xx物業(yè)管理服務(wù)方案

天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632濱?！に净ǘ嘉飿I(yè)管理效勞方案一、物業(yè)管理整體設(shè)想和籌劃濱?！に净ǘ际谦@得中國(guó)人居環(huán)境設(shè)計(jì)綜合大獎(jiǎng)，浙西北地區(qū)最大的綜合型的小區(qū)。在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，對(duì)主體結(jié)構(gòu)體系、維護(hù)結(jié)構(gòu)體系、廚衛(wèi)體系、管網(wǎng)體系、建筑節(jié)能體系、建筑防水及飾面技術(shù)體系、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化管理體系的技術(shù)都有特定的要求，這不光為廣闊客戶提供了新一代房產(chǎn)品，也為日后的物業(yè)管理打下了良好的根底，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理提出了新的更高的要求?？傮w思路我們對(duì)濱?！に净ǘ嘉飿I(yè)管理體系設(shè)想與籌劃思路可概括為：“一種觀念，二個(gè)目標(biāo)，三條思路，四項(xiàng)保證。〞1、一種觀念我們長(zhǎng)期以來(lái)一直秉承“團(tuán)結(jié)、拼搏、求實(shí)、創(chuàng)新〞的公司理念，以“業(yè)主滿意〞作為我們做好各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)。團(tuán)結(jié)：每一位員工要愛(ài)崗敬業(yè)，以主人翁的態(tài)度參與管理和效勞工作；拼搏：每一位員工要以最大的工作熱誠(chéng)和一絲不茍的工作態(tài)度，為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)效勞；求實(shí)：每一位員工要以熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)和精益求精的工作本領(lǐng)做好每一項(xiàng)工作；創(chuàng)新：思想觀念、效勞意識(shí)、工作方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，要不斷創(chuàng)新，以適應(yīng)業(yè)主、住戶對(duì)物業(yè)管理新的更高的要求和適應(yīng)企業(yè)自身開(kāi)展的需要。2、兩個(gè)目標(biāo)(1)、以?全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)59條標(biāo)準(zhǔn)?為小區(qū)日常管理與效勞工作的指導(dǎo)，一年內(nèi)到達(dá)湖州市物業(yè)管理示范小區(qū)水平，兩年內(nèi)到達(dá)國(guó)家級(jí)示范小區(qū)水平?！?〕、一開(kāi)始全面實(shí)施ISO9001質(zhì)量保證體系，對(duì)各項(xiàng)制度的實(shí)施進(jìn)行全程監(jiān)控，保證管理與效勞的專一化、業(yè)主和住戶對(duì)物業(yè)管理與效勞的滿意率到達(dá)95%以上，并以物業(yè)管理費(fèi)收繳率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。3、三條思路〔1〕、在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更注重環(huán)境和社會(huì)效益。不僅僅重視營(yíng)造自然環(huán)境，更注重對(duì)內(nèi)對(duì)外堅(jiān)持以人為本原那么，營(yíng)造團(tuán)結(jié)、向上、融洽、親和的人居環(huán)境。把人文精神融入到小區(qū)物業(yè)管理與效勞活動(dòng)中去，組織、配合業(yè)主開(kāi)展各種形式社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對(duì)精神生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)文化品位?！?〕、一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。我們?cè)诼鋵?shí)物業(yè)管理主業(yè)的基礎(chǔ)上，圍繞業(yè)主實(shí)際需要，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)效勞，重視個(gè)性化效勞，拓展收入渠道，走市場(chǎng)化自負(fù)盈虧道路，最終的目的實(shí)現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)的目標(biāo)。、加強(qiáng)當(dāng)?shù)貑T工培養(yǎng)，最終實(shí)現(xiàn)屬地化管理。我們將以杭州的總公司為依托，同時(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理成熟地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善自己，超越自我，采用兩個(gè)結(jié)合的方法解決人員選聘和人員培訓(xùn)的問(wèn)題，工作人員采取杭州選派和當(dāng)?shù)卣衅赶嘟Y(jié)合，員工培訓(xùn)采取當(dāng)?shù)嘏嘤?xùn)和抽調(diào)管理人員定期到杭州培訓(xùn)相結(jié)合。在兩年后根本實(shí)現(xiàn)湖州屬地化管理。4、四項(xiàng)保證〔1〕、開(kāi)發(fā)建設(shè)的硬件設(shè)施，通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理、嚴(yán)格按照國(guó)家人居環(huán)境設(shè)計(jì)工程落實(shí)，設(shè)施齊全，一步到位。