年內(nèi)推副出市場(chǎng)州，因此楚空置率務(wù)將上升英。廣州甲均級(jí)寫字么樓供應(yīng)廁和空置亂率走勢(shì)誰(shuí)圖平均空妥置率白云區(qū)熊是甲級(jí)叫寫字樓郊的空白脅點(diǎn)甲級(jí)寫踢字樓市舒場(chǎng)天河北、籮珠江新城役區(qū)域是目抄前廣州市劍甲級(jí)寫字培樓的集中噸地，約占鍋總量的68%；隨著珠江目新城其他存商務(wù)項(xiàng)目畜的開發(fā)，乎將進(jìn)一步蓮鞏固天河園北、珠江無(wú)新城區(qū)域桑的中央商睜務(wù)核心地憤位。白云區(qū)臭目前并霸未形成歷甲級(jí)寫奧字樓集股中區(qū)，獻(xiàn)高檔商糠務(wù)氛圍鏟并不成鐮熟。未來(lái)CBD地位將進(jìn)一步提升本地及呼國(guó)內(nèi)的圈制造業(yè)柜、服務(wù)秩業(yè)企業(yè)榴是甲級(jí)笑寫字樓股的主要由用戶甲級(jí)寫字氧樓市場(chǎng)專業(yè)服務(wù)燙業(yè)已取代勤以往一支條獨(dú)秀的制做造業(yè)成為錦最重要的軟寫字樓客貴戶；信息傳雞輸/計(jì)算機(jī)服副務(wù)/軟件業(yè)/高科技膝業(yè)同樣悲發(fā)展迅確速，客夕戶比例誘已經(jīng)超真越批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)；國(guó)內(nèi)其他吐城市企業(yè)禍前來(lái)廣州五設(shè)立公司盤的比例大爆大增加，室是甲級(jí)寫踩字樓的新幟興客戶。四大類船型行業(yè)悅企業(yè)占鬧總體比例陜的2/3國(guó)內(nèi)企業(yè)益占總體比做例的60%大量的寫刺字樓物業(yè)翠集中在珠篩江新城區(qū)鴿域，但開增發(fā)將放緩甲級(jí)寫字樣樓市場(chǎng)發(fā)徹展預(yù)測(cè)甲級(jí)寫字吉樓未來(lái)供香應(yīng)量主要質(zhì)集中在珠勒江新城、棟天河北區(qū)乒域；珠江新城招目前已確躲認(rèn)的甲級(jí)菠寫字樓項(xiàng)皮目規(guī)模約25萬(wàn)平方米嘴，其他綜伯合性項(xiàng)目爛預(yù)測(cè)約有185萬(wàn)平方米賞的寫字樓哭物業(yè)建設(shè)堆；201注0年將是載又一個(gè)坦寫字樓寧供應(yīng)高泥峰。天河北圈區(qū)域未恩來(lái)甲級(jí)贈(zèng)寫字樓態(tài)的供應(yīng)進(jìn)量約為23.5萬(wàn)平方秩米。珠江新城、天河北區(qū)域未來(lái)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽敲娣e落成時(shí)間盈泰廣場(chǎng)珠江新城CBD96,0002009年高盛Ｆ1-4項(xiàng)目珠江新城CBD587702009年全球通大廈珠江新城CBD960002009年保利中心第6棟珠江新城CBD544902009年萬(wàn)菱匯體育中心CBD65,0002010年太古匯體育中心CBD150,0002010年珠江新城西塔珠江新城CBD157,5002010年富力盈信大廈珠江新城CBD756462010年雅居樂Ｂ1-7項(xiàng)目珠江新城CBD663502010年泰華Ｂ1-3項(xiàng)目珠江新城CBD810002010年廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)珠江新城CBD1670002010年昊和大廈

珠江新城CBD1073482010年珠江城

珠江新城CBD1478262010年利通廣場(chǎng)

珠江新城CBD1200002010年廣晟國(guó)際大廈珠江新城CBD1000002010年富力盈凱大廈珠江新城CBD1143922010年富力國(guó)際商務(wù)中心珠江新城CBD831402010年僑鑫Ｆ1-1項(xiàng)目珠江新城CBD941602010年合計(jì)--1834622短期內(nèi)發(fā)夜展放緩，蚊遠(yuǎn)期前景膽看好未來(lái)甲申級(jí)寫字告樓需求由于受金誦融危機(jī)的攀影響，短秋期內(nèi)甲級(jí)趕寫字樓的覆需求會(huì)有譜所放緩，茶特別是外扛資企業(yè)的概需求；但耗長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看醒，外資企旁業(yè)對(duì)甲級(jí)肉寫字樓的誼需求仍會(huì)率保持增長(zhǎng)炭。價(jià)格趨勢(shì)需求的放奪緩及2007年大量的泡新增供應(yīng)曠將在短期境內(nèi)令租金火價(jià)格有所精下降，但挎新開發(fā)項(xiàng)搬目的暫緩必將使供求糟關(guān)系趨于柱平衡，預(yù)梢期甲級(jí)寫流字樓租金鍬與出租率紙會(huì)先降后嶺回穩(wěn)，金密融危機(jī)過生后將重拾掏上升趨勢(shì)孫。產(chǎn)品趨勢(shì)未來(lái)新增隆供應(yīng)將集蠻中在珠江悔新城、天云河北區(qū)域邊；超高層建水筑、獨(dú)特籌外立面、銹更寬敞尺抓度/更高樓層想高度將成州為新產(chǎn)品艷趨勢(shì)；專業(yè)的物料業(yè)管理、糞聘請(qǐng)國(guó)際墳物業(yè)管理蕉顧問公司乘提供硬件夸配置和管磨理方面的榆意見；越來(lái)越多支有實(shí)力的哄開發(fā)商將年采用只租辛不售的經(jīng)例營(yíng)方式。甲級(jí)寫截字樓市枕場(chǎng)發(fā)展瓦預(yù)測(cè)天河區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)白云區(qū)站前服淘裝批發(fā)近市場(chǎng)黃沙水罪產(chǎn)交易抖市場(chǎng)廣州汽車旋博覽中心廣東裝飾耀材料市場(chǎng)廣州華南非汽貿(mào)廣場(chǎng)一德路玩調(diào)具精品交易技市場(chǎng)崗頂電羞腦市場(chǎng)海印電說器城海印布溜匹市場(chǎng)美居中心中大布匹竊市場(chǎng)國(guó)際鞋業(yè)深城AEC汽車城桂花崗皮途具城六二三路頑藥材交易桃市場(chǎng)廣州知叮名專業(yè)忠市場(chǎng)分臂布略圖專業(yè)市場(chǎng)鳴寫字樓分權(quán)析只有與遇貿(mào)易、廣展示有否較密切殘關(guān)系的古專業(yè)市廉場(chǎng)會(huì)產(chǎn)社生寫字戒樓需求鐵，如皮具、糾服裝等；根據(jù)同火區(qū)域、悔同類型采原則選驚取分析反項(xiàng)目；選取站前紅服裝批發(fā)鍛市場(chǎng)作為稅主要分析道對(duì)象。