鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)項目申請建設(shè)可行性研究報告

鎮(zhèn)江房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項目可行性研究報告第1章總論1.1鎮(zhèn)江情況概述1.1.1地理位置及人口面積鎮(zhèn)江位于長江下游南岸，地處長江運河“十字黃金水道”交匯處。下轄丹陽、句容、揚中三個縣級市，丹徒、京口、潤州三個區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積3848平方公里，總?cè)丝?11萬。1.1.2文化教育鎮(zhèn)江是一座底蘊豐厚、人文薈萃的歷史文化名城，擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等5所大專院校，在校本科以上學(xué)生8.35萬人，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領(lǐng)先。1.1.3交通環(huán)境鎮(zhèn)江是長三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，是長江與京杭大運河、吳文化與楚文化、上海經(jīng)濟圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達。2011年港口吞吐量達到1.07億噸，同比增長11.45%。1.1.4經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江擁有6個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和1個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已有80多個國家和地區(qū)的3000多家公司和財團在鎮(zhèn)投資，世界500強中有30余家落戶鎮(zhèn)江，累計實際到位外資突破126億美元。鎮(zhèn)江市的產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機和活力。全市初步形成了裝備制造、新材料、綠色化工、造紙、特種金屬五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年銷售突破4000億元。各項經(jīng)濟指標都達到或超過時序進度，一些指標的增幅繼續(xù)保持在蘇南的領(lǐng)先位次。1.2項目簡介1.2.1項目概況項目名稱：碧水南山用地面積：20000平方米建筑總面積：50000平方米業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)主地址：******項目法人：***設(shè)計單位：******項目投資：******資金來源：60%銀行貸款，40%自籌資金1.2.2項目施工單位簡介——上海建工企業(yè)簡介上海建工集團（簡稱上海建工）有著50多年的發(fā)展歷史。在參與國家的建設(shè)中，尤其從20世紀90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀錄：世界跨度最大的鋼拱橋——盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營運線，國內(nèi)第一座外海大橋——東海大橋，468米的上海東方明珠廣播電視塔，420.5米的金茂大廈，492米的環(huán)球金融大廈等，在中國乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績。上海建工己逐步形成了建筑承包、相關(guān)工業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營等產(chǎn)業(yè)板塊，近幾年，綜合營業(yè)額連續(xù)以20%以上的速度增長。自1998年起，連年進入美國《工程新聞紀錄》（ENR）雜志評選的“全球最大的225家國際工程承包商”的前50名。上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團發(fā)展的不竭動力。集團擁有國家級技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔各類特殊工程的技術(shù)工人是集團發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。上海建工將遵循“和諧為本，追求卓越”的企業(yè)核心理念，廣泛吸收優(yōu)秀文化成果，不斷進行科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，為社會提供更多的傳世之作。2011年8月29日，集團入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑500強，排名第12位。企業(yè)榮譽\o"查看圖片"

