某區(qū)項(xiàng)目市場報(bào)告

武漢洪山區(qū)項(xiàng)目市場報(bào)告第一部分：武漢宏觀整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、武漢2004年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總結(jié)1、目前武漢市GDP運(yùn)行情況：界項(xiàng)目徑2004年瞞全年（億元橋）妻增幅（%）粥生產(chǎn)總值慘1956洲14.5僑第一產(chǎn)業(yè)巧103鋤5.2娛第二產(chǎn)業(yè)郊903驚17.8貫第三產(chǎn)業(yè)笑950閃13.0聰?shù)谌a(chǎn)業(yè)中背房地產(chǎn)業(yè)路79葉202004年武漢市經(jīng)濟(jì)形勢總體運(yùn)行良好。初步測算，全年武漢市GDP總值達(dá)到1956億元，比去年同期增長14.5％，值得關(guān)注的是，武漢房地產(chǎn)業(yè)在去年發(fā)展極為迅猛，增幅達(dá)到20%，超過總體增幅5.5%。2、武漢市十大工業(yè)行業(yè)運(yùn)行情況由上圖可知，鋼鐵、汽車、光電子、煙草和石化是支撐武漢經(jīng)濟(jì)最大的支柱產(chǎn)業(yè)。其中武鋼更是位列十大行業(yè)之首，占到總量的四分之一左右。在本案地塊附近，分別有電力、機(jī)械制造和船舶制造等行業(yè)存在。殘有上圖我們禽可知，20箱04年增長右速度最快的父行業(yè)分別是丑鋼鐵、環(huán)保齊和石油化工勉等。其中環(huán)付保行業(yè)增長尺率第一，與煙國家出臺(tái)多嚇項(xiàng)環(huán)保政策馳有關(guān)。稀3、GDP伏中產(chǎn)業(yè)構(gòu)成覺由上圖可知國，目前武漢密市的第二產(chǎn)理業(yè)和第三產(chǎn)度業(yè)并駕齊驅(qū)堂，比例大致惡相同，與2撒003年對弊比來看，第崖二產(chǎn)業(yè)比例題略有上升，薯而第三產(chǎn)業(yè)態(tài)略有下降，續(xù)我們認(rèn)為這品與今年以來煉全國性的固歉定資產(chǎn)投資與高速增長有販很大的關(guān)系珍。但第三產(chǎn)牲業(yè)中房地產(chǎn)距行業(yè)的增長仿顯著，在所急有行業(yè)中位策居第一。型4、人均可交支配收入及惰人均消費(fèi)性須支出分析旗項(xiàng)目擠2004年診2003年愚增幅（%）膜城市居民人仿均可支配收納入壓9564.動(dòng)05祥8524.偶52吳12.2欄由上圖可知然，武漢市城屠市居民人均詠可支配收入疾增長幅度平年穩(wěn)，但略低敬于全市GD遵P的增長幅刺度。鍋由上圖可知嬸，食品支出而仍是目前武良漢城市居民枯人均消費(fèi)性稠支出的主流路，達(dá)到片42巖%，居住支們出并不算高四，只占到支濕出比例的滲10鈴%，煉表明城市居銀民對于改善畢居住愿意付竄出的消費(fèi)仍較有所保留副。黨5、武漢與霜各大城市支全配收入對比桶由上圖我們韻可知，武漢們的人均可支尾配收入在各東大城市中處禾于中游水平驚，與天津、劇重慶、成都輝同屬于婆“報(bào)第二集團(tuán)熟”質(zhì)，雖然這一禁指標(biāo)上武漢瞧只有京滬的男60%左右威，但相對于愁京滬的階“特超高晚”鐵房價(jià)，輔我們認(rèn)為武驕漢居民的房較產(chǎn)購買能力盞仍然很強(qiáng)汗。6、結(jié)論耀經(jīng)過上述分圈析，我們對究武漢市區(qū)域刃經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和躁居民消費(fèi)情花況總結(jié)為以奇下幾點(diǎn)：嫁GDP繼續(xù)遵高速增長，絲幅度略有提捆高，總體健浮康恭固定資產(chǎn)投貴資增長迅速觸，上半年有胃過熱現(xiàn)象，共但下半年有邁所緩解。?？芍涫杖腩櫾鲩L平穩(wěn)，煤略低于GD胸P增長玩消費(fèi)支出比側(cè)例結(jié)構(gòu)變化辦不大，居住派消費(fèi)比例穩(wěn)殺定啟二、200牲4年武漢房冊地產(chǎn)市場運(yùn)隙行分析巖1、200嘉4年房地產(chǎn)鎖施工面積分臨析雖項(xiàng)目懇2004年段（萬平米）懇2003年鼻（萬平米）尸增幅（%）月房產(chǎn)施工面喂積采2439純1955慘24.7鞋本年新開工斬面積稅1055榮756觀39.5磚由上圖可知巴，2004始年全年施工半面積和新開躁工面積已經(jīng)威相對去年同停期增長了緊24.7導(dǎo)%和卵39.5襖%，其中新涉開工面積增割長較大，表私明全市房產(chǎn)絮市場繼續(xù)升鑄溫，隨著新弄開發(fā)商的不糠斷介入，未濟(jì)來武漢全市兆的房產(chǎn)供應(yīng)礙量將有一個(gè)她大幅度的提受升。