浙江耀翔杭州房地產(chǎn)項目可行性研究報告

杭州耀翔·陽光水岸項目可行性研究報告PAGEPAGE52浙江耀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一0年七月TOC\o"1-2"\h\z一、總

論 11項目概況 12項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 13可行性研究報告的編制依據(jù) 2二、杭州市宏觀環(huán)境及杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r研究 31杭州市宏觀市場環(huán)境分析 32杭州市房地產(chǎn)環(huán)境研究 73近期房地產(chǎn)新政對杭州房地產(chǎn)市場的影響分析 94市場結(jié)論 11三、本項目潛在周邊競爭板塊分析 131三墩板塊 132閑林板塊 133良渚板塊 14四、區(qū)域市場調(diào)研分析 151拱墅區(qū)祥符板塊整體市場分析 152拱墅區(qū)祥符板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢分析 16五、本項目選址及項目建設(shè)條件概況 191基本情況 192建設(shè)條件分析 20六、本項目開發(fā)的優(yōu)勢、劣勢和風(fēng)險分析 211項目SWOT分析 212項目開發(fā)風(fēng)險分析 23七、本項目的開發(fā)方案 291項目的目標(biāo)市場定位及競爭分析 292本項目的設(shè)計開發(fā)情況 302.1建設(shè)規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 302.2總體規(guī)劃設(shè)計 302.3結(jié)構(gòu)部分 312.4消防設(shè)計 322.5電氣部分 322.6給排水部分 362.7空調(diào)、通風(fēng)部分 373項目初步營銷策略 38八、項目投資及資金籌措 421土地成本計算 422功能面積分配 423銷售價格擬定 424本項目投資狀況 435本項目資金平衡情況 45九、財務(wù)評價 461本項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 462本項目成本費用狀況 463本項目銷售收入分析 474本項目現(xiàn)金流估算 485財務(wù)效益評價 496敏感性分析 50十、研究結(jié)論與建議 51一、總

論1項目概況1.1

項目名稱：“耀翔·陽光水岸”居住小區(qū)1.2項目地址：“耀翔·陽光水岸”地塊位于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)，整個地塊呈三角型用地，總占地面積約11971平方米，西北靠十字港河、東靠總管路、南靠祥運路。祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門重鎮(zhèn)”之稱。本項目地理位置優(yōu)越，距市中心直線距離僅6公里，周邊出行依托石祥快速路、莫干山路、104國道、繞城公路等交通干道，交通出行快速便捷。項目周邊有亞洲最大的國際汽車會展中心、杭州汽車客運北站、杭州文化商城、杭州運河廣場等一些大型公建設(shè)施，有效提升本區(qū)域的居住附加價值。隨著杭州城市規(guī)劃“北秀”戰(zhàn)略的實施，杭州北部區(qū)域的居住環(huán)境不斷提升，居住人口不斷增加，一些大型樓盤陸續(xù)交房，極大提升了本項目周邊的居住人氣。1.3項目定位：本項目擬建28層高層精裝修住宅4棟，容積率為3.2，計容積率建筑面積38307平方米，沿地塊周邊建設(shè)商鋪以及會所，建成后本項目將極大提升祥符鎮(zhèn)城市形象，引領(lǐng)居民的現(xiàn)代生活方式，為區(qū)域經(jīng)濟、社會發(fā)展作出貢獻。1.4開發(fā)單位名稱：浙江耀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司成立于2010年，注冊資本10000萬元。2項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)2.1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表：用地面積11971平方米綠地率30%總建筑面積48307平方米建筑高度28層其中：地上建筑面積計入容積率38307平方米高層（幢數(shù)）4商店、會所住宅34560平方米商業(yè)建筑面積3747平方米停車位：地下10000平方米容積率3.2高度≤72m建筑密度28%2.2項目投入資金及效益情況項目總投資：52729萬元；自有資金投入：23175萬元；高層住宅銷售價格：2011年均價19000元/平方米，2012年均價20000元/平方米，2013年均價21000元/平方米；商業(yè)用房銷售價格：50000元/平方米；項目銷售收入：90913萬元；項目稅后利潤總額：28138.6萬元；項目投資利潤率：53.36%；項目內(nèi)部收益率：49%。3可行性研究報告的編制依據(jù)《拱墅區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓須知》《公共建設(shè)項目可行性研究報告編制大綱》《住宅設(shè)計規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目前期市場調(diào)研資料

二、杭州市宏觀環(huán)境及杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r研究1杭州市宏觀市場環(huán)境分析1.1城市概況及發(fā)展規(guī)劃（1）杭州概況杭州是浙江省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心、長江三角洲的重要中心城市以及全國15個副省級城市之一。至2009年末全市常住人口達810萬人，比上年末增加13.4萬人。其中戶籍人口683.38萬人，比上年末增加5.74萬人。共轄上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭八城區(qū)。依靠深厚的文化及歷史底蘊，旅游資源；隨著浙江經(jīng)濟的不斷發(fā)展；杭州作為浙江省的政治、經(jīng)濟、文化中心，其城市地位也與日攀升。浙江省政府提出了要在十一五期間把杭州打造成長三角第二大中心城市的目標(biāo)口號。2001年，杭州在公安部評比的“中國最具安全感的城市”中名列第一。2001年，杭州獲得“聯(lián)合國人居中心”頒發(fā)的世界人居環(huán)境改善方面的最高獎項——“聯(lián)合國人居獎”。2002年，杭州獲得“國際花園城市”的美譽。2003年，杭州在“世界銀行”公布中國的120個城市投資環(huán)境中排名第一杭州夜景。2004年，杭州加冕由中央電視臺評選的“中國十大最具經(jīng)濟活力城市”。2004年，杭州在人民日報社評選的“中國十大協(xié)調(diào)發(fā)展城市”榮登榜首。2004年至2008年，杭州市連續(xù)五次在《福布斯》“中國大陸最佳商業(yè)城市榜”中榮登榜首。2006年，杭州被“世界休閑組織”授予“東方休閑之都”稱號。2006年，杭州被“國家旅游局”與“世界旅游組織”聯(lián)合授予當(dāng)年“中國最佳旅游城市”稱號。2007年，杭州獲“國際旅游聯(lián)合會”頒給的“國際旅游金星獎”，成為獲此殊榮的第一個也是唯一一個中國城市。2008年，杭州在《瞭望東方周刊》“中國最具幸福感城市”評比中名列第一。這是自2004起，連續(xù)五年蟬聯(lián)“中國最具幸福感城市”。2010年，杭州被評選為“中國十大最奢侈城市”。此外，杭州還得過以下榮譽稱號：全國社區(qū)建設(shè)示范市，全國綠化先進城市，全國園林城市，全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，中國人居環(huán)境獎，國家環(huán)境保護模范城市，國家衛(wèi)生城市，全國科教興市先進城市，全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市，中國優(yōu)秀旅游城市，全國雙擁模范城，全國無障礙設(shè)施建設(shè)示范城市。（2）杭州城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)國務(wù)院對杭州城市總體規(guī)劃的批復(fù)。杭州將通過實施“城市東擴、旅游西進，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城市。規(guī)劃中杭州都市區(qū)域由“一主三副、雙軸六大組團、六條生態(tài)帶”組成?！耙恢魅薄奔粗鞒恰铣菂^(qū)，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五區(qū)和副城——江南（濱江及蕭山）、臨平、下沙城；“雙軸”即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸、南北向以主城—江南城為軸線的城市發(fā)展軸；“六大組團”即臨浦、瓜瀝、義蓬、塘棲、余杭、良渚組團；“六條生態(tài)帶”即西湖—靈龍（靈山、龍塢）、徑山—西溪、超山—半山、皋亭山—彭埠、石牛山—湘湖、青化山—航塢山—新街，以及東部沿江濕地等相間于中心城區(qū)、外圍組團之間設(shè)置的6條生態(tài)隔離帶?？缃亟ㄔO(shè)新城，東擴南下加快發(fā)展，西進北上發(fā)展旅游，形成“東動西靜南新北秀中興”的城市新格局?！皷|動”——沿江建設(shè)錢江新城，江東和臨平工業(yè)區(qū)要建成現(xiàn)代化大型制造業(yè)基地，為構(gòu)筑大都市東部產(chǎn)業(yè)帶、發(fā)展新世紀(jì)杭州加工業(yè)提供充足空間，并帶動義蓬組團；下沙城要建成集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城?！