某集團擬建項目投資報告

目錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?項目概況當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望1、回顧2、展望所在區(qū)域住宅市場走勢分析1、供求關(guān)系2、價格走勢3、市場特點4、個盤素質(zhì)5、結(jié)論項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析土地價值1、地理位置2、周邊環(huán)境3、環(huán)境污染銜4、畜地塊周圍的耳交通條件污5、壟配套設(shè)施挽6、洽鄰近競爭樓本盤素質(zhì)元項目地塊優(yōu)柜劣勢分析慨1、艦地理條件分霸析承2、州環(huán)臨競爭樓箏盤對比結(jié)論汗可提升價值淚研判喬類比土地價肝值粉規(guī)劃能力對枕于土地價值植的提升單體設(shè)計災(zāi)市場細分及鼓客戶定位捧項目現(xiàn)場包康裝閣項目營銷策范劃物業(yè)管理結(jié)論獄項目市場定纏位贈項目的市場大定位競消費群體定蜓位羞項目價值分堤析笨項目定價模彼擬別項目投入產(chǎn)習(xí)出分析正項目投資分大析說明宴項目成本概覺述窯項目收益模薄擬灶投資風(fēng)險分慣析及其規(guī)避欲方式提示風(fēng)險性分析規(guī)避方式渠開發(fā)節(jié)奏建購議項目概況改（集一）地理位限置觀地兔處北辰區(qū)新草宜白大道以六西，普濟河碌道立交橋交嚷叉口的正北廚側(cè)。狡（限二）主要經(jīng)文濟指標(biāo)定旨1、毛占地面積：燭200多瓣畝葛譽2、嗚總建筑面積省：約太20多落萬平方米拍設(shè)3、它容積率：猶1.5以內(nèi)穿殲4、獲綠化率：題30燃%以上促休5、恐建筑密度：趨略散搜6、搬總戶數(shù)：略欠翁二、當(dāng)?shù)胤可淼禺a(chǎn)市場走招勢分析擁（袖一）當(dāng)?shù)胤坑鹊禺a(chǎn)市場總疲體回顧與展櫻望差房地產(chǎn)項目聚沒有試探可壯言，只有看條準(zhǔn)了再下手杰，不象打麻很將，這把和杯不了推倒了孩下把接著玩移兒。1、回顧貨本少案所在區(qū)買——癢北辰區(qū)，位因于天津市市筋區(qū)的正北面錫，與河北區(qū)副白廟緊緊相辦連。傳統(tǒng)上院，天津市區(qū)撲的居民按照脊區(qū)域經(jīng)濟狀泉況將市內(nèi)六黃區(qū)分成六種楊檔次，即：多和平區(qū)是首道位；南開區(qū)吵為第二位；燦河西區(qū)為第謎三位；河?xùn)|成區(qū)為第四位姓；河北區(qū)和論紅橋區(qū)分別晴列居第五、轎第六位。由立于市政規(guī)劃置、區(qū)域投資事規(guī)模以及市蹄政府扶持力縣度關(guān)系著當(dāng)鄭地經(jīng)濟建設(shè)秋的發(fā)展速度約，所以，河痕北區(qū)經(jīng)濟建圍設(shè)的程度沒單有象南開區(qū)余對華苑居住籍區(qū)和河西區(qū)迷對梅江生態(tài)北居住區(qū)那樣皺對新宜白大饞道上的商品塌住宅有著翻射天覆地的影壽響。加之，雪位于四郊經(jīng)才濟地位之尾羞的北辰區(qū)，拔房地產(chǎn)開發(fā)恨本就很緩慢牲，盡管有萬襯科花園新城淹時尚精品矮TOWN策HOUS倦E幫項目的介入覽，但在近一湊、兩年內(nèi)，娘這里仍然是腿普通商品住餃宅的市場。吩繼2、旦展望雹展望元2002年下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)個市場，可以槳說蘊含著巨老大潛力，其浴一，環(huán)境工洪程建設(shè)中將曉對城鄉(xiāng)結(jié)合鍬部入市口、每道路兩側(cè)項氧目實施綠化檔、美化改造杜；其二，市岡政府下大力占量培育市場丑有效需求，勾積極推進小伍城鎮(zhèn)的住宅唇開發(fā)，加快蒙城市化進程震；其三，越末來越規(guī)范化欄的建設(shè)市場凍，更適宜品并牌與實力的嫂競爭，淘汰妹那些規(guī)模小盞、質(zhì)量差、村不注重物業(yè)嬌服務(wù)的爛尾殺項目；其四白，政府對公全積金貸款和床按揭貸款政悲策的進一步跟放開。降低職銀行貸款和孤存款利息，線刺激了消費治，同時增強它了商品房的溜有效需求?？钗磥硇乱税谆@大道上的項珠目必將成為困品牌項目的子標(biāo)志。御（二感）所在區(qū)域出住宅市場走蠶勢分析釋民1、隔供求關(guān)系杜當(dāng)?shù)刈≌芯繄霾煌谑兴紖^(qū)的住宅市啟場有著廣闊史的消費群體片，僅靠區(qū)域枯內(nèi)的居民不坐能夠滿足其退商品住宅的彩消化需求，裁盡管北辰區(qū)內(nèi)宜興埠在當(dāng)逢地經(jīng)濟發(fā)展膠狀況良好，墻但與市區(qū)居咱民的生活水株平相比仍然分相對很低。屠由于家庭收蜓入的高低直胳接影響著購版房需求能力猶，并且，當(dāng)舒地消費觀念曠的落后以及撤有限的居住輔人口，都成亭為當(dāng)?shù)厣唐窙]房供大于求末的至關(guān)因素合。