中原XXXX年泰安泰河盛世國(guó)道北側(cè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議

泰河盛世104國(guó)道北側(cè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議山東中原物業(yè)顧問有限公司

往哪個(gè)方向走？做什么？怎么做？項(xiàng)目的操盤思路城市審視項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找城市經(jīng)濟(jì)研究城市發(fā)展格局行業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目區(qū)域解析項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)及競(jìng)品樓盤分析泰安低密住宅商業(yè)寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目客群尋找及客群特征研究可能性可行性篩選條件：市場(chǎng)空間開發(fā)商期望值對(duì)企業(yè)盈利性的促進(jìn)作用……項(xiàng)目操盤思路探討項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品打造項(xiàng)目發(fā)展條件研究項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩苑治鲰?xiàng)目交通屬性分析項(xiàng)目宗地發(fā)展分析商業(yè)商務(wù)立地條件客戶需求項(xiàng)目整體定位及形象

功能定位項(xiàng)目低密住宅部分建議項(xiàng)目商業(yè)部分建議項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園部分建議如何賣？項(xiàng)目營(yíng)銷策略價(jià)值體系梳理項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷部署價(jià)格策略建議思考過程整體發(fā)展策略及定位物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷策略執(zhí)行財(cái)務(wù)測(cè)算43468111報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼整體發(fā)展策略及定位1基礎(chǔ)研究結(jié)論回顧SWOT分析整體發(fā)展策略發(fā)展定位體系開發(fā)企業(yè)審視是香港黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)發(fā)展公司、山東新泰山水置業(yè)投資有限公司兩家公司合資在泰安市注冊(cè)成立的合資公司，負(fù)責(zé)中華盛世文化博覽園項(xiàng)目即本項(xiàng)目的投資建設(shè)。山東泰河盛世旅游開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況及發(fā)展期望

項(xiàng)目位置：泰安市泰山學(xué)院西鄰。項(xiàng)目指標(biāo)：總用地940畝，地上容積率1。項(xiàng)目資源：所在區(qū)域東側(cè)為泰山學(xué)院，北靠泰山，南臨天平湖。項(xiàng)目階段：目前處于物業(yè)類型可行性論證階段。通過對(duì)項(xiàng)目資源的整合，確定符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品發(fā)展策略，突破區(qū)域局限，實(shí)現(xiàn)良好的利潤(rùn)回收。項(xiàng)目概況發(fā)展期望發(fā)展目標(biāo)界定地塊開發(fā)承載的財(cái)務(wù)目標(biāo)決定地塊開發(fā)需在保證去化速度及快速回款的基礎(chǔ)上具備高端項(xiàng)目形象；財(cái)務(wù)目標(biāo)：利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)上保證項(xiàng)目快速銷售和快速回款，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商：商業(yè)、酒店與低密度住宅等各物業(yè)類型相互借勢(shì)整合、促進(jìn)，并通過地塊成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌在泰安本土落地；最終目標(biāo)：以本地塊開發(fā)為契機(jī)，通過地塊的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的進(jìn)一步升華。開發(fā)目標(biāo)多元化：多種產(chǎn)業(yè)整合開發(fā)、企業(yè)品牌落地、高端產(chǎn)品形象進(jìn)一步強(qiáng)化等多方面開發(fā)目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的進(jìn)一步升華。項(xiàng)目屬性界定回顧三線城市中心城區(qū)的邊緣地帶、依山傍水、具有豐富景觀資源的大規(guī)模低密度項(xiàng)目

三線城市：泰安是山東近年來(lái)發(fā)展迅猛的三線城市，旅游業(yè)發(fā)達(dá)。中心城區(qū)的邊緣地帶：項(xiàng)目位于城區(qū)西北方向，與東岳大街以北區(qū)域同屬于近山板塊，可視作中心城區(qū)與西部旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的結(jié)合部及延伸區(qū)域。泰山、天平湖具有豐富景觀資源：項(xiàng)目北靠泰山，南臨天平湖，具有山水資源優(yōu)勢(shì)，位于經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)區(qū)，市政規(guī)劃及政府引導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目具有一定的拉動(dòng)作用。大規(guī)模低密度項(xiàng)目：項(xiàng)目建設(shè)用地940畝，容積率為1，是泰安市大規(guī)模低密度項(xiàng)目，且為區(qū)域先期入市項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目的所在城市特點(diǎn)、區(qū)域條件、本體條件、可依托資源，可以將項(xiàng)目界定為：附加價(jià)值：泰山山景資源提升居住價(jià)值但與近山板塊中段相比不具備比較優(yōu)勢(shì)、毗鄰泰山學(xué)院提升地塊人文居住氛圍但對(duì)地塊高端物業(yè)形象樹立促進(jìn)有限本體條件回顧本體條件回顧項(xiàng)目北靠泰山，南望天平湖將極大提升地塊居住環(huán)境；西部旅游區(qū)的打造將有效樹立項(xiàng)目形象；生活配套不完善、交通不便利、產(chǎn)權(quán)40年、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈都會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)市場(chǎng)格局板塊分析：泰安各住宅板塊差異明顯，呈現(xiàn)“南低北高，東尊西貴”的市場(chǎng)格局市政規(guī)劃的CBD區(qū)，隨著政府西遷的帶動(dòng)，配套不斷完善，以中端中小戶型項(xiàng)目為主泰安最南端的居住板塊，泰安主要的工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，住宅品質(zhì)相對(duì)較低緊鄰泰山，風(fēng)景宜人，項(xiàng)目品質(zhì)高，以高端低密度住宅為主，是泰安的高端居住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)起步最早，是泰安的老城區(qū)，配套完善，目前供應(yīng)量有限，以中端高層住宅為主自然資源豐富，景觀資源僅次于北部近山板塊，區(qū)域短板為新區(qū)發(fā)展時(shí)間短，生活配套尚不完善，現(xiàn)區(qū)域以中端低密度住宅為主。泰安房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在西部、長(zhǎng)城路和東部三大板塊，近山板塊有效供應(yīng)有限，房地產(chǎn)開發(fā)逐步向西部板塊轉(zhuǎn)移；長(zhǎng)城路板塊受政府西遷帶動(dòng)明顯；高新區(qū)板塊起步較晚，項(xiàng)目品質(zhì)較低。板塊板塊特點(diǎn)近山板塊泰山緊鄰，風(fēng)景宜人，產(chǎn)品以花園洋房和別墅為主，項(xiàng)目品質(zhì)很高，售價(jià)最高，為泰安的高端居住區(qū)長(zhǎng)城路板塊市政規(guī)劃的CBD區(qū)，隨著政府西遷的帶動(dòng)，配套不斷完善，供應(yīng)量不斷增多，高層項(xiàng)目集中涌現(xiàn)，多中端品質(zhì)項(xiàng)目東部板塊房地產(chǎn)開發(fā)起步最早，是泰安的老城區(qū)，配套完善，目前產(chǎn)品供應(yīng)有限，住宅品質(zhì)為中端西部板塊自然資源豐富，是僅次于近山板塊的高端產(chǎn)品選擇區(qū)，目前項(xiàng)目品質(zhì)有待提升，區(qū)域內(nèi)多中高端產(chǎn)品高新區(qū)板塊泰安最南端的居住板塊，泰安主要的工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，住宅品質(zhì)相對(duì)較低板塊區(qū)域劃分及特點(diǎn)近山板塊供應(yīng)稀缺，西部板塊潛在供應(yīng)量大，高端客戶將轉(zhuǎn)向西部高端項(xiàng)目；長(zhǎng)城路板塊隨著市政府的搬遷也涌現(xiàn)出大量住宅項(xiàng)目；高新區(qū)板塊發(fā)展水平相對(duì)較低【在售樣本數(shù)量】共18個(gè)在售樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：泰安市區(qū)在售，銷售相對(duì)較好，并且是具有一定規(guī)模和影響力的樓盤?！緷撛跇颖緮?shù)量】共15個(gè)樣本選取選取了在泰安市場(chǎng)上有影響力的，具有參考價(jià)值的樓盤進(jìn)行調(diào)查研究，共計(jì)33個(gè)樓盤容郡國(guó)際中齊國(guó)山墅東尊優(yōu)山美地山景疊院華府天地三合御都御泉大院福盈天際圣地國(guó)際公寓山景尚宅名士尚座圣山帝景華易青年城碧云華庭泰安恒大城志高國(guó)際福源嘉苑安居上上城大安綠世界皇冠河濱園奧林匹克花園華新新城海普鳳凰城新興園天平湖一號(hào)新湖綠園花園洲龍灣別墅泰山龍曦玉都國(guó)際中心國(guó)際書香名邸各板塊對(duì)比分析各板塊對(duì)比分析總表板塊樣本項(xiàng)目代表項(xiàng)目規(guī)?？偭抗?yīng)量項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品主力面積價(jià)格板塊均價(jià)銷售去化狀況(萬(wàn)平）客群典型大盤項(xiàng)目長(zhǎng)城路板塊445.4一般中端項(xiàng)目小高層90-12059005994較好0.41以泰安本地居民為主，還有部分肥城新泰的私營(yíng)業(yè)主福盈天際、圣地國(guó)際公寓高層100-1405500-6000較好近山板塊541.3一般高端高層140-3001200012551較好0.16以泰安市區(qū)本地高收入人群為主，下屬縣市區(qū)從事煤礦及鋼材生意人容郡國(guó)際洋房140-1807200-11000很好別墅250-330加權(quán)16000一般東部板塊355.4較大中端項(xiàng)目高好0.94泰安本地居民及周邊縣市區(qū)個(gè)體戶和企事業(yè)單位職工為主。志高國(guó)際小高層85-1206500較好洋房1404700較好西部板塊364很大中高端項(xiàng)目高層87-19260006176較好0.19客群多為泰安市公務(wù)員及周邊縣市區(qū)生意人泰山新興園多層94-1574300-5200較好別墅230-2607500較差高新區(qū)板塊254較大中端項(xiàng)目高層77-1244500-50004500較好0.39客群多為高新區(qū)職員及項(xiàng)目周邊居民。奧林匹克花園小高層89-2304500較好多層83-1505000較好別墅150-2305000較差各板塊住宅整體均價(jià)分析資源占有程度與地段屬性，將市場(chǎng)由高至低分為三個(gè)價(jià)格梯度：近山板塊；東部、西部和長(zhǎng)城路板塊；高新區(qū)板塊；各板塊價(jià)格跨度較大泰安市場(chǎng)在售供應(yīng)產(chǎn)品的加權(quán)平均銷售均價(jià)為6839元/㎡。近山板塊擁有泰安最稀缺的山景資源，其均價(jià)最高，為12551元/平米，但該板塊根據(jù)景觀及配套水平的不同，項(xiàng)目銷售價(jià)格差距較大，市中心部分樓盤售價(jià)在10000-19000元/平米之間，而東西兩段的樓盤售價(jià)下滑明顯，集中在7000-9000元/平米之間。長(zhǎng)城路板塊、東部板塊、西部板塊價(jià)格相對(duì)集中，在6000元/平米左右高新區(qū)板塊因距市區(qū)較遠(yuǎn)，自然環(huán)境較差，板塊項(xiàng)目售價(jià)最低，為4500元/平米。近山板塊長(zhǎng)城路板塊東部板塊西部板塊高新區(qū)板塊主要以城市具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端和中高端客戶為主，多為二次置業(yè)或多次置業(yè)者，主要目的為改善居住環(huán)境中高端客戶為主，首次置業(yè)和二次置業(yè)達(dá)到1：1的比例，投資和自住均有中端和中高端客戶為主，自住為主，兼顧投資客群多為購(gòu)買力中高端的泰安市公務(wù)員及周邊縣市區(qū)生意人客群多為購(gòu)買力中低端的高新區(qū)職員及項(xiàng)目周邊居民各板塊客群構(gòu)成分析流向：購(gòu)房者逐步由中心及老城區(qū)流向外圍區(qū)域，其中西部板塊和高新區(qū)板塊是未來(lái)成交重點(diǎn)地域輻射：整體來(lái)看泰安市區(qū)在售樓盤客群均以泰安籍客戶為主，外來(lái)購(gòu)房者較少。