上海建工集團1998年7月21日，上海建工（集團）總公司作為14家先進單位之一，受到國務(wù)院表彰。2001年5月1日，集團總公司被全國總工會授予全國“五一”勞動獎狀。2001年7月1日，集團總公司被中央組織部授予“全國先進基層黨組織”稱號。2001年，集團總公司被中央宣傳部、組織部、全國總工會、國家經(jīng)貿(mào)委授予“全國優(yōu)秀思想政治工作企業(yè)”稱號。2002年3月集團總公司被全國總工會評為“送溫暖工程先進單位”2003年2月集團總公司被全國廠務(wù)公開協(xié)調(diào)小組評為“全國廠務(wù)公開工作先進單位”2005年3月集團總公司被上海市廠務(wù)公開工作領(lǐng)導(dǎo)小組評為“2004年度上海市廠務(wù)公開民主管理工作先進單位”2011年8月29日，集團入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑500強，排名第12位。1.2.3建設(shè)內(nèi)容：項目擬建8幢小高層，單戶建筑面積80-120平米，容積率為投資估算及資金來源：項目總投資22000萬元，資金來源于60%銀行貸款，40%自籌資金1.2.5建設(shè)期1.5年1.2.6項目地理位置項目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，交通十分便利。與市政府、城鐵站、萬達常發(fā)廣場緊鄰，生活十分便利，周圍更有潤州區(qū)幼兒園、鎮(zhèn)江市實驗初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū)等教育機構(gòu)，人文氣息濃郁，并且項目以南即為南山，環(huán)境十分優(yōu)美，是建設(shè)住宅項目的風水寶地。1.3編制依據(jù)第2章市場分析2.1鎮(zhèn)江市總體情況2.1.1鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境（1）鎮(zhèn)江近年房地產(chǎn)市場環(huán)境①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大圖鎮(zhèn)江市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖截止2010年11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計624.31億元，同比增長36.50%，由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應(yīng)求。②商品房成交活躍，竣工速度加快圖鎮(zhèn)江市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢圖截止2010年11月，鎮(zhèn)江市新開工面積2142.25萬㎡，竣工面積691.92萬㎡，施工面積6500.88萬㎡；從歷年變化來看，10年的各項數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。=3\*GB3③鎮(zhèn)江商品房竣工面積與銷售面積鎮(zhèn)江每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積，說明鎮(zhèn)江目前房地產(chǎn)需求容量較大。（2）2011年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境2011年1-10月房地產(chǎn)市場環(huán)境指標單位累計數(shù)值同比增長（%）1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元105.6426.1按用途分商品住宅億元75.9721.5辦公樓億元2.07233.5商業(yè)營業(yè)用房億元21.9824.7其他用途億元4.92842、房屋建筑面積新開工面積萬*㎡573.2928.1住宅新開工面積萬*㎡429.5727.33、商品房銷售面積萬*㎡281.094.4按用途分住宅類萬*㎡244.398.4辦公類萬*㎡3.27457.8商業(yè)營業(yè)用房萬*㎡25.2524其他用途萬*㎡8.18-18.5鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場受城市建設(shè)拉動，受城鄉(xiāng)居民改善居住條件需求影響，在1-10月，我市住宅銷售面積244.39萬平方米，同比增長8.4%，住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重為86.9%，與上年同期大致持平。市場整體形勢是：從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關(guān)于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會受太大影響。數(shù)據(jù)顯示：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢較好，從銷售面積看供不應(yīng)求。2.1.2鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場分析鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場歷年量價走勢分析2011年商品房市場成交227萬方，同比上漲10%；成交均價5247元/㎡，同比下降8%供應(yīng)量：鎮(zhèn)江近幾年供應(yīng)量穩(wěn)步增長，2011年度市區(qū)供應(yīng)量達360萬方，較去年增漲43%；成交量：2011年商品房市場在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比2010年上漲10%；成交均價2005年以來成交均價穩(wěn)中有升，但11年成交均價回落至5247元/㎡，同比下降8%。導(dǎo)致成交量上升這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均價與成交量互補，呈現(xiàn)“M”型，保障房的大量成交拉低整體市場成交均價。受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū)2011年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均價呈“M”型；步入12月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。各行政區(qū)域2011年商品住宅市場分析1、京口區(qū)價格整體趨勢上漲明顯，成交均價在第三季度達到峰值京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢，得益于這些得天獨厚的資源底蘊，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。本年度京口區(qū)的成交均價在鎮(zhèn)江市區(qū)四大行政區(qū)域中也處說遙遙領(lǐng)先的地位。除了地理優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化，營銷策略的精細化，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場熱點不斷涌現(xiàn)。本年度7、8月份保障房的集中成交對本區(qū)域量價表現(xiàn)影響較大。本年度10月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。首先從價格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標桿，并大幅拉動本區(qū)域整體成交均價；其次從資源上重新引導(dǎo)了鎮(zhèn)江市民對濱江資源的認識，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項目形象。在售重點樓盤：招商北固灣、中南世紀城、江山名洲2、潤州區(qū)價格波動明顯，樓盤“跳水”現(xiàn)象頻現(xiàn)2011年度潤州區(qū)是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展最熱點的區(qū)域之一。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。但是，該區(qū)域存在嚴重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐新城板塊屬于政府重點規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點燃了南徐新城開發(fā)戰(zhàn)役的導(dǎo)火索，價格不斷攀升；隨著萬達廣場的逐步成熟，鎮(zhèn)江南廣場商圈的熱度也再被拔高。在售重點樓盤：萬科沁園、國際冠城、國信宜和、樸園上觀3、丹徒新區(qū)上半年運行平穩(wěn)，下半年價格波動明顯 丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū)9公里，是政府重點規(guī)的新區(qū)之一。鎮(zhèn)江市政府旨在建設(shè)“綠色丹徒、生態(tài)丹徒”，依靠“兩山四水”的自然條件，具有環(huán)境資源上的極大優(yōu)勢。由于自身配套嚴重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢。但是，得益于國家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場得因于價格較低而相對較受歡迎。 上半年丹徒新區(qū)整體運行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團購”等噱頭進行降價促銷，價格表現(xiàn)一波三折。目前該區(qū)域內(nèi)公寓價格多集中在4000-5000元/㎡，別墅多集中在8000-9000元/㎡。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢必對該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭作用。 在售重點樓盤：風景城邦、香格里拉、駙馬山莊4、鎮(zhèn)江新區(qū)（大港、丁卯）保障房大量成交，量價表現(xiàn)極不平穩(wěn) 鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯、大港）沒有京口區(qū)的資源、潤州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。以江蘇沃得為首的房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先引進了世界五百強的沃爾瑪，打造了“沃得商圈”，同時帶動了區(qū)域樓盤的銷售。隨后，永隆城市廣場、江南世家等紛紛落成，再加上近期首創(chuàng)的入駐，首實讓丁卯成為鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)市場的“后起之秀”。而大港的發(fā)展目前剛剛步入正軌，區(qū)域配套尚不完善，并且以工業(yè)區(qū)為主，客戶認可度有待提高。 在售重點樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年普通住房量價表現(xiàn)普通商品住宅前三季度波動明顯，第4季度量價集中下滑 2011年1月28號的國八條讓鎮(zhèn)江市場感受到了輕微的震蕩，7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場徹底拉入谷底——限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十” 2011年度鎮(zhèn)江市區(qū)普通商品房價格變動幅度明顯，這主要歸因于典型樓盤的集中簽約。6月份，潤州區(qū)鳳凰家園等限價商品房成交量較大，均價僅2000-3000元/㎡，大幅拉低整體成交均價。進入8月，隨著國信宜和開盤并集中簽約，市場均價大幅拉升；10月份中南F-2組團大幅成交，再次拉高整體均價，隨后價格下滑。 在目前政府高層頻頻表態(tài)“宏觀調(diào)控政策不放松”的市場背景下，整體市場短時間內(nèi)難以回暖；鎮(zhèn)江市場目前存量較大，再加上明年仍有多個新盤面世，未來市場供需矛盾將進一步惡化，短時間內(nèi)成交量價難以回升。鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅市場小結(jié)受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū)2011年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均價呈“M”型；步入12月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。