滅據(jù)市場調(diào)查址結(jié)果得知，字1998瞎年開發(fā)建設(shè)胸的田園小區(qū)激和鳴翠園雖禽然經(jīng)歷了三余年之久的銷歡售時間，但爬因其市場定傭位的狹窄，編現(xiàn)仍存有大港量的空置房沙；澇2001扭年初開發(fā)建粘設(shè)的梧桐園拍、都市桃園瘡大規(guī)模的商刊品住宅面積擾又加大了當(dāng)膛地空置房的壇消化壓力。牧拓展市場需稻求面正是萬扛達新城在成輸功完成一期拜工程的銷售柜任務(wù)之后，逼又將二期商統(tǒng)品房銷售業(yè)球績擠于周邊尾物業(yè)的銷售下之首，僅從俯出入于萬達華新城的車輛腰品牌來看，耀這里的業(yè)主仇80%松以上是白領(lǐng)編和暴發(fā)戶，紋他們當(dāng)中除伯在當(dāng)?shù)刈錾找庖酝?，大帳多?shù)業(yè)主是傻人在北京工溝作，其老家跨又在天津，寨所以新宜白悼大道上的物糖業(yè)成為其置淚業(yè)的首選，爺購買萬科花任園新城的豪擊華別墅，其壁目前的經(jīng)濟冠狀況尚未達灣到，這樣，視有著完善生此活配套設(shè)施辨的萬達新城賣就成為炙手橫可熱的首選賴樓盤。從這寬一點來看，予完善、周到王的生活配套餅是項目競爭擋的市場基礎(chǔ)欠。榨割2、得價格走勢享受著當(dāng)?shù)亟?jīng)詳濟及人文環(huán)鳳境的影響，籌當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)鼻項目的檔次會普遍不高，萬除萬科花園巷新城獨樹一怕幟，走聯(lián)排尋別墅豪宅市謝場的銷路外怎，當(dāng)?shù)厮行铐椖康纳唐酚枳≌瑑r格全巖部采取低調(diào)斧處理。萬達縮新城的銷售隸均價為鳥1800元部/㎡；都市秒桃園的銷售疾均價是15唉90元/㎡簡；梧桐園的鋒銷售均價是在1650元芹/㎡；田園頑小區(qū)的銷售記均價是16拉38元/㎡李；鳴翠園的植銷售均價是棚1600元戰(zhàn)/㎡。煮當(dāng)?shù)厣唐纷收袌龅拈_模發(fā)時間并不捎很晚，可謂兆房產(chǎn)開發(fā)市及場和消費市斤場十分成熟蜂。但近幾年充，當(dāng)?shù)胤康貖Z產(chǎn)市場總體簽來講其經(jīng)營蕩狀況并不良霸好，除萬科褲花園新城與撤萬達新城以篇外，這里絕符大都數(shù)項目秒均未出現(xiàn)過飼熱銷場面，海銷售市場長盤期處于低迷拖狀態(tài)。那么每，是價格高裁于消費能力恢？是地段偏熊僻位于郊區(qū)嶄？還是當(dāng)?shù)赝岱康禺a(chǎn)的消昏費市場狹窄團？都不是，董作為民宅典蕩范的萬達新第城，其商品及住宅的市場舟均價高于周倡圍所有的項菊目，作為豪灶華別墅的萬純科花園新城其，論其住宅彼的銷售價格悅也屬我市高割價之一，曾儀在我市一度出產(chǎn)生熱銷搶里購的場面，羊并在當(dāng)?shù)匾豢手北３种枷灪玫匿N售業(yè)約績。究其原辦因，是品牌給、是品質(zhì)、悅是服務(wù)，是嘉購房者看到長了物超所值漫，人們買房啟子早已不再鈴是單買住所搖，現(xiàn)如今，貴買房子還要畫買房子的附屆加值：交通恒、環(huán)境、配王套、房型、花升值、舒適嚼……桶如果，當(dāng)?shù)貑栐匍_發(fā)的項桑目不立足于齡買方市場，會不考慮目標(biāo)聯(lián)客戶群體的火消費需求，文一味地使用泰價格戰(zhàn)術(shù)，綿勢必使新項但目失去競爭眉優(yōu)勢，死于舍襁褓之中。馳那3、歷市場特點執(zhí)市咸場特點：區(qū)筋域市場內(nèi)部摘發(fā)展的不平森衡性。神新宜白大道滲是我市三環(huán)婚十四射中的偷一條連接中鈔環(huán)線與京津吊塘高速公路賭、津圍公路患的重要干線忙，將天津與柱北京、河北夢省的距離拉退近，加速了桂京津冀三地搞的貿(mào)易往來毅。房地產(chǎn)開揉發(fā)商們順理盛成章地將襯“獨以路帶動房膝改競”匪的政策具體伴化，然而原丸有的地域分拘割使得新宜展白大道兩側(cè)豬的商品住宅匪樓市場具有箏顯著的地域旗不平衡性特彩征，新宜白精大道西北側(cè)庭居民的生活溫所需完全要枕靠對面宜興眼埠鎮(zhèn)內(nèi)的配連套來維持。還萬科花園新郵城之所以稱坡其為勻“輔城萍”勻，是因其市示政配套齊全勺，城內(nèi)有公證交車站、郵詞局、銀行、拴學(xué)校、幼兒褲園、超市、攜飯店、業(yè)主振會所、休閑屋廣場等，生逆活所需不用繡外求。萬科主花園新城因蓮其高檔項目誼的市場定位躺，保證了城肅內(nèi)業(yè)主生活艙的絕對私密包性，因此城撈內(nèi)配套設(shè)施忌對周邊民宅臥項目沒有起井到多大的促彎進作用，附崗近普通民宅啊必須靠自身米建設(shè)來獲取框目標(biāo)市場的斑占有份額。它可想而知，梁作為普通民余宅的萬達新盯城銷售業(yè)績額在當(dāng)?shù)匾恢卑闪己?，最直響接的原因，旋就是其底商耐?nèi)多種經(jīng)營隸項目和區(qū)內(nèi)僅超市的補充阻，起到了極撤大的促銷作畢用。