連云港項(xiàng)目地塊定位報(bào)告

連云港大港路地塊定位報(bào)告第一頁(yè)，共六十四頁(yè)。目錄Ⅰ．地塊屬性分析Ⅱ．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Ⅳ．產(chǎn)品初步定位建議第二頁(yè)，共六十四頁(yè)。第一章地塊屬性分析第三頁(yè)，共六十四頁(yè)。地塊區(qū)位用地面積用地性質(zhì)容積率建筑限高地塊A大港路北、平山路西40.3畝（2.69萬(wàn)m2）商業(yè)、辦公容積率≤3.0≤80米地塊B平山路西、瀚海路（延伸段）南33.9畝（2.26萬(wàn)m2）商業(yè)、居住容積率≤2.0≤80米區(qū)政府檢察院西墅花園海濱花園瀚海國(guó)際宗地概況第四頁(yè)，共六十四頁(yè)。地塊位于連云區(qū)，處大港路與平山路延伸段交匯處；地塊較為方正，利于后期規(guī)劃，目前宗地內(nèi)地面較為平整，余少量待拆民房；從區(qū)位功能規(guī)劃上看屬于濱海新城板塊，屬于濱海新城外圍板。地塊現(xiàn)狀平山路大港路地塊內(nèi)部東北第五頁(yè)，共六十四頁(yè)。S緊鄰大港路與平山路，交通相對(duì)便捷；周邊有新區(qū)政府、檢察院、規(guī)劃中的文體中心及實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，發(fā)展前景較為明朗；W與堿廠、規(guī)劃中的垃圾場(chǎng)一路之隔，環(huán)境污染問(wèn)題可能會(huì)對(duì)客戶購(gòu)房心理產(chǎn)生一定抗性；周邊現(xiàn)有生活設(shè)施配套較為缺乏；O屬政府目前著力發(fā)展的濱海新城板塊；周邊已有居住小區(qū)、建材、家居市場(chǎng)等入住，區(qū)域居住、商業(yè)氛圍初現(xiàn)端倪；T周邊對(duì)辦公類產(chǎn)品需求度不高，規(guī)劃中的本類產(chǎn)品將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。地塊SWOT分析第六頁(yè)，共六十四頁(yè)。屬于濱海新城邊緣小體量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，根據(jù)市調(diào)情況來(lái)看，去化速度普遍較快，本案住宅類產(chǎn)品面臨一個(gè)較為寬松的小局域市場(chǎng)環(huán)境；附近有西墅花園、濱?；▓@、瀚海國(guó)際等小區(qū)，居住氛圍已經(jīng)初步形成，到本案上市時(shí)周邊居住人口將達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，從而為本案商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了一定的客源基礎(chǔ)；區(qū)位屬新興板塊，周邊第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，對(duì)辦公類產(chǎn)品的支持度不夠。地塊狀況小結(jié)第七頁(yè)，共六十四頁(yè)。項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境初步分析項(xiàng)目位于海濱新城外圍邊緣，從區(qū)位上看，墟溝板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊內(nèi)房源將與本案住宅類產(chǎn)品形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；辦公類產(chǎn)品受到濱海商務(wù)板塊的威脅；商業(yè)環(huán)境相對(duì)較為寬松；根據(jù)市調(diào)結(jié)果來(lái)看，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅房源市場(chǎng)認(rèn)可度普遍較高，去化速較快。西墅花園與海濱花園已處于尾盤(pán)階段，瀚海國(guó)際在推二期，目前在售項(xiàng)目房源已基本去化殆盡；總體看來(lái)在濱海新城自身區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目持續(xù)去化的情況下，目前后續(xù)項(xiàng)目不多，項(xiàng)目處于一個(gè)較為寬松的小局域市場(chǎng)環(huán)境之中。第八頁(yè)，共六十四頁(yè)。在綜合考量了地塊自身屬性、周邊大環(huán)境及區(qū)域小環(huán)境的基礎(chǔ)上，我司認(rèn)初步為本案住宅、商業(yè)部分具備一定的可操作性，接下來(lái)，我們將從市場(chǎng)角度予以進(jìn)一步闡述……頌唐觀點(diǎn)第九頁(yè)，共六十四頁(yè)。第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第十頁(yè)，共六十四頁(yè)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析第十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況施工面積今年1-10月份，全市商品房施工面積1399.48萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)10.7%，其中商品住宅施工面積1101.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%。