廢2、200遭4年房地產(chǎn)囑銷售量分析填項(xiàng)目驢2004年?duì)?003年蹤增幅（%）憲房產(chǎn)銷售面芹積（萬平米禾）成583.9燙493.1食18.4堆房產(chǎn)銷售牛額（億元）番146宜103縣41.6細(xì)銷售單價(jià)（劃元/平方米妻）歌2504我2089綠19.8民從上表我們脹可以看出，疊2004年乎武漢市房產(chǎn)泳銷售面積同造比去年增加菜了乎18.2琴%。對比嚴(yán)之下，全年主施工面積增保長了脾24.7叮%，仍有不勇少存量房尚嶼未銷售掉。狀3、房產(chǎn)供拐求形勢總結(jié)產(chǎn)由上圖我們棒可知，20屆02-20率04年新開隆工量始終高專于竣工量，船說明武漢的煙房地產(chǎn)市場富處于比較良死性的發(fā)展軌嗚道中。可以嫁看出，在2旋003年市抱場逐步激活腐后，開工量鋒開始大幅上毯升。由于開千工到完工通捆常需要超過醬一年的工期溜，所以未來捆一兩年內(nèi)將提有大批新房得入市，這將投是考驗(yàn)縱4、我們對蹈武漢房產(chǎn)市待場的預(yù)測影伐根據(jù)我們的匙判斷震，堤始于200糞4年1季度建的宏觀調(diào)控宏對武漢樓市矩有一定的降吹溫作用，不忙少資金實(shí)力潤不夠雄厚的換開發(fā)商開始胸收縮戰(zhàn)線，導(dǎo)但對于資金望雄厚、資金州鏈運(yùn)作健康旋的開發(fā)商來攏說，卻是一籠個(gè)尋求合作丘開發(fā)的好機(jī)牧?xí)ｎ^活我們認(rèn)為鬧前期跳漲的問局面不會(huì)出址現(xiàn)，但由于抬開發(fā)成本的鹽提高，房價(jià)騙仍然會(huì)穩(wěn)步穗上揚(yáng)，跳水棄的情況不大估可能出現(xiàn)，羊因?yàn)榍捌诳筛備N售房源在塑高峰期已經(jīng)私提前消化，袍目前市場上政可銷售房源膀并不多，而雕對后期項(xiàng)目井的開發(fā)，開潑發(fā)商將審慎剛對待。悶晝我們認(rèn)為，潑未來槽武漢的房產(chǎn)工市場對開發(fā)挖商、對消費(fèi)谷者來說都將擱是一個(gè)“選染擇”的過程攀，就好像在皂上半年勝的訂火爆行情當(dāng)企中，有開發(fā)險(xiǎn)商選擇“不樣漲價(jià)，快速筍出手”，有仔開發(fā)商則選售擇了“封盤離”，期待賺住取更大的利殿潤郊一樣，飾下半年的市瞧場將是市場靈上不同利益罵群體之間庭“識(shí)博弈股”商的過程扒。帽第二部分：揮市場篇前言觀武漢市的房錢地產(chǎn)市場經(jīng)鴨過2004殼年的量價(jià)齊宗升之后，在酷2005會(huì)業(yè)如何發(fā)展?fàn)渴鴦?dòng)著眾多房搶產(chǎn)開發(fā)商的躺神經(jīng)。對于乏下半年即將慚開盤的武漢嶼項(xiàng)目來說，嚴(yán)如何正確地章對自身的區(qū)陶域和價(jià)格進(jìn)跳行定位成為襯當(dāng)務(wù)之急。棚此次我們對財(cái)于武漢住宅鹿市場做了一申些具有針對酬性的市場調(diào)伍查。根據(jù)我截們自身樓盤簡的特點(diǎn)和與吐當(dāng)?shù)貥潜P之接間的競爭關(guān)召系，我們將爽此次研究的芳區(qū)域分為民本案周邊板臭塊隔（代表目前糕的競爭形勢內(nèi)）和識(shí)沿江板塊日（代表未來嗚的發(fā)展走向閥）來進(jìn)行市攝場面的分析淋。路一、本案周害邊板塊市場沸分析區(qū)域介紹睬本案周邊區(qū)副域包括巡司慣河沿線一帶即和南湖花園躬城地區(qū)。該休區(qū)域?yàn)楹樯皆鼌^(qū)靠近武昌旋區(qū)的部分，黨雖然離武昌山中心區(qū)域直假線距離較近桂。但由于交撒通動(dòng)線不暢臭，社區(qū)整體餃發(fā)展水平落手后于中心區(qū)逆域。另外本壩區(qū)域?qū)儆趥骶y(tǒng)的市郊區(qū)健域，交通情況噴目前本案周疊邊尚無路面殊較寬的路況垃較好的主干蛾道路通往武體昌市中心，柔客觀上制約基了市中心客豎源向此區(qū)域芽的流入。所鉛以未來交通遣動(dòng)線的規(guī)劃品對于本案的佛營銷有著重刊要的左右。環(huán)境情況未本案周邊區(qū)框域有眾多的衣鐵路分布，蝦客觀上影響蒼了社區(qū)的大便環(huán)境。另外舍，由于地塊立周邊有國道亞，大量的運(yùn)槳輸車輛經(jīng)過軍所產(chǎn)生的噪戒音和環(huán)境污柏染也不可小大視。勁區(qū)域內(nèi)競爭邀個(gè)案列表：據(jù)樓盤組開盤日期蕩均價(jià)童（元/平方吊米）救主力戶型拿（平方米）夢總戶數(shù)增總建規(guī)模蜘（萬平米）貸銷售率腳剩余面積和累戶型余黃金時(shí)代訊2004-儲(chǔ)3患2700崗2房90-舌95霉240洞3.3自2004腸年售完邀匯文新都幼（二期）熟2004-劫6未3000遠(yuǎn)3房120沫-132度100新5.2防70%鵝剩余面積為乒120-1鑼32平方，似3室2廳2持衛(wèi)戶型。作春天故事暮2004-爛6括2800桂3房123略-130舉600嘴9.3印92%蘇剩余都是1局23-13讀0平方，三凍房二廳戶型參，及幾套1勵(lì)00平方以承下二房二廳歲。宜城南新居昨2004-希6尤2700餡2房90-蚊100駱900懷9著95%泛剩余面積為獅130平方哨，3室2廳泄2衛(wèi)戶型。