物業(yè)管理提前介入，從確保使用功能和方便日后正常管理兩個(gè)方面參與質(zhì)量管理，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)為今后的物業(yè)管理奠定良好根底?！?〕物業(yè)管理軟件，公司依托十年來(lái)物理管理實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，注重積累，并不斷學(xué)習(xí)，總結(jié)和完善，形成一套有效的管理制度文本。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系要求，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，并以成功的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)各項(xiàng)管理與效勞工作。同時(shí)建立和執(zhí)行嚴(yán)格的督查與考核制度，更好地使水木花都的管理維持在高水平?！?〕公司高度重視人才選派和嚴(yán)把人員招聘入職關(guān)，上崗前進(jìn)行為期一個(gè)月的嚴(yán)格培訓(xùn)，通過(guò)考試和實(shí)際操作，合格者方能上崗。平時(shí)加強(qiáng)在職培訓(xùn)，缺什么，學(xué)什么。要為業(yè)主住戶提供高質(zhì)量效勞，首先要在建設(shè)培養(yǎng)一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍上下功夫，要令業(yè)主滿意，必須首先讓員工自己滿意，要教育、培養(yǎng)員工主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)改良效勞質(zhì)量?！?〕努力爭(zhēng)取和緊緊依靠長(zhǎng)興縣政府及有關(guān)部門，對(duì)我們工作的大力支持和幫助；虛心學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和值得借鑒的做法，把杭州的好的物業(yè)管理理念和成功的做法與長(zhǎng)興的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，選準(zhǔn)突破口，明確主攻方向，把物業(yè)管理水平和效勞質(zhì)量，提高到一個(gè)新的水平，上一個(gè)較大的臺(tái)階。擬采用的管理模式1、本公司指的物業(yè)管理是為管理人員對(duì)保安、保潔、綠化、房管維修等操作人員的管理，對(duì)小區(qū)房屋公用部位、公共設(shè)施〔設(shè)備〕的管理維護(hù)等工作，強(qiáng)調(diào)的管理制度體系。對(duì)廣闊業(yè)主、住戶來(lái)說(shuō)，我們提供盡善盡美的優(yōu)質(zhì)效勞，因此，公司內(nèi)部架構(gòu)設(shè)置必須條理嚴(yán)密、科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理運(yùn)作機(jī)制。公司總經(jīng)理是全本公司最高領(lǐng)導(dǎo)者，第一責(zé)任人。其主要職責(zé)是確定公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，確保質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)為全體職工理解和堅(jiān)決貫徹執(zhí)行，為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行和確保效勞質(zhì)量提供充足的資源，對(duì)公司體系建立、完善、實(shí)施起到主要作用，對(duì)效勞質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。公司設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，全面主持負(fù)責(zé)本公司日常事務(wù)工作，貫徹公司質(zhì)量方針，為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)帶著全體員工對(duì)所管理小區(qū)的物業(yè)管理與效勞全面負(fù)責(zé)，保證經(jīng)營(yíng)方向，善于經(jīng)營(yíng)理財(cái)，定期向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量體系運(yùn)行情況，在質(zhì)量體系運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)各部門工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、幫助、催促、考核。公司總經(jīng)理室下設(shè)高效、精干、實(shí)用的五個(gè)專業(yè)工作部門：即行政人事部、環(huán)境保潔部、保安部、工程維修部、客戶效勞部。2、組織架構(gòu)圖：長(zhǎng)興濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)興濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)興金都物業(yè)管理浙江金都物業(yè)管理行政人事部環(huán)境保潔部客戶效勞中心工程維修部保安部客戶效勞部客戶效勞部客房效勞部客戶效勞部長(zhǎng)興金都物業(yè)管理浙江金都物業(yè)管理行政人事部環(huán)境保潔部客戶效勞中心工程維修部保安部客戶效勞部客戶效勞部客房效勞部客戶效勞部〔1〕、各部門主要職責(zé)：行政人事部：主要負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)檔案文件資料的處理，后勤、人事、信訪、財(cái)務(wù)、接待、辦證等事務(wù)；環(huán)境保潔部：負(fù)責(zé)環(huán)境清潔，綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺，環(huán)保監(jiān)測(cè)和居民委托的保潔效勞工程等；保安部：主要配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，做好平安防范工作；道路暢通，車輛進(jìn)出及有序停放管理；消防平安管理和監(jiān)控中心管理等；工程維修部：負(fù)責(zé)物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)，住戶委托維修效勞、裝修管理、工程工程外包工作等；客戶效勞部：負(fù)責(zé)會(huì)館中心各項(xiàng)效勞，社區(qū)文化活動(dòng)籌劃、組織、實(shí)施；與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的聯(lián)絡(luò)工作，業(yè)主來(lái)電來(lái)訪接待，特約效勞等?！?〕、人員配備：〔一期〕總經(jīng)理〔總經(jīng)理〔1人〕副總經(jīng)理〔1人〕行政人事部主管〔1人〕環(huán)境清潔部主管〔1人〕保安部主管〔1人〕工程維修部主管〔1人〕財(cái)務(wù)2人客戶效勞2副總經(jīng)理〔1人〕行政人事部主管〔1人〕環(huán)境清潔部主管〔1人〕保安部主管〔1人〕工程維修部主管〔1人〕財(cái)務(wù)2人客戶效勞2人后勤3人員工20人〔其中保潔18人，綠化2人〕保安領(lǐng)班〔3人〕保安隊(duì)員〔24人〕房管員4人水電維修1人，智能化維護(hù)1人，電梯管理1人二．管理的總體設(shè)想(1)、針對(duì)[濱?！に净ǘ糫物業(yè)集排屋、公寓為一體，多元化業(yè)態(tài)之間物業(yè)管理的籌劃濱海水木·花都是浙西北地區(qū)最大的樓盤(pán)。東區(qū)和西區(qū)有城市道路分割兩個(gè)大組團(tuán)。根據(jù)金都物業(yè)十年來(lái)對(duì)多層公寓，別墅，排屋，小高層公寓的管理經(jīng)驗(yàn)。濱海水木·花都在實(shí)施管理的過(guò)程中，在確保效勞標(biāo)準(zhǔn)，效勞標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的情況下。把小區(qū)分成3-4個(gè)組團(tuán)實(shí)施管理，物業(yè)公司下設(shè)3-4個(gè)客戶效勞部，客戶效勞經(jīng)理為本組團(tuán)管理的主要責(zé)任人，對(duì)本組團(tuán)所有效勞工程責(zé)任到人負(fù)責(zé)監(jiān)督，落實(shí)管理，效勞到位。這樣操作的優(yōu)點(diǎn)：A．縮小物業(yè)公司的效勞半徑，確保物業(yè)公司效勞過(guò)程中的時(shí)效性。B．最大限度方便業(yè)主，為業(yè)主節(jié)約時(shí)間C．對(duì)客戶來(lái)訪人員有效分流，方便物業(yè)公司操作。多元化管理效勞物業(yè)公司將為廣闊業(yè)主提供、復(fù)印、打字、代訂購(gòu)報(bào)紙雜志等代辦效勞；和其他有償效勞，如房屋設(shè)計(jì)裝飾、室內(nèi)維修、清潔效勞等，為業(yè)主提供便利的同時(shí)，亦可增加管理收益。(2)針對(duì)[濱?！に净ǘ糫治安管理的籌劃：保安效勞在整個(gè)水木·花都物業(yè)管理中，占著舉足輕重的作用，它是業(yè)主安居樂(lè)業(yè)的保證。小區(qū)面積大，戶數(shù)多，又是多種物業(yè)的復(fù)合型小區(qū)。水木花都保安部平時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊３置芮新?lián)系，協(xié)助公安維護(hù)小區(qū)公共平安秩序。水木花都的治安防范堅(jiān)持人防，物防，技防結(jié)合的根底上，在平時(shí)做好宣傳，充分發(fā)動(dòng)群眾，增強(qiáng)自我平安防范意識(shí)，和業(yè)主一起做好群防，群治工作。我們通過(guò)教育和培訓(xùn)，讓每個(gè)員工都樹(shù)立“優(yōu)質(zhì)的效勞離不開(kāi)平安〞的意識(shí)。嚴(yán)格貫徹實(shí)施公司ISO9001質(zhì)量文件。實(shí)行封閉式，全天候，全方位保安效勞。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明，平安和諧的生活環(huán)境。落實(shí)公司“全程關(guān)心，全程效勞〞的效勞理念。A．建立一支合理，準(zhǔn)軍事化的正規(guī)保安隊(duì)伍。嚴(yán)格把好保安的入職關(guān)，確保保安員的高素質(zhì)，認(rèn)真落實(shí)崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格前方可上崗，并且有方案的實(shí)施崗位培訓(xùn)，不斷提高效勞意識(shí)和效勞質(zhì)量。做到紀(jì)律嚴(yán)明，作風(fēng)優(yōu)良，服從管理，發(fā)揚(yáng)金都物業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，塑造“金都衛(wèi)士“良好的社會(huì)形象。B．治安管理中，保安人員須時(shí)刻保持良好的儀容儀表，對(duì)來(lái)人來(lái)車詢問(wèn)時(shí)必須敬禮示意。訪客須通過(guò)監(jiān)控中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)，門崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的物品一律憑物業(yè)公司的物品放行單，嚴(yán)格檢查核實(shí)后放行。保安人員操作時(shí)做到三個(gè)一致，查驗(yàn)進(jìn)出人員和證件一致，查驗(yàn)出門物品和放行單物品清單一致，對(duì)待業(yè)主和外來(lái)人員的態(tài)度一致。C．