市區(qū)商品房施工面積872.48萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.8%。其中商品住宅施工面積676.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。單位：萬(wàn)平方米進(jìn)入09年，在國(guó)家宏觀調(diào)控和地方政府出臺(tái)的一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策作用下，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走出去年下半年市場(chǎng)低迷的狀況，開(kāi)發(fā)企業(yè)信心逐步恢復(fù)，反映在施工面積上，09年1-10月連云港商品房施工面積同比增長(zhǎng)10.7%，增速較為平穩(wěn)。第十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。竣工面積1-10月份，全市商品房屋竣工面積214.29萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)66.3%，其中商品住宅竣工面積175.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.2%。市區(qū)商品房屋竣工面積108.91萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)184.5%。其中商品住宅竣工面積88.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)168.5%。單位：萬(wàn)平方米區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況第十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。新開(kāi)工面積1-10月份，全市商品房新開(kāi)工面積251.09萬(wàn)平方米，比去年同期下降53.9%。其中商品住宅新開(kāi)工面積192.42萬(wàn)平方米，同比下降53.4%。市區(qū)商品房新開(kāi)工面積122.65萬(wàn)平方米，比去年同期下降51.7％。其中商品住宅新開(kāi)工面積89.29萬(wàn)平方米，同比下降51.0%。單位：萬(wàn)平方米新開(kāi)工面積的下滑,反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景信心不足，對(duì)新項(xiàng)目投資較為慎重，反映在新開(kāi)工面積上，表現(xiàn)為同比下滑53.4%。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況第十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。單位：萬(wàn)平方米相比08年，除新開(kāi)工面積同比下降53.4%外，09年連云港房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在施工面積、竣工面積及銷售面積等方面都有較大幅度的提升，其中銷售面積同比增長(zhǎng)高達(dá)142.5%，市場(chǎng)需求得以極大釋放。這一方面反映出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但同時(shí)也應(yīng)看到過(guò)高的去化速度提前透支了市場(chǎng)的消化能力，結(jié)合較大的施工面積，可以預(yù)測(cè)連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)供量應(yīng)巨大，新上市項(xiàng)目將面臨較為嚴(yán)峻的去化壓力。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)數(shù)據(jù)匯總區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況小結(jié)市區(qū)數(shù)據(jù)第十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。銷售面積及銷售額1-10月份，全市商品房銷售面積342.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)105.1%。其中商品住宅銷售面積306.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)101.5%，90平方米以下的商品住宅銷售面積40.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)123.3%。全市商品房銷售額104.76億元，同比增長(zhǎng)125.1%，其中商品住宅銷售額87.48億元，同比增長(zhǎng)116.2%；90平方米以下的商品住宅銷售額11.66億元，同比增長(zhǎng)148.9%。區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況單位：萬(wàn)平方米單位：億元第十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。銷售價(jià)格進(jìn)入09年以來(lái)，連云港市商品住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)出回暖上升態(tài)勢(shì)。