拔黛o”——城市西部地區(qū)要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升綜合服務(wù)功能，建成城市旅游擴展區(qū)和生態(tài)保護區(qū)，并輻射余杭組團?！澳闲隆薄铣且蛹{主城的部分市級功能和人口，拓展城市發(fā)展空間，建成具有大都市新功能的城市副中心，并輻射瓜瀝和臨浦組團?！氨毙恪薄瀼亍胺e極保護”方針，妥善保護和利用好良渚文化遺址，良渚和塘棲組團要增強休閑度假、旅游觀光和科教產(chǎn)業(yè)功能?！爸信d”——即西湖核心景區(qū)要整合南線景區(qū)資源，改造北山路，實施“西湖西進”，建設(shè)湖濱商業(yè)特色街區(qū)；運河（杭州段）和市區(qū)河道要實施綜合整治和開發(fā)。1.2城市經(jīng)濟整體運行狀況（1）近年杭州市GDP總量及增長率杭州經(jīng)濟總量保持較快增長。2009年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）5098.66億元，按可比價格計算，比上年增長10.0％，連續(xù)19年保持兩位數(shù)增長?？梢姵鞘姓w經(jīng)濟發(fā)展情況良好。（2）固定資產(chǎn)投資2009年完成全社會固定資產(chǎn)投資2291.65億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資2195.17億元，分別比上年增長15.7％和16.6％。在限額以上固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3.13億元，比上年增長1.7％；第二產(chǎn)業(yè)投資611.55億元，增長7.2％；第三產(chǎn)業(yè)投資1580.49億元，增長20.8％。2009年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資704.68億元，比上年增長14.5％。房屋施工面積5121.49萬平方米，比上年增長2.7％；竣工面積763.95萬平方米，下降25.9％。全年商品房銷售面積1441.18萬平方米，比上年增長86.0％，其中住宅銷售1300.99萬平方米，增長92.2％。市區(qū)公開銷售經(jīng)濟適用房7002套，建筑面積50.09萬平方米。（3）杭州市人口規(guī)模及增長率杭州全市人口穩(wěn)步增長，至2009年末全市常住人口達810萬人，比上年末增加13.4萬人。其中戶籍人口683.38萬人，比上年末增加5.74萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口328.9萬人，非農(nóng)業(yè)人口354.48萬人?？梢姾贾莸某鞘谢M程持續(xù)加快，人口不斷增長所帶來的住房需求，是推動杭州房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的重要力量。（4）杭州市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入及增長分析據(jù)抽樣調(diào)查，2009年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長11.5％。人均生活消費性支出18595元，比上年增長11.2％，恩格爾系數(shù)（食品占消費支出比重）由上年的38.3％下降至37.5％。繼續(xù)保持著自2000年開始的每年10%以上的增速。杭州居民收入的提高，意味著支付能力的加強，如能進行合理的消費引導(dǎo)，將非常有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。【總結(jié)】從經(jīng)濟環(huán)境來看，杭州市的經(jīng)濟繼續(xù)保持健康發(fā)展的勢頭，整體經(jīng)濟運行環(huán)境比較健康。GDP連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟總量名列全省之首，未來城市發(fā)展后勁十足、潛力巨大，城市競爭力將有更大提高。2010年，杭州被評選為“中國十大最奢侈城市”。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看杭州以工業(yè)經(jīng)濟為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)為強大支柱，其比重逐年增大，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展頗具活力。受宏觀調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資增幅回落，對房地產(chǎn)業(yè)而言，面臨著投資降溫，開發(fā)受限的局面。然而整體市場需求旺盛，未來發(fā)展前景依然看好。人民富足，生活條件優(yōu)越，收入不斷增長。就整個長三角區(qū)域而言，杭州人民的購買力處于中上游的水平，并且杭州是浙江人的杭州，而不僅僅是杭州人的杭州，浙江經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展對杭州房地產(chǎn)市場形成有效的購買力支撐。2杭州市房地產(chǎn)環(huán)境研究2.1杭州市房地產(chǎn)整體運行情況(1)杭州市土地供應(yīng)狀況分析由于杭州的土地市場一直采取不飽和供應(yīng)的政策，在2003年之前公開出讓的土地供應(yīng)量一般都在1500畝以下，2003年是杭州市土地放量的第一年，也同時成為迄今為止供應(yīng)量最為充足的一年，當(dāng)年共推出地塊63宗，346.32萬平方米。2003年之后，市政府雖然計劃推出不低于2003年的供應(yīng)量，但實際執(zhí)行上并未能達成，2004年和2005年的實際推出量分別為234.81萬平方米和224.08萬平方米，到了2006年上半年，調(diào)控政策頻出，政府在推地方面的舉措日趨謹慎，由于住宅用地受限較多，故在2006年的上半年推出了較多商業(yè)地塊，據(jù)統(tǒng)計有10宗之多，出讓面積共計10.5萬平方米，而同期推出的住宅用地僅有9宗。2009年杭州的土地市場創(chuàng)造了一個歷史紀(jì)錄：一年出讓73宗、4293畝宅地以及43宗、1130畝商業(yè)用地，土地出讓總額達到1200億元，超越了北京、上海居中國城市之首。而2010年計劃出售94宗房地產(chǎn)經(jīng)營性用地，總出讓面積達5354.2畝，可建建筑面積936.9萬平方米。其中，住宅類用地59宗，3901.56畝，可建建筑面積591.4萬平方米；商業(yè)、公建類用地35宗，1452.64畝，可建建筑面積345.47萬平方米。根據(jù)目前的量來計算，基本與去年的實際出讓量持平。從歷年土地實際成交情況來看，杭州的土地市場的需求是相當(dāng)大的，而且土地成交價格逐年攀升。(2)杭州市住宅成交價格分析杭州市的住宅成交價格歷年來持續(xù)上漲，以六城區(qū)價格統(tǒng)計為標(biāo)準(zhǔn)，自2001年以來，杭州市區(qū)的住宅均價從4900元/平方米升至目前的19000元/平方米，漲幅達到287.7％。2001-2009年，每年的價格漲幅都在10％以上，特別是在2009年，漲幅巨大。在宏觀調(diào)控下，目前房價的漲幅受到了比較明顯的抑制，增速放緩。由于市場整體成交量的下降，資金回籠周期拉長，自有資金不足的開發(fā)商將率先開始采用降價入市的策略，局部的價格松動漸漸擴大，形成了對整體市場價格的影響，因此可以預(yù)計，2010年宏觀調(diào)控之后，市場整體的房價的增長率會繼續(xù)降低。2.2杭州市各區(qū)域房地產(chǎn)運行情況(1)近年各區(qū)域房地產(chǎn)投資狀況分析杭州的發(fā)展規(guī)劃是“雙心雙軸、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”。經(jīng)過近幾年的建設(shè)，各個區(qū)域均有不同程度的發(fā)展。從城市房地產(chǎn)研究的角度來看，真正具有代表意義且形成密切關(guān)聯(lián)體系的主要是六城區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)。從各區(qū)域土地出讓的情況不難看出房地產(chǎn)投資的方向。2006-2010年上半年的統(tǒng)計中，江干區(qū)是出讓量最大的區(qū)域，濱江區(qū)和西湖區(qū)則是位居第二集團的區(qū)域，而上城區(qū)和下城區(qū)兩個老城區(qū)則由于土地的稀缺性而供應(yīng)乏力。拱墅區(qū)的供應(yīng)量比兩個老城區(qū)要多，而2006年的土地出讓量更是各區(qū)域中最多的。(2)各區(qū)域住宅市場開發(fā)銷售情況如前統(tǒng)計，杭州的住宅開發(fā)量持續(xù)上升，在2004—2005年達到了頂峰，新開工面積和施工面積先后處于最高位。開發(fā)量較大的區(qū)域主要集中在濱江區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)，而從年末各區(qū)域剩余的住宅套數(shù)可以說明兩方面的情況：其一，市場需求對各個區(qū)域的認可程度；其二，年末存量形成的供應(yīng)基數(shù)對后市產(chǎn)生的不同影響。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，在2010年1-5月批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積281萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅230.3萬平方米。1-5月商品房預(yù)售面積269萬平方米，其中商品住宅預(yù)售207.4萬平方米。1-5月二手住宅成交141.2萬平方米。1-5月商品住宅預(yù)售平均價格15155.7元/平方米。1-5月二手住宅平均價格13513.3元/平方米。