四大行政區(qū)域內(nèi)，以京口區(qū)價格上幅略顯明顯，潤州區(qū)作為本年度熱點板塊，隨著市政府的遷入，給本區(qū)域的發(fā)展再添新喜；但值得注意的是，該板塊的樓盤“跳水”現(xiàn)象仍是本年度最明顯的板塊，以萬科為首的高達1000元/㎡的降價幅度讓市場大跌眼鏡；而丹徒新區(qū)以其“生態(tài)丹徒”的政府規(guī)劃目標，吸引了大批開發(fā)商的入駐，目前寶龍、恒大已入駐，恒大綠洲以其9A精裝房將于2012年初亮相；丁卯新區(qū)缺少了地段和資源，依靠的僅是政府的科技新城、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，目前保障房成交量占據(jù)比例較大，對本區(qū)域商品房量價影響明顯。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場在經(jīng)歷了8月份的瘋狂成交以后，從9月份開始整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”2.1.3房地產(chǎn)市場需求情況鎮(zhèn)江人口數(shù)量及家庭數(shù)量人口數(shù)量：鎮(zhèn)江全市總面積3848平方公里，人口311萬人。家庭數(shù)量：據(jù)普查公報數(shù)據(jù)顯示，2010年鎮(zhèn)江市常住人口中有家庭戶975338戶，家庭戶人口為2847513人，平均每個家庭戶的人口為2.92人。購買力家庭收入變化：由資料顯示，上半年鎮(zhèn)江城市居民人均家庭總收入15571元，增收1941元，增長14.2%；其中人均可支配收入14331元，增收1664元，增長13.1%，同比加快3.5個百分點。從家庭總收入的構(gòu)成看，居民收入來源多元化趨勢明顯，增收質(zhì)量提高，所以鎮(zhèn)江城市居民購房能力變強。居住現(xiàn)狀及改善目標隨著鎮(zhèn)江城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大，拆遷面積增多，促進二手房交易迅速發(fā)展，同時也激發(fā)了原房主購新房改善住房的欲望，因而促進新建商品房銷售。不同階層居民數(shù)量及房地產(chǎn)市場需求特點①不同階層居民數(shù)量位于社會底層的農(nóng)民占各個階層總?cè)藬?shù)的64%左右;"藍領(lǐng)"工人占23.9%;"白領(lǐng)"階層占12.2%,"白領(lǐng)"階層中最上層的專業(yè)人員階層和管理者階層,僅占整個社會勞動者總數(shù)的1.1%。由此認為,鎮(zhèn)江階層結(jié)構(gòu)是一個底盤還很龐大的"燭臺",這與和諧社會所要求的階層結(jié)構(gòu)還有一定距離。②房地產(chǎn)市場需求特點：a.居民的總體住房需求仍然非常旺盛，住房購買對象范圍相當廣泛。b.投機性需求得到明顯抑制，自住性購房已經(jīng)成為購房消費的主流，改善居住條件成為購房主因。c.居民購房區(qū)域意向偏好依舊集中在市區(qū)。d.中套型住房最受市場歡迎。e.價位在3000-5000元/平方米的住房最受歡迎③規(guī)劃期內(nèi)住房總需求：依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（2002-2020）》，2010年中心城規(guī)劃人口為95萬，人均住宅面積35平方米左右，我市住房總需求約3450萬平方米。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房1400萬平方米，建設(shè)政策性住房150萬平方米（其中經(jīng)濟適用住房147.25萬平方米，廉租住房2.75萬平方米）。2.2項目所在區(qū)域情況2.2.1地理環(huán)境鎮(zhèn)江市潤州區(qū)地處長江、運河交匯處，位于鎮(zhèn)江市西南部。東以古運河為界，與鎮(zhèn)江市京口區(qū)毗鄰，東南部分地段與鎮(zhèn)江新區(qū)連接；北瀕長江，與揚州市邗江縣隔江相望；西、南兩面與鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)接壤。全區(qū)總面積為132.68平方公里。潤州區(qū)為鎮(zhèn)江古運河西部市區(qū)，下轄3個鎮(zhèn)、4個街道、3個直屬場圃，設(shè)立民營經(jīng)濟發(fā)展管委會，共29個行政村、56個社區(qū)居委會、100個村民小組。到2003年底，全區(qū)總面積132．68平方公里，總?cè)丝?3．47萬人。潤州區(qū)秀美而神奇。近萬畝丘陵崗坡資源、近百平方公里的長江江灘資源、近10公里的長江岸線資源、豐富的綠色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)資源、旅游資源，使?jié)欀莩蔀橐粔K流金的寶地和投資的熱土。潤州區(qū)屬北亞熱帶季風氣候帶，具有明顯的季風性、過渡性、變異性氣候特點：春秋季短，為季風轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥?！氨趟仙健狈康禺a(chǎn)項目位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處,位處鎮(zhèn)江市潤州中央?yún)^(qū),坐落于鎮(zhèn)江市政府行政中心東側(cè)——潤州區(qū)中心地段。南面有風景如畫的南山風景區(qū)，東、西、北三面被莊泉路、九華山路、南徐路路三條核心商業(yè)街圍合包裹，北側(cè)有常發(fā)廣場、萬達廣場危襟坐鎮(zhèn)，西側(cè)市政府行政中心廣場，形成一種城市中心極為稀缺的舒適住宅，構(gòu)成一個專屬潤州區(qū)的歐陸城市廣場住區(qū)。中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關(guān)系，在重要節(jié)點上從北往南依次布置行政中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設(shè)標志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。潤州區(qū)所依托的鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)是一個人口密集、經(jīng)濟繁榮、交通便利、工商業(yè)發(fā)達、市場容量大、購買力強的極具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶，是具經(jīng)濟活力的地區(qū)之一。2.2.2交通狀況潤州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來交通十分便捷，境內(nèi)長江、運河交匯構(gòu)成水路運輸網(wǎng)；滬寧鐵路、312國道、222省道、滬寧高速公路和潤揚長江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運非常發(fā)達。引資大道、南徐生態(tài)大道、潤州路、朱方路、中山西路、電力路、大西路、長江路等貫通境內(nèi)城區(qū)，鎮(zhèn)江市區(qū)的南大門、西大門均由潤洲區(qū)扼守，對全區(qū)經(jīng)濟與社會發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)官塘鄉(xiāng)。建于1977年。離北京站1228公里，離上海站235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄。現(xiàn)為二等站。作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，莊泉路、九華山路、南徐路路等交通要道完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過莊泉路路可直接通往常發(fā)廣場和萬達廣場等購物廣場；而九華山路和南徐路作為大流量的快速干道將進一步加強鎮(zhèn)江市城區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。目前本案周邊的公交線路有K202路、K208路、25路、D3路與市中心相連，交通相當便利。2.2.3商業(yè)氣氛全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)593家，電子電器、機械、建材、輕工四大支柱產(chǎn)業(yè)和規(guī)模經(jīng)濟、園區(qū)經(jīng)濟、民營經(jīng)濟齊驅(qū)發(fā)展的經(jīng)濟格局已經(jīng)形成，七里柳工工業(yè)園等六大產(chǎn)業(yè)基地日趨成熟。堅持以“服務(wù)城市、富裕農(nóng)村”為目標，加快發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，形成了近郊圩區(qū)的無公害特種蔬菜、丘陵山區(qū)的茶葉和花卉苗木及應(yīng)時鮮果、沿江灘涂的特種水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營區(qū)域。積極實施“三產(chǎn)強區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了以專業(yè)特色市場、倉儲物流和十路五場為重點的商貿(mào)經(jīng)濟，全區(qū)現(xiàn)有各類市場38個，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、投資2億元的“江鮮美食街”、投資3億多元的九洲廣場正在加快推進。潤州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經(jīng)濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。2.2.4周邊設(shè)施項目周遍各項生活配套設(shè)施比較完善;交通:K202路、K208路、25路、D3路等公交車,交通相當便利,形成居家又一特色風景區(qū)—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標志性城市生活區(qū)。學(xué)校:有鎮(zhèn)江市實驗小學(xué),鎮(zhèn)江市實驗初中,第三職業(yè)學(xué)校,江蘇科技大學(xué)南校區(qū),江蘇大學(xué)中山校區(qū)。生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,鎮(zhèn)江百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,鎮(zhèn)江舊貨大市場,綜合集貿(mào)市場,白云飯店,江南茶館,常發(fā)廣場和萬達廣場等。醫(yī)療:市急救中心,潤州區(qū)人民醫(yī)院,培康藥店等。娛樂:有黃山花園,曙光俱樂部,常發(fā)廣場和萬達廣場,潤州公園等休閑娛樂場所。環(huán)境:治安環(huán)境良好，空氣質(zhì)量合格，噪聲控制合理，周圍綠化建設(shè)突出，毗鄰南山風景名勝區(qū)，令人們流連忘返，遠離高壓線、放射性、易燃易爆物品等危險源，整體環(huán)境安全、優(yōu)美、便捷。人流:該區(qū)域為鎮(zhèn)江市人口密集居住區(qū),人流量大,車流可達100余輛/分鐘。第3章規(guī)劃設(shè)計分析3.1主要規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計原則（1）挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；（2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；（3）節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；（4）人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。3.1.1規(guī)劃布局本項目強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在房地產(chǎn)業(yè)前端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，項目在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)。整體項目呈“南低北高”的空間線型布置。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個休憩的場所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。