本案商鋪化脆的寫字視樓產(chǎn)品像是其最堵大特征寫字樓與潛商鋪緊密蘆結(jié)合，均寺采用商鋪速裙樓+寫字樓形蠅式；寫字樓頌體量均憲較小，鴉商業(yè)散繞鋪占據(jù)-1至4層，寫褲字樓占煎據(jù)5至10層是主要幫的經(jīng)營(yíng)模嗓式；寫字樓覺需求來(lái)都源于大驗(yàn)型品牌逃的形象濱展示需針求，客謹(jǐn)戶多采醋用樓下趟散鋪、既樓上“Show謊Roo星m”形式經(jīng)撥營(yíng)；寫字樓恭租金遠(yuǎn)篩高于一敬般意義像上的傳腸統(tǒng)寫字擔(dān)樓。專業(yè)市啦場(chǎng)寫字件樓分析項(xiàng)目名稱規(guī)模/商戶主要產(chǎn)品實(shí)用面積主要建積租金區(qū)間配套白馬商廈1993年約1780個(gè)單位品牌主散戶輔商鋪10-40㎡寫字樓30-50㎡商鋪450-1200寫字樓120-150商務(wù)中心/餐廳/表演臺(tái)/銀行/倉(cāng)儲(chǔ)/托運(yùn)站等天馬大廈1998年約1600單位品牌+散戶商鋪5-20㎡寫字樓20-50㎡商鋪250-400寫字樓80-90餐廳/銀行/物流等流花服裝批發(fā)市場(chǎng)90年代中約1100單位品牌+散戶商鋪4-12㎡寫字樓20㎡商鋪400-1200寫字樓250快餐/銀行商務(wù)中心等新大地1996年約600單位品牌主散戶輔商鋪15-20㎡寫字樓25-40㎡商鋪300-450寫字樓200-350銀行/餐廳/物流等未來(lái)發(fā)談?wù)寡信兄行某菂^(qū)件專業(yè)市場(chǎng)暈出現(xiàn)外遷損趨勢(shì)，將振帶動(dòng)外遷猴區(qū)域的寫罷字樓發(fā)展寧；專業(yè)市場(chǎng)核寫字樓的形形式仍將央以商鋪化掛為主，與俗專業(yè)市場(chǎng)捏緊密結(jié)合盲；專業(yè)市場(chǎng)順的升級(jí)將助推動(dòng)寫字免樓配套的預(yù)升級(jí)，專茶業(yè)物業(yè)管冬理、車輛核通行、裝/卸貨區(qū)蝴、車位雞配置等匠將有更月高的要陳求。專業(yè)市場(chǎng)廊寫字樓分算析達(dá)寶廣遣場(chǎng)溉--最臨近的專業(yè)市隸場(chǎng)的傳疾統(tǒng)寫字詠樓項(xiàng)目位置位于越蟻秀區(qū)流暗花路，第正對(duì)流挽花湖公巡壽園，臨朋近交易流會(huì)、中株國(guó)大酒督店、站熟前服裝心批發(fā)市比場(chǎng)。項(xiàng)目規(guī)模總建筑面州積共300扒00平方米稅，樓高14層，1-2層為商賊業(yè)，3-14層為寫叮字樓，虹其中寫扒字樓面蠻積約25,膨000平方米。產(chǎn)品特鈔征單層面延積1900凍㎡，單位峰面積29~1離126㎡，樓層蛇凈高約2.3墓-2.飼4米，實(shí)拼用率約70%。項(xiàng)目定位定位為茅中檔的殲乙級(jí)寫仿字樓。參考項(xiàng)目幟分析價(jià)格/出租率面湖單位襖租金80元/㎡·月，非乏面湖單樸位70元/㎡·月，物業(yè)球管理費(fèi)30元/㎡·月，出租菊率超過95%。主力商腫戶廣州國(guó)泰陽(yáng)信息處理丟有限公司暴、國(guó)際航局空電訊協(xié)慣會(huì)廣州辦系事處、嘉烈士伯啤酒夕廣州分公豆司、德國(guó)楊德累斯登顏銀行、美寇最時(shí)洋行擊、百勝行始、景鴻咨鹿詢顧問有江限公司等拍，其中服捆裝類公司重僅4間。配套設(shè)煩施銀行、東飲海酒家、絞員工飯?zhí)檬①?gòu)物商刊場(chǎng)、4臺(tái)高速筋電梯、寶中央空貞調(diào)、光淘纖、寬紐奉帶網(wǎng)絡(luò)施等。參考項(xiàng)墊目分析達(dá)寶廣羊場(chǎng)種--最臨近塘專業(yè)市域場(chǎng)的傳密統(tǒng)寫字斥樓項(xiàng)目位乞置位于三訓(xùn)元里大瞇道、三跡元里地隱鐵站B出口項(xiàng)目規(guī)模樓高26層，將集扮商業(yè)、辦返公功能為章一體，占椒地面積達(dá)1120碌0多平方米召，總建筑阻面積為5617勻2平方米飛；其中1-4層為商蘋業(yè)裙樓申，商業(yè)顯建筑面階積為1354禾5平方米鉤，塔樓渠為寫字精樓，建考筑面積央為3033脅1平方米。招商情況招商工燒作由三萍元里村振村委會(huì)州自行負(fù)透責(zé)，其港中4層商業(yè)裙辯樓主要作競(jìng)為皮具專猶業(yè)市場(chǎng)進(jìn)毀行招租，圍據(jù)了解目芽前招租情起況理想。配套設(shè)施地下二它層停車夠場(chǎng)，車鏟庫(kù)面積舞為1240竊4平方米。參考項(xiàng)目額分析三元里賓綜合大妄廈傳統(tǒng)型癥的區(qū)域另商務(wù)中本心將是遲本項(xiàng)目虎發(fā)展的憶方向廣州甲級(jí)程寫字樓核竄心區(qū)已經(jīng)捧由環(huán)市路近向東移，邁本項(xiàng)目區(qū)瞇域與其發(fā)捉展方向相嬌背離；本項(xiàng)目區(qū)塌域的交通曉可達(dá)性、腳商務(wù)氛圍編、區(qū)域形霉象在高端月寫字樓用燭戶當(dāng)中認(rèn)練同度較低出；本項(xiàng)目話周邊有濕大量的倡專業(yè)市史場(chǎng)，具傻備一定騙的發(fā)展表潛力；專業(yè)市場(chǎng)爽寫字樓的掩層數(shù)較低券、體量較污小，未能請(qǐng)充分利用咐本項(xiàng)目的奏建設(shè)指標(biāo)徒，同時(shí)形辰象、檔次遍較差，未慰能符合品材牌建立的斃需求。寫字樓市券場(chǎng)小結(jié)廣州六大塞商圈空間腸布局圖東山口商業(yè)市起場(chǎng)分析本案天河城-正佳形成時(shí)間熱最短，規(guī)模、辱影響力譽(yù)最大的商圈環(huán)市東廣州最高邪檔的購(gòu)物場(chǎng)所烈士陵業(yè)園地鐵沿憶線的中枯高檔時(shí)尚罩購(gòu)物場(chǎng)晶所北京路步行街形許式，百貨與街濃鋪并重?cái)n的中高檔商禾圈上下九廣州最族古老的采商圈、第一選條步行街，以清街鋪為飲主的中低檔淡商圈廣州市未秀來(lái)商業(yè)發(fā)要展仍將以儉向東發(fā)展錯(cuò)為主作為目削前廣州逃核心商樣圈的天泊河城－妙正佳商夏圈，其衰地位及謎影響力蜻將隨著覺周邊大恩型商業(yè)危項(xiàng)目的軍開業(yè)而錢進(jìn)一步算提升；天河城碌－正佳槐商圈目耳前在建緩的大型脈商業(yè)項(xiàng)刪目有太銳古匯，華其中商垂業(yè)面積倉(cāng)約45萬(wàn)平方債米，功態(tài)能包括吐酒店、摸寫字樓把、消費(fèi)園購(gòu)物等站，其中弟純消費(fèi)欲購(gòu)物功賤能營(yíng)業(yè)證面積將許超過10萬(wàn)平方米細(xì)；珠江新績(jī)城目前宇已出讓畢的地塊拜當(dāng)中，刻可建設(shè)帝的商業(yè)續(xù)面積約60萬(wàn)平方努米。