市郁馨花園橡2004-漆6濾2550銜3房110新-124毛800仗9駱85%傲剩余面積為臣110-1當(dāng)24平方，玻3室2廳戶晉型。離東方萊茵敬2004-全7堅(jiān)2900慈3房120勞-124進(jìn)260情14稱70%跌剩余面積為悟120平方辜，三房二廳域戶型賢都市桃源懂2004-先9冰2700砌3房120漆-135鋒760鐘8.月8汪80%毛目前剩余少掠量的100鼓平方以下二此室二廳戶型住，和部分1譜20平以上爸三室二廳戶爛型?；I風(fēng)華天城是（二期）顆2004-暮11老2947向3房122稻-132例800積28腎80-90旦%麗剩余為三房式二廳、四房肚二廳120抵平方以上。玉由上圖可知繪，本案附近們區(qū)域在去年血有不少新盤先推出，顯示午了供應(yīng)的增普長，且主力與房型以三房掉兩廳為主，謝面積在勢120朋平米左右。遮目前，該區(qū)反域樓盤銷售稀的狀態(tài)基本釀為，小面積槍兩房售罄，狐大面積三房暢有所剩余，筑顯示區(qū)域客廚戶仍比較青銀睞小面積房帶型。均價(jià)分析嘉由上圖可知扁，本案周邊非區(qū)域樓盤目哄前的均價(jià)在襖2500-消3000認(rèn)元/平方米梨這個(gè)范圍內(nèi)尋，其中匯文辱新都達(dá)到了彼區(qū)域最高報(bào)懷價(jià)寺3000積元/平方米封，而郁馨花用園則是區(qū)域鎖最低報(bào)價(jià)乘2550姑元/平方米槽。從縱向分獲析上來看，徒去年下半年傻該區(qū)域樓盤今的均價(jià)有再10煙%以上的漲戴幅，顯示房矮產(chǎn)市場景氣箱度逐漸趨高漁。赤主力面積分筐析庸由上圖可知防，區(qū)域內(nèi)樓可盤以三房為宗主，主力面版積多集中在鋤120納-130偉平方米款之間，其中確郁馨花園的據(jù)戶型設(shè)計(jì)的沾比較緊湊，顯在瑞110化-120遞平方米遙之間。銷售率分析終由上圖我們巡可以知道，膝區(qū)域內(nèi)樓盤縣的銷售情況斑普遍都還不稿錯(cuò)，銷售率津平均在痕80超%左右，其鏟中黃金時(shí)代賣的經(jīng)過3個(gè)梳季度的銷售燙，其所有戶漢型已經(jīng)銷售蘋完畢，而匯裝文新都由于困定價(jià)較高（陡3000眨元/平方米決），近一年喝的時(shí)間其銷爪售率還只有覺70緊%。稱重點(diǎn)競爭個(gè)信案介紹東方萊茵麗發(fā)展商推：嫌寶安集團(tuán)創(chuàng)愁新科技園有駝限公司東建設(shè)指標(biāo)料：恩總基地面積看7.95莊萬平方米，蛇總建宗14超萬平方米，季容積率撐1.76秘，綠化率島40啞%策建筑形態(tài)世：協(xié)多層，小高檔層蛾均價(jià)疲：毛2900致元/平方米造主力面積林：三房兩廳皺兩衛(wèi)牲120紹-124永平方米頑房型分析尿：三該樓盤三房雨房型面積在廟120-1叮2采4平米之間臟，面積控制令的比較合理劣。房型南北臥通透，采光袍和通風(fēng)都比氣較好。價(jià)格分析：典本案均價(jià)在爪2900雷元/平方米沒左右，在區(qū)候域內(nèi)屬于比扁較高端的價(jià)稈位，本案相編對于周邊的臣春天故事等擔(dān)價(jià)格略高，唐雖然房型不卵錯(cuò)，但顯然椒較高的價(jià)格善抑制了銷售揀的進(jìn)行。寒客源分析：嶺俊本案的主力你客源以武昌脾南湖周邊客夾戶為主，部師分來自武漢圣工業(yè)大學(xué)教乒師和投資客內(nèi)戶。外區(qū)客奉戶過問的很執(zhí)少。郁馨花園襯發(fā)展商螺：滲武漢峰火房醉地產(chǎn)開發(fā)有糕限公司征建設(shè)指標(biāo)視：開總基地面積疑5.續(xù)3纖萬平方米武，總建瑞9延萬平方米幸，容積率勿1.3拖，綠化率毛35針%鹿建筑形態(tài)冬：盼多層號均價(jià)蝴：突2550返元/平方米巷主力面積羞：三房兩廳控兩衛(wèi)歡110褲-124努平方米筋房型分析征：狂該樓盤三房堵房型面積在牛110-1納24平米之船間，面積控糞制的比較合日理。但房型羽有所不足，怠朝南只有兩倦面寬，顯然塑朝北房間過嶼多。價(jià)格分析：曠本案均價(jià)在炎2550雄元/平方米墊左右，在區(qū)偷域內(nèi)屬于比扛較低端的價(jià)燈位，故銷售廟業(yè)績好于附曾近的一些樓蠢盤。紀(jì)客源分析：控侮本案的主力?？驮匆晕洳蹍^(qū)域豐收村巖當(dāng)?shù)乜蛻魹橛字鳌２糠謥肀M自于洪山區(qū)播幾所大學(xué)的柜教師和投資尤客。紗區(qū)域房產(chǎn)市樓場總結(jié)憶：碑通過上述的總分析，我們宗可以看出本扶案周邊區(qū)域譽(yù)（包括巡司沸河沿線和南速湖花園城板與塊）總體來舞說在整個(gè)武蠶漢房產(chǎn)市場女中其價(jià)格處挖在較低的水星平，由這是由于該接區(qū)域目前的楚環(huán)境和硬件芳條件等因素降客觀決定的佩，這些因素站在短期內(nèi)無廁法得到根本攻的改變砌。崗但與此同時(shí)雨我們應(yīng)該看礦到，隨著武柏漢房產(chǎn)市場儲(chǔ)的整體趨熱歷，市中心整因體的價(jià)格攀市升走勢在所俊難免。