相比之病下，田園小饅區(qū)、鳴翠園衛(wèi)、普慶公寓揮等中小型項才目由于內(nèi)部污配套的不完寸善，在同質(zhì)賢項目的同等軋價位的基礎(chǔ)拔上，成為其翠滯銷或緩銷容的主要原因張。謠傍4、啊個盤素質(zhì)斤本案所在區(qū)喊域商品住宅翠不是很多，盜以下是新宜瓶白大道兩側(cè)遺鄰近地段主債要樓盤（指宗同質(zhì)素項目琴）的資料：萬達新城零位置：新宜展白大道西北稅側(cè)，武警六握支隊旁。著性質(zhì)：六層碧磚混結(jié)構(gòu)商洋品住宅，其階中，臨街樓率宇首層為商統(tǒng)業(yè)蹤須店鋪蝴，二層以上妨為住宅，全粗部現(xiàn)房。悉價格：起價各1577元詞/平方米（氏第六層價）碎，三層為最氧高價200憂0秀續(xù)元/正平方米。梧桐園運①喜位置：新宜遮白大道西北遼側(cè)，萬達新摔城后。吹②俗性質(zhì)：六層信磚混結(jié)構(gòu)商寫品住宅。權(quán)③紋價格：起價成1298元脾/平方米（彼第六層價，吼準(zhǔn)現(xiàn)房），束三層為最舊概高價其1820元嶄/平方米。都市桃園悅位置：新宜墻白大道西北銷側(cè)，梧桐園津后。霧性質(zhì)：六層內(nèi)磚混結(jié)構(gòu)商勉品住宅。璃價格：起價淘1338元勿/平方米（霧第六層價，儉期房），三廉層為最高佛拿價1燭768元/秤平方米。寶利園新城躍①鎖位置：宜白連路加油站左逢轉(zhuǎn)300米聾，宜興埠鎮(zhèn)搭內(nèi)。猜②棕性質(zhì)：六層璃磚混結(jié)構(gòu)商野品住宅，落岔地外飄窗。悠③推價格：起價戲1480元夜/平方米（厘第六層價，合現(xiàn)房），三商層為最高作卵價1戲900元/訓(xùn)平方米。今日家園三①錢位置：宜白辰路與三千路各交口。掏②鑰性質(zhì)：七層壞磚混結(jié)構(gòu)商臨品住宅，其敘中臨街樓宇污首層為底商舍，材胸二層慧以上為住宅概。吩③眠價格：起價醉1298元唐/平方米（犯第六層價，館現(xiàn)房），三慌層為最高河蘋價1乒838元/邁平方米。……醬其他詳盡內(nèi)劫容請見《本客案周邊樓盤海調(diào)查表》臂孟5、宮結(jié)論懂在我市房地搭產(chǎn)發(fā)展的中度早期，本地阿由于區(qū)位因鳳素，發(fā)展較旱市區(qū)、東麗損區(qū)、西青區(qū)城、津南區(qū)三婦個郊區(qū)滯后史，到目前為招止，當(dāng)?shù)厣啼N品住宅價格皺要比前者低享10叛—劍40%。箱由于我市城洞市建設(shè)的步蹄伐加快，為冤此地域的區(qū)薦位功能的進冊一步轉(zhuǎn)換提蜘供了催化劑家，同時為當(dāng)拖地的房地產(chǎn)繪開發(fā)，尤其勺是商品住宅蹈市場提供了強契機。像不過，本區(qū)太域商品住宅寧市場發(fā)展的漠不平衡性，能在短期內(nèi)仍優(yōu)將存在，并宿影響著下一勇步的開發(fā)決插策。如果，穩(wěn)開發(fā)項目立級足于房地產(chǎn)憤的買方市場匯，并分析目持標(biāo)市場的需暖求，以發(fā)展伸商的努力，趣這種不平衡揀性將會日益助縮小。灑三辟、項目土地所價值判斷及都項目地塊優(yōu)鼠劣勢分析寸來“勸第一是地段涼，第二是地壓段，第三還窄是地段。且”艱這是房地產(chǎn)悲界的名言。評于是便有人利拘泥于地段陽的好壞。其否實好壞只是晝相對的，關(guān)虜鍵是要弄明達白：這個項羊目究竟處于詞哪個層次？蚊好與壞是個屢說法，要緊談的是能否賺樓錢。男（皇一）土地價匪值餃一個項目的巾土地價值是衫其多種因素雁綜合作用的井結(jié)果，項目恨的地理位置鬼、環(huán)境與污殊染情況、交纖通條件、市廟政配套、周怪邊景觀以及澤鄰近樓盤的想素質(zhì)等，共朋同決定了該瓶項目的土地另價值。站本案的土地奮價值各要素階如下：唉該1稼、地理位置就恨本案地處北六辰區(qū)與河北耀區(qū)交界處，循新宜白大道角以西，普濟候河道立交橋原的正北側(cè)。件項目面積：峽約劫20廟多萬平方米罪，地形整體謝條件較完備林，部分用地瑞在利用萬達福新城、梧桐返園、都市桃復(fù)園的基礎(chǔ)設(shè)愧施方面，可鳥以滿足旺“廁七通立”蒙條件；雖原究用地為菜地謙，但早已荒率涼已久，土擋地絕大部分報堅實、平整毯，地塊屬于慮較理想的建紐筑用地。反比2殊、周邊環(huán)境自然景觀該前方景觀（言東南方）熱近爹處是普慶公請寓和荒地，立遠處是宜興則埠鎮(zhèn)，沒有良綠色的景物闖，多為民宅城。由于普慶吃公寓是新近聽規(guī)劃的項目閃，其整潔的洽建筑結(jié)構(gòu)使老本案前方部盞分視線較為擴干凈、整齊慧。佳B、后方景榜觀（西北方盒）氏后樓方景觀，因削倉庫、雜亂捏的棚戶和散式亂的廢物削緣弱，是本案未視線最為不抱佳的地方。須C、左方景迷觀（東北方黑）吹緊誓鄰萬達新城脅、梧桐園、韻都市桃園三諒個小區(qū)，盡磨管部分小區(qū)毒開發(fā)尚未完剛成，但從其么規(guī)劃沙盤和束已經(jīng)落成的圾萬達新城上蒙看，近景視隨線極佳，綠系草環(huán)抱、建扶筑色彩明快辟；稍遠處還峽有萬科花園糠新城的玉泉帶花圃、雕塑鎖石廊。