商業(yè)市映場(chǎng)分析白云區(qū)商蟻業(yè)物業(yè)的超供求關(guān)系飛趨于平衡從2003年至200泥7年，白練云區(qū)商綢業(yè)物業(yè)哪的供求柿達(dá)到平遞衡狀態(tài)共；白云區(qū)右商業(yè)物亭業(yè)自200膨5年后得艦到快速些發(fā)展，辨特別是2007年，商蒼業(yè)物業(yè)拜由供過昂于求轉(zhuǎn)困變?yōu)楣┘俨粦?yīng)求連關(guān)系；由于白云泳區(qū)地域較尋廣，各區(qū)輛域之間商飾業(yè)發(fā)展的帳不平衡，斜因此較易極引起結(jié)構(gòu)臘性的價(jià)格據(jù)波動(dòng)。商業(yè)市場(chǎng)非分析快速發(fā)展省期白云區(qū)目渡前尚未出麗現(xiàn)市級(jí)的擺零售商業(yè)蛋中心白云區(qū)屬將于中心城晶區(qū)的邊緣聰帶，多為母城鄉(xiāng)結(jié)合得部，零售籃商業(yè)發(fā)展世基礎(chǔ)較差督、發(fā)展速柱度較慢、武分布分散荷；白云區(qū)淋商業(yè)主桌要以社區(qū)裙惠樓商業(yè)毀或臨建鬼為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)雕較為單一測(cè)，檔次較叮低，缺乏現(xiàn)代墻集中型大丸規(guī)模商業(yè)照設(shè)施，缺灣乏國(guó)際性篩商業(yè)品牌里入駐；白云區(qū)戒零售商古業(yè)的發(fā)笨展動(dòng)力錘主要來(lái)鍋源于區(qū)永域內(nèi)居良住人口捧的自然鏡帶動(dòng)，拜因此其戰(zhàn)等級(jí)較莊低，只絲式為區(qū)域最級(jí)的社棗區(qū)日常磨購(gòu)物型精商業(yè)中廁心；白云區(qū)貝目前規(guī)煌模較大錦的區(qū)域誼零售商尿業(yè)中心電有新市界百信廣供場(chǎng)商業(yè)爬中心、沾廣州大唐道北佳屬潤(rùn)廣場(chǎng)固商業(yè)中季心；商業(yè)市悶場(chǎng)分析本項(xiàng)目具答備一定的嚼零售商業(yè)去發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目周醉邊有一定哥數(shù)量的娛籃樂業(yè)經(jīng)營(yíng)歷，而中央莫酒店自身騰具有較強(qiáng)沿的餐飲、雨娛樂品牌戶；項(xiàng)目周肌邊有大拖量的專釣業(yè)市場(chǎng)投、居民襖點(diǎn)，且討民航生辨活區(qū)、窮大學(xué)校附園區(qū)近衫在咫尺銀，為本風(fēng)項(xiàng)目的鵲商業(yè)物油業(yè)提供流大量的夕消費(fèi)人圣群；本項(xiàng)目撞周邊現(xiàn)診有的商紛業(yè)檔次級(jí)較低，瓶主要以海滿足居壟民的日近常生活詞購(gòu)物為污主，無(wú)猜法滿足筋中高端飛客戶的耕消費(fèi)購(gòu)柿物、休龜閑娛樂碼需求，費(fèi)因此具把有發(fā)展檢大型零匆售商業(yè)汪的空間夜。商業(yè)市宰場(chǎng)分析未來(lái)發(fā)酒展研判白云區(qū)住商業(yè)發(fā)考展的動(dòng)路力來(lái)源蕉在短期沖內(nèi)仍將仙以周邊冰居民的型消費(fèi)帶母動(dòng)為主蘿；以區(qū)域泛商業(yè)中堵心為主督、分散偵分布的批商業(yè)格疼局在短覽期內(nèi)仍釣將持續(xù)送；白云新屠城的建挪設(shè)將是投白云區(qū)星商業(yè)發(fā)啦展的最默大契機(jī)郊，也是羨白云區(qū)久突破目贈(zèng)前商業(yè)胸經(jīng)營(yíng)格饅局、出節(jié)現(xiàn)市級(jí)挨商圈的周最大可障能所在來(lái)，但其牢建設(shè)、租形成的抽過程將潮會(huì)在5-10年間；隨著白趣云區(qū)商惕業(yè)的發(fā)稈展、居垃民經(jīng)濟(jì)悠能力與鵝消費(fèi)理襲念的提酬升，將嘗會(huì)產(chǎn)生晃對(duì)休閑霧娛樂、末體驗(yàn)式獨(dú)購(gòu)物等桑較先進(jìn)欺的商業(yè)汪形態(tài)的掌需求。商業(yè)市爽場(chǎng)分析百信廣場(chǎng)寄商業(yè)中心項(xiàng)目位愁置位于機(jī)場(chǎng)親路匯僑新葉城南側(cè)，碧于2004年10月28日開業(yè)傾。項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ婷娣e約434披00平方米，飛共４層。仰地上三層恢共3270過0平方米睬，負(fù)一川層約1070澡0平方米輕。項(xiàng)目定位百信廣場(chǎng)英是白云中役心商圈的鏟第一間精慚品百貨店權(quán)，集百貨磁、超市、聾電器、零刊售功能于番一身，定霧位為白云痰商圈區(qū)域啦購(gòu)物中心。客戶特征以新市的居住人群御為主要客拘戶，滿足丙居民的日卻常生活購(gòu)獻(xiàn)物需求。參考項(xiàng)目喚分析百信廣遵場(chǎng)商業(yè)錄中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主力商鳥戶廣百百貨錯(cuò)（1100稅0㎡）、家捕樂福（8000爽㎡）項(xiàng)目開發(fā)百信廣彩場(chǎng)共分潑三期開激發(fā)，第牽一期于2004年開業(yè)奮，引進(jìn)掠了廣百橫百貨、友家樂福么作為主隔力店，牧同時(shí)將9200平方米馳由廣百霜經(jīng)營(yíng)的艇商鋪帶頃租約出警售以回筒籠資金視；第二期于200單7年開發(fā)，不定名為”支百信時(shí)尚王街“，以“休閑、聰時(shí)尚、皇潮流”屯為主題戶，以中幟檔精品得、服裝秀等業(yè)態(tài)饒作為主魔打；第三期光目前正受在建設(shè)撐當(dāng)中，盆經(jīng)營(yíng)面蜂積約2000趨0平方米，青經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)章估計(jì)以電銅影城為主摧的休閑娛備樂為主。參考項(xiàng)目蘭分析樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)-1層流行前線：服裝、鞋帽、皮具、首飾、精品等1層超市、珠寶首飾、手表、精品、服裝、鞋帽、化妝品2層超市、服裝、鞋帽、手表3層超市、百貨、電器4層停車場(chǎng)(400個(gè)車位)百信廣場(chǎng)卷商業(yè)中心與本項(xiàng)目盈關(guān)系兩者不存恢在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)謝系。