浸本案距離武跨昌市中心直灑線距離很近散，很有希望俗緊跟市中心跑價(jià)格一起走燕出一輪上漲昌行情播。當(dāng)然，前峰提是區(qū)域交漿通條件的改四善。滲二、沿江板盼塊市場分析區(qū)域介紹錄沿江板塊區(qū)墻域包括長江師沿岸一帶的暮漢口、漢陽票和武昌區(qū)域檔。作為武漢鼠市的母親河腹，長江未來睛必將成為其蟻城市經(jīng)濟(jì)和插建設(shè)發(fā)展的巾軸心。與此秀同時(shí)，長江非沿岸的房地旗產(chǎn)將以一個(gè)解獨(dú)立的姿態(tài)海迎接市民的豈目光。雖然失目前該區(qū)域稠的發(fā)展還處睜在剛剛起步謎的階段，但量未來的形勢包很光明。交通情況兵目前整個(gè)沿此江板塊的交屬通規(guī)劃尚處年在剛剛起步停的階段。已壁經(jīng)建成的道遣路有位于武般昌一面的臨潑江大道和位慕于位于漢口余一側(cè)的沿江晃大道。我們?nèi)饪梢钥吹?，很在新道路建舅成的區(qū)域中透，房產(chǎn)價(jià)格稱都呈現(xiàn)出強(qiáng)汗勁的上升勢右頭?？梢姡瑧T江景房在購兄房者心目中爸還有具有很挎重要的地位慎。環(huán)境情況慚沿江板塊的懲環(huán)境情況參滾差不齊，其巧中武昌的北懸段，漢口和拾漢陽的北段蜓經(jīng)過整治，莖環(huán)境情況有愁了較大的改蝴善。與此相湖對應(yīng)的是，攪武昌的南段冤尚未經(jīng)過大藥規(guī)模改造，繭客觀上制約核了江景房的或價(jià)格區(qū)間.涼區(qū)域內(nèi)競爭盜個(gè)案列表：蜘樓盤掏開盤日期精區(qū)域逐均價(jià)儉（元/平方爐米）堵主力戶型頂（平方米）趁總戶數(shù)年總建規(guī)模錫（萬平米）員銷售率勤江景大廈槳2003-泛11撲漢口廉4800競3房140魄-155糧760汗8.8矮100%組藍(lán)灣俊園川2003-屯11夕武昌艷4000夠3房149瑞-153檢1200偽11.5己100%沸怡景花園刃2003-曲11壺漢口紀(jì)6000辛4房220傭-245恰300約7.3帆100%因東方江景園旱2003-堤12崖漢陽忍3000膨4房142叫-171廣588柳8.3享90%愛濱江苑殼（三期）仁2004-丹1針漢口塞4200飾3房137株-147竭860善14.6烈80%可廣源大廈感2004-辮2愧漢口圈4800心1房60-含80蒸180留1.8益100%匯鸚鵡花園水2004-蘿6鹿?jié)h陽窄3200譯4房143雄-159睜187思14.5睬70%籠江南明珠園辰（二期）股2004-博9忙武昌印4200勢3房133膨-147遲400桑7.5像85%唉時(shí)代廣場佩未開架漢口北10000朝未知佩未知睬15較0%慧由上表可知猛，沿江板塊倍的樓盤主要后分布在漢口漸、漢陽北區(qū)掃和武昌北區(qū)即這三塊開發(fā)巴比較早的沿鄰江區(qū)域，本宅案所屬的武優(yōu)昌南區(qū)江岸牛尚未開發(fā)，右故沒有沿江朵樓盤。除了顛單幢的寫字艦樓外，沿江龜樓盤的規(guī)模招通常較大，徹一般在8萬寺方以上。均價(jià)分析雅由上圖可知刃，沿江區(qū)域防樓盤價(jià)格參盜差不齊，目拍前的均價(jià)在獲3000-嚇5000獸元/平方米未這個(gè)范圍內(nèi)梢，其中未開遺盤的時(shí)代廣量場達(dá)到了區(qū)輔域最高報(bào)價(jià)順10000響元/平方米蠻，在已開盤青的樓盤中，亡怡景花園以蹦6000王元/平方米買的均價(jià)位列房第一。而東薯方江景園則仰是區(qū)域最低鏡報(bào)價(jià)絨3000啦元/平方米豎?？傮w來說牽，漢口部分希江岸樓盤得希均價(jià)最高，祝漢陽部分江火岸樓盤的均窩價(jià)最低。正主力面積分蛛析困由上圖可知晴，區(qū)域內(nèi)樓緣盤以三房為館主，主力面厭積多集中在況150攜平方米肆左右，其中扮廣源大廈由壤于是小戶型予，所以主力急面積較小，耐而怡景花園鬼定位高端客優(yōu)戶，戶型超大過了辦200償平米。銷售率分析湯由上圖我們互可以知道，辯區(qū)域內(nèi)樓盤課的銷售情況紛普遍都很不震錯(cuò)，銷售率刪平均在瞞80炊%以上，其航中漢口區(qū)域醉的沿江樓盤僻基本都是在步2003年否末2004場年初開始銷拉售，經(jīng)過一船年多的去化觀，已經(jīng)基本捏銷售完畢，深而武昌和漢體陽的沿江樓畢盤銷售速度按相對遲緩。鸚鵡花園拒發(fā)展商胃：帽武漢鸚鵡實(shí)痕業(yè)奏建設(shè)指標(biāo)喂：鋼總基地面積薪9.22鋒萬平方米，寬總建碼14.喜5沫萬平方米籌，容積率翅1.5挪，綠化率碎35.8鼠%互目前在售4循7#樓，飯總建喪2.2冰萬平米。藍(lán)銷售指標(biāo)勢：茶1卻幢18層近的小高層谷均價(jià)耳：恨3200董元/平方米糟主力面積用：四房兩廳凳兩衛(wèi)養(yǎng)143醋-159學(xué)平方米柏房型分析滋：面積配比：牌房型裳面積剛戶數(shù)猴比例差一房一廳一婆衛(wèi)澆57平方米之17阻9.1%邊二房二廳一礎(chǔ)衛(wèi)職82-10沙4平方米藥51踏27.3%濕四房兩廳二遣衛(wèi)界143-1均59平方米遞119債63.6%壞該樓盤房型揪以四房為主摘，房型面積誓較大。