近山板塊：主要定位為高端客群，泰安本地高收入人群及周邊縣市從事鋼材和煤炭行業(yè)的生意人。

東部板塊：輻射范圍較為狹窄，主要以區(qū)域周邊居民、私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位職工為主。

西部板塊、長(zhǎng)城路板塊：輻射范圍相對(duì)廣泛，隨著認(rèn)可度的不斷提高，可輻射本地及周邊縣市如肥城、新泰的購(gòu)房客戶。

高新區(qū)板塊：受發(fā)展水平的局限，目前輻射范圍比較狹窄，主要以高新區(qū)職員和項(xiàng)目周邊居民為主。本項(xiàng)目潛在客群價(jià)值回顧本項(xiàng)目位于近山板塊與西部板塊交匯處，主要目標(biāo)客戶來(lái)自于以上兩個(gè)板塊，該部分客群購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值要求高來(lái)自于無(wú)力購(gòu)買北部近山板塊核心地段的高價(jià)別墅及花園洋房、但又向往低密度住宅、購(gòu)買力處于中高端客戶。泰安市區(qū)本地高收入人群為主，下屬縣市區(qū)從事煤礦及鋼材生意人選擇近山板塊高端產(chǎn)品；來(lái)自于西部板塊的中高端收入群體：對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域熟悉、看好其自然環(huán)境及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?duì)區(qū)域配套尚不完善不抵觸。主力總價(jià)承受力集中在100-200萬(wàn)元之間，對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比關(guān)注度高西部板塊會(huì)對(duì)北部近山板塊的客群產(chǎn)生一部分分流長(zhǎng)城路板塊會(huì)對(duì)東部板塊的客群產(chǎn)生一部分分流高新區(qū)板塊會(huì)對(duì)長(zhǎng)城路板塊的客群產(chǎn)生一部分分流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境回顧區(qū)域分流：非開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域及傳統(tǒng)高端項(xiàng)目分布區(qū)域，項(xiàng)目面臨西部板塊同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)及未來(lái)高端大盤競(jìng)爭(zhēng)形成的客戶分流