充分利用智能化系統(tǒng)配置，設(shè)置完善的電子巡更點(diǎn)，使人防、物防、技防做到有機(jī)結(jié)合，巡邏人員按要求打點(diǎn)巡邏，對(duì)在小區(qū)的陌生人必要時(shí)進(jìn)行詢問(wèn)，在巡查過(guò)程中確實(shí)用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查明原因，解決問(wèn)題?！?〕、針對(duì)[濱?！に净ǘ糫小高層、高層消防管理的籌劃：A、消防是重點(diǎn)，公寓對(duì)消防平安設(shè)施的配置到位，本司將成立“消防領(lǐng)導(dǎo)小組〞，著重在消防系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施，做出適當(dāng)?shù)陌才?。B、對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明作系統(tǒng)的分析并妥善保存，本公司對(duì)其裝置的安裝分布進(jìn)行評(píng)估。C、對(duì)監(jiān)控員的業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)做好防火宣傳教育工作。組織員工內(nèi)部消防演習(xí)，每年公開(kāi)進(jìn)行一次消防演習(xí)。D、制定相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作指引，在?業(yè)主手冊(cè)?中作詳細(xì)說(shuō)明，盡量減低意外造成的損失。F、在重要設(shè)備房中配置一定數(shù)量的消防器材，并定期檢查，預(yù)防為主。作為現(xiàn)代化智能型小區(qū)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，物業(yè)公司將著重在系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施，做出適當(dāng)?shù)陌才?，例如：?duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明作系統(tǒng)的分析并妥善保存。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控員、各級(jí)員工的防火知識(shí)、業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)做好業(yè)主的防火平安宣傳工作。定期對(duì)消防器材設(shè)備及消防通道、標(biāo)識(shí)、防火門進(jìn)行檢查，確保設(shè)施、設(shè)備完好，通道通暢，標(biāo)記清晰、明顯?！?〕、針對(duì)[濱?！に净ǘ糫其機(jī)電設(shè)備管理與維護(hù)的籌劃：A、制定完善的維修保養(yǎng)方案，對(duì)[濱?！に净ǘ糫所有設(shè)備均做出定期檢查，將一切有關(guān)工程列成表格，以便執(zhí)行檢查及保養(yǎng)工程。力求使機(jī)電系統(tǒng)發(fā)揮最大成效。B、物業(yè)公司優(yōu)秀專業(yè)人員的管理保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好，是小區(qū)正常運(yùn)作的保障；制定24小時(shí)的工程人員當(dāng)值安排，務(wù)求于最短時(shí)間能處理突發(fā)情況，如漏水、停電、電梯故障等，降低對(duì)業(yè)主所造成不便?！?〕、針對(duì)[濱?！に净ǘ糫客戶接待的籌劃：客戶接待嚴(yán)格按照總公司的接待效勞標(biāo)準(zhǔn)操作。水木花都根據(jù)分組團(tuán)管理總體指導(dǎo)思想，客戶的來(lái)訪、來(lái)電、報(bào)修及其他有償效勞需求。由各效勞部接待落實(shí)，客戶效勞部經(jīng)理及時(shí)組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門、責(zé)任人實(shí)施效勞。并跟蹤監(jiān)督處理過(guò)程，對(duì)不符合效勞標(biāo)準(zhǔn)和效勞不到位的，責(zé)令責(zé)任人即時(shí)改正，提出整改措施，落實(shí)到位并做好即時(shí)記錄，事后做好對(duì)業(yè)主的回訪工作，整理記錄存檔?！?〕、為[濱?！に净ǘ糫公寓提供個(gè)性化星級(jí)效勞的籌劃：A、物業(yè)公司將根據(jù)[濱?！に净ǘ糫業(yè)主的層次，為業(yè)主們度身定制一套效勞模式，為能到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，我們憑借對(duì)住宅物業(yè)管理多年來(lái)所積累的經(jīng)驗(yàn)，制定各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的效勞流程及準(zhǔn)那么，并通過(guò)有效的培訓(xùn)提高效勞水平及素質(zhì)，使住戶享受舒適、自然、周到、熱情的效勞。B、效勞個(gè)性多樣化，包括室內(nèi)清潔、綠化，客戶熱線，代洗燙衣物效勞，代訂報(bào)刊雜志，24小時(shí)醫(yī)療急救效勞，24小時(shí)緊急援助效勞，代辦保險(xiǎn)，代辦訂花、訂水、訂餐、訂票效勞，失物招領(lǐng)等內(nèi)容?！?〕智能化維護(hù)的籌劃長(zhǎng)興濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，智能化設(shè)置做得比擬到位，物業(yè)公司如何使其發(fā)揮最大功能，延長(zhǎng)使用壽命，后期的維護(hù)就相當(dāng)重要。A、通過(guò)前期介入提出合理化建議使智能化的設(shè)計(jì)方案具有一定的先進(jìn)性、合理性、實(shí)用性、可擴(kuò)展性。并且提前配備智能化維護(hù)人員，與前期施工一并跟進(jìn)，對(duì)智能化設(shè)施設(shè)備熟悉掌握，利于今后管理當(dāng)中的維修養(yǎng)護(hù)。B.