3近期房地產(chǎn)新政對杭州房地產(chǎn)市場的影響分析2010年對房地產(chǎn)市場影響最大的政策就是4月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發(fā)〔2010〕10號。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等多方面首次一次出臺系列政策。在國家對房地產(chǎn)市場降溫的政策導(dǎo)向下，浙江省各級政府也相繼出臺政策，調(diào)整部分房地產(chǎn)政策。新的政策基本都以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，希望加大住房保障力度，加強市場監(jiān)管，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止市場大起大落。2010年1月7日浙江省政府頒布了《浙江省人民政府關(guān)于進一步加強城市住房保障促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》并提出，為實現(xiàn)”住有所居”為目標(biāo)，要堅持”加強保障、穩(wěn)定市場、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、促進發(fā)展”的工作方針。一方面，要著力構(gòu)建健全住房保障體系，在基本解決城市低收入家庭住房困難的基礎(chǔ)上，逐步解決城市中等偏下收入家庭的住房困難問題，多渠道改善不同收入群體的居住條件。另一方面，要加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年5月17日浙江省人民政府出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，提出嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)金融稅收政策，堅決抑制不合理住房需求；全面落實差別化住房信貸政策。堅決執(zhí)行國家有關(guān)稅收政策。同時，杭州市出臺了《關(guān)于加強保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，即”29條新政”。與2008年底的”24條新政策”相比，該政策主要是以購房貼補1.3%總房款或差額房款的形式取代了原來的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅的財政補貼，并控制補貼的范圍，以支持自住型、改善型住房需求。這些房產(chǎn)新政的主要影響表現(xiàn)在兩個方面：其一，抑制過熱的市場需求，穩(wěn)定房價；其三，整頓市場秩序，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。下文就從這兩個方面分別對杭州房地產(chǎn)市場進行分析。3.1住宅投資及投機需求得到抑制住宅市場的過熱投資和投機行為是本輪調(diào)控的重點所在。2010年新“國四條”關(guān)于“二套房首付五成、利率為基準(zhǔn)的1.1倍”，對樓市影響并不大，因為之前，二套房貸已經(jīng)實行首付四成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。但緊接著在4月17日出臺的新“國十條”中提出?！皩Σ荒芴峁?年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款?！边@條限制了外地人購房，將引發(fā)樓市震蕩。在這樣的市場形勢下，對于一手市場而言，最大的機會仍在于近郊配套漸熟區(qū)域的中小戶型，作為剛性需求最大的部分，這一類的住宅的上市將會供不應(yīng)求。3.2行業(yè)洗牌加劇對于杭州市場而言，由于一直以來行業(yè)規(guī)范方面相對走在前列，故在整頓秩序等方面受到的影響相對較小。但在房地產(chǎn)金融上，開發(fā)商對銀行的依賴性是相當(dāng)大的，自有資金比例的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，貸款的從嚴(yán)控制，都令得開發(fā)商在資金上捉襟見肘，而整體市場轉(zhuǎn)淡所帶來的銷售周期拉長，資金回籠放緩，更令得開發(fā)商同時操作樓盤的數(shù)量大為減少，與此同時，實力雄厚的外地及外資開發(fā)公司開始紛紛入駐杭州市場，舊的市場格局已經(jīng)被打破，杭州市場進入了“群雄逐鹿”的時代。中小開發(fā)商面臨著合作、并購、轉(zhuǎn)讓等多條路徑，大開發(fā)商則步步為營，完成戰(zhàn)略布點。本土化的企業(yè)將與外地、外資融合，形成新的結(jié)合體，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)將漸漸融入到全國性的競爭里。而另一方面，隨著杭州透明售房系統(tǒng)的建立和完善，在房產(chǎn)信息披露和統(tǒng)計數(shù)據(jù)方面將進一步開發(fā)資源，政府作為市場的監(jiān)督者的作用將進一步加強，市場的透明化程度提高了，行業(yè)運作才可能朝更規(guī)范、健康的方向發(fā)展。4市場結(jié)論4.1杭州房地產(chǎn)市場總結(jié)杭州的房地產(chǎn)市場特征可歸結(jié)為以下幾點：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增幅放緩。住宅市場持續(xù)快速發(fā)展，近年新增供應(yīng)量有所減少，但在建住宅量較大。供應(yīng)區(qū)域主要集中在副城和近郊區(qū)塊，主城區(qū)樓盤偏少。住宅價格多年來持續(xù)上漲，2010-2011年間漲幅明顯減小，局部區(qū)域價格有所下調(diào)。剛性需求較大，對政策理解力強，市場的調(diào)整回復(fù)期較短，利好因素對市場成交的促進比較明顯。房產(chǎn)新政對二手市場影響較大，中小戶型房源走俏。本土開發(fā)企業(yè)進入變革期，多種開發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。4.2未來市場預(yù)測對于杭州市場而言，資金流入的增幅雖有所減弱，但整體投資開發(fā)持續(xù)增長的趨勢是不會改變的。未來主要的供需矛盾集中在兩個方面，一個是政府土地出讓量的控制與開發(fā)商對土地需求之間的矛盾，另一個是配套成熟區(qū)域的住宅產(chǎn)品的相對偏少與龐大的住宅需求群體間的矛盾。對于土地市場而言，拿地的門檻漸高導(dǎo)致中小型開發(fā)商可能長期無法獲得好的地塊，而外地外資開發(fā)企業(yè)的進入使得杭州的土地市場逐漸成為“大鱷爭食”的戰(zhàn)場。從供應(yīng)源頭的爭奪到未來產(chǎn)品市場的競爭，杭州房地產(chǎn)市場將逐漸步入成熟初期。而另一方面，市政建設(shè)的“多點開花”其實并不意味著各個區(qū)域的配套可以快速成型，一個居住區(qū)的形成有其特定的規(guī)律，但是不斷增長的需求使區(qū)域配套匱乏的矛盾繼續(xù)擴大，這對于操作較大規(guī)模樓盤的開發(fā)商而言，自身配套的自主性完善或許能帶來更多的認同感。而產(chǎn)品的品質(zhì)將日益成為樓盤的核心競爭力，通過產(chǎn)品的不斷改良，將可能帶動整個行業(yè)逐步進化升級。市場的發(fā)展，城市的擴張，總是通過不斷的顛覆和改善一步步前行的，對于杭州而言，在經(jīng)歷了快速的創(chuàng)造性發(fā)展之后，或許將進入一個改善型的周期，在這個周期里，不斷地改善和升級將是這個行業(yè)的主題。

三、本項目潛在周邊競爭板塊分析1三墩板塊三墩的區(qū)域定位是杭州西北最大的居住中心，功能定位是“城西核心示范區(qū)”，規(guī)劃將把三墩建設(shè)成集知識密集型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、娛樂、教育、居住功能于一體的城市次中心。目前三墩片區(qū)的改造工程正在逐步實施中，浙大紫金港校區(qū)已經(jīng)顯露出其輻射作用，世紀(jì)聯(lián)華超市已經(jīng)開業(yè)，而銀泰購物廣場、沃爾瑪大型連鎖超市也將在未來啟動。而地鐵二號線規(guī)劃更是明晰的勾勒出三墩區(qū)塊未來無可限量的發(fā)展前景。三墩區(qū)域除都市水鄉(xiāng)經(jīng)濟適用房外，在未來幾年內(nèi)將有大量的商品房入市。目前三墩眾多樓盤都處在在建階段，其代表樓盤親親家園一直頗受消費者的追捧，隨著廣宇·西城年華、耀江·文鼎苑、蘭韻天城、天陽·美林灣、三墩·頤景園等樓盤的陸續(xù)上市，供應(yīng)量將不斷增大。高峰的供應(yīng)帶來區(qū)塊內(nèi)部的激烈競爭，近期隨著開發(fā)思路的調(diào)整，三墩的樓盤整體的銷售形勢較好。三墩從規(guī)劃開發(fā)以來，房價就一直穩(wěn)步向前，05年初開盤的親親家園均價已達6800元/平方米，而西城年華與文鼎苑則高開至8000-9000元/平米以上。此后，在2009年，三墩區(qū)塊的整體價格有所暴漲，主要區(qū)間在13000-18000元/平方米。三墩區(qū)塊是郊區(qū)板塊中熱得最快的區(qū)域，主要的客戶來源偏向于城西的消費者。三墩的優(yōu)勢在于市政規(guī)劃的明確配套，人文基礎(chǔ)也較好。但自然景觀資源比較缺乏，而且目前公交線路雖多，但通向主城區(qū)的要道每天的交通壓力都非常大，但三墩的自身成熟度和區(qū)塊認可度相對較高。2閑林板塊閑林的區(qū)塊定位相對比較模糊，比較適用的是休閑居住區(qū)。閑林板塊最突出的資源是自然山景資源。自2002年起，閑林從原先的中檔別墅排屋供應(yīng)區(qū)開始逐漸向近郊大型公寓居住區(qū)方向發(fā)展，目前閑林的樓盤主要集中在02省道兩側(cè)，而且多以多層為主，多為幾百畝乃至上千畝的大盤。閑林板塊目前在售樓盤的價格主要在10000-12000元/平方米之間。閑林區(qū)塊目前的最大問題就是交通和配套，無論從數(shù)量還是質(zhì)量來看，都還不盡如人意。在景觀資源方面，閑林有較大的優(yōu)勢。3良渚板塊良渚板塊的定位是現(xiàn)代復(fù)合旅游城鎮(zhèn)和國際旅游目的地，主要由良渚鎮(zhèn)、瓶窯鎮(zhèn)組成，主要依托良渚文化遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，實現(xiàn)環(huán)境和社會的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)休閑度假、旅游觀光和科教產(chǎn)業(yè)功能。