陵D、右方景發(fā)觀（西南方雹）付本郵案西南方是計老式村莊，顏平房整齊卻尾很破舊；遠房處是錯綜雜隨亂、線路繁借忙的鐵道聚份散地和車水褲馬龍的中環(huán)依線旗——倍鐵東路、普墊濟河道。由方于鐵路的重懇要的岔路口澇和公路立交瓣橋都匯聚在萬此，使得本叢地噪音大、味安全系數(shù)低橡。爽人文、歷史勾景觀逐公園等自然域景觀討本序案近處無公約園和自然景稅觀，最近處權(quán)的公園也要手遠行4公里葛以外，才能菌到達西沽公高園和北寧公系園；4公里腿以外的新開害河尚待改造懂，現(xiàn)污水、喘垃圾成災(zāi)。雄B、歷史古本跡、人文景字觀：全無景觀綜述蒙叉從地塊周圍壞環(huán)臨的景觀撕及遠景視野鐘開闊程度看圾，東、西、擊南、北四個掏方向景觀中尿只有東邊景奮觀尚可，西娃邊和北邊景飼觀因鐵路線輛、雜亂棚戶緩、倉庫等景卷物而大打折勢扣；南邊景店觀不算太佳陸（普慶公寓想規(guī)模小，規(guī)孤劃差）；總巴之，地塊周粱圍景觀應(yīng)屬蔬該地塊的弱竿項。但本案貍地塊規(guī)整，畝占地面積大膽，可通過環(huán)奪藝設(shè)計來弱允化周圍景觀壩不佳的弱項忽。宵即3冰、環(huán)境、污礙染棟水、空氣、俯土地污染情咬況仇疑本案前方是間普慶公寓，培小區(qū)內(nèi)的部雄分業(yè)主在曬乳臺養(yǎng)鴿子，術(shù)羽毛、鳥屎佩橫飛，氣味蔑難聞；本案今東邊是尚未兩修建的土路預(yù)，兩側(cè)堆滿鑰了垃圾，夏秀季腐爛、變蜂質(zhì)的惡臭氣錫味充滿空氣房中；本案所饞用地，荒草多布滿地表，虎蒼蠅、蚊子逢及其他蟲子毫很多；遠處攔還有汽車和府火車排出的犬尾氣，此地菌污染情況嚴(yán)啟重。噪音污染宴增快速路（新鏟宜白大道、文津圍公路）頑、中環(huán)線（馬鐵東路和普乒?jié)拥溃?、圖外環(huán)線、京勺津塘高速公嬌路和錯綜復(fù)慧雜的鐵路岔常線上川流不摧息的交通工剖具成為本地耕的噪音來源吵，噪音十分諷嚴(yán)重。茂社會治安狀總況蘿店本案東側(cè)即奴是公安局北刺辰支隊宜白溪大隊，有利墻的一面是確肢保了區(qū)域治曠安的穩(wěn)定；匪不利的一面透是，其進進幻出出的人使俗周圍小區(qū)的質(zhì)居民感到居啊住環(huán)境私密至性差。并乘4汁、地塊周圍垮的交通條件慶環(huán)臨的公共須交通條件型雄新宜白大道醋上有多條公休交線路67機1、878貫、619、昂811、9擁08、80輪3、675廳直達市區(qū)各旦地。地塊南紛端是中環(huán)線虹，東側(cè)是外輔環(huán)線和高速瘦公路。情地塊與公共答交通的連接年無本案所處地界塊距南端的槍新宜白大道缺和西側(cè)的鐵積東路均有一跳段距離，緊徐鄰的一條規(guī)爪劃路仍為坑云洼不平的土訊路，行車、閱步行都很不綁便，可在拓查建后引進公碼交站點來彌太補交通上的皇小缺陷。灘交通條件綜弄述偷價環(huán)臨地塊的偉公共交通可司謂便利。然果而，本案存艦在亞交通連帳接問題，地罷塊與交通干延道（新宜白并大道）間隔援300米左昨右，土路顛區(qū)簸不平，不蜻宜公交車行孝駛，所以受速到交通壁瓶頸限制，守有待進一步源優(yōu)化。刮認5憑、配套設(shè)施菜市場馬稠本地菜市場富齊全，經(jīng)營板的菜品價格企低廉。近處剃有位于萬達染新城旁的天地津市北方蔬持菜批發(fā)交易度市場、萬達結(jié)農(nóng)貿(mào)市場和蔑萬達新城底洽商檔——蛙興躍果菜便頁利店。遠處浙宜興埠內(nèi)至犯少有三家蔬情菜貿(mào)易市場唱，使當(dāng)?shù)鼐诱Ｃ裰辽僭谌站砗钠返南M岡需求上無憂汽。繁商店、購物躬中心污撤當(dāng)?shù)氐纳痰隇I、超市匱乏剃，居民全要粥靠萬達新城焰底商、萬達終超市和對面蒸的宜興埠內(nèi)拍的商店、超芹市維持生計釘。學(xué)校、醫(yī)院欣療附近沒有學(xué)拒校和醫(yī)院，液必須遠求。勿銀行、郵局吉、酒店互催萬達新城底謠商米——見商業(yè)銀行、敏中鐵快運、原新城酒店、量皇苑大酒店蛇。以及萬科袋花園新城內(nèi)開的銀行、郵呼局、餐館。豈體育、娛樂擠場所等苦區(qū)域內(nèi)暫無督大型的體育重、娛樂場所偏，只有萬科編花園新城內(nèi)爸的業(yè)驚主會所康體制、娛樂設(shè)施刪齊全。載燙6、膚鄰近競爭樓職盤素質(zhì)差輩見《本案周貢邊樓盤調(diào)查輩表》和第二吧大項中的（擁二）所在區(qū)征域住宅市場帳走勢分析柱療（二）項目謹?shù)貕K優(yōu)劣勢籍分析成拘“友知己知彼肚”翻和欺“暫自知之明膽”棉都是一個贏怎家不可缺少煎的品質(zhì)。俗賠話說：追鹿遇者不見山?？莘康禺a(chǎn)經(jīng)營修者既能鉆進囑去，又可跳螺出來。更何吵況，最難認腔清的面孔往啊往就是自己漿的。悄1面、地理條件天分析絲就此地塊的某客觀地理位領(lǐng)置及環(huán)境條束件，按前面貝所列的諸項赴要素及簡要慧分析結(jié)論，貪和拿SWOT浮分析法，列傅出句SWOT逐坐標(biāo)圖如下獻：殘S曾（優(yōu)勢）嘩某裁她催豬W綠（劣勢）秤“拖七通影”暗+交通臉潔弓孟景觀+污悶染、噪音爺?shù)貎r+規(guī)喝模+品牌域楚享娛腫樂+購物+后學(xué)校、醫(yī)院邪等配套差。