房地產銷售基礎知識

經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯(lián)系刪除，謝謝！房地產銷售基礎知識房地產五證兩書:劃的法律憑證。憑證。地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。受法律保護。許房地產開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。六、“兩書”《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。2.房屋的建筑面積筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。1.房屋的結構形式木結構、鋼筋混凝土結構。柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚要求，磚混房屋一般在6層以下。磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。3.商品房銷售面積建筑面積十分攤的公用建筑面積。4.建筑面積的計算規(guī)定相應的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2)建筑物內所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房積。6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。8)有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。10)突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。11)礎。5.套內建筑面積的計算面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。1)套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。2)套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。3)套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內陽臺的一半計算建筑面積。6.公有建筑面積的計算和分攤樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。1)共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。2)共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。3)各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤第1步：計算分攤系數(shù)筑面積之和一各套內建筑面積之和）／各戶套內建筑面積之和。第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數(shù)×各套內建筑面積。7.使用率高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的客戶負責任的方法。11.居住面積房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居平面（即結構面積）。12.使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、金，都是按使用面積計算。13.建筑面積算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。積十結構面積，構成。14.房屋的開間一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結構房屋開間一般不超過3.3間跨度、增強房屋結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。15.房屋的進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）較遠的室內自然光線不足。16.距離，也就是一層房屋的高度。17.樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18.什么是房屋組快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。20.居住組團1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。21.躍層和復式、錯層有什么區(qū)別？一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。2.7法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，聯(lián)系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5一半（含）以上不低于2.1米（含）。2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。22.現(xiàn)房工可以入住的房屋。23.期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證好，尚不能入住的房子。24.二手房余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。26.公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等售基礎知識2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。27.公用建筑面積分攤系數(shù)建筑面積／套內建筑面積