3.1.2建筑選型（1）建筑類型結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。（2）建筑風格整體建筑風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調(diào)視覺的透視感，增大開窗面，北向立面強調(diào)視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。整個建筑以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍為搭配色，使其外觀簡約，色彩鮮艷靚麗。

3.1.3住宅戶型住宅的使用功能分區(qū)如下：公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。

私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。

輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。面積設(shè)計：臥室面積在12m2-16m2之間，客廳面積在21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2戶型配比：根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標客群研究，目前鎮(zhèn)江對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項目相比鎮(zhèn)江市其他項目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進行深入分析后建議如下：二房二廳戶占總戶數(shù)的65%，建筑面積為80～100平方米三房二廳戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為100～120平方米3.1.4配套設(shè)施規(guī)劃（1）停車設(shè)施根據(jù)住宅用戶的需求來統(tǒng)計停車位數(shù)。再根據(jù)地下停車場平面示意圖以及空缺的場地，設(shè)計本項目能夠提供的停車位。另外停車位的提供方式可以通過出租和銷售。停車場的使用管理用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。（2）安全設(shè)施本項目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安保中心機房，消防控制中心。（3）服務(wù)管理物業(yè)管理，不僅對房屋及附屬設(shè)施的管理維護外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。本項目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實施如下：行政管理：制定各項管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負責。

保安及消防：24小時封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。24小時園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點簽到。注意外來人員探訪登記。建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報警系統(tǒng)，并定期檢查。

清潔和綠化：園區(qū)道路、走廊定時定人清潔。路牌、標志等清潔。垃圾袋裝化，由清潔人員定時收集。車庫的清潔。園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙I(yè)主居室內(nèi)部進行清潔服務(wù)。

3.1.5道路交通規(guī)劃外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。3.1.6綠地與景觀規(guī)劃通過園林空間設(shè)計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。（1）坡地園林設(shè)計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香（2）景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點綴。（3）以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。

（4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。

（5）室外停車場的地面用植草磚進行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；

（6）小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施，如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。3.2項目定位3.2.1競爭戰(zhàn)略定位周邊項目概況為了解市場供給情況，我們選取了周邊六個具有代表性的樣本與本項目進行比較研究，這六個項目分別是國信宜和、景天花園、南山景園、萬科藍山、冠城國際和樸園和院。國信宜和①地理位置

黃山西路與黃山南路交匯處（萬達廣場旁）

②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。

③物業(yè)類型

商業(yè)、住宅、酒店式公寓

④銷售價格

2011-12-13均價8860元/平米2012-03-05起價8500元/平米均價8650元/平米最高價8800元/平米2012-05-11均價8860元/平米⑤主力房型

兩房88-91平米三房110-135平米

⑥環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。

⑦交房時間

一期于2011年10月底交房；二期于2012年1月中旬開盤，2012年年底交房。⑧銷售情況

一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。景天花園①地理位置

鎮(zhèn)江市健康西路、林隱路交匯處②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積22萬方

③物業(yè)類型

疊加別墅聯(lián)體別墅四層洋房普通住宅六層電梯洋房商鋪④銷售價格

2009年7000元/㎡2010年8000元/㎡2011年8100元/㎡2012年高層/普通住宅6000元/㎡_均價

⑤主力房型

4室2廳2衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、3室2廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)⑥環(huán)境規(guī)劃一期規(guī)劃較一般，二期推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。⑦交房時間

2011年10月⑧銷售情況

一期去化率達80％以上，僅余幾套面積較大的房型。南山景園①地理位置

南徐新城九華山路

②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積10多萬方

③物業(yè)類型

電梯多層、小高層、高層

④銷售價格

2011-12-13均價8000元/平米 2012-03-09均價7800元/平米2012-05-11均價8100元/平米

⑤主力房型

二居室98平米三居室137-156平米四居室160-203米

⑥環(huán)境規(guī)劃

森林覆蓋率高，空氣中負氧離子含量充足

⑦交房時間

2009-12-01⑧銷售情況

一期去化率達75％以上，僅余幾套面積較大的房型。萬科藍山①地理位置

九華山路南山風景區(qū)西入口公園內(nèi)②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積41.6萬方③物業(yè)類型

疊加別墅聯(lián)體別墅花園洋房④銷售價格

2011年12000元/平米2012年3月15000元/平米⑤主力房型

3室2廳3衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)等⑥環(huán)境規(guī)劃

外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。⑦交房時間

2011.6⑧銷售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期冠城國際①地理位置

江蘇省鎮(zhèn)江市檀山路8號

②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積14萬方

③物業(yè)類型

小高層、高層

④銷售價格

國際冠城46#小高層160㎡、139㎡在售，均價9200元/平米；48#98㎡、139㎡、142㎡高層在售，9200元/平米起售，一次性付款98折，按揭99折

⑤主力房型本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

⑥環(huán)境規(guī)劃

憑借地段、環(huán)境、規(guī)劃、品質(zhì)、實力、服務(wù)等6大綜合因素，居住、投資價值全面展現(xiàn)

⑦交房時間

2012.04⑧銷售情況

一期去化率達80％以上，僅余幾套面積較大的房型。樸園和院①地理位置

鎮(zhèn)江市林隱路8號

②物業(yè)規(guī)模

總建筑面積170萬方

③物業(yè)類型

別墅聯(lián)排

④銷售價格

2011-02-23均價15000元/平米 2011-03-25起價15000元/平米均價15000元/平米2011-09-05起價15000元/平米均價15000元/平米⑤主力房型一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。

⑥環(huán)境規(guī)劃

享受市中心完備的生活配套，更擁有城市中央稀缺的自然資源，綠化率達35%。

⑦交房時間

2011.04⑧銷售情況

一期去化率達90％以上擬建項目競爭戰(zhàn)略定位根據(jù)當?shù)厥袌龅木唧w情況，該地段內(nèi)住宅以小高層為主，將使整個項目陷入周圍近200萬平方米的多層、中、高檔次住宅的包圍之中。為此，建議本項目可以多、高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。提高層數(shù)后，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。加之建筑風格和立面的變化，本項目將成為鎮(zhèn)江市景觀上的亮點。考慮到風險因素，工程總建筑面積在5萬平方米左右，不宜過大。新建住宅的建筑風格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風格采用現(xiàn)代風格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應(yīng)適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。小區(qū)效果圖如下：本項目為碧水南山小區(qū)，擬建8棟小高層。項目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。該工程物業(yè)公司聘用無錫市長慶物業(yè)管理有限公司，該公司以高標準、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評，也得到了上級領(lǐng)導(dǎo)和社會各方面的廣泛贊譽。本小區(qū)價格初步定于10000元/平米，樓盤開盤初期可采用“低開該走”的價格模式以聚集人氣。主打小戶型，計劃綠化率達到40%，擬于2012年7月初開工，明年12月底交房。具體如下：１、項目的規(guī)劃布局項目的規(guī)劃布局遵循現(xiàn)代民居居住格局；該項目是以住宅形式為主體，使商場與住宅零距離拉進，麗景華庭小區(qū)更加細膩的設(shè)計，卓越的建筑品質(zhì)，最大限度的滿足對住宅有更好需求的客戶。２、項目的建筑設(shè)計建筑立面強調(diào)突出鎮(zhèn)江民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的民居的建筑風格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。３、項目的戶型設(shè)計多層、小高層、高層銷售狀況都很好，人們受傳統(tǒng)居住習慣的影響，對于多層人們依舊喜愛，而高層和小高層的物業(yè)分攤面積較多，居住成本較高，所以需求總量不及對多層的需求量。但隨著人們生活方式及思維的改變，因為小高層視野廣闊，物業(yè)形象好，配套設(shè)施相對現(xiàn)代化，所以需求量呈明顯上升趨勢。充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用框剪結(jié)構(gòu)的設(shè)計，層數(shù)為11層，每個樓層六戶人家，復(fù)式層高3.9米，其他３米。充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積百余平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，活躍室內(nèi)空間。４、項目的環(huán)境設(shè)計小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的民居特色。設(shè)計會所，使住戶身在會所中感受人與人交往的樂趣。５、項目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機動車行駛；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等；６、物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等3.2.2目標客源定位