逃O暗（機會）坡末狂慚氏櫻T誕（威脅）等1共、概念、環(huán)車藝設(shè)計弱化沖景觀己聽1熔、區(qū)域居民幫的消費能力層較低。哨劣勢、降低刻噪音影響。壽碰刮2館、威脅來自閑周邊直接對根手：萬達息2犁、注重質(zhì)量貼，建筑風(fēng)格古要靚。漲樂新城、都市效桃園、梧桐忽園?？?潤、房型設(shè)計掘時尚舒適，鳴功能夕第3植、潛在競爭剃壓力：宜興友阜內(nèi)完善谷性強、昌且多樣。贏圾巖乳的生活瘋環(huán)境，其地逝塊內(nèi)項目的中4絕、規(guī)模大、鑼生活配套齊綿全。布價銷勢勢必懷優(yōu)于本案所欠處地域內(nèi)織5死、售價與目劣標(biāo)客戶群體爪搭要貴烘的項目。注界，以擴大男受眾面（即粉指霞益4濃、區(qū)域消費勞觀念落后。牙市場需求面喝）。匙從以上四個斃象限中的因脹素分布情況招可以看出：皺地形地貌別違無劣勢；綜體觀本地塊的串交通也很發(fā)鵲達、高效；訊但地塊環(huán)臨礦的幾個主要列條件如購物移、就學(xué)、醫(yī)粥療卻是最弱憂項，可與污尖染、景觀等由劣勢通過未貿(mào)來小區(qū)的合旅理規(guī)劃和設(shè)鋸計得到不同羅程度的改善排。以后，隨拋著市政規(guī)劃煩的影響，該返地塊是無太煉大劣勢的，否只要注意威榜脅堡（主T僑）因素，把良握機會（O厚）伶因素，那么茂，地塊的地顏理條件就不重會成為影響春整個小區(qū)價挎值的劣勢因橡素。義2、環(huán)臨競朋爭樓盤對比醬從環(huán)臨地塊霧的默8雕個樓盤的地徒理位置和樓傭盤性質(zhì)看（漏8意個樓盤的詳歷盡資料請見悄《本案周邊栽樓盤調(diào)查表時》），該地返區(qū)除萬科花橫園新城為拌3祖層豪華別墅炭外，均為六預(yù)、七層住宅些。價格均不虜超過鼻2000雞元/平方米吃，與地塊直型連的三個樓脖盤售價最低犬為嚷1338偷元/平方米絲；遠處宜興即埠鎮(zhèn)內(nèi)的今驢日家園最低透價僅為水1298趨元/平方米懼。分（混三）結(jié)論誠從項目地塊柴性質(zhì)來看，誤本案地塊符邀合住宅建筑首用地。隨根據(jù)民SWOT燈分析，該地峰塊在市政配纏套、環(huán)境污鞋染及區(qū)位位熔置方面具有聾暫時的劣勢腔，考慮到本妖案離主干道問——憐新宜白大道況和鐵東路研較近，公交滲車炎619路、盜878朝路公交車終志點站都在附肚近，有利于涂引進公交線兇，將其終點晴站設(shè)在本案泉小區(qū)主入口蛙旁的空地處據(jù)，即能方便窗業(yè)主出行；均同時周邊有酸較好的空間岡供環(huán)藝設(shè)計蹄，可規(guī)避主懸干道的喧鬧滾，利用綠化尼墻凈化小區(qū)程內(nèi)的空氣，西將噪音和污叮染阻擋在小奮區(qū)的外圍。芒可提升價值誘研判聞美食家評判鐘廚師的水準(zhǔn)港，常以軟“受家常菜?！比睘橐罁?jù)。珍座禽野味不算侄數(shù)，把蘿卜凍白菜抵“罵做出來了崗”助才叫真功夫乎。其意就是充：從平凡中存挖掘不平凡嬸，最大限度睜激活事物的劫潛能，才能膝形成真正的宅競爭力。疲房地產(chǎn)項目移的可比性并沿不簡單在于臉價格和利潤膽。如果聽說壤哪個開發(fā)商狂將住宅樓賣換出了每平方家米依3萬元的天礦價，也不必六急于欽佩得漏五體投地。拐若項目本身匆的潛在價值撥是每平方米繁3.5萬元聾，那么該開狹發(fā)商就并非筋一個高手了止。相反，假光如某地段公寫認只能蓋出沉3500元掉每平方米的規(guī)房子，而你那卻能做到4敬500元觸每平方米，棄而且賣得不投錯，才稱得壇上是真正的調(diào)成功。盯那么，如何虹最大提升項炭目的價值？尸如何進行可識提升價值的被研判？鹿利潤就象是王海綿里的水享，只要愿意衡擠總是會有冬的。要想深舒入挖掘房地或產(chǎn)項目的潛百在價值，必攻須論“載從頭壓擠每籮一個環(huán)節(jié)源”單。如下：筆（檔一）類比土舟地價值庭如前所述，制從相鄰地塊待性質(zhì)、環(huán)境忽、配套、交錯通、景觀等瞎多方面綜合智判斷，本案階地塊的單位食建筑面積類表比價值在倍2000謝元（均價）碌左右。叨（獅二）規(guī)劃能抄力對于土地復(fù)價值的提升建小區(qū)整體風(fēng)械格輛本案的總體意規(guī)劃在于創(chuàng)鍛建一個回歸塘自然、高尚資、新穎、別同致而充滿文域化情趣的社史區(qū)。在具體盼的小區(qū)規(guī)劃磨上，本著朋21直世紀(jì)居住建爛筑人性化的慈原則，在整薦體規(guī)劃上，豆作為前20延多萬平方米豈的大規(guī)模社咬區(qū)應(yīng)突出以亡下特點：際在總體布局醒上，采取了脂“魯一三三紙”稱的布局格式糾，即：趕?淘仆一組林蔭步竭行道，直線稠貫穿全區(qū)，維延伸至公共啊綠地。澤?種臭以三個建筑療組團為核心遲，組團式住心宅可圍合、甲可聯(lián)體或弧乎形拼接，以推歐式柱廊、第主題廣場串厭聯(lián)而成。海?都轉(zhuǎn)對應(yīng)三個組慌團是三個主閑題各異的環(huán)屯節(jié)廣場。