近山板塊東岳大街中段，集中分布目前市場(chǎng)高端項(xiàng)目，吸引高端購(gòu)房客群主要流向；

西部板塊潛在供應(yīng)豐富，且與本項(xiàng)目同質(zhì)性項(xiàng)目較多，吸引市場(chǎng)中高端購(gòu)房客群置業(yè)流向。競(jìng)品項(xiàng)目高速發(fā)展的泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高端新秀項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)明顯，高端客群分流嚴(yán)重07年前龍灣別墅優(yōu)山美地御泉大院容郡國(guó)際08年09年10年11年國(guó)山墅泰安市民成交總價(jià)呈現(xiàn)“正金字塔”結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)需求以總價(jià)在100萬(wàn)以下中小面積房源為主，高端客戶群體雖有較強(qiáng)購(gòu)買力，但總量有限需求特征分化明顯，針對(duì)剛性置業(yè)的總價(jià)在100萬(wàn)以下普通住宅和針對(duì)高端需求的100-200萬(wàn)之間的低密度住宅為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，總價(jià)在200萬(wàn)以上的房源供應(yīng)量小，購(gòu)買群體有限，銷售速度慢潛在需求特征回顧100萬(wàn)以下100-200萬(wàn)200萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下普通住宅房源為成交主力100-200萬(wàn)元高端花園洋房供應(yīng)豐富，客群規(guī)模大，成交火熱200萬(wàn)元以上別墅供應(yīng)稀缺，銷售速度慢在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，普通購(gòu)房者以剛性需求的首次置業(yè)和首次改善為主，客群主要為個(gè)體、企事業(yè)單位普通職員、出租車司機(jī)等。銷售速度快，為5811平方米/月。高端低密度產(chǎn)品中的花園洋房因供應(yīng)量較大，地段較好，且相比于在售別墅有明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售速度快，為2587平米/月，說(shuō)明中高端市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯，需求呈現(xiàn)多元化；這部分客群主要為私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管、公務(wù)員及大學(xué)教師等。泰安總價(jià)在200萬(wàn)元以上的別墅因供應(yīng)量小，高端主力客戶集中于下屬地市從事煤炭、鋼鐵行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主。這部分群體消費(fèi)能力較高，但總量有限，銷售速度慢，僅為701平方米/月。泰安商品住宅成交比例圖90%7%3%不同產(chǎn)品客戶特征主流客戶群，受區(qū)域影響較大，對(duì)學(xué)區(qū)房要求高，對(duì)住房舒適度有一定要求，通常客廳要求開間4.2米，主臥3.9米左右，客臥米。小三房110-130平米改善型客戶為主，客群以專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主及市區(qū)中產(chǎn)為主，對(duì)產(chǎn)品的尺度要求通常客廳開間為米，主臥米。大三房及四房140-190平米客戶受區(qū)域影響小，關(guān)注產(chǎn)品本身、區(qū)域發(fā)展?jié)摿拔飿I(yè)升值空間。以從事煤炭、鋼材等生意的私營(yíng)業(yè)主居多。大平層或別墅潛在需求特征回顧剛性需求，受地域影響大，傾向于在工作區(qū)域附近居住，總價(jià)承受能力較弱，受價(jià)格影響較大。二房對(duì)項(xiàng)目的傻認(rèn)知：項(xiàng)目所在御位置距市冒區(qū)有一定關(guān)距離，但璃并不遙遠(yuǎn)咬，隨著城榆市西部居站住區(qū)的發(fā)收展，區(qū)域地認(rèn)可度將晶得到明顯俘提升；40年產(chǎn)權(quán)：泰安市擋場(chǎng)對(duì)40年產(chǎn)權(quán)么住宅有蚊一定抗荒性，但襖可憑借孕項(xiàng)目產(chǎn)銳品品質(zhì)抄、自然分環(huán)境資測(cè)源、合通理的價(jià)竭格，抵厘消部分閣抗性；項(xiàng)目?jī)?yōu)廣勢(shì)：近山項(xiàng)擇目具有食較大稀技缺性；卻北靠泰庭山，南禁望天平扮湖，自愧然資源客豐富；攻隨著西惕部居住目區(qū)的發(fā)奴展，項(xiàng)驚目區(qū)域貞價(jià)值提氧升空間念較大；項(xiàng)目劣勢(shì)聚：區(qū)域生聚活配套切稀缺，蜘市場(chǎng)對(duì)40年產(chǎn)權(quán)住別宅產(chǎn)品具蠻有一定抗輔性對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)套格的承受顛度：洋房（70年產(chǎn)權(quán)奮）產(chǎn)品雷總價(jià)不苦超過100萬(wàn)，聯(lián)排看（40年產(chǎn)權(quán)）商產(chǎn)品總價(jià)蛙不超過200萬(wàn)潛在需國(guó)求特征稀回顧基礎(chǔ)研究離回顧之后限的項(xiàng)目定展位發(fā)展之望路——整體發(fā)里展策略液及定位1基礎(chǔ)研信究結(jié)論鑼回顧SWOT分析整體發(fā)粱展策略發(fā)展定位枕體系S（優(yōu)勢(shì)）鄰近泰山尋及天平湖掘，具有較對(duì)好景觀資叔源的支撐開發(fā)商有探一定的社久會(huì)關(guān)系及宏客戶積累相比其他呀項(xiàng)目具備況項(xiàng)目配套悔優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所此在區(qū)域躬房?jī)r(jià)相輕對(duì)近山頓板塊中學(xué)心段有晴價(jià)格優(yōu)期勢(shì)既在近山右板塊又能津借助西部甜旅游經(jīng)濟(jì)悶開發(fā)區(qū)的活雙重優(yōu)勢(shì)W（劣勢(shì)駕）地處泰固安的近違郊，區(qū)敗域內(nèi)房香地產(chǎn)市粗場(chǎng)處于塘起步階代段，公鮮共配套判較為缺綿乏內(nèi)外部莊的交通沙進(jìn)入性涌均有待銅改善產(chǎn)權(quán)40年，市場(chǎng)割有一定抗辭性項(xiàng)目體量撈大，市場(chǎng)規(guī)上同質(zhì)產(chǎn)枯品去化速婦度慢，去的化面臨時(shí)悄間風(fēng)險(xiǎn)0（機(jī)會(huì)趣）泰安快速烤發(fā)展，利缸好房地產(chǎn)耍發(fā)展未來(lái)城市姜交通不斷趣完善有利異吸引周邊劇客群區(qū)域市場(chǎng)拉處于初級(jí)把階段，有倦發(fā)展空間位于西靠部旅游各經(jīng)濟(jì)開挽發(fā)區(qū)，箏可借助坊有效的新政府引址導(dǎo)，區(qū)面域發(fā)展垂?jié)摿尴氪骉（威脅）在近山有板塊東喂岳大街得中段及海西部板武塊內(nèi)高遮端物業(yè)努市場(chǎng)的宰競(jìng)爭(zhēng)非桿常激烈競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)鏡險(xiǎn)：西糞部板塊丹未來(lái)會(huì)揉有很多暫同質(zhì)產(chǎn)作品出現(xiàn)絡(luò)，潛在構(gòu)供應(yīng)量柜大，競(jìng)俯爭(zhēng)較為殖激烈政策風(fēng)侮險(xiǎn)：由波于目前殺政府調(diào)揪控房地梅產(chǎn)市場(chǎng)抖力度空猴前，且腰對(duì)高端喚產(chǎn)品的恰影響較劣大，本兇項(xiàng)目未閃來(lái)將面腿臨一定賤的政策臨壓力發(fā)揮優(yōu)蜘勢(shì)，利栽用機(jī)會(huì)借勢(shì)借勢(shì)泰山獅及天平湖鏈景觀以及錄開發(fā)商客湯戶積累等潤(rùn)優(yōu)勢(shì)資源璃，打造高賄價(jià)值的住隙宅物業(yè)體抱系利用機(jī)禁會(huì)，克懸服劣勢(shì)聯(lián)動(dòng)緊貼市場(chǎng)晌，吸引近嗽山板塊中邊段及西部惠板塊高端散客戶，并記通過資源男優(yōu)勢(shì)以及斧價(jià)格優(yōu)勢(shì)島，吸引下處屬縣區(qū)客企戶項(xiàng)目發(fā)展步策略發(fā)揮優(yōu)端勢(shì)，化花解威脅突破差異化悶競(jìng)爭(zhēng)，塊發(fā)展近抹山板塊艦市場(chǎng)空唉白的別梅墅及花爽園洋房助產(chǎn)品，趣通過產(chǎn)堵品、性謝價(jià)比、經(jīng)配套雷等來(lái)突霧破弱化劣勢(shì)允，避免威已脅引領(lǐng)必要配套并首先啟動(dòng)狹，以高端購(gòu)配套和高窩端物業(yè)來(lái)孤構(gòu)筑項(xiàng)目穴的高端形紙象，以高漆端形象來(lái)額引領(lǐng)市場(chǎng)省發(fā)展基于SWOT分析，哲建議本男項(xiàng)目的衰整體發(fā)墻展策略情：借勢(shì)資溝源、市播場(chǎng)聯(lián)動(dòng)糕、價(jià)值杜突破、聽形象引德領(lǐng)產(chǎn)品策略液：豐富產(chǎn)拖品線：初期以僚高性價(jià)比哀的市場(chǎng)主俯流產(chǎn)品——洋房入市分，通過適柿當(dāng)乃至最喊大的價(jià)值遞讓渡，以癥高品質(zhì)、液高性價(jià)比舉為賣點(diǎn)引裹爆市場(chǎng)；中遠(yuǎn)期加柔大物業(yè)開浸發(fā)強(qiáng)度，以體梨現(xiàn)形象每、資源踢占有型駛的別墅滑類產(chǎn)品啦為主導(dǎo)滅，最大貞化兌現(xiàn)壤區(qū)域價(jià)脅值以及桐獲取溢京價(jià)價(jià)值;以泰山、逗天平湖進(jìn)行差寸異化打刑造，最搞大化資延源價(jià)值段；在產(chǎn)檔品水平喝和服務(wù)那上實(shí)現(xiàn)液對(duì)競(jìng)爭(zhēng)則對(duì)手的湯超越;產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品為概報(bào)規(guī)所堵需，實(shí)際操政作中產(chǎn)品內(nèi)形式設(shè)計(jì)盟為聯(lián)排別擦墅，后期慚對(duì)外出售餡?？蛻舨呗詭茫壕o貼市隙場(chǎng)，吸引近山詞板塊中段端及西部板矮塊的高端幕客群，并吸納超周邊縣市匪區(qū)希望提哲升居住環(huán)支境的客戶辰。配套策兩略：前期積極借勢(shì)影視映長(zhǎng)廊及商階業(yè)配套，確立創(chuàng)區(qū)域最況高端住付宅社區(qū)遣的形象奪，改變紅區(qū)域陌叢生，逐降漸提升懲區(qū)域價(jià)蛇值；中遠(yuǎn)期嗓營(yíng)造成卡熟的高膛端景觀俊社區(qū)的司氣勢(shì)和藥氛圍，港進(jìn)一步慣鞏固和傾拉升項(xiàng)踩目形象促，逐步念釋放價(jià)緣瑞值。整合低密導(dǎo)住宅、商食業(yè)、產(chǎn)業(yè)魔園組合及辦功能定位勵(lì)，相互借唇勢(shì)支撐項(xiàng)表目及區(qū)域知發(fā)展，完暗善區(qū)域的陡高端價(jià)值濃體系。形象策較略：突出項(xiàng)目低密度報(bào)高端景欄觀社區(qū)堡形象，走高端頁(yè)路線，初許期以洋房捷產(chǎn)品入市襲，中遠(yuǎn)期樂以別墅產(chǎn)火品為主導(dǎo)選，樹立項(xiàng)憐目形象?；赟WOT分析，建勿議本項(xiàng)目敏的整體發(fā)雕展策略：通過優(yōu)勢(shì)勿資源、產(chǎn)沖品創(chuàng)新以夫及高品質(zhì)辦、高性價(jià)躬比的產(chǎn)品兼，樹立泰安遵城區(qū)外生宏活圈高端況住宅的新把標(biāo)準(zhǔn)！成為泰安巡壽高端住宅順地產(chǎn)市場(chǎng)皂的挑戰(zhàn)者臺(tái)！市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)奶角色占位賴：領(lǐng)導(dǎo)者—資源不可干復(fù)制性—樹立市亭場(chǎng)標(biāo)桿—產(chǎn)品的難鳴以超越追隨者—搭便車者，借勢(shì)—以小博隊(duì)大，殺還傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)犧的制造槍者—目標(biāo)明音確，挖士掘客戶—瞄準(zhǔn)市升場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品生和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者—改變游戲烈規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新藥的評(píng)判羊標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)后品特色唱和價(jià)值追隨者挑戰(zhàn)者突出泰吩山山景+天平湖水但景+性價(jià)比產(chǎn)績(jī)品等價(jià)值建立市上場(chǎng)新的隔評(píng)判標(biāo)殺準(zhǔn)改變市餡場(chǎng)原有頓規(guī)則通過“泰窮山+天平湖景呀觀”雙重騰資源結(jié)合鋤，打造成蠢為泰安依廟山傍水的庸高品質(zhì)大亞盤，構(gòu)筑賊自身的核養(yǎng)心價(jià)值，麗從而樹立漢區(qū)域市場(chǎng)裹標(biāo)桿為區(qū)域高幟端人群營(yíng)擋造一種新頁(yè)的高端生刊活方式整體發(fā)索展策略興及定位1基礎(chǔ)研糖究結(jié)論區(qū)回顧SWO化T分析整體發(fā)避展策略發(fā)展定頓位體系住宅物業(yè)違發(fā)展定位影視長(zhǎng)廊及商業(yè)配套豐富的產(chǎn)品線住宅物吊業(yè)發(fā)展抱定位——泰山微首席裙天平湖友品質(zhì)璃社區(qū)泰山天平湖景觀資源景觀優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)窄勢(shì)特色價(jià)值產(chǎn)品力泰山：拔高項(xiàng)目澆高度，以零領(lǐng)先者姿捏態(tài)跳出區(qū)蘿域競(jìng)爭(zhēng)，場(chǎng)有效規(guī)避件區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)味劣勢(shì)及區(qū)綢域配套劣輸勢(shì)；同時(shí)剛，項(xiàng)目位伍于西部旅壯游經(jīng)濟(jì)開識(shí)發(fā)區(qū)，并退擁有泰山蘿及天平湖謎景觀雙重酬優(yōu)勢(shì)，其資目標(biāo)市場(chǎng)摧占位可鎖浩定大泰山飾地區(qū)。首席：區(qū)域內(nèi)狼第一個(gè)峰低密度叨大盤，臺(tái)也是區(qū)府域內(nèi)第咱一個(gè)物遞業(yè)形態(tài)兆如此豐孩富的大雙規(guī)模項(xiàng)父目；天平湖：突出項(xiàng)腿目景觀居資源優(yōu)眉勢(shì)，彰株顯項(xiàng)目?jī)H的核心除價(jià)值及角競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)仙勢(shì)，打口造低密揉度別墅瓜及居住知社區(qū)；品質(zhì)社幅區(qū)：這毯是本項(xiàng)雕目的發(fā)狡展方向搏，致力般于打造戶成高端用居住社放區(qū)，結(jié)合水逼資源優(yōu)鉗勢(shì)、泰慕山景觀屑，以高檔惡次的、怨標(biāo)桿性脾的產(chǎn)品匆，豐富項(xiàng)規(guī)目的核注心價(jià)值紛體系，喂提升社寬區(qū)品質(zhì)緩，以應(yīng)嫩對(duì)激烈元的市場(chǎng)侍競(jìng)爭(zhēng)環(huán)頓境。低密度高端物業(yè)社區(qū)住宅物業(yè)律客戶定位目標(biāo)客群糕演變：首默期客群以裁泰安中心壩城區(qū)高端稱客及下屬粘縣市區(qū)高啟端自住客碼群為主，負(fù)中遠(yuǎn)期目降標(biāo)客群仍霞以這部分苗客群為主怎，但濟(jì)南扭及其他省產(chǎn)內(nèi)城市的述中高端客愧的比重不苗斷增大，曾并逐步輻岸射擴(kuò)大到繩北京等省燥外城市的娛中高端客幸群。中遠(yuǎn)襖期外地客紋群增多主靈要由于隨廁著時(shí)間的攀推移，項(xiàng)分目的影響毀力將不斷掀增大，且聰泰安暫無(wú)她限購(gòu)令，固將對(duì)外地饑客群有很果大的吸引牧力。核心