1-10月份，全市商品住宅銷售均價(jià)達(dá)2853元/平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。其中，市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá)3433元/平方米，同比下降1.6%。新浦區(qū)商品住宅均價(jià)最高，達(dá)3764元/平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；連云區(qū)商品住宅均價(jià)為3444元/平方米，同比下降15.0%。單位：元/平方米第十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)房地產(chǎn)銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，并且漲幅逐年增加，截止09年10月底，全市住宅銷售均價(jià)為2853元/㎡，同比增長(zhǎng)7.3%；結(jié)合前面供應(yīng)數(shù)據(jù)和09年前10個(gè)月的總體銷售表現(xiàn)來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)；同時(shí)也應(yīng)看到新開(kāi)工面積的下滑，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的持續(xù)升溫的市場(chǎng)行情普遍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，對(duì)新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)較為慎重。第十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。區(qū)域樓市現(xiàn)狀分析第十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。連云港樓市大體可分為三大板塊：海洲區(qū)板塊、中心城區(qū)板塊以及連云區(qū)板塊，而本案屬于連云區(qū)板塊的濱海新城板塊。連云區(qū)板塊中心城區(qū)板塊海洲區(qū)板塊本案樓市板塊劃分第二十頁(yè)，共六十四頁(yè)。中心城區(qū)板塊代表樓盤(pán)有；鼓樓嘉園、香格里拉花園、石棚名居等；價(jià)格區(qū)間：3600—4000元/㎡；海洲板塊板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度迅猛，規(guī)模樓盤(pán)、品質(zhì)樓盤(pán)密集，代表樓盤(pán)有龍門(mén)山莊、四季花城、久和國(guó)際新城、映象西班牙、福港好萊塢、上城等樓盤(pán)；價(jià)格區(qū)間：3000—3800元/㎡；連云區(qū)板塊中心城區(qū)板塊及海洲板塊因與本案距離較遠(yuǎn)，相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)本案參考意義不大，因此不作重點(diǎn)研究，地塊所在的連云區(qū)板塊是本次報(bào)告的重點(diǎn)分析板塊。以新浦區(qū)為中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟，代表樓盤(pán)有建院未來(lái)城、萬(wàn)潤(rùn)怡景苑、國(guó)大國(guó)際花園等；價(jià)格區(qū)間：4500—5000元/㎡；各板塊主要特征概述第二十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。目前連云區(qū)板塊已形成墟溝主城核心板塊、濱海商務(wù)板塊、濱海新城板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊等四大板塊。第二十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱海商務(wù)板塊濱海商務(wù)板塊是連云區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展板塊，板塊內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)代表了區(qū)域的最高水平，且產(chǎn)品形態(tài)豐富，涵蓋了單身公寓、別墅及商務(wù)寫(xiě)字樓等，代表項(xiàng)目有：第二十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品類型主力面積推案情況價(jià)格四季花城53萬(wàn)㎡高層93㎡2房121-138㎡3房一期已于09年6月交付，二期現(xiàn)房在售，一期3400左右二期3900左右上城28萬(wàn)㎡高層、別墅120-140㎡3房/4100?？湾?2.5萬(wàn)㎡高層107、129及140㎡3房09年8月推二期，3700龍門(mén)山莊14萬(wàn)㎡高層、別墅90㎡左右2房130㎡3房目前屬于尾盤(pán)海景房5000非海景房3000左右典型個(gè)案第二十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。