零（提示：此糧種布局有利偶于房產(chǎn)按投跑資進度開發(fā)傷及建設(shè)）建筑風(fēng)格黃慮順應(yīng)消費者治對人性化住焦宅的心理需覆求，采用現(xiàn)惰代派建筑形鬧式，樹立小愧區(qū)形象。本謙案周邊的鳴綿翠園和田園踩小區(qū)的建筑參無特色，與墾經(jīng)濟適用房急外觀沒有多腳大區(qū)別，相漂對于當(dāng)今房荒地產(chǎn)市場早挪已失去了競趁爭力，滯銷災(zāi)或銷售速度吊緩慢是必然住的，所以，煌沒有個性的枝建筑必將被割市場淘汰。規(guī)?腰值在立面造型遭上，采用三沈段式設(shè)計，揭充分運用豐附富的西方古冒典建筑符號片和線條，負凸顯建筑外獄檐設(shè)計的出山色及亮麗璃；凸窗弧線焦設(shè)計，導(dǎo)落地式飄窗輪，跟豐富室內(nèi)空位間和提高室娛內(nèi)采光度；支綠色玻璃配時合白色鋁合摟金窗，加上蘇外墻的高級興涂料，使三利個組團色彩耍協(xié)調(diào)統(tǒng)一。盞?鐵除在小區(qū)輪廓汪設(shè)計上，講愧究住宅的錯盛落有致，擺梅布有序，三繼個組團的頂扮部造型要豐恭富，突出整午個小區(qū)的輪掩廓線豐富、埋優(yōu)美。尾一定要優(yōu)于蜻周遍所有樓開盤，窗套、路門廊等細節(jié)尺的處理上，擔(dān)步步要到位稻，小區(qū)配套構(gòu)小區(qū)的配套沖設(shè)施要求時愿尚、齊全。究基本做到既漂能滿足小區(qū)惹業(yè)主日常生焦活的需要，幸又能滿足現(xiàn)飼代人對現(xiàn)代貌化住宅的消廳費需求。圍?意降針對周邊生搖活環(huán)境，設(shè)肺立商業(yè)配套借（超市、綜距合商場、文棄教用品商店棟、美容美發(fā)畫院、餐飲店鹽等）。億?購才區(qū)內(nèi)配業(yè)主饅會所，豐富罷小區(qū)文化，敬如：健身中岸心、網(wǎng)球場影、娛樂中心豪、銀行、郵慰局、學(xué)校、蒼門診部等。蹦?性坊時尚齊全的跟配套（寬帶乞網(wǎng)、對講門聾、須樓宇監(jiān)控防涉盜系統(tǒng)等乞）、先進的戴建筑材料（呆地板采暖、孔可調(diào)節(jié)供暖餡設(shè)備、塑鋼舞窗、蘑菇石比）是小區(qū)必憂不可少的附抵加值。小區(qū)環(huán)境禁充分發(fā)揮小變區(qū)的建筑環(huán)屆境概念設(shè)計雪，大膽地通葵過人造豐富劇小區(qū)景觀層充次，以環(huán)藝梯的質(zhì)素提升濾小區(qū)品味和坊檔次。逐?鼠趙整個小區(qū)以乘一組林蔭步招行道貫穿，簡以三個主題植廣場配合三吩個建筑組團全，使整體內(nèi)衛(wèi)外空間交錯絡(luò)穿插，一氣薄呵成。廣場負、步行道、辮綠地、小品探等前后呼應(yīng)優(yōu)，渾然一體寶。拖?猴善建議小區(qū)大陽門不要面對松公安局宜白鬼大隊入口，蘋確保小區(qū)居胖民的安全感浙和自我保護痛意識得到滿冤足。小區(qū)正半門的設(shè)計要唱集中體現(xiàn)小租區(qū)建筑風(fēng)格購，要高闊、邁典雅、色彩歸鮮明，并起賺到樹立小區(qū)腸品牌的標(biāo)志盤性效果。飯?椒臨小區(qū)圍墻的網(wǎng)護欄要通透衡、秀雅、堅忙實，多采用棉曲線，突出著一種親和力叫，同時欄桿捆上配以爬藤柜等綠色植物運，即可美化仿小區(qū)，與小斗區(qū)內(nèi)綠化混蓄為一體；又擠可起到阻擋臉區(qū)外灰塵和蘋噪音的作用請。療（滅三）單體設(shè)賞計桐本案戶型設(shè)爛計要求經(jīng)典偵實用，功能單多樣。單體羽采用經(jīng)典平叼面，大廳小扮臥室，明廁界明廚；戶內(nèi)穿可自由分割忽，戶與戶之膊間可自由調(diào)蠶整。具體戶債型以植75過—墾95這平方米的兩釀房為主，并悟引入錯層大圖戶型或復(fù)式痕房作配合。陸其戶型比例本建議如下：按戶型分副戶型奏平層或錯層搜復(fù)式閑合計樓一室一廳掉兩室一廳跪兩室兩廳捎三室兩廳滿比例唇15.8%柱25.2%晶40%損16%支3%煎100%按面積分譽面積覽55-64窗㎡燥65-77蟲㎡窗78-94沉㎡貢95-10譜4糕㎡嶄105-1威30忠㎡縣合計訪比例然5%寸12%嶺48%晝25%倘10%童100%搶將建設(shè)建議老歸納為一句際話，即：以括住宅為主，逼戶型設(shè)計應(yīng)膊順應(yīng)市場需呆求?？紤]當(dāng)?shù)椎厣钆涮字夭煌晟?，建銅議配套商業(yè)弦（即底商建伶筑）、業(yè)主貪會所、足量圍停車位和主比題廣場等。娃其中，依據(jù)怕目標(biāo)消費群碰體的定位，到車位占總戶尚數(shù)比例：約拍為碑30禾%。覆（缺四）市場細核分及客戶定估位疑珠準(zhǔn)確的客松戶定位，有儉利于項目的瓶市場定位、偶市場細分，舉從而使項目群規(guī)劃設(shè)計到弱位，吸引更夏多潛在買家字購屋，促進班銷售。嚴(yán)（笛五）項目現(xiàn)域場包裝蝶現(xiàn)場物業(yè)形職象的好壞主盤要依賴視覺款感官的沖擊式效果，最終臣體現(xiàn)于項目扁現(xiàn)場包裝和拖平面設(shè)計上桃。幟在本案的操絮作中，引入照項目的粘VI趁（項目標(biāo)識幻、工地圍板烤、營銷中心膛等），每平這方米至少可嘆以再提升幾根十元的附加眨價值。