區(qū)域選擇

本項目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。

本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。

年齡層次由于鎮(zhèn)江市收入水平較低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以鎮(zhèn)江市潛在購房年齡集中在30－55歲的中老年人。

收入能力及支付能力鎮(zhèn)江市平均物業(yè)總價在10－20萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在6萬以上，月付承受能力5000元左右。主力客戶定位潤州區(qū)中高收入人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。這部分核心消費群具有以下共性：1、注重家庭生活，為親人考慮較多。2、經(jīng)濟承受力較強，對房屋的品質(zhì)更加關(guān)注。3、看重居所的身份象征，項目的社會形象、物業(yè)管理。4、購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。5、崇尚自然、健康、養(yǎng)生。6、該項目的主力客群購買能力強，經(jīng)濟收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。目標群描述1、城市新興富有的階層。隨著鎮(zhèn)江經(jīng)濟的快速發(fā)展，富有階層人士也越來越多，這些人有著較強消費能力和挑剔的環(huán)境及產(chǎn)品要求，也是高檔商品主流消費群體。2、一般公務(wù)員和企事業(yè)單位職工。這部分人有的希望能為孩子提供良好居住環(huán)境；有的是未成家的年輕人，新婚購房意愿較強，這部分人群是目前大洼鎮(zhèn)主要消費群體。3、退休職工中高級技術(shù)人員、高層管理人員，隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)有的居住條件需要得到改善。4、二次置業(yè)者也是主要的消費群體之一。5、通過現(xiàn)有房屋租賃或出售換取新房。3.2.3文化形象定位定位主題英式皇家遭遇中式江南尊貴可以是雍容的；優(yōu)雅可以是浪漫的；嚴謹可以是坦然的；風度可以是從容的；建筑的簡潔疏朗，環(huán)境的悠閑自然，東西方生活方式完美融合，沒有高低之分，只有相得益彰；無法天下俱歡，只為尊者獨享。仁者樂山，智者樂水內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護家園的安詳。湖光山色之間，晝沐陽光燦爛，夜灑月光蕩漾。寒來暑往之際，四季美艷蔥郁，映照亭臺橋廊。上善若水。水利萬物而不爭，故能為百谷王。昔日大禹治水，今朝山水共享。以山養(yǎng)心，以水聚財。好房子只為生活而設(shè)計專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對她時，才知道自己真正的需要。月80-120平米不同類型戶型的設(shè)計，精心所到，之為您的特別需要。戶型格局方正緊湊，為您爭取得房率煞費苦心。雙陽臺設(shè)計，讓家的空間功能強大，自由伸展；每戶都有落地景觀窗，明亮通透。浩遠的樓距，實現(xiàn)與陽光毫無遮攔，景觀通達，把陽光和景觀引到客廳里、餐桌上?？梢园焉畹脑娗楫嬕鈷煸诖斑?，與親朋共享?；▓@城市中的花園社區(qū)鎮(zhèn)江以3000年時光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。一個花園般的城市，三座鄰近的圣山，傳送著千年經(jīng)典愛情故事。碧水南山，建在花園城市的湖心花園，還將演繹多少人間喜??？價值決定升值空間地臨南山風景區(qū)，距城鐵站僅3分鐘車程，距大市口僅8分鐘車程。高鐵時代的飛躍，實現(xiàn)59分鐘輕取上海，20分鐘抵達南京?；▓@碧波、精妙戶型、山水環(huán)繞、歐式經(jīng)典……價值，就是窗外那一抹流連忘返的美景；升值，是因為只想獨占，不想轉(zhuǎn)讓。為完整人生而選擇以天然氧吧，饋贈親愛的家人，也犒賞辛勞的自己。對得起家人，對得起自己，才能不枉此生。無論休閑度假，還是頤養(yǎng)天年，無論享受人生，還是共筑愛巢，碧水南山——可以容納一生的夢想和幸福。文化形象定位案名建議：碧水南山——重新發(fā)現(xiàn)湖光山色3.2.4戶型比例根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標客群研究，目前鎮(zhèn)江對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項目相比鎮(zhèn)江市其他項目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進行深入分析后建議如下：二房二廳戶占總戶數(shù)的65%，建筑面積為80～100平方米三房二廳戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為100～120平方米