四、區(qū)域市場調(diào)研分析1拱墅區(qū)祥符板塊整體市場分析1.1祥符板塊概況浙江省杭州市拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門重鎮(zhèn)”之稱。東沿京杭大運河西畔與拱宸橋、小河街道相接，南依余杭塘河與古蕩鎮(zhèn)相鄰，西與三墩鎮(zhèn)相連，北與余杭市勾莊鎮(zhèn)接壤。104國道和杭州繞城公路及西塘河和宦塘河縱橫交錯，穿越全鎮(zhèn)，是平原水網(wǎng)地區(qū)。轄區(qū)面積23.7平方公里，2008年有常住人口2.7萬，2008年全年登記在冊的流動人口達18.7萬。原轄15個村2個居民區(qū)，隨著城市化進程的推進，有11個村撤村建居民區(qū)。祥符鎮(zhèn)歷史久遠，因重建于明代、橫跨宦塘河的祥符橋得名。鎮(zhèn)區(qū)地理位置優(yōu)越，距市中心僅6公里，莫干山路、104國道、繞城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道縱橫交錯、貫穿全鎮(zhèn)。亞洲最大的國際汽車會展中心、杭州汽車客運北站、杭州文化商城、都市水鄉(xiāng)安居房產(chǎn)均坐落于該鎮(zhèn)。1.2祥符鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2003年以來，祥符鎮(zhèn)按照市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府的戰(zhàn)略部署，始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，積極推進三個文明協(xié)調(diào)共進，全鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得了良好的發(fā)展勢頭。鎮(zhèn)黨委、政府堅持以招商引資帶動，技改投入推動，不斷優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，切實改善發(fā)展環(huán)境，在夯實基礎(chǔ)的同時，深挖潛力，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟始終保持著穩(wěn)中求進、好中求快的發(fā)展勢頭。全鎮(zhèn)共有企業(yè)近千家，主要產(chǎn)品涉及汽車、機械電子、服裝服飾、房地產(chǎn)及建筑等行業(yè)。2007年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)銷售產(chǎn)值26.89億元，同比增長9.16％；實現(xiàn)企業(yè)銷售收入43.92億元，同比增長34.11％；實現(xiàn)企業(yè)利潤總額1.60億元，同比增長39.54％；實現(xiàn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資8.14億元，同比增長22％；實現(xiàn)財政總收入4.77億元，其中地方財政收入2.88億元。同時，該鎮(zhèn)三產(chǎn)優(yōu)勢也初顯成效?！耙月凡键c，以點帶面，大力發(fā)展塊狀經(jīng)濟”的區(qū)域經(jīng)濟布局已初顯框架，以文化商城為中心的文化商業(yè)區(qū)塊已產(chǎn)生互利帶動輻射作用，以歐尚超市、銀泰購物中心、豐元大廈和方家埭綜合大樓為主的豐潭路商業(yè)區(qū)塊；以TESCO超市、藍祥購物中心為主的豐慶路區(qū)塊；以北城廣場、渡駕橋綜合大樓為主的輕紡路三產(chǎn)區(qū)塊；以祥符置業(yè)和花園商貿(mào)城為主的汽車北站商業(yè)區(qū)塊已進一步確定發(fā)展框架，以祥符橋為中心的居住配套商業(yè)區(qū)塊也逐步呈現(xiàn)出較強的人氣和商業(yè)氛圍。1.3祥符鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，鎮(zhèn)黨委、政府切實加大投入，下大力氣強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建道路，整治河道，配置硬件設(shè)施，開展“清潔祥符”等活動，積極參與市“潔美杯”、區(qū)“運河杯”評比活動，加強對窗口單位、重要場所和重點路段的檢查和管理，促使全鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生面貌明顯改善，促進了全鎮(zhèn)科教文衛(wèi)各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，獲得了“省級經(jīng)濟百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“省、市級教育強鎮(zhèn)”、“市級體育先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等榮譽。2拱墅區(qū)祥符板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢分析2.1土地供應(yīng)情況2009年祥符板塊出讓土地4宗，出讓面積143380平方米，出讓金額20.43億元，可建面積36.5萬平方米，折合樓面價5598元/平方米。2010年3月11日，拱墅區(qū)祥符板塊的兩宗宅地先后進行了出讓，9號祥符單元R21-01地塊的占地面積達到了151畝，該地塊位于拱墅區(qū)祥符單元，東至莫干山路，南至規(guī)劃道路(環(huán)鎮(zhèn)北路)，西至規(guī)劃道路(大吉路)，北至規(guī)劃道路(長青路)，也就是原迪美化纖地塊，該地塊規(guī)劃為純住宅用地，容積率為2.6，是杭州近年來少有的稀缺大盤。浙江省建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、浙江發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以268500萬元聯(lián)合競得，樓面價10210元/平米。國務(wù)院宏觀調(diào)控之后，2010年5月20日，杭州主城區(qū)舉行3宗土地出讓活動。其中綠城西子以17億元的價格競得田園R21-19地塊，樓面價格高達9143元/平方米。資料顯示，該地塊位于拱墅區(qū)，出讓面積達到116208平方米，其中建筑面積為185932.8萬平方米，為住宅用地。2009年綠城已經(jīng)在該板塊拿下了兩幅地皮，其中一塊地價高達9547元/平方米，而另一塊樓面價高達11118元/平方米。而本次的成交價格低于前兩次。綠城西子在板塊項目“田園牧歌”計劃在今年年底推出，預(yù)計售價在25000元/平方米。從土地出售情況看，祥符板塊的土地價格在2010年迅速上漲，漲幅高達82.3%。而在本次宏觀調(diào)控后拱墅區(qū)田園板塊的土地價格也進一步說明祥符板塊的價值在不斷提升。2.2祥符板塊樓盤銷售情況祥符鎮(zhèn)周圍主打八十幾平方米戶型的樓盤有名城燕園、銀樹灣、濱江萬家花城，而與建筑面積130平方米戶型競爭的主要是銀樹灣、濱江萬家花城以及天陽美林灣。名城燕園建筑面積10萬余平方米，容積率2.0，小區(qū)綠化率30%，總戶數(shù)為750戶，7幢景觀高層、小高層建筑、3幢沿河排屋、1幢沿河多層以及沿街商鋪組成。其競爭優(yōu)勢一方面是科技，小區(qū)大量運用智能科技，如智能電梯刷卡系統(tǒng)、電梯室內(nèi)召喚系統(tǒng)、智能刷卡信報箱等。另一方面，名城燕園靠近運河廣場，有著小河直街深厚人文底蘊和市中心繁華景致，目前在售價格27000元/平方米。銀樹灣項目總占地面積41畝，總建筑面積約10萬平方米，由七幢11-24層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。銀樹灣的競爭優(yōu)勢在于景觀設(shè)計，該項目投入百萬巨資打造東南亞風(fēng)情中央水景庭院。銀樹灣的戶型亮點在于基本上每個戶型都帶有一個入戶花園，尤其是朝向不佳的戶型，這在一定程度上滿足現(xiàn)代人希望融于自然，享受自然的理念，目前在售價格20500元/平方米。濱江萬家花城占地面積200畝，40萬平方米的開發(fā)體量，沿規(guī)劃益樂路、學(xué)院路距離翠苑居住區(qū)僅1000米，是城區(qū)內(nèi)僅有的大型住宅組團。該項目的競爭優(yōu)勢在于交通、購物上的便利。該項目周圍有大紫金港校區(qū)，銀泰百貨、沃爾瑪、歐商超市三大商業(yè)中心云集，隨著區(qū)域人口的集中和商業(yè)配套的大量建設(shè)，這里將成為杭州市區(qū)內(nèi)最具潛力的商業(yè)是杭州的“徐家匯”。交通方面申花路、豐潭路、萍水路、莫干山路和規(guī)劃建設(shè)中的東西快速路、地鐵5號線構(gòu)成了完善的交通網(wǎng)。該項目推出的130平方戶型的亮點在于其陽臺、露臺非常大，采光好。目前在售價格24500元/平方米。從目前周邊樓盤的情況看，祥符板塊的樓盤價格已超過20000元/平方米，而且隨著新盤的不斷入市，由于土地成本在不斷上升，因此房產(chǎn)價格將繼續(xù)保持上漲的勢頭。2.3未來祥符板塊前景分析杭州城市發(fā)展規(guī)劃中“北秀”戰(zhàn)略的實施，不斷提升城北區(qū)域的居住價值，不斷改變城北傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的印象。交通改善提升樓盤價值。留石快速路是杭州城北的內(nèi)環(huán)線，有著溝通三墩、祥符、拱宸橋、石橋、半山、筧橋等城北重鎮(zhèn)及余杭區(qū)的重任，也擔(dān)負著連接三墩居住區(qū)、拱宸橋居住區(qū)、北景園居住區(qū)、臨平居住區(qū)的功能，加上南北貫穿的上塘中河快速路以及秋石快速路，將把杭城東北部的區(qū)域與市中心快速連接。隨著祥符三墩一帶有大量宅地將出讓，杭州的居住重心正在北移。經(jīng)過去年的樓市大熱，三墩申花板塊價值已經(jīng)被定位在一個高度，萬家花城一期的二手房價格已經(jīng)達到24000元/平方米的水平；大量已經(jīng)出讓的土地也進入開工階段，順發(fā)、保利、欣盛等大鱷將展開市場爭奪戰(zhàn)；未來還將有大批居民入住，留石快速路的開通無論對實際出行來說還是對板塊增值而言，都將是一大利好。商業(yè)配套日益完善。祥符地區(qū)以文化商城為中心的文化商業(yè)區(qū)塊已產(chǎn)生互利帶動輻射作用，以歐尚超市、銀泰購物中心、豐元大廈和方家埭綜合大樓為主的豐潭路商業(yè)區(qū)塊；以TESCO超市、藍祥購物中心為主的豐慶路區(qū)塊；以北城廣場、渡駕橋綜合大樓為主的輕紡路三產(chǎn)區(qū)塊；以祥符置業(yè)和花園商貿(mào)城為主的汽車北站商業(yè)區(qū)塊已進一步確定發(fā)展框架，以祥符橋為中心的居住配套商業(yè)區(qū)塊也逐步呈現(xiàn)出較強的人氣和商業(yè)氛圍。