蟻（捉六）項目營撓銷策劃枯營銷策劃水銀平是決定項慈目價值實現(xiàn)津程度的重要龍因素，本案脖借助于專業(yè)穴的營銷策劃蠢經(jīng)驗和操作繼能力，通過隊強賣點的提瓣示與推廣，撲可以使物業(yè)瞇單位價值提停升。皺（泉七）裕智能化物業(yè)芽管理及服務(wù)看功能增設(shè)軟懼引進先進的姑物業(yè)管理思壽想和管理體忠制，是建立罵品牌效應(yīng)的啞有效途徑。庫物業(yè)管理的脆3：11原臉理表明，如票果小區(qū)物業(yè)憐管理水平差注，其壞影響巧的傳播面將梁是1：11光。而好的物酬業(yè)管理傳播碌面是1：3銷。由此，物安業(yè)管理對物踐業(yè)價值的提島升有著重要魂影響。如萬捧科物業(yè)對項持目的價值提蕩升空間在1揀000元如以上?；谓ㄗh本案物止業(yè)管理中心籍的大堂設(shè)接俘待臺，免費充送信件報刊襪、免費定餐凈送餐、免費裙定票、免費桐代業(yè)主看管紙孩子及老人吸、提供鐘點師工鐘點秘書群鐘點司機等憑多項服務(wù)，析施行人性化寸管理，突出想對業(yè)主的尊乒貴禮遇；加賽強小區(qū)智能鈔化物業(yè)管理鍛水平，區(qū)內(nèi)市設(shè)寬帶網(wǎng)端崗子、可視樓材宇對講門、乎監(jiān)控系統(tǒng)，憤增強安全性彩；以及引進旺節(jié)能型建材睬，如：帶調(diào)孕節(jié)閥門的供總暖設(shè)備，利卡用兇4C益技術(shù)將多元嶼信息服務(wù)與變物業(yè)管理和戒安防、住宅墓智能化系統(tǒng)層集成，滿足銳安全防范、錯停車、高速棚上網(wǎng)等需求光。以實現(xiàn)快腫捷高效的超役值服務(wù)與管坐理。讓購房任者感到自己例買的房子物銹超所值，進禁而為我們義與務(wù)宣傳到親煩戚、朋友、聽鄰居、同事紛。益口碑宣傳的榮成效力度很贏大，物業(yè)及遙開發(fā)商的品寺牌樹立，有負利于今后項佛目的再開發(fā)雀。而止（八）緊密負與教育相聯(lián)抵系肌病無論購房者憲的喜好差異蔑多大，選房遺時他們卻不莫約而同在同課一種需求上根產(chǎn)生共鳴。保如前面分析靠，本案目標(biāo)固客戶中大部譽分已有子女圍（新婚的青咐年夫妻同樣黎會做長遠打饞算），子女贈的教育問題賞是該部分人盾在購房置業(yè)氣中的重點考踐慮問題。如丈何讓子女就懶讀一所最好室的中、小學(xué)冰是解決之道發(fā)。由于本案遵的區(qū)位問題真，當(dāng)?shù)貙W(xué)校脫、幼兒園匱錦乏，恰恰會之成為項目的顛最大銷售阻水力，因此，越建議本案與護區(qū)重點學(xué)校護合作，在小俘區(qū)開辦分校孝，同時對外李公開招聘幼烈教入住小區(qū)潤，承諾本小以區(qū)業(yè)主的子瞎女一定能夠友入學(xué)、入托洪，這種宣傳赤方式即可擴鼻大小區(qū)的知謹名度，滿足斷業(yè)主第一需握求，又將擴引大需求市場約，吸引區(qū)域耀外的潛在買尖家。另外，碗對競爭對手飼而言亦是無蓄法效仿的有幣力一擊。橫要知道，完兇善的小區(qū)配糠套是本地項長目的最有效等賣點，我們歉必須在配套伐設(shè)施上下功兇夫，投入少色商量的資金安創(chuàng)造大大優(yōu)專于競爭對手討的最大優(yōu)勢饑。債（低九）結(jié)論奇以上各因素蠢的兌現(xiàn)對于傭本案價值提青升起著直接股的驅(qū)動作用蔽，即使以上此每一項只擠貪出十幾元的斗潛在利潤，秩那么每平方在米就可以多親賺百余元，楚如果在幾個低主要項目上陷下功夫，則助可使每平方城米價值提升代得更高。副項目市場定濕位哭（一）項螞目的市場定豪位踢因本案受當(dāng)煤地生活配套槐影響，此地傲域的銷售市滋場形成一種此獨有的規(guī)律園，高檔次、妥環(huán)境靚、成禾片開發(fā)、規(guī)封模大的住宅要受到市場的廉歡迎，豪宅拴——慌萬科花園新特城，因市場授需求面很窄耗，不利于在糾此地再大面輛積的開發(fā)；臂改善型民宅董——修萬達新城，誦這個成功例曠子證明了群本項目的市悲場定位是：奪必須建成泳“餐規(guī)模大、配恭套全、環(huán)境紗靚、服務(wù)優(yōu)依”碌的智能化住屑宅固城看，樓盤素質(zhì)勻定位不宜過垃低，中高檔誘的住宅便于摘小區(qū)規(guī)劃和乖配套建設(shè)，樓樓盤售價最織高不得高于刷萬達新城最喂高價的落10%遺。仗小區(qū)需擁有暴寧靜的社區(qū)蹲環(huán)境，文化似格調(diào)層次高懸雅，視周邊矩項目的園林輸規(guī)劃，本案模必須有中央餐花園，以主芳題式風(fēng)格分親類，同時保罩障每個樓宇制間都要青蔥緒怡人、綠意線濃濃，讓每技戶窗前看到欣的是綠草、另鮮花和休閑竭園地，即戶暗戶窗前如畫賀，家家陽光盟充足，建議千以輕28米超大世樓間距、戶囑戶層高3.絲2美米的建筑特潛色調(diào)動買家協(xié)的購屋欲望栗。彩根據(jù)社會熱掙點和當(dāng)?shù)嘏湓卓瞻祝瑯O麻富特色的室蓬內(nèi)外健身設(shè)守施和宮E-濤mail必命不可少。春（二）委消費群體定覺位日一個項目只退要抓住目標(biāo)擊消費者，就君會起到一個閥事半功倍的松效果。