客百戶群核心

客廉戶群次要客適戶群偶得客鐮?wèi)艚诳蛻糅櫟ㄎ恢羞h(yuǎn)期羨客戶定環(huán)位次要客遭戶群泰安城貫區(qū)高收樹入人群脹、泰安俘下屬縣精市區(qū)中餓高端自思住客群濟(jì)南及其悟他省內(nèi)城川市投資客餃群或?yàn)轲B(yǎng)拖老所用的嫩自住客群泰安城區(qū)塑高收入人虎群、泰安肯下屬縣市夏區(qū)中高端皮自住客群濟(jì)南及吉其他省鑼內(nèi)城市寬投資客草群或?yàn)榍梆B(yǎng)老所段用的自耐住客群已，比例焦有所增桶大北京等儲(chǔ)其他省唇外城市越投資客強(qiáng)群偶得客蝴戶北京等其襖他省外城培市投資客列群商業(yè)物業(yè)券發(fā)展定位休閑方式的追求與社區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)汁發(fā)展定位——中式風(fēng)景情休閑問商業(yè)街差區(qū)商業(yè)街則區(qū)主導(dǎo)功能市場(chǎng)需譯求立面風(fēng)悠格建筑結(jié)刷構(gòu)中式風(fēng)情籌休閑商業(yè)閣街區(qū)：結(jié)合區(qū)踏域發(fā)展贊，迎合饅區(qū)域消態(tài)費(fèi)者對(duì)畏于休閑捆方式的女追求，壯具有露摧天開放將及良好披環(huán)境的柄特征。晃主要以恩休閑時(shí)服尚為目溜的，包宜括餐飲閘、娛樂綠、酒吧姑、茶館須、休閑摟等設(shè)施霉，可考文慮設(shè)立羨特色餐趙飲或酒而吧一條去街，使被消費(fèi)者墻遠(yuǎn)離都渾市的喧芳囂，通桃過環(huán)境耍、建筑照及裝修牲的風(fēng)格兆營(yíng)造出辯別致的仁休閑消需費(fèi)場(chǎng)所典，與居績(jī)住區(qū)相委協(xié)調(diào)。與區(qū)域形象檔次相符產(chǎn)業(yè)園發(fā)徹展定位政府要求標(biāo)志性公建與整體風(fēng)格統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)園胡發(fā)展定似位——聯(lián)排別檔墅產(chǎn)品低密產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園價(jià)箱值：為立項(xiàng)所竄需，后期嫌可對(duì)外出驢售。產(chǎn)業(yè)園怠產(chǎn)品：產(chǎn)業(yè)園溉產(chǎn)品應(yīng)兩與項(xiàng)目直整體感翻覺匹配扣；以聯(lián)江排別墅衰為佳，錄風(fēng)格依虹然為中杯式古典憶，即可化實(shí)現(xiàn)與徹整個(gè)項(xiàng)黃目的風(fēng)錢格統(tǒng)一笨，又可沿實(shí)現(xiàn)政捎府建設(shè)騙標(biāo)志性近公建規(guī)撥劃要求辣。快速回款整體發(fā)摩展策略楊及定位1基礎(chǔ)研究套結(jié)論回顧SWOT分析整體發(fā)展張策略發(fā)展定位夏體系整體發(fā)恨展定位屬體系低密住幼宅中式風(fēng)情網(wǎng)休閑商業(yè)古街區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)園依山傍水景觀品質(zhì)畏社區(qū)聯(lián)排別墅補(bǔ)產(chǎn)品首期客涂群以泰嘩安中心婆城區(qū)高擁端客及君下屬縣赴市區(qū)高拜端自住談客群為旬主，中賢遠(yuǎn)期目餐標(biāo)仍為統(tǒng)此部分蓄客群，壓但濟(jì)南慈等其他伯省內(nèi)城嗚市的客拳群比重棗不斷增遲大，并并逐步輻膜射擴(kuò)大求到北京霉等省外莖城市的駱中高端敘客群泰安本地他高收入人魄群為主，弊下屬縣市港區(qū)希望改降善居住條渴件的高端完客群，少歡量外地投火資客或?yàn)橹B(yǎng)老所用判的自住客嚼。區(qū)域休壞閑娛樂幣中心為岸主導(dǎo)，非社區(qū)功傅能配套遇為輔助截，決定尊商業(yè)業(yè)凈態(tài)及經(jīng)硬營(yíng)檔次乳；消費(fèi)繪檔次及鋪購(gòu)買客哀群支付刮能力較筒高。建筑與壯社區(qū)整訴體風(fēng)格柜一致；產(chǎn)品結(jié)瘡構(gòu)及設(shè)擇計(jì)標(biāo)準(zhǔn)猴滿足區(qū)遲域及社裕區(qū)配套省業(yè)態(tài)要醬求；控制單鋪宵面積以控真制總價(jià)。增加低密殊度別墅物巴業(yè)比例；首期以適花園洋低房高性條價(jià)比物前業(yè)為主嘴，中遠(yuǎn)少期逐漸頓拉大產(chǎn)袍品線，曠以體現(xiàn)跳形象、憶資源占星有型的滿別墅產(chǎn)輩品為主得導(dǎo)建筑滿憶足政府宋標(biāo)志公臟建要求笛；建筑寸與社區(qū)泉整體風(fēng)謙格一致體；對(duì)外乳銷售的意別墅產(chǎn)綁品發(fā)展定位物業(yè)類型客群特發(fā)點(diǎn)物業(yè)發(fā)展憤方向物業(yè)發(fā)詳展建議2指標(biāo)分籌析及物拆業(yè)選取土地利用慘策略配套發(fā)展屠策略開發(fā)時(shí)序背建議建筑風(fēng)格壞建議景觀園題林建議戶型配比益建議項(xiàng)目用地指標(biāo)分析搏及物業(yè)選銀取類型指標(biāo)備注說(shuō)明總用地面積(㎡)626800項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)總面積綠地用地面積(㎡)319668——可建設(shè)用地面積(㎡)626800——容積率1按可建設(shè)用地面積計(jì)算總建筑面積(㎡)626800住宅（63%）各類配套及商業(yè)（37%）建筑密度28%——綠地率51%——停車位數(shù)量花園洋房384個(gè)此為下限值，具體數(shù)量需依據(jù)設(shè)計(jì)方案往上調(diào)商業(yè)882個(gè)物業(yè)初崇判：可猛選別墅類規(guī)、花園條洋房、剪商業(yè)等論物業(yè)形簽態(tài)組合開燒發(fā)用地指標(biāo)懇前提可建設(shè)用美地：6268擺00㎡容積率候：1物業(yè)選取閱標(biāo)準(zhǔn)有利于對(duì)鄙項(xiàng)目?jī)r(jià)值嶼拉升及產(chǎn)家品溢價(jià)；有利于齊對(duì)外部天景觀的銷最大化嘴利用；有較高脅的土地壺利用率夏；有利于對(duì)肌內(nèi)部園林梢空間的營(yíng)氣造；有利于市葬場(chǎng)及客戶妖的認(rèn)可及幫接受；合理的物角業(yè)開發(fā)及頃建設(shè)成本焰；物業(yè)類席型選取雙拼別墅屯：價(jià)值標(biāo)脈竿，項(xiàng)傘目形象弄代表聯(lián)排別招墅：提升項(xiàng)圖目形象塵、品質(zhì)廳，以高近性價(jià)比湯的優(yōu)勢(shì)跟加快銷健售速度電梯洋洞房：最大化利谷用景觀資睬源，并實(shí)鍵現(xiàn)項(xiàng)目資央金有效滾壤動(dòng)指標(biāo)分析巴及物業(yè)選已取雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房小高層洋房高層洋房?jī)?yōu)優(yōu)一般一般一般較好較好優(yōu)一般一般一般良優(yōu)優(yōu)優(yōu)較好較好較好一般較差優(yōu)優(yōu)良一般一般較低較低一般較高較高××≈住宅物業(yè)娛測(cè)算前提類型設(shè)另定：別墅類棕產(chǎn)品＋僚電梯洋公房目標(biāo)：在毒保證花園論洋房規(guī)劃尤布局的總他體靈活舒摧適情況下重，提高別森墅體量測(cè)算數(shù)赴值參考測(cè)算數(shù)值弱取值指標(biāo)分析楚及物業(yè)選臉取產(chǎn)品類型戶型面積（m2）層數(shù)別墅類物業(yè)220～3502～3電梯洋房140～2005+1產(chǎn)品類型戶數(shù)（戶）層數(shù)雙拼2602～3聯(lián)排7572～3洋房5765+1用地面過積：62.6臂8萬(wàn)m2容積率炊：1總建面紫：62.渠68萬(wàn)m2一期全傍部為花就園洋房申產(chǎn)品；二期為產(chǎn)蠟業(yè)園（聯(lián)東排別墅產(chǎn)跳品）與商趣業(yè)配套（踐即星光餐目廳和影視堤長(zhǎng)廊）；三期為圈別墅產(chǎn)綢品（以燈雙拼別憲墅為主蜓）加商喜業(yè)配套吹，即商哈業(yè)街區(qū);別墅產(chǎn)品厘占項(xiàng)目總喇體量的63%,能在保攏證項(xiàng)目朵品質(zhì)的嫁前提下輔，實(shí)現(xiàn)穴項(xiàng)目?jī)r(jià)犯值最大燭化。住宅物或業(yè)測(cè)算餐前提類型設(shè)異定：別墅類渠產(chǎn)品＋嫌電梯洋羨房目標(biāo)：在考保證花園占洋房規(guī)劃搖布局的總盯體靈活舒刻適情況下靠，別墅類瘦產(chǎn)品占比在盡可能的近多土地利切用策略酒店及模商業(yè)入進(jìn)口：酒店設(shè)有巨單獨(dú)的出乳入口，以席滿足車輛雅進(jìn)出以及句臨時(shí)停車潛的需求。平商業(yè)則依農(nóng)據(jù)規(guī)范，攝間隔適當(dāng)跨的距離設(shè)緞置車行入名口以及人贏行入口。邊文化產(chǎn)業(yè)塔長(zhǎng)廊是項(xiàng)濁目的亮點(diǎn)體所在，為反提高形象靜，設(shè)置獨(dú)畫立的出入送口;別墅及產(chǎn)仗業(yè)園區(qū)入沉口:別墅為都高端住敗宅，主叨要布置遷在沿山牢的區(qū)域總，應(yīng)保帆證別墅蘭區(qū)域的掙獨(dú)立性扁，設(shè)置腥獨(dú)立的趨主出入夕口。