符合萍其對產(chǎn)品的賭定位。由于村其開發(fā)商號脈稱是港資背牽景，該樓盤改的樓型也沿團(tuán)襲了香港樓淋盤的風(fēng)格，忘部分房型朝問向很差，甚綁至?xí)霈F(xiàn)暗味衛(wèi)，客觀上烘影響了該案桑的去化。價(jià)格分析：耍本案均價(jià)在拿3200容元/平方米悠左右，這個(gè)曬價(jià)格已經(jīng)是稅漢陽北區(qū)的飾行情價(jià)格了犬，本案相對間于周邊的東啄方江景園價(jià)貌格略高，其侵原因在于鸚庫鵡花園具有奮一定的規(guī)模稀優(yōu)勢，但其翅房型設(shè)計(jì)的穿不足抑制了奏樓盤價(jià)格的蹈提升。號客源分析：哄堵本案的主力冷客源以漢陽勺當(dāng)?shù)氐木哂懈戎懈呤杖胝咚木佣?，本案暮所在的江畔鄭沿岸區(qū)域，土特別是世茂鋸集團(tuán)的高調(diào)旬進(jìn)入，使得造該批客源對仁區(qū)域價(jià)格看得漲。本案的砍所定位的痰“巨江畔驢”勇概念對這部莊分客源還是略具有一定的翠吸引力。江南明珠園救發(fā)展商右：條武漢江南實(shí)想業(yè)集團(tuán)房地內(nèi)產(chǎn)開發(fā)有限旺公司武建設(shè)指標(biāo)侮：互總基地面積圖46700腳平方米爪，總建權(quán)12譯萬平方米，揮容積率汪2.57車，綠化率叼49皺%祥建筑形態(tài)壽：手小高層、高貧層智均價(jià)勉：二期均價(jià)攜4200弱元/平方米諷主力面積標(biāo)：三房兩廳裂兩衛(wèi)逝133帽-140階平方米栗房型分析卷：窯該樓盤三房暗房型面積在仿130-1謀40平米之菜間，面積相爬對其它樓盤作來說稍大。茄但該樓盤位來于長江之畔悶，因此大部環(huán)分房型都能弱看到江精。價(jià)格分析：火本案二期起南價(jià)在脖4000寧元/平方米覆左右，相比段較一期來說藥有了較大幅棄度的上漲（奏一期03年傻底開盤時(shí)均絞價(jià)為視3000元安/平方米）乖。該樓盤又吊是武昌地區(qū)剖長江一橋和韻二期之間最梅后一個(gè)純住構(gòu)宅商品房，憶因此其銷售既情況仍然是娛比較良好的囑。情客源分析：烏疫本案由于價(jià)針格相對較高閣，因此其購緣買客戶都是逮具有較高收辯入的人群，脈其主要職業(yè)境是高校教師餃、企業(yè)管理悔層人員、政掃府機(jī)關(guān)工作燃人員及公務(wù)但員等。詞區(qū)域房產(chǎn)市績場總結(jié)茶：歸通過上述的妨分析，我們?？梢钥闯鲅馗┙瓍^(qū)域在整盾個(gè)武漢房產(chǎn)支市場中其價(jià)揭格處在中等創(chuàng)偏高的水平體，且銷售形兩勢普遍較好犯。但是，由猾于沿江地帶指開發(fā)程度相難差較大，造酬成漢口、武擴(kuò)昌和漢陽的陳沿江樓盤彼政此之間尚有頸較大差距。毅但與此同時(shí)鍋我們應(yīng)該看杜到，隨著市斤政工程的不端斷開展和強(qiáng)犬勢開發(fā)商的截介入，午長江沿線未鍋來將形成統(tǒng)掛一的規(guī)劃和描概念。這將標(biāo)是本案日后留價(jià)格提升的避重要概念支插撐甜。矮第三部分：僚武漢住房消慚費(fèi)問卷調(diào)查亡分析洋一、基本資桂料分析床1、被訪者給性別比例分層析省慶通過竿上圖可以看居出，本次被起訪對象中男齡女比例大致看相等/，分巴別占了總量篇的54%和演46%。到走2004年遲底，武漢市古總共有近8摘00萬的人泊口，全年房霧屋交易面積限為1239挺.94萬平嫂方米。作為短一個(gè)省會(huì)級聯(lián)城市，武漢前的房地產(chǎn)市兇場正處于一侄個(gè)起步階段扯，隨著市場謎的逐步成熟粱，人民的消轟費(fèi)水平不斷豬提高，武漢扶的房價(jià)會(huì)在述將來有一定浴的上揚(yáng)。旺2、被訪者隸年齡分析額沙從上圖可碌以看出，本掉次被訪者的密年齡層次最語集中在26蓮-35歲和喊36-45譽(yù)歲之間，分做別占了總數(shù)悲的41.1陰5%和32主.54%。分而在實(shí)際的南購房群體當(dāng)旺中，這一年認(rèn)齡層次的客零戶也是主力遣購房群體。雅而這些購房米的購買用途屯除了自住，塘也有用來投剝資的?？梢阅蓄A(yù)見的是，放將來本案的項(xiàng)購買者，其邀年齡層次也牲主要集中在腫26-45朽歲這一年齡甜段內(nèi)。60棟歲以上的客哪戶由于其購溪買能力有限纖，因此不太講可能成為購應(yīng)房的主力客燈源。46-誼55歲和偏56-60猶歲這兩個(gè)年億齡段分別占黃了本次被訪業(yè)者總數(shù)的1蒼7.22%雨和7.66喂%。棋3、被訪者熟文化程度分嘆析毒寇從上圖燒可以看出，患本次調(diào)查對籮象中，本科稠學(xué)歷的人所膚占比例最高扮，達(dá)到了總休數(shù)的43%授，其次是大舊專學(xué)歷，占刷到了41%薄，而碩士及奧以上學(xué)歷的印占了近總數(shù)猾3%。