所以妨目標(biāo)消費者丸的定位準(zhǔn)不瞞準(zhǔn)確將對項輝目的銷售起回到?jīng)Q定性的喪作用。由于資各方面的因青素制約，本惰案附近的房蝦價低，限制度了該地區(qū)的塑住宅開發(fā)的飽檔次，住宅聲檔次不高，名必然導(dǎo)致居棉民成分的復(fù)文雜，進而對盼小區(qū)整體規(guī)譽劃和設(shè)計不帳利，配套、愛服務(wù)質(zhì)量跟浮不上。所以文，為了確保乒本項目的品鳴牌和市場效貫益，通過近女段時間對當(dāng)便地房地產(chǎn)市憶場以及本案泄的情況分析膊，結(jié)合公司碎多年房地產(chǎn)閉專業(yè)經(jīng)驗，先我們對本案耕主力客戶群譽的判斷如下馬：受滿地域分布準(zhǔn)：以區(qū)域內(nèi)眨公務(wù)員以及焦有一定消費漆能力的居民描為主，外環(huán)常線兩側(cè)的企童業(yè)職工為輔寫，各占65皺%、20%簽；績經(jīng)枕商人士及外豬地人占10更%；輪其弟他：5%。匪A灶、購房繡更注重解決搬現(xiàn)在的需求粘。但因素質(zhì)撈原因，同時草關(guān)注伍“互人以群分贈”探而產(chǎn)生的明縣顯社會階層課界限（如浩“活萬科城市花赤園冒”滲，被多數(shù)人城認為是炭“置成功人士牲”牙的選擇）。添附近大型股首份、合資企配業(yè)繁多：天效士力藥業(yè)集俘團、夢鄉(xiāng)床伯墊企業(yè)、中番韓合資暴LG匹集團、中法證合資王朝葡糖萄酒有限公稱司以及小淀鞋鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)內(nèi)勵企業(yè)、北辰挽科技園區(qū)內(nèi)毅企業(yè)的職工冶、管理人員償由于工作地注點的原因，別他們必定選堂擇此地域的合商品住宅，倆他們不要求濫一步到位，景所以這些人答更趨向于中去、小戶型，沙單身白領(lǐng)或夏外地人選擇沉55惕—盾70平方米沾的單元，雙峰職工選擇7豬5完—斬90平方米片的單元居多觀；敞B、潤合資企業(yè)選中等收入的梨中級白領(lǐng)、金區(qū)域內(nèi)工作隆的部分公務(wù)咳員鑼以及衛(wèi)周圍經(jīng)商的閃小商業(yè)主等雄。辨因工作地點賣和生活環(huán)境風(fēng)的相協(xié)調(diào)因紐素黎，同時也因?qū)殲樗麄儗Υ送鯀^(qū)域有著強閃烈的懷舊情孝懷，所以窗這批人群選求擇了此地域爛的商品住宅緒是必然的。展他們多為三孟口之家，由懂于身份的原紛因，對戶型休的功能設(shè)計環(huán)和舒適十分鋒講究，選擇砌90席—何100柄平方米的兩聞室居多。弄旬C、書附近居社住的各部分高素質(zhì)喬，具有一定蘭層次及購買系能力的客戶詞。這類消費野者較為熟悉陷周邊的居住浪環(huán)境，在此模區(qū)域中居住泄時間較久，運年齡在40港歲左右，希步望改善居住省條件的群體秤，對未來的華市政府的大榜力改造充滿串信心，相信翁此區(qū)域擁有免升值潛力。阿因此年齡段低的人群多為島3暢—竿5口之家，投對于他們而沿言三室面積久在98遼—充110平方犬米的房子最暢受青睞，改票善型的三室佩二廳二衛(wèi)房吧型布置要格筑局，講究生進活品味。秀化D、在京藥打工的部分遠高級白領(lǐng)人千士，因工作生和家庭要求式，需往返京告津兩地，此均地與北京距蜻離較近，且堂緊靠天津市板區(qū)，高速公枯路暢通發(fā)達徹，此地段上倦的房子成為吊首選。當(dāng)然感他們對房屋匠的要求已不朝再僅是居住媽，更注重社今區(qū)的整體規(guī)艘模、環(huán)境，超還有房屋的顯舒適程度。跡對于他們而能言室外環(huán)境申靚、室內(nèi)使欺用功能強，影面積可在1耐05盡—租130平方白米左右的戶讓型最為搶手寬。紙炸E、村部分外籍喬華人因工作辨需要，長期灣在津居住，臟此類人為數(shù)針不多，但也垂有可能。復(fù)介式結(jié)構(gòu)的單鵲元可成為其疤青睞的房型訂。校根據(jù)以上五資料顯示所陣得，在今后傷的宣傳推廣飼工作中，針瞞對目標(biāo)消費認群應(yīng)做到：輛1圍、受地域和角家庭收入的碧限制，本案禍除了立足項浙目所在區(qū)域享，紗做細做透市誰場，還要挖翻掘區(qū)域外的燙客源；嗽2、描觀望的準(zhǔn)客燥戶有效消化略，制定具體領(lǐng)措施，打消飛客戶顧慮。自3收、本地域疊外來人口和飽郊區(qū)居民較豎多，可適當(dāng)產(chǎn)為其增設(shè)服畏務(wù)項目，即線15萬元辦翼理天津市區(qū)醬藍印戶口，保從而擴大需代求面。疏項目價值分械析紋綜合以上分窗析，本案在融實現(xiàn)各價值除實現(xiàn)要素以考后，總體可援提升價值約增達到款2000爐元/獻m枯2參（指入市均么價）。址項目定價模疏擬肚入市階段以逗高品質(zhì)社區(qū)訴形象入圍，舒而開盤價格即以香1280盾元/槍m罪2項面市，引爆都市場，形成多旺銷局面。德日后分階段顧價格逐步抬在升，最終實票現(xiàn)銷售均價可達到嘗2000刪元/巧m恩2幅。核項目投入產(chǎn)疏出分析醒項目投資分蔑析說明