同補(bǔ)時(shí)為滿其足用戶笨需求，股應(yīng)保證貢別墅區(qū)互域與其陷他部分貴的可達(dá)眉性，方罪便的到著達(dá)項(xiàng)目鍛的其他礎(chǔ)區(qū)域;花園洋房表入口：花園洋房森集中在項(xiàng)姿目東部，閱南北兩邊襪臨路，南貝北兩側(cè)均巨后退紅線減，有較多壁的用地可捏以布置入修口景觀，宇且南側(cè)設(shè)逮有項(xiàng)目售面樓處，因撐此在南北擁兩側(cè)設(shè)置揉兩個(gè)主要術(shù)出入口。配套策薄略項(xiàng)目定位勝：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社薄區(qū)配套策略1：確定形駱象入口批，樹立尖高端項(xiàng)膏目形象項(xiàng)目定否位：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社區(qū)配套策艇略2：打造星柜光餐廳勸，凸顯憤項(xiàng)目特煤色星光餐廳結(jié)合社區(qū)千中央綠地瓦及公共綠等化，園林帝景觀，泰害山資源及釀天平湖景輝觀，打造煎專屬于業(yè)肅主的優(yōu)良頸戶外活動(dòng)耽空間；利用山縱丘的有旨利地形莊打造的藏星光餐但廳可以政提升居層住者的焰生活品積質(zhì)。配套策略星光餐呀廳項(xiàng)目定位您：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社德區(qū)配套策愿略3：構(gòu)建商業(yè)須街區(qū)，完處善生活配嗽套商業(yè)街搞區(qū)為保證茅居住者努的生活謎品質(zhì)及章一定的具居住配聲套；構(gòu)條建中式總風(fēng)情休惰閑商業(yè)扁街區(qū)，裳集餐飲胃、休閑全娛樂為栗主配套策倚略商業(yè)街區(qū)沿街商業(yè)開間(m）進(jìn)深(m)層高(m)層數(shù)面積區(qū)間主力面積建面(㎡)5~108-204.52~4層80~400300~400約125866項(xiàng)目定丹位：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社屯區(qū)配套策冰略4：營(yíng)造優(yōu)美恭園林，親穿近自然生崗態(tài)點(diǎn)：營(yíng)造族細(xì)節(jié)景觀宴，充分利晝用一切可衣以利用的區(qū)土地，創(chuàng)擦造精致的漂景觀環(huán)境途；線:通過軸線浪營(yíng)造有機(jī)婆地連接內(nèi)革部園林空餓間，并通吹過綠軸將悠商業(yè)、洋角房與別墅鳴等區(qū)分開考；面：利蹈用道路血與退后爭(zhēng)紅線之卷間的區(qū)恨域，創(chuàng)屬造小區(qū)尚集中景賺觀。結(jié)紡合小區(qū)到內(nèi)部公游建，創(chuàng)休造小區(qū)隨中心景體觀。配套策略項(xiàng)目定位限：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社區(qū)配套策都略5：明晰道路套層級(jí)，方角便區(qū)內(nèi)管湊理道路管濕理對(duì)項(xiàng)目活內(nèi)部道且路進(jìn)行助層級(jí)化田管理，嗎以達(dá)到歐控制區(qū)嗓內(nèi)車流蹤蝶方向及糠數(shù)量，炭保持社擔(dān)區(qū)內(nèi)組期團(tuán)的的發(fā)相對(duì)完捉整性與逼私密性斧的目的案；小區(qū)路攝：保持區(qū)謎內(nèi)組團(tuán)環(huán)間的必蕩要連接籌，對(duì)外消連接市威政道路;組團(tuán)路：仿保證各組呼團(tuán)之間的使相互獨(dú)立笨性，并連飼接各個(gè)組菊?qǐng)F(tuán)；宅前路蓋：組團(tuán)從路與建協(xié)筑之間奴的道路夜；配套策帆略通過全物方位多軟層次的答配套打潛造，全啊面提升廁項(xiàng)目形畜象檔次粗，極大齡拉升項(xiàng)冷目?jī)r(jià)值配套策隔略總結(jié)洋房聯(lián)排雙拼通過合守理的戶錦型配比誦，不同快層級(jí)資家源在不鍛同檔次沒產(chǎn)品間扣的合理魯分配，備達(dá)至項(xiàng)押目?jī)r(jià)值距的良好遷闡釋住宅產(chǎn)架品落位物業(yè)類型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)比例面積比例洋房140-16083%80%20017%20%別墅聯(lián)排220-30074%70%雙拼300-35026%30%規(guī)劃布局喜意向規(guī)劃布叼局意向規(guī)劃布估局意向規(guī)劃布狗局意向規(guī)劃布局槐意向項(xiàng)目定位悄：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社區(qū)開發(fā)策略妨：鑒于項(xiàng)撇目之高割端定位黨屬性，冒建議采宣用平開高走的項(xiàng)目勝總體開甚發(fā)策略卻，打造唉市場(chǎng)的足標(biāo)竿；開發(fā)時(shí)序惕及物業(yè)選如取首期：以花園洋違房產(chǎn)品入接市，以高醫(yī)品質(zhì)、高賢性價(jià)比為律賣點(diǎn)迅速肯引爆市場(chǎng)濫。二期：以體現(xiàn)闖形象、尊資源占欲有型的王別墅類謹(jǐn)產(chǎn)品為馬主導(dǎo)，街最大化盲兌現(xiàn)區(qū)夢(mèng)域價(jià)值犯以及獲吉取溢價(jià)游價(jià)值；僵并打造顏影視長(zhǎng)嶄廊，凸卸顯項(xiàng)目網(wǎng)特色。三期：繼續(xù)加候大物業(yè)姜開發(fā)強(qiáng)佛度，仍鐵以別墅逮產(chǎn)品為兵主導(dǎo)，手最大化你資源價(jià)哲值，在結(jié)產(chǎn)品水無(wú)平上實(shí)它現(xiàn)對(duì)競(jìng)樓爭(zhēng)對(duì)手畝的超越孔，與此名同時(shí)，槍開發(fā)商賄業(yè)產(chǎn)品手，打造態(tài)中式風(fēng)丈情商業(yè)嬸街區(qū)，輸提升項(xiàng)千目品質(zhì)揀。開發(fā)時(shí)情序項(xiàng)目定剩位：泰山·首席·天平湖·品質(zhì)社區(qū)物業(yè)選虧?。翰煌奶瞄_發(fā)時(shí)山期，搭余配不同瘋的物業(yè)勉類型進(jìn)促行組合蜻開發(fā)，側(cè)達(dá)致資桐金的持賞續(xù)滾動(dòng)奔及地塊似價(jià)值的拌最大釋蘋放；開發(fā)時(shí)贏序及物停業(yè)選取首期物宇業(yè)：花園洋房二期物鵝業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（布聯(lián)排別墅攻）+影視長(zhǎng)燭廊三期物業(yè)捕：別墅類家物業(yè)＋抵沿街商豪業(yè)街區(qū)開發(fā)時(shí)斥序開發(fā)策毯略總結(jié)豐富產(chǎn)折品線：初期以啄高性價(jià)比憂的市場(chǎng)主勢(shì)流產(chǎn)品——洋房入奴市，過滋適當(dāng)乃廳至最大緩的價(jià)值武讓渡，獸以高品塵質(zhì)、高傭性價(jià)比郊為賣點(diǎn)簽引爆市態(tài)場(chǎng)；中遠(yuǎn)期加味大物業(yè)開但發(fā)強(qiáng)度，以體乎現(xiàn)形象斃、資源古占有型素的別墅歷類產(chǎn)品舞為主導(dǎo)崗，最大配化兌現(xiàn)艇區(qū)域價(jià)填值以及財(cái)獲取溢川價(jià)價(jià)值;以泰山、天逆平湖進(jìn)行差異?；蛟?，匪最大化資堆源價(jià)值；僻在產(chǎn)品水飼平和服務(wù)宅上實(shí)現(xiàn)對(duì)戲競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手夠的超越;產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品為姥報(bào)規(guī)所扁需，實(shí)際孝操作中逐產(chǎn)品形傷式設(shè)計(jì)劈燕為聯(lián)排泊或者雙鬼拼，后倡期對(duì)外繭出售。物業(yè)：花園洋房開發(fā)量：約9.6萬(wàn)m2物業(yè)：產(chǎn)業(yè)園（聯(lián)排別墅）/商業(yè)（影視長(zhǎng)廊）開發(fā)量：約19.08萬(wàn)m2物業(yè)：別墅/商業(yè)開發(fā)量：約21.64萬(wàn)m2開發(fā)時(shí)間2012.10-2015.2高值低值區(qū)域未成熟區(qū)域成熟1#2#3#產(chǎn)品價(jià)值＋高性價(jià)比作賣點(diǎn)物業(yè)價(jià)值＋資源展示作賣點(diǎn)綜合價(jià)值作賣點(diǎn)2011.9-2012.92015.3-2017.11地塊價(jià)值開發(fā)策熄略總結(jié)物業(yè)類型一期二期三期車位數(shù)量產(chǎn)品建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積花園洋房三室兩廳7680396004000038496004四室三廳1920100別墅雙拼000121741843991595881017281329聯(lián)排012174175189商業(yè)文化長(zhǎng)廊0069056690560568101260125866傳統(tǒng)商業(yè)0056810地下面積車位面積13440（洋房車位384個(gè)）16940（商業(yè)車位484個(gè)）13930（商業(yè)車位398個(gè)）——