E戶型，2室2廳1衛(wèi)，84.78平米

H2戶型，2室2廳1衛(wèi)，92.31平米D戶型，3室2廳2衛(wèi)，111.60平米G1戶型，3室2廳2衛(wèi)，122.00平米3.3規(guī)劃設(shè)計方案指標及分析項目SWOT分析3.4.1項目的優(yōu)勢1、交通便利項目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。2、生活便利項目毗鄰萬達、常發(fā)廣場，與大市口相距也僅10分鐘車程，周圍設(shè)有南山一號等多所高級會所，較好的地理位置充分滿足客戶購物、健身、休閑、娛樂需求。3、周邊政府部門，醫(yī)療，教育等配套齊全項目緊鄰鎮(zhèn)江市政府，政府的特定的身份提升了項目的社會地位，能吸引相當一大部分購買群體。項目周邊有潤州區(qū)實驗幼兒園、朱方路小學(xué)、鎮(zhèn)江市實驗初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū)，提供了便利高質(zhì)量的教育環(huán)境，更形成了良好的人文環(huán)境，加之項目與鎮(zhèn)江最高水平的醫(yī)院鎮(zhèn)江市第一人民醫(yī)院僅20分鐘車程，保證了住戶的高質(zhì)量生活。4、環(huán)境優(yōu)美項目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時體驗“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。隨著鎮(zhèn)江東區(qū)污染日益嚴重，離污染區(qū)較遠的西區(qū)尤其是南山周邊越來越成為鎮(zhèn)江市民安家立戶的首選之地。5、項目周邊人氣旺項目周邊已經(jīng)聚集諸如華都名城、南山華庭以及天和星城等眾多優(yōu)秀小區(qū)，聚集了相當?shù)娜藲?，是?zhèn)江主要居民集中地之一，且因上述小區(qū)銷售均以結(jié)束，本項目必將引起新一輪銷售熱潮。同時，該地區(qū)土地稀缺，新進出競爭者地威脅很小。6、專業(yè)的物業(yè)管理無錫市長慶物業(yè)管理有限公司是隸屬無錫市建委下屬泛華工程（無錫）有限公司和自然人共同合作，分離以來的獨立經(jīng)營體。公司創(chuàng)始于2001年，注冊資金500萬元，擁有各類專業(yè)管理、技術(shù)、在冊服務(wù)人員800余名，公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)為國家壹級企業(yè)，主要服務(wù)項目有中華美食文化博覽城、元泰商務(wù)中心、安徽省滁州中學(xué)、長慶大廈、百仕達大廈、泰翔大廈、書香國際公寓、太湖半島國際廣場?金領(lǐng)嘉園、嘉禾廣場小區(qū)、東林苑小區(qū)、梅里水晶城、紫金英郡、明園星都、香梅人家、君域嘉園、明瑞花園、玉洲名園、卡摩爾、三個工業(yè)園區(qū)、三個物業(yè)顧問項目等……目前管理的大廈、小區(qū)、工業(yè)園區(qū)以高標準、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評，也得到了上級領(lǐng)導(dǎo)和社會各方面的廣泛贊譽。3.4.2項目的劣勢市場競爭激烈由于鎮(zhèn)江城市規(guī)劃的變化，項目所在的潤州區(qū)以其得天獨厚的地理優(yōu)勢，成為鎮(zhèn)江市發(fā)展最快同時也是最好的區(qū)域，因而區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場也相當紅火。地塊附近已有國信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國際等大盤，市場競爭激烈。價位較高由于地理位置優(yōu)越、建筑質(zhì)量高、小區(qū)環(huán)境好、物業(yè)公司專業(yè)以及土地出讓金較高等原因，造成項目總投資較高，從而也就形成了相對較高的房價，在片區(qū)處于中上價位，價格優(yōu)勢不明顯。3.4.3項目的機遇目前潤州區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居民的消費能力逐漸增強，該項目具有較好的市場環(huán)境。鎮(zhèn)江市政府遷至潤州區(qū)，預(yù)示潤州區(qū)的地塊的升值潛力大，項目投資價值高，能吸引相當一部分有投資需求的消費者。近期央行下發(fā)了標題是《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》的文件，通知其中明確了“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”，目前5年期存款最新基準利率為5.1%，如果5年期貸款利率打7折，其利率則變?yōu)?.76%，將出現(xiàn)存款利率低于貸款利率的局面，從而促使更多消費者選擇一投資房產(chǎn)的形式，來是自己的人民幣保值。3.4.4項目的威脅宏觀調(diào)控上來看，房地產(chǎn)已是調(diào)控的重點對象，央行還有加息的可能。近期國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出二套以上住房貸款嚴格堅持首付不低于40%，這一條款大大抑制投資和投機性住房。第4章投資估算與資金籌措4.1投資估算說明（1）項目投資估算范圍項目建設(shè)資金由兩部分組成。一部分由項目法人通過自籌解決，另一部分由銀行貸款構(gòu)成，為7200萬元。根據(jù)項目法人對經(jīng)營方式的設(shè)想，本項目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費用，總計約2.12億元。（2）投資估算編制依據(jù)項目法人提供的基本設(shè)計方案和部分基礎(chǔ)資料。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計繳的有關(guān)稅、費。本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素。（3）工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)建造費用參考同類房產(chǎn)建造成本。設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進行估算?？傮w工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門及綠化等。1土地費用根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項目土地取得費用為2000萬，另外有拆遷費用100萬元/畝，共計：20000000+1000000*30=5000萬折合樓面地價為1000元/平米。2前期費用包括項目勘察費用、施工水電、圖紙設(shè)計及土地平整費用，按30元/㎡計，另外拆遷費是100萬元/畝。共計：30*50000+1000000*30=3150萬元3建筑安裝工程費根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定，綜合型物業(yè)土建安裝工程費用按2400元/㎡計（含地下部分）。共計：2400×50000=12000萬元4報批報建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定，報批報建費用按50元/㎡計。共計：50×50000=250萬元5配套建設(shè)費項目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等，按100元/㎡計。共計：100×50000=500萬元6管理費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，管理費用按前述2-5項之和的3%取值。共計：（3150+12000+250+500）×0.03=477萬元7不可預(yù)見費用項目具有一定的可變影響因素，同時參照房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，項目的不可預(yù)見費按前述2-6項之和的2.5%取值。共計：16377×0.025=409.43萬元8營銷費用即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的特點，銷售費用按銷售收入的3%取值。（銷售收入總額：60000萬元）。共計：60000萬元×0.03=1800萬元9財務(wù)費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，在這里是指長期借款利息。擬定本項目銀行貸款13200萬元，按年利息率6%計算，貸款期2.5年。項目財務(wù)費用合計：萬元。項目總投資合計：21801.34萬元，單位成本價格為4360.27元4.2建設(shè)投資序號項目名稱內(nèi)容單價面積總價(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價含土地出讓金、拆遷費1000500005000二前期費用含勘察、圖紙、施工水電等3050000150三建安框剪結(jié)構(gòu)（含地下）24005000012000四報建及其他——5050000250五配套建設(shè)費基礎(chǔ)及景觀配套10050000500六管理費用（二+三+四+五）*3%95.450000477七不可預(yù)見費（二+三+四+五+六）*2.5%81.8950000409.43八營銷費用銷售額的3%360500001800九財務(wù)費用按6%年利率242.98500001214.91十合計(一)~(九)4360.275000021801.344.3資金籌措4.3.1資金來源建設(shè)項目所需22000萬元資金，擬定其來源如下：(1)建設(shè)單位自籌資金8800萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資8200萬元，用作鋪底流動資金60O萬元。(2)申請銀行扶貧貸款13200萬元，作為固定資產(chǎn)投資，分兩次投入使用，每半年投入6600萬元4.3.2資金籌措(1)建設(shè)單位自籌資金能力分析鎮(zhèn)江市某建設(shè)單位實力雄厚，固定資產(chǎn)50OO多萬元，有員工50人，主要從事土木工程建設(shè)方面的各項工作。前幾年建有38畝住宅和30畝商鋪。目前，年營業(yè)收入可達500萬元，具有較強的自籌資金能力。(2)銀行貸款可靠性分析由于該項目具有資源優(yōu)勢，市場前景看好，某某某建設(shè)公司在當?shù)匦抛u良好，且鎮(zhèn)江市農(nóng)業(yè)銀行有貸款的意向，為項目提供13200萬元的貸款是可靠的。4.3.3資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8800萬元(占總投資的40%)，向金融機構(gòu)融資13200萬元(占總投資的60%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表單位：萬元項目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合計一、總投資9533.339533.332933.34220001、固定資產(chǎn)投資9333.339333.332733.34214002、流動資金600600二、資金籌措9533.339533.332933.34220001、自籌資金2933.332933.332933.3488002、借款6600660013200其中：長期借款6600660013200短期借款4.3.4還貸計劃1、銀行貸款的償還申請銀行貸款13200萬元，以半年為計息期，年利率為6%。于建設(shè)期開始后2.5年內(nèi)還完。按照等額還本利息照付的方式還款。具體如下表：還本付息表單位：萬元序號2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1年初累計借款669913598.979065.984532.992本年新增借款660066003本年應(yīng)計利息99299.97407.9691271.9794135.98974本年應(yīng)還本金4532.994532.994532.995本年應(yīng)還利息407.9691271.9794135.98974.4項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排4.4.1項目建設(shè)規(guī)劃項目于2011年12月通過競拍取得土地使用權(quán)，在2012年7月開始投資建設(shè)；項目總建筑面積約5萬平米，計劃年開發(fā)周期1.5年，不分期開發(fā)。4.4.2項目進度安排項目建設(shè)期為18個月，計劃2012年7月動工，2013年12月完工交付使用。項目進度計劃表項目內(nèi)容2011年(月)2012年（月）2013年（月）1112123456789101112123456789101112項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等）工程勘察、設(shè)計土建主體建設(shè)安裝工程建筑裝修竣工驗收第5章財務(wù)效益分析5.1財務(wù)評價編制依據(jù)1、國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。2、建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）；3、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。4、財政部制定的《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》。5、國家和江蘇省有關(guān)稅、費征收政策。6、主要材料、房地產(chǎn)近期價格。5.2基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)與說明1、項目計算期為2.5年（20126-2014.12），建設(shè)期為1.5年（2012.6-2013.12銷售期為1.5年（2012.7-2014.12）2、銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；3、營業(yè)稅：稅率為5%；4、城市維護建設(shè)稅：按實際繳納增值稅7%計算；5、教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；6、所得稅：稅率為33%。7、折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準收益率定為10%；5.3分期開發(fā)建議一般而言，進行房地產(chǎn)分期開發(fā)需要考慮以下因素：1、規(guī)模的考慮