根據(jù)金都物業(yè)多年的管理驗(yàn)，對(duì)周界防越報(bào)警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，車控系統(tǒng)，電子監(jiān)控?cái)z像、錄像等設(shè)施設(shè)備。制定嚴(yán)密的日巡視，周、月、季度、年度檢查維護(hù)制度。專人落實(shí)檢查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。C．制定智能系統(tǒng)誤報(bào)的有效防范措施?！?〕為地下車庫(kù)提供效勞的籌劃地下車庫(kù)的公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)劃歸物業(yè)公司。所以物業(yè)公司著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用，同時(shí)地下車庫(kù)由于建筑死角較多，如何加強(qiáng)平安防范是管理的重點(diǎn)。為保持本小區(qū)良好秩序，確保車輛平安，為業(yè)主提供車輛停放管理效勞，特制定本規(guī)定：1、凡購(gòu)置地下車位的業(yè)主一律將車輛停放在自己的地下車位上，車位不得挪作它用。2、對(duì)地下車位停車實(shí)行登記，凡已購(gòu)置地下車位的業(yè)主須在物業(yè)效勞中心登記車牌并領(lǐng)取進(jìn)入小區(qū)的“長(zhǎng)期卡〞憑卡進(jìn)入，停車入庫(kù)。3、已購(gòu)地下車位的業(yè)主按物價(jià)規(guī)定每月向物業(yè)效勞中心交納地下車庫(kù)管理效勞費(fèi)。管理效勞費(fèi)包括車庫(kù)照明、通風(fēng)保潔、廢污水清理排放、消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)行本錢、維護(hù)等。4、車輛進(jìn)出停車場(chǎng)地應(yīng)一看、二慢、三通過(guò)，必須服從保安員的指揮。5、地下車位車輛停放時(shí)必須注意前后左右車輛的平安，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。地下車位車主必須鎖好車門車窗，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身攜帶，所有地下車位僅提供停車之用。車輛的任何擦損，物業(yè)效勞中心概不負(fù)責(zé)。車主停好車輛后必須立即離開(kāi)停車場(chǎng)，請(qǐng)勿在他人車輛旁停留。6、停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險(xiǎn)品的車輛停放。A照明和通風(fēng)系統(tǒng)：電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩局部，在車輛通行稀疏的時(shí)間段只開(kāi)常規(guī)局部，以節(jié)約電費(fèi)和延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備壽命。B平安防范：利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來(lái)加強(qiáng)平安防范。另外，相隔一定距離還可通過(guò)設(shè)立的緊急呼叫和對(duì)講系統(tǒng)，讓業(yè)主與保安取得聯(lián)系。C警示系統(tǒng)：在汽車泊車位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí)，來(lái)提醒業(yè)主鎖好車門，車輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)，提醒駕駛員不要跟撞。D消防系統(tǒng)：定期測(cè)試煙感探頭、火災(zāi)探測(cè)頭的靈敏度，緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時(shí)，設(shè)施設(shè)備能投入正常使用?！?〕為環(huán)境保潔提供效勞的籌劃A環(huán)境保潔管理 為提高小區(qū)的品味，在小區(qū)整體交付使用前，物業(yè)公司將對(duì)小區(qū)從外到內(nèi)進(jìn)行一次全面、徹底的清潔工作，才投入使用。小區(qū)經(jīng)過(guò)“開(kāi)荒〞清潔，可去除裝修施工后遺留的污漬，此項(xiàng)工作做得好，還可為以后清潔保養(yǎng)工作打下根底。a·環(huán)境衛(wèi)生管理方案與措施1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，提供合理環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置建議。并在小區(qū)交付后，再予完善。2.環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理方案b·管理內(nèi)容1、將環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置于合理位置；2、實(shí)行垃圾分類收集；3、定期對(duì)環(huán)衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)及更換，保持設(shè)施的完好和整潔；4、開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)全民環(huán)保意識(shí)。c·管理措施1.根據(jù)園區(qū)情況，擬訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置方案；2.制訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施的清潔、維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程，以及保潔標(biāo)準(zhǔn)；3.加強(qiáng)宣傳教育，全民參與環(huán)境保護(hù)；4.