百信廣練場(chǎng)只能故吸引新盜市的中書檔收入寒人群，詳對(duì)于機(jī)泊場(chǎng)生活圍區(qū)的高增收入人媽群不具肯備吸引泄力。項(xiàng)目借鄙鑒引入品牌脈百貨、超收市或其他態(tài)主力店，龍可以有效膝提高項(xiàng)目使成功運(yùn)營(yíng)飯的可能性臨；引入品牌劣百貨、超緒市或其他罩主力店，錦可以有效輕促進(jìn)其他薯商鋪的招嘴商及出租犁；分期開發(fā)才，可實(shí)現(xiàn)德項(xiàng)目的價(jià)阿值最大化貌。參考項(xiàng)耍目分析做區(qū)域太內(nèi)最好游的購(gòu)物斤娛樂綜勸合中心中央酒倍店自身倚已形成殃的餐飲躁品牌號(hào)浸召力較坊強(qiáng)；本項(xiàng)目區(qū)勞域有大批蜘經(jīng)濟(jì)實(shí)力地較強(qiáng)的消幣費(fèi)者，但繭區(qū)域內(nèi)缺艦乏檔次較注高、業(yè)態(tài)嘗綜合的零榴售商業(yè)中獨(dú)心；由于受登到臨近殖的環(huán)市公路商圈姨的影響舞，本項(xiàng)備目區(qū)域萍暫不具賣備發(fā)展霉市級(jí)商巡壽圈的條斃件；商業(yè)市場(chǎng)掃小結(jié)商務(wù)公寓概念多樣化依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生80年代后依托高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)90年代中后酒店的服務(wù)式公寓供不應(yīng)求2000年后產(chǎn)品線日漸豐富第一階段第二階段第三階段獨(dú)立的服務(wù)式公寓興起背景80年代初妖期服務(wù)果式公寓喬以依托芝高星級(jí)檢酒店經(jīng)堅(jiān)營(yíng)的形亦式產(chǎn)生紛，例如樣中國(guó)大烘酒店、新白天鵝米賓館、橫花園酒漂店、廣井東國(guó)際闖大廈等田五星級(jí)臘酒店均眨有服務(wù)葉式公寓扶供應(yīng)，炕主要分慶布于舊合交易會(huì)喉商圈、厲環(huán)市路脆商圈一布帶。90年代后期劉，隨著市構(gòu)場(chǎng)需求的邁增加，獨(dú)逗立的服務(wù)奶式公寓出鏟現(xiàn)，主要裳分布在天穴河體育中居心周邊、深珠江新城偏、二沙島-五羊新溪城、南沉湖周邊王等地。2000年后，耐房地產(chǎn)扁快速發(fā)駱展，面價(jià)向不同蔑人群的且各種檔規(guī)次、類串型商務(wù)姻公寓出訊現(xiàn)。商務(wù)公寓顧市場(chǎng)——發(fā)展歷淹程商務(wù)公寓晌市場(chǎng)產(chǎn)品姻線日漸豐就富，為不車同檔次的療商務(wù)人士種提供服務(wù)服務(wù)式公紡寓是優(yōu)質(zhì)澡商務(wù)公寓奔的代表商務(wù)公寓紡市場(chǎng)——種類的劃缸分按產(chǎn)權(quán)鍵是否統(tǒng)雅一劃分采：出售孕的服務(wù)敢式公寓騎、不出暑售服務(wù)莊式公寓摟。按服務(wù)檔甚次劃分：感提供可選糖服務(wù)套餐冒的商務(wù)公通寓、提供裝基本服務(wù)瓶的商務(wù)公盡寓、提供擋高端服務(wù)趁的服務(wù)式街公寓。備注：基本服務(wù)索：提供24小時(shí)保聞安及前狡臺(tái)接待胸、免費(fèi)絲式洗衣、萄房間打扭掃，代良收各種任費(fèi)用，非配有衛(wèi)紀(jì)星電視邁、設(shè)施勢(shì)齊全的扭健身中披心等。高端服務(wù)蘆：除提供倚上述服務(wù)起外，還提銳供尊貴的除禮賓部服允務(wù)，包括采代訂機(jī)票役、轎車及功其他個(gè)性慘化服務(wù)等旁。商務(wù)公國(guó)寓市場(chǎng)——服務(wù)式公挖寓分布項(xiàng)目周點(diǎn)邊服務(wù)勻式公寓地供應(yīng)少服務(wù)式羞公寓是鉗指配有蘋客房打狡掃、洗弄衣服務(wù)燒等基本籃酒店服妙務(wù)、既乏提供酒窮店服務(wù)勉又擁有屈居家生夏活風(fēng)格盞的綜合列物業(yè)。育通常具飄以下特均點(diǎn)：房?jī)?nèi)設(shè)施逗：包括所執(zhí)有的家砍具、家脹居用品謀如空調(diào)/電視/洗衣機(jī)/烘干機(jī)刊、廚房輸用品和佛廚具等爹；公寓設(shè)蒸施：配備健身派中心、適晉當(dāng)?shù)牟惋嫸阍O(shè)施、投史幣式洗衣赤區(qū)、獨(dú)立浙的公寓出慨入口；服務(wù)：完備的束酒店式愉服務(wù)，同如客房觀送餐、不定期的筒房間清乎潔服務(wù)諒；租期和攪租金：大多租期烤為6個(gè)月到1年左右?？走m合不愿補(bǔ)意在酒店執(zhí)租房，也蜂不愿意繳周交各類費(fèi)崗用的人士捕；市場(chǎng)推廣鋒：設(shè)有租賃藍(lán)銷售部門錫，通常與決房產(chǎn)中介堪公司合作零拓展長(zhǎng)期倘租客。優(yōu)質(zhì)商堆務(wù)公寓——服務(wù)式公鴉寓提供完犁善的設(shè)施舊和服務(wù)商務(wù)公鵲寓市場(chǎng)——服務(wù)式戒公寓特堡色服務(wù)式公耀寓市場(chǎng)供婆求關(guān)系穩(wěn)脈定，經(jīng)營(yíng)痕狀況理想商務(wù)公寓兇市場(chǎng)——服務(wù)式公漿寓供求情霞況200防6年第1季度到200皆8年第4季度，露租金在133-輛164之間變幣化。同期，阿出租率寺保持74%震-84窄%之間變化豆。200玻8年市場(chǎng)總瓦體較旺盛租金:140元/㎡出租率:80牽%服務(wù)式梢公寓主痛要面向噴外資企僻業(yè)、大聰型企業(yè)印管理層日和商旅懼人士代表性服務(wù)式公寓項(xiàng)目物業(yè)名稱開業(yè)時(shí)間面積（平方米）月租金(元/平方米)規(guī)模中信公寓（體育中心周邊）1997年2房123-1363房160-184107274套廣州盛雅服務(wù)公寓（體育中心周邊）2005年10月1房652房95-1003房138170175套新凱公寓（珠江新城）2006年3月1房86-1142房214-223150240套廣州雅詩(shī)閣服務(wù)公寓（體育中心周邊）2008年1月1房70-922房118-1253房165連通房200170208套規(guī)模：一風(fēng)般在100粒-30誕0套之間。租金：帽多數(shù)100元以上?？蛻簦罕赓Y企認(rèn)業(yè)、大艷型企業(yè)傾中高層瞧管理人詳員（中蛇長(zhǎng)期）割，商務(wù)剩旅行人煙士（短謙期）。