這是最本源的考慮。本項目衛(wèi)50000平米的住宅樓，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目的二次開發(fā)，所以該項目不考慮分期開發(fā)。2、資金的考慮

這是最貼心的考慮。在鎮(zhèn)江市場上一個規(guī)模5萬平米的中檔項目，其運作資金需要1個多億，一個開發(fā)商有實力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個項目上。所以不需要考慮分期開發(fā)。3、銷售的考慮

這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發(fā)，但到底分為幾期，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時，重要的是回籠多少資金。據(jù)一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發(fā)展和項目的正常開發(fā)，給銷售的任務(wù)就是一年半內(nèi)銷售完項目并回籠資金18個億。假設(shè)現(xiàn)在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為3期。該項目的期望利益較少，所以只需要一期即可。4、產(chǎn)品的考慮

如果一個小的項目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的，但是對于一個大的項目來說，沒有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產(chǎn)品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務(wù)類的辦公樓、商業(yè)、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。該項目只是用于住宅使用，歸為一期即可。

5、價格的考慮

對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。其奧妙就在于，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長?，F(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。現(xiàn)在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那就可以不分期。

6、規(guī)劃的考慮

這是最無奈的考慮。對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。而該項目所建住宅建筑面積為5萬平米，不需要考慮分期進行開發(fā)。7、風險的考慮

這是最保險的考慮。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，項目的運作風險較大。該樓盤規(guī)模適中，風險相對較小，一次開發(fā)或許可以規(guī)避風險，建設(shè)時間價值及各種不確定性因素帶來的風險。

綜合考慮，項目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權(quán)衡。然后建立系統(tǒng)的財務(wù)分析。因為對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標準。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。本項目采取一次性開發(fā)、建設(shè)、投入使用，不進行分期開發(fā)。 5.4資金使用計劃根據(jù)前述項目的建設(shè)進度和建設(shè)內(nèi)容，項目建設(shè)期各年的資金使用計劃為：2012年下半年需投入建設(shè)資金9333.33萬元，2013年上半年需投入建設(shè)資金9333.33萬，2013年下半年需投入建設(shè)資金2733.34萬元，合計22000萬元。 住宅的總投資額為23214.91萬元，包括由于貸款產(chǎn)生的1214.91萬元利息，總投資中土地成本約占22.7%，建安成本為54.5%，各項費用合計占22.8％。5.4.1在考慮項目實施進度和籌資方案的基礎(chǔ)上，編制了以下資金使用計劃表。資金使用計劃表單位：萬元項目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014下半年合計總投資9432.339633.303143.31271.98135.9923214.911、固定資產(chǎn)投資9333.339333.332133.3421400.002、流動資金投資600.00600.003、建設(shè)期利息99．00299.97407.97271.98135.991214.915.4.2資金的分階段投入計劃⑴工程前期費用的階段投入計劃見表一所示表一前期費用的階段投入計劃（萬元）項目投入計劃土地出讓金2000支付被動遷單位和居民直接費用3000清理場地費用動遷工作勞務(wù)費用規(guī)劃設(shè)計、報建、勘測400