五、本項目選址及項目建設(shè)條件概況1基本情況1.1區(qū)域位置“耀翔·陽光水岸”地塊位于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)，整個地塊呈三角型用地，總占地面積約11971平方米，西北靠十字港河、東靠總管路、南靠祥運路。祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門重鎮(zhèn)”之稱。周邊出行依托石祥快速路、莫干山路、104國道、繞城公路等交通干道，交通出行快速便捷，亞洲最大的國際汽車會展中心、杭州汽車客運北站、杭州文化商城、都市水鄉(xiāng)安居房產(chǎn)均坐落于該區(qū)域。1.2自然環(huán)境拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤，年平均氣溫16℃左右；最熱月(7月)平均溫度約32℃左右。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份的春、夏兩季，年降雨量為1480.6毫米。夏、秋季受臺風(fēng)影響。年日照在1750小時左右，無霜期250天左右，本區(qū)山地面積約占總面積的7%，綠化覆蓋面積1735萬平方米(其中山林綠化覆蓋面積980萬平方米)。土壤呈中性，宜種水稻、油菜等農(nóng)作物。1.3周邊其他環(huán)境分析本項目南面有杭州長途汽車北站、汽車北站小商品市場、杭州市國際會展中心、杭州汽車城，東部有市二醫(yī)院、運河文化廣場，歐尚超市，西部有三墩工業(yè)區(qū)、華東陶瓷市場。同時，符祥鎮(zhèn)周圍零星分布著幾所學(xué)校，南面有浙江法商專修學(xué)院、公益中學(xué)、和睦中學(xué)，西面有浙江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院，東面有拱宸橋中學(xué)，北部有浙江省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。項目所處的地理位置交通便利，文教娛樂設(shè)施完備，生活購物也比較方便。1.4主要配套概述學(xué)校：浙江法商專修學(xué)院、公益中學(xué)、和睦中學(xué)、浙江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、拱宸橋中學(xué)、浙江省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院醫(yī)院：市二醫(yī)院、和睦醫(yī)院、新東方女子醫(yī)院購物：歐尚超市、銀泰購物中心、豐元大廈、方家埭綜合大樓、TESCO超市、藍祥購物中心、北站小商品市場、東華陶瓷品市場交通站點：長途汽車北站文化娛樂：杭州市國際會展中心、杭州汽車城、運河文化廣場2建設(shè)條件分析2.1區(qū)位前景項目地塊位于杭州城北，符合杭州“北秀”發(fā)展趨勢，區(qū)位價格比同等其他板塊較低，更有德勝路、留祥快速路、運河文化廣場、周邊商業(yè)中心等利好因素影響，具有相當(dāng)?shù)膬r格增長潛力。2.2存在問題土地面積較小，只有11971平方米，難以大施身手；能選擇的物業(yè)形態(tài)相對單一。

六、本項目開發(fā)的優(yōu)勢、劣勢和風(fēng)險分析優(yōu)勢：1優(yōu)越的地理位置2成本優(yōu)勢劣勢：1地段知名度低2區(qū)塊占地面積過小3開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹炔桓邫C會：1“北秀”戰(zhàn)略使杭州北部房地產(chǎn)市場有良好發(fā)展空間2交通會更便利3毗鄰杭州高新技術(shù)發(fā)展4主推的小戶型會得到追捧威脅：1房地產(chǎn)政策、金融政策的變化2市政配套力度問題3區(qū)域集中供應(yīng)量大4大量商業(yè)設(shè)施、生活配套的投入1項目SWOT分析1.1項目優(yōu)勢分析位置與環(huán)境優(yōu)勢祥符鎮(zhèn)位于杭州主城區(qū)的北部，素有杭城“北門重鎮(zhèn)”之稱。該區(qū)域地理位置優(yōu)越、交通便利，距離杭州市中心僅6公里，并有石祥快速路與上塘高架相連，交通出行快速便捷；該區(qū)域受拱墅區(qū)運河文化廣場輻射影響，有較濃厚的文化氛圍，運河文化廣場購物、娛樂、文化設(shè)施一應(yīng)俱全，為居住生活提供稀有的文化特性；通過河道整治，使得本項目西北部的十字港河得到良好改善，具備水景概念，適宜居?。辉搮^(qū)域周邊購物比較便利，歐尚超市、銀泰購物中心、豐元大廈、方家埭綜合大樓、TESCO超市、藍祥購物中心、北站小商品市場、東華陶瓷品市場等購物中心為居民日常生活購物提供便利。成本優(yōu)勢本項目拿地成本較低，在稅費上也有相關(guān)的優(yōu)惠措施，有效降低了項目運作的成本，在變幻莫測的市場中更具競爭力。1.2項目劣勢分析地段知名度低項目地塊位于祥符鎮(zhèn)，周邊開發(fā)未有連成片區(qū)，公眾對祥符住宅的區(qū)域認識還需要一定時間培育。項目區(qū)塊占地面積過小本項目占地僅11971平方米，占地較小，對開發(fā)商而言難以大施身手，難以全方位布置小區(qū)配套設(shè)施，同時景觀和噪聲處理提出更高的要求。開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹炔桓哂捎陂_發(fā)商在本地沒有開發(fā)過項目，在杭州的知名度不高，要建立開發(fā)商品牌的知名度和美譽度需要一定時間和資金投入。1.3機會突破點分析“北秀”戰(zhàn)略使杭州北部房地產(chǎn)市場有良好發(fā)展空間杭州“北秀”戰(zhàn)略的實施，使杭州北部房地產(chǎn)迅猛發(fā)展態(tài)勢，拱墅區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展隨之推進。目前有近40個樓盤建成，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拱墅區(qū)發(fā)展的一個密不可分的部分，也推動了經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展。第一，拱墅區(qū)舊城改造力度加大，近年來拿地將近200畝，實現(xiàn)房地產(chǎn)的發(fā)展。第二、運河時代的到來，使拱墅區(qū)有著很好的景觀優(yōu)勢。第三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)將會調(diào)整，拱墅區(qū)將從工業(yè)大區(qū)向服務(wù)業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型。第四、拱墅區(qū)將有12家500強企業(yè)落戶，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大潛力。第五、優(yōu)質(zhì)的教育體系將使拱墅區(qū)變?yōu)橐司拥貐^(qū)。第六、拱墅區(qū)政府將加大發(fā)展力度，將該地區(qū)變?yōu)槎际猩藤Q(mào)區(qū)。祥符鎮(zhèn)未來交通會更便利未來五年內(nèi)，祥符鎮(zhèn)加大力度發(fā)展交通體系，部分地區(qū)將開始建設(shè)地面的快速路，力求成為五橫五縱的交通格局。毗鄰杭州高新技術(shù)發(fā)展的區(qū)位