商務(wù)公彩寓市場(chǎng)——服務(wù)式吩公寓代假表項(xiàng)目項(xiàng)目周油邊商務(wù)栽公寓供否應(yīng)量少竄，中檔括公寓受娛歡迎商務(wù)公育寓市場(chǎng)——周邊供應(yīng)由于用地棵稀缺，近喚幾年新增姑供應(yīng)少。各檔次遮產(chǎn)品租弄賃情況準(zhǔn)均較好淺，批發(fā)押商人、可會(huì)展人糠士是主糞要客源德。中檔的錦或洲國(guó)際、晨金桂園較雹受批發(fā)市醫(yī)場(chǎng)的商貿(mào)農(nóng)人士歡迎奸。周邊商務(wù)公寓供應(yīng)情況項(xiàng)目開業(yè)年份面積月租金售價(jià)備注中國(guó)大酒店公寓(流花路)1998年70平方米以上約230元/平方米只租不售優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓金桂園(解放北路)2000年60-120平方米為主單價(jià):50-70元/平方米1房2000~2500元/月2房3000~3800元/月3房4500~5500元/月1-1.5萬(wàn)元/平方米商品住宅錦洲國(guó)際公寓(解放北路)2005年55平方米為主約100元/平方米1房5000-6000元/月0.95-1.2萬(wàn)元/平方米酒店式公寓美景國(guó)際公寓(遠(yuǎn)景路)在售63-152平方米——0.9萬(wàn)元/平方米(毛坯)商品住宅中酒金桂園美景錦洲國(guó)際本案228周邊未攏來(lái)后續(xù)牛供應(yīng)少愈，商務(wù)航公寓存貧在市場(chǎng)緣瑞機(jī)會(huì)商務(wù)公寓括市場(chǎng)——未來(lái)發(fā)展周邊商務(wù)公寓未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目開業(yè)年份面積月租金售價(jià)規(guī)模228國(guó)際公寓（三元里大道與機(jī)場(chǎng)路交匯，廣百旁）未推出單間32-45平方米1房55平方米2房80平方米3房100-130平方米——未定價(jià)商住樓，共197套占地4000平方米，總建2萬(wàn)平方米廣州國(guó)忽際化程撤度越來(lái)克越高，謹(jǐn)對(duì)外商旗貿(mào)活動(dòng)裂日趨活江躍，商凍務(wù)公寓肯需求有萍增無(wú)減療。商務(wù)公寓潔向多層次值發(fā)展，未吼來(lái)市場(chǎng)細(xì)勾分會(huì)更充改分。更多國(guó)際餐酒店管理匠公司進(jìn)入毛廣州，將構(gòu)提高商務(wù)妥公寓服務(wù)晴和管理水孝平。周邊未剃來(lái)供應(yīng)河量少，貸需求增滿加，產(chǎn)淋生市場(chǎng)賞機(jī)會(huì)。228國(guó)際公寓周邊產(chǎn)業(yè)釣對(duì)中檔商圓務(wù)公寓市戲場(chǎng)需求較摧大商務(wù)公寓冒市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品靈貓活，商汪住兩用譽(yù)，適用范性強(qiáng)本項(xiàng)目是青商業(yè)用地喬，設(shè)置商唱?jiǎng)?wù)公寓可您商住靈活般兩用。中檔商務(wù)片公寓有需璃求，與酒孟店錯(cuò)開客盲源。附近的錦格洲國(guó)際、余金桂園租穴賃走俏，互與周邊產(chǎn)碎業(yè)匹配度精較高。本項(xiàng)目酒舞店定位為斧五星級(jí)，川檔次較高懶，設(shè)置中撐檔商務(wù)公備寓可與酒茶店實(shí)現(xiàn)錯(cuò)燈位經(jīng)營(yíng)。一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)目御定位及運(yùn)吸營(yíng)策略三、沙物業(yè)市具場(chǎng)研究四、宮需求特女征研究寫字樓盛需求研痕究包括悅兩部分?jǐn)r，其一差為戴德查梁行數(shù)逝據(jù)庫(kù)的澤寫字樓毯使用者梢問卷訪窩談結(jié)果該，其二焦為戴德逢梁行寫帆字樓專梳家訪談幸。寫字樓擁訪談背波景寫字樓需是求特征樣本量51份公司類型制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、IT業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)，公司性質(zhì)內(nèi)資49%外資51%寫字樓等級(jí)甲級(jí)49%乙級(jí)51%公司規(guī)模大型20%中型41%小型39%注：?jiǎn)柧沓髨?zhí)行時(shí)間帥（2007年）市場(chǎng)論與目前有息所變化，刊在定位時(shí)鋒對(duì)數(shù)據(jù)的小運(yùn)用作了縮慧相應(yīng)的調(diào)溜整交通、物延管和租金錄是寫字樓伶最重要考嚼慮因素，裙需要重點(diǎn)亦關(guān)注寫字樓需填求特征本項(xiàng)目可牽達(dá)性好，篇但不通地灘鐵對(duì)寫字股樓較為不混利；物業(yè)管理哪與租金亦睡受到較高守重視天河北鑄代表廣扶州寫字叛樓現(xiàn)狀蘇，珠江可新城代上表未來(lái)宿發(fā)展，罰表現(xiàn)非丑常強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)有使紐奉用模式佩與未來(lái)世使用模艷式均以譯租賃為筒主寫字樓莖需求特腥征寫字樓租政賃使用的永方式非常贏普遍對(duì)寫字同樓的不籮滿意主垂要集中女在雜費(fèi)患高及裝彎修不好凝方面，哪應(yīng)引起候注意內(nèi)外資刻企業(yè)對(duì)詠寫字樓譜配套的決需求有霜明顯區(qū)猾別寫字樓需丹求特征外資企業(yè)勉更多關(guān)注厲于環(huán)保、荷樓層面積圾及智能化預(yù)系統(tǒng)內(nèi)資企業(yè)度則更多關(guān)添注于電梯噸、通訊網(wǎng)婦絡(luò)系統(tǒng)和軟通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)外資企蘿業(yè)對(duì)配套賠需求的差兄別需在定蟲位時(shí)加以咽注意，甲姥級(jí)寫字樓湖客戶多外同資企業(yè)，疊而乙級(jí)寫耳字樓則多丹內(nèi)資企業(yè)宅。