目前外隨著9年制勸義務(wù)教育的趕普及，人們幅的文化程度艷不斷提高，瓶高學(xué)歷的人新才在社會(huì)上郊的比例也越營來越多，這響也使得高收泳入的人群也顆不斷增高。估收入的增高受也提高了當(dāng)鼓地人民的消慚費(fèi)水平，其滋中尤為明顯志的就是作為表第三產(chǎn)業(yè)支紫柱的房地產(chǎn)鮮業(yè)。整個(gè)0生4年武漢房邀屋銷售總惡濕為165.河59億元，糖比03年增翠加了47.巖2億元。其的中銷售給個(gè)疑人的為14央6.13億勿元。屯4、被訪者欄職業(yè)分析仁從上圖可以卻看出，IT眾業(yè)從業(yè)人員展在本次被訪怖者中所這比嗚例最高，為倆12.44梳%，其次是穴交通運(yùn)輸業(yè)糟，占了10蔑.05%，位其它的各個(gè)喚行業(yè)也都占宗有一定的比詞例。從目前鴉武漢各樓盤磨的客源來看麗，他們都具蚊有一定的收疼入及較為穩(wěn)蓄定的工作，距象公務(wù)員、常商貿(mào)、高科圣技從業(yè)人員洲等。怒5、被訪者送家庭人數(shù)分洲析仗從上圖看出拉，本次調(diào)查蘇對象中三口崗之家占了超今過一半的比加例，為51勢%?？梢钥聪槌鲈谖錆h傳界統(tǒng)的3口之撒家式家庭結(jié)賴構(gòu)沒有改變傾，而他們往戒往也是購房賽群體中所占計(jì)比例最多的客，無論是兩您房和三房都凡是他們可以倍考慮的對象棒。家庭人數(shù)喉為4人和5蓄人的分別占折了21%和冬13%，這江一群體若是季購房一般會(huì)衣選擇的較大束面積的房型母。而家庭人享數(shù)為1人或趣2人調(diào)查者少，他們在購搜房中會(huì)選擇寧一房及二房形，少數(shù)也會(huì)塵選擇小三房情做為考慮對繳象。蘆6、被訪者焰家庭月收入縱分析翻究從上狗圖可以看出撥，家庭月收徐入在250較0-350架0元之間的場被訪者所占片比例最高，狗達(dá)到了38鞋%，其次是牲3500-插4500元腿和4500雷-5500瘦元之間的被抱訪者，分別扒占了總數(shù)的摧21%和1薦8%。這一榜層次的客源于會(huì)在今后本兆案的購房群朱體中占有相煎當(dāng)?shù)谋壤?。希而月收入在?500元級以下的家庭身，因其自身扁原因，還不謹(jǐn)具備購買新謊商品房的能勵(lì)力。隨著武購漢經(jīng)濟(jì)的日醋益發(fā)展，人捉民的生活水劫平不斷提高錯(cuò)，定會(huì)出現(xiàn)表越來越多的咸高收入家庭螺，同時(shí)也提轎高了他們的額購房能力。捕7、被訪者參日常出行方奶式分析墓從上圖可以雨看出，被訪鄉(xiāng)者選擇最多鑄的出行方式山還是公交車跪，占了總數(shù)續(xù)的54%。撈而隨著人們競生活水平的牲提高，選擇煩出租車作為成日常交通工待具的客戶也怨占了總數(shù)的鏈14%。目液前武漢每百轎戶家庭擁有允0.8量私晨車，選擇私牢家車作為出賀行主要方式員的占了總數(shù)既的14%。津一個(gè)樓盤的絹銷售在吸引懂客戶方面和以交通動(dòng)線有繼著很大的關(guān)憐系，綜合本釋案周邊環(huán)境還考慮，今后五周邊的交通辮有待進(jìn)一步信的提高完善進(jìn)。褲8、被訪者撕現(xiàn)居住區(qū)域臘分析益淚從上蒸圖可以看出妻，由于本次毫調(diào)查的四個(gè)魚抽樣點(diǎn)都位弄于武昌區(qū)，亮所以被訪者鄙目前所居住箱區(qū)域?yàn)槲洳^(qū)的所占比歌例最高，達(dá)強(qiáng)到了60%次，其次是洪深山區(qū)和青山迫區(qū)，分別占緣到12%和耀11%。漢梅口作為全市綠的商業(yè)中心推，其繁華程亮度首屈一指膏，被訪者中速目前居住在務(wù)漢口的占了煮被調(diào)查總數(shù)憑的9%。本父項(xiàng)目地處武刃昌，可以預(yù)揮見的是今后丙的客源主要苗是來自武昌肚本地的客戶業(yè)，另外也會(huì)撞有漢口及漢海陽的客戶。決9、被訪者洽購房區(qū)域認(rèn)調(diào)可程度分析芽脆從上圖可產(chǎn)以看出，最核能得到被訪鼠者認(rèn)可的購意房區(qū)域是武禿昌的水果湖勿區(qū)域，占了截總數(shù)的21遲%。該區(qū)域深相比武漢其任它區(qū)域來說耗，環(huán)境優(yōu)美蝕、配套成熟嚴(yán)、交通暢通尸、各種物業(yè)督設(shè)施布局緊姜湊，住宅與腳辦公物業(yè)互宿為補(bǔ)充、協(xié)氣調(diào)發(fā)展。在擦此區(qū)域辦公愧的人，上班信與居住之間哲只需步行就永可解決。這因就與漢口腎CBD主要杠是以金融、超商業(yè)為主，辟居住區(qū)與金耍融區(qū)分離的令狀況有所不裝同。偽選擇南湖區(qū)恥域的占了1板5%，位于沃第二位。而滅徐東地區(qū)經(jīng)沒過多年的發(fā)宴展，目前區(qū)喇域內(nèi)的配套谷相當(dāng)成熟，擠選擇它的客胳戶也占了總黃數(shù)的12%織。夜10、被訪崗者購房關(guān)注殿問題分析茂俘從上圖可在以看出，客隆戶在購房過運(yùn)程中最為關(guān)抽注的是價(jià)格辮、環(huán)境和地殼段兩大問題崗，分別占了句總數(shù)的21閉%、15%搖和13%。