⑵建筑安裝工程資金投入計劃見表二所示表二建筑安裝工程資金投入計劃(萬元)項目2012年7月----2012年11月2012年12月----20113年4月2013年5月----2013年9月2013年10月2013年11月合計土建主體建設(shè)3000300020008000安裝工程20002000建筑裝修20002000⑶按預(yù)計的銷售費用總額1785萬元，銷售費用需求計劃見表三所示表三銷售費用投入計劃（萬元）日期2013年3月2013年4月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月合計用款額度10521031542042031517855.5銷售收入預(yù)測5.1鎮(zhèn)江房價比較（由圖可知項目所在潤州區(qū)屬于鎮(zhèn)江房價水平最高地段。）5.22012鎮(zhèn)江房價行情（由圖可知鎮(zhèn)江房價處于上升階段）鎮(zhèn)江房產(chǎn)報道：目前鎮(zhèn)江房地市場以“中小戶型、低總價”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)充足，“風景城邦”、“恒大綠洲”、“永隆城市廣場”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤城國際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍灣”……等樓盤皆有高性價比房源推出，其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍灣”花墅洋房價格適中，鎮(zhèn)江房價走勢引起強烈關(guān)注，目前認購雀躍。風景城邦推出“精致兩房29萬起，交1000抵50000”巨惠活動，將再掀起購房熱潮。即將開盤的綠地中央廣場僅需38.8萬起購三房吸引不少青年置業(yè)群體認籌?！罢猩瘫惫虨场?、“常發(fā)廣場”、“駙馬山莊”則適合支付能力相對較強的剛需群體購買。其中常發(fā)廣場領(lǐng)域清盤，推出了“不分樓層一口價6550元/平，再送8萬元車位”巨惠活動，引發(fā)了一波罕見的搶樓行動。目前房地產(chǎn)調(diào)控無論是政策面，還是資金面都出來了松動的跡象，對于剛需群體，應(yīng)趁著各大房企降價動力較足，市場筑底的時間節(jié)點，出手購房。從長遠來看，房價仍將呈上升趨勢，因為土地成本、建安成本、人工成本仍處于上升通道中，作為鎮(zhèn)江這樣的三線城市也正處在城市化進程提速階段，若調(diào)控松動，房價仍將反彈。因此項目的12000元/平方米的價格屬于有價有市。5.3具體銷售收入預(yù)測如下：營業(yè)項目銷售收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售51000公開銷售均價12000元/㎡,85%售房率停車場出租48/a200元/㎡×12月×200個，出租率100%停車場銷售80100000元/個×100個，銷售率80%5.6項目財務(wù)報表編制及指標計算5.6.1項目盈利能力分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測算，進行項目經(jīng)濟評價指標計算，主要結(jié)果如下所示;指標數(shù)值說明財務(wù)內(nèi)部收益率28.73%16%+(30%-16%)×8310.88／（830.88+8310.88）財務(wù)凈現(xiàn)值10365.03萬元見自有資金現(xiàn)金流量表靜態(tài)投資回收期14.66月（3+8378.46/12618.94）×4動態(tài)投資回收期15.13月(3+8123.57/10381.6)×4計算結(jié)果表明，項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率10%和當前銀行貸款利率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力，說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。財務(wù)評價詳細數(shù)據(jù)見：附表1:銷售收入及稅金測算表附表2：損益表附表3：現(xiàn)金流量表（自有資金）5.6.2項目償債能力分析償債能力分析主要考查項目的借款償債能力，本項目考慮銀行貸款總額為1.32億元，在項目計算期第一年開始貸款，貸款利率為6%，貸款時間為2.5年。根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計算償債能力各項指標如下：償債備付率=還本付息的資金／應(yīng)還本付息金額償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率，該項目償債備付率為3.59＞1，表示可用于還本付息的資金足以償還債務(wù)。計算過程詳見附表4：還本付息表附表5；資金來源與運用表5.6.3財務(wù)評價結(jié)論通過以上財務(wù)評價分析表明:本項目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)收入14103.56萬元，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為28.73%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為10365.03萬元。因此，本項目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上是可行的。5.7盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。5.7.1項目盈虧平衡點分析建設(shè)投資表序號項目名稱內(nèi)容單價面積總價(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價含土地出讓金、拆遷費1000500005000二前期費用含勘察、圖紙、施工水電等3050000150三建安框剪結(jié)構(gòu)（含地下）24005000012000四報建及其他——5050000250五配套建設(shè)費基礎(chǔ)及景觀配套10050000500六管理費用（二+三+四+五）*3%95.450000477七不可預(yù)見費（二+三+四+五+六）*2.5%81.8950000409.43八營銷費用銷售額的3%360500001800九財務(wù)費用按6%年利率242.98500001214.91十合計(一)~(九)4360.275000021801.34銷售收入及稅金測算表20132014合計3412345%10%15%20%20%15%85%3000600090001200012000900051000銷售費用（3.5%）1052103154204203151785銷售稅金（5%）1503004506006004502550銷售純收入2745549082351098010980823546665以經(jīng)營功能利用率表示的盈虧平衡點（BEP）盈虧平衡點（BEP）=固定成本/（經(jīng)營收入-不可預(yù)見費-銷售稅金）╳100%=22000/（46665-409.43-2550）╳100%=50.34%計算結(jié)果表明：經(jīng)營達到預(yù)測目標的50.34%，即收入達到23489.68萬元時，企業(yè)可以保本，項目盈虧平衡，超過此收入時就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損，對于本項目，風險可以接受。盈虧平衡分析表如下：盈虧平衡分析表項目名稱:碧水南山住宅小區(qū)指標名稱單位數(shù)值備注盈虧平衡點（BEP)%50.34%一般BEP(%)<=70%，則項目相當安全或者說可以承受較大的風險盈虧平衡產(chǎn)量(Q＊）m225170盈虧平衡銷售單價（P＊）萬元23489.68盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本（V＊）萬元761.02盈虧平衡點

=總固定成本/（1-單位變動成本/單位銷售價格）安全邊際率%50.77%安全邊際率越高，盈利機會大，抗風險能力強。價格安全度%15.11%價格安全度越高，盈利機會大，抗風險能力強5.7.2盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降15%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售72%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升27%時，也能保持盈虧平衡。5.8項目敏感性分析第6章社會、環(huán)境效益和風險評價6.1社會效益和風險評價：6.1.1社會影響分析對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，他的主要特點是建設(shè)周期、投資回收期相對較短，在項目建設(shè)時期會為當?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會，如餐飲業(yè)。但增加的就業(yè)機會有限，因此對當?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時也會在一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個特點。本項目的開發(fā)可以加快當?shù)氐呐f城改造，改善當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時由于本項目的建成，業(yè)主的入住，可以促進當?shù)匚幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。6.1.2風險分析1政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。2、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設(shè)計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，該項目應(yīng)嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。3、工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控?？傊擁椖慷ㄎ惠^準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。6.2環(huán)境效益和風險評價項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。6.2.1施工期環(huán)境1、風險分析（1）項目施工前若未請有資質(zhì)的地址勘察單位對建設(shè)場地作詳細的地質(zhì)及巖土工程勘察，基坑開挖時可能會存在較大的安全風險。項目若設(shè)計有地下室，在基坑大面積開挖時（后），可能存在因地質(zhì)條件原因而引起的邊坡失穩(wěn)問題，對施工人員安全構(gòu)成威脅。（2）項目用地場址周圍可能存在有地下電纜線、供水管、供氣管等市政基礎(chǔ)設(shè)施，如果不事先弄清它們的分布即盲目開始施工，可能會對這些市政基礎(chǔ)設(shè)施造成破壞，從而影響城市供水、供電、供汽、通訊等，造成較大的環(huán)境風險。（3）高層建筑時，施工可能出現(xiàn)很多的安全防患，主要風險因素有：①腳手架、模板和支架、起重塔吊、物料提升機、施工電梯安裝與運行，人工挖孔樁、基坑施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時建筑（工棚、圍墻等）失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外；②高度大于2m的作業(yè)面，因安全防護設(shè)施不符合或無防護設(shè)施、人員未配系防護繩（帶）、未設(shè)置安全網(wǎng)等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外；③焊接、金屬切割、沖擊鉆孔（鑿巖）等施工及各種施工電器設(shè)備的安全保護不符合，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外；④工程材料、