明確專人進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)工作。B綠化管理a·管理內(nèi)容：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。1.綠化保養(yǎng)期內(nèi)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作；2.根據(jù)氣候，給花木適量澆水；3.及時(shí)去除綠化帶內(nèi)垃圾、雜物；4.根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；5.及時(shí)去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗；6.制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；7.做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作；8.定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀；9.公共部位綠化擺放委托專業(yè)園藝單位提供，協(xié)助監(jiān)督；b·管理措施1.建立綠化管理制度；2.按操作規(guī)程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)操作；3.加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；4.以“三查〞形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查〔“三查〞指：綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查〕；5.抓好綠化工的行為標(biāo)準(zhǔn)管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。管理要求制定完善方案結(jié)合定期維護(hù)、日常巡視及時(shí)調(diào)整到達(dá)目標(biāo)(10)社區(qū)文化活動(dòng)的籌劃。憑借總公司多年來(lái)實(shí)行“親情式效勞〞小區(qū)所積累的豐富的社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要，與小區(qū)社區(qū)居委會(huì)配合，每年定時(shí)、定期開(kāi)展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)活動(dòng)。社區(qū)文化活動(dòng)將結(jié)合創(chuàng)立精神文明優(yōu)秀小區(qū)、培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氣氛的目標(biāo)展開(kāi)?！惨弧持贫冉ㄔO(shè)為了保證濱海·水木花都小區(qū)社區(qū)文化工作的順利開(kāi)展，公司以ISO9001質(zhì)量保證體系為根底，制訂了?共建文明小區(qū)協(xié)議書(shū)?、?社區(qū)文化工作制度?、?社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程?及各種活動(dòng)場(chǎng)所管理制度等一套完善的規(guī)章制度?！捕橙藛T配備由公司行政部負(fù)責(zé)濱?！に净ǘ忌鐓^(qū)文化工作的全面開(kāi)展。同時(shí)，充分挖掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人士，組建相關(guān)有益社區(qū)成員身心健康的社區(qū)活動(dòng)基層軟體組織，以擴(kuò)大社區(qū)成員自?shī)首詷?lè)的空間?！踩硤?chǎng)所安排1、公司將充分利用小區(qū)的景觀架空層和會(huì)所開(kāi)展活動(dòng)，并適時(shí)走出小區(qū)，把江南名勝風(fēng)景和高尚的活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)施作為我們開(kāi)展活動(dòng)的大舞臺(tái)。2、在小區(qū)適合處設(shè)置宣傳欄和公告欄，作為園區(qū)對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開(kāi)展社區(qū)文化宣傳，及時(shí)報(bào)道小區(qū)動(dòng)態(tài)?！菜摹郴顒?dòng)方案圍繞“愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居〞等主題，并結(jié)合時(shí)勢(shì)，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，廣泛吸引社區(qū)成員的參與。社區(qū)文化活動(dòng)的組織策略是：堅(jiān)持高雅藝術(shù)與本區(qū)群眾文化相結(jié)合，確保大中小型活動(dòng)有方案開(kāi)展，兼顧老中青少，采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)〞，加強(qiáng)與街道及相關(guān)社會(huì)團(tuán)體的合作。愛(ài)國(guó)主義教育活動(dòng)：舉行“革命傳統(tǒng)教育〞講座、“祖國(guó)風(fēng)光攝影作品展〞等，以多種形式進(jìn)行愛(ài)國(guó)主義教育，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)。社區(qū)環(huán)?；顒?dòng)：制作環(huán)保知識(shí)宣傳欄，向業(yè)主贈(zèng)送?環(huán)保手冊(cè)?，以提高社區(qū)居民的環(huán)保意識(shí)。物管法規(guī)宣教活動(dòng)：開(kāi)展物業(yè)管理法規(guī)宣傳及?消防法?知識(shí)講座等。