板塊內(nèi)在售住宅項(xiàng)目，海景房源均價(jià)已突破5000元/㎡，非海景房均價(jià)約在3600/㎡元左右，辦公類產(chǎn)品均價(jià)在8000-12000元/㎡左右；板塊住宅規(guī)模樓盤(pán)、品質(zhì)樓盤(pán)林立，建筑規(guī)模多數(shù)集中在20萬(wàn)㎡以上，后期供應(yīng)較大，估算在60萬(wàn)㎡以上；由于該板塊占據(jù)了背山面海的優(yōu)越地理位置，海景成為廣告宣傳的最大銳器，而非海景房表現(xiàn)主題往往都集中在地段、戶型、價(jià)格等方面；該板塊內(nèi)辦公類產(chǎn)品有金港灣、金海國(guó)際、陽(yáng)光國(guó)際、大陸橋國(guó)際商務(wù)大廈等，售價(jià)在8500-11000元/㎡左右，根據(jù)市調(diào)情況來(lái)看，除陽(yáng)光國(guó)際，大陸橋國(guó)際商務(wù)大廈兩在開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的項(xiàng)目去化情況較好外，金港灣預(yù)約情況、金海國(guó)際去化情況均不理想，反映了當(dāng)?shù)剞k公產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。濱海商務(wù)板塊市場(chǎng)小結(jié)第二十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。陽(yáng)光國(guó)際入駐企業(yè)一覽入駐企業(yè)基本以船運(yùn)代理、物流、金融公司為主，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展不健全，嚴(yán)重依賴港口經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也說(shuō)明在非港口地帶開(kāi)發(fā)辦公類產(chǎn)品客觀存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系濱海商務(wù)區(qū)是政府重點(diǎn)發(fā)展的港口商務(wù)辦公區(qū)，以連云港港口為依托，周邊船運(yùn)、物流、貿(mào)易企業(yè)分布較為密集，辦公類產(chǎn)品分布較為集中，對(duì)本案規(guī)劃中的辦公產(chǎn)品構(gòu)成嚴(yán)重威脅。本案辦公類產(chǎn)品在區(qū)域功能定位，客源基礎(chǔ)等方面不足以與之抗衡，因此本類投資開(kāi)發(fā)須謹(jǐn)慎，可轉(zhuǎn)而考慮開(kāi)發(fā)酒店式公寓、SOHO等兼?zhèn)滢k公、居住功能的產(chǎn)品。第二十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。墟溝主城區(qū)板塊作為連云區(qū)發(fā)展時(shí)間最早的老城區(qū)，土地資源相對(duì)稀缺，目前商品房開(kāi)發(fā)都以15萬(wàn)方以下的小盤(pán)為主，且后續(xù)可開(kāi)發(fā)樓盤(pán)資源有限，代表項(xiàng)目有：第二十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品類型主力面積去化情況價(jià)格日出東方14.9萬(wàn)㎡高層，沿街底商100㎡左右2房130㎡以上3房50%3600左右郁海名郡13萬(wàn)㎡高層，沿街底商111㎡與121㎡3房已交房，去化80%3500港城藍(lán)天約7萬(wàn)㎡小高110㎡2房，159㎡3房24%4200典型個(gè)案第二十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。墟溝板塊市場(chǎng)小結(jié)該板塊住宅平均價(jià)格水平在3700元左右，而裙房及沿街商鋪的價(jià)格水平普遍較高，在8000-20000元之間；戶型區(qū)間跨度較大，從39㎡1房到150㎡4房都有涉及，目前去化速度最快的戶型區(qū)間為90-110㎡的兩房與三房房源，這類房源市場(chǎng)上出現(xiàn)暫時(shí)的供不應(yīng)求現(xiàn)象；板塊樓盤(pán)整體去化速度較慢。第三十頁(yè)，共六十四頁(yè)。與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品稀缺，但住宅產(chǎn)品供應(yīng)充足，且與本案區(qū)位相近，在生活設(shè)施配套、居住氛圍等方面優(yōu)于本案，因此在一定程度上將會(huì)分流本案住宅類產(chǎn)品部分客源。區(qū)域內(nèi)以中大戶型為主，本案可以從靈活的戶型設(shè)計(jì)等方面為突破點(diǎn)，尋求市場(chǎng)差異。第三十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱海新城板塊項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品類型主力面積去化情況價(jià)格香緹花園8.5萬(wàn)㎡花園洋房100㎡/120㎡85%3000-3500濱?；▓@3.7萬(wàn)㎡高層101.79㎡/102.40㎡2房去化率達(dá)80%開(kāi)盤(pán)2500目前3000濱海新城板塊為本案所處板塊，目前板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于剛剛起步階段，有住宅產(chǎn)品濱海國(guó)際、濱?；▓@及西墅花園（安居房）三個(gè)項(xiàng)目。第三十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。地理位置：連云區(qū)大港路北、堿廠生活區(qū)西側(cè)開(kāi)發(fā)商：連云港江海置業(yè)有限公司總建筑面積:3.7萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：2500-3000元/平米主力面積：101.79/102.40平米濱?