4431099996地下室面積15360（洋房）20865（別墅）19461（別墅）——

55686地下分期建筑面積288003780533391——

地上分期建筑面積96004190797216398——項(xiàng)目定位凳：泰安首席·低密大疼盤·山水景觀·品質(zhì)社注區(qū)風(fēng)格選取遙原則：有利于佩項(xiàng)目標(biāo)芝竿性的縣想象樹本立與體域現(xiàn)；有利于桿外部景僵觀的最膠大化利崇用；有利于別項(xiàng)目所禾在市場(chǎng)叉的接受沖；建筑風(fēng)江格中式風(fēng)寬格中式風(fēng)勉格建筑風(fēng)挺格中式風(fēng)祝格項(xiàng)目定位繭：泰安首拐席·低密大盤·山水景犬觀·品質(zhì)社區(qū)風(fēng)格選取亦原則：有利于幟與項(xiàng)目拉建筑風(fēng)姿格相協(xié)責(zé)調(diào)，體米現(xiàn)項(xiàng)目究高端屬坑性；有利于提錄升項(xiàng)目的憶整體價(jià)值杏，創(chuàng)造優(yōu)咱良的區(qū)內(nèi)饞環(huán)境；有利于項(xiàng)瘦目所在市曉場(chǎng)的接受軋；園林風(fēng)增格中式園睛林中式園林中式園跨林借助泰拌山及天塵平湖天把然的景路觀資源漂優(yōu)勢(shì)，礙打造項(xiàng)智目獨(dú)有甩的特色似園林景緣瑞觀；每個(gè)分翻區(qū)打造抹內(nèi)在關(guān)植聯(lián)的園飾林景觀值區(qū)，給調(diào)分區(qū)業(yè)早主不同典的視覺辯感受；在打造自諸然景觀的辱同時(shí)，更低賦予景觀壯以人文色勢(shì)彩，提升志項(xiàng)目整體勇形象；園林風(fēng)格“情景花奔園洋房胳”設(shè)計(jì)采用層需層退臺(tái)蛛結(jié)構(gòu)，裳每一層著都有獨(dú)派特亮點(diǎn)康，每戶饞擁有私津家花園假或景觀縫露臺(tái)；獨(dú)特的薦私有室涼外空間泳是日常劈燕起居生遙活向室沃外的自岡然延展豈。樓臺(tái)棚沒有頂尤蓋，區(qū)高別于陽(yáng)見臺(tái)更有歐花園感由；每個(gè)樓宋臺(tái)和客騰廳相連拌并有較搖大的進(jìn)粉深便于珍安排活愚動(dòng)，半斑圍合的展設(shè)計(jì)使粱其擁有猜較強(qiáng)的俱私家感夜，且樓倒臺(tái)和花毅園均由陽(yáng)廳進(jìn)出停，方便門使用。產(chǎn)品設(shè)計(jì)橫亮點(diǎn)之花呼園洋房填補(bǔ)市硬場(chǎng)空白久：戶型低設(shè)計(jì)合臥理、功盼能齊全筒；總價(jià)覆款低、基贈(zèng)送面漿積多戶型設(shè)萄計(jì)：通過對(duì)市撓場(chǎng)在售樓槽盤的研究上，避免戶挑型設(shè)計(jì)劣仇勢(shì)，實(shí)現(xiàn)漸產(chǎn)品差異吩化，使戶瞎型設(shè)計(jì)更膀?yàn)楹侠砜們r(jià)款暴低：從價(jià)格優(yōu)營(yíng)勢(shì)尋找市封場(chǎng)突破口遠(yuǎn)，并贈(zèng)送迅一定面積例，成為目畜前市場(chǎng)上階總價(jià)在200萬(wàn)左右的忙稀缺別墅墾產(chǎn)品；產(chǎn)品設(shè)計(jì)醫(yī)亮點(diǎn)之別無(wú)墅中式風(fēng)激情休閑晌商業(yè)街恰區(qū)主要為王休閑娛拳樂性消的費(fèi)為主企；特色餐飲睬、酒吧、串茶館、KTV、休閑房誠(chéng)等；可疼考慮設(shè)蓋計(jì)為特?zé)捝惋嬮]一條街庸或酒吧惰一條街產(chǎn)品設(shè)計(jì)掃亮點(diǎn)之商搬業(yè)酒吧一條莖街特色餐飲陪一條街實(shí)例一（來(lái)聯(lián)排別墅鉗）約220當(dāng)m2/五房三廳涂三衛(wèi)功能價(jià)雄值豎向功能林分區(qū)明確錄，上下干四擾少；交通流線梨簡(jiǎn)潔緊湊刻，戶型實(shí)丟用率高；通過內(nèi)庭照花園解決癢進(jìn)深采光功問題，同鉤時(shí)增加戶更內(nèi)情景氛憲圍；特色亮點(diǎn)贈(zèng)送前策后花園器；贈(zèng)送地下索功能空間腫；露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)/花園等空筋間形式多共樣；主臥體臺(tái)系獨(dú)立籃、私密體感強(qiáng)，中內(nèi)部功哥能完整飄；戶型參考多功能區(qū)地下一層汪平面次臥區(qū)二層平通面主臥區(qū)三層平厚面會(huì)客區(qū)首層平恩面就餐區(qū)實(shí)例二塘（聯(lián)排繼別墅）約250艙m2/四房三媽廳四衛(wèi)功能價(jià)爺值豎向及鐵同層功偷能分區(qū)畝較明確悠，相互禽干擾較相少；交通流線俯簡(jiǎn)潔緊湊壤，戶型實(shí)醬用率高；一宅三院賊設(shè)計(jì)，有改天有地，乏予回家以誦三道自然搜禮遇；特色亮點(diǎn)會(huì)客廳動(dòng)怕靜分離，在布局合理求；贈(zèng)送前那后大面第積花園扯；贈(zèng)送地下大功能空間炎，空間方困正實(shí)用；露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)/花園等空蘆間形式多清樣；主臥設(shè)窯置獨(dú)立滑、私屬期感強(qiáng)，閑內(nèi)部功籃能完善尼；戶型參生考地下一叮層平面二層平面三層平面首層平坐面就餐區(qū)會(huì)客區(qū)次臥區(qū)主臥區(qū)多功能景區(qū)實(shí)例三（仙雙拼別墅喬）約300李m2/四房三給廳三衛(wèi)功能價(jià)冷值豎向及詳同層功無(wú)能分區(qū)頸較明確標(biāo)，相互括干擾較荒少；交通流線它簡(jiǎn)潔緊湊味，戶型實(shí)糠用率高；客廳三激面采光觸，入戶妻方便且撫不產(chǎn)生鵲通視，付減少外小部干擾視；特色亮點(diǎn)客廳中空贈(zèng)，尺度舒使適大氣；贈(zèng)送前膏后大面痛積花園撥；贈(zèng)送地略下功能干空間，民空間方紋正實(shí)用協(xié)；露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)/花園等樓空間形允式多樣映；主臥設(shè)置拾獨(dú)立、私竄屬感強(qiáng)，禿內(nèi)部功能另完善；戶型參信考地下一層禮平面二層平面三層平朋面首層平袖面實(shí)例四嘴（雙拼脫別墅）約350局m2/四房三餓廳三衛(wèi)功能價(jià)趣值豎向及炭同層功注能分區(qū)閉較明確畝，相互盞干擾較軌少；交通流線吼簡(jiǎn)潔緊湊贏，戶型實(shí)雄用率高；客廳三呆面采光搏，入戶總方便且兼不產(chǎn)生目通視，航減少外雙部干擾騎；特色亮剩點(diǎn)客廳中空漆，尺度舒廉適大氣；贈(zèng)送前后超大面積花蹦園；贈(zèng)送地吼下功能搬空間，腸空間方艱正實(shí)用左；露臺(tái)/陽(yáng)臺(tái)/花園等空鬧間形式多夜樣；主臥設(shè)置久獨(dú)立、私前屬感強(qiáng)，鳴內(nèi)部功能許完善；戶型參腐考地下一層樹平面二層平子面三層平原面首層平面實(shí)例一殃（萬(wàn)科紅天津水聞晶城升花園洋鍵房140丈-16單0m2./三房?jī)蓮d亮）戶型參住考實(shí)例二食（北京過龍湖·花盛香醒毯花園洋惡房）約200敢m2/四房三虧廳二衛(wèi)功能價(jià)值南北均翻設(shè)陽(yáng)光旨花園，爭(zhēng)陽(yáng)光花占園直接驕入戶闊綽主鑰臥貫穿汁南北、緊設(shè)衣帽遣間，獨(dú)開立盥洗串間附贈(zèng)類大尺度名私家庭施院及南買向花園醋層花園層挑放映廳蝦、藏書柄間、珍午藏酒窖呆等生活嚇空間戶型參考一層花園層營(yíng)銷策略誓執(zhí)行3價(jià)值體響系梳理項(xiàng)目營(yíng)蟻銷目標(biāo)整體營(yíng)銷老策略整體營(yíng)乓銷部署價(jià)格策億略建議[項(xiàng)目核心罰價(jià)值提煉]區(qū)位資源地段屬性交通產(chǎn)品區(qū)位：西堤部旅游經(jīng)喪濟(jì)開發(fā)區(qū)狡，未來(lái)政馳府主導(dǎo)發(fā)富展方向地段：儉泰山及嫌天平湖駝景觀帶樂核心地具段產(chǎn)品：厭別墅、趁洋房、腳產(chǎn)業(yè)園苗、影視譯長(zhǎng)廊及鐘商業(yè)街俱多復(fù)合阻產(chǎn)品組彈合，低蠻密度社第區(qū)屬性：抬肩負(fù)區(qū)梁域產(chǎn)品忍的領(lǐng)導(dǎo)掛者，并繁將成為合區(qū)域級(jí)犧的標(biāo)志撕性項(xiàng)目交通：104國(guó)道、川環(huán)山路臥均為項(xiàng)俗目帶來(lái)潮便利的沒交通路瓶網(wǎng)資源：良獎(jiǎng)好的自然前景觀資源裙、五星級(jí)海酒店資源間、影視長(zhǎng)寨廊及泰山止學(xué)院人文奪環(huán)境資源產(chǎn)品、誼資源及宏其屬性——是本案區(qū)擴(kuò)別其它項(xiàng)陜目的最大橋的核心價(jià)扔值所在——核心賣滾點(diǎn)——泰山學(xué)院人文環(huán)境產(chǎn)業(yè)園配套整體形象磁定位——城市首呼席棋山景扣墅級(jí)健中式人貝文景觀憶社區(qū)景觀資源山景水景翠優(yōu)勢(shì)人文優(yōu)冶勢(shì)附加價(jià)值附加價(jià)值花園洋房中式風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)聯(lián)排、雙拼別墅5星級(jí)酒店形象價(jià)咱值產(chǎn)品價(jià)值配套價(jià)值附加價(jià)值核心價(jià)勁值提煉影視長(zhǎng)廊城市首央席攪山景召墅級(jí)秒中式人象文景觀疤社區(qū)項(xiàng)目形象多定位將其用于引項(xiàng)目案名稿，突出項(xiàng)頭目規(guī)模及告優(yōu)美的自認(rèn)然環(huán)境資夢(mèng)源，寓意乓項(xiàng)目濃郁活的中式情淚調(diào)，強(qiáng)調(diào)錫項(xiàng)目獨(dú)具宇的標(biāo)志性案名建奇議備選案統(tǒng)名：山水銘府邸、泰膏山別苑山水塔郡營(yíng)銷策加略執(zhí)行3價(jià)值體光系梳理項(xiàng)目營(yíng)否銷目標(biāo)整體營(yíng)銷喪策略整體營(yíng)步銷部署價(jià)格策略殖建議項(xiàng)目企業(yè)成為“區(qū)域標(biāo)殼桿性項(xiàng)印目”成就高端脹物業(yè)形象涼及價(jià)值快速回籠炸資金，確哪保資金鏈塑造項(xiàng)目桐品牌成為“責(zé)任房企錘、城市價(jià)瘦值創(chuàng)造者”企業(yè)品踐牌落地露及價(jià)值銹呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園鼠及影視畫長(zhǎng)廊資樸源整合項(xiàng)目營(yíng)盡銷目標(biāo)之一：非迎熱門區(qū)域夢(mèng)，作為區(qū)乳域先行者且如何吸引竄市場(chǎng)關(guān)注嚇及客戶購(gòu)司買劃？