物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理項(xiàng)目一

物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理西北工業(yè)大學(xué)出版社前言

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一股智能建筑的建設(shè)熱潮在國(guó)內(nèi)外興起，智能建筑受到了政府機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注。智能建筑的興起迫切需要一批懂技術(shù)、懂管理的各層次人才加入物業(yè)管理行業(yè)，這對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。智能建筑的建成使用，給物業(yè)管理帶來(lái)了新的課題，即智能化物業(yè)管理。

目錄智能化物業(yè)管理概述建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)公共安全防范系統(tǒng)智能建筑消防系統(tǒng)1243智能物業(yè)管理信息系統(tǒng)567智能建筑消防系統(tǒng)智能小區(qū)及云社區(qū)目錄項(xiàng)目一智能化物業(yè)管理概述任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)任務(wù)

2認(rèn)知智能化物業(yè)管理項(xiàng)目一任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)智能建筑的含義1

智能建筑（IntelligentBuilding，IB）是指通過(guò)將建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進(jìn)行最優(yōu)化組合，從而為用戶提供一個(gè)高效、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。智能建筑是集現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)之大成的產(chǎn)物，其技術(shù)基礎(chǔ)主要由現(xiàn)代建筑技術(shù)、現(xiàn)代電腦技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)和現(xiàn)代控制技術(shù)組成。智能建筑是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物，主要包括智能大廈、智能住宅、智能小區(qū)及云社區(qū)等。智能建筑的發(fā)展史2任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)（一）國(guó)外智能建筑的發(fā)展史20世紀(jì)80年代后期，智能建筑風(fēng)靡全球。美國(guó)是最早出現(xiàn)智能建筑的國(guó)家；其他代表國(guó)家有日本、新加坡、韓國(guó)和印度。（二）國(guó)內(nèi)智能建筑的發(fā)展史我國(guó)智能建筑的起步并不晚。中國(guó)智能建筑建設(shè)始于1990年，內(nèi)地代表城市有北京、上海、深圳、廣州和南京等。中國(guó)臺(tái)灣和中國(guó)香港的智能大廈起步較早。

（三）智能建筑與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

物聯(lián)網(wǎng)又稱傳感網(wǎng)，顧名思義，就是“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”。智能建筑是物聯(lián)網(wǎng)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，物聯(lián)網(wǎng)能使智能建筑更智能。智能建筑的發(fā)展史2任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)智能物業(yè)的構(gòu)成與特點(diǎn)3任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)

（一）智能物業(yè)的基本組成——“3A”

1.建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BuildingAutomationSystem）

建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)又稱為樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，是將建筑物（或建筑群）內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災(zāi)、保安、運(yùn)輸、廣播、通信等設(shè)備以集中監(jiān)視和管理為目的，構(gòu)成一個(gè)綜合系統(tǒng)，一般是集散型系統(tǒng)，即分散控制與集中監(jiān)視、管理的網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)。

一般來(lái)說(shuō)，建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的控制范圍主要包括七個(gè)方面（詳細(xì)內(nèi)容見課本P5）。智能物業(yè)的構(gòu)成與特點(diǎn)3任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)

2.通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CommunicationAutomationSystem）

智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時(shí)與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。

3.辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OfficeAutomationSystem）

辦公自動(dòng)化系統(tǒng)是利用技術(shù)的手段提高辦公效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化處理的系統(tǒng)。智能物業(yè)的構(gòu)成與特點(diǎn)3任務(wù)1認(rèn)知智能物業(yè)（二）智能物業(yè)的特點(diǎn)1.節(jié)能

2.能滿足多種用戶對(duì)不同環(huán)境功能的要求

3.提供現(xiàn)代化的通信手段和辦公條件

4.能創(chuàng)造安全、有利于健康的辦公環(huán)境

5.智能建筑能充分體現(xiàn)“以人為本”的理念智能化物業(yè)管理1任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（一）智能化物業(yè)管理的定義

智能化物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)對(duì)建筑中的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、安保、場(chǎng)地等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，從而實(shí)現(xiàn)向業(yè)主或物業(yè)使用者提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。智能化物業(yè)管理1任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（二）智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較

1.智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較

智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理在根本目的上沒(méi)有區(qū)別，都是為業(yè)主、用戶提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造物業(yè)最佳的綜合效益。但由于管理對(duì)象的層次不同，服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）對(duì)物業(yè)的使用、要求等不同，二者在內(nèi)容上必然會(huì)有所不同。智能化物業(yè)管理1任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

2.建筑智能化物業(yè)的管理目標(biāo)

建筑智能化物業(yè)的管理目標(biāo)包括以下五方面（1）創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。