；▓@開(kāi)盤(pán)時(shí)以較低的價(jià)格入市（2500元/平左右）入市，并取得了較好的去化，目前項(xiàng)目整體價(jià)格提升到3000元/平，以去化150平米的大戶型為主；項(xiàng)目客群主要以項(xiàng)目周邊首次置業(yè)的剛性需求為主，濱?；▓@濱?；▓@體量較小，項(xiàng)目整體規(guī)劃一般，但項(xiàng)目產(chǎn)品以中、小戶型為主，并現(xiàn)房發(fā)售，去化情況較好，因其處于尾盤(pán)階段，故與本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。個(gè)案參考第三十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。房型面積范圍套數(shù)百分比2室2廳1衛(wèi)101.796825%2室2廳1衛(wèi)102.406825%3室2廳2衛(wèi)138.973412.5%3室2廳3衛(wèi)139.803412.5%3室2廳0衛(wèi)150.533412.5%3室2廳1衛(wèi)151.433412.5%濱海花園主要以中小戶型為主，101平左右的戶型，占據(jù)總套數(shù)的50％，通過(guò)面積的控制來(lái)合理控制總價(jià)，提升項(xiàng)目的綜合性價(jià)比。項(xiàng)目主力戶型101.79平左右以及102.40平左右的兩房產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度較高去化速度較快；去化率達(dá)84%，而150.53及151.43的三房房源去化僅51%,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)兩三個(gè)月以來(lái)，整體去化率達(dá)80%.項(xiàng)目戶型配比第三十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱海新城板塊市場(chǎng)小結(jié)目前板塊內(nèi)路政配套設(shè)施正在緊鑼密鼓的建設(shè)當(dāng)中，隨著新區(qū)政府、檢察院的入駐以及文體中心、實(shí)驗(yàn)學(xué)校等規(guī)劃方案的逐步落實(shí)，區(qū)域發(fā)展前景看好；居住氛圍初顯端倪，商業(yè)項(xiàng)目面臨較大發(fā)展空間。板塊內(nèi)有濱海花園、香緹花園兩個(gè)在售項(xiàng)目，就市調(diào)情況來(lái)看，去化情況普遍較好；板塊內(nèi)商業(yè)設(shè)施配套，瀚海國(guó)際的生活配套仍就依賴于墟溝主城區(qū)；板塊為新興區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松，本項(xiàng)目適時(shí)入市，面臨較為明朗的發(fā)展前景。第三十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱海商務(wù)板塊海景房5000左右非海景房約3600濱海新城板塊3000墟溝主城板塊3300-3500開(kāi)發(fā)區(qū)板塊3200價(jià)格水平由北向南基本呈階梯分布：價(jià)格水平從5000到3000的自然降序階梯分布；開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在濱海商務(wù)、墟溝主城板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：目前本案所處的濱海新城板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，而濱海商務(wù)板塊、墟溝主城板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊是連云港東部城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊；區(qū)域市場(chǎng)后期供應(yīng)量較大：除了墟溝主城板塊和濱海新城板塊之外，開(kāi)發(fā)區(qū)板塊及濱海商務(wù)板塊大盤(pán)開(kāi)發(fā)較多，后期供應(yīng)量較大。連云區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)第三十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊墟溝主城板塊濱海商務(wù)板塊濱海新城板塊（成熟的生活設(shè)施配套，較為豐富的產(chǎn)品供應(yīng),與本案相近的區(qū)位）（港口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，為連云區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的沿海商務(wù)辦公區(qū)，與本案相近的區(qū)位）住宅部分將會(huì)與本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系辦公部分將會(huì)對(duì)本案相關(guān)產(chǎn)品造巨大威脅（新興板塊，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少）本案除商業(yè)部分面臨的市場(chǎng)環(huán)境較為寬松外，住宅產(chǎn)品在配套方面不如墟溝主城及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；辦公類產(chǎn)品在區(qū)位功能規(guī)劃、客源方面不能與濱海商務(wù)板塊相抗衡，處在三大板塊的夾攻之下，但板塊自身內(nèi)部現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松。