之二：如腹何最大限唉度降低40年產(chǎn)權(quán)飛別墅產(chǎn)的品的市孫場(chǎng)抗性潔？之三：揚(yáng)如何實(shí)轎現(xiàn)項(xiàng)目江價(jià)值最否大化的裁同時(shí)，女保證去愁化速度躍？之四：如我何對(duì)各物買業(yè)類型產(chǎn)尼品進(jìn)行合凍理布局？營(yíng)銷難點(diǎn)于歸納營(yíng)銷策座略執(zhí)行3價(jià)值體系毀梳理項(xiàng)目營(yíng)銷勇目標(biāo)整體營(yíng)銷移策略整體營(yíng)銷叢部署價(jià)格策略損建議整合資騙源，景叢觀優(yōu)勢(shì)/充分利用陜泰山及天觀平湖景觀充資源高低銜凱接，相漏互借勢(shì)/合理控制當(dāng)不同物業(yè)堅(jiān)推售節(jié)奏高端覆蓋牙，形象領(lǐng)合先/精準(zhǔn)化潛、立體煤化媒體混推廣組病合營(yíng)銷策倚略建議價(jià)值體系沒梳理項(xiàng)目營(yíng)螺銷目標(biāo)整體營(yíng)銷吃策略整體營(yíng)銷覆部署價(jià)格策略貫建議營(yíng)銷策尋略執(zhí)行3銷售策略貞：鑒于項(xiàng)目晉之高端定蠶位屬性，尺建議采用平開高走的項(xiàng)目護(hù)總體營(yíng)臺(tái)銷策略雄，打造捎市場(chǎng)的輝標(biāo)竿；銷售時(shí)序或及物業(yè)組迫合首期：以花園冊(cè)洋房產(chǎn)饅品入市郊，以高盒品質(zhì)、習(xí)高性價(jià)振比為賣傷點(diǎn)迅速備引爆市亡場(chǎng)。二期：以體現(xiàn)形順象、資源敬占有型的元?jiǎng)e墅類產(chǎn)秘品為主導(dǎo)昂，最大化垂兌現(xiàn)區(qū)域慣價(jià)值以及筑獲取溢價(jià)快價(jià)值；并襲打造影視段長(zhǎng)廊，凸字顯項(xiàng)目特掃色。三期：繼續(xù)加急大物業(yè)仗開發(fā)強(qiáng)聞度，仍朗以別墅蓋產(chǎn)品為喉主導(dǎo)，短最大化誤資源價(jià)輝值，在確產(chǎn)品水成平上實(shí)眾現(xiàn)對(duì)競(jìng)材爭(zhēng)對(duì)手嫂的超越我，與此崇同時(shí)，廣開發(fā)商餅業(yè)產(chǎn)品暗，打造周中式風(fēng)援情商業(yè)生街區(qū)，塑提升項(xiàng)知目品質(zhì)汗。銷售時(shí)透序物業(yè)選蘇?。翰煌匿N漏售時(shí)期，約搭配不同桂的物業(yè)類修型進(jìn)行組娘合開發(fā)，佛達(dá)致資金盒的持續(xù)滾窮動(dòng)及地塊裂價(jià)值的最垮大釋放；銷售時(shí)序者及物業(yè)組鐮合首期物賓業(yè)：花園洋房二期物畏業(yè)：產(chǎn)業(yè)園廟（聯(lián)排誰(shuí)別墅）+影視長(zhǎng)廊三期物占業(yè)：別墅類醫(yī)物業(yè)＋軟沿街商失業(yè)街區(qū)銷售時(shí)序銷售周期惜及推售時(shí)絞序銷售速奮度確定壤：花園適洋房花園洋房市場(chǎng)上花悟園洋房產(chǎn)攜品的加權(quán)供平均銷售疼速度為258王7平方米/月；基于本項(xiàng)融目的花園明洋房產(chǎn)品倉(cāng)將填補(bǔ)泰考安市場(chǎng)的斃空白，極蘆大程度上歷將情景洋加房和層層尖退臺(tái)發(fā)揮歷的淋漓盡但致，因而良推斷會(huì)受問到市場(chǎng)歡驕迎；本項(xiàng)目公的花園凝洋房產(chǎn)電品將以果高性價(jià)息比最大富程度的皺搶占市谷場(chǎng)。推斷每月竿去化約：700塌0平方米銷售周穴期及推堡售時(shí)序銷售速大度確定男：別墅四、商業(yè)別墅市場(chǎng)上魔別墅產(chǎn)繁品的加敢權(quán)平均用銷售速杠度為701平方米/月；基于本困項(xiàng)目的年別墅產(chǎn)搬品總價(jià)醒多控制奴在200萬(wàn)以下，良為市場(chǎng)上盛的稀缺產(chǎn)壓品，且地片處近山板虛塊，憑借屢泰山和天短平湖天然跳的景觀優(yōu)膀勢(shì)，將實(shí)葵現(xiàn)良好的境銷售速度貞。推斷每月虧去化約：450奶0平方米商業(yè)由于本項(xiàng)帝目的商業(yè)津采取了中削式風(fēng)情商丙業(yè)街區(qū)的里形式，主伍要以休閑吊、娛樂為方主營(yíng)方向泳，借助優(yōu)暗越的天然卸環(huán)境，將暑極大限度乞的吸引消佳費(fèi)者前來(lái)釀，因而推掠斷該商業(yè)廁產(chǎn)品會(huì)較殊受市場(chǎng)歡丑迎。推斷每月艦去化約：300膠0平方米2011胖.9一期開盤三期開盤201戴2.10201首5.0靜3二期開盤形象導(dǎo)入期營(yíng)銷階段階段主題營(yíng)銷策略終極目標(biāo)2011.5項(xiàng)目規(guī)限模景觀資毯源別墅+洋房概紀(jì)念營(yíng)銷借勢(shì)別抽墅形象高尚生活兩方式包裝別墅物幻玉業(yè)高端針形象塑口造區(qū)域價(jià)值紅拉升投資價(jià)頌值挖掘社區(qū)生權(quán)活方式柜包裝高端切入資源整乎合電梯洋房詢熱銷造勢(shì)國(guó)際級(jí)泳城市山笑景別墅泰山腳握下影視書長(zhǎng)廊近山觀水吹電梯洋房城市首汗席山水景奏觀近山別岔墅中式風(fēng)雖情休閑水商業(yè)街首席城市延山景別墅吸提升形象高品質(zhì)電怪梯洋房樹件立項(xiàng)目形磨象城市首席期景觀大盤駝形象導(dǎo)入別墅區(qū)榜瞰景高問層形象還樹立景觀、著產(chǎn)品賣撿點(diǎn)演繹不同物訊業(yè)相互百借勢(shì)，香多元目穴標(biāo)整合溫實(shí)現(xiàn)線上推廣線上推廣成熟社解區(qū)生活碼方式展豈現(xiàn)業(yè)主、鎮(zhèn)會(huì)員聯(lián)匠動(dòng)活動(dòng)高尚全層譜系列活動(dòng)高尚生活塘元素聯(lián)展會(huì)員制駐蓄客活備動(dòng)客戶投資閉理財(cái)講座整體營(yíng)蘆銷部署201跟7.1努1形象導(dǎo)入魂期：2011任.5——起2011鄰.09階段目最標(biāo)“城市首蕩席景觀大菠盤”形象京導(dǎo)入、會(huì)暢員前期蓄巡壽客整合啟管動(dòng)階段策略系統(tǒng)展示認(rèn)提裂前蓄客階段主題城市首瞇席山水籍景觀作為項(xiàng)目孝所處區(qū)域旅的先行者底，項(xiàng)目規(guī)濱模為目前辮泰安市最褲大項(xiàng)目，漫本項(xiàng)目勢(shì)挪必對(duì)泰安值高端市場(chǎng)望格局形成野強(qiáng)有力挑圓戰(zhàn)，因此致在開始項(xiàng)負(fù)目推廣前包，應(yīng)該充饞分表明項(xiàng)價(jià)目所處地終位以及項(xiàng)調(diào)目所獨(dú)有倘的景觀資柜源優(yōu)勢(shì)，吸力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)趴企業(yè)品牌賀及地產(chǎn)別些墅級(jí)物業(yè)悲形象全方教位的高端遼切入。會(huì)員制項(xiàng)目意向鋼客戶積累犧整合啟動(dòng)伶，憑借會(huì)導(dǎo)員制客戶耽組織，避軌免政策撞護(hù)線，實(shí)現(xiàn)謝項(xiàng)目提前疊蓄客。階段推廣堡執(zhí)行啟動(dòng)區(qū)很選擇：花園洋房首期花園花洋房樣板折區(qū)：建議結(jié)記合項(xiàng)目形聯(lián)象入口先莊行建設(shè)花春園洋房樣繭板區(qū)，包輩括形象入顫口、園林蝦示范區(qū)。實(shí)體樣繪板間：選擇塘合適戶內(nèi)型，打脖造實(shí)體雀樣板間吼。能夠震給客戶滋以真實(shí)襖、形象揮的感覺拐。在客兄戶直觀洲了解項(xiàng)階目的同攪時(shí)，對(duì)沃項(xiàng)目銷乞售速度地有明顯倚的促進(jìn)糖作用啟動(dòng)區(qū)久建議階段推廣臥執(zhí)行形象導(dǎo)死入期：201碼1.5乒——2視011洗.09園林示拆范區(qū)：美首期開重發(fā)花園裂洋房，踢景觀先起行，先說(shuō)行開發(fā)零園林景估觀示范恨區(qū)，實(shí)磚景吸引蓮客戶。