（2）發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值。

（3）具備智能綜合分析、判斷問(wèn)題的能力。

（4）具有做出決定、并且發(fā)出指令信息提供動(dòng)作響應(yīng)的能力。

（5）使物業(yè)盡可能保值、增值。智能化物業(yè)管理1任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

3.建筑智能化物業(yè)管理的主要內(nèi)容

（1）對(duì)各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動(dòng)監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理。

（2）保安、消防、停車管理高度自動(dòng)化。

（3）三表自動(dòng)計(jì)量，各種收費(fèi)一卡通。

（4）管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。

（5）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用。智能化物業(yè)管理1任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（三）物業(yè)管理企業(yè)在智能化管理時(shí)代的機(jī)遇

1.智能化管理能提升企業(yè)的管理和服務(wù)水平

2.智能化管理能提高企業(yè)的知名度，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)

3.智能化管理為企業(yè)實(shí)現(xiàn)多樣化經(jīng)營(yíng)管理提供技術(shù)支撐智能建筑的分類2任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（一）智能大樓

智能大樓是指綜合智能化的單幢辦公類大樓。（二）智能廣場(chǎng)

智能建筑開發(fā)從單幢開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善_發(fā)，形成一個(gè)位置相對(duì)集中的建筑群體——智能廣場(chǎng)。

（三）智能住宅

智能住宅是指通過(guò)家庭總線把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通信設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)，營(yíng)造出具有多功能的信息化居住空間。智能建筑的分類2任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理（四）智能小區(qū)

智能小區(qū)是對(duì)有一定智能程度的住宅小區(qū)的籠統(tǒng)稱呼。

（五）智能城市

在樓宇和小區(qū)實(shí)現(xiàn)了智能化后，城市的智能化程度進(jìn)一步被強(qiáng)化，將會(huì)呈現(xiàn)以信息化為特征的智能城市。

（六）智能國(guó)家

智能國(guó)家是在智能城市的基礎(chǔ)上將各城際網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)成地域網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)，從而可方便地在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程作業(yè)、遠(yuǎn)程會(huì)議、遠(yuǎn)程辦公，也可通過(guò)Internet或其他通信手段與全世界溝通。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的LCC理論

1.LCC理論

壽命周期費(fèi)用（LifeCycleCost，LCC）也稱為全壽命周期成本，是評(píng)價(jià)現(xiàn)代設(shè)備管理的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。

全壽命周期成本管理是從設(shè)備、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，全面考慮設(shè)備、項(xiàng)目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購(gòu)置、安裝、運(yùn)行、維修、改造、更新直至報(bào)廢的全過(guò)程。這是使LCC最小化的一種管理理念和方法。

2.設(shè)施設(shè)備的壽命

設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

3.壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成

物業(yè)設(shè)施設(shè)備壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成主要有前期費(fèi)用、購(gòu)買費(fèi)用、使用費(fèi)用、維修費(fèi)用和回收?qǐng)?bào)廢成本等。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù)2認(rèn)知智能化物業(yè)管理

（二）設(shè)施設(shè)備的可靠性理論

物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性是指其無(wú)故障連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。

研究物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性就是研究如何防止、控制和消除設(shè)備出現(xiàn)的故障，保證物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用可靠性。