圓房價(jià)是地段悠好壞的表現(xiàn)瘦，而地段又住是決定房價(jià)燭的重要部分到，周邊環(huán)境頂也制約著價(jià)定格的發(fā)展，既客戶在購房給過程中無疑縫對這幾個(gè)問蛋題最為關(guān)心閑。近年來，鉆客戶對于樓權(quán)盤自身品質(zhì)孕和開發(fā)商的拆背景也加大瓦了關(guān)注度，閉在本次被訪毒對象總數(shù)中嗓分別占了4信%和3%。壺11、被訪鞭者計(jì)劃購房扎時(shí)間分析克油從上艙圖可以看出養(yǎng)，有42%廢的被訪者計(jì)智劃在2-3共年內(nèi)購房，務(wù)計(jì)劃在3-辜5年內(nèi)購房叫的占了23我%，準(zhǔn)備在無1年內(nèi)購房韻的占了13桑%，不確定擔(dān)的占了22旁%。目前武熱漢的房價(jià)處庫在一個(gè)穩(wěn)步藍(lán)上漲的階段眾，人民的生構(gòu)活水平也不莖斷提高，隨轉(zhuǎn)著越來越多宋的人有了脂購房計(jì)劃，萍武漢將會(huì)掀值起新一輪的父購房熱朝，盯從而推動(dòng)了咽房價(jià)的上漲分。漸12、被訪承者購房類型美選擇分析皮從上圖可以漸看出，有4等5%的被訪匯者選擇平層慢，這一類型袖的建筑是絕漢大部分客戶評購房時(shí)的首銳選對象。而酷選擇復(fù)式的師則排在第二盛位，占了3稿2%，選擇拆錯(cuò)層的占了潮18%。這過兩種類型的涂住宅也都得妄到部分客戶卸的青睞?？偼w來看，錯(cuò)疑層也是平層威的一種延伸奧形態(tài)。無論籌是錯(cuò)層和復(fù)酷式都會(huì)得到滲一定數(shù)量的腥客戶所選擇花。而在5%境的選擇其它主類型的被訪像者中，大部王分都是選擇合別墅類型的際建筑。射13、被訪泊者購買戶型鏡分析平從上圖可以左看出，有2答9的被訪者銳選擇了二室把二廳一衛(wèi)，老該房型一般倚面積不大，窮結(jié)構(gòu)緊湊，慰總價(jià)又不高蜂，能得到大背部分客戶的刺認(rèn)可。選擇隸三室一廳一枯衛(wèi)的和選擇店三室二亭一挽衛(wèi)的分別占劫了24%和奪20%，一賣般的三口之鴉家都能選擇頃這幾種房型忍。而家庭人址數(shù)在四人或禁四人以上的松則會(huì)選擇四嶺房或更大的晶房型。一房激更能得到單換身人士的喜艱愛。碑14、被訪摟者所能承受瞞購房單價(jià)分頃析塵乏從上圖可煉以看出有將邪近一般的被陶訪者所能承凱受的購房單間價(jià)在250樹0-300渠0元之間，慢目前這一價(jià)槳格也符合本菜項(xiàng)目周邊樓沈盤的價(jià)格。襯其次是30首01-35甜00元的價(jià)爛格段，選擇騎它的客戶占就了總數(shù)的2要6%。隨著敵今后當(dāng)?shù)鼐颖敲裆钏嚼⒌奶岣?，同徒時(shí)房價(jià)也在蝴穩(wěn)中有升，危人們所能承吊受的購房單帥價(jià)也會(huì)有所慘提高。怨15、被訪三者購房選擇村面積分析嬸從上圖可以紹看出，選擇拾110紐-130平捐方米帶面積段的客立戶所占比例賞最多，達(dá)到駁了29%。榜在這一面積蒼段的房型中萬，可以是二傘房，也可以友是三房，因來此選擇它的伯客戶也最多農(nóng)。其次就是環(huán)91樹-110平往方米棕的面積段，輩占了總數(shù)的甩26%，這奧一面積的房促型基本是以椅二房為主，最而相對三房宏來說它的總老價(jià)又低，因濕此也得到了抽為數(shù)不少的潤客戶所青睞棕。而涂50平方米泛以下的房型令除了適合單夢身人士居住鳴外，還具有暫較高的投資港價(jià)值，在各昂個(gè)樓盤中，橫該面積段的胸房型幾乎都做是一經(jīng)面市砌，就馬上被間一搶而空，男除了房源數(shù)修量較少之外冒，可見其受岔市場喜歡程捕度。設(shè)16、被訪奇者支付購房拼總額意愿分鑰析朝咳從上圖可估以看出，有攜46%的被紹訪者其購房殺總額支付意趴愿在21-供30萬之間凝，一般來說向這一總價(jià)的愧房型其單價(jià)臭一般在25閱00-30棍00元/平砍方米之間。常而選擇16闖-20萬之吊間的客戶在鹿31%。閥17、被訪炒者購房信息姑來源分析鐮從上圖可以焦看出，被訪擾者主要的購雄房信息來源榜報(bào)紙、占了袍總數(shù)的17丈%，而通過泉調(diào)查詢問我恭們又得知，久《楚天都市嚇報(bào)》、《長冊江日報(bào)》和且《武漢晚報(bào)老》最為廣大頌客戶所接受嘗。而選擇戶啟外廣告、電檔視廣播和朋坑友介紹的分野別占了15拌%、14%認(rèn)和14%，加隨著房地產(chǎn)棟市場的越來扣越成熟，房圣展會(huì)也越來豪越大越多，診因此也有不屯少客戶是通宵過房展會(huì)了憑解到購房信汗息的，在本違次的調(diào)查對廁象中占了1字1%的比例其。肝18、被訪黨者對于項(xiàng)目我所處區(qū)域房忠價(jià)看法分析直從上圖可以奉看出，對于射武金堤也就草是本項(xiàng)目所摩這區(qū)域的房刊價(jià)，有63補(bǔ)%的被訪者呆認(rèn)為其價(jià)格蘋應(yīng)該在25防00元以下徹，有33%窮的客戶認(rèn)為炮應(yīng)該在25電00-30敗00元之間什。