城市重帆心向東叮發(fā)展，算跨國(guó)公紹司、高黨端客戶替不會(huì)向拳西發(fā)展彎，尤其浮不會(huì)在戒本項(xiàng)目墾區(qū)域項(xiàng)目從科交通、原區(qū)位、里外部環(huán)蹲境等條則件看，能不具備黎發(fā)展甲僚級(jí)寫字保樓的條花件寫字樓租喇金受區(qū)域炎影響大，盞一個(gè)項(xiàng)目條無(wú)法影響彩整個(gè)區(qū)域斗的寫字樓黃環(huán)境提高項(xiàng)確目硬件輸標(biāo)準(zhǔn)可女以提升非租金，河但其作趟用較為廳有限項(xiàng)目發(fā)駕展宜以偉中小型至企業(yè)為羅主的精故品、專雜業(yè)型寫摘字樓項(xiàng)目寫字聲樓客戶應(yīng)椒定位于周考邊專業(yè)市年場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)稍鏈寫字樓礎(chǔ)對(duì)商業(yè)亦帶動(dòng)作復(fù)用比酒侍店大專家意見茄：項(xiàng)目不叉適合發(fā)展半甲級(jí)寫字琴樓寫字樓需女求特征商業(yè)物胡業(yè)需求漿研究包博括兩部招分，其叔一為戴上德梁行堅(jiān)數(shù)據(jù)庫(kù)勺的商業(yè)偉物業(yè)租森戶問卷使訪談結(jié)雙果，其厲二為戴飲德梁行旱寫字樓喊專家訪絡(luò)談。研究背景商業(yè)物攻業(yè)需求種特征樣本量54份業(yè)態(tài)餐飲19%零售54%配套商業(yè)28%注：?jiǎn)柧硐x執(zhí)行時(shí)間悶（2007年）市晚場(chǎng)與目潔前有所廳變化，玩在定位斬時(shí)對(duì)數(shù)忙據(jù)的運(yùn)凝用作了及相應(yīng)的沙調(diào)整商戶對(duì)客菊流量和租床金的考慮槳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過戶其他因素商業(yè)物業(yè)慌需求特征項(xiàng)目所寨在區(qū)域?yàn)鯖]有較施大的高退質(zhì)素商詠業(yè)客流腫，經(jīng)營(yíng)汽前期需減以價(jià)格浙優(yōu)勢(shì)提蠅升吸引們力對(duì)客流量辰和租金/售價(jià)的刪關(guān)注遠(yuǎn)梁超其他走因素區(qū)域客流量現(xiàn)狀對(duì)零售商戶缺乏吸引力租金是非常有效的調(diào)節(jié)手段項(xiàng)目所在正區(qū)域?qū)I(yè)赴市場(chǎng)集中態(tài)，對(duì)餐飲朗業(yè)有較大店吸引力，舞可通過做陰大餐飲來(lái)摸拉動(dòng)人氣薦，增加客瀉流量。項(xiàng)目所堅(jiān)在區(qū)域雹對(duì)餐飲深業(yè)有較稍大的吸毒引力商業(yè)物業(yè)神需求特征珠江新筐城和天簡(jiǎn)河城-正佳商圈工是商戶首辣選區(qū)域?qū)I(yè)產(chǎn)耀品集中六區(qū)域：修對(duì)餐飲紡業(yè)有較六大吸引駱力，對(duì)凱零售也設(shè)有一定測(cè)的吸引顆力。大型購(gòu)物咬中心對(duì)零濤售及餐飲停都具有較渣大吸引力商業(yè)物攪業(yè)需求揭特征商業(yè)物業(yè)類型/行業(yè)零售餐飲配套商業(yè)集購(gòu)物、餐飲和娛樂的大型綜合商場(chǎng)35%90%9%住宅裙樓商場(chǎng)5%－2%步行街/商業(yè)街街鋪50%－2%寫字樓裙樓商場(chǎng)5%－85%專業(yè)市場(chǎng)5%10%2%餐飲對(duì)進(jìn)明寫字樓裙遼樓興趣相剖對(duì)較小，令故寫字樓丹裙樓宜設(shè)猶置銀行、伐便利店和售旅行社等絞配套型商虧業(yè)類型大型購(gòu)物喂中心對(duì)餐割飲的吸引奸力較強(qiáng)，貨在招商方鉛面的難度益相對(duì)較小商家對(duì)首逐層興趣較糊大，而其話他層的興賭趣較小，通可通過加幫大首層概駛念，如加女入下沉廣診場(chǎng)、增加言負(fù)一層出狼入口等來(lái)血提升物業(yè)阻價(jià)值大型餐睛飲、銀落行的面鹽積需求敲較大商業(yè)物業(yè)掘需求特征面積/行業(yè)餐飲零售配套型商業(yè)50㎡以下—41%26.5%51-100㎡—38%26.5%101-150㎡—7%7%151-200㎡—7%13%201㎡以上100%7%27%200-500M21000M22000M23000M2以上合計(jì)大型中餐325西餐123連鎖餐飲1150M2以下50-100M2100-150M2150-200M2500-600M2合計(jì)便利店33銀行44旅行社41128本區(qū)域發(fā)廁展零售商當(dāng)業(yè)的先天瘡條件不足婆，需用百腹貨或者超眉市、餐飲沈來(lái)拉動(dòng)項(xiàng)弓目人氣廣州現(xiàn)榜有的電恒影院選斑址均在駐繁華地結(jié)段，對(duì)例本項(xiàng)目骨的興趣具不大由于政午府的保稈護(hù)與支鴉持，廣抓州本地畝百貨正肉積極尋那求擴(kuò)張家庭式消忠費(fèi)僅有購(gòu)避物并不足穩(wěn)夠，還要慢有娛樂業(yè)牢態(tài)配合項(xiàng)目商業(yè)土的輻射范心圍應(yīng)集中簡(jiǎn)在項(xiàng)目周晶邊區(qū)域高檔酒肯店對(duì)高壇檔商業(yè)溜有拉動(dòng)猛作用，遷但對(duì)于蜘大眾型晃商業(yè)而吊言，拉洲動(dòng)力不駕大專家意見互：項(xiàng)目宜兔以區(qū)域性掌商業(yè)中心碧為目標(biāo)商業(yè)物通業(yè)需求逃特征公寓物夜業(yè)需求敘從戴德蛛梁行數(shù)趙據(jù)庫(kù)中律抽取潛氣在公寓昆租客問技卷調(diào)查損結(jié)果作幟為項(xiàng)目稻決策參凡考。研究背映景公寓需井求特征液研究執(zhí)行時(shí)間2007年樣本量21份樣本條件服務(wù)式公寓租住客戶注：?jiǎn)枒芯韴?zhí)行秋時(shí)間（2007年）市披場(chǎng)與目所前有所歉變化，織在定位丹時(shí)對(duì)數(shù)澡據(jù)的運(yùn)博用作了喇相應(yīng)的戲調(diào)整公寓客戶沸租賃的考仰慮因素較閣多公寓需求窮特征公寓客戶綱考慮因素防較多前幾位騎的考慮平因素中傷，項(xiàng)目窩現(xiàn)狀并撓不具備騙明顯優(yōu)報(bào)勢(shì)公寓客捆戶的面命積需求路較為分舌散公寓需配求特征面積區(qū)間匹較大，60以下及101督-16泉0都占有冤較大比貧例，顯依示需求橫較為分畝散需求相對(duì)班集中區(qū)域?qū)εP室畢的需求蠟同樣顯儲(chǔ)得較為韻分散，摸而1-2個(gè)臥室旗的需求統(tǒng)相對(duì)集房誠(chéng)中公寓租客姑對(duì)配套的所需求公寓需求堅(jiān)特征項(xiàng)目背景城市研究物業(yè)市場(chǎng)需求特征案例分析開發(fā)價(jià)值SWOT項(xiàng)目定位通過與酒靈店、寫字收樓和商業(yè)浸共享配套王，將增大吸項(xiàng)目公寓掏對(duì)租戶的捆吸引力一、項(xiàng)目背景分析二、城市發(fā)展研究六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、案例研究七、SWOT分析八、項(xiàng)暈?zāi)慷ㄎ惶奂斑\(yùn)營(yíng)鎮(zhèn)策略三、物戰(zhàn)業(yè)市場(chǎng)研屆究四、需引求特征研平究案例分析-佳潤(rùn)廣場(chǎng)選取原瓜因：規(guī)模與本善項(xiàng)目相似周邊居民沾檔次與本膚項(xiàng)目相似周邊業(yè)振態(tài)與本隱項(xiàng)目相兩似，且雪缺乏大畝型購(gòu)物變中心定位為區(qū)釀?dòng)蛐陨虡I(yè)透中心與本蝴項(xiàng)目相似處于批鍵發(fā)市場(chǎng)鋼、居住早區(qū)之中佳潤(rùn)廣場(chǎng)——地理位置位于城鄉(xiāng)唱結(jié)合部位于白棍云區(qū)廣壘州大道側(cè)北麥田度村圣地華大酒店變旁。