高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展會給區(qū)域帶來豐厚的經(jīng)濟利益，就業(yè)人口增加，消費水平上升，那么這批新增有著高消費人員必然會拉動該地區(qū)房地產(chǎn)需求。主推的小戶型會得到追捧隨著社會的發(fā)展，消費者更加關(guān)注房子功能的合理性，并不過多最求面積數(shù)。如果能滿足功能需求，面積不一定大也會受追捧。該項目主推的中小戶型會得到消費者的青睞，但是，該項目不合理的戶型設(shè)計會降低市場需求程度。1.4困難威脅點分析房地產(chǎn)政策、金融政策的變化房地產(chǎn)政策，國家金融政策的變化給項目的開發(fā)帶來了許多不確定因素，為項目的有序開發(fā)帶來了一定風(fēng)險。市政配套力度問題市政配套的力度，直接影響祥符板塊的開發(fā)進度。單純依靠開發(fā)商去做配套是遠遠不夠的，同時也會給開發(fā)商帶來沉重的經(jīng)濟負擔(dān)。區(qū)域集中供應(yīng)量大近年祥符板塊土地供應(yīng)不斷加大，區(qū)域內(nèi)樓盤將不斷出現(xiàn)，特別是同一板塊內(nèi)的大盤對本項目會造成一定的競爭。大量商業(yè)設(shè)施、生活配套的投入項目地塊周邊的市政配套除教育配套外，其他的生活配套、商業(yè)設(shè)施均依靠開發(fā)商自行投入。受銷售速度、入住率等諸多因素影響，該板塊內(nèi)的商業(yè)氛圍建立還需要相當(dāng)長的市場培育期，此部分物業(yè)的操作對項目的投資收益起著重大的影響。2項目開發(fā)風(fēng)險分析房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險就是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。2.1開發(fā)風(fēng)險影響因素(1)政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險。在我國尤其需要關(guān)注。(2)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價因房屋供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。(3)開發(fā)時機的選擇經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。(4)開發(fā)地點的選擇房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預(yù)測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。而房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險的考驗，需要有一定的預(yù)見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。(5)開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預(yù)售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險也就越大。(6)開發(fā)周期的長短房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預(yù)測的。可是房地產(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風(fēng)險也就越大。此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的重要因素。2.2開發(fā)運作風(fēng)險在開發(fā)過程中容易受到資金籌措、建設(shè)成本變化以及工程施工等各方面因素的影響，為項目的開發(fā)運作帶來一定的風(fēng)險。(1)資金籌措風(fēng)險由于整個項目資金回籠周期較長，因而在項目的開發(fā)過程中，必須分階段地籌集大量的資金以滿足總體項目工程的順利完成，保守估計項目的啟動資金約需要1.5億元左右，在資金壓力和資金籌措上都存在很大的風(fēng)險，一旦資金鏈出現(xiàn)問題則不但項目難以為繼，還會給公司的品牌形象及運作帶來負面影響。(2)建設(shè)成本風(fēng)險從目前的社會物價情況來看，物資價格大幅度上升的可能性不大，但由于項目的建設(shè)周期長達3年左右，其間的建筑材料成本不免會根據(jù)市場的整體運作情況而有所變動，因此這部分風(fēng)險同樣需要謹慎考慮。(3)建筑工程風(fēng)險項目用地為所屬區(qū)域土質(zhì)相對較為松軟，且抗震耐腐性差，為樁基工程建設(shè)帶來了一定的困難。同時還需要考慮到雨季以及其他惡劣天氣情況的影響，用科學(xué)的方法來編制工程進度計劃。(4)銷售收入風(fēng)險項目建設(shè)開發(fā)周期較長，隨著市場情況的不斷變化，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，由于市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭項目狀況變化等環(huán)境變動的影響，使得銷售價格和銷售率有可能達不到預(yù)期目標(biāo)，從而影響到項目整體的資金運作計劃，擾亂工程建設(shè)進度。2.3市場風(fēng)險項目在開發(fā)過程中的市場風(fēng)險主要受到杭州整體房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢以及祥符區(qū)域樓市變化的影響，主要有以下幾個方面：(1)市場觀望氣氛將持續(xù)，短期內(nèi)信心難以回升宏觀調(diào)控之后，購房者對房地產(chǎn)市場的信心明顯下降，隨著消費者日趨理性和成熟，精挑細選和沉著冷靜已經(jīng)逐步取代了當(dāng)初的狂熱，房地產(chǎn)市場近期將在平穩(wěn)中持續(xù)徘徊，消費者信心難以在短期內(nèi)回升，對于本案來說也要面臨如何打動購房者下單的挑戰(zhàn)；(2)市場供求失衡，開發(fā)商面臨挑戰(zhàn)在房地產(chǎn)市場投資開發(fā)規(guī)?；芈涞那闆r下，可售商品住宅的持續(xù)增加可以看出房地產(chǎn)市場的供求失衡。雖然市場的投資開發(fā)規(guī)模已經(jīng)顯著下降，開發(fā)商也在新的環(huán)境下調(diào)整了戰(zhàn)略，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，市場反應(yīng)具有一定滯后性，嚴(yán)峻的市場形勢對本案的開發(fā)計劃及營銷思路提出了更高的要求；(3)住宅存量的積壓嚴(yán)重影響開發(fā)商的資金回籠，不少開發(fā)商將面臨資金鏈安全的挑戰(zhàn)資金壓力又極大地影響了開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，其中包括樓盤定價措施，此外，隨著競爭的加劇，開發(fā)商如何在價格競爭以外提升住宅產(chǎn)品的美譽度，是更深層次的挑戰(zhàn)；(4)城北大盤集中，市場競爭壓力較大近年來城北每年都有近千畝的土地供應(yīng)，特別是田園板塊和三墩板塊的崛起為項目的入市銷售帶來較大的競爭壓力。2.4政策風(fēng)險毋庸置疑，政策對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，因而正確理解政策對房地產(chǎn)投資帶來的影響十分重要。同時也要考慮到在項目漫長的建設(shè)周期中可能出現(xiàn)的宏觀政策變化的影響。(1)宏觀政策導(dǎo)致市場供求關(guān)系變化供不應(yīng)求的杭州地產(chǎn)市場，在宏觀調(diào)控的壓力下，發(fā)展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風(fēng)者也在總體政策的壓力下，出現(xiàn)了比較明顯的退潮趨勢。政策面的變化導(dǎo)致買家心理的變化，看空的比較多，普遍認為樓市上升空間有限，而且可能還會下跌。因此，杭州樓市短期內(nèi)的供求關(guān)系發(fā)生了嚴(yán)重變化，從以往的供不應(yīng)求到現(xiàn)在的持幣觀望。這就要求項目在開發(fā)中需要仔細研究政策走向，以選擇合適的時機進行開發(fā)銷售，避免失衡的供求關(guān)系造成產(chǎn)品滯銷。(2)政策組合拳影響購房者對市場預(yù)期除了各項政策細則對房產(chǎn)市場供應(yīng)的沖擊，近兩年來持續(xù)出臺的政策組合拳還直接影響到購房者對于市場發(fā)展的預(yù)期，特別是房貸首付門檻的提高以及對外地購房者限售的措施，使得多數(shù)購房者采取觀望態(tài)度持幣待購，市場成交態(tài)勢低迷，局部區(qū)域房價有所下調(diào)，勢必也會影響到項目的首期開發(fā)定價策略，并延緩樓盤的去化速度。(3)政策的不可預(yù)估性增加項目隱性風(fēng)險近兩年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到宏觀政策的嚴(yán)格調(diào)控，不能夠按照一般的市場規(guī)律預(yù)測后市發(fā)展趨勢。對于本案來說，如果無法預(yù)估到政策的影響而未能采取及時的應(yīng)對措施，造成產(chǎn)品滯銷或銷售策略失誤，很有可能引致項目整體開發(fā)運作的失敗。(4)政策影響戶型結(jié)構(gòu)變化，對開發(fā)理念提出更高要求新政對戶型比例的硬性規(guī)定，不可避免地將改變現(xiàn)有的市場格局。雖然項目受此影響較小，但隨著小戶型房產(chǎn)品的集中供應(yīng)，以及購房者對品質(zhì)要求的不斷提升，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將相當(dāng)激烈，迫使開發(fā)商更新開發(fā)理念，本案如果不能積極應(yīng)對、勇于創(chuàng)新，很容易被瞬息萬變的市場所淘汰。