社區(qū)公益活動(dòng)：如“便民效勞日〞、“為殘疾人獻(xiàn)愛(ài)心〞、“捐贈(zèng)希望工程〞“賑災(zāi)捐款、物〞等活動(dòng)。健康家居活動(dòng)：開(kāi)展各種藝術(shù)活動(dòng)和體育活動(dòng)，如綜合文娛晚會(huì)、文化沙龍、棋類比賽，少兒夏令營(yíng)、參觀博物館等?！参濉衬康木始姵实纳鐓^(qū)文化活動(dòng)將為社區(qū)成員提供更多的交流時(shí)機(jī)，“遠(yuǎn)親不如近鄰〞的溫情將替代“老死不相往來(lái)〞的遺憾，形成“與善人居，如入芝蘭之室〞的人居理想境界。通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)，令社區(qū)成員在愉悅身心的同時(shí)更加理解和支持物業(yè)管理工作，產(chǎn)生“四兩拔千斤〞的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動(dòng)過(guò)程中，在相互體諒相互理解的根底上淡化或消除。我們倡導(dǎo)“人人齊獻(xiàn)力，愛(ài)心滿家園〞的文化理念，激發(fā)業(yè)主的主人翁意識(shí)和保護(hù)小區(qū)的責(zé)任感，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，努力營(yíng)造沒(méi)有陌生人的家園。三．我司各項(xiàng)管理指標(biāo)與國(guó)優(yōu)指標(biāo)比擬及實(shí)現(xiàn)承諾的措施序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理承諾指標(biāo)及措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度、建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修98%98%接到維修通知，急修不過(guò)夜、小修不過(guò)3或在約定時(shí)間前2分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。3維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4管理費(fèi)收繳率98%98%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民、用之于民。5綠化成活率95%99%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度、建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，確保公寓公共綠化綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改。6清潔、保潔率99%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綜合部主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公寓內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保道路完好、暢通。8雨、污水井、排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路、溝、渠、井完好。9路燈完好率85%95%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，公司總經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)。10公共設(shè)施完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，公司總經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用。11重大責(zé)任發(fā)生率0%保安員經(jīng)培訓(xùn)考核前方能上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保公寓的平安。12消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，公司總經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢查以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用。13火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生率1‰以下0公司實(shí)行全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保公寓消防平安。14住戶投訴率及處理率投訴率0.5%以下月處理率95%0.5%以下100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解客戶愿望和要求，滿足客戶需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。15業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%96%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需要信息，盡可能滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。四．[濱?！に净ǘ糫小區(qū)的入住和裝修的管理措施。1．業(yè)主入住管理方案與措施·管理內(nèi)容〔一〕在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置物業(yè)交付現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍效勞。