周邊有唱多個(gè)批釀發(fā)市場(chǎng)古、20多個(gè)住植宅小區(qū)悅。毗鄰第知一軍醫(yī)測(cè)大學(xué)、斥南方醫(yī)熟院。交通方種便距離地膛鐵3號(hào)線南方忽醫(yī)院站約300米。10多條公浪交線路市直達(dá)。廣州大道豎北是同和證地區(qū)與市低中心的主牲要交通動(dòng)曠脈。打造廣解州白云抗區(qū)東南掏部的區(qū)茂域商業(yè)政中心于2008年9月開業(yè)。占地17,稼577平方米內(nèi)，總建調(diào)筑面積稍約44,今080平方米激。地下3層約30,5原80平方米股，地上3層約12,蓬500平方米臭。集購(gòu)物囑、飲食園、娛樂毒休閑于才一體的丘綜合型被商場(chǎng)。佳潤(rùn)廣喘場(chǎng)——概況佳潤(rùn)廣場(chǎng)功能分布樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)3層百貨、電器、餐飲2層百貨、電器、餐飲1層百貨、時(shí)尚服飾、IT產(chǎn)品-1層品牌超市-2、-3層地下停車場(chǎng)，356個(gè)車位下沉式教廣場(chǎng)設(shè)煮計(jì)提高拳負(fù)1層價(jià)值佳潤(rùn)廣場(chǎng)——配套設(shè)施義、設(shè)備層高：負(fù)1層6米，首巡壽層5.6米，2層4.5米，3層4.5米。出入口：8個(gè)，多入漏口設(shè)計(jì)。主通道：怒寬8米。柱間隔：8~12米。電梯：觀傲臺(tái)梯2部，扶戲手梯12部，垂直米客梯4部。裝修風(fēng)拿格：地西中海主蘋題風(fēng)格勢(shì)，天幕牲式中空恐。廣場(chǎng)：5000吉㎡的陽(yáng)光活雙力廣場(chǎng)。下沉式廣夢(mèng)場(chǎng)：使負(fù)1層有首層科的感覺。車位：地怖下負(fù)2-3層約356個(gè)。卸貨：禿有獨(dú)立縮慧的超市反、百貨喊等卸貨鳳區(qū)及貨墨梯。其他：消膽防、排煙酬、中央空昏調(diào)等。下沉式廣場(chǎng)采取“百憑貨+超市+餐飲”般為主力恨的經(jīng)營(yíng)獅模式佳潤(rùn)廣活場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情況唉與客戶構(gòu)描成定位：砌中高檔街區(qū)域商任業(yè)中心瞞。經(jīng)營(yíng)模藏式：百郊貨+超市+餐飲+散鋪（服娛飾為主）貼。主力店譜：廣百框百貨、TES敢CO超市、國(guó)堅(jiān)美電器。餐飲：肯廢德基、必清勝客、綠材茵閣等。消費(fèi)群澤：以周象邊樓盤語(yǔ)居住人互群為主們，滿足饑居民的日常生活比購(gòu)物需求杠。佳潤(rùn)廣場(chǎng)主力店經(jīng)營(yíng)范圍主力店經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)范圍廣百14086平方米化妝品、首飾、名表、皮件、鞋、男女服飾、童服、高檔家居用品、運(yùn)動(dòng)用品以及最新潮流電器等。TESCO13000平方米除一般商品外，還經(jīng)營(yíng)多種進(jìn)口商品、物美價(jià)廉的TESCO自有品牌“超值”和“標(biāo)準(zhǔn)”（TESCO樂購(gòu)）系列商品。國(guó)美電器——大小家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品等餐飲——肯德基、必勝客、綠茵閣等商場(chǎng)只棕租不售漿，單一端業(yè)權(quán)，舊統(tǒng)一經(jīng)落營(yíng)，利曲于招商佳潤(rùn)廣舍場(chǎng)——租售策繳略與價(jià)蹤蝶格首層臨街炒面積間隔80～100平方米拋，內(nèi)鋪15～40平方米商場(chǎng)只租束不售，單疼一業(yè)權(quán)，益經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一民，與商家渴共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)曬，加強(qiáng)目解標(biāo)商家的燥進(jìn)駐信心尚，對(duì)招商欲工作有積屢極作用。佳潤(rùn)廣場(chǎng)租金情況樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)月租金3層廣百百貨、廣百電器、綠茵閣廣百租金約63.5元/平方米2層廣百百貨、國(guó)美電器、肯德基、必勝客廣百租金約63.5元/平方米1層廣百百貨、中檔服飾180-200元/平方米-1層TESCO樂購(gòu)超市60元/平方米借鑒之歸處佳潤(rùn)廣場(chǎng)——借鑒之鞋處瞄準(zhǔn)市場(chǎng)兵空白點(diǎn)，撕在缺乏大趨型購(gòu)物中姿心的區(qū)域恨打造區(qū)域形性商業(yè)中踢心?！鞍儇?超市+餐飲”打弟造區(qū)域性刪商業(yè)中心辦?？蛻舳ㄉ幻嫦蛐讨芫用裨睿於ㄌ肆丝驮此せA(chǔ)。檔次定位尋中高，結(jié)擺合大眾化隸的超市，屯符合目標(biāo)怎客戶群的愧消費(fèi)能力挽和水平。下沉式廣至場(chǎng)的設(shè)計(jì)鏈，使負(fù)1層的價(jià)值失提升，在輝業(yè)態(tài)選擇必上具有更述大的靈活膛性。商場(chǎng)業(yè)權(quán)傷統(tǒng)一，對(duì)冶招商工作卻有積極作篩用。案例分析-中信廣救場(chǎng)選取原因修：成功的廣傷州綜合體幣（寫字樓+商場(chǎng)+公寓）商址用物業(yè)多種功能勸間組合合勿理，實(shí)現(xiàn)性互利互惠治，可供參博考廣州新心中軸線責(zé)上標(biāo)志委性物業(yè)中信廣級(jí)場(chǎng)——地理位置地理位置蘿優(yōu)越位于天河偏北路，廣技州CBD中的天畢河北商慶務(wù)圈。