七、本項目的開發(fā)方案1項目的目標(biāo)市場定位及競爭分析1.1項目市場定位本項目將建造一個集商業(yè)店鋪、會所高層公寓的優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)。經(jīng)過調(diào)研分析，本項目具體目標(biāo)客戶可定位為：首次購房的年輕白領(lǐng)改善型需求客戶這些目標(biāo)客戶群普遍關(guān)注的購房因素為：價格、投資潛力、位置、交通、物業(yè)、配套設(shè)施等。目標(biāo)客戶的消費心理主要表現(xiàn)為：普遍能夠接受的房價較低，可以接受并青睞小戶型，在購買意愿上表現(xiàn)出對大都市生活的向往，對交通要求較高，對小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施要求比較高。1.2本項目競爭狀況分析名城燕園。位于小河路、登云路口，地理位置好，配套全，建筑面積為10萬余平方米，有著深厚的人文底蘊和市中心繁華景致。戶型以80m2面積為主，大戶型為輔，二手房平均單價25349.3元/m2。信得銀樹灣。位于育苗路、小河路口，總建筑面積約10萬，由七幢11-24層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。其中平均建筑面積在88m2單價在20255.8元/m2左右，平均建筑面積在131m2單價為19997.6元/m2左右景觀條件好，環(huán)境設(shè)計大方優(yōu)雅。濱江萬家花城。占地面積200畝，40萬平方米的開發(fā)體量，沿規(guī)劃益樂路、學(xué)院路距離翠苑居住區(qū)僅1000米，是城區(qū)內(nèi)僅有的大型住宅組團。該項目的競爭優(yōu)勢在于交通、購物上的便利。其中小戶型平均建筑面積為88m2單價在23742.2元/m2。2本項目的設(shè)計開發(fā)情況2.1建設(shè)規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）》2、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-20053、《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-19994、《民用建筑設(shè)計放火規(guī)范》5、《高層民用建筑設(shè)計放火規(guī)范》GB50045（2005年版）6、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》7、《杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》8、國家、浙江省、杭州市有關(guān)規(guī)范、規(guī)則及規(guī)定。2.2總體規(guī)劃設(shè)計（1）規(guī)劃原則本方案采用規(guī)則式布局，從城市設(shè)計和環(huán)境角度出發(fā)，仔細研判了周邊現(xiàn)狀及景觀，本著以人為本、人與自然相結(jié)合的原則，從居住者自身角度，對戶型、朝向和建筑形式進行思考，力求創(chuàng)造既與周圍環(huán)境和諧的城市空間，又能保證絕大部分住戶有最好的朝向和景觀，達到戶戶有景戶戶不同。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以用“兩軸一心”來概括：兩軸，即南北景觀軸和東西視軸；一心，既為北部高層區(qū)的中心水景。（3）規(guī)劃用地布局地塊用地性質(zhì)為住宅用地。規(guī)劃住宅分西北部高層組團和南部商業(yè)組團。（4）規(guī)劃路網(wǎng)布局該居住小區(qū)的路網(wǎng)是依據(jù)“人車分流”及“通而不暢，順而不穿”的原則進行規(guī)劃的。小區(qū)規(guī)劃采用“車行便捷，步行成系統(tǒng)”的設(shè)計理念，人車分流，路網(wǎng)設(shè)置簡捷合理。小區(qū)內(nèi)車流出入地下車庫主要集中在東西貫通的車行道上，入行則主要集中在東側(cè)小區(qū)主入口。（5）規(guī)劃建筑布局按照基地的形狀，用地條件，結(jié)合總體布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，居住小區(qū)的建筑布局手法以行列式為主，建筑均為南北朝向，采光和通風(fēng)較好，建筑風(fēng)格簡潔明快。小區(qū)建筑布置的各個方向的退讓間距嚴(yán)格遵守從杭州市城市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)范；住宅的面積指標(biāo)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，符合國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《細則》的規(guī)定，并依據(jù)對市場規(guī)劃與建筑方案設(shè)計說明，分析調(diào)查結(jié)果，小區(qū)住宅以南北朝向為主，有良好的通風(fēng)和采光。（6）空間組織和環(huán)境設(shè)計突出建筑群體的系統(tǒng)性，形成高低錯落的空間效果，創(chuàng)造一個具有哲理與個性的聚落空間形態(tài)，通過對空間的處理加強整個居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。中國傳統(tǒng)“家”與“園”總是并提?！皥@”——外部空境，作為室內(nèi)空間的延伸與補充。在這里，我們用空間的“穿插”“流動”增加空間趣味性，使該居住區(qū)域更具個性與人情味，營造一個令人留戀居住空間。2.3結(jié)構(gòu)部分本工程為高層商住樓，根據(jù)建筑平面及結(jié)構(gòu)抗側(cè)力要求，結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。多層連排及單棟別墅建筑采用框架結(jié)構(gòu)，以滿足建筑功能需求。整個地下室及梁板墻柱均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地下室梁板采用井字梁體系，以增大凈高，地上各層梁板采用大板結(jié)構(gòu)，以利使用過程中可以隨用戶需要改變隔墻位置，可用室內(nèi)各種組合。由于高層之底層為架空層，二層樓板處設(shè)梁式轉(zhuǎn)換，以滿足使用要求。本工種之高層建筑基礎(chǔ)，擬采用預(yù)應(yīng)力砼管樁，樁端置于中風(fēng)化巖層，多層建筑之基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)，待地質(zhì)資料提供后作詳細比較。結(jié)構(gòu)分析：（1）本工種按規(guī)范規(guī)定考慮重力荷載、風(fēng)荷載組合。（2）結(jié)構(gòu)整體分析選用高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計軟件SATWE計算，并用時程分析法進行補充計算。2.4消防設(shè)計本工程建筑由高層和底層商業(yè)組成高層住宅依據(jù)《高層民用建筑防火規(guī)范》（GB50045-95）（2006年版）滿足以下要求。高層住宅獨立設(shè)置消防車道，并滿足規(guī)范要求的寬度、坡度及轉(zhuǎn)變半徑。并保證每幢≥1/4周長滿足消防登高要求。消防車道登高面盡量使已有道路、廣場、局部由于綠化需要做成植綠地。但此部分的基礎(chǔ)加固處理，荷載達到30T/M2,并且在此范圍中無任何大的植物或構(gòu)筑物。所有高層住宅均設(shè)有消防電梯，獨立前室大于4.6M2。合用前室大于6.0M2，無自然通風(fēng)條件的前室一律設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，所有樓梯間均通向屋頂平臺。所有封閉樓梯音、前室門、前室中高層住宅入戶均為乙級防火門，各類管道井、樓梯間、前室及不同防火分區(qū)之間開窗間距均符合規(guī)范。地下車庫設(shè)自動噴淋系統(tǒng)，每個停車庫防火分區(qū)不大于4000M2，各設(shè)備分區(qū)大不于1000M2，所分區(qū)設(shè)機械排煙系統(tǒng)，兩個防火分區(qū)之間設(shè)防火墻，防火分區(qū)相聯(lián)系門為甲級防火門。地十車庫每個分區(qū)均有兩個疏散出口，臉且每個分區(qū)最大安全疏散距離不大于60M。消防控制室消防水池和水泵房設(shè)于地下室，保證小區(qū)消防的統(tǒng)一指揮和控制，水泵房有直通室外的樓梯。2.5電氣部分設(shè)計依據(jù)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范GB50067-97建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB50057-94（2000年版）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50116-98工程概況：本項目屬一類高層建筑。總建筑為38307m2。其中商業(yè)3840m2；住宅34560m2；地下建筑10000m2；設(shè)計范圍本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)范圍：高低壓變配電系統(tǒng)、低壓配電及照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)等。高低壓變、配電系統(tǒng)（1）負荷等級：本工種屬一類高層建筑。消防水泵、消防電梯、生活泵、消防用電、防排煙設(shè)施、事故應(yīng)急照明、火災(zāi)自動報菟及消防聯(lián)動等按一級負荷要求供電；客梯按二級負荷供電；其它按三級負荷供電。（2）負荷估算：根據(jù)本小區(qū)用電情況及規(guī)模，住宅選用2臺630KVA變壓器；2臺800KVA變壓器。商業(yè)選用1臺800KVA變壓器。公共負荷選用1臺800KVA變壓器?？傃b機容量為4460KVA。（3）供電電源：本工程電源由當(dāng)?shù)毓╇姴块T由附近區(qū)域變電站提供一回路10KV高壓電源。為保證消防負荷、重要負荷的供電要求，本工程在防空地下室擬設(shè)置兩臺512KW的自啟動柴油發(fā)電機組作為應(yīng)急備用電源。（4）計量：商業(yè)及公共負荷采用高壓計量，住宅采用低壓計量。另對對需要單獨計量的用戶裝設(shè)分表。（5）低壓系統(tǒng)：低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段。低壓部分正常時各段母線分段運行，當(dāng)某一段母線故障或檢修時，母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)合上，由另一段母線供重要負荷。整個小區(qū)配電系統(tǒng)采用放射式或樹干式供電，對消防等一級負荷均設(shè)末端切換箱。（6）變配電所設(shè)置本工程擬設(shè)1#、2#變配電所。