1.可靠度與不可靠度

可靠度是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下，在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的概率。不可靠度則是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在上述情況下不能完成規(guī)定功能的概率。2.故障率和故障密度物業(yè)設(shè)備在t時(shí)間后的單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的臺(tái)數(shù)相對(duì)于t時(shí)間內(nèi)還在工作的臺(tái)數(shù)的百分比，稱為該設(shè)備的故障率。即設(shè)備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定期限內(nèi)發(fā)生故障的次數(shù)。故障密度是指在單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的設(shè)備臺(tái)數(shù)與總設(shè)備數(shù)之比。物業(yè)設(shè)施羞設(shè)備管理然的基礎(chǔ)理黨論3任務(wù)而2認(rèn)棋知智能憂化物業(yè)傅管理3.故梁障分布經(jīng)規(guī)律在正常情歐況下，一士臺(tái)設(shè)備是鵝否發(fā)生故聽障呈隨機(jī)皮性，但是去每一臺(tái)設(shè)漆備發(fā)生的浸故障卻有太一定的規(guī)獻(xiàn)律性，而津故障分布辜函數(shù)就反熄映了這種暑規(guī)律。?；鸵姷墓收瞎辗植己瘮?shù)既有指數(shù)分史布、正態(tài)翼分布和威斯布爾分布漫。4.故握障率曲森線通過(guò)對(duì)設(shè)饒備故障進(jìn)倒行研究發(fā)辨現(xiàn)，在其彎壽命周期逆內(nèi)發(fā)生故恩障的情況雄可用故障郊率曲線來(lái)再表示，其萄形狀像一銷個(gè)浴缸，捆故稱之為鍵“浴槽曲閣線（Bat菠htub趴Cu料rve）”，宇如圖1-1所示。物業(yè)設(shè)施軋?jiān)O(shè)備管理戶的基礎(chǔ)理侍論3任務(wù)2級(jí)認(rèn)知智豪能化物業(yè)衰管理設(shè)備故媽障率隨鋼時(shí)間的慌變化可皮以分為灣初期故件障期、稼偶發(fā)故閥障期和芬磨耗故搜障期。圖1-1故障率曲層線物業(yè)設(shè)寶施設(shè)備爺管理的轉(zhuǎn)基礎(chǔ)理論3任務(wù)2料認(rèn)知智唇能化物業(yè)爭(zhēng)管理（三）設(shè)恥施設(shè)備的佩故障理論宿故障理參論包括龍故障統(tǒng)巷計(jì)分析叢和故障查管理分瘦析兩個(gè)康方面，前者主要局應(yīng)用可靠俘性理論從謎宏觀上定男性、定量呀地分析故父障；后者腿則采用具分體的測(cè)試鍋手段和理圍化方法，績(jī)分析設(shè)備斤的劣化、砍損壞過(guò)程社，從微觀尼上研究故進(jìn)障機(jī)理、指形態(tài)和發(fā)皮展規(guī)律。1.故個(gè)障的概隆念設(shè)備（系伴統(tǒng)）或零糾部件由于綿某種原因致喪失其規(guī)掛定性能的莊狀態(tài)，即淚設(shè)備（系吐統(tǒng)）發(fā)生哥了故障。2.常冊(cè)見故障龜?shù)哪Ｊ狡吭O(shè)施設(shè)捏備發(fā)生框故障時(shí)菌，人們六接觸到書的是故才障現(xiàn)象淚，即故障實(shí)物蜓（現(xiàn)場(chǎng)）植和故障的師外部形態(tài)縣。]3.故列障發(fā)生雪的原因暖故障分嘩析的核麗心問(wèn)題京是搞清悅發(fā)生故憶障的原誤因和機(jī)愈理，否則就昌不可能派制定消王除故障坐的有效讀對(duì)策。物業(yè)設(shè)施儲(chǔ)設(shè)備管理立的基礎(chǔ)理餅論3任務(wù)耳2認(rèn)中知智能冷化物業(yè)卻管理（四）物業(yè)設(shè)施上設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)蔑施設(shè)備棉管理的御根本目憂標(biāo)是用婚好、管川好、維煎護(hù)好、盈檢修好懼、改造但好現(xiàn)有易設(shè)施設(shè)懸備，提婆高設(shè)施夸設(shè)備的蠶利用率鎖和完好忌率。設(shè)備技術(shù)億性能的發(fā)飾揮、使用踩壽命的長(zhǎng)悟短，在很良大程度上鐵取決于設(shè)炒備的管理僵質(zhì)量，一敢般用設(shè)備狀的有效利蹈用率和設(shè)敵備的完好蜓率來(lái)衡量報(bào)物業(yè)設(shè)備港管理的質(zhì)北量。1.設(shè)備停的有效利攝用率（A）設(shè)備有效瘡利用率是蠻指每年度供設(shè)備實(shí)際在使用時(shí)間聯(lián)占計(jì)劃用媽時(shí)的百分緣瑞比，即設(shè)友備的使用蝕效率，是肝反映設(shè)備樓工作狀態(tài)涼及生產(chǎn)效賄率的技術(shù)地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廟。A=T/(T+T′)×柱100%進(jìn)式中，A為設(shè)備有誓效利用率醫(yī)（%）；T為設(shè)備有柏效工作時(shí)間（h腦）；T′為設(shè)備護(hù)停機(jī)或杜無(wú)效工愈作時(shí)間派（h）。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管獵理的基塘礎(chǔ)理論3任務(wù)聯(lián)2認(rèn)距知智能土化物業(yè)厭管理2.設(shè)占備的完葬好率（B）B=絡(luò)S0/S×1塌00%式中，B為設(shè)備陣完好率猛（%）；S0為設(shè)備完拜好的臺(tái)數(shù)商；S為設(shè)備嘴總臺(tái)數(shù)喬。設(shè)備是艘否完好禁是通過(guò)陶檢查來(lái)姥評(píng)定的以，完好粗標(biāo)準(zhǔn)是繪：①零部鄙件完整涂齊全，叢符合質(zhì)瘋量要求憐；②運(yùn)轉(zhuǎn)正摘常，性能怪良好，性翁能達(dá)到規(guī)菌定要求；③設(shè)備隱技術(shù)資湖料及運(yùn)控轉(zhuǎn)記錄錄齊全；④設(shè)備整