〔二〕憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料?！踩呈栈貥I(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用?！菜摹撑阃瑯I(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入?驗(yàn)房交接表??！参濉硨?duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決，并做好回訪工作?！す芾泶胧骸惨弧持贫?業(yè)主領(lǐng)房程序?；〔二〕籌劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；〔三〕按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；〔四〕按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。2．二次裝修管理方案與措施為使小區(qū)環(huán)境整潔，實(shí)現(xiàn)通過(guò)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延長(zhǎng)物業(yè)使用期限的目的，不降低原物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)防風(fēng)、防震、防雷暴等自然災(zāi)害的防御能力，保證物業(yè)的正常和平安使用，對(duì)本小區(qū)裝修管理作如下規(guī)劃：一、房屋外觀應(yīng)完好、整潔、不阻礙市容和觀瞻。二、空調(diào)室外機(jī)的安裝統(tǒng)一美觀，只允許安裝在物業(yè)客戶效勞中心指定位置，不得在指定位置以外安裝。三、外商業(yè)區(qū)域的招牌、廣告、霓虹燈應(yīng)整潔統(tǒng)一美觀，安裝牢固，無(wú)平安隱患，電線按平安標(biāo)準(zhǔn)敷設(shè)，沒(méi)有破損。小區(qū)內(nèi)外墻、窗臺(tái)上禁止豎立廣告牌或標(biāo)志。四、變房屋用途的，要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。五、室內(nèi)裝修時(shí)，樓房的承重結(jié)構(gòu)〔承重墻、柱、梁、板等〕不得隨意鑿打，更不能開(kāi)洞或開(kāi)門。陽(yáng)臺(tái)不能封閉，小區(qū)一律不允許安裝室外防盜窗，曬衣架按統(tǒng)一、指定位置安裝。六、房屋原設(shè)計(jì)的水、電、管道、中央吸塵系統(tǒng)等，不得私自改動(dòng)。七、不得占用公共場(chǎng)所，不得進(jìn)行亂搭建、亂張貼。屋頂不準(zhǔn)安裝空調(diào)室外機(jī)、鍋爐和衛(wèi)星天線等設(shè)施。八、房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽、家畜和無(wú)證寵物。九、房屋自交付使用時(shí)起〔以竣工驗(yàn)收日為準(zhǔn)〕，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問(wèn)題〔不包括人為的損壞〕，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑、水電等公共設(shè)施保修〔年限詳見(jiàn)開(kāi)發(fā)商提供的?產(chǎn)品質(zhì)量保證書(shū)?〕，物業(yè)客戶效勞中心可代為業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系維修。十、因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由家庭居室裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如屬被委托人的責(zé)任，由委托人找被委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。十一、由于屬自然災(zāi)害、自然損耗，或?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問(wèn)題需維修，不在保修范圍內(nèi)，物業(yè)客戶效勞中心將盡力為業(yè)主提供有償效勞。十三、房屋的公共部位及設(shè)備設(shè)施凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用。十四、嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物、傾倒污水，假設(shè)導(dǎo)致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責(zé)任。十五、禁止將垃圾、布條、塑料包裝袋、油漆剩余物等雜物投入廁所或下水管，如導(dǎo)致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)修理費(fèi)。十六、私家花園使用及改建按公司?花園使用管理規(guī)定?執(zhí)行?！す芾韮?nèi)容〔一〕告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù)，如實(shí)填寫(xiě)?裝修申請(qǐng)表?，詳細(xì)說(shuō)明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等；〔二〕裝修進(jìn)場(chǎng)前，對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)的檢驗(yàn)，如有質(zhì)量問(wèn)題做好記錄并及時(shí)解決，經(jīng)業(yè)主、裝修單位、物業(yè)公司三方簽字確認(rèn)，以免裝修期間造成不必要的矛盾；〔三〕裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)，書(shū)面告知業(yè)主及裝修施工單位?濱?！に净?/p>