第三十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。第三章產(chǎn)品定位初步建議第三十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。住宅部分定位思考地塊附近有排污量較大的堿廠（預(yù)計(jì)7、8年后搬遷）、規(guī)劃中的垃圾場(chǎng)及生活設(shè)施配套不足等可能會(huì)對(duì)客戶購(gòu)買心理產(chǎn)生抗性的不利因素，但從市調(diào)結(jié)果來(lái)看，與本案屬同一區(qū)位的瀚海國(guó)際二期、濱?；▓@等項(xiàng)目去化情況普遍較快，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景普遍看好，加之新區(qū)政府、檢察院等行政單位的入駐（今年年底）以及文體中心、實(shí)驗(yàn)學(xué)校等規(guī)劃的逐步得到落實(shí)，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。第三十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。因此本案從外部環(huán)境層面來(lái)看，有利有弊，但總體來(lái)說(shuō)利大于弊，在綜合考量了區(qū)域功能定位、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況以及現(xiàn)有房源去化速度等因素之后，我們認(rèn)為本案住宅部分若能在產(chǎn)品自身品質(zhì)上下足功夫，以品質(zhì)弱化外部環(huán)境的不利因素，加之項(xiàng)目自身的較小體量，則入市后的去化風(fēng)險(xiǎn)可降至最低。第四十頁(yè)，共六十四頁(yè)。目標(biāo)客群描述具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但資金實(shí)力并不雄厚，價(jià)格敏感度較大，高性價(jià)比樓盤(pán)往往是他們追逐的對(duì)象；對(duì)生活品質(zhì)有一定要求，樂(lè)于創(chuàng)造新生活；此類客戶普遍比較理性，認(rèn)可濱海新城區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景；以首次置業(yè)為主；客戶定位第四十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。目標(biāo)客戶來(lái)源周邊建材、家具等專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶；連云區(qū)內(nèi)拆遷戶、適婚人群等剛性需求群體及改善型需求群體；濱海新城區(qū)未來(lái)群體：包括新區(qū)政府、檢察院工作的部分公務(wù)員、學(xué)校教職員工及關(guān)注子女教育的家長(zhǎng)；看好本區(qū)域發(fā)展的海洲區(qū)、新浦區(qū)等客戶群體。第四十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。目前連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格、美式新古典風(fēng)格、地中海風(fēng)格，蘇格蘭風(fēng)格等都有涉及，因此單就建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)，已很難尋求突破，走市場(chǎng)差異化路線；而消費(fèi)者也已經(jīng)對(duì)各種風(fēng)格的建筑司空見(jiàn)慣，靠建筑風(fēng)格而熱賣的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去但結(jié)合項(xiàng)目臨海的區(qū)位屬性及基于產(chǎn)品品質(zhì)的考慮我司認(rèn)為本案宜選擇地中海式的建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建議第四十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。關(guān)鍵詞

蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽(yáng)高照的純美自然第四十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。項(xiàng)目戶型配比建議戶型定位原則1、結(jié)合市場(chǎng)暢銷戶型，定位最受市場(chǎng)接受和歡迎的戶型并適當(dāng)超前；2、迎合區(qū)域市場(chǎng)原則（區(qū)域內(nèi)部首次置業(yè)的剛性需求為主）。第四十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱?；▓@產(chǎn)品主要有三種戶型：101平米、140平米、150平米，其中去化情況最好的是101平米戶型產(chǎn)品，目前所剩余房源基本上是150平米的房源；根據(jù)市調(diào)結(jié)果來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)及墟溝主城板塊小戶型產(chǎn)品整體去化良好，90平米左右的房源市場(chǎng)接受度最高，去化速度最快，目前此類產(chǎn)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象；在未來(lái)2-3年間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)變化幅度不大，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)層次變化并不明顯的預(yù)期下：從區(qū)域市場(chǎng)角度看：第四十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。說(shuō)明：根據(jù)市調(diào)情況來(lái)看，90-120平米為市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品總價(jià)一般可控制在40萬(wàn)以內(nèi)，相對(duì)較低的總價(jià)使得這類面積段房源市場(chǎng)接受度較高；規(guī)劃10%的120平米以上的舒適型大戶型，豐富物業(yè)形態(tài)，增加產(chǎn)品可選擇余地。我司初步建議戶型定位配比如下：戶型面積配比兩房?jī)蓮d一衛(wèi)90平米左右35%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)100-11035%兩房?jī)蓮d一衛(wèi)110-12020%三房以上120以上10%第四十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。90平米兩房96平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，進(jìn)深8.9米，開(kāi)間11.1米戶型設(shè)計(jì)參考戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳方正實(shí)用（利于家私布局）；主臥室保證了采光及私密性；餐廳相對(duì)獨(dú)立、全明采光。第四十八頁(yè)，共六十四頁(yè)。戶型設(shè)計(jì)參考第四十九頁(yè)，共六十四頁(yè)。同板塊借鑒：瀚海國(guó)際均價(jià)3000-3500元/平，花園洋房產(chǎn)品，容積率較低，而本案較高的容積率決定了不適合做此類產(chǎn)品；但價(jià)格調(diào)整對(duì)項(xiàng)目銷售并沒(méi)有太大影響；濱?；▓@均價(jià)2500-3000元/平，高層產(chǎn)品且與本案同屬濱海新城板塊，項(xiàng)目在價(jià)格上采取較為靈活的方式，在上漲到3000元/平，100平米左右的戶型房源去化情況仍然較好，對(duì)本案借鑒意義較大。從現(xiàn)有項(xiàng)目來(lái)看，銷售策率略大都在價(jià)格上低開(kāi)高走，上漲幅度一般在500元/平左右，而這種隨行就市的定價(jià)方式抓住了客戶買漲不買跌的心理，一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的后期銷售。項(xiàng)目售價(jià)建議第五十頁(yè)，共六十四頁(yè)。濱海商務(wù)板塊：3600-5000元/平左右墟溝城區(qū)板塊：3300-3500元/平左右開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：3200元/平左右，在未來(lái)1－2年內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格變化幅度不大的預(yù)期下：本案屬新興濱海新城板塊項(xiàng)目，且項(xiàng)目在整體條件上與其他區(qū)域項(xiàng)目相比不但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，反而顯現(xiàn)出一定的劣勢(shì)，因此項(xiàng)目要在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，顯現(xiàn)出價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)。我司建議，項(xiàng)目首期價(jià)格2800-3000元/平左右較為合適，通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差距來(lái)消除消費(fèi)者的區(qū)域心理抗性，后期可根據(jù)市場(chǎng)行情，進(jìn)行一定幅度的價(jià)格調(diào)整。周邊板塊借鑒：第五十一頁(yè)，共六十四頁(yè)。隨著地塊周邊西墅花園、瀚海國(guó)際、香緹花園及海濱花園等住宅項(xiàng)目的相繼交房，預(yù)計(jì)本案啟動(dòng)時(shí)，片區(qū)居住人口將達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，商業(yè)消費(fèi)需求客觀存在，而根據(jù)市調(diào)結(jié)果來(lái)看，周邊除光申建材、德蘭家居、港城金三角等專業(yè)家居、建材市場(chǎng)外，服務(wù)于居民日常生活的商業(yè)設(shè)施較為缺乏，客觀存在著市場(chǎng)空白點(diǎn)，因此我司建議參照鄰里中心模式設(shè)置一定比例的商業(yè)業(yè)態(tài)，則市場(chǎng)發(fā)展前景較為明朗；商業(yè)部分定位思考（一）第五十二頁(yè)，共六十四頁(yè)。