階段推廣訂執(zhí)行形象導(dǎo)入誦期：201闊1.5瓶——2尸011愿.09景觀通道綠化人性化哄導(dǎo)視階段推干廣執(zhí)行形象導(dǎo)求入期：2011駱.5——且2011邀.09階段訴悲求：借勢(shì)電宋梯洋房技高端形懼象，依紙托首期釀快速去購(gòu)化，迅恭速樹立犁社區(qū)高享端形象階段策君略突破區(qū)域勇引冊(cè)導(dǎo)市場(chǎng)墾依托產(chǎn)貓品全英面引領(lǐng)階段貨量一期花孟園洋房蓄面積：約9600燃4㎡戶型面積球區(qū)間：140雅-16編0㎡三室兩尸廳、200㎡四室三葛廳銷售周拆期：13個(gè)月階段推廣尚執(zhí)行一期花園導(dǎo)洋房銷售牽期：201僚1.0附9——紹201窮2.0煙9階段主沒題“城市首候席近山觀捎水高品質(zhì)授電梯洋房?！毙蜗髽浯搅⑼怀鼍o急靠泰山減、可觀六天平湖扇的自然迎資源優(yōu)真勢(shì)，電蔽梯洋房炮的高端枕社區(qū)價(jià)凝值，建祝立市場(chǎng)靈新的評(píng)幟判標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，改變減區(qū)域原層有競(jìng)爭(zhēng)設(shè)格局，切依托產(chǎn)德品優(yōu)勢(shì)功，迅速辰實(shí)現(xiàn)高殿端物業(yè)戴形象導(dǎo)湯入，支冶撐首期斯花園洋差房的快糖速去化民。推廣配受合A：報(bào)紙/雜志形鬼象宣傳高姿態(tài)灑樹立形制象B：戶外大即牌有效截億留引導(dǎo)全方位摟立體展鏟現(xiàn)一種柄屬于領(lǐng)哥袖階層州的生活繪形態(tài)Ｄ：DM、短信項(xiàng)、大客臣戶針對(duì)對(duì)唯集中分蝦布學(xué)?；?、集團(tuán)勢(shì)客戶進(jìn)握行針對(duì)逮性訴求Ｃ：房晉展會(huì)聚惠焦社會(huì)爐關(guān)注點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的載高效到達(dá)伐，及時(shí)傳筋達(dá)項(xiàng)目利晚好。Ｅ：現(xiàn)場(chǎng)葵包裝及物條料支持配合工忙程進(jìn)度量，展示興電梯洋漁房生活法形態(tài)、笑氛圍一期花愁園洋房干銷售期磚：2011亂.09—零—201戴2.09階段推汗廣執(zhí)行主題示扣意：“泰安憲城市首達(dá)席山水搖景觀大績(jī)盤”形仇象樹立綻放生活蘿姿彩，兼屑容自然空祥間夕陽(yáng)西渴下的午調(diào)后，北攝靠泰山杠，向南諷望去波保光粼粼來(lái)的天平氏湖反射員著柔和感的陽(yáng)光緣瑞，在私炊家花園品中，賞山水美叮景，享溫漁馨生活。一期花園箭洋房銷售秤期：201勁1.0灶9——頌201準(zhǔn)2.0鄰9階段推退廣執(zhí)行花園洋房針對(duì)性活茫動(dòng)：會(huì)員尊享?yè)?jù)服務(wù)體系三期別墅售、商業(yè)街粉銷售期：2015析.03—扎—201微7.11針對(duì)會(huì)頸員客戶詢：針對(duì)已積濁累會(huì)員客否戶，就花文園洋房房少源推出針同對(duì)優(yōu)惠，能客戶購(gòu)買拉后可享受絹?lái)?xiàng)目會(huì)員語(yǔ)的各項(xiàng)溫李馨服務(wù)。階段推著廣執(zhí)行針對(duì)性活侍動(dòng)：高尚元哈素生活休博物館一期花攀園洋房麥銷售期喊：2011憲.09—愉—201遼2.09生活博物肚館：從尊重生占活、發(fā)掘柔生活的生館活鑒賞家蔑角度出發(fā)鮮，將一些格獨(dú)特的生宗活味道搜挽集起來(lái)，腔建立生活樓博物館，槍在傳達(dá)項(xiàng)姓目尊崇生租活姿態(tài)的陡同時(shí)，提黑升項(xiàng)目形稻象。階段推廣汗執(zhí)行針對(duì)性稅活動(dòng)：高端客音戶派對(duì)一期花日?qǐng)@洋房沃銷售期凡：2011顆.09—廳—201筆2.09客戶派話對(duì)：針對(duì)積累證的相當(dāng)?shù)馁F意向客戶完及會(huì)員，活定期舉行食派對(duì)，在嶺培養(yǎng)項(xiàng)目緊好感度的分同時(shí)傳播上項(xiàng)目信息售促成成交族。階段推廣應(yīng)執(zhí)行階段訴甘求：依托花園庸洋房快速鏈去化塑造圖的項(xiàng)目形弱象，整合5星級(jí)酒怕店、山育水景觀步等資源童，實(shí)現(xiàn)悶別墅的礎(chǔ)價(jià)格拉炒升及快費(fèi)速去化階段策略借勢(shì)別厲墅形象鄭，高尚蝴生活方縮慧式包裝諒，塑造借別墅物論業(yè)高端茫形象階段貨焦量二期別墅驚、影視長(zhǎng)槽廊銷售期替：2012輸.10—評(píng)—201李5.02階段推廣徐執(zhí)行二期別薄墅面積廳：約1217落41㎡；影視長(zhǎng)熔廊面積洪：約6905心6㎡戶型面積借區(qū)間：220-珠300㎡聯(lián)排銷售周通期：29個(gè)月階段主早題國(guó)際級(jí)模城市山拔景別墅組泰山稀腳下影諒視長(zhǎng)廊突出城市夢(mèng)新標(biāo)桿，爭(zhēng)近山景觀擔(dān)的稀缺性盈等優(yōu)勢(shì)資襲源，綜合伍發(fā)力，塑期造二期別拿墅“泰安正首席城市舒山景別墅皆”物業(yè)形終象，有效賞支撐二期濤別墅高于毫市場(chǎng)預(yù)期碰的價(jià)格水與平，并實(shí)摘現(xiàn)別墅物昆業(yè)快速去摩化。推廣配礙合A：報(bào)紙/雜志形畫象宣傳高姿態(tài)唱樹立形惡象，差反異化定坊義二期處別墅區(qū)收價(jià)值B：戶外大匠牌有效截翁留引導(dǎo)立體化截序留城市主曾要干道，輸保持市場(chǎng)禮關(guān)注和競(jìng)逐爭(zhēng)截留Ｄ：DM、短信飄、大客潑戶針對(duì)對(duì)集往中分布專街業(yè)市場(chǎng)、盯集團(tuán)客戶稀進(jìn)行針對(duì)夢(mèng)性訴求Ｃ：老雷帶新客榜戶聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮舌成熟別墅閉社區(qū)優(yōu)勢(shì)劉，發(fā)動(dòng)老宅業(yè)主重復(fù)羨或介紹購(gòu)努買Ｅ：現(xiàn)場(chǎng)徐包裝及物閘料支持配合工程盲進(jìn)度，展哨示別墅級(jí)記成熟社區(qū)用生活形態(tài)患、氛圍階段推置廣執(zhí)行二期別墅慕、影視長(zhǎng)泥廊銷售期鑄：201終2.1匙0——袖201四5.0跪2主題示意文：景觀及挎產(chǎn)品發(fā)破力，塑嶄造“首惠席城市頁(yè)山景別級(jí)墅”價(jià)互值形象逸品中國(guó)傅典藏返別墅階段推憑廣執(zhí)行二期別壁墅、影寶視長(zhǎng)廊取銷售期媽：201錘2.1佩0——彼201牽5.0僑2品味——淡定儒種雅，氣勢(shì)——為尚不驕，韻致——?dú)v久彌守香現(xiàn)場(chǎng)展窄示：樓體展償示、實(shí)驅(qū)體樣板戲間樓體展示捉：提前搶出婆樓體的外爭(zhēng)立面施工狡，將項(xiàng)目恩的現(xiàn)實(shí)樓做體風(fēng)格和淘立面效果圈進(jìn)行直觀枝展示;實(shí)體樣板仙間：先期施薯工樣板存間進(jìn)行勒實(shí)地設(shè)頃置，給搞業(yè)主以辦直觀體挪驗(yàn)。最混大化整族合二期貝別墅物癢業(yè)多重互景觀資剖源價(jià)值驗(yàn)，支撐灘相對(duì)較悉高價(jià)格震水平及云去化速俱度。階段推劍廣執(zhí)行二期別刺墅、影驗(yàn)視長(zhǎng)廊甘銷售期囑：201橋2.1飲0——且201牲5.0割2階段訴求窩：別墅及結(jié)商業(yè)產(chǎn)駕品投資明價(jià)值，提支撐快另速銷售姑，實(shí)現(xiàn)家項(xiàng)目整燒體收官階段策略借勢(shì)區(qū)似域價(jià)值邀拉升、蹄社區(qū)整斥體成熟功度提高異，強(qiáng)化丸投資價(jià)額值實(shí)現(xiàn)別墅悔及商業(yè)街析有效去化下及價(jià)格拉肚升階段貨量三期別恐墅、商墊業(yè)街銷扮售期：201忠5.0礙3——揮201采7.1莖1階段推沫廣執(zhí)行三期面倒積：別墅約1595艇88㎡、商些業(yè)街約568蜓10㎡銷售周場(chǎng)期：33個(gè)月商業(yè)階段主題奪：“泰安棋首席中粱式風(fēng)情無(wú)街”經(jīng)殊營(yíng)價(jià)值娛及投資澤價(jià)值挖地掘產(chǎn)品價(jià)值陣點(diǎn)：西部城頃區(qū)大型健商業(yè)街周邊區(qū)院域未來(lái)燦發(fā)展前章景商業(yè)中除式風(fēng)情次商業(yè)街圖設(shè)計(jì)。。。經(jīng)營(yíng)價(jià)味值——社區(qū)本永身配套架需要帶揉來(lái)的高棋檔消費(fèi)賽；區(qū)域商業(yè)計(jì)發(fā)展重點(diǎn)投資價(jià)值——基于周邊鄭區(qū)域未來(lái)敬不斷成熟腳發(fā)展的投遞資前景；基于商業(yè)早街本身中襯式設(shè)計(jì)的梳投資價(jià)值訪；三期別錘墅、商企業(yè)街銷懷售期：201寄5.0由3——逆201起7.1絹1階段推旋廣執(zhí)行別墅針對(duì)性和活動(dòng)：會(huì)員一卡遼通，打造財(cái)會(huì)員專享攻服務(wù)體系三期別頸墅、商仿業(yè)街銷攀售期：201蝴5.0蓋3——讀201棉7.1蘇1針對(duì)會(huì)摟員客戶群：針對(duì)已積親累會(huì)員客若戶，就別控墅房源推煩出針對(duì)性輔特殊優(yōu)惠棵，會(huì)員客套戶購(gòu)買后掙房卡可與鄰會(huì)員卡綁越定，吸引拆潛在客戶賠購(gòu)買同時(shí)扛，亦可享歉受項(xiàng)目會(huì)派員的各項(xiàng)VIP服務(wù)。階段推茶廣執(zhí)行商業(yè)主題示謹(jǐn)意：“中式風(fēng)餐情商業(yè)糧街”形祝象塑造商業(yè)名片果、時(shí)尚地賊標(biāo)——締造泰安戚城市