綜觀本項(xiàng)奶目，雖然位佛于長江之畔功，但是因地輔塊周邊的配鳳套交通等各議方面尚不成謠熟，因此不絨少被訪者認(rèn)葬為該區(qū)域目敲前的房價(jià)不跌宜過高。這拖樣不但能夠嶄吸引人氣，果提高項(xiàng)目在禿群眾中的知乏名度，還能碗為今后項(xiàng)目鍋價(jià)格的提升稿打下基礎(chǔ)。軋19、被訪頸者購買本案諸原因分析嗓從上圖可以福看出，若選柔擇購房本案尖，有30%令的客戶是因舞為首次置業(yè)矛，有27%任的客戶認(rèn)為掩本項(xiàng)目有投厲資潛力，2禮4%的客戶花是因?yàn)槎屋d置業(yè)?？梢猿闯觯卷?xiàng)著目不但適客紹戶自住，還獸有較大的投釋資潛力。逝二、交叉分狀析五1、購房選殃擇區(qū)域?qū)！攥F(xiàn)居住區(qū)域棒交叉分析創(chuàng)濫從上唉圖可以看出父，武漢市民請購房時(shí)的地毅域觀念還是悠比較強(qiáng)的，款像漢口和漢良陽的客戶其燈購房首選區(qū)朋域是在漢口榮漢陽地區(qū)，泊而選擇武昌末中心區(qū)的也純是以武昌區(qū)睡的客戶最多成。從前面的劉分析我們已史經(jīng)知道，若煙讓武漢市民耳選擇購房區(qū)伍域，最為看巧好的是水果靠湖區(qū)域，而改在該區(qū)域中通，又以青山賄區(qū)的客戶最和多。而選擇赴作為本項(xiàng)目蹦所在地即武察泰閘區(qū)域的脹客戶中，來期自洪山區(qū)的潔占了最大的熄比例，來自幸青山區(qū)的也膝占有一定數(shù)庸量。遮2、購房選色擇區(qū)域攪——殿家庭月收入宮交叉分析株奔從上濕圖可以看出誼，在選擇水能果湖區(qū)域的節(jié)客戶中，月跳收入在45亦00-55加00元之間濟(jì)的客戶做占拋比例最多，約其次是35才00-45綱00元之間淹的客戶。而橋選擇武泰閘螺沿線的客戶似中，所占比昆例最多的是禿月收入在2夕500元以疲下的客戶。澇由于本次7預(yù)500元以戚上的客戶樣逮本容量過較露小，在本圖者中不能完全老反應(yīng)真實(shí)情睡況。但可以飛看出的是，瓜中高收入群桌體在購房客隔戶中占有大受部分比例，偵而中低收入裹群體為改善息其現(xiàn)有住房胖水平，隨著抹自身收入的壺不斷提高，勞也在購房客櫻戶群體中占裁有重要地位消。君3、購房選錦擇區(qū)域狡——挪購房所選戶傅型交叉分析謙從上圖可以鋒看出，在大盡部分區(qū)域中憶都是選擇二忍房二廳一衛(wèi)褲的客戶所占?xì)v比例最多，目其次是選擇膊三房一廳一指衛(wèi)的客戶?？s大面積房型隱主要是集中響在洪山區(qū)和暖青山區(qū)。水狗果湖區(qū)域中謠三房二廳二石衛(wèi)的房型說臟占比例最多轟，其次是三席房二廳一衛(wèi)礦。前面的分稼析中我們已者經(jīng)知道目前扮市場上最為紡市民所青睞扣的是二房和默三房的房型楊，而大部分誕樓盤也正是握以這兩種為橋主力房型推話向市場。濟(jì)4、購房選優(yōu)擇區(qū)域向——基所能承受單間價(jià)交叉分析撐從上圖可以辦看出，購房糾選擇水果湖急區(qū)域和漢口無漢陽區(qū)域的私客戶其所能筒承受的單價(jià)在較高，而這馳兩個(gè)區(qū)域也喪正時(shí)當(dāng)今武謙漢高價(jià)房集邪中區(qū)域。選映擇武泰閘沿恨線的客戶起育所能承受的脊房屋單價(jià)最戶多的是集中薄在2500獅元以下，可梨以看出該區(qū)骨域目前的房日價(jià)相比較武范漢其它區(qū)域必來說還比較姻低，早晨這靠種現(xiàn)象是多喝方面的原因憐，但同時(shí)也縣說明該區(qū)域劈具有較大的檔上漲空間。肅5、購房選伶擇區(qū)域津——削購房選擇面妄積交叉分析漿嶄從上融圖可以看出助，選擇南湖附區(qū)域的客戶四其購房所選角面積更多的翼是集中在2仆00平方米熔以上的復(fù)式客和90-1曉10平方米民的二房；選替擇水果湖區(qū)縣域的客戶其菌購房所選擇馬面積最多的萌是集中在1嶼10-13矮0平方米面弄積段。而選慘擇武泰閘沿殼線的客戶，冠所選擇的房套型面積最多昌的是集中在蹲71-90深平方米段，艇而選擇50腰平方米以下戴及50-7蝶0平方米面扔積段的也不胳在少數(shù)。元6、購房選串擇區(qū)域看——惡購房總額支苗付意愿交叉巾分析鳳從上圖可以嫁看出，選擇冒漢口地區(qū)的普客戶其購房緩總額支付意乏愿都較高，怕基本都在4背0萬元以上瘡，這主要是浸因?yàn)樵摰貐^(qū)也的住宅單價(jià)疏本來就高，草而來此購買怎的客戶都具景有較高的收沖入，因此他墻們的支付能繩力也相對較蛙高。選擇武銅昌中心城區(qū)坊的客戶其支欺付意愿基本壇都在40萬原以下。狡三、需訪市捎場今后走向軟及預(yù)測策經(jīng)過一段時(shí)沉間的調(diào)查，樂我們認(rèn)為隨甲著武漢房產(chǎn)庫市場兩年來列特別是去年道下半年的高欣速發(fā)展，武枝漢地區(qū)購房娃客戶的需求浙也處在迅速課的轉(zhuǎn)變，以揪往的購房思好路會(huì)受到顛盞覆?？偨Y(jié)起眉來，我們有如以下幾點(diǎn)預(yù)臺(tái)測：械客