由于本案作為新興板塊的特殊區(qū)位性質(zhì)，周邊商業(yè)項(xiàng)目缺少個(gè)案參考，而附近家居、建材及墟溝傳統(tǒng)主城區(qū)的商鋪對(duì)本案借鑒意義不大，因此可參考社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)為本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)定位。商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)：分類建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心3萬(wàn)平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬(wàn)以上地區(qū)購(gòu)物中心1——3萬(wàn)平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬(wàn)人居住區(qū)購(gòu)物中心5000——15000平方米覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口1—5萬(wàn)人鄰里型購(gòu)物中心5000平方米以下服務(wù)人口1萬(wàn)人以下。商業(yè)部分定位思考（二）第五十三頁(yè)，共六十四頁(yè)。墟溝主城區(qū)作為連運(yùn)去地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心，歷史悠久，商業(yè)地位很難撼動(dòng)，而且從地塊周邊現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，也不適合做地區(qū)級(jí)的購(gòu)物中心，綜合考量，我司建議：本案商業(yè)部分較適合打造成居住區(qū)級(jí)購(gòu)物中心

第五十四頁(yè)，共六十四頁(yè)。產(chǎn)品定位：建成后的商業(yè)項(xiàng)目將成為濱海新城板塊的商業(yè)地標(biāo)，通過(guò)品牌主力店的入住，帶動(dòng)其他小商戶的進(jìn)駐，商業(yè)分布將按樓層和消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，打造成綜合性、一站式的商業(yè)中心。濱海新城一站式商業(yè)中心集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、服務(wù)于一體的商業(yè)綜合體第五十五頁(yè)，共六十四頁(yè)。樓層業(yè)態(tài)功能理由1F超市（中大型）、中高檔餐飲店、品牌專賣店（皮具、服飾珠寶、化妝用品等）滿足日常生活消費(fèi)需求超市及品牌店能迅速聚集人氣提升物業(yè)美譽(yù)度。2F品牌服飾、時(shí)尚精品店鋪考慮到特定人群購(gòu)物習(xí)慣女士和兒童用品結(jié)合女性的消費(fèi)能力較強(qiáng)，但是購(gòu)物頻繁，隨意性很強(qiáng)。通常女裝都放在二樓，3F時(shí)尚數(shù)碼、小型家電電子產(chǎn)品是年輕群體的興趣所在男性購(gòu)物通常目的性很強(qiáng)因此適合放在三樓4F書(shū)局、音像制品咖啡、茶座、購(gòu)物休憩或工作后充電和聚會(huì)的好去處，面積需求大，回收周期長(zhǎng)，通常是租賃方式，所以放在租金相對(duì)較低的四樓5F美容、健身、游戲廳、KTV、放松心情和身體的場(chǎng)所消費(fèi)者具有很強(qiáng)的目的性，消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)層次更趨年輕化，場(chǎng)所面積大、裝修要求較高，需要特定設(shè)備，聲音干擾大，為了不影響其它樓層人群的消費(fèi)，因此建議設(shè)置在五樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議第五十六頁(yè)，共六十四頁(yè)。中華西路沿線新建小區(qū)底商售價(jià)17000—33000元/㎡不等；定價(jià)參考借鑒：本板塊內(nèi)在售項(xiàng)目底商部分售價(jià)：瀚海國(guó)際：8000-12000元/㎡濱海花園：6000-10000元/㎡商業(yè)售價(jià)建議作為一個(gè)新興板塊，相比中華西路商業(yè)，本案在商業(yè)環(huán)境及人流量方面有明顯的不足，而相比同板塊的住宅底商項(xiàng)目，本案作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，可在售價(jià)上與之拉開(kāi)一定距離，綜合以上考量因素我司建議本案商業(yè)一樓部分售價(jià)在11000-13000元/㎡較為合理，各層售價(jià)可根據(jù)適當(dāng)比例進(jìn)行調(diào)整。第五十七頁(yè)，共六十四頁(yè)。辦公部分定位思考一個(gè)城市對(duì)辦公物業(yè)的需求主要看城市所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市人口，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動(dòng)就業(yè)狀況，現(xiàn)代化水平以及相關(guān)政策引導(dǎo)，即區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好、城市規(guī)模大，城市人口越多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，就業(yè)狀況越好，現(xiàn)代化程度越高