廣州市城羊市新中軸已線上標(biāo)志央性建筑物證。毗鄰天草河體育曠中心、牌天河城俗商業(yè)圈乖。交通條標(biāo)件好鄰近地笨鐵3號(hào)線林和劇西站，地甲鐵1號(hào)線廣峽州東站踐、體育伍中心站畢。旁邊的廣率州東站公符交總站。北靠廣州卵火車東站廊（往返深念圳、東莞谷、香港九楊龍為主）靠。集商貿(mào)淡辦公、縫購(gòu)物、釀公寓為鵝一體的賠綜合型享商用物升業(yè)中信廣裝場(chǎng)——概況于1997年建成，座占地2.3萬(wàn)平方米旦，總建筑丹面積32萬(wàn)平方邁米。樓高391米，地竹上最高80層，地底下2層。由1幢80層的寫字裂樓和2幢38層的酒店因式公寓組恒成。廣州市乳甲級(jí)別玻寫字樓肌的代表暖之一，倘高檔商講用綜合斜體的代徹表之一順。商場(chǎng)公寓公寓寫字樓中信廣場(chǎng)主要功能配比表功能/用途層數(shù)面積：平方米比例寫字樓地上8015.72萬(wàn)48.2%公寓地上387.44萬(wàn)22.8%酒店---會(huì)所1，位于裙樓5約0.45萬(wàn)1.4%商場(chǎng)4，位于裙樓1-44.12萬(wàn)12.6%地下室2，地下24.91萬(wàn)15%合計(jì)32.64萬(wàn)100%寫字樓賽硬件設(shè)萬(wàn)施充分滋，實(shí)現(xiàn)與智能化中信廣場(chǎng)——配套設(shè)剃施、設(shè)元備寫字樓大窯堂樓高17.7米，標(biāo)準(zhǔn)咽層層高3.9米。單位面積必由112平方米訊至2200平方米竭，無(wú)中改間柱位屢，間隔朋靈活實(shí)頌用。通訊：衛(wèi)帶星天線，棚光纖通訊煤，1萬(wàn)條IDD電話和茫傳真線乘路?？照{(diào)：中腥央冷氣系孔統(tǒng)。電梯：34部進(jìn)口極日立高膨速升降寄電梯。其他：后零備電源。實(shí)用率送約64.市4%。商場(chǎng)除擁時(shí)尚購(gòu)倘物外，膝提供完園善的商恨務(wù)配套中信廣辨場(chǎng)——配套設(shè)施丑、設(shè)備商場(chǎng)大續(xù)堂高21.室3米，標(biāo)準(zhǔn)刑層高6米。單層面積8000喪-100甩00平方米艷。商場(chǎng)設(shè)3部觀光衛(wèi)升降梯縫及12部手扶每梯。商場(chǎng)提伶供時(shí)尚喇購(gòu)物、梨超市、縱食肆、芬銀行、裁通信、邊機(jī)場(chǎng)服絮務(wù)等商軟務(wù)配套誘，100多間時(shí)粗尚品牌謠店鋪、逃囊括男騙女服裝運(yùn)、皮鞋煌手袋、總手表眼哥鏡、運(yùn)常動(dòng)用品健、個(gè)人客護(hù)理等究等。公寓家具針電器齊全鋪，提供酒調(diào)店式服務(wù)中信廣倡場(chǎng)——配套設(shè)施償、設(shè)備公寓大斯堂樓高10米，內(nèi)部沙采用酒店聚式設(shè)計(jì)。公寓兩棟懼各設(shè)4臺(tái)電梯癢。公寓單元274套，面積123-筋260平方米，2房2廳、3房2廳、5室2廳供選作擇。公寓內(nèi)家露私、各式機(jī)電器、生裂活用品一脫應(yīng)俱全。提供酒宣店式家影居清潔且服務(wù)。實(shí)用率80%。配套設(shè)施良、設(shè)備先峽進(jìn)齊全中信廣場(chǎng)——配套設(shè)施饞、設(shè)備會(huì)所約450此0平方米，譯實(shí)行會(huì)員儀制。主要設(shè)耳施有戶申外游泳同池、網(wǎng)撓球場(chǎng)、跟壁球室困、乒乓吧球室、塞室內(nèi)高傍爾夫球悄練習(xí)場(chǎng)偵、娛樂派室、演桑拿室處、健身犯房等。地下室地下2層，除賴提供停腿車位外值，另設(shè)遲人防設(shè)工施、貨吩物起卸逝區(qū)、客蜜用電梯訂、載貨滔電梯、鄰汽車美午容中心賴、美食企廣場(chǎng)等陡。停車場(chǎng)蘆防火一搖級(jí)設(shè)計(jì)悉，車位998個(gè)。功能之間必的聯(lián)系寫字樓戰(zhàn)、商場(chǎng)寫之間有妖連廊，漏便于通紗行，人造流共享飛。公寓的棄裙樓-商場(chǎng)寫字樓建筑間連懇廊寫字樓甘、公寓底租售并諷舉，商術(shù)場(chǎng)只租狠不售中信廣場(chǎng)——租售策略念與價(jià)格寫字樓目閘前售價(jià)2.2萬(wàn)元，轟租金約170元/平方米。商場(chǎng)只哥租不售征（租金驕見下表飾）。公寓2002年均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米查（含裝傘修及設(shè)食施），搬目前租王金約107元/平方米似。為實(shí)現(xiàn)投獵資快速回悟收，減少鏈資金壓力獸，發(fā)展商脊將容易變叫現(xiàn)的公寓似邊經(jīng)營(yíng)邊保出售，寫塵字樓也采憤取逐步出浴售的策略距，以良好抵的出租經(jīng)痛營(yíng)狀況和匹較好的投起資價(jià)值促屈進(jìn)銷售，篩使物業(yè)于駱運(yùn)營(yíng)7年后內(nèi)殼收回投邪資。中天購(gòu)物城租金樓層月租金（元/平方米/月）負(fù)一200-400首層350-500二層220-400三層180-300四層150-200實(shí)現(xiàn)各功黃能間互相軟促進(jìn)，客片源共享中信廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)情向況與客很戶構(gòu)成寫字樓西、商場(chǎng)忽、公寓榨出租率頌歷年均稼可保持90%以上，正經(jīng)營(yíng)狀攻況理想王?？蛻粢酝恹愘Y企業(yè)、姻品牌企業(yè)熄為主。商場(chǎng)、公蒙寓的經(jīng)營(yíng)所，很大程鑄度上受益母于寫字樓遞所進(jìn)駐的聚企業(yè)。寫佳字樓為公防寓、商場(chǎng)彩帶來(lái)消費(fèi)猶需求，公女寓、商場(chǎng)鏡為寫字樓碗提供完善匪配套和服母務(wù)，功能毫之間互相賴促進(jìn)，共關(guān)同繁榮?？蛻魳?gòu)成功能主要客戶客戶舉例寫字樓外資企業(yè)為主，其中多為制造業(yè)、金融/貿(mào)易、咨詢服務(wù)等惠普、微軟、日立、安利、甲骨文、朗訊科技、德意志銀行、花旗銀行、英特爾、BP石油、通用、日立等商場(chǎng)世界時(shí)裝品牌、大中型品牌餐飲、銀行、超市購(gòu)物：PORTS、SAMMY、EPISODE、JESSICA、JORYA、ELEGANT等超市：屈臣氏、每一角落等大中型餐飲：東海、天之河、寅福門、金剛苑、流金歲月、百怡咖啡等快餐：麥當(dāng)勞、都城、不見不散、真功夫等銀行：匯豐、恒生、中銀、工商、中信、南洋等公寓主要以