其中1#變配電所電源自市政政網(wǎng)引入，1#變配電所內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)站，高壓電纜埋地引入，2#變配電所彩用環(huán)網(wǎng)供電方式。具體位置需要在初步設(shè)計或施工圖設(shè)計中確定。毗鄰1#配電所擬設(shè)一座柴油發(fā)電機房。低壓配電及照明系統(tǒng)（1）配電：電源采用380/220V三相五線制電源供電，采用放射式及樹干式相結(jié)合的供電方式。消防負荷及重要負荷由低壓配電室不同母線段提供兩路低壓電源，并于線路末端設(shè)置電源自動切換控制箱。（2）擬設(shè)計正常照明、事故應(yīng)急照明、疏散照明及景觀照明。（3）由于本小區(qū)工程主要為住宅建筑、商業(yè)及會所，照明采用T5三基色節(jié)能燈具。本設(shè)計對主要區(qū)域按以下照明標(biāo)準(zhǔn)和功率密府值進行照明設(shè)計：房間或場所照明功率密度（W/m2）對應(yīng)照度（lx）統(tǒng)一眩光值UGR一般顯色指數(shù)Ra起居室7100—80臥室775—80餐廳7150—90廚房、衛(wèi)生間7100—80商業(yè)、會所123002280發(fā)電機房8200—60消防控制室113002280風(fēng)機房、空調(diào)機房、水泵房5100—60變配電所配電裝置室8200—60變壓器室5100—60停車庫5752880樓梯550—60弱電機房113002280（4）樓梯間、公共走道、地下室主要出入口設(shè)應(yīng)急照明燈及疏散批示燈，室外設(shè)有環(huán)境照明、景觀照明。防雷接地本工程防雷擬按三類設(shè)防。本工程低壓配電系統(tǒng)采用TN-S系統(tǒng)，設(shè)置專用保護線（PE），為減少人體接觸電壓，在變配電間內(nèi)設(shè)置總等電位聯(lián)接。為防側(cè)擊雷應(yīng)采用相應(yīng)保護措施。智能化系統(tǒng)本工種擬設(shè)以下系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；安防系統(tǒng)；停車場自動收費系統(tǒng)；緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)；BA系統(tǒng)。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)本工程保護等級為一級，系統(tǒng)采用控制中心報警系統(tǒng)，消防報警控制中心設(shè)在首層，并有直通室外的出入口。系統(tǒng)由一臺集中報警控制器、一臺專用消防聯(lián)動控制設(shè)備及總線消防廣播盤、消防電話組成。各樓設(shè)區(qū)域報菟和模擬區(qū)域顯示盤。按不同功能房間，區(qū)域分別設(shè)置感煙、感溫探測器、手動破碎玻璃按紐、水流指示器等，動作信號送至消防中心報警。系統(tǒng)包括：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。消防聯(lián)動控制設(shè)備：包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)的控制裝置、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防煙、排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的控制裝置、防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急廣播的控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的控制裝置。消防水泵、防煙和排煙風(fēng)機的控制設(shè)備除采用總線編碼模塊控制外，還在消防控制室設(shè)置手動直接控制裝置?；馂?zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)?；馂?zāi)警報裝置。消防專用電話系統(tǒng)。電氣環(huán)保、節(jié)能措施選擇適當(dāng)?shù)淖儔浩骷捌湄撦d率，使變壓器處于較佳的運行狀態(tài)，以降低其銅操作及鐵損。采用高效率三基色T5節(jié)能型熒光燈及氣體放電燈光源及燈具，并選用高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器。共共走道采用聲控開關(guān)，盡量使用節(jié)能型燈，以達到節(jié)能的目的。柴油發(fā)電機排氣系統(tǒng)設(shè)消煙、消聲處理。廢氣直接排至天面并高出天臺1.5米，另外發(fā)電機采用減震座座。2.6給排水部分設(shè)計范圍：包括建筑紅線之內(nèi)室內(nèi)外給排水消防系統(tǒng)。生活給排水設(shè)計（1）給水系統(tǒng)水源及水壓：水源取自市政給水，從市政給水管引入兩條DN200mm進水管。并在建筑物四周成環(huán)，供本樓生活及消防用水。給水系統(tǒng)：最高日用水量約為800m3/d地下室、一至四層由給水環(huán)管利用市政水壓直接供水。五層及以上由變頻生活水泵分兩區(qū)供水。超壓部分由減壓閥減壓。生活水池水泵房設(shè)于地下室。熱水系統(tǒng)：13層及以上住宅生活熱水由每戶設(shè)燃氣熱水器獨立制備，十二層及以下住宅生活熱水由屋頂太陽能熱水器加熱，空氣源熱泵作輔助熱源。（2）排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管、廢水、寸水直接排入市政雨水管。污水系統(tǒng)：室內(nèi)首層以上生活污水靠重力排至室外污水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。地下室生活、消防泵房的泄水及其它地它地面沖洗等匯至集水池內(nèi)，由潛污泵提升排至室外雨水管網(wǎng)；每個消防電梯井道下單設(shè)有集水坑，廢水由潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)a.室外設(shè)計重現(xiàn)期2a；屋面設(shè)計重現(xiàn)期5a。b.屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后排入市政雨水管道。c.地面雨水經(jīng)雨水口收集后排入市政雨水管網(wǎng)。消防給水設(shè)計本工程的火災(zāi)次數(shù)按1次計算，消防工程設(shè)有：消火栓系統(tǒng)（室內(nèi)、外）、自動噴灑滅火器配置、氣體消防系統(tǒng)等。其消防水量詳見表1。消防用水量表消防用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)（L/S）供水時間（h）一次滅火用水量（m3）室外消火栓用水302216室內(nèi)消火栓用水402288自動噴灑滅火用水301108地下室消防水池容積為396m3。2.7空調(diào)、通風(fēng)部分設(shè)計依據(jù)：（1）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）（2）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97（3）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2003（4）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）空調(diào)設(shè)計部分：（1）室外空調(diào)設(shè)計參數(shù)按當(dāng)?shù)貧庀筚Y料規(guī)定的數(shù)據(jù)執(zhí)行；（2）室內(nèi)空調(diào)設(shè)計參數(shù)。大堂過廳夏季室內(nèi)溫度室外溫差《10一般房間夏季室內(nèi)溫度25℃（3）社區(qū)商業(yè)等建筑采用變頻多聯(lián)機（一拖多）空調(diào)方式，別墅、住宅等均采用分體空調(diào)機組的空調(diào)方式，空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自理。通風(fēng)及防排煙設(shè)計部分（1）通風(fēng)換氣次數(shù)衛(wèi)生間5-12次/小時水泵房、空調(diào)制冷機房5-6次/小時變配電間10-15次/小時CO2鋼瓶間>10次/小時電梯機房10-15次/小時地下車庫6次/小時（2）地下車庫按防火分區(qū)設(shè)置機械送、排風(fēng)系統(tǒng)（或自然補風(fēng)），機械排風(fēng)系統(tǒng)消防時兼作排煙系統(tǒng)使用。（3）變配電房、發(fā)電機房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)兼用于火災(zāi)后排出室內(nèi)污濁空氣。（4）水泵房、空調(diào)制冷機房、CO2鋼瓶間、衛(wèi)生間等設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。（5）所有防煙樓梯間及前室、合用前室等均設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)置按GB50045-95《高規(guī)》之有關(guān)條文執(zhí)行。（6）房間機械排煙或自然排煙設(shè)置均按GB50045-95《高規(guī)》之有關(guān)條文執(zhí)行。環(huán)保、節(jié)能：（1）采用高效、低噪、節(jié)能空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備。（2）空調(diào)制冷劑采用環(huán)保冷媒。（3）對柴油機發(fā)電產(chǎn)生的煙氣、噪聲進行治理，以滿足環(huán)保要求。3項目初步營銷策略3.1項目營銷策劃總體思路品牌——產(chǎn)